Bảo đảm quyền của người thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngân hàng thương mại ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT NGUYN TH BCH NGC BảO ĐảM QUYềN CủA NGƯờI THế CHấP QUYềN Sử DụNG ĐấT Để VAY VốN TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI VIệT NAM LUN VN THC S LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2022 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC BảO ĐảM QUYềN CủA NGƯờI THế CHấP QUYềN Sử DụNG ĐấT Để VAY VốN TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI VIÖT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS LÊ KIM NGUYỆT HÀ NỘI - 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Trường Đại học Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thị Bích Ngọc MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM QUYỀN CỦA NGƢỜI THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Một số vấn đề lý luận quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 1.1.1 Khái niệm đặc điểm ngƣời chấp 1.1.2 Khái niệm đặc điểm Ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 15 1.1.3 Khái niệm bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 19 1.2 Một số vấn đề lý luận pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 23 1.2.1 Khái niệm pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 23 1.2.2 Nội dung pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 24 1.2.3 Ý nghĩa pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 26 KẾT LUẬN CHƢƠNG 28 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM QUYỀN CỦA NGƢỜI THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM .29 2.1 Một số nội dung chủ yếu pháp luật đảm bảo quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 29 2.1.1 Các điều kiện để đƣợc chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 29 2.1.2 Quyền đƣợc giao kết Hợp đồng chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 34 2.1.3 Quyền Ngƣời chấp QSDĐ trình vay vốn NHTM Việt Nam 44 2.1.4 Quyền đƣợc toán khoản vay giải chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 54 2.1.5 Quyền đƣợc thƣơng lƣợng, hòa giải giải tranh chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 56 2.1.6 Quyền đƣợc khiếu nại, tố cáo ngƣời chấp để vay vốn NHTM Việt Nam 64 2.2 Đánh giá pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 65 2.2.1 Những kết đạt đƣợc pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 65 2.2.2 Một số vấn đề, hạn chế tồn pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 71 2.2.3 Nguyên nhân số vấn đề, hạn chế tồn pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 82 KẾT LUẬN CHƢƠNG 85 CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM QUYỀN CỦA NGƢỜI THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 86 3.1 Định hƣớng pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 86 3.1.1 Quan điểm, mục tiêu hoàn thiện pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 86 3.1.2 Yêu cầu hoàn thiện pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 87 3.2 Đề xuất hoàn thiện pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 89 3.2.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 89 3.2.2 Giải pháp tổ chức thực pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 94 KẾT LUẬN CHƢƠNG 98 KẾT LUẬN 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 100 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NHNN Ngân hàng nhà nƣớc NHTM Ngân hàng Thƣơng mại QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND Tòa án nhân dân TCTD Tổ chức tín dụng TSBĐ Tài sản bảo đảm VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cùng với vận động kinh tế xu hƣớng hội nhập quốc tế, đặc biệt đa dạng phát triển dự án bất động sản, đầu tƣ phát triển sản xuất, nhu cầu vốn tổ chức cá nhân ngày lớn Mặc dù giao dịch dân đƣợc xác lập sở tự nguyện, nhƣng ln chịu điều chỉnh quy định pháp luật mang tính định hƣớng giám sát thực chủ thể khác Quan hệ dân nói chung quan hệ vay tài sản nói riêng ln tiềm ẩn nhiều rủi ro, ảnh hƣởng tới lợi ích bên giao dịch Thời gian qua, thị trƣờng tín dụng hình thành thơng qua quan hệ vay - cho vay, việc sử dụng bất động sản tài sản bảo đảm phát sinh nhiều vƣớng mắc việc xử lý tài sản, gây nên khủng hoảng cho thị trƣờng tín dụng Vì vậy, xác lập quan hệ này, điều bên quan tâm lợi ích đƣợc bảo đảm nhƣ Luật Đất đai năm 1993 lần thừa nhận bảo hộ quyền chấp sử dụng đất ngân hàng thƣơng mại hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tạo sở pháp lý để họ thực quyền mang lại hiệu rõ rệt, góp phần tích cực vào cơng xóa đối giảm nghèo Các đạo luật đất đai gồm Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 kế thừa mở rộng đối tƣợng ngƣời sử dụng đất đƣợc thể chấp quyền sử dụng đất bao gồm tổ chức kinh tế; ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc sử dụng đất thực dự án đầu tƣ Việt Nam Tuy nhiên, quy định pháp luật đảm bảo quyền bên chấp nhiều bất cập Việc đảm bảo quyền ngƣời chấp Quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thƣơng mại chƣa thực đầy đủ, từ dẫn đến tranh chấp bên trình vay vốn Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam” cần thiết, quan trọng Qua đó, thấy đƣợc khó khăn, nguy tiềm ẩn việc bảo đảm quyền bên chấp, từ tổng hợp vấn đề cịn tồn tại, vƣớng mắc kiến nghị số ý kiến cá nhân để phần giúp quan lập pháp có để sửa đổi, bổ sung quy định trƣớc pháp luật, để pháp luật ngày phù hợp với thực tiễn sống Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục tiêu nghiên cứu Thơng qua nghiên cứu, phân tích, đánh giá lý luận bản, quy định pháp luật hành chấp QSDĐ Việt Nam số trƣờng hợp cụ thể xảy thực tiễn, tác giả luận văn hy vọng tìm điểm cịn thiếu hợp lý, thiếu đồng hệ thống pháp luật Việt Nam thực tế thực quy định pháp luật hành Từ đó, đề xuất số sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật hành bảo đảm hành lang pháp lý thơng thống, rõ ràng, đồng quán, nhƣ q trình thực quy định cách hợp tình, hợp lý để bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp cho ngƣời chấp QSDĐ Việt Nam 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt đƣợc mục đích nghiên cứu trên, luận văn đặt nhiệm vụ cụ thể sau: Tìm hiểu, phân tích sơ sở lý luận liên quan đến quy định quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất chấp tài sản Ngân hàng Để đƣa cách hiểu đắn việc phải có chế định này, vai trò ý nghĩa việc đƣa quy định quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất chấp tài sản Ngân hàng, góp phần làm sở để hiểu áp dụng tốt chế định thực tiễn Đánh giá thực trạng quy định pháp luật hành thực tiễn thực quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất chấp tài sản Ngân hàng Việt Nam, từ đánh giá đƣợc ƣu điểm hạn chế, vƣớng mắc quy định này; Nêu kinh nghiệm quốc tế pháp luật liên quan đến quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất chấp tài sản Ngân hàng, qua rút học kinh nghiệm để góp phần hồn thiện nhƣ có biện pháp nhằm áp dụng đem lại hiệu thực tế; Đƣa kiến nghị phƣơng hƣớng giải pháp để hoàn thiện đồng hệ thống pháp luật luật liên quan đến quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất chấp tài sản Ngân hàng Tình hình nghiên cứu đề tài Thế chấp QSDĐ nói riêng, chấp QSDĐ NHTM nói chung khơng phải đề tài Trong nhiều năm qua có nhiều cơng trình nghiên cứu đề tài Ví dụ nhƣ là: Luận văn thạc sĩ “Thế chấp QSDĐ hộ gia đình - thực tiễn áp dụng NHTM Quốc tế Việt Nam - đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật” – Phùng Văn Hiếu (2017) Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Trong luận văn này, tác giả tiếp cận dƣới góc nhìn luật dân để làm rõ vấn đề lý luận pháp luật chấp QSDĐ hộ gia đình NHTM nhƣ: khái niệm, đặc điểm QSDĐ, khái niệm chấp QSDĐ hộ gia đình, đồng thời nghiên cứu, phân tích đánh giá thực trạng pháp luật Từ tác giả đề xuất giải pháp sửa đổi pháp luật áp dụng thực tế trƣờng hợp hộ gia đình chấp QSDĐ NHTM Quốc tế Việt Nam Luận văn thạc sĩ “Thế chấp QSDĐ theo pháp luật Việt Nam nay” – Trần Viết Thắng (2017) Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Trong luận văn này, tác giả nghiên cứu, phân tích, đánh giá cách có hệ thống Thứ ba, Bảo đảm tính khả thi Tính khả thi bảo đảm cho quy định pháp luật thi hành đƣợc, khơng phải quy định danh nghĩa Quy định pháp luật cịn địi hỏi phải có mệnh lệnh chi tiết, cụ thể để dễ dàng triển khai thực thực tế, phù hợp với khả quan có trách nhiệm việc tổ chức thực văn phù hợp với nhận thức pháp luật đối tƣợng điều chỉnh, đồng thời cần tạo kịp thời đồng quan Nhà nƣớc có liên quan hoạt động ban hành văn tổ chức thực văn Thứ tư, Bảo đảm tính minh bạch Theo cách hiểu thơng thƣờng, tính minh bạch rõ ràng, rành mạch, đƣợc biết Khơng thể nói rằng, văn quy phạm pháp luật đƣợc công khai đăng tải phƣơng tiện thông tin đại chúng văn có tính minh bạch, nội dung nhƣ nào, ngƣợc lại, văn quy phạm pháp luật đƣợc xây dựng chi tiết, cụ thể, rõ ràng, bảo đảm tính phù hợp, tính thống đồng bộ, tính hợp hiến, hợp pháp…nhƣng không đƣợc công bố để ngƣời tìm hiểu thi hành lại nói văn bảo đảm tính minh bạch Nhƣ vậy, nội dung tính minh bạch văn pháp luật bao gồm yếu tố; là, phải rõ ràng, minh bạch hai là, phải có tính cơng khai, biết 3.2 Đề xuất hoàn thiện pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 3.2.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật bảo đảm quyền người chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam Một là, cần quy định rõ lãi suất NHTM Lãi suất vấn dề đƣợc quan tâm hàng đầu vay vốn nói chung, vay vốn NHTM nói riêng 89 Nhƣ nói trên, NHTM thƣờng xuyên áp dụng lãi suất điều chỉnh khoản vay, đặc biệt khoản vay trung dài hạn để phù hợp với biến động kinh tế, xã hội nhằm bảo vệ lợi ích Tuy nhiên, việc lãi suất điều chỉnh NHTM chƣa đƣợc pháp luật quy định cụ thể Theo quan điểm tác giả, Ngân hàng nhà nƣớc cần có văn để nêu làm rõ số vấn đề khoản vay áp dụng lãi suất điều chỉnh: NHNN cần phối hợp với quan liên quan (Bộ Tài …) để ban hành quy định lãi suất điều chỉnh Theo đó, cần quy định rõ điều kiện để NHTM điều chỉnh lãi suất (tỷ lệ lạm phát, già vàng, giá ngoại tệ …) Cùng với quy định cụ thể biên độ thay đổi lần điều chỉnh lãi suất, nhƣ khoảng thời gian lần điều chỉnh lãi suất tối thiểu Những quy định góp phần hạn chế việc NHTM tự điều chỉnh lãi suất theo ý muốn, bảo đảm quyền lợi cho ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn Bên cạnh đó, Quốc hội cần xem xét sửa đổi quy định Điều 468 BLDS 2015 quy định mức lãi suất thỏa thuận tối đa không vƣợt 20% trừ trƣờng hợp luật khác có liên quan quy định khác; khoản Điều 91 Luật TCTD 2010 “2 TCTD khách hàng có quyền thỏa thuận lãi suất, phí cấp tín dụng hoạt động ngân hàng TCTD theo quy định pháp luật”; Điều 13 Thơng tƣ 39/2016/TT-NHNN: “Tổ chức tín dụng khách hàng thỏa thuận lãi suất cho vay theo cung cầu vốn thị trƣờng, nhu cầu vay vốn mức độ tín nhiệm khách hàng, trừ trƣờng hợp Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam có quy định lãi suất cho vay tối đa khoản Điều này” Nhƣ vậy, TCTD nói chung NHTM nói riêng có quyền áp dụng mức lãi suất 20% hợp đồng tín dụng, chƣa có quy định pháp luật hạn chế mức lãi suất Do đó, Quốc hội cần quy định rõ mức lãi suất trần tối đa mà TCTD áp dụng giao kết hợp đồng tín dụng, kể trƣờng hợp phạt lãi nợ gốc chậm trả, ví dụ: 90 - TCTD khách hàng có quyền thỏa thuận lãi suất, phí cấp tín dụng hoạt động ngân hàng TCTD theo quy định pháp luật nhƣng không đƣợc vƣợt 50%/năm - Trƣờng hợp khách hàng chậm trả nợ gốc ngồi việc phải trả nợ gốc, cịn phải trả lãi với mức lãi suất 150% lãi suất vay theo hợp đồng nhƣng không vƣợt 60%/năm khoản tiền vay Hai là, cần giải thích rõ thời hiệu giải vụ án tranh chấp kinh doanh thƣơng mại: Nhƣ nói trên, đa số vụ án tranh chấp ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM đƣợc xác định tranh chấp hợp đồng tín dụng Thời hiệu 03 năm kể từ ngày bên cho nghĩa vụ bị xâm phạm Thực tế quy định nhƣ vậy, TAND tối cao có giải đáp rõ vấn đề nhƣng nhiều lý khác mà cịn nhiều vụ án mà Hội đồng xét xử vơ tình cố ý mà hiểu khác quy định này, gây thiệt hại cho ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn Có thể hiểu có quy định thời hiệu bên cho vay (các NHTM) có nghĩa vụ biện pháp hợp pháp, nhanh chóng thu hồi tài sản, địi hỏi lợi ích đáng Đây việc làm vừa có lợi cho bên cho vay, nhƣng đồng thời hạn chế mất, thiệt hại cho bên vay vốn Bởi lẽ để thời gian ngày dài số tiền lãi nhiều, bên chấp QSDĐ để vay vốn khơng có khả trả nợ Hậu bên chấp QSDĐ để vay vốn chí phải gánh số tiền vƣợt giá trị TSBĐ, phải dùng tài sản khác để góp phần trả nợ cho ngân hàng Từ ví dụ đƣa phần trên, thấy rằng, thẩm phán dùng nhiều cách khác nhau, lý giải khác để bác bỏ yêu cầu áp dụng thời hiệu bên chấp QSDĐ để vay vốn Vì vậy, pháp luật cần quy định rõ vấn đề Hiện nay, Điều 429 BLDS 2015 quy định: “Thời hiệu khởi 91 kiện để yêu cầu Tòa án giải tranh chấp hợp đồng 03 năm, kể từ ngày ngƣời có quyền yêu cầu biết phải biết quyền lợi ích hợp pháp bị xâm phạm” Theo quan điểm tác giả, TAND tối cao cần có văn hƣớng dẫn làm rõ thời điểm ngƣời có quyền yêu cầu biết phải biết quyền lợi ích hợp pháp bị xâm phạm trƣờng hợp tranh chấp hợp đồng tín dụng cá nhân vay vốn NHTM cá nhân vay vốn vi phạm nghĩa vụ trả nợ gốc, lãi cho NHTM đầy đủ, hạn Ba là, quy định xử lý TSBĐ: Quyền có nhà cá nhân đƣợc nêu rõ hiến pháp Thực tế cho thấy mảnh đất mà ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn nhiều trƣờng hợp nơi ăn ở, sinh sống không ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn, gia đình họ, mà chí nhiều hệ gia đình Việc xử lý TSBĐ gặp nhiều khó khăn Nhiều NHTM xử lý TSBĐ có phƣơng án giải thuê nhà cho ngƣời sinh sống mảnh đất đƣợc chấp khoảng thời gian từ 03 đến 06 tháng, tạo điều kiện cho họ ổn định sinh hoạt, đời sống Đây việc làm nhân văn cần đƣợc nhân rộng Theo quan điểm tác giả, NHNN cần xem xét ban hành quy định hƣớng dẫn NHTM việc xử lý TSBĐ Theo đó, TSBĐ cần xem xét đến thực trạng ngƣời, gia đình trực tiếp sinh sống mảnh đất Nếu mảnh đất nơi ăn họ, hỗ trợ khoảng kinh phí để họ di dời chỗ ở, chỗ sinh hoạt Điều không tạo hình đẹp cho hệ thống NHTM nhân dân, góp phần hỗ trợ ngƣời gặp khó khăn, mà cịn giúp cho NHTM nhiều trƣờng hợp thuận lợi xử lý TSBĐ mà thông qua kiện tụng, thi hành án quan có thẩm quyền, giảm thiểu chi phí, tiết kiệm thời gian Bốn là, cần xây dựng rõ ràng quy chế cho vay thẩm định TSBĐ: Hiện NHTM có quy chế cho vay thẩm định TSBĐ 92 riêng Tuy nhiên, mối quan hệ ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn – NHTM ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn bên yếu Chính mà nhiều quy chế cho vay việc thẩm định TSBĐ có điều bất cập, khơng hợp lý ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn thƣơng lƣợng, thỏa thuận để lƣợc bỏ, thay đổi đƣợc … ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn có lựa chọn đồng ý, khơng đồng ý Do đó, NHNN cần ban hành quy chuẩn mẫu quy chế cho vay NHTM Dựa quy chuẩn đó, NHTM phát triển xây dựng quy chế riêng Điều góp phần hạn chế điều khoản vô lý, điều kiện hà khắc NHTM, góp phần bảo vệ quyền lợi ích ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn Bên cạnh đó, vấn đề định giá TSBĐ QSDĐ ln vấn đề đƣợc quan tâm Do đó, theo đề nghị tác giả, NHNN, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên môi trƣờng … cần nghiên cứu thành lập quan chuyên trách thuộc quản lý Nhà nƣớc có thẩm quyền thẩm định giá tài sản QSDĐ Các bên không thỏa thuận đƣợc yêu cầu quan thẩm định giá Điều khơng góp phần làm giảm mâu thuẫn vấn đề định giá QSDĐ, mà góp phần đơn giản hóa thủ tục định giá tài sản QSDĐ giải vụ án tranh chấp liên quan đến QSDĐ TAND cấp Ngoài ra, định giá tài sản xử lý tài sản bảo đảm, pháp luật quy định: giá tài sản bảo đảm trƣớc đấu giá tài sản bảo đảm bên thỏa thuận, trƣờng hợp không thỏa thuận đƣợc tổ chức định giá tiến hành Tuy nhiên, thực tế, tổ chức tiến hành định giá, giá trị tài sản bảo đảm bị thấp so với thị trƣờng nhiều Việc gây ảnh hƣởng nghiêm trọng đến quyền lợi ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Xuất phát từ khó khăn, vƣớng mắc q trình định giá tài sản nay, tác giả kiến nghị cần sớm nghiên cứu ban hành văn quy phạm pháp luật quy 93 định trình tự thủ tục định giá tài sản theo giá thị trƣờng để bảo đảm quyền ngƣời thế chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Thực tế, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2023, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng có đề xuất bỏ quy định khung giá đất nhằm hoàn thiện chế định giá đất; sửa đổi, bổ sung quy định nguyên tắc định giá đất, Bảng giá đất, giá đất cụ thể, tƣ vấn xác định giá đất theo quy định pháp luật đất đai hành; bổ sung quy định quan định giá đất cấp tỉnh giúp đảm bảo tăng cƣờng tính khả thi hành tuân thủ pháp luật quan, tổ chức, cá nhân; nâng cao tính độc lập chủ thể trình xác định giá đất cụ thể 3.2.2 Giải pháp tổ chức thực pháp luật bảo đảm quyền người chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam Một là, xây dựng đội ngũ cán tín dụng giỏi chun mơn, dày dạn kinh nghiệm: Yếu tố ngƣời yếu tố quan trọng nhất, nút thắt cho nhiều vấn đề Vì NHTM nói riêng, TCTD nói chung cần trọng xây dựng đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm, phẩm chất đạo đức tốt Trong việc bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM, đội ngũ cán tín dụng ngƣời trực tiếp tiếp xúc, thực thủ tục sợ dây gắn kết liên hệ ngƣời chấp với NHTM, đội ngũ có giỏi việc bảo đảm quyền ngƣời chấp đƣợc nâng cao hạn chế sai sót việc chấp vay vốn ngƣời chấp QSDĐ vay vốn NHTM mối quan hệ vay vốn ngƣời chấp ngân hàng Để đảm bảo đội ngũ cán tín dụng mẫn cán, có tâm huyết với nghề tôn trọng khách hàng ngƣời chấp QSDĐ để đảm bảo tốt quyền lợi họ cần thiết phải có giải pháp nhƣ: - Tác giả tin rằng, trình độ cán tín dụng nói riêng, cán ngân hàng nói chung cần đƣợc đánh giá, kiểm tra từ tuyển dụng 94 Các NHTM cần xây dựng chế độ tuyển dụng rõ ràng, xây dựng hệ thống thi tuyển đầu vào đa dạng chuyên sâu để đo lƣờng đánh giá tồn diện khả chuyên môn cán ngân hàng Qua sàng lọc, loại bỏ từ đầu cán yếu - Thƣờng xuyên kiểm tra định kỳ, từ đánh giá hiệu làm việc cán Từ loại bỏ cán có lực làm việc yếu kém, khen thƣởng động viên cán có lực tốt Xây dựng đội ngũ cán tịa án giỏi chun mơn; đầu tƣ nâng cao sở vật chất TAND cấp Đội ngũ thẩm phán, hội thẩm nhân dân Tòa án nói chung thƣờng khơng có kiến thức chun sâu ngành tài chính, ngân hàng Tài ngân hàng lĩnh vực phức tạp, cần kiến thức sâu rộng, cần tỷ mỹ tính tốn chi li nhiều sai lệch số dẫn đến kết hồn tồn khác Trong thực tế giải vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng, NHTM thƣờng đƣa bảng kê tính lãi qua thời kỳ để thẩm phán dựa vào mà xét xử, định mà khơng có tính tốn kiểm tra lại Điều dễ hiểu NHTM thƣờng dựa vào tảng kỹ thuật đại phức tạp, cần nhập số liệu máy tính để tính tốn đƣa kết cuối Các Tòa án mặt khác lại lạc hậu, sở vật chất lạc hậu Vì vậy, bên cạnh việc xây dựng đội ngũ cán giỏi chuyên môn, cụ thể trƣờng hợp chuyên môn tài ngân hàng để có đủ khả kiểm tra, đánh giá, phát sai sót vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng nói riêng, tranh chấp hợp đồng kinh tế nói chung Đây trình lâu dài nhƣng trƣớc mắt, TAND cấp bên cạnh tuyển dụng thƣ ký, cán tốt nghiệp ngành luật, cân nhắc tuyển dụng số cán làm việc vị trí hỗ trợ tốt nghiệp đƣợc đào tạo ngành Tài 95 Bên cạnh đó, nƣớc ta Cách mạng kỹ thuật số 4.0 Các TAND cần bắt kịp xu chung, đầu tƣ áp dụng công nghệ cao trình giải vụ án Điều tạo tính thuận tiện cao, góp phần giải vụ án nhanh chóng xác hơn, thuận lợi cho bên liên quan, qua bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp họ Hai là, thƣờng xuyên tra công tác giải tranh chấp, xử lý TSBĐ: Nhƣ ví dụ trên, trƣờng hợp cán Ngân hàng, cán tín dụng nhiều lý khác mà vơ tình cố ý làm trái, hiểu sai quy định pháp luật, bên cạnh đó, cán cịn có thái độ khơng tơn trọng khách hàng, ngƣời chấp QSDĐ cho họ lúc cấp bách, cần phải nhờ đến hỗ trợ NHTM, cán tín dụng để có khoản tiền vay thực cho mục đích vay vốn mà thƣờng có thái độ hách dịch, cửa trên, coi thƣờng khách hàng Những điều xuất phát từ việc NHMT, quan nhà nƣớc chƣa đề cao công tác tra, kiểm tra việc thực cho vay tín dụng đồng thời chƣa có quy định cụ thể thái độ, tác phong cán ngân hàng việc thực công tác NHTM đặc biệt việc tiếp xúc khách hàng, giao tiếp với khách hàng Do đó: - NHNN cần thƣờng xuyên tiến hành tra, kiểm tra, đánh giá để kịp thời phát sai sót, xử lý khắc phục hậu hồ sơ tín dụng thiếu sót, sai sót giả cách; trƣờng hợp xử lý TSBĐ sai quy định gây thiệt hại đến ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM - VKSND cấp phải thực nghiêm túc chức kiểm sát hoạt động tƣ pháp khơng vụ án hình sự, mà vụ án dân KSV cần nghiêm túc đánh giá, xem xét hồ sơ tài liệu, đƣa quan điểm xác, có kháng nghị án không quy định pháp luật, thiếu sót gây thiệt hại đến quyền lợi ích 96 bên liên quan Để thực điều đó, VKSND cấp cấp lãnh đạo cần không ngừng kiểm tra, đốc thúc, trực tiếp tham dự trình kiểm sát thay làm cơng tác hành chính, lãnh đạo Ba là, tuyên truyền, nâng cao trình độ hiểu biết pháp luật ngƣời dân: Hiện nay, nhận thức ngƣời dân việc bảo đảm quyền ngƣời chấp vay vốn NHTM hạn chế, chí họ cịn khơng biết đến việc họ có quyền mối quan hệ Do vậy, cơng tác tun truyền nâng cao trình độ nhận thức ngƣời dân quyền quan hệ chấp vay vốn ngân hàng thật cần thiết Một ví dụ thực tế thời hiệu giải vụ án đƣợc áp dụng bên liên quan có yêu cầu áp dụng Trong trƣờng hợp bên liên quan khơng có u cầu áp dụng thời hiệu giải TAND tiến hành giải vụ án Nhƣ vậy, không nắm rõ pháp luật, hiểu biết pháp luật ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM liệu có biết quy định thời hiệu? Tác giả cho không Ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM bị khởi kiện vi phạm nghĩa vụ trả nợ lâm vào tình trạng khánh kiệt, khó có khả thuê luật sƣ làm ngƣời bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho Vì đa số trƣờng hợp, ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM không đƣợc tƣ vấn, không hiểu rõ quyền lợi dẫn đến thua thiệt giải tranh chấp với NHTM Vì vậy, tác giả cho công tác tuyên truyền pháp luật, bảo đảm ngƣời dân nắm rõ đƣợc quyền lợi vơ quan trọng Đảng Nhà nƣớc cần thƣờng xuyên tổ chức buổi họp tuyên truyền pháp luật địa phƣơng, bên cạnh thông qua tờ rơi, phƣơng tiện thông tin đại chúng nhƣ loa phƣờng, tivi, internet, báo giấy, báo mạng để tuyên truyền quy định pháp luật đến tầng lớp nhân dân, nâng cao hiểu biết pháp luật họ, từ gián tiếp bảo vệ quyền lợi ích họ có tranh chấp, mâu thuẫn xảy 97 KẾT LUẬN CHƢƠNG Trên sở kết nghiên cứu luận văn đƣa số định hƣớng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam Theo định hƣớng hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam phải dựa đƣờng lối, quan điểm Đảng lĩnh vực tài ngân hàng Hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam phải bối cảnh hội nhập khu vực kinh tế quốc tế Bên cạnh đó, việc hoàn thiện pháp luật phải dựa sở việc bảo đảm yêu cầu tính thống nhất, tính hợp lý, tính khả thi tính minh bạch Thông qua việc sửa đổi, điều chỉnh số quy định pháp luật, tác giả hy vọng bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam, nhƣng đồng thời tạo nên hợp lý qua cân quyền lơi ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM NHTM Tuy nhiên, để quy định pháp luật thực có hiệu quả, vào đời sống cần phổ biến, tuyên truyền đến ngƣời dân để họ hiểu đƣợc quyền lợi nghĩa vụ Đồng thời cần đạo sát sao, phối hợp thực hiện, tăng cƣờng tra, kiểm tra quan, ban ngành có thẩm quyền để kịp thời xử lý hành vi sai phạm, răn đe toàn xã hội Hiệu việc thực pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam phụ thuộc nhiều vào vào hệ thống trị, nhận thức, ý thức ngƣời dân cá nhân vay vốn cán ngân hàng, cán Tòa án thực tiễn áp dụng 98 KẾT LUẬN Bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam vấn đề quan trọng lẽ cá nhân tế bào xã hội Bởi lẽ QSDĐ tài sản lớn ngƣời, vấn đề liên quan đến QSDĐ thƣờng nhạy cảm phức tạp Việc bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam bảo đảm quyền của gia đình ngƣời chấp ăn ở, sinh sống làm việc mảnh đất Tuy nhiên, vấn đề bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam chƣa đƣợc quan tâm mực Trong hệ thống pháp luật dân sự, pháp luật tài ngân hàng, pháp luật đất đai chƣa có quy định thực nhằm mục đích bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam Do đó, thơng qua luận văn này, tác giả hy vọng đóng góp phần vào việc thay đổi cách nhìn, quan tâm nhà làm luật, xã hội vấn đề Đồng thời, tác giả hy vọng có số đóng góp việc hoàn thiện hệ thống pháp luật hành bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt Dƣơng Thị Ngọc Anh (2015), Pháp luật bảo vệ quyền chủ nợ ngân hàng thương mại hoạt động cho vay biện pháp chấp quyền sử dụng đất ở, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Lê Thị Thúy Bình (2015), “Một số kinh nghiệm giải vụ án chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Viện kiểm sát, (18), tr.34-37 Nguyễn Thị Chi (2019), Tìm hiểu quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân, Nxb Lao động Nguyễn Văn Dũng (2019), Pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng, Luận văn thạc sĩ luật học, trƣờng Đại học Luật Hà Nội Đỗ Văn Đại (2017), Bình luận khoa học điểm Bộ luật dân 2015, Nxb Hồng Đức Nguyễn Ngọc Điệp (2020), Từ điển pháp luật Việt Nam, Nxb Thế giới Phan Hồng Điệp (2017), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng - thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Bùi Anh Đức (2020), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình thực tiễn thực Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội Trang Hà (2017), Tài sản bảo đảm chưa “bảo đảm”, Agbribank Đống Đa ngày 27/12/2017 10 Vũ Thị Thu Hằng (2010), Một số vấn đề chấp tài sản ngân hàng thương mại, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội 11 Phạm Thị Thu Hiền (2020), Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo Pháp luật Việt Nam hành, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 100 12 Đặng Đức Huyền (2016), Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hồ Chí Minh 13 Lê Thị Thanh Huyền (2017), Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất – Thực trạng giải pháp, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội 14 Đinh Thị Liên (2016), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại thực tiễn áp dụng Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 15 Trƣơng Tuấn Lƣơng (2019), Hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 16 Phạm Duy Minh (1992), “Cần phân biện rõ vốn nguồn vốn”, Tạp chí Tài chính, (tháng 9) 17 Nguyễn Thị Nga (2008), Pháp luật chấp QSD đất Viện Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nƣớc Pháp luật 18 Nguyễn Thị Nga (2021), “Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất số vấn đề phát sinh thực tế”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Bộ tƣ pháp, 6(351), tr 50-55 19 Hoàng Thị Hồng Nhung (2016), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại thực tiễn áp dụng Ngân hàng Công thương Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 20 Nguyễn Hoàng Quân (2020), Hợp đồng chấp nhà theo quy định pháp luật dân thực tiễn thi hành Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng, Luận văn thạc sĩ luật học, trƣờng Đại học Luật Hà Nội 21 Trần Viết Thắng (2017), Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 101 22 Lê Thị Thanh (2017), Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 23 Nguyễn Quỳnh Thoa (2017), Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 24 Lê Thị Trang (2019), Một số vấn đề chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân - Thực tiễn số tổ chức hành nghề công chứng địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội 25 Nguyễn Thu Trang (2012), Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ luật học, trƣờng Đại học Luật Hà Nội 26 Cao Thị Kim Trinh (2020), “Bình luận sai sót q trình kê biên, xử lý tài sản chấp để thi hành án, định kinh doanh thƣơng mại”, Tạp chí Nghề luật, Học viện tƣ pháp, (9), tr 57 - 60 27 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2021), Giáo trình Luật Dân sự, Nxb Cơng an nhân dân 28 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2021), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Cơng an nhân dân 29 Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển bách khoa 30 Viện Ngôn ngữ học (2003), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng II Tài liệu Website 31 Bản án 57/2021/DSPT ngày 12 tháng năm 2021 tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dung đất, https://thuvienphapluat.vn/banan/banan/ban-an-572021dspt-ngay-12042021-ve-tranh-chap-hop-dong-thuequyen-su-dung-dat-191613, [Truy cập 15/7/2022] 32 Bùi Đức Giang (2019), “Xung đột lợi ích bên thuê, bên mƣợn bên chấp tài sản: nhìn từ quy định mới”, Tạp chí ngân hang, https://tapchinganhang.gov.vn/xung-dot-loi-ich-giua-ben-thue-ben-muon-vaben-nhan-the-chap-tai-san-nhin-tu-quy-dinh-moi.htm, [truy cập 20/7/2022] 102 33 Tòa án nhân dân cấp cao Đà Nẵng (2021), Quyết định Giám đốc thẩm 64/2021/DS-GĐT ngày 08/09/2021 tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/quyet-dinh-giam-doc-tham-vetranh-chap-hop-dong-tin-dung-hop-dong-the-chap-va-hop-dong-chuyennhuong-232315, [Truy cập 15/7/2022] III Tài liệu Tiếng Anh 34 E.A Francis, K.J Thomas (1986), “Mortgages and Securities”, Sydney: Butterworths, 1986 lxiii, 511 pages; 25 cm 35 Jonh Carvan & Jonh Gooley (1996), A guide to Business Law, Eleventh edition 36 Littleton (1912), The English Commom pleas and Exchequer reports, trích “The English report common pleas”, Thƣ viện Trƣờng Đại học Luật Cornell, Link: http://www.mindserpent.com/reference/eng_reports/1912_vol_124_the_ english_reports_common_pleas_vol_02.pdf 37 Thomson Reuters (2016), No Claim to Original U.S Government Works, trích tài liệu “Severin v.U.S, 99 Ct.CL 435 (1943), Link: https://www.dwt.com/files/governmentcontracts/2016/09/1SeverinvUS.pdf 38 Wikipedia, https://en.wikipedia.org/wiki/Law, truy cập ngày 25/06/2022 39 Wikipedia, https://en.wikipedia.org/wiki/Person, [truy cập ngày 23/03/2022] 103 ... LUẬT VỀ BẢO ĐẢM QUYỀN CỦA NGƢỜI THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 86 3.1 Định hƣớng pháp luật bảo đảm quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam ... THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 2.1 Một số nội dung chủ yếu pháp luật đảm bảo quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 2.1.1 Các điều kiện để chấp. .. VỀ BẢO ĐẢM QUYỀN CỦA NGƢỜI THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Một số vấn đề lý luận quyền ngƣời chấp QSDĐ để vay vốn NHTM Việt Nam 1.1.1 Khái niệm đặc điểm người