Giáo trình định giá đất của Giảng viên Hồ Thị Lâm Trà
i MỤC LỤC MỞ ĐẦU i CHƢƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 1 1. ĐẤT ĐAI 1 1.1. Khái niệm 1 1.2. Đặc trƣng 1 2. THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 2 2.1. Khái niệm thị trƣờng đất đai 2 2.2. Yếu tố cấu thành thị trƣờng đất đai 2 2.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến sự hình thành thị trƣờng đất đai 3 2.4. Vai trò của thị trƣờng đất đai 4 3. CÁC KHU VỰC CỦA THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 4 3.1. Thị trƣờng đất đai thế giới 4 3.2. Thị trƣờng đất đai Việt Nam 6 4. ĐẶC TRƢNG CỦA THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 11 4.1. Đặc trƣng chung của thị trƣờng đất đai 11 4.2. Đặc điểm của thị trƣờng đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua 13 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 1 15 CHƢƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 16 1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT 16 2. ĐẶC TRƢNG CỦA GIÁ ĐẤT 17 2.1. Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả 17 2.2. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành 17 2.3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai 17 2.3. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định 18 2.5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt 18 2.6. Giá đất không giống nhau về hiện tƣợng khấu hao 18 2.7. Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng 18 3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 18 3.1. Nhân tố thông thƣờng 19 3.2. Nhân tố khu vực 22 3.3. Nhân tố cá biệt 23 4. PHÂN LOẠI GIÁ ĐẤT 24 4.1. Giá thị trƣờng 24 4.2. Giá quy định của Nhà nƣớc 28 5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 32 5.1. Địa tô 32 5.2. Lãi xuất ngân hàng 34 5.3. Quan hệ cung cầu 36 BÀI TẬP CHƢƠNG 2 41 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 2 42 CHƢƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 43 1. ĐỊNH GIÁ ĐẤT 43 1.1. Khái niệm 43 1.2. Vai trò của định giá đất 44 1.3. Công tác định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới 45 1.4. Công tác định giá đất ở Việt Nam 50 ii 2. THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT 51 2.1. Giá trị của thông tin trong định giá 51 2.2. Phƣơng pháp xác định thông tin 52 3. NHỮNG ĐẶC TRƢNG VỀ MUA BÁN ĐẤT ĐAI 52 3.1. Đề nghị và lựa chọn của ngƣời bán và ngƣời mua 52 3.2. Phân tích và so sánh trong mua và bán 53 3.3. Quá trình đàm phán trong mua và bán 54 3.4. Mua bán trong tình huống đặc biệt 55 4. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 55 4.1. Nguyên tắc thay thế 55 4.2. Nguyên tắc thu lợi 56 4.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 57 4.4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần 57 4.4. Nguyên tắc cạnh tranh 57 4.6. Nguyên tắc đóng góp 58 4.7. Nguyên tắc biến động 58 4.8. Nguyên tắc hòa hợp 58 4.9. Nguyên tắc ƣu tiên cho đất đai 59 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 3 59 CHƢƠNG IV: PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 60 1. PHƢƠNG PHÁP THU NHẬP 60 1.1. Khái quát về phƣơng pháp thu nhập 60 1.2. Trình tự và phƣơng pháp định giá theo phƣơng pháp thu nhập 62 1.3. Ứng dụng phƣơng pháp thu nhập để xác định giá đất 65 2. PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 66 2.1. Khái quát về phƣơng pháp so sánh trực tiếp 66 2.2. Trình tự định giá theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp 71 2.3. Ứng dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất 77 3. PHƢƠNG PHÁP THẶNG DƢ 79 3.1. Khái quát về phƣơng pháp thặng dƣ 79 3.2. Trình tự định giá bằng phƣơng pháp thặng dƣ 82 3.3. Ứng dụng của định giá bằng phƣơng pháp thặng dƣ 85 4. PHƢƠNG PHÁP CHI PHÍ 86 4.1. Khái quát phƣơng pháp chi phí 86 4.2. Trình tự tiến hành phƣơng pháp chi phí 88 4.3. Các phƣơng pháp xác định chi phí 88 4.4. Sự giảm giá tích luỹ và phƣơng pháp đo giảm giá tích luỹ 90 4.5. Úng dụng định giá bằng phƣơng pháp chi phí 92 5. PHƢƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY 92 5.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản 92 5.2. Phƣơng pháp phân tích hồi qui. 93 5.3. Mô hình hồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quả 93 BÀI TẬP CHƢƠNG 4 95 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 4 96 CHƢƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 97 1. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP 97 1.1. Khung giá quy định 97 1.2. Xác định vùng đất hạng đất 99 1.3. Định giá cho từng hạng đất 104 iii 1.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội 106 2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 108 2.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn 108 2.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị 116 2.3. Xác định giá đất ở đô thị 125 2.4. Một số luật định giá áp dụng trong định giá đất đô thị 126 3. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH 129 3.1. Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng. 129 3.2. Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng. 129 BÀI TẬP CHƢƠNG 5 130 CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 5 131 TÀI LIỆU THAM KHẢO 132 i MỞ ĐẦU Giáo trình Định giá đất đƣợc biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trƣờng đất đai, giá đất, định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng XHCN. Cung cấp cho sinh viên các phƣơng pháp định giá cơ bản đang đƣợc áp dụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phƣơng pháp đó để xác định giá đất trong hoàn cảnh thực tế ở nƣớc ta. Giáo trình "Định giá đất" đƣợc biên soạn theo đề cƣơng chƣơng trình khung đào tạo ngành quản lý đất đai đã đƣợc Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt. Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi trƣờng trƣờng Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên. Nội dung của giáo trình gồm 5 chƣơng: - Chƣơng 1: Đất đai và thị trƣờng đất đai; - Chƣơng 2: Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất; - Chƣơng 3: Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất; - Chƣơng 4: Phƣơng pháp định giá đất; - Chƣơng 5: Định giá đất ở Việt Nam. Trong đó chƣơng 1, 2 và 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chƣơng 3 và 4 do do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn. Những kiến thức mà sinh viên phải nắm đƣợc khi học môn học Định giá đất là đất đai, giá đất, thị trƣờng đất đai và định giá đất. Đồng thời học sinh phải hiểu đƣợc đặc tính đất đai liên quan đến định giá đất, các đặc điểm và khu vực của thị trƣờng đất đai. Về giá đất học sinh phải nắm đƣợc khái niệm, đặc trƣng và phải biết phân tích các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất. Khi xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm đƣợc các loại giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất, các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trƣờng đất đai Ngoài ra trƣớc khi hiểu và nắm đƣợc phƣơng pháp xác định giá đất theo khung giá đất và xác định giá đất tại các địa phƣơng ở Việt Nam hiện nay, sinh viên phải hiểu và biết cách vận dụng các phƣơng pháp định giá đất phổ biến và thông dụng đƣợc áp dụng ở nhiều nƣớc trên thế giới. Khi học môn học Định giá đất sinh viên có thể tham khảo thêm các kiến thức liên quan đến giá đất, thị trƣờng đất đai, phƣơng pháp định giá đất ở các tài liệu sau: 1. Bộ Tài chính (2004) Thông tƣ 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004, Hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2. Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 3. Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp. 4. Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận và phƣơng pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc). 5. Đoàn Văn Trƣờng (2000), Các phƣơng pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật. 7. Rost R. O. and H. G. Collins (1993), Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists. ii Tuy đã hết sức cố gắng trong quá trình biên soạn, nhƣng khó tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả rất mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp của bạn đọc trong quá trình sử dụng để giáo trình tiếp tục đƣợc hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo. Hà nội ngày 15 tháng 12 năm 2005 TS. Hồ Thị Lam Trà 1 CHƢƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI Chƣơng I đƣợc tác giả Hồ Thị Lam Trà biên soạn nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết liên quan đến lĩnh vực định giá đất, trƣớc khi nghiên cứu các vấn đề về giá đất, nguyên tắc và phƣơng pháp xác định giá đất. Nội dung của chƣơng 1 gồm: - Đất đai (khái niệm và đặc trƣng); - Thị trƣờng đất đai (khái niệm, yếu tố cấu thành, các nhân tố ảnh hƣởng và vai trò) ; - Các khu vực của thị trƣờng đất đai (thế giới và Việt Nam); - Đặc trƣng của thị trƣờng đất đai. Yêu cầu sinh viên phải hiểu và nắm đƣợc các nội dung liên quan đến định giá đất, để có kiến thức vận dụng trong các chƣơng tiếp theo. 1. ĐẤT ĐAI 1.1. Khái niệm Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nƣớc trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên dƣới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dƣới đất không do lao động và con ngƣời làm ra, tức là bao gồm nƣớc mặt đất và nƣớc ngầm, thổ nhƣỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nƣớc, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lƣợng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một ngƣời có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng nhƣ những quyền theo tập quán không thành văn. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng đƣợc coi là một dạng tài sản trong phƣơng thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản nhƣ: đáp ứng đƣợc nhu cầu nào đó của con ngƣời tức là có giá trị sử dụng; con ngƣời có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tƣợng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lƣu dân sự) nhƣng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trƣờng không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai. Đồng thời đất đai còn đƣợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã đƣợc khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hƣớng tăng lên. Khác với các tài sản thông thƣờng khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị mất đi, mà ngày càng có xu hƣớng tăng lên. 1.2. Đặc trƣng 1. Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt nhƣ nham thạch, thổ nhƣỡng, thực bì của đất đai có thể biến đổi, nhƣng đất đai đƣợc hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con ngƣời sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng. 2. Có hạn về diện tích. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. 2 Hoạt động của loài ngƣời có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhƣng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con ngƣời. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trƣờng là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trƣờng đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó đƣợc quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nƣớc với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai. 3. Tính năng lâu bền. Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai. 4. Chất lƣợng khác nhau. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhƣỡng, thực bì, nƣớc ) và điều kiện khí hậu tƣơng ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lƣợng mƣa ) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lƣợng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lƣợng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Nhƣ vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con ngƣời biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lƣợng của đất đƣợc nâng lên không ngừng. 2. THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 2.1. Khái niệm thị trƣờng đất đai Một thị trƣờng là tập hợp những ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trƣờng là nơi trao đổi hàng hoá đƣợc sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa ngƣời với ngƣời, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trƣờng hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tƣợng kinh tế đƣợc phản ánh thông qua trao đổi và lƣu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa ngƣời với ngƣời để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trƣờng hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá. Thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch đất đai. Thị trƣờng đất đai có thể đƣợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trƣờng đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trƣờng đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trƣờng đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hƣớng phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN nhƣ ở nƣớc ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trƣờng chuyển quyền sở hữu đất đai ở nƣớc ta, chủ thể lƣu thông trên thị trƣờng đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. 2.2. Yếu tố cấu thành thị trƣờng đất đai Một thị trƣờng đƣợc cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trƣờng: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trƣờng bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác. - Khách thể thị trƣờng: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình đƣợc trao đổi thông qua thị trƣờng, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tƣơng lai. - Giới trung gian thị trƣờng: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trƣờng. Giới trung gian thị trƣờng bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những ngƣời sản xuất, giữa những ngƣời tiêu dùng, giữa những ngƣời sản xuất và tiêu dùng, giữa những ngƣời 3 sản xuất cùng loại, giữa những ngƣời tiêu dùng cùng loại và ngƣời tiêu dùng khác loại. Trong nền kinh tế thị trƣờng, thông tin thị trƣờng, ngƣời trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tƣ vấn đều là giới trung gian thị trƣờng. Đối với thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch về đất đai, đất đai lƣu thông trên thị trƣờng chủ yếu là đất đai đã đƣợc khai thác sử dụng. Ở nƣớc ta không tồn tại thị trƣờng chuyển quyền sở hữu đất đai do vậy trong các yếu tố cấu thành nên thị trƣờng đất đai có điểm khác biệt quan trọng đó là: chủ thể thị trƣờng. Lƣu thông trên thị trƣờng đất đai ở Việt Nam mang ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất, nhƣ vậy trong giao dịch của thị trƣờng đất đai chủ thể thị trƣờng bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác đã có quyền sử dụng đất, tức là đã đƣợc nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nƣớc. Đồng thời Nhà nƣớc cũng là một trong những chủ thể của thị trƣờng đất đai khi thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu giao quyền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất. Cũng nhƣ nhiều thị trƣờng khác, ngày nay thị trƣờng đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế. Các giao dịch diễn ra trên thị trƣờng đất đai khu vực thƣờng quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán nhƣ vị trí, hình thể, qui mô, kích thƣớc thửa đất; hình thức và phƣơng thức thanh toán nhƣng các giao dịch diễn ra trong thị trƣờng đất đai quốc gia hay quốc tế thƣờng chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tƣ tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trƣờng này là các loại đất công nghiệp, thƣơng mại - dịch vụ và tập trung tại các đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế của các nhà đầu tƣ, các doanh nghiệp trong nƣớc và nƣớc ngoài có quyền sử dụng các loại đất đó. Giới trung gian trong thị trƣờng đất đai rất phong phú. Hiện nay trên thế giới hầu hết các trung tâm môi giới đất đai thuộc về tƣ nhân, ở Mỹ 90% cơ sở môi giới về đất đai nằm trong tay tƣ nhân. 2.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến sự hình thành thị trƣờng đất đai Hiện nay các hoạt động kinh tế, xã hội chịu tác động của cơ chế thị trƣờng. Đất đai cũng trở thành đối tƣợng trao đổi, mua bán, chuyển đổi, chuyển nhƣợng và thị trƣờng đất đai thực sự đã hình thành. Thị trƣờng đất đai có những nét khác biệt các thị trƣờng hàng hoá thông thƣờng khác. Chúng ta có thể thấy thông qua những nhân tố ảnh hƣởng đến quá trình hình thành và phát triển thị trƣờng đất đai nhƣ sau: a) Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá gắn liền với trình độ phát triển của lực lƣợng sản xuất và cùng với nó là trình độ phân công lao động xã hội. Đất đai từ chỗ là sản phẩm của tự nhiên, con ngƣời khai phá, cải tạo và sử dụng để sản xuất ra sản phẩm và các yêu cầu khác phục vụ cho cuộc sống của mình nhƣ xây dựng nhà ở, các công trình kiến trúc Sản xuất ngày càng phát triển, những nhu cầu của con ngƣời ngày càng tăng và đất đai ngày càng khan hiếm. Vì vậy đất đai trở thành đối tƣợng của sự mua bán, trao đổi và cũng đƣợc thƣơng mại hoá. Nhƣ vậy sự xuất hiện và phát triển nền sản xuất hàng hoá đã làm thay đổi cơ bản các quan hệ về ruộng đất, thị trƣờng đất đai ra đời và phát triển. b) Chế độ sở hữu ruộng đất Chế độ sở hữu ruộng đất đã trải qua quá trình hình thành và phát triển trong lịch sử, từ sở hữu cộng đồng về ruộng đất của thị tộc, làng xã đến sở hữu tƣ nhân trong xã hội phong kiến và sở hữu ruộng đất theo quan hệ sở hữu tƣ bản chủ nghĩa. Đó là một quá trình lịch sử lâu dài. Chỉ đến khi có sở hữu tƣ nhân tƣ bản chủ nghĩa mới tạo tiền đề cho việc tích tụ và tập trung ruộng đất. Trong thời kỳ đầu của tích tụ tƣ bản diễn ra việc tƣớc đoạt ruộng đất của nông dân và những trang trại nhỏ bé biến ruộng đất thành đồng cỏ chăn thả và thành các điền trang lớn sản xuất theo kiểu tƣ bản chủ nghĩa, hình thành các trang trại lớn đẩy hàng triệu nông dân không có ruộng đất phải đi làm thuê. Đó là điều kiện cho sự hình thành quan hệ ruộng đất tƣ bản chủ nghĩa và thị trƣờng đất đai ra đời. 4 c) Cầu về đất đai Xét trên tổng quĩ đất đai thì cung của đất đai là một đƣờng thẳng đứng. Sự biến động về cung của các loại đất đai theo mục đích sử dụng đất cũng đƣợc quy định chặt chẽ theo các tiêu chuẩn kinh tế - kỹ thuật nhất định tuỳ thuộc vào mỗi quốc gia. Cầu của đất đai là nhu cầu phát sinh do sự tăng lên của nhu cầu con ngƣời đối với sản phẩm từ đất đai và các nhu cầu khác của các ngành sản xuất, của nhu cầu xây dựng nhà ở. Áp lực của cầu luôn tăng lên, trong mọi trƣờng hợp và đối với mọi loại đất, do đó xét trên tổng thể thì giá đất đai do cầu quyết định. Tóm lại: Thị trƣờng đất đai là một thị trƣờng đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trƣờng đất đai gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá, với cơ chế thị trƣờng. Tuy nhiên, thị trƣờng đất đai hình thành chậm và chịu tác động của nhiều nhân tố. Trong điều kiện nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trƣờng, đất đai cũng tham gia vào quá trình vận hành đó và thị trƣờng đất đai cũng chịu sự tác động nhƣ các thị trƣờng khác. Quá trình hình thành và phát triển của thị trƣờng đất đai chính là quá trình phát triển các quan hệ đất đai hình thành trong lịch sử, chỉ đến một giai đoạn lịch sử nhất định đất đai mới thực sự tham gia vào thị trƣờng và khi đó thị trƣờng đất đai mới ra đời. 2.4. Vai trò của thị trƣờng đất đai Thị trƣờng đất đai có liên quan đến lƣợng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nƣớc, do đó thị trƣờng đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là: - Hoạt động của thị trƣờng đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất. - Thị trƣờng đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trƣởng kinh tế khi đầu tƣ vào bất động sản nhƣ đất đai, nhà xƣởng tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tƣ, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý. - Tác động trực tiếp của thị trƣờng đất đai tới phát triển thị trƣờng tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. - Phát triển thị trƣờng đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và đƣợc phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. - Sự tăng trƣởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trƣờng đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận đƣợc. - Đối với các nƣớc chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trƣờng thì thị trƣờng đất đai còn đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm, gắn thị trƣờng đất đai với các chủ trƣơng chính sách lớn của Nhà nƣớc nhƣ cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nƣớc. 3. CÁC KHU VỰC CỦA THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI Thị trƣờng đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và quốc tế. Việc phân biệt thị trƣờng khu vực, thị trƣờng quốc gia hay quốc tế chủ yếu để giúp ngƣời định giá nhận dạng thị trƣờng đất đai trong quá trình phân tích, đánh giá. Trên thực tế, không có một thị trƣờng nào tồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan xen, tác động lẫn nhau thành một thị trƣờng thống nhất. 3.1. Thị trƣờng đất đai thế giới Trên thế giới tại các nƣớc tƣ bản phát triển chế độ sở hữu tƣ nhân về ruộng đất đã đƣợc xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trƣờng đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thƣờng áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trƣờng đất đai. Tại đây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta. Ở những nƣớc đang phát triển, trong giai đoạn tăng trƣởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tƣ nƣớc ngoài thƣờng có các cơn 5 sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hƣởng đến tăng trƣởng kinh tế hoặc thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trƣờng đất đai. Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lƣợng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trƣờng này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp ngƣời mua giảm đƣợc tiền thuế tƣơng đƣơng 10% giá mua một chỗ ở mới. Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nƣớc đi trƣớc, đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trƣờng theo hƣớng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, nhƣ là một quy luật tất yếu của sở hữu tƣ nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trƣờng. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nƣớc đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nƣớc vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhƣợng đất đai. Ở Anbani, đất nông nghiệp đã đƣợc coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhƣng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chƣa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những ngƣời đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhƣng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đƣơng nhiên bị tƣớc quyền sử dụng mảnh đất đó. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không đƣợc bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không đƣợc bán vĩnh viễn, và trong một số trƣờng hợp cụ thể, Nhà nƣớc có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không đƣợc quyền chuyển nhƣợng những mảnh đất nhận đƣợc từ tƣ nhân hoá doanh nghiệp Nhà nƣớc. Ở nhiều nƣớc thuộc Liên xô trƣớc đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hƣởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nƣớc trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép ngƣời nông dân đƣợc quyền chuyển nhƣợng đất với một số điều kiện cụ thể. Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hƣớng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nƣớc đang phát triển rất đáng đƣợc phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trƣờng đất đai ở Việt Nam. Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tƣ bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trƣờng bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tƣ bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trƣờng, mở rộng lĩnh vực đầu tƣ đã thúc ép mở cửa thị trƣờng đất đai và tạo nên xu hƣớng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trƣờng hàng hoá. Xu hƣớng cho thuê đất đai để phát triển đƣợc coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất. Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nƣớc XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tƣ và Ba Lan luật pháp vẫn cho phép tƣ nhân thuê ruộng. Ở một số nƣớc nhƣ Ba Lan, Nam Tƣ, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tƣ nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nƣớc này phát triển năng động hơn và đƣợc coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Một đặc điểm rất quan trọng của thị trƣờng nhà đất trên thế giới là thị trƣờng này đã vƣợt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trƣờng đầu tƣ hấp dẫn của tƣ bản nƣớc ngoài. Những nƣớc có dự trữ ngoại tệ lớn nhƣ Nhật Bản, Đài Loan là những nƣớc đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nƣớc ngoài. [...]... 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 quy định khung giá các loại đất; Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 thay thế Nghị định 80/NĐ-CP quy định khung giá các loại đất và Nghị định 17/NĐ-CP ngày 21/3/1998 Cụ thể: - Nghị định số 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 về việc quy định khung giá các loại đất Nội dung cơ bản của Nghị định này là qui định bảng khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất (không quy định mức giá tối đa) - Nghị... II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Chƣơng II đƣợc tác giả Hồ Thị Lam Trà biên soạn nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết về giá đất bao gồm: - Khái niệm; - Đặc trƣng; - Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất ; - Phân loại giá đất ; - Cơ sở khoa học xác định Yêu cầu sinh viên phải nắm đƣợc các vấn đề liên quan đến giá đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trƣờng đất đai 1... trong một không gian và thời gian xác định Giá trị thị trƣờng của đất đai đƣợc xác định dựa trên cơ sở các yếu tố sau: - Sự thoả thuận, nhất trí giữa ngƣời bán và ngƣời mua; - Mục đích của ngƣời mua và bán đất; - Nhu cầu về đất đai của thị trƣờng; - Tác động của môi trƣờng sống và xã hội; - Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt Lƣu ý trong khi điều tra giá trị thị trƣờng của đất đai trong những trƣờng hợp... bổ sung nhƣ Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000, Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật Thuế sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định 17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong... thực hiện thẩm định giá trị tài sản - "giữa một bên là ngƣời mua sẵn sàng mua " là ngƣời đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản đƣợc xác định giá trị thị trƣờng - "và một bên là ngƣời bán sẵn sàng bán " là ngƣời bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể đƣợc trên thị trƣờng - “điều kiện thƣơng mại bình thƣờng”... (Nghị định 198/2004/NĐ-CP về tiền sử dụng đất và Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất) Hai Nghị định này đã có những quy định khá thông thoáng đối với thị trƣờng đất đai hiện tại 8 NHÀ NƢỚC Giao đất không thu tiền Giao đất có thu tiền Cho thuê đất Thu hồi đất CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT Hình 1.1 Thị trường sơ cấp về đất đai Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử... định, tạo điều kiện cho các thị trƣờng này hoạt động đó là: - Thị trƣờng quyền sử dụng đất đƣợc công nhận; - Nhà nƣớc quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị trƣờng hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nƣớc tham gia các hình thức giao dịch có yếu tố thị trƣờng nhƣ giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất; - Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tƣ, xây dựng nhà ở... mại, khu du lịch, khu công nghiệp và đất đô thị) ở mức giá tối thiểu và giá tối đa theo các hạng đất và vị trí của từng khu vực - Nghị định 17/NĐ-CP ngày 21/3/1998 Nội dung chính của Nghị định là tiếp tục nới rộng hệ số K là 50% Vì vậy, cho đến ngày 05/4/1998 (ngày Nghị định 17/NĐ-CP ngày 21/3/1998 có hiệu lực), hệ số điều chỉnh K đƣợc nới rộng từ 0,25 đến 2,7 lần Luật đất đai 2003 (Điều 56) đã chỉ ra... trƣờng miễn sao họ đạt đƣợc ý nguyện của mình - Một thị trƣờng cạnh tranh phải không có những trở ngại hoặc những sự kích động do con ngƣời gây ra, còn thị trƣờng đất đai chịu ảnh hƣởng bởi một loạt những quy định của chính quyền địa phƣơng và Nhà nƣớc nhƣ qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch và các luật về xây dựng, lãi suất, thuế, các quyền của ngƣời sử dụng đất - Trong thị trƣờng cạnh tranh, ngƣời mua và... và TP.Hồ Chí Minh, có thời kỳ giá đất tăng đột biến, đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cƣ Ở Hà Nội, cơn sốt đất vừa qua diễn ra trong khoảng 2 năm, từ tháng 4-2 000 đến 4-2 002 Trong thời gian trên giá đất tại Hà Nội tăng từ 3 đến 5 lần so với trƣớc khi sốt đất Đặc biệt là trong khoảng thời gian từ tháng 4/2001 đến 4/2002 giá nhà đất của thành phố tăng đột biến và . gồm: các hộ gia đình và cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân đƣợc giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tƣ xây dựng nhà ở