slide thẩm định giá - phương pháp vốn hóa và thặng dư

Re = EBT / VTC => Các tỷ lệ thu nhập không phải tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó có thể cao hơn, bằng hoặc thấp hơn, phụ thuộc vào những thay đổi trong thu nhập, giá trị và thanh toá

PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ

(Phương pháp đầu tư, phương pháp

thu nhập)

1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp

 Khái niệm: Là quá trình chuyển đổi các dòng tiền

tương lai thành giá trị vốn hiện tại.

Phương pháp vốn hoá dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau Khi thu nhập hàng năm mà BĐS tạo ra được biết trước thì giá trị vốn của BĐS có thể được tìm ra.

 Ý nghĩa: Được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS tạo

thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư.

3 Các lợi ích cần định giá

 Các lợi ích trong BĐS:

- Quyền sở hữu: Chủ sở hữu, các cổ đông

- Các lợi ích tài chính: Người đi vay và người cho vay

- Tài sản pháp lý: Người cho thuê và người đi thuê

 Các lợi ích không phải bất động sản Những tài sản cá nhân vô hình và hữu hình, chúng liên quan đến hoạt động kinh doanh – giá trị kinh doanh

 Các loại giá trị cần định giá: Giá trị thị trường và giá trị đầu tư

 Các loại ích tương lai:

- Tổng thu nhập tiềm năng (PGI)

- Tổng thu nhập hiệu quả(EGI) = PGI – thất thu tiền thuê

- Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = EGI – chi phí hoạt động

- Luồng tiền trước thuế (EBT) = NOI – công nợ

- Luồng tiền sau thuế (EAT) = EBT – thuế

- Tiền thu hồi (giá trị thanh lý)

4 Tỷ lệ vốn hoá

4.1 Các loại tỷ lệ vốn hoá

•Tỷ lệ thu nhập: Thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập một năm của BĐS

và giá trị vốn tương ứng của BĐS

-Tỷ lệ vốn hoá chung, Ro, là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS, phản ánh mối quan hệ kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm và giá cả toàn bộ BĐS hoặc giá trị của BĐS Nó được sử dụng để chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá trị chung của BĐS Ro = NOI/Giá BĐS

- Tỷ lệ vốn hoá của vốn tự có Re, là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan

hệ kỳ vọng về luồng tiền trước thuế của 1 năm và vốn tự có Nó được sử dụng để vốn hoá luồng tiền trước thuế của BĐS mục tiêu vào giá trị của vốn tự có Re = EBT / VTC

=> Các tỷ lệ thu nhập không phải tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó

có thể cao hơn, bằng hoặc thấp hơn, phụ thuộc vào những thay đổi trong thu nhập, giá trị và thanh toán tiền vay dự kiến

 Tỷ suất hoàn vốn nội tại, IRR, được xem là tỷ suất lợi tức nhận được đối với vốn đầu tư cho trước trong giai đoạn sở hữu BĐS.

 Tỷ suất lợi tức chung,Yo là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư Nó được tính toán trên cơ sở BĐS được mua, nhưng không có vay mượn và là tỷ suất theo bình quân trọng số của tỷ suất lợi tức của vốn tự có và vốn vay

 Tỷ suất lợi tức của vốn tự có, Ye, là tỷ suất lợi nhuận trên vốn tự có,

đó là IRRe, chịu ảnh hưởng của vốn vay đến luồng tiền trước thuế, Ye

có thể lớn hơn Yo

4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hoá

 Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hoá:

- Mức rủi ro đi kèm

- Lạm phát trong tương lai

- Tỷ suất lợi nhuận dự kiến của đầu tư thay thế

- Tỷ suất lợi nhuận của các BĐS so sánh trong quá khứ

- Cung và cầu đối với vốn vay thế chấp

- Thuế

 Để ước lượng tỷ lệ vốn hoá cần có khả năng phán đoán và hiểu biết về đặc tính thị trường và các chỉ số kinh tế hiện hành.

4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hoá

 Các cấu thành trong tỷ lệ vốn hoá:

-Tỷ lệ an toàn cơ sở, đó là tỷ suất lợi nhuận không có rủi ro.

- Rủi ro: đó là khả năng phải gánh chịu các mất mát về tài chính và

sự không chắc chắn của các lợi ích trong tương lai, làm giảm giá trị BĐS Người đầu tư luôn đòi hỏi lợi nhuận đối với rủi ro mà họ gánh chịu Tỷ lệ vốn hoá phải phản ánh mức độ rủi ro liên quan đến dự báo các lợi ích tương lai sẽ nhận được.

- Lạm phát: Lượng lạm phát hoặc giảm phát kỳ vọng ảnh hưởng đến

dự báo các lợi ích tương lai cần được đưa vào ước lượng tỷ lệ vốn hoá Tỷ suất lợi nhuận danh nghĩa trên vốn đầu tư được sử dụng để phản ánh ảnh hưởng này.

4.2 Ước tính tỷ lệ vốn hoá

Trong phương pháp vốn hoá khi tỷ lệ vốn hoá không bao gồm tỷ lệ lạm phát thì luồng thu nhập và quá trình chuyển đổi được thực hiện theo gía cố định.

 Cần nhận thức được sự khác biệt giữa tăng giá do lạm phát và nâng giá trị của BĐS.

+ Lạm phát làm tăng số lượng tiền và tín dụng, làm tăng mức giá nhưng kết quả làm giảm sức mua.

+ Nâng giá trị thực có kết quả từ dư cầu đối với cung và sẽ làm tăng giá BĐS.

Lạm phát và nâng giá có ảnh hưởng tương tự đối với giá BĐS trong tương lai, nhưng lại có ảnh hưởng khác nhau đến tỷ lệ vốn hoá.

Tỷ lệ vốn hoá R = R cơ sở + R rủi ro + R lạm phát

(Danh nghĩa)

5 Các phương pháp vốn hoá

5.1 Phương pháp vốn hoá trực tiếp

- Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượng

thu nhập kỳ vọng của 1 năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong 1 bước trực tiếp

-Công thức:

Giá trị vốn của BĐS V = NOI/Ro

hoặc V = NOI x YP100/Ro = YP (số nhân)

Số nhân được tính toán dựa trên tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được quan sát trên thị trường

và được dẫn xuất qua phân tích các cuộc bán so sánh được

Ro = thu nhập hiệu quả (hoặc NOI) / giá bán

5 Các phương pháp vốn hoá

5.2 Vốn hoá lợi tức hay chiết khấu các dòng tiền

-Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng chiết khấu từng lợi ích ở tỷ lệ lợi tức phù hợp hoặc bằng việc phát triển tỷ lệ lợi tức chung phản ánh một cách rõ ràng kiểu thu nhập của đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷ suất lợi tức

5.3 Cơ sở của phép chiết khấu dòng tiền

•Tiền có giá trị về mặt thời gian

Ví dụ: Nếu hôm nay có 1 tr đ được gửi vào ngân hàng với lãi suất 10%/năm.

Sau 1 năm: lv1=1tr x(1+0,1)=1,1tr

Sau 2năm: lv2=1,1tr x(1+0,1)=1tr x (1+0,1)2

= 1 tr x 1,21=1,21tr Sau n năm: lvn = 1tr x (1+0,1)n

Công thức chung:

lvn = lvo (1+r)=Fv =>Phép tính kép

lv0=lvn/(1+r)n=PV => phép chiết khấu

5.3 Cơ sở của phép chiết khấu dòng tiền

Giải: giá trị tiền thuê 1 năm:

5tr đ x 12 tháng = 60 triệuGiá trị hiện tại của hợp đồng cho thuê 10 năm:

5.3 cơ sở của phép chiết khấu dòng tiền

(2) Tính chuyển các khoản tiền phát sinh năm sau hơn (kém) năm trước một tỷ lệ phần trăm không đổi i,j

5.3 Cơ sở của phép chiết khấu dòng tiền

(3) Tính chuyển các khoản tiền phát sinh năm sau hơn (kém) năm trước 1 số lượng không đổi, G

5.4 So sỏnh 2 phương phỏp vốn hoỏ

Vốn hoỏ trực tiếp Vốn hoỏ lợi tức

Thụng tin thị trường Thông tin thị trường để tính các

chỉ tiêu, dự báo con số

Tỷ lệ vốn hoỏ chung chỉ ỏp dụng

cho 1 đặc tớnh của BĐS Tỷ lệ lợi tức được ỏp dụng để chiết khấu cho nhiều đặc tớnh của

BĐS

áp dụng: giả thiết các luồng TN, CP

trong suốt đời là không đổi AD với

BĐS là toàn quyền sở hữu

áp dụng: với quyền sở hữu, quyền sử dụng có thời hạn  xác định giá trị hợp đồng, cho thuê, cho thuê lại

Độ chính xác thấp Độ chớnh xỏc cao

6 Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS

 Luồng thu nhập từ BĐS có thể thực tế hoặc dự đoán

- Đối với BĐS đã cho thuê thì đó là thu nhập thực tế

- Đối với BĐS chưa cho thuê thì cần dự đoán dựa trên mức tiền thuê trên thị trường.

 Giá trị tiền thuê đầy đủ là số tiền cho thuê tối đa của BĐS trên thị trường tự do.

Để xác định giá trị tiền thuê đầy đủ người định giá cần có hiểu biết thấu đáo về thị trường và kỹ năng phân tích.

 Đơn vị so sánh: Trong trường hợp không thể so sánh trực tiếp

do kích thước của các BĐS khác nhau, cần sử dụng đơn vị so sánh.

Các đơn vị so sánh: m2, m, mặt, lô đất.

6 Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS

Ví dụ 1: 1 ngôi nhà 1 tầng có bề mặt 6m và chiều sâu 13m cần xác định mức tiền cho thuê Có thông tin của 1 BĐS tương tự gần đây có

bề mặt 5m và chiều sâu cũng 13m, vừa mới cho thuê với giá 10 tr đ mỗi năm

Giải: Phân tích ngôi nhà mới cho thuê

Cách 1: Theo đơn vị so sánh, m2:

10tr.đ: (5m x 13m) = 0,153 tr đ/m2

Giá cho thuê BĐS mục tiêu

(6mx 13m)x0,153tr đ/m2=12tr đ/nămCách 2: Theo m mặt của ngôi nhà

10 triệu đ: 5m = 2tr đ/mGiá BĐS mục tiêu

6mx2tr đ/m = 12tr đ/nămLưu ý: 2 ngôi nhà này có cùng chiều sâu nên có thể sử dụng cả 2 đơn

vị so sánh

 Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng việc phân tích doanh số của các BĐS tương tự.

 Áp dụng tỷ lệ vốn hoá đối với thu nhập ròng để tính giá trị của BĐS.

8 Các ứng dụng

8.1 Định giá BĐS toàn quyền sở hữu cho thuê với mức tiền thuê đầy đủ

Ví dụ 3: Xác định giá trị thị trường của 1 cửa hàng toàn

quyền sở hữu có diện tích 20m2 Mức tiền cho thuê theo giá thị trường hiện hành sau khi trừ đi tất cả các chi phí

là 5tr đ/tháng Các chứng cứ thị trường cho biết tỷ lệ lợi nhuận của loại cửa hàng này là 5%/năm.

Lời giải:Giá tiền thuê thực hàng năm

5tr đ x 12 tháng = 60tr đ Giá trị thị trường của cửa hàng 60tr đ: 5% = 60 tr đ x 20 = 1200tr đ

8 Các ứng dụng

8.2 Định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng

Thuê theo hợp đồng là một dạng lợi nhuận khkác trên BĐS theo

kỳ hạn, nghĩa là lợi nhuận chỉ thu được trong thời gian cho thuê Các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng rất phổ biến đối với BĐS.

-Người chủ sở hữu đất cho thuê đất để người đi thuê phát triển

và hưởng lợi ích của công trình phát triển trong giai đoạn thuê đất.

- Người chủ sở hữu cho thuê nhà hoặc người đi thuê cho thuê lại ngôi nhà đã thuê để hưởng lãi trên tiền thuê nhà.

-Nhiệm vụ của người định giá là xác định giá trị của hợp đồng thuê.

8.2 Định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng

Ví dụ 4: Một BĐS cho thuê theo hợp đồng 10 năm với mức tiền thuê cố

định là 20tr đ/tháng Để giữ mức tiền thuê cố định trong hợp đồng người thuê phải chịu trách nhiệm đến năm thứ 3 lăn sơn lại

ngôi nhà với chi phí 8tr đ và đến năm thứ 7 thay mái chống nóng với chi phí là 25 tr đ Vậy giá trị hiện hành của hợp đồng là bao nhiêu?

Biết rằng tỷ lệ tích lũy hiện hành là 5%/năm

Theo bằng chứng thị trường tỷ lệ sinh lời của loại BĐS này là 8%/năm

Bài giải:

Giá trị tiền thuê 1 năm là:

20tr đ/tháng x 12 tháng = 240tr ĐGiá trị hiện hành của tiền thuê trong 10 năm:

240tr đ x ((1+8%)10-1)/((1+8%)10 x8%)=1610,4 tr đGiá trị hiện hành của công việc lăn sơn và sửa mái chống nóng

8trđ/(1+5%)3 + 25trđ/(1+5%)7 =24,68trđ

Giá trị của hợp đồng: 1610,4trđ + 24,68trđ = 1635,08 trđ

8.3 Định giá đi vay thế chấp (cách tiếp cận vốn tự có)

Khi mua BĐS người đầu tư không đủ vốn, họ phải đi vay và phương pháp vốn hoá được sử dụng để định giá BĐS thế chấp.

Cách tính này không cung cấp cách đánh giá đúng giá trị thị trường của BĐS, nhưng với những yêu cầu của người đầu tư họ

có thể tính được khả năng trả giá ở mức có thể đối với BĐS họ đang định mua và thế chấp ngay BĐS đó.

Ví dụ 5: Một người đang xem xét mua 1BĐS tạo thu nhập ròng

mỗi năm là 250trđ, nhưng người này chỉ có 1 tỷ đồng, phần còn thiếu sẽ phải vay ngân hàng Lãi xuất tiền vay của ngân hàng là 12%/năm Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu của vốn tự có là 15%/năm Vậy người đầu tư có thể trả giá BĐS tối đa là bao nhiêu.

8.3 Định giá đi vay thế chấp

8.4 Ứng dụng để phân bổ ảnh hưởng ngoại ứng cho đất và công trình

 Phương pháp phân bổ: Theo quan hệ tỷ lệ của từng

bộ phận cấu thành trong giá trị của BĐS.

 Ước tính phần giảm giá do ảnh hưởng ngoại ứng.

- Sử dụng phương pháp so sánh để tính phần thất thu tiền thuê do ảnh hưởng xấu của yếu tố ngoại ứng.

- Vốn hoá khoản thất thu tiền thuê hàng năm do ảnh hưởng xấu của yếu tố ngoại ứng để tính tổng giảm giá.

8.4 Ứng dụng để phân bổ ảnh hưởng ngoại ứng cho đất và công trình

Ví dụ 6: Phân bổ ảnh hưởng ngoại ứng do ô nhiễm

môi trường đối với đất và công trình của 1 BĐS toàn quyền sở hữu đang cho thuê nằm trong khu vực bị ô nhiễm.

Biết rằng mức tiền thuê ròng hàng năm của BĐS này là 300trđ Chi phí xây dựng công trình là 1000 trđ, tỷ

lệ vốn hoá của đất là 8%/năm, tỷ lệ vốn hoá của công trình là 12%/năm Mức tiền thuê của BĐS này so với các BĐS tương tự đang cho thuê được tính thấp hơn là 20trđ./năm

8.4 Ứng dụng để phân bổ ảnh hưởng ngoại ứng cho đất và công trình

8.4 Ứng dụng để phân bổ ảnh hưởng ngoại ứng cho đất và công trình

-Quan hệ tỷ lệ của đất và công trình trong tổng giá trị BĐS

5 Hạn chế của phương pháp

 Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải dự báo các dòng tiền trong tương lai, nên có thể có nhiều yếu tố làm thay đổi không dự báo hết nên tính chính xác sẽ không cao.

 Xác định tỷ lệ vốn hoá không có sự thống nhất, mà hoàn toàn dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá.

Tuy vậy phương pháp này được áp dụng một cách hợp lý

sẽ cho giá trị đầu tư chính xác đối với BĐS mục tiêu.

PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

Nguyên lý

 Dựa trên cơ sở phát triển hoặc có khả

năng để phát triển của BĐS

 Giá trị BĐS = Tổng giá trị phát triển –

Tổng chi phí phát triển

Chi phí phát triển

 Chi phí giải phóng mặt bằng

 Chi phí chuyên môn (Phí kiến trúc,

phí trả cho kỹ sư xây dựng)

 Chi phí xây dựng

 Chi phí bán hoặc cho thuê bđs

 Chi phí vốn (lãi vay)

 Chi phí khác

Thu nhâp và lợi nhuận phát triển

 Thu nhập: thu được từ việc bán hoặc

 - Lãi tiền vay trong thời gian phát triển.

 TH bất động sản cũ: thì giá trị còn lại là giá mua bất động sản

cũ (đất riêng, công trình riêng).

Cỏc bước tiến hành

 B1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất

động sản cần định giá có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

 B2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển

bằng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp vốn hóa.

 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển

 B4: Lấy tổng giá phát triển - tổng chi phí phát triển = tổng

giá trị còn lại Tổng giá trị còn lại sau khi đã trừ đi chi phí pháp lý, thuế, chi phí tài chính của đất và lợi nhuận liên quan đến đất sẽ cho giá trị đất hay giá trị của bất động sản còn lại

Ứng dụng của phương phỏp

 BT: Có một vị trí được phê duyệt xây dựng 4

ngôi nhà với diện tích xây dựng là 160 m2 Địa

điểm này được bán đấu giá và họ muốn biết

phải trả bao nhiêu để có được mảnh đất Biết:

 - Lãi suất phải trả: r = 16%/năm

 - CPXD : 2 triệu đồng/m2

 - Lợi nhuận yêu cầu: 100 triệu đồng/ngôi nhà.

 Biết thông tin trên thị trường bán một ngôi nhà

800 triệu đồng.

 * Phí môi giới giả định là 24 triệu đồng

 (1% = 32 triệu đồng)

 * CP quảng cáo: giả định 10%

 * Lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư: 100 x 4 = 400

triệu đồng

  Tổng chi phí phát triển = 2036, 64 triệu đồng

 3 Giá trị còn lại = Tổng giá trị phát triển - tổng CP

phát triển = 3200 - 2036, 64 = 1163,36 triệu đồng

 Đ ể tính được giá đấu giá mảnh đất, ta thực hiện các bước

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ

•Khái niệm và yêu cầu

• Phân loại và hình thức trình bày báo cáo định giá.

• Nội dung của báo cáo định giá.

1 Khái niệm và yêu cầu

 Khái niệm: Báo cáo định giá là tài liệu trình bày kết quả quá trình định giá do định giá viên chuẩn bị

Báo cáo định giá thể hiện quan điểm và hệ thống thông tin mà người định giá sử dụng để đưa ra kết luận và ước lượng mức giá của BĐS cần định giá

Thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh mức giá của BĐS

 Thể hiện những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình định giá và giải thích một cách rõ ràng tất cả các vấn đề

có tác động đến giá trị BĐS nhằm tránh hiểu lầm cho người sử dụng và các tổ chức liên quan