Slide môn nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá: Chương 5: Phương pháp chi phí

BÀI TẬP NHÓM NGUYÊN LÝ VÀ TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Khái niệm thuật ngữ liên quan a Chi phí số tiền cần thiết chi để mua, sản xuất, chế tạo xây dựng nên tài sản b Phương pháp chi phí phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá c Hao mòn hữu hình hao mịn vật lý gây yếu tố tự nhiên (thời tiết, khí hậu…) làm giảm giá trị tài sản trình sử dụng d Hao mịn vơ hình loại hao mịn phát sinh tiến kỹ thuật, thay đổi, cải tiến dây chuyền công nghệ thay đổi nhu cầu thị trường sản phẩm, dịch vụ làm giảm giá trị tài sản trình sử dụng e Giá trị hao mịn tài sản giảm dần giá trị sử dụng giá trị tài sản tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh, sử dụng theo mục đích sử dụng tài sản, bào mịn yếu tố tự nhiên, tiến kỹ thuật… trình hoạt động tài sản f Giá trị hao mòn luỹ kế tài sản tổng mức giảm giá tài sản gây hao mịn hữu hình hao mịn vơ hình, tính đến thời điểm cần thẩm định giá g Tuổi đời kinh tế thời gian sử dụng tài sản tối đa xét hiệu kinh tế: h Tuổi đời kinh tế máy, thiết bị số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hành, điều kiện bình thường, phù hợp với thơng số kinh tế - kỹ thuật tài sản i Tuổi đời kinh tế bất động sản số năm công trình kiến trúc đất đóng góp làm tăng giá trị toàn bất động sản j Tuổi đời kinh tế lại thời gian sử dụng lại tài sản phát huy hiệu k Tuổi đời thực tế số năm trôi qua tính từ hồn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá l Tuổi đời hiệu số năm mà tài sản sử dụng thực tế phát huy tác dụng mang lại hiệu sử dụng Tuổi đời hiệu ngắn dài tuổi đời thực tế tài sản tùy thuộc vào tình trạng tu, bảo dưỡng, sửa chữa tài sản Cụ thể: - Tuổi đời hiệu ngắn tuổi đời thực tế tài sản chủ tài sản tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, tu, sửa chữa tài sản theo định kỳ, - quy trình Tuổi đời hiệu dài tuổi đời thực tế tài sản chủ tài sản không tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, tu, sửa chữa tài sản theo định kỳ, quy trình Ví dụ 1: Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế lại, tuổi đời thực tế tuổi đời hiệu nhà có thơng số sau: - Hồn thành xây dựng vào năm 1990 - Theo tiêu chuẩn kỹ thuật ngơi nhà tồn 70 năm (đến năm 2060 bị phá bỏ) Trong đó, giá trị ngơi nhà đóng góp vào giá trị chung bất động sản giảm dần, ước tính đến năm 2058 giá trị ngơi nhà đóng góp giá trị BĐS đ từ sau năm 2058 ngơi nhà đóng góp giá trị âm (chi phí sửa chữa nhà lớn giá trị mang lại cho BĐS) - Năm 2000 nhà nâng cấp sửa chữa Do nâng cấp nên tuổi thọ kinh tế nhà kéo dài thêm năm - Năm 2008 tiến hành thẩm định giá Lời giải: Từ thông tin xác định thơng số tuổi đời nhà sau: - Tuổi đời kinh tế: số năm ngơi nhà đóng góp làm tăng giá trị bất động sản (nhà + đất) 68 năm (2058-1990) - Tuổi đời kinh tế lại: số năm theo tồn cơng trình kiến trúc đất đóng góp vào giá trị toàn bất động sản 58 năm (20582000) - Tuổi đời hiệu quả: số năm cơng trình dựa tình trạng tu, bảo dưỡng cơng trình 10 năm - Tuổi đời thực tế: số năm trơi qua kể từ hồn thành xây dựng cơng trình (mới 100%) đến thời điểm thẩm định giá 18 năm (2008-1990) Ví dụ 2: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời theo kết Tuổi đời hiệu quả: 10 năm Tuổi đời kinh tế lại: 58 năm Lời giải: Tuổi đời kinh tế cơng trình= 10 + 58= 68(năm) Tuổi đời hiệu 10 Tỷ lệ hao mòn là: - x 100 = x 100 = 14,71% Tuổi đời kinh tế 68 m Lợi nhuận nhà thầu chênh lệch giá trị thị trường cơng trình trừ (-) tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp), trừ (-) khoản thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật n Chi phí tái tạo chi phí hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm điểm lỗi thời, lạc hậu tài sản cần thẩm định giá Chi phí tái tạo tính vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu sử dụng theo nguyên nhân (x) giá thời điểm cần thẩm định o Chi phí thay chi phí hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ phận có chức lỗi thời, có tính đến tiến khoa học, cơng nghệ thời điểm cần thẩm định giá để tạo sản phẩm thay có tính ưu việt so với tài sản cần thẩm định giá Chi phí thay tính vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu thay nhân (x) giá thời điểm thẩm định Cơ sở phương pháp chi phí Phương pháp chi phì dựa sở lý luận người mua khôn ngoan khơng trả giá cao chi phí tạo mua tài sản thay thị trường thời điểm Nói cách khác tài sản có tính hữu ích xuất tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Như giá trị tài sản đo chi phí tạo mua tài sản có tính hữu ích tương tự Nguyên tắc ứng dụng: Nguyên tắc thay thế: - Giá trị tài sản đo chi phí tạo mua tài sản tương tự, vật thay - Nguyên tắc thay vận dụng điều kiện thị trường khơng rơi vào thời gian có biến động phức tạp, rủi ro cao không thuận lợi - Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản thay lẫn giá trị tài sản xác định tác động lẫn tài sản đến tài sản khác Ứng dụng: Phương pháp chi phí dựa giả định hàng hố có tính thay lẫn Chính thế, giá trị tài sản cần định giá đo chi phí làm tài sản tương tự Lập luận phương pháp cho người mua có đầy đủ thơng tin không trả giá cho tài sản lớn so với chi phí bỏ để làm (tạo ra) tài sản tương tự Các trường hợp áp dụng Phương pháp chi phí thường ứng dụng để định giá trường hợp sau: - Định giá bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt, có trao đổi thị trường như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, sở lọc dầu - Định giá cho mục đích bảo hiểm; - Định giá đất để tham gia đấu thầu dự án, giải toả, đền bù đất - Thẩm định giá tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; tài sản chuyên dùng, tài sản ko đủ thông tin để áp dụng pp so sánh - Kiểm tra kết phương pháp khác Bước tiến hành: Bước : Bước ước tính giá trị đất với việc coi đất trống sẵn sàng cho đầu tư xây dựng mang lại giá trị cao cho cơng trình Căn vào thông tư Số: 114/2004/TT-BTC : Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Các bước xác định giá đất gồm : a Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin: - Xác định địa điểm đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin Lựa chọn từ đến đất, khu đất tương đồng với loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, sở pháp lý liền kề khu vực lân cận với đất, khu đất cần định giá có điều kiện tương tự, so sánh với đất, khu đất cần định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổ chức giao dịch sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn khoảng thời gian gần với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá đất khu đất cần định giá Trường hợp không thu thập thơng tin khoảng thời gian gần nhất, thu thập thông tin giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất Nếu khơng có thơng tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian gần thời gian 01 năm để thu thập, thu thập thơng tin thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất - Những thông tin cần thu thập: • Địa điểm, đặc điểm đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng,các đặc trưng địa lý đất, tài sản đất); • Mơi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm điều kiện cảnh quan, nguồn nước; mức độ nhiễm khơng khí nguồn nước; mức độ thối hóa đất, v.v mơi trường kinh tế - xã hội gồm điều kiện kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự an ninh xã hội, v.v.); • Các đặc điểm pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.); • Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, đấu giá quyền sử dụng đất thành cơng; • Thống kê mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất; • Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng toán - Điều kiện thông tin: Những thông tin phải thu thập từ kết giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường, tức giao dịch người mua người bán tự nguyện, bên có đầy đủ thơng tin hiểu biết loại đất, đất, khu đất mà tham gia giao dịch Những giao dịch mua bán khơng có tính đầu cơ, khơng bị sức ép thời gian, bị ép buộc mua bán mua bán bên có quan hệ huyết thống, khơng có giấy tờ hợp pháp lý chủ quan khác gây tác động làm sai lệch trình hình thành vận động bình thường giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường b Bước 2: So sánh, phân tích thơng tin: Căn thông tin khảo sát, thu thập Bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn tiêu chí giống khác đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá Trên sở xác định tiêu chí giống khác biệt giá để tính tốn, xác định giá cho đất, khu đất cần định giá c Bước 3: Thực điều chỉnh yếu tố khác biệt giá đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho đất cần định giá Giá trị ước tính đất, khu đất cần định giá tính theo cách điều chỉnh yếu tố khác biệt giá với đất, khu đất so sánh sau: Giá trị ước tính Giá chuyển nhượng Mức tiền điều chỉnh mức giá hình đất, = quyền sử dụng đất ± thành từ yếu tố khác biệt khu đất, giá đất, khu đất khu đất so sánh so sánh với đất, khu đất cần đất cần định giá định giá Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá đất, khu đất so sánh đất, khu đất cần định giá lượng điều chỉnh khác biệt giá xuất phát từ khác biệt vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v Sự khác biệt giá đất so sánh đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối tỷ lệ % giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) xác định vào đánh giá chuyên gia quan định giá đất Trường hợp giá đất có biến động khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất cần định giá, phải điều chỉnh mức giá đất so sánh ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường, sau thực việc điều chỉnh tiếp mức giá đất so sánh theo công thức nêu d Bước 4: Xác định giá đất cần định giá cách lấy số bình quân mức giá đến đất, khu đất so sánh tính tốn điều chỉnh khác biệt giá Bước Ví dụ : Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản dễ hiểu, ví dụ trình bày phương pháp so sánh để xác định giá đất đất, khu đất cần định giá với đất, khu đất so sánh) Giả định trình định giá khu đất có diện tích 20.000 mét vng thuộc thị loại V (kí hiệu khu đất B), quan định giá thu thập thông tin khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vng so sánh với khu đất cần định giá tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà (kí hiệu khu đất A) diễn khoảng thời gian gần với thời điểm xác định giá khu đất B Tổng số tiền thu từ đấu giá khu đất A 125 tỷ đồng, tính đơn giá mét vuông 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2) Với tất thông tin thu thập quan định giá tiến hành so sánh khu đất A khu đất B sau: Các tiêu chí Những điểm giống Khu đất A Khu đất B so sánh Căn Có giấy Có pháp lý chứng nhận chứng nhận quyền giấy sử quyền sử Mục dụng đất dụng đất Đất đô Đất đô đích sử thị loại V dụng Vị trí Vị trí 1: Đất Vị trí 1: Đất đất có mặt có mặt thị loại V tiền liền cạnh tiền với Loại đường liền với phố Loại đường cạnh đường phố Loại Những điểm khác Khu đất A Khu đất B phố Chiều 100 70 250 285,7 khu đất Kết cấu - Thuận lợi - Kém thuận lợi hạ tầng (có mặt tiếp - Đường giáp với đường (có mặt tiếp giao thông hẻm lớn) rộng mặt tiền (m) Chiều sâu giáp với đường hẻm lớn) Môi trường - Ồn - Ồn - Độ bụi Tài sản Khơng Khơng đất Tình Tự nguyện - Bụi - bụi Tự nguyện - Độ ồn trạng mua bán Từ việc so sánh, quan định giá rút kết khu đất có tiêu chí giống tiêu chí khác Để xác định lượng khác biệt yếu tố so sánh để điều chỉnh mức giá quan định giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê để tính hệ số khác biệt tiêu chí Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao điểm 10 áp dụng cho tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, xét vị trí, đất có vị trí tốt xếp điểm 10; xét loại đường phố, đất đường phố có khả sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi xếp điểm 10) Các điểm 10 áp dụng cho cho tiêu chí loại có điều kiện Căn tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm để định giá cụ thể: - Chiều rộng mặt tiền khu đất Rộng hơn: 10 điểm Thuộc khu đất A - Chiều sâu khu đất Hẹp hơn: điểm Ngắn hơn: 10 điểm Thuộc khu đất B Thuộc khu đất A - Giao thông Sâu hơn: Thuận lợi: điểm 10 điểm Thuộc khu đất B Thuộc khu đất A - Độ bụi Kém thuận lợi: 8,5 điểm Bụi: điểm Thuộc khu đất B Thuộc khu đất A Ít bụi hơn: điểm Thuộc khu đất B Mỗi điểm giảm 5% giá, ngược lại, điểm tăng cộng thêm 5% giá khu đất so sánh (A) Với qui ước thì: Trên sở mức giá đấu giá thành công khu đất A 125 tỷ đồng so sánh để định giá cho khu đất B, mức giá khu đất B bị giảm: - Chiều rộng mặt tiền: B A: điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng - Chiều sâu khu đất: B A: điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng - Giao thông: B A: 1,5 điểm, giảm 7,5% = 9,375 tỷ đồng Tổng số giảm giá khác biệt B A: 28,125 tỷ đồng B cộng thêm: - Độ bụi: B A: điểm, tăng 5% = 6,25 tỷ đồng Tổng số tăng giá khác biệt B A: 6,25 tỷ đồng Giá khu đất A điều chỉnh lại (kí hiệu A’) theo yếu tố khác biệt khu đất B tính tốn sau: A’ = 125 - 28,125 + 6,25 = 103,125 (tỷ đồng) Tính đơn giá mét vuông là: 103.125 triệu đồng : 25.000 m2 = 4,125 triệu đ/m2 Tương tự vậy, giả sử quan định giá lựa chọn thêm khu đất C D để so sánh với khu đất B Kết phân tích, so sánh xác định đơn giá khu đất C điều chỉnh theo yếu tố khu đất B 4,5 triệu đ/m khu đất D điều chỉnh 4,05 triệu đ/m2 Đơn giá khu đất B xác định cách lấy mức giá trung bình mức giá điều chỉnh trên: (4,125 + 4,5 + 4,05) : = 4,225 (triệu đ/m2) Như vậy, đơn giá đất khu đất B đô thị loại V ước khoảng 4,2 triệu đ/m2 Mức giá để xây dựng phương án giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định Bước : Ước tính giá trị để xây dựng mới,để tái tạo,thay cơng trình có đất,bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu thuế,phí phải nộp theo quy định pháp luật Thứ nhất: Ước tính chi phí để xây dựng bao gồm: Các chi phí trực tiếp khoản chi phí vật tư, lao động trực tiếp, cứng để xây dựng cơng trình Các chi phí trực tiếp thường coi phần hợp đồng xây dựng, bao gồm: a Nhân cơng sử dụng cơng trình, b Vật tư, nguyên liệu, máy thiết bị, c Giấy phép xây dựng, d An tồn lao động q trình xây dựng; e Hàng rào bao quanh công trường, nhà tạm thời làm văn phịng cơng trường, f Khu tập kết vật liệu, g Lắp đặt đường dây điện, thiết bị hỗ trợ h Lãi, thưởng cho nhà thầu xây dựng bao gồm tư vấn, giám sát, bảo hiểm cháy nổ, thất nghiệp đột xuất, bồi thường thiệt hại… i Khế ước hợp đồng Những chi phí gián tiếp chi phí mềm phận cần thiết đưa vào thành điều khoản hợp đồng, bao gồm: a Chi phí kiến trúc lập kế hoạch, khảo sát trạng mặt đất, khảo sát mơi trường b Chi phí thẩm định giá, tư vấn, kế tốn, luật pháp… c Chi phí đầu tư q trình xây dựng Nếu cơng trình sử dụng vốn vay, có chi phí dịch vụ, lãi suất tiền vay … d Chi phí bảo hiểm thuế VAT trình xây dựng e Chi phí kiểm tra độ ổn định cơng trình thời gian thử nghiệm sau hoàn thành f Chi phí quảng cáo cho thuê, tiếp thị, bán tài sản… g Chi phí quản lý cho nhà thầu xây dựng, h Chi phí thay đổi tính pháp lý sở hữu tài sản Thứ hai: Ước tính chi phí tái tạo: Chi phí tái tạo chi phí hành để xây dựng cơng trình thay giống hệt với cơng trình thẩm định giá,bao gồm điểm lỗi thời cơng trình thẩm định giá Chi phí tái tạo xác cơng trình ngun ngun vật liệu,cách trang trí chất lượng tay nghề,kể sai lầm thiết kế tính khơng hiệu lỗi thời Xét mặt lí luận phương pháp xem phương pháp cho giá trị xác phương pháp không thực thực cơng trình lỗi thời cũ kỹ bao gồm chi phí để tái tạo lại không hiệu qủa lỗi thời khơng dùng Ví dụ: số liệu sau tính cho tịa nhà tầng có diện tích gộp 433,5m2 350m2 diện tích cho thuê Căn nhà nằm diện tích đất 220m2 bị hư hỏng bão Chi phí trực tiếp Chi phí tái tạo Đào đất Làm móng Tường Khung sườn đỡ mái Mái Khung nhà Nền Nát Trần Nội thất Sơn Hệ thống tưới Thiết bị tưới Hệ thống điện (nghàn đồng) 3.950 46.850 532.750 97.200 25.050 195.900 129.250 59.950 55.050 333.000 12.500 56.750 21.350 65.600 Thiết bị điện 34.150 Tổng chi phí trực tiếp 1800.510 Chi phí gián tiếp bao gồm(chi phí thiết kế,khảo 152.150 sát,pháp lí,giấy phép xây dựng,bảo hiểm,thuế,lãi vay,chi phí bán,chi phí hợp đồng thuê,chi phí quản lí) Lợi nhuận nhà thầu Tổng chi phí 270.000 2.227.250 Thứ ba: Ước tính chi phí thay thế: Chi phí thay chi phí hành để xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tương đương với cơng trình thẩm định giá loại bỏ phận có chức lỗi thời.Thơng thường, phương pháp chi phí thay địi hỏi khối lượng tính tốn thấp phương pháp chi phí tái tạo khơng tính đến phận lỗi thời khơng cần thiết tính tốn dựa việc sử dụng vật liệu kĩ thuật hành Do đó, xem phương pháp có tính thực tiễn cao so với phương pháp chi phí tái tạo Như vậy, chi phí tái tạo xem chi phí thay trường hợp khi: + tòa nhà xây dựng tương đối + thiết kế vật liệu xây dựng không lạc hậu tiên tiến so với tiêu chuẩn xây dựng hành Ví dụ: số liệu sau tính cho tịa nhà tầng có diện tích gộp 433,5m2 350m2 diện tích cho thuê Căn nhà nằm diện tích đất 220m2 bị hư hỏng bão Thứ tư: Thẩm định viên ước lượng tỷ lệ lãi dành cho nhà đầu tư (nhà thầu xây dựng) dựa vào chứng thị trường Lãi dành cho nhà đầu tư (nhà thầu) số liệu rút từ thị trường đại diện cho lãi suất mà nhà đầu tư (nhà thầu) mong muốn có qua dự án xây dựng (có tính đến hệ số rủi ro) a Những số liệu rút từ thị trường khứ đại diện cho lãi suất mà nhà đầu tư mức lãi (hoặc tỷ lệ lãi) mong muốn nhà đầu tư Giá trị thị trường BĐS − Tổng chi phí xây dựng Lãi (lỗ) cho nhà đầu tư (nhà thầu) b Lãi dành cho nhà đầu tư (nhà thầu) đo tỷ lệ % tổng chi phí trực tiếp cộng chi phí gián tiếp, tính thêm giá trị đất khơng tính giá trị đất, tính số tiền tuyệt đối nằm giá trị tồn cơng trình c Cách tìm lãi cho nhà đầu tư khảo sát thị trường kết hợp với vấn nhà thầu xây dựng Bước 3: Xác định hao mịn ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm giá) cơng trình có đất Hao mịn cơng trình xây dựng bao gồm: hao mòn tự nhiên,hao mòn lỗi thời chức năng,hao mòn tác động từ yếu tố bên ngồi tài sản(hao mịn kinh tế) a Hao mòn tự nhiên: hao mòn thời gian sử dụng,do tác động thời tiết,việc bảo quản cơng trình q trình sử dụng Có cách ước tính hao mòn tự nhiên: Cách 1: Xác định tỉ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ Lựa chọn bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với bất động sản cần thẩm định giá thị trường áp dụng trình chiết trừ để tìm tổng mức hao mịn,theo bước sau: Bước 1: chọn bất động sản thị trường cải tạo có đặc điểm tương đồng mức độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ước tính giá bất động sản tương đồng( bất động sản so sánh) Bước 2: chiết trừ giá đất khỏi giá bán bất động sản so sánh để tìm giá trị hao mịn cuả cơng trình đất Bước 3: Ước tính chi phí(thay tái tạo)của cơng trình tương tự,mới 100% Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế cơng trình thời điểm thẩm định giá [ kết bước trừ (-) kết bước 2] Bước 5: xác định tỉ lệ hao mòn lũy kế [ kết bước chia(:) kết bước ] Bước 6: xác định tuổi đời hiệu ( năm ) cơng trình so sánh Bước 7: Xác định tỉ lệ giá trị hao mịn hàng năm cơng trình [ kết bước chia ( : ) kết bước 6] Bước 8: xác định tỉ lệ hao mịn cơng trình cần thẩm định vào cơng trình so sánh Ví dụ: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ (sử dụng kỹ thuật so sánh) - Cần xác định tỷ lệ hao mịn ngơi nhà tầng, có tuổi đời hiệu 22 năm (gọi bất động sản A) Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thông tin sau: - Tại thị trường lân cận có bất động sản mà nhà đất có mức độ khấu hao tương tự với ngơi nhà cần định giá, bán với giá 3,55 tỷ đồng (gọi BĐS so sánh thứ 1), 3,1 tỷ đồng (BĐS so sánh thứ 2) - Tuổi đời hiệu (số năm) BĐS 20 năm, BĐS 21 năm, BĐS cần thẩm định giá 22 năm - Chi phí xây dựng nhà tương tự, 100% (sau điều chỉnh so với bất động sản A) là: BĐS so sánh 1: 1,765 tỷ đồng, BĐS so sánh 2: 1,8 tỷ đồng - Giá đất (qua điều tra thị trường) BĐS so sánh 2,485 tỷ đồng, BĐS so sánh 2,015 tỷ đồng Lời giải: Xác định tỷ lệ khấu hao BĐS A thực theo bước sau: Bước Trình tự BĐS so Giá bán bất động sản so sánh (giá sánh 3,550 3,100 nhà + đất) Giá trị đất 2,485 2,015 Chi phí xây dựng ngơi nhà tương tự, 1,765 1,800 100% BĐS so sánh Giá trị hao mòn lũy kế nhà 700 715 thời điểm thẩm định giá (4 = 3-2) Tỷ lệ hao mòn lũy kế (5 =4:3) (%) Tuổi đời hiệu (năm) Tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm 39,66 20 1,983 39,72 21 1,891 nhà (7 = 5:6) (%) Xác định tỷ lệ hao mịn cơng trình cần thẩm định 1,983 +1,891   X 22 = 42,61%   Tỷ lệ hao mòn BĐS A 42,61% Cách 2: Căn vào tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế cơng trình để tính hao mịn từ tính giảm giá cơng trình Cơng thức: Tuổi đời hiệu Tỷ lệ hao mòn là: - x 100 Tuổi đời kinh tế Ví dụ: Xác định tỷ lệ hao mịn theo phương pháp tuổi đời Cần xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời cơng trình có thông tin sau: Tuổi đời hiệu quả: 10 năm Tuổi đời kinh tế lại: 40 năm Lời giải: Tuổi đời kinh tế cơng trình 10 năm + 40 năm = 50 năm Tuổi đời hiệu Tỷ lệ hao mòn là: 10 - x 100 = x 100 = 20% Tuổi đời kinh tế 50 Cách 3: Căn vào hư hỏng, hao mòn kết cấu chủ yếu để tính hao mịn cơng trình Cơng thức: n ∑H i =1 H = ki xTki n ∑T i =1 ki Trong đó: H : Hao mịn cơng trình xây dựng tính theo tỷ lệ %; Hki : Hao mịn kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ %; Tki : Tỷ trọng kết cấu i tổng giá trị cơng trình; n : Số kết cấu cơng trình Ví dụ: Cần xác định tỷ lệ hao mòn ô tô tải nhẹ hiệu TOYOTA HI-AX có thông số sau: Số Kết cấu Hao mòn Tỷ trọng giá trị Giá trị kết cấu kết cấu i tổng hao mịn Móng cơng 20% giá trị 55% 11,0% trình Tường Hệ thống 15% 5% 15% 20% 22,5% 10% 5% 10% 5% kết cấu điện,nước Hệ thống khác Lời giải: Tỉ lệ hao mịn cơng trình là: (20% x 55%) + (15% x 15%) + (5% x 20%) + (5% x 10%) = 48,5% b Hao mòn lỗi thời chức năng: Là hao mòn giá trị sử dụng cơng trình bị giảm thiết bị khơng phù hợp hay thiết kế cơng trình có lỗi (như trần nhà q cao q thấp,phịng ngủ, phịng tắm khơng thích hợp, lỗi thời thiết bị…)dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng yêu cầu sử dụng tốt Giá trị hao mòn lỗi thời chức ước tính vào chi phí để khắc phục lỗi thời chức cơng trình để tính giá trị hao mịn Nói cách khác, chi phí vượt trội phải bỏ để sửa chữa, khắc phục lạc hậu so với chi phí thiết kế hợp lý từ ban đầu Ví dụ 3: Xác định mức độ hao mịn lạc hậu chức Một cơng trình xây dựng có thiết kế khơng hợp lý hệ thống bếp + phòng ăn Sau đưa vào sử dụng năm phải đầu tư chi phí sửa chữa, khắc phục sau: Khoản mục Thay hệ thống đun củi bếp gaz Thay bình đun nước nóng 20 lit Di dời tường ngăn, sửa lại phòng ăn Tổng chi phí Trừ Chi phí phát sinh thiết kế từ Chi phí 20.000.000đ 8.000.000 đ 32.000.000đ 60.000.000đ 30.000.000đ cơng trình xây dựng Mức độ hao mòn lạc hậu chức 30.000.000đ c Hao mòn kinh tế( gọi hao mòn tác nhân bên ngồi) Hao mịn kinh tế (cịn gọi hao mịn tác nhân bên ngồi) hao mịn giá trị cơng trình bị giảm yếu tố bên ngồi tài sản nhiễm (khơng khí, tiếng ồn, rác thải…), sử dụng đất khơng tương thích, suy thối kinh tế Giá trị hao mịn kinh tế tính sau: - Trường hợp quy định tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế cơng trình, bảo vệ mơi trường…của quan có thẩm quyền cao hơn, khắt khe trước, từ làm giảm sút tính hữu ích việc sử dụng sở hữu cơng trình thẩm định viên - giá cần xem xét mức độ giảm sút để tính giảm giá Trường hợp giá trị tài sản bị giảm yếu tố bên ngồi nhiễm (khơng khí, tiếng ồn, rác thải), sử dụng đất khơng tương thích, suy thối kinh tế thẩm - định viên giá vào tình hình thị trường để tính giảm giá phương pháp chi phí , tổng giá trị tổn thất hao mịn kinh tế tính cho cơng trình Do Thẩm định viên phải ước tính thu nhập tính cho cơng - trình,sau thu nhập vốn hóa cơng trình để ước tính hao mòn kinh tế Hai phương pháp để ước tính hao mịn kinh tế là: vốn hóa thu nhập tổn thất so sánh với tài sản khác để tìm tổn thất Nếu có đầy đủ thơng tin tài sản so sánh áp dụng phương pháp thứ hai Tuy nhiên, thẩm định viên gặp khó khăn việc tìm hao mịn kinh tế từ tài sản so sánh khác - phải cẩn thận sử dụng phương pháp Để ước tính hao mịn kinh tế cách vốn hóa tổn thất, thẩm định viên phải ước tính tồn tổn thất quy cho hao mịn kinh tế sau vốn hóa cho cơng trình Thẩm định viên thường tìm thấy thơng tin thị trường để tìm tỉ suất vốn hóa tồn (Ro) từ tỉ suất vốn hóa cơng trình (RB) tỉ suất vốn hóa đất ( RL) Khó để tìm thấy hệ số nhân hay tỉ suất vốn hóa phản ánh - tỉ suất vốn hóa cho đất cho cơng trình Khi thu nhập tỉ suất vốn hóa thích hợp sử dụng, phần tổn thất tính cho cơng trình vốn hóa cho kết hao mịn kinh tế cho cơng trình Thẩm định viên cầ phải nhận định suy giảm tạm thời thị trường chiết khấu tương ứng với thời gian suy giảm để có tơn thất tạm thời Ví dụ: tịa nhà thẩm định có diện tích cho th 350m2, nằm kề bãi rác Những ngày gió khu vực bị ảnh hưởng mùi thối bay vào Tịa nhà văn phịng nằm cách vài khu nhà khơng chịu ảnh hưởng mùi có thu nhập hoạt động hàng năm lớn tài sản thẩm định 70.000/m2 Tổn thất tài sản thẩm định 350m2× 70.000đ= 24500.000đ Thu nhập tài sản thẩm định 214.900 sau trừ hao mòn vật lí hao mịn chức Thu nhập tổn thất tác động hao 24.500 mòn kinh tế Thu nhập tính cho đất (600.000× 8,5%) 51.000 Thu nhập tính cho cơng trình(214.900- 163.900 51000) Tỉ lệ thu nhập cơng trình( 163.900/ 76,27% 214.900) Thu nhập tổn thất tính cho cơng trình 18.690 (24.500×76,27%) Tỉ suất vốn hóa cơng trình Vốn hóa phần tổn thất(18.690/10,5%) Hao mịn kinh tế tính cho cơng trình 10,5% 178.000 178.000 Bước : Ước tính giá trị cơng trình xây dựng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng hành cơng trình Bước : Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá cách cộng(+) kết bước bước Bước bước làm rõ phần ứng dụng thực tiễn: Ví dụ phân tích: • Ví dụ sử dụng phương pháp chi phí để thẩm định giá trị Bất Định Sản Thẩm định giá bất động sản có diện tích đất 80m nằm ngõ rộng 4m, tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 250m2 khu dân cư địa bàn phường X thành phố Hà Nội Qua điều tra thị trường thẩm định viên thu thập thông tin sau: -Giá quyền sử dụng đất phổ biến lân cận với mảnh đất bất động sản cần định giá là: 24,0 triệu đ/m2 (đất xây dựng nhà dân dụng phổ biến tối ưu) -Tổng chi phí trực tiếp (xây dựng cơng trình tương tự, 100%) là: 450 triệu đồng -Tổng chi phí gián tiếp (xây dựng cơng trình tương tự, 100%) là: 150 triệu đồng -Lãi suất nhà thầu xây dựng 12% tổng chi phí xây dựng -Mức hao mịn phổ biến cơng trình cần định giá qua khảo sát thị trường 35% Lời giải: từ thơng tin trên, bước để tìm giá trị bất động sản cần thẩm định sau: Bước Quy trình Ước tính giá trị đất Ước tính tổng chi phí Kết 80m2 x 24 tr đ = 1,92 tỷ đ Ước tính tổng chi phí xây dựng cơng trình 100%, tương tự 450 triệu đ - Chi phí trực tiếp: 150 triệu đ - Chi phí gián tiếp: f600 triệu đ Tổng cộng: -lãi cho nhà thấu: 12%×600tr 72 triệu Tổng chi phí là: 600tr+72tr 672tr - Ước tính khấu hao( 35% × 672tr) Ước tính giá trị cơng trình(bước – 235,2tr 672tr - 235,2tr =436,8 tr bước 3) Ước tính giá trị bất động sản( bước 1,92 tỉ + 436,8 triệu = + bước 1) 2.356,8 triệu Vậy giá trị bất đọng sản là: 2.356,8 triệu So sánh với phương pháp so sánh: Tiêu chí Cơ sở thẩm định Phương pháp so sánh Cơ sở dùng để thẩm định Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí lại giá trị thị trường giá tài sản “ phân tích thẩm định giá trị thị trường mức giá” “ tài sản tài sản thông qua so tương tự” giao dịch sánh với chi phí bỏ để thành cơng mua mua đất cơng trình hữu bán thị trường vào dụng tương tự gần thời điểm thẩm định giá để so sánh với tài sản cần thẩm định, qua ước tính Ứng dụng giá trị thị trường Tài sản Phương pháp so sánh dùng Phương pháp chi phí dùng để thẩm định giá trị để thẩm định giá tài tài sản có tính đồng sản đặc biệt chun dùng, cao, phổ biến không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh (là hàng hóa phổ biến, biết giá trị thị trường hàng hóa tương tự đồng nhất…) • Ví dụ sử dụng phương pháp chi phí để thẩm định giá trị thiết bị máy móc: Ví dụ 2: Thẩm định giá trạm trộn bê tông ướt (di động) công ty X sử dụng, công ty ABB nhập linh kiện sản xuất lắp ráp Việt Nam với thông tin sau: Nguồn gốc xuất xứ thiết bị: - Các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy tính cơng nghiệp, van điện khí, xi lanh - nén khí, thiết bị điện động lực công ty AAB nhập từ Hoa Kỳ Các phận cịn lại (kiểu dáng cơng nghiệp; kết cấu; cabin điều khiển chống nóng, chống ẩm, bụi lắp điều hoà nhiệt độ ) ABB thiết kế sản xuất Tính kỹ thuật: - Kết cấu trạm trộn dạng module tiêu chuẩn - Cối trộn có dung tích 1.650/1.200 lít Cơng suất 60m3/giờ - Tuổi đời kinh tế 30 năm, tuổi đời hiệu năm Lời giải: Căn vào hồ sơ nhập thiết bị, hồ sơ thiết kế, mặt giá thị trường nguyên, nhiên, vật liệu tiền cơng vào thời điểm thẩm định giá; ước tính giá trị trạm trộn bê tông ướt, di động (mới 100%) cơng ty ABB sản xuất, lắp ráp hịan chỉnh công ty X sau: tt Khoản mục Giá vốn nhập hệ Thành tiền Giá vốn nhập: 516.000.000 thống đầu đo cân điện tử, máy đ tính cơng nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực nhập ngoại (thuế suất thuế nhập thiết bị 0%) Trong đó: Giá nhập CIF: 310.000 USD x 16.500đ/USD = 511.000.000 đ 5.000.000đ 800.000.000đ Chi phí vận chuyển: Chi phí trực tiếp (sản xuất, chế tạo phần thiết bị nước), đó: - Chi phí nguyên, nhiên, vật liệu - Chi phí máy, thiết bị 370.000.000đ 220.000.000đ - Chi phí nhân cơng Chi phí quản lý phân xưởng Chi phí quản lý xí nghiệp Giá thành sản xuất (1+ + + 310.000.000đ 120.000.000đ 130.000.000đ 1.566.000.000đ 4) Lợi nhuận (10% giá thành) 156.000.000đ Chi phí lắp đặt 23.000.000đ Gía bán nhà máy 1.745.000.000đ Ước tính khấu hao tích lũy thiết bị cơng ty X sử dụng: Tuổi đời hiệu năm Tỷ lệ hao mòn = = - = 20% Tuổi đời kinh tế 30 năm Giá trị trạm trộn bê tông: 1.745.000.000đ x (100%-20%) = 1.396.000.000đ Giá trị trạm trộn bê tông 1.400.000.000đ (một tỷ bốn trăm triệu đồn Ưu điểm: - Có thể thẩm định cho tài sản có liệu thị trường - Thẩm định cho tài sản qua sử dụng tương đối xác - Có thể tìm liệu chi phí thay thế, tái tạo, khảo sát hay so sánh thị trường VD: Chúng ta xác định chi phí xây dựng cịn lại biệt thự xây dựng từ thập kỷ 80 phương pháp xác định chi phí thay thế, xây dựng biệt thự thời điểm sau trừ khấu hao tích tụ ( hao mịn vật chất, chức năng, kinh tế …) tìm giá trị lại tài sản cần thẩm định) Nhược điểm: - Chi phí khơng phải lúc với giá trị, có chi phí khơng có giá trị sử dụng - Địi hỏi người thẫm định phải có kiến thức định tài chính, thuế, pháp luật xây dựng - Phương pháp địi hỏi người thẩm định phải có đầy đủ thơng tin ... với phương pháp so sánh: Tiêu chí Cơ sở thẩm định Phương pháp so sánh Cơ sở dùng để thẩm định Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí lại giá trị thị trường giá tài sản “ phân tích thẩm định. .. f Chi phí quảng cáo cho th, tiếp thị, bán tài sản… g Chi phí quản lý cho nhà thầu xây dựng, h Chi phí thay đổi tính pháp lý sở hữu tài sản Thứ hai: Ước tính chi phí tái tạo: Chi phí tái tạo chi. .. 34.150 Tổng chi phí trực tiếp 1800.510 Chi phí gián tiếp bao gồm (chi phí thiết kế,khảo 152.150 sát ,pháp lí,giấy phép xây dựng,bảo hiểm,thuế,lãi vay ,chi phí bán ,chi phí hợp đồng thuê ,chi phí quản