Giáo trình Định giá bất động sản

(NB)Giáo trình Định giá bất động sản trình bày tổng quan về định giá tài sản; định giá bất động sản; đối tượng định giá tài sản; một số khái niệm liên quan đến giá trị tài sản; phương pháp định giá tài sản; tổng quan về bất động sản; các phương pháp định giá bất động sản...

TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BÔ MÔN KTXD ̣ GIAO TRINH ́ ̀  ĐINH GIA BÂT ĐÔNG SAN ̣ ́ ́ ̣ ̉ Tài liệu lưu hành nội bộ Dành cho sinh viên cao đẳng BIÊN SOAN: ThS. TRÂN THI THU H ̣ ̀ ̣ ƯƠNG  ̀ GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1.1 Đối tượng định giá tài sản  1.1.1 Đối tượng  ­ Định giá quyền tài sản gồm quyền tài sản bất động sản; tài sản động sản;  quyền sở  hữu trí tuệ; các tài sản vơ hình khác và các hàng hố, dịch vụ  khác; ­ Định giá giá trị doanh nghiệp;  ­   Định giá các lợi ích tài chính, các tài sản tài chính (các loại giấy tờ  có  giá); ­ Định giá các nguồn tài ngun gồm: giá rừng; giá quyền khai thác rừng,  quyền khai thác tài ngun, khống sản; ­ Các loại dịch vụ khác về tư vấn và thơng tin giá tài sản Nhà nước định giá đối với: a) Hàng hóa, dịch vụ  thuộc lĩnh vực độc quyền nhà nước sản xuất, kinh   doanh; b) Tài ngun quan trọng; c) Hàng dự trữ quốc gia; sản phẩm, dịch vụ cơng ích và dịch vụ sự nghiệp   công sử dụng ngân sách nhà nước 1.1.2 Phân loại đối tượng a) Định mức giá cụ thể đối với:  ­ Các dịch vụ hàng không, bao gồm: dịch vụ cất cánh, hạ cánh; điều hành  bay đi, đến; hỗ trợ bảo đảm hoạt động bay; soi chiếu an ninh;  ­ Dịch vụ kết nối viễn thông; ­ Điện: giá truyền tải điện; giá dịch vụ phụ trợ hệ thống điện; b) Định khung giá đối với: giá phát điện; giá bán buôn điện; mức giá bán   lẻ điện bình qn; dịch vụ vận chuyển hàng khơng nội địa tuyến độc quyền; c) Định khung giá và mức giá cụ thể đối với:  ­ Đất, mặt nước, nước ngầm, rừng thuộc sở  hữu tồn dân do Nhà nước   làm đại diện chủ sở hữu và nước sạch sinh hoạt;  ­ Giá cho th, th mua nhà ở xã hội, nhà ở cơng vụ được xây dựng chi từ  nguồn ngân sách nhà nước; giá bán hoặc giá cho th nhà   thuộc sở  hữu nhà   nước; GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ ­ Dịch vụ  khám bệnh, chữa bệnh và dịch vụ  giáo dục, đào tạo tại cơ  sở  khám bệnh, chữa bệnh, cơ sở giáo dục, đào tạo của Nhà nước; d) Định giá tối đa hoặc giá tối thiểu đối với:  ­ Hàng dự  trữ  quốc gia theo quy định của pháp luật về  dự  trữ  quốc gia;  hàng  hóa,   dịch   vụ     Nhà   nước   đặt  hàng,   giao  kế   hoạch   sản  xuất,   kinh   doanh; sản phẩm, dịch vụ cơng ích, dịch vụ sự  nghiệp cơng sử  dụng ngân sách  nhà nước ­ Sản phẩm thuốc lá điếu sản xuất trong nước;  ­ Giá cho th đối với tài sản nhà nước là cơng trình kết cấu hạ tầng 1.2 Khái niệm định giá tài sản và sự cần thiết 1.2.1 Khái niệm về Định giá Định giá tài sản có lịch sử  hình thành và phát triển khá lâu   nhiều nước   trên thế  giới.  Ở nước ta, trong những năm gần đây, nghề  định giá tài sản cũng   được phát triển rất nhanh chúng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị  trường và đội ngũ cán bộ định giá chun nghiệp.   Định giá tài sản là hoạt động đánh giá, định giá mang tính chất khách tồn   tại trong đời sống kinh tế  xã hội của mọi nền kinh tế  sản xuất hàng hố, đặc  biệt đối với những nền kinh tế  phát triển theo cơ  chế  thị  trường, có liên quan   đến lợi ích của nhiều chủ thể khác nhau.     Trên thực tế khơng có sự phân biệt rõ ràng giữa định giá và thẩm định giá  vì cơng việc của định giá và thẩm định giá đều là xác định giá trị để tìm ra giá cả  của tài sản định bán trong một tập hợp giả  định các điều kiện trên thị  trường   nhất định. Cơng việc này được thực hiện bởi các nhà chun mơn được đào tạo,   có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực và tn theo các tiêu chuẩn thẩm   định giá do Nhà nước quy định. Kết quả  của việc xác định giá cả  do các thẩm   định viên đưa ra là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù   hợp trong giao dịch a. Định giá là gì? Định giá có thể được hiểu là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với   thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định Định giá tài sản là việc tư vấn, định các mức giá cụ thể cho từng loại tài   sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ  đó trên thị trường. Đối với các loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định  giá (các cơ quan có thẩm quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của từng loại   tài sản, hàng hóa mang tính bắt buộc mọi đối tượng tham gia hoạt động giao  dịch, mua bán phải thực hiện. Đối với các tài sản, hàng hóa, dịch vụ  khơng  thuộc danh mục Nhà nước định giá thì do các tổ  chức, cá nhân tự  định giá theo  quy luật thị trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ b. Thẩm định giá là gì? Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới   đó đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau: Theo tự  điển Oxford: “Thẩm định giá là sự   ước tính giá trị  bằng tiền  của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong  kinh doanh” Theo giáo sư  W.Seabrooke ­ Viện  đại học Portsmouth, Vương quốc  Anh: “Thẩm định giá là sự  ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể  bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đó được xác định”.  Theo   Ơng   Fred   Peter   Marrone   ­   Giám   đốc   Marketing     AVO,   Úc   “Thẩm định giá là việc xác định giá trị  của bất động sản tại một thời điểm có  tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy,  thẩm định giá là áp dụng các dữ  liệu của thị  trường so sánh mà các thẩm định  viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được u cầu  thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng” Theo Gs. Lim Lan Yuan ­ Singapore: Thẩm định giá là một nghệ  thuật   hay khoa học về   ước tính giá trị  cho một mục đích cụ  thể  của một tài sản cụ  thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng   như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại   đầu tư lựa chọn  Theo Luật giá số  11/2012/QH 13 của Quốc hội nước CH XHCN Việt  Nam: “Thẩm định giá là việc cơ  quan, tổ  chức có chức năng thẩm định giá xác  định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự  phù  hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục  đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.” Mặc dù có nhiều định nghĩa nhưng khi đề cập về thẩm định  đều có chung  một số yếu tố nhất định là: ­ Thẩm định giá là cơng việc  ước tính giá trị  tài sản tại thời điểm đánh  giá; ­ Thẩm định giá địi hỏi tính chun mơn về nghiệp vụ thẩm định giá; ­ Giá trị của tài sản được biểu hiện dưới hình thái tiền tệ; ­ Thẩm định giá cho một u cầu, mục đích nhất định; ­ Xác định tại một thời điểm, địa điểm cụ thể, trong một thị trường nhất  định với những điều kiện nhất định; ­ Được thực hiện dựa trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị  trường GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau:  “Thẩm  định giá là một nghệ  thuật hay một khoa học về  ước tính giá trị  bằng tiền với  độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó phù  hợp với thị  trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích   nhất định theo những tiêu chuẩn được cơng nhận như  những thơng lệ  quốc tế  hoặc quốc gia” 1.2.2 Sự cần thiết định giá tài sản Mục đích định giá có ảnh hưởng đến việc lựa chọn cơ sở thẩm định giá.  Xác định chính xác mục đích định giá giúp cho thẩm định viên tránh được việc   lựa chọn cơ  sở  thẩm định khơng đúng, áp dụng phương pháp định giá khơng  thích hợp và dẫn đến việc thẩm định giá khơng đúng với mục đích u cầu Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, định giá tài sản thường nhằm các  mục đích sau đây:  Trong hoạt động mua bán, trao đổi: + Giúp người bán xác định giá bán + Giúp người mua quyết định giá mua + Thiết lập cơ sở cho sự trao đổi về hiện vật giữa tài sản này với tài sản  khác.  Trong hoạt động tài chính và tín dụng + Để sử dụng cho việc cầm cố hay thế chấp + Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản + Để xác định số tiền và các điều khoản cho thuê theo hợp đồng: Để giúp  cho việc đặt ra tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho thuê Trong hoạt động phát triển tài sản và đầu tư +  Để so sánh với cơ hội đầu tư vào các tài sản khác +  Để quyết định khả năng thực hiện đầu tư Trong hoạt động quản trị doanh nghiệp +  Để lập báo cáo tài chính hàng năm +  Để xác định giá thị trường của vốn đầu tư +  Để xác định giá trị doanh nghiệp +  Để mua bán, hợp nhất doanh nghiệp +  Để thanh lý tài sản +  Để có phương án xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp Nhà nước Trong hoạt động quản lý nhà nước GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ +  Để xác định giá sàn phục vụ đấu thầu, đấu giá tài sản cơng +  Để tính thuế khi tài sản được bán hoặc để thừa kế +  Để xác định giá trị bồi thường thu hồi tài sản +  Để tịa án ra quyết định phân chia tài sản khi xử án.  +  Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản quỹ +  Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu xung cơng   Thẩm định viên xác định mục đích định giá dựa trên văn bản đề nghị thẩm  định giá của khách hàng, dựa trên kinh nghiệm, hiểu biết và trình độ của  mình và phải giải thích, trình bày rõ ràng đầy đủ trong Báo cáo định giá 1.3 Một số khái niệm liên quan đến giá trị tài sản 1.3.1 Các khái niệm tài sản Theo tiêu chuẩn số  12 – Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam –  Ban hành kèm theo quyết định số 219/2008/QĐ­BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008   của Bộ trưởng Bộ tài chính: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” ­ Vật: Gồm cả vật  đang có và vật sẽ được hình thành trong tương lai (ví  dụ: Cơng trình đang được xây dựng, tàu thuyền đang đóng hoặc sẽ đóng ) ­ Tiền, giấy tờ có giá: Cổ phiếu, trái phiếu, cơng trái, séc, giấy ủy nhiệm   chi, tín phiếu, sổ tiết kiệm, ­ Các quyền tài sản: Quyền sử dụng đất, quyền địi nợ, quyền sở hữu trí  tuệ,… Ngồi ra, theo Viện Ngơn ngữ học:  “Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu”  Nhìn tổng qt, tài sản có thể  tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật   chất, hữu hình hoặc vơ hình – gọi chung là các nguồn lực, được xác định đối với  một chủ thể nhất định và có khả năng mang lại lợi ích cho các chủ thể đó.  1.3.2 Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí a. Các khái niệm ­ Giá trị tài sản: Là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang  lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định ­ Giá cả: Là một thuật ngữ được dùng để  chỉ một số  tiền được u cầu,   được đưa ra hoặc được trả cho một tài sản, hàng hóa hoặc dịch vụ vào một thời   điểm nhất định ­ Chi phí: Là số tiền cần có để tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hóa hoặc dịch   GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ vụ. Khi hàng hóa hay dịch vụ được hồn tất thì chi phí của nó là một thực tế lịch  sử. Mức giá được trả  cho hàng hóa dịch vụ  đó trở  thành chi phí đối với người  mua b. Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí  Giống nhau:  ­ Đều thể hiện dưới hình thức tiền tệ ­ Đều sử dụng để đo lường lợi ích của hàng hóa đối với các chủ thể  Khác nhau: + Giá trị: Khơng phải là một thực tế, mà là mức giá phù hợp với khả năng  cao nhất được chấp nhận để mua bán đối với tài sản, hàng hóa hoặc dịch vụ tại   mỗi thời điểm nhất định. Giá trị khơng nhất thiết hình thành và được dùng trong   quan hệ trao đổi, mua bán + Giá cả: Là một thực tế lịch sử, phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hàng  hóa + Chi phí: Là một dạng đặc biệt của giá cả. Khi một hàng hóa hay dịch vụ  được hồn tất thì chi phí của nó là một thực tế  lịch sử, phản ánh phí tổn cho  việc sản xuất hàng hóa, dịch vụ Nhìn chung, giá trị, giá cả  và chi phí là các khái niệm khác nhau nhưng  giữa chúng có mối liên hệ  với nhau và trong điều kiện nhất định thì giá cả, chi  phí có thể là căn cứ của giá trị như: + Giá cả  được coi như  một chứng cứ  của giá trị  thị  trường khi các bên   mua, bán, các điều kiện giao dịch thoả mãn định nghĩa về giá trị thị trường + Chi phí là thước đo giá trị khi chi phí xây dựng cơng trình đáp ứng được u  cầu sử  dụng cao nhất và tốt nhất; chi phí khơng đúng khơng thể  hiện được  giá trị tạo ra 1.3.3 Giá trị thị trường và phi thị trường 1.3.3.1  Khái niệm, phân loại thị trường a. Khái niệm Trước kia, khi nói đến thị trường chúng ta đều nghĩ ngay tới đó là một địa  điểm mà tại đó người mua và người bán cùng tham gia vào việc mặc cả  trực  tiếp mua bán hàng hóa. Ngày nay, dưới sự  phát triển vượt bậc của khoa học   cơng nghệ, sự đa dạng hóa trong lĩnh vực kinh tế, thị trường được hiểu đó là tập   hợp những sự thỏa thuận mà qua đó, người bán và người mua tiếp xúc với nhau   để trao đổi hàng hóa, dịch vụ. Và như vậy, thị trường khơng nhất thiết phải gắn  với một vị trí hay khơng gian cụ thể Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) định nghĩa: GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ Thị trường là một mơi trường, trong đó hàng hố dịch vụ  được trao đổi,   kinh doanh giữa người mua và người bán thơng qua cơ  chế  giá. Khái niệm thị   trường hàm ý khả năng người mua, người bán tiến hành các hoạt động của họ   một cách tự nguyện b. Phân loại thị trường Việc phân loại thị  trường có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động thẩm   định giá. Từ  việc  xác định được các giao dịch chứng cớ đó thuộc thị  trường nào,  chúng ta có thể đưa ra các kết luận về giao dịch chứng cớ có thể tin tưởng dùng để  so sánh được hay khơng Theo Kinh tế học thì thị trường được phân loại thành 4 loại thị trường chính   sau: ­ Thị  trường cạnh tranh hồn tồn hay hồn hảo: Loại này chỉ  có trên lý  thuyết, là thị trường mà người bán và người mua khơng có khả năng ảnh hưởng   tới sự thay đổi giá cả thị trường. Năm điều kiện hình thành một thị trường cạnh  tranh hồn tồn: + Có vơ số người mua và người bán + Có thể mua bán vào bất cứ lúc nào và nơi nào + Các loại hàng hóa có thể thay thế cho nhau + Hàng hóa và thơng tin được lưu thơng tự do + Mọi người đều nắm được các điều kiện giao dịch ­ Thị  trường độc quyền: Là thị  trường mà ở  đó chỉ  tồn tại một nhà cung  cấp duy nhất một loại sản phẩm, như: Điện dùng để  thắp sáng cũng là một   dạng của độc quyền   đó chỉ  có một người bán và việc thâm nhập thị  trường  này là rất khó khăn. Sự  thay đổi số  lượng sản phẩm có thể   ảnh hưởng tới sự  thay đổi giá cả sản phẩm trên thị trường ­ Thị trường độc quyền nhóm: Là thị trường tồn tại một số lượng nhỏ các  hãng cung ứng một loại sản phẩm nhất định, như: Thị trường sản xuất ơ tơ ở đó   có vài người bán kiểm sốt hầu hết lượng cung trên thị trường.  ­ Thị trường cạnh tranh: Là thị trường tồn tại nhiều nhà cung ứng những   sản phẩm có khả  năng thay thế  cho nhau, trong đó mỗi người chỉ  có khả  năng   ảnh hưởng một cách hạn chế  tới giá cả  sản phẩm của mình, như: Thị  trường  các sản phẩm bán lẻ  thương nghiệp như: May mặc, giầy da… là những thị  trường cạnh tranh,   đó có nhiều người bán và   thị  trường này các nhà sản   xuất thường sử dụng hình thức cạnh tranh phi giá cả  như  quảng cáo, phân biệt   sản phẩm của họ Ngồi ra, theo Lý thuyết Marketing thị trường gồm: ­ Thị trường sản phẩm GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ ­ Thị trường khu vực ­ Thị trường khách hàng 1.3.3.2 Giá trị thị trường (GTTT) Trong nền kinh tế thị trường, các qui luật của kinh tế thị trường đều biểu   hiện sự hoạt động của mình thơng qua giá cả thị trường. Tín hiệu của cơ chế thị  trường là giá cả thị trường. Giá cả thị trường là sự biểu hiện bằng tiền của giá   trị thị trường hàng hố ­ Tức là phụ thuộc rất lớn vào giá trị thị trường. Giá trị thị  trường nói   đây, là giá trị  xã hội – giá trị  được xã hội thừa nhận và được đo   bằng thời gian lao động xã hội cần thiết. Như chúng ta đã biết, trên thị  trường   hầu hết các loại hàng hố được sản xuất ra khơng chỉ  một hoặc hai nhà sản   xuất sản xuất ra mà có khi rất nhiều nhà sản xuất cùng sản xuất hàng hố đó.  Tuỳ thuộc vào trình độ phát triển của sức sản xuất của mỗi ngành mà giá trị thị  trường có thể ứng với một trong ba trường hợp sau đây: Trường hợp thứ nhất: Giá trị thị trường của hàng hố do giá trị của đại bộ  phận hàng hố được sản xuất ra trong điều kiện trung bình quyết định. Đây là  trường hợp phổ biến nhất, ở hầu hết các loại hàng hố Trường hợp thứ hai: Giá trị thị trường của hàng hố do giá trị của bộ phận  hàng hố được sản xuất ra trong điều kiện xấu quyết định Trường hợp thứ ba: Giá trị thị trường hàng hố do giá trị của đại bộ phận  hàng hố được sản xuất ra trong điều kiện tốt quyết định Trong thời đại ngày nay, xu thế tồn cầu hố đó trở thành xu thế tất yếu,   sự phát triển kinh tế của mỗi nước khơng thể tách rời các nước khu vực và thế  giới. Thị  trường trong nước và thị  trường thế  giới có quan hệ  mật thiết với  nhau. Do đó, giá trị xã hội về một loại hàng hóa nào đó sản xuất trong nước sẽ  là giá trị cá biệt trên thị trường khu vực và thế giới. Giá trị cá biệt ảnh hưởng ở  mức độ  nào đến giá trị  thị  trường thế  giới tuỳ  thuộc vào mức sản lượng hàng  hố cung ứng ra thị trường và các điều kiện về thuế quan, chính sách xuất nhập   khẩu của mỗi nước Từ những vấn đề trên, trong cơng tác định giá, quản lý giá hiện nay chúng   ta khơng chỉ quan tâm tới giá trị thị trường của từng loại hàng hố sản xuất trong  nước mà cịn quan tâm tới giá trị  thị  trường thế  giới, giá trị  thị  trường khu vực   đối với hàng hố đó, để có những chính sách quản lý kinh tế vĩ mơ phù hợp, giữ  được ổn định và phát triển sản xuất trong nước Hiện nay trong định giá tài sản có một số  khái niệm giá trị  thị  trường   được sử dụng rộng rãi trên thế giới như: Theo tiêu chuẩn của  Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: Giá trị  thị  trường là số  tiền trao đổi ước tính về  tài sản vào thời điểm thẩm định giá, với   một bên là người bán sẵn sàng bán và một bên là người mua sẵn sàng mua, sau  một q trình tiếp thị  cơng khai mà tại đó các bên hành động một cách khách  GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ quan, hiểu biết và khơng bị ép buộc Theo quan điểm của Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ: Mức giá có  khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường cạnh tranh và   mở dưới những điều kiện giao dịch cơng bằng vào thời điểm thẩm định giá giữa  người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán, các bên hành động một   cách thận trọng, am tường và thừa nhận giá cả khơng bị ảnh hưởng của những   yếu tố tác động thái q cũng như  khơng bị ép buộc Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: Giá trị thị trường của  một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm   thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một  bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc  lập, trong điều kiện thương mại bình thường Khái niệm trên có thể được hiểu như sau: + “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán   trên thị  trường ” là số  tiền  ước tính để  tài sản có thể  được mua, bán trên thị  trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự  mua bán đó thoả  mãn   những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.’’ + “Vào thời điểm thẩm định giá ” là ngày, tháng, năm cụ  thể  khi tiến   hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố  về cung, cầu, thị hiếu và sức   mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản.  + “Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua ” là người đang có khả  năng thanh tốn và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.   + “Và một bên là người bán sẵn sàng bán ” là người bán đang có quyền   sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với  mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.  + “Khách quan và độc lập”: Các bên mua bán trên cơ sở khơng có quan hệ  phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào có thể gây ra một mức giá giả tạo; + “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành   khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua khơng xảy ra những đột biến do chịu  tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế khơng bị  suy thối hoặc phát triển   q nóng ; thơng tin về cung, cầu, giá cả  tài sản được thể  hiện cơng khai trên   thị trường.    Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường cơng khai và  cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc   tế, có thể  bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số  lượng  hạn chế người mua, người bán Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và  bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đó khảo sát, cân nhắc   đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thơng tin trên thị trường   GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 10 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ Th phim = 16.000 triệu  đ Tiền điện = 600triệu đ Lương nhân viên = 600 triệu đ Sửa   chữa   và  bảo   dưỡng  máy = 600 triệu đ Phí xin giấy phép = 200 triệu đ Phí Quảng cáo = 500 triệu đ Các chi phí khác = 500 triệu đ Tổng chi phí 19.000 triệu  đ III. Lãi rịng 7.754 triệu  đ IV. Phân chia lãi ròng ­   50%   cho   chủ   doanh  nghiệp   (bao   gồm     lãi  trả vốn vay ngân hàng) 7.754 triệu đ Tiền   thuê   bất   động   sản  rịng 7.754 triệu đ ­ 3.877 triệu đ = 3.877 triệu đ = 3.877 triệu đ x 50% Điều tra thị trường cho thấy lãi suất bình qn ngành dịch vụ chiếu phim  10%; do đó giá trị trung tâm chiếu phim X sẽ là:                                        1 3.877 triệu đ  x ­­­­­­­­­   = 38.770 triệu đ                                       10% Kết luận:  giá trị của Trung tâm chiếu phim là 38,77 tỷ đồng 2.3 Qui trình định giá bất động sản      2.3.1 Bước 1: Xác định tổng qt về tài sản cần thẩm định giá và loại hình  giá trị làm cơ sở thẩm định giá GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 57 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế ­ kỹ thuật của tài sản  cần thẩm định giá có  ảnh hưởng đến giá trị  của tài sản thẩm định giá tại thời   điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc  điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả  thẩm định giá và chứng thư  thẩm  định giá b) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng   kết quả  thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ  ba sử  dụng kết  quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết c) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ  vào văn bản u cầu thẩm định giá của cơ  quan nhà nước có thẩm quyền,văn  bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm   định giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ  trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm   định giá Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để  xác định mục đích  thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử  dụng của   chứng thư thẩm định giá d) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế ­  kỹ  thuật và đặc điểm thị  trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác  định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường   của tài sản Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những   thơng tin, dữ  liệu gắn với các căn cứ  nêu trên và căn cứ  vào Tiêu chuẩn thẩm   định giá Việt Nam số  02 về  giá trị  thị  trường làm cơ  sở  cho thẩm định giá và  Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường làm cơ sở cho   thẩm định giá để  có lập luận rõ cơ  sở  giá trị  của thẩm định giá là giá trị  thị  trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá e) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt Thẩm định viên có thể  đưa ra giả  thiết đối với những thơng tin cịn hạn  chế, chưa chắc chắn  ảnh hưởng đến giá trị  tài sản thẩm định giá trong trường   hợp khơng khắc phục được những hạn chế  này. Các hạn chế  về  thơng tin bao   gồm các hạn chế  về  hồ  sơ  pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế  về  đặc   điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thơng tin khác ảnh hưởng  đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá Ví dụ: Khi thẩm định giá thửa đất của một nhà máy, thẩm định viên thu  thập được thơng tin cho rằng thửa đất này có khả  năng bị  ơ nhiễm nhưng chưa  có cơ sở vững chắc để kết luận thửa đất này bị ơ nhiễm. Thẩm định viên có thể  GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 58 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ giả thiết thửa đất này khơng bị  ơ nhiễm nếu các chi phí để  xác định mức độ  ơ  nhiễm là q lớn và khơng cần thiết trong bối cảnh, phạm vi cuộc thẩm định  giá. Hoặc, hi thẩm định giá trị  của tên thương mại gắn với một doanh nghiệp,  thẩm định viên có thể giả định rằng doanh nghiệp đó sẽ  tiếp tục hoạt động lâu  dài mặc dù điều này khơng hồn tồn chắc chắn Giả  thiết đặc biệt là giả  thiết về  tình trạng của tài sản khác với thực tế  tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả  thiết này cần được áp dụng để  phù  hợp với mục đích thẩm định giá theo u cầu của khách hàng. Ví dụ như trường   hợp thẩm định giá một tịa nhà đang được xây dựng với giả thiết đặc biệt là tịa  nhà đó đã được hồn thành tại thời điểm thẩm định giá; hoặc trường hợp một   doanh nghiệp đã ngừng hoạt động tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên khách  hàng u cầu xác định giá trị doanh nghiệp trong trường hợp doanh nghiệp vẫn   đang hoạt động tại thời điểm thẩm định giá Những giả  thiết và giả  thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với   mục đích thẩm định giá. Các giả  thiết đặc biệt cần phải được thơng báo và có   đồng thuận của khách hàng thẩm định giá và đảm bảo phù hợp với các quy   định của pháp luật có liên quan Trong q trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những giả  thiết   đưa ra là khơng chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở, hoặc nên đưa ra dưới dạng giả thiết  đặc biệt thì cần xem xét lại và thơng báo, trao đổi ngay với người đại diện theo   pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá (hoặc người được  ủy quyền trong   lĩnh vực thẩm định giá) và khách hàng, từ  đó đưa ra hướng xử lý phù hợp. Nếu  việc tiến hành thẩm định giá trên cơ  sở  một giả  thiết đặc biệt khiến cho việc  thẩm định giá trở nên khơng khả thi thì cũng cần loại bỏ giả thiết đặc biệt này Các giả  thiết và giả  thiết đặc biệt cần được thuyết minh rõ tại báo cáo  kết quả thẩm định giá theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số  06 – Báo cáo kết quả  thẩm định giá, chứng thư  thẩm định giá và hồ  sơ  thẩm   định giá      2.3.2 Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm: a) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung  cơng việc, tiến độ thực hiện từng nội dung cơng việc và tiến độ  thực hiện của  tồn bộ cuộc thẩm định giá b) Nội dung kế hoạch bao gồm: ­ Xác định mục tiêu, u cầu, phạm vi và nội dung cơng việc ­ Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá ­ Xác định dữ  liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu   thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 59 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ ­ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng  tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ  sơ, tài liệu về  tài sản cần  thẩm định giá.  ­ Xây dựng tiến độ  thực hiện, xác định trình tự  thu thập và phân tích dữ  liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện ­ Xác định việc tổ  chức thực hiện, phân bổ  nguồn lực: Lập phương án   phân cơng thẩm định viên và các cán bộ  trợ  giúp thực hiện u cầu thẩm định  giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm sốt chất lượng hoạt  động thẩm định giá của doanh nghiệp ­ Xác định nội dung cơng việc cần th chun gia tư vấn (nếu có)      2.3.3 Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thơng tin Các nguồn thơng tin thu thập, phục vụ  cho q trình thẩm định giá bao  gồm: thơng tin do khách hàng cung cấp; thơng tin từ  kết quả  khảo sát thực tế;   thơng tin từ  các giao dịch mua bán tài sản trên thị  trường (ví dụ: giá thực mua   bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời   gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thơng tin trên các phương tiện truyền thơng  của địa phương, trung  ương và của các cơ  quan quản lý nhà nước có thẩm  quyền; thơng tin trên các văn bản thể  hiện tính pháp lý về  quyền của chủ  sở  hữu, về các đặc tính kinh tế ­ kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh   tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thơng tin để  bảo đảm độ  tin   cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thơng tin, áp dụng các cách tiếp cận   và phương pháp thẩm định giá. Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp,  nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ khơng hồn chỉnh, khơng đầy đủ  hoặc có  nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời u cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc  xác minh, làm rõ Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào q trình khảo sát, ký biên bản  khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số  liệu về  thơng số  của tài sản thẩm  định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các  tài sản theo dạng tồn cảnh và chi tiết Đối với từng loại tài sản cụ  thể  thẩm định viên cần xác định các yếu tố  ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thơng   tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm   định giá lựa chọn Ví dụ về các thơng tin cần thu thập: Khảo sát và thu thập số liệu về vị trí  thực tế  của bất động sản, so sánh với vị  trí của các bất động sản khác trong   cùng khu vực, mơ tả các đặc điểm pháp lý liên quan đến bất động sản; diện tích  đất và cơng trình kiến trúc gắn liền với đất; đặc điểm hình học của bất động   sản; loại hình kiến trúc, vật liệu xây dựng cơng trình; thời điểm hồn thành và  GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 60 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ thời điểm đưa vào sử  dụng cơng trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì;   kết cấu hạ tầng (cấp và thốt nước, viễn thơng, điện, đường, khu để  xe và các   yếu tố  khác); cảnh quan, mơi trường xung quanh; mục đích sử  dụng tại thời  điểm thẩm định giá; các số  liệu về kinh tế ­ xã hội, mơi trường, quy hoạch và  những yếu tố  khác có tác động đến giá trị  của bất động sản, những đặc trưng  của thị trường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực có tài sản   thẩm định giá và khu vực lân cận; các thơng tin về những yếu tố tự nhiên, kinh   tế ­ xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử  dụng của tài sản (địa chất, bản đồ  địa  chính, quy hoạch, biên giới hành chính, kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác)      2.3.4 Bước 4: Phân tích thơng tin Là q trình đánh giá tác động của các yếu tố  đến mức giá của bất động   sản cần định giá ­ Phân tích những thơng tin từ khảo sát hiện trường bất động sản ­ Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá a. Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường b. Xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản ­ Phân tích về khách hàng: ­ Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của bất động sản     2.3.5 Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định Xác định tổng qt về bất động sản cần định giá và loại hình giá trị  làm cơ  sở  định giá ­ Các đặc điểm cơ  bản về  pháp lý, về  kinh tế  kỹ  thuật của bất động sản  cần định giá ­ Mục đích định giá: Định giá viên phải xác định và nhận thức mục đích  định giá của khách hàng. Mục đích định giá phải được nêu rõ trong báo   cáo định giá ­ Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử  dụng kết   quả định giá ­ Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá ­ Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải  dựa trên cơ sở: Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức  rõ ràng những điều kiện đó sẽ  tác động đến bên thứ  ba thơng qua kết   quả định giá Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có  liên quan GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 61 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ Trong q trình định giá, nếu định giá viên thấy những điều kiện hạn   chế  và ràng buộc đưa ra là khơng chặt chẽ  hoặc thiếu cơ  sở  thì  phải  xem xét lại và thơng báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức định   giá và cho khách hàng ­ Xác định thời điểm định giá ­ Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá ­ Xác định cơ sở giá trị của bất động sản Việc xác định giá trị  làm cơ  sở  cho định giá phải phù hợp với những quy định  của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ  quan nhà   nước có thẩm quyền ban hành Lập kế hoạch định giá ­ Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước cơng   việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước cơng việc cũng như  tồn   bộ thời gian cho cuộc định giá ­ Nội dung kế hoạch phải thể hiện những cơng việc cơ bản sau: Xác định các yếu tố cung­cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và  các quyền gắn liền với bất động sản được mua/bán và đặc điểm thị  trường Xác định các tài liệu cần thu thập về  thị  trường, về bất động sản, tài  liệu so sánh Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng   tin cậy và phải được kiểm chứng Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ  liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện Lập đề cương báo cáo kết quả định giá      2.3.6 Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá  Nội dung báo cáo định giá gồm: Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định  giá. Mơ tả  tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp   lý… Mơ tả các chỉ dẫn, tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được.  Cơng bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng. Tóm tắt rõ ràng về  tính chất, chất lượng thơng tin và các điều kiện thị trường làm cơ sở để định  giá. Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được   chấp nhận. Tun bố  rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu. Khẳng định ngày  định giá có hiệu lực. Những hạn chế  ảnh hưởng đến kết quả ước tính. Mâu  thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thơng tin GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 62 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣  Chứng thư  định giá: là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập  nhằm công bố  cho khách hàng hoặc bên thứ  ba về  những nội dung cơ  bản   liên quan đến kết quả định giá Chứng thư định giá được lập thành 03 bản, có giá trị  pháp lý như  nhau. 02 bản   giao khách hàng, 01 bản lưu tại hồ sơ định giá của doanh nghiệp, tổ  chức định  giá Hình thức và nội dung Chứng thư thẩm định giá trị  quyền sử  dụng đất và cơng   trình kiến trúc trên đất theo quy định tại Phụ  lục số  02 của Tiêu chuẩn thẩm  định giá Việt Nam số 04 Dưới đây trình bày mẫu chứng thư  định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá VN,   do Bộ Tài chính ban hành GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 63 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ Mẫu Chứng thư thẩm định giá (áp dụng đối với đất đai, cơng trình kiến trúc trên đất) SỐ    /TĐG – CT (kí hiệu DN, tổ chức  định  giá) Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập – Tự do – Hạnh phúc                         , ngày   tháng  năm… CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi:  Theo đề nghị của ơng/bà/ doanh nghiệp … tại văn bản số  ngày  về việc  thẩm định giá  1. Mục đích thẩm định giá: Xác định giá tài sản phục vụ mục đích 2. Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm thẩm định giá   (ngày … tháng   năm ) 3. Cơ sở thẩm định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để thẩm định giá) ­  Căn cứ  hồ  sơ, giấy tờ  pháp lý do ông/bà/ doanh nghiệp  cung cấp (kèm  theo công văn đề nghị số ) ­  Giấy chứng nhận quyền sử  dụng đất số   ngày  tháng  năm   của Uỷ  ban Nhân dân tỉnh   cấp cho ­  Giấy phép xây dựng số   ngày   (nếu có) ­  Bản vẽ hồn cơng  (nếu có) ­  Hồ sơ quyết tốn cơng trình (nếu có) ­  Những căn cứ pháp lý khác 4. Thực trạng đất, nhà,  4.1 Đất:  Vị trí: mơ tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hướng ­  Diện tích: tổng diện tích, diện tích từng phần, kích thước các chiều ­  Tình trạng pháp lý 4.2 Nhà: ­  Mơ tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số  tầng, số phịng ­   Kết cấu: kết cấu tổng thể  tồn bộ  nhà và từng bộ  phận (móng, tường,  mái ) ­  Thực trạng: mơ tả chi tiết từng bộ phận cấu thành ngơi nhà (nền, tường,  mái, cửa, cơng trình phụ, ban cơng ): loại vật liệu, thiết bị được sử  dụng, tình  trạng thực tế từng bộ phận 4.3 Tài sản: ­  Các thống số kỹ thuật, thực trạng của tài sản ­  Tính pháp lý của tài sản 5. Phương pháp thẩm định giá: GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 64 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ Sử dụng phương pháp 6. Kết quả  thẩm định giá: Trên cơ sở các tài liệu do ơng/bà/ cơng ty  cung cấp, qua khảo sát thực tế  tại hiện trường; với phương pháp thẩm định giá  được áp dụng trong tính  tốn, doanh nghiệp thẩm định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thơng báo kết quả  thẩm định giá tài sản  tại thời điểm   như sau: Giá đất: Giá nhà: Tổng giá trị đất và nhà: Làm trịn (viết bằng chữ:   đồng) Doanh nghiệp, tổ  chức thẩm định giá trả  lời để  ơng/ bà/ q đơn vị  có cơ  sở  theo quy định của pháp luật hiện hành        Thẩm định viên về giá                                    Giám đốc                  (ký tên)                                            (Ký tên, đóng dấu) GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 65 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ 2.4 Báo cáo định giá bất động sản      2.4.1  Những thơng tin cơ bản ­   Tên và loại BĐS ­   Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và cơng trình kiến trúc khác) ­   Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng u cầu  định giá ­   Ngày tháng năm  định giá  ­    Tên, địa chỉ, số  điện thoại, số  fax của doanh nghiệp, tổ  chức  định giá  hoặc chi nhánh ­   Họ và tên định giá viên lập báo cáo thẩm định giá ­  Họ  và tên, chữ  ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ  chức   định giá hoặc phụ trách chi nhánh      2.4.2 Những căn  cứ pháp lý để thẩm định giá Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan Nhà   nước có thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành.        2.4.3 Mơ tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật ­  Vị trí của bất động sản + Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản + Đối với đất ở: số lơ đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố,  nhóm đất + Đối với đất nơng nghiệp, lâm nghiệp: số  lơ đất, số  địa chính, diện tích   đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ  thống giao  thơng, hệ thống tưới và tiêu nước.  + Đối với cơng trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại  nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử  dụng (m2), chất  lượng nhà (% cịn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phịng, diện   tích sử dụng từng phịng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thốt nước; loại, hạng   đường xá, cầu cống… + Vị  trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu  vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và mơi trường xung quanh, hình dạng của thửa   đất, khoảng cách từ  đó đến những địa điểm giao thơng cơng cộng, cửa hàng,  trường  học, cơng viên, bệnh viện, những trục đường chính ­   Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị  của đất đai, nhà cửa và  cơng trình kiến trúc trên đất ­  Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được   phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động  sản hay khơng     2.4.4 Mơ tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 66 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ ­  Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử  dụng đất,  quyền sở  hữu nhà: những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương  và tên nước, ngày cấp và số  đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở  hữu, sử  dụng tài sản) ­  Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền  sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm   giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo ­  Có tranh chấp hay khơng với các chủ bất động sản liền kề.  ­  Những lợi ích  kinh tế  thu được từ  bất động sản (trường hợp bất động sản   đang cho th: giá th, thời hạn th, hợp đồng th, thu nhập hàng tháng từ  người th bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phịng đại diện) ­  Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản      2.4.5 Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá ­   Tính hợp lý của việc đưa ra những giả  thiết và hạn chế  liên quan đến đặc   điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản ­   Nếu khơng đưa ra những hạn chế  như  vậy thì kết quả  sẽ  ra sao,  ảnh   hưởng đến kết quả thẩm định giá như thế nào      2.4.6 Kết quả khảo sát thực địa ­  Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa ­  Kết quả thu được từ khảo sát thực địa ­   Sự  chênh lệch (nếu có) giữa kết quả  khảo sát thực địa với hồ  sơ  địa   chính. Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó      2.4.7 Lập luận về mức giá cuối cùng ­  Phân tích về  vị  trí, những nhân tố  tác động, xu hướng vận động của thị  trường tài sản trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường   này, những ưu thế hoặc bất lợi của tài sản cần định giá trên thị trường ­   Mục đích sử  dụng tài sản tốt nhất và tối  ưu, mang lại giá trị  cao nhất.  Trường hợp mục đích sử  dụng tốt nhất và tối  ưu khác với mục đích sử  dụng  hiện tại của tài sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý,  tự nhiên cho phép hoặc khơng cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất  và có hiệu quả nhất của tài sản      2.4.8 Phương pháp thẩm định giá + Phương pháp so sánh + Phương pháp chi phí + Phương pháp thu thập + Phương Pháp thặng dư + Phương pháp lợi nhuận + Hịa hợp các chỉ số giá trị  từ các phương pháp khác nhau: Những so sánh,   phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính tóan các mức giá thu được  GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 67 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ từ  các phương pháp nêu trên để  đi đến mức giá cuối cùng thể  hiện giá trị  thị  trường của tài sản. Trường hợp chỉ áp dụng được 01 hoặc 02 trong các phương  pháp thẩm định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó      2.4.9 Xử lý những vấn đề phức tạp, khơng rõ ràng trong q trình thẩm   định giá ­ ­ ­ ­ ­ Khơng rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản Hạn chế về thơng tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với BĐS Phân loại, hạng BĐS Lượng hố những nhân tố tác động đến giá BĐS Những hạn chế, khơng rõ ràng trên đã được xử lý như thế nào, cách thức   xử  lý trong q trình định giá, mức độ  tác động của những hạn chế  nêu  trên đến mức giá của BĐS cần định giá 2.5 Những quyền lợi và lợi ích cá nhân của thẩm định viên      2.5.1 Tiêu chuẩn, quyền lợi và lợi ích cá nhân của thẩm định viên  Tiêu chuẩn thẩm định viên: 1. Có năng lực hành vi dân sự 2. Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan 3. Tốt nghiệp đại học chun ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá.  4. Có thời gian cơng tác thực tế theo chun ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên   sau khi có bằng tốt nghiệp đại học theo chun ngành liên quan đến nghiệp vụ  thẩm định giá 5. Có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chun ngành thẩm định giá do cơ  quan có thẩm quyền cấp 6. Có Thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của Bộ Tài chính  Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề 1. Quyền của thẩm định viên về giá hành nghề: a) Hành nghề thẩm định giá theo quy định của Luật  giá 2012 và quy định  khác của pháp luật có liên quan; b) Độc lập về chun mơn nghiệp vụ; c) u cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản thẩm  định giá và tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện thẩm định giá; d) Từ chối thực hiện thẩm định giá nếu xét thấy khơng đủ điều kiện thực   hiện thẩm định giá; đ) Tham gia tổ  chức nghề  nghiệp về  thẩm định giá trong nước và ngồi  nước theo quy định của pháp luật; e) Các quyền khác theo quy định của pháp luật GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 68 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ 2. Nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề: a) Tn thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật  giá 2012 và quy định khác của pháp luật có liên quan; b) Thực hiện đúng và đầy đủ hợp đồng thẩm định giá; c) Ký báo cáo kết quả  thẩm định giá, chứng thư  thẩm định giá và chịu  trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật, Tổng giám  đốc hoặc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá; d) Giải trình hoặc bảo vệ  kết quả  thẩm định giá do mình thực hiện với   khách hàng thẩm định giá hoặc bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá khơng   phải là khách hàng thẩm định giá nhưng có ghi trong hợp đồng thẩm định giá khi   có u cầu; đ) Tham gia các chương trình bồi dưỡng kiến thức chun mơn về  thẩm  định giá do cơ quan, tổ chức được phép tổ chức;                                 e) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá; g) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật  Những người khơng được hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá 1. Người khơng đủ tiêu chuẩn quy định tại Điều 34 của Luật giá 2012 2. Cán bộ, cơng chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, cơng chức; sĩ  quan, qn nhân chun nghiệp, cơng nhân quốc phịng trong cơ  quan, đơn vị  thuộc Qn đội nhân dân; sĩ quan, hạ  sĩ quan nghiệp vụ, sĩ quan, hạ  sĩ quan  chun mơn kỹ thuật trong cơ quan, đơn vị thuộc Cơng an nhân dân 3. Người đang bị  cấm hành nghề  thẩm định giá theo bản án, quyết định  của Tịa án đã có hiệu lực pháp luật; người đang bị  truy cứu trách nhiệm hình   sự; người đã bị  kết án một trong các tội về  kinh tế, chức vụ  liên quan đến tài  chính, giá, thẩm định giá mà chưa được xóa án tích; người đang bị áp dụng biện  pháp xử lý hành chính giáo dục tại xã, phường, thị trấn, người đang bị  đưa vào  cơ sở cai nghiện bắt buộc, đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc 4. Người đã bị kết án về tội kinh tế từ nghiêm trọng trở lên 5. Người có hành vi vi phạm pháp luật về  tài chính bị  xử  phạt vi phạm   hành chính trong thời hạn 01 năm, kể từ ngày có quyết định xử phạt 6. Người đang bị đình chỉ hành nghề thẩm định giá      2.5.2 Các phụ lục đính kèm Phụ  lục là những thơng tin bổ  sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả  định  giá.  Đối với bất động sản, phụ lục bao gồm: ­  Hộ khẩu thường trú của chủ  bất động sản (bản sao) ­ đối với tài sản cá  nhân ­  Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) ­ đối với tài sản doanh nghiệp ­  Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục) ­  Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục) GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 69 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ ­  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản ­  Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp  chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản) bao   gồm: + Quyết định giao, cấp đất ở của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố hoặc   UBND quận, huyện + Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị + Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân được UBND tỉnh,  thành phố giao đất làm nhà bán + Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp Trường hợp chủ nhà có các giấy tờ kể trên nhưng khơng đúng tên chủ đang  sử dụng thì phải có các gíây tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa   kế, chia, tặng  nhà ở, đất ở.   ­  Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị  trí bất động   sản và các bản vẽ khác (bản sao) ­  Chi tiết về qui hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc của văn  phịng qui hoạch đơ thị (bản sao) ­  Các hợp đồng mua, bán và cho th bất động sản (bản sao) ­  Ảnh chụp tồn cảnh bất động sản ­  Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả thẩm định giá GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 70 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ CÂU HỎI ƠN TẬP CHƯƠNG 2 Câu 1: Anh (chị) hãy trình bày khái niệm và đặc điểm của bất động sản Câu 2: Thị  trường bất động sản là gì? Anh (chị) hãy nêu các cách phân  loại thị trường bất động sản Câu   3:   Anh   (chị)     trình   bày     bước   định   giá   bất   động   sản   theo   phương pháp so sánh trực tiếp. Phương pháp này có ưu điểm và nhược điểm gì? Câu 4: Anh (chị) hãy phân tích vai trị của thị  trường bất động sản. Liên  hệ thực tế với thị trường bất động sản ở nước ta Câu 5: Anh (chị) hãy trình bày một trong bốn phương pháp định giá bất  động sản đã được học. Cho ví dụ minh họa GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 71