GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Giaos trình định giá bất động sản

Svnonglam.org Tranthanhhai.huaf@gmail.com MỤC LỤC M Ở ĐẦU i CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 1 1. ĐẤT ĐAI 1 1.1. Khái ni ệm 1 1.2. Đặc trưng 1 2. TH Ị TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 2 2.1. Khái ni ệm thị trường đất đai 2 2.2. Y ếu tố cấu thành thị trường đất đai 2 2.3. Các nhân t ố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai 3 2.4. Vai trò c ủa thị trường đất đai 4 3. CÁC KHU V ỰC CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 4 3.1. Th ị trường đất đai thế giới 4 3.2. Th ị trường đất đai Việt Nam 6 4. ĐẶC TRƯNG CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 11 4.1. Đặc trưng chung của thị trường đất đai 11 4.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua 13 CÂU H ỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1 15 CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 16 1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT 16 2. ĐẶC TRƯNG CỦA GIÁ ĐẤT 17 2.1. Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả 17 2.2. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành 17 2.3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai 17 2.3. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định 18 2.5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt 18 2.6 . Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao 18 2.7. Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng 18 3. CÁC NHÂN T Ố ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 18 3.1. Nhân t ố thông thường 19 3.2. Nhân t ố khu vực 22 3.3. Nhân t ố cá biệt 23 4. PHÂN LO ẠI GIÁ ĐẤT 24 4.1. Giá th ị trường 24 4.2. Giá quy định của Nhà nước 28 5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 32 5.1. Địa tô 32 5.2. Lãi xu ất ngân hàng 34 5.3. Quan h ệ cung cầu 36 BÀI T ẬP CHƯƠNG 2 41 CÂU H ỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2 42 CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 43 1. ĐỊNH GIÁ ĐẤT 43 1.1. Khái ni ệm 43 Svnonglam.org Tranthanhhai.huaf@gmail.com 1.2. Vai trò của định giá đất 44 1.3. Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới 45 1.4. Công tác định giá đất ở Việt Nam 50 2. THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT 51 2.1. Giá tr ị của thông tin trong định giá 51 2.2. Phương pháp xác định thông tin 52 3. NH ỮNG ĐẶC TRƯNG VỀ MUA BÁN ĐẤT ĐAI 52 3.1. Đề nghị và lựa chọn của người bán và người mua 52 3.2. Phân tích và so sánh trong mua và bán 53 3.3. Quá trình đàm phán trong mua và bán 54 3.4. Mua bán trong tình hu ống đặc biệt 55 4. NGUYÊN T ẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 55 4.1. Nguyên t ắc thay thế 55 4.2. Nguyên t ắc thu lợi 56 4.3. Nguyên t ắc sử dụng hiệu quả nhất 57 4.4. Nguyên t ắc thù lao tăng dần, giảm dần 57 4.4. Nguyên t ắc cạnh tranh 57 4.6. Nguyên t ắc đóng góp 58 4.7. Nguyên t ắc biến động 58 4.8. Nguyên t ắc hòa hợp 58 4.9. Nguyên t ắc ưu tiên cho đất đai 59 CÂU H ỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 3 59 CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 60 1. PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 60 1.1. Khái quát v ề phương pháp thu nhập 60 1.2. Trình t ự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập 62 1.3. Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất 65 2. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 66 2.1. Khái quát v ề phương pháp so sánh trực tiếp 66 2.2. Trình t ự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp 71 2.3. Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất 77 3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 79 3.1 . Khái quát về phương pháp thặng dư 79 3.2. Trình t ự định giá bằng phương pháp thặng dư 82 3.3. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư 85 4. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 86 4.1. Khái quát phương pháp chi phí 86 4.2. Trình t ự tiến hành phương pháp chi phí 88 4.3. Các phương pháp xác định chi phí 88 4.4. S ự giảm giá tích luỹ và phương pháp đo giảm giá tích luỹ 90 4.5. Úng d ụng định giá bằng phương pháp chi phí 92 5. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY 92 5.1. Khái ni ệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản 92 5.2. Phương pháp phân tích hồi qui. 93 5.3. Mô hình h ồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quả 93 BÀI T ẬP CHƯƠNG 4 95 Svnonglam.org Tranthanhhai.huaf@gmail.com CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4 96 CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 97 1. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP 97 1.1. Khung giá quy định 97 1.2. Xác định vùng đất hạng đất 99 1.3. Định giá cho từng hạng đất 104 1.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội 106 2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 108 2.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn 108 2.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị 116 2.3. Xác định giá đất ở đô thị 125 2.4. M ột số luật định giá áp dụng trong định giá đất đô thị 126 3. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH 129 3.1. Khu v ực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 129 3.2. Khu v ực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. 129 BÀI T ẬP CHƯƠNG 5 130 CÂU H ỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 5 131 TÀI LI ỆU THAM KHẢO 132 i MỞ ĐẦU Giáo trình Định giá đất được biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trường đất đai, giá đất, định giá đấ t và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN. Cung cấp cho sinh viên các phương pháp định giá cơ bản đang được áp d ụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phương pháp đó để xác định giá đất trong hoàn c ảnh thực tế ở nước ta. Giáo trình " Định giá đất" được biên soạn theo đề cương chương trình khung đào tạo ngành quản lý đất đai đã được Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt. Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên. N ội dung của giáo trình gồm 5 chương: - Chương 1: Đất đai và thị trường đất đai; - Chương 2: Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất; - Chương 3: Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất; - Chương 4: Phương pháp định giá đất; - Chương 5: Định giá đất ở Việt Nam. Trong đó chương 1, 2 và 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chương 3 và 4 do do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn. Những kiến thức mà sinh viên phải nắm được khi học môn học Định giá đất là đất đai, giá đất, thị trường đất đai và định giá đất. Đồng thời học sinh phải hiểu được đặc tính đất đai liên quan đến định giá đất, các đặc điểm v à khu vực của thị trường đất đai. Về giá đất học sinh phải nắm được khái niệm, đặc trưng và phải biết phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất. Khi xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam sinh vi ên phải nắm được các loại giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất, các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá đất v à biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trường đất đai Ngoài ra trước khi hiểu và nắm được phương pháp xác định giá đất theo khung giá đất và xác định giá đất tại các địa phương ở Việt Nam hiện nay, sinh viên phải hiểu và biết cách vận dụng các phương pháp định giá đất phổ biến v à thông dụng được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới. Khi học môn học Định giá đất sinh viên có thể tham khảo thêm các kiến thức liên quan đến giá đất, thị trường đất đai, phương pháp định giá đất ở các tài liệu sau: 1. B ộ Tài chính (2004) Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004, H ướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2. Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 3. Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp. 4. Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huy ên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận và phương pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc). 5. Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nhà xu ất bản khoa học và kỹ thuật. 7. Rost R. O. and H. G. Collins (1993), Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists. ii Tuy đã hết sức cố gắng trong quá trình biên soạn, nhưng khó tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của bạn đọc trong quá trình sử dụng để giáo tr ình tiếp tục được hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo. Hà nội ngày 15 tháng 12 năm 2005 TS. Hồ Thị Lam Trà 1 CHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Chương I được tác giả Hồ Thị Lam Trà biên soạn nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết liên quan đến lĩnh vực định giá đất, trước khi nghiên cứu các vấn đề về giá đất, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất. Nội dung của chương 1 gồm: - Đất đai (khái niệm và đặc trưng); - Thị trường đất đai (khái niệm, yếu tố cấu thành, các nhân tố ảnh hưởng và vai trò) ; - Các khu v ực của thị trường đất đai (thế giới và Việt Nam); - Đặc trưng của thị trường đất đai. Yêu cầu sinh viên phải hiểu và nắm được các nội dung liên quan đến định giá đất, để có kiến thức vận dụng trong các chương tiếp theo. 1. ĐẤT ĐAI 1.1. Khái niệm Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và m ặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao g ồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện kh ối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một ngu ồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường s ống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng đượ c coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người t ức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (t ức là có tham gia vào giao lưu dân sự) nhưng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trường không những chỉ phản ánh bản thân giá tr ị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai. Đồ ng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên c ạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách h ợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Khác vớ i các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng thì đất đai không phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị mất đi, mà ngày càng có xu hướng tăng lên. 1.2. Đặc trưng 1. Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân t ố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được ho à hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng. 2. Có h ạn về diện tích. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. 2 Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là c ố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhi ều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước v ới vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai. 3. Tính năng lâu bền. Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai. 4. Chất lượng khác nhau. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước ) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đ òi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng. 2. THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 2.1. Khái niệm thị trường đất đai Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến kh ả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người v ới người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá. Th ị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng v à nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, k ể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nướ c ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại di ện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. 2.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quy ết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan h ệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác. - Khách th ể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trườ ng, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai. - Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các ch ủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những người s ản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người 3 sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại. Trong nền kinh t ế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là giới trung gian thị trường. Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai, đất đai lưu thông trên thị trường chủ yếu là đất đai đã được khai thác sử dụng. Ở nước ta không tồn tại thị trườ ng chuyển quyền sở hữu đất đai do vậy trong các yếu tố cấu thành nên thị trường đất đai có điể m khác biệt quan trọng đó là: chủ thể thị trường. Lưu thông trên thị trường đất đai ở Việt Nam mang ý ngh ĩa chung là quyền sử dụng đất, như vậy trong giao dịch của thị trường đất đai chủ thể thị trườ ng bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác đã có quy ền sử dụng đất, tức là đã được nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước. Đồng thời Nhà nước cũng là một trong những chủ thể của thị trường đất đai khi thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu giao quy ền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất. C ũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị trường đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính qu ốc gia và tính quốc tế. Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa đất; hình thức và phương thức thanh toán nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong th ị trường này là các loại đất công nghiệp, thương mại - dịch vụ và tập trung tại các đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế của các nhà đầu tư, các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài có quyền sử dụng các loại đất đó. Giới trung gian trong thị trường đất đai rất phong phú. Hiện nay trên thế giới hầu hết các trung tâm môi giới đất đai thuộc về tư nhân, ở Mỹ 90% cơ sở môi giới về đất đai nằm trong tay tư nhân. 2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai Hiện nay các hoạt động kinh tế, xã hội chịu tác động của cơ chế thị trường. Đất đai cũng trở thành đối tượng trao đổ i, mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng và thị trường đất đai thực sự đã hình thành. Th ị trường đất đai có những nét khác biệt các thị trường hàng hoá thông thường khác. Chúng ta có th ể thấy thông qua những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai như sau: a) Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá gắn liền với trình độ phát triển của lực lượng sản xuất và cùng v ới nó là trình độ phân công lao động xã hội. Đất đai từ chỗ là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá, cải tạo và sử dụng để sản xuất ra sản phẩm và các yêu cầu khác phục vụ cho cuộc s ống của mình như xây dựng nhà ở, các công trình kiến trúc Sản xuất ngày càng phát triển, những nhu c ầu của con người ngày càng tăng và đất đai ngày càng khan hiếm. Vì vậy đất đai trở thành đối tượng của sự mua bán, trao đổi và cũng được thương mại hoá. Như vậy sự xuất hiện và phát triển n ền sản xuất hàng hoá đã làm thay đổi cơ bản các quan hệ về ruộng đất, thị trường đất đai ra đời và phát tri ển. b) Chế độ sở hữu ruộng đất Chế độ sở hữu ruộng đất đã trải qua quá trình hình thành và phát triển trong lịch sử, từ sở hữu cộng đồng về ruộng đất của thị tộc, làng xã đến sở hữu tư nhân trong xã hội phong kiến và sở hữu ruộng đất theo quan hệ sở hữu tư bản chủ nghĩa. Đó là một quá trình lịch sử lâu dài. Chỉ đến khi có s ở hữu tư nhân tư bản chủ nghĩa mới tạo tiền đề cho việc tích tụ và tập trung ruộng đất. Trong th ời kỳ đầu của tích tụ tư bản diễn ra việc tước đoạt ruộng đất của nông dân và những trang tr ại nhỏ bé biến ruộng đất thành đồng cỏ chăn thả và thành các điền trang lớn sản xuất theo kiểu tư bản chủ nghĩa, hình thành các trang trại lớn đẩy hàng triệu nông dân không có ruộng đất phải đi làm thuê. Đó là điề u kiện cho sự hình thành quan hệ ruộng đất tư bản chủ nghĩa và thị trường đất đai ra đờ i. 4 c) Cầu về đất đai Xét trên tổng quĩ đất đai thì cung của đất đai là một đường thẳng đứng. Sự biến động về cung của các loại đất đai theo mục đích sử dụng đất cũng được quy định chặt chẽ theo các tiêu chu ẩn kinh tế - kỹ thuật nhất định tuỳ thuộc vào mỗi quốc gia. Cầu của đất đai là nhu cầu phát sinh do s ự tăng lên của nhu cầu con người đối với sản phẩm từ đất đai và các nhu cầu khác của các ngành s ản xuất, của nhu cầu xây dựng nhà ở. Áp lực của cầu luôn tăng lên, trong mọi trường hợp và đối với mọi loại đất, do đó xét trên tổng thể thì giá đất đai do cầu quyết định. Tóm l ại: Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường đất đai gắ n liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá, với cơ chế thị trườ ng. Tuy nhiên, thị trường đất đai hình thành chậm và chịu tác động của nhiều nhân tố. Trong điều kiện nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, đất đai cũng tham gia vào quá trình vận hành đó và thị trường đất đai cũng chịu sự tác động như các thị trường khác. Quá trình hình thành và phát tri ển của thị trường đất đai chính là quá trình phát triển các quan hệ đất đai hình thành trong lịch sử, ch ỉ đến một giai đoạn lịch sử nhất định đất đai mới thực sự tham gia vào thị trường và khi đó thị trường đất đai mới ra đờ i. 2.4. Vai trò của thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là: - Ho ạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong nh ững yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hi ếm) và các bất động sản trên đất. - Th ị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh th ổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý. - Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. - Phát tri ển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá c ả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Đây là điều kiện rất quan tr ọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế. Điều này càng có ý nghĩa trong điề u kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. - S ự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và v ề nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. - Đối với các nước chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường thì th ị trường đất đai còn đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và h ạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm, gắn thị trường đất đai với các chủ trương chính sách lớn c ủa Nhà nước như cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước. 3. CÁC KHU VỰC CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Thị trường đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và quốc tế. Việc phân bi ệt thị trường khu vực, thị trường quốc gia hay quốc tế chủ yếu để giúp người định giá nhận d ạng thị trường đất đai trong quá trình phân tích, đánh giá. Trên thực tế, không có một thị trường nào t ồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan xen, tác động lẫn nhau thành một thị trường thống nh ất. 3.1. Thị trường đất đai thế giới Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác l ập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao t ạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp d ụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây có các trang trạ i với qui mô lớn hàng ngàn hecta. Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn 5 sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình th ức can thiệp vào thị trường đất đai. Cơn sốt nhà đấ t cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản t ại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất t ại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhi ều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nh ật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì tr ệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Các qu ốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường. Để đảm bảo cho nông dân có ru ộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn ch ế quyền chuyển nhượng đất đai. Ở Anbani, đấ t nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp l ệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên th ực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận quy ền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các m ảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có th ể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được t ừ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân đượ c quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể. Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam. Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn bởi kh ả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng phân chia lại th ị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá. Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất. Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba Lan luật pháp vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất. M ột đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn kh ổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh b ất động sản ở nước ngoài.