Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá.. Chi phí thay thế là chi phí h
Trang 1BÀI TẬP NHÓM NGUYÊN LÝ VÀ TIÊU CHUẨN
THẨM ĐỊNH GIÁ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG
PHÁP CHI PHÍ
1 Khái niệm và các thuật ngữ liên quan
a Chi phí là số tiền cần thiết đã chi ra để mua, sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên
tài sản
b Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra
một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tàisản cần thẩm định giá
c Hao mòn hữu hình là hao mòn vật lý gây ra do các yếu tố tự nhiên (thời tiết, khí
hậu…) làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng
d Hao mòn vô hình là loại hao mòn phát sinh do tiến bộ kỹ thuật, do thay đổi, cải
tiến dây chuyền công nghệ hoặc do sự thay đổi nhu cầu của thị trường về sảnphẩm, dịch vụ làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng
e Giá trị hao mòn của tài sản là sự giảm dần giá trị sử dụng và giá trị của tài sản do
tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh, do được sử dụng theo mục đích sửdụng của tài sản, do bào mòn của các yếu tố tự nhiên, do tiến bộ kỹ thuật… trongquá trình hoạt động của tài sản
f Giá trị hao mòn luỹ kế của tài sản là tổng mức giảm giá của tài sản gây ra do hao
mòn hữu hình và hao mòn vô hình, tính đến thời điểm cần thẩm định giá
g Tuổi đời kinh tế là thời gian sử dụng tài sản tối đa xét về hiệu quả kinh tế:
h Tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị là số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào
hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hiện hành, ở điều kiện bình thường,phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản
i Tuổi đời kinh tế của bất động sản là số năm công trình kiến trúc trên đất đóng
góp làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản
Trang 2j Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của tài sản phát huy được
hiệu quả
k Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây
dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá
l Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy được tác
dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng Tuổi đời hiệu quả có thể ngắn hơn hoặcdài hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dưỡng, sửachữa tài sản Cụ thể:
- Tuổi đời hiệu quả ngắn hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản tiếnhành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúngquy trình
- Tuổi đời hiệu quả dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản không tiến
hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúngquy trình
Ví dụ 1: Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế còn lại, tuổi đời thực tế và
tuổi đời hiệu quả một ngôi nhà có các thông số sau:
- Hoàn thành xây dựng vào năm 1990
- Theo tiêu chuẩn kỹ thuật thì ngôi nhà sẽ tồn tại trong 70 năm (đến năm 2060 bịphá bỏ) Trong đó, giá trị ngôi nhà đóng góp vào giá trị chung của bất động sản
sẽ giảm dần, ước tính đến năm 2058 giá trị ngôi nhà đóng góp giá trị BĐSbằng 0 đ và từ sau năm 2058 ngôi nhà đóng góp giá trị âm (chi phí sửa chữanhà lớn hơn giá trị mang lại cho BĐS)
- Năm 2000 ngôi nhà được nâng cấp sửa chữa Do được nâng cấp nên tuổi thọkinh tế của ngôi nhà được kéo dài thêm 8 năm nữa
- Năm 2008 tiến hành thẩm định giá
Lời giải: Từ các thông tin trên có thể xác định các thông số tuổi đời của ngôi nhà
như sau:
- Tuổi đời kinh tế: là số năm ngôi nhà đóng góp làm tăng giá trị của bất động sản
(nhà + đất) là 68 năm (2058-1990)
Trang 3- Tuổi đời kinh tế còn lại: là số năm theo đó sự tồn tại của công trình kiến trúc
trên đất có thể đóng góp vào giá trị của toàn bộ bất động sản là 58 năm 2000)
(2058 Tuổi đời hiệu quả: là số năm của một công trình dựa trên tình trạng duy tu, bảo
dưỡng công trình là 10 năm
- Tuổi đời thực tế: là số năm đã trôi qua kể từ hoàn thành xây dựng công trình
(mới 100%) đến thời điểm thẩm định giá là 18 năm (2008-1990)
Ví dụ 2: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời theo kết quả bài trên.
Tuổi đời hiệu quả: 10 năm
Tuổi đời kinh tế còn lại: 58 năm
Lời giải : Tuổi đời kinh tế của công trình= 10 + 58= 68(năm).
Tuổi đời hiệu quả 10
Tỷ lệ hao mòn là: - x 100 = - x 100 = 14,71%
Tuổi đời kinh tế 68
m Lợi nhuận nhà thầu là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường của công trình trừ đi
(-) tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp), trừ đi (-) các khoảnthuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật
n Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay
thế giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đãlỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá Chi phí tái tạo được tính căn cứ vàokhối lượng nguyên nhiên vật liệu đã được sử dụng theo đúng nguyên bản nhân (x)giá tại thời điểm cần thẩm định
o Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản
thay thế tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời,nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá đểtạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá.Chi phí thay thế được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu có thể thaythế nhân (x) giá tại thời điểm thẩm định
2 Cơ sở của phương pháp chi phí
Trang 4Phương pháp chi phì dựa trên cơ sở lý luận rằng một người mua khôn ngoan
sẽ không bao giờ trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và ở cùng một thời điểm Nói cách khác khi 2 tài sản
có tính hữu ích như nhau cùng xuất hiện thì tài sản nào được chào bán ở mức giáthấp nhất thì tài sản đó được bán trước Như vậy giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự
- Định giá cho mục đích bảo hiểm;
- Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải toả, đền bù đất
Trang 5- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sảnchuyên dùng, những tài sản ko đủ thông tin để áp dụng pp so sánh
- Kiểm tra kết quả các phương pháp khác
5 Bước tiến hành:
Bước 1 : Bước đầu tiên là ước tính giá trị của đất với việc coi như đó là đất trống
và sẵn sàng cho đầu tư xây dựng mang lại giá trị cao nhất cho công trình
Căn cứ vào thông tư Số: 114/2004/TT-BTC về : Hướng dẫn thực hiện Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Các bước cơ bản xác định giá đất gồm :
a Bước 1 : Khảo sát và thu thập thông tin:
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cầnđịnh giá để thu thập thông tin
Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất vớithời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần địnhgiá
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gầnnhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sửdụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất Nếu không cónhững thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời giangần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thờigian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất
Trang 6- Những thông tin cần thu thập:
Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị,loại đường phố, diện tích, hình dáng,các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sảntrên đất);
Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản nhưcảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ
thoái hóa của đất, v.v và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ
bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi vềgiao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và anninh xã hội, v.v.);
Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.);
Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thànhcông;
Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụngđất;
Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịchchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bìnhthường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗibên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình thamgia giao dịch Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bịsức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệhuyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác độnglàm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất trên thị trường
b Bước 2 : So sánh, phân tích thông tin:
Trang 7Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phântích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửađất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định cáctiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đấtcần định giá.
c Bước 3 : Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điềuchỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
±
Mức tiền điều chỉnh mức giá hìnhthành từ những yếu tố khác biệt
về giá của từng thửa đất, khu đất
so sánh với thửa đất, khu đất cầnđịnh giá
Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh vàthửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từnhững khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ônhiễm môi trường, v.v Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cầnđịnh giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơquan định giá đất
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyểnnhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác địnhgiá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh vềngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đóthực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêutrên
Trang 8d Bước 4 : Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3.
Ví dụ :
Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và dễhiểu, ví dụ này chỉ trình bày phương pháp so sánh để xác định giá đất của thửađất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh)
Giả định trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000 mét vuôngthuộc một đô thị loại V (kí hiệu là khu đất B), cơ quan định giá đã thu thập đượcthông tin về một khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vuông có thể so sánhđược với khu đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thànhcông để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là khu đất A) diễn ra trong khoảng thờigian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B Tổng số tiền thu được từ đấugiá khu đất A là 125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét vuông là 5,0 triệu đồng (5triệu đ/m2)
Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khuđất A và khu đất B như sau:
Có giấychứng nhậnquyền sửdụng đất
2 Mục
đích sử
dụng
Đất ở tại đôthị loại V
Đất ở tại đôthị loại V
3 Vị trí
đất
Vị trí 1: Đất
có một mặttiền liền cạnh
Vị trí 1: Đất
có một mặttiền liền
Trang 9với đườngphố
cạnh vớiđường phố
- Kém thuận lợihơn
(có một mặt tiếpgiáp với đườnghẻm lớn)
Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là điểm 10 áp dụng cho từng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét về vị trí, nếu đất có vị trí tốt
Trang 10nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đường phố, nếu đất ở đường phố có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất xếp điểm 10) Các điểm dưới 10 áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn Căn cứ tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm để định giá cụ thể:
- Chiều rộng mặt tiền khu đất Rộng hơn: 10 điểm
Hẹp hơn: 8 điểm
Thuộc khu đất AThuộc khu đất B
- Chiều sâu của khu đất Ngắn hơn: 10 điểm
Sâu hơn: 9 điểm
Thuộc khu đất AThuộc khu đất B
Kém thuận lợi: 8,5 điểm
Thuộc khu đất AThuộc khu đất B
Ít bụi hơn: 9 điểm
Thuộc khu đất AThuộc khu đất BMỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá củakhu đất so sánh (A) Với qui ước như vậy thì:
Trên cơ sở mức giá đấu giá thành công của khu đất A là 125 tỷ đồng so sánh đểđịnh giá cho khu đất B, mức giá của khu đất B sẽ bị giảm:
- Chiều rộng mặt tiền: B kém A: 2 điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng
- Chiều sâu của khu đất: B kém A: 1 điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng
- Giao thông: B kém A: 1,5 điểm, giảm 7,5% = 9,375 tỷ đồng
Tổng số giảm giá do khác biệt B kém A: 28,125 tỷ đồng
B sẽ được cộng thêm:
- Độ bụi: B hơn A: 1 điểm, tăng 5% = 6,25 tỷ đồng
Tổng số tăng giá do khác biệt B hơn A: 6,25 tỷ đồng
Giá khu đất A được điều chỉnh lại (kí hiệu là A’) theo những yếu tố khác biệt củakhu đất B được tính toán như sau:
A’ = 125 - 28,125 + 6,25 = 103,125 (tỷ đồng)Tính ra đơn giá một mét vuông là:
103.125 triệu đồng : 25.000 m2 = 4,125 triệu đ/m2.Tương tự như vậy, giả sử cơ quan định giá lựa chọn được thêm 2 khu đất C và Dnữa để so sánh với khu đất B Kết quả phân tích, so sánh đã xác định được đơn giá của
Trang 11khu đất C đã điều chỉnh theo các yếu tố của khu đất B là 4,5 triệu đ/m2 và của khu đất
D đã điều chỉnh là 4,05 triệu đ/m2
Đơn giá khu đất B được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình của 3 mức giá
đã điều chỉnh ở trên:
(4,125 + 4,5 + 4,05) : 3 = 4,225 (triệu đ/m2)Như vậy, đơn giá đất ở của khu đất B tại một đô thị loại V ước khoảng 4,2 triệu đ/
m2 Mức giá này là căn cứ để xây dựng phương án giá đất cụ thể trình Ủy ban nhândân cấp tỉnh quyết định
Bước 2 : Ước tính giá trị hiện tại để xây dựng mới,để tái tạo,thay thế công trình hiện có trên đất,bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế,phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Thứ nhất: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới bao gồm:
1 Các chi phí trực tiếp là những khoản chi phí vật tư, lao động trực tiếp, cứng để xây dựng công trình Các chi phí trực tiếp thường được coi là một phần trong hợp đồng xây dựng, bao gồm:
a Nhân công sử dụng trong công trình,
b Vật tư, nguyên liệu, máy thiết bị,
c Giấy phép xây dựng,
d An toàn lao động trong quá trình xây dựng;
e Hàng rào bao quanh công trường, nhà ở tạm thời làm văn phòng công trường,
f Khu tập kết vật liệu,
g Lắp đặt đường dây điện, các thiết bị hỗ trợ
h Lãi, thưởng cho nhà thầu xây dựng bao gồm tư vấn, giám sát, bảo hiểm cháy nổ,thất nghiệp đột xuất, bồi thường thiệt hại…
Trang 12b Chi phí thẩm định giá, tư vấn, kế toán, luật pháp…
c Chi phí đầu tư trong quá trình xây dựng Nếu công trình sử dụng vốn vay, có cácchi phí dịch vụ, lãi suất tiền vay …
d Chi phí bảo hiểm và thuế VAT trong quá trình xây dựng
e Chi phí kiểm tra độ ổn định của công trình trong thời gian thử nghiệm sau khi hoànthành
f Chi phí quảng cáo cho thuê, tiếp thị, bán tài sản…
g Chi phí quản lý cho nhà thầu xây dựng,
h Chi phí thay đổi tính pháp lý sở hữu của tài sản
Thứ hai: Ước tính chi phí tái tạo:
Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt vớicông trình thẩm định giá,bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình thẩmđịnh giá đó Chi phí tái tạo là bản sao chính xác của công trình nguyên bản vềnguyên vật liệu,cách trang trí và chất lượng tay nghề,kể cả các sai lầm của thiết kế vàtính không hiệu quả và lỗi thời của nó
Xét về mặt lí luận phương pháp này được xem là phương pháp cho giá trị chính xáchơn nhưng là phương pháp không hiện thực khi thực hiện đối với các công trình lỗithời cũ kỹ bởi vì nó bao gồm cả chi phí để tái tạo lại những cái không hiệu qủa và đãlỗi thời không dùng được nữa
Ví dụ: số liệu sau được tính cho tòa nhà 2 tầng có diện tích gộp 433,5m2 và 350m2
diện tích cho thuê Căn nhà nằm trên diện tích đất 220m2 bị hư hỏng do bão