Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế có những sự khác biệt nào?
Danh sách thành viên phân công công việc STT Họ tên Phạm Thị Mai Hương (nhóm trưởng) Trần Nhật Huyền Đỗ Thu Hường Tống Thị Lan Từ Bảo Hoàng Đỗ Quốc Huy Nguyễn Thế Vinh Công việc Tổng hợp,làm word Tài liệu phần TC quốc tế Tài liệu phần TC quốc tế Tài liệu phần TC Việt Nam Tìm tài liệu bổ sung ngồi giáo trình Tìm tài liệu bổ sung ngồi giáo trình Làm slide Đánh giá Hồn thành Hồn thành Hoàn thành Hoàn thành Hoàn thành Hoàn thành Hoàn thành MỞ ĐẦU Ở Việt Nam thẩm định giá bắt đầu hình thành rõ nét từ năm 1993 -1994 sau kinh tế chuyển đổi từ chế kế hoạch hóa tập trung sang chế thị trường có quản lí Nhà nước Trong nhiều nước có kinh tế thị trường phát triển, thẩm định giá tồn từ hàng trăm năm Cùng với đời phát triển ngày mạnh mẽ hoạt động thẩm định giá cần thiết phải có quy chuẩn chung làm hành nghề đánh giá hoạt động thẩm định viên.Với mục đích ,đó tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đời.Trên sở vận dụng cho phù hợp với điều kiện ,hồn cảnh mình,mỗi quốc gia lại xây dựng nên tiêu chuẩn riêng.Việt Nam số Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đời theo định Bộ Tài vào năm 2005 2008.Sự đời Bộ tiêu chuẩn kịp thời đáp ứng yêu cầu cấp thiết thị trường nói chung ngành thẩm định giá nói riêng Trong khn khổ tập lớn mình,nhóm xin giới thiệu thông tin hai tiêu chuẩn TĐG Việt Nam giới Mục tiêu nhóm hướng tới trình bày nội dung “ So sánh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế”, là: 1.Giúp bạn hình dung kết cấu tiêu chuẩn Trên sở so sánh,thấy điểm giống khác hai tiêu chuẩn 3.Trên sở ý kiến chủ quan mình,nhóm có số hạn chế tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số ý kiến nhằm khắc phục để bạn thảo luận Phần 1: Khái quát chung 1.Sự cần thiết phải ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Trong phạm vi quốc gia, thiếu tiêu chuẩn thẩm định giá thiếu sở chuẩn mực đảm bảo tính khoa học, khách quan so sánh kết thẩm định giá thực thẩm định viên Trên phạm vi quốc tế, khơng có tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế có nguy lớn dẫn đến hỗn độn thị trường Sự khác biệt quan điểm tổ chức thẩm định giá quốc gia dẫn đến sai lệch khơng chủ định thẩm định giá Trên thực tế hầu có tiêu chuẩn thẩm định giá riêng nước mình, nước Pháp, Ý, Singapore, Thái Lan, Úc,…và dựa Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2.Mối liên hệ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia quốc gia quy định có ý nghĩa pháp lý phạm vi hoạt động thẩm định giá quốc gia Trong đó, tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành, quốc gia thàh viên thừa nhận áp dụng hoạt động thẩm định giá quốc gia Tuy nhiên, tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế khơng có ý nghĩa bắt buộc với nước thành viên Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế tồn song song không loại trừ bổ sung lẫn Cả hệ thống tiêu chuẩn chỉnh đối phù hợp với phát triển hoạt động thẩm định giá quốc gia phạm vi quốc tế 3.Sự hình thành phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá 3.1.Sự hình thành phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế thành lập năm 1981 với tên ban đầu Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản quốc tế (TIVSC).Trụ sở ủy ban đặt Luân Đôn,Anh.Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá theo đuổi mục tiêu quan trọng sau: Thứ :Phổ biến tiêu chuẩn thẩm định giá khuyến khích chấp nhận tiêu chuẩn phạm vi toàn giới Thứ hai:Làm hài hòa tiêu chuẩn quốc gia giới để nhận diện thể công khai khác biệt báo cáo ứng dụng tiêu chuẩn có Cho đến Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế thực lần xét lại tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, xuất vào năm 1985,1994,1997,2000,2001,2003,2005 2007.Ấn thứ coi ấn quan trọng 3.2.Sự hình thành phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam công bố định Bộ Tài vào năm 2005 2008.Hệ thống bao gồm 12 tiêu chuẩn xếp theo thứ tự đặt ký hiệu từ TDDGVN01 đến TĐGVN 12.Trong đó,các tiêu chuẩn từ 01 đến 04 ban hành kèm theo định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính,tiêu chuẩn 05 06 ban hành theo định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài tiêu chuẩn từ 07 đến 12 ban hành theo định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ trưởng Bộ Tài 4.Mục tiêu phạm vi áp dụng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 4.1.Mục tiêu phạm vi áp dụng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 4.1.1.Mục tiêu • • Thiết lập tiêu chuẩn quản lý nhà nước thống cho toàn ngành Giúp cho tổ chức thẩm định giá thẩm định viên giá hoạt phù hợp với tiêu chuẩn thống để nâng cao chất lượng thẩm định giá động • Xác định làm rõ trình độ thẩm định viên giá để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp khách hàng, nhà đầu tư bên có liên quan khác • Xây dựng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế 4.1.2.Phạm vi • Những tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đưa quy định, nguyên tắc chung chấp nhận khu vực giới, có khác chuẩn thẩm định giá nước khác ASEAN tiêu với tiêu chuẩn thẩm định giá giới, tiêu chuẩn thống nhà chuyên môn phù hợp với điều kiện, tình hình Việt Nam thơng lệ quốc tế • Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thẩm định viên giá sử dụng để đưa kết phù hợp với tình hình thực tế Việt Nam, đồng thời lý để nước muốn lấy tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam làm sở pháp chuẩn để xem xét kết mà họ đưa Việt Nam chấp nhận 4.2.Mục tiêu phạm vi áp dụng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 4.2.1.Mục tiêu Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Sự phát triển tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) nhằm vào mục tiêu chính: Thúc đẩy giao dịch xuyên quốc gia đóng góp vào khả phát triển thị trường tài sản quốc tế cách nâng cao minh bạch báo cáo tài khả đáng tin cậy việc thẩm định giá để bảo đảm cho khoản cầm cố chấp, cho giao dịch liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu giải tranh chấp hay vấn đề thuế Cung cấp tiêu chuẩn chuyên ngành cho thẩm định viên tồn giới, qua cho phép thẩm định viên thích ứng với nhu cầu thị trường tài sản quốc tế độ tin cậy thẩm định giá đáp ứng nhu cầu thực báo cáo tài cộng đồng doanh nghiệp toàn cầu Cung cấp tiêu chuẩn thẩm định giá thiết kế báo cáo tài đáp ứng yêu cầu quốc gia có thị trường quốc gia cơng nghiệp hóa 4.2.2.Phạm vi Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Phạm vi thẩm định giá ngày trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá quyền tài sản (property valuation) vượt qua hạn chế thuật ngữ thẩm định giá tài sản (asset valuation) thuật ngữ thẩm định giá sử dụng báo cáo tài Trong tiêu chuẩn ngành khác, kế tốn áp dụng cho thẩm định giá, Ủy ban thẩm định giá quốc tế khuyên thẩm định viên tài sản nên nắm vững kiến thức kế toán thẩm định giá Khi thẩm định giá dịch vụ báo cáo tài hay áp dụng kế tốn để thẩm định giá, thẩm định viên nên kết hợp yêu cầu tiêu chuẩn kế toán điều gắn liền với thẩm định giá tài sản Nếu có mâu thuẫn tiêu chuẩn thẩm định viên phải cơng khai khác biệt Phần 2: So sánh tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam giới 1.Cấu trúc tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cấu trúc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 1.1.Cấu trúc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Cấu trúc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 bao gồm: (1) Giới thiêu (2) Những nguyên tắc khái niệm chung thẩm định giá (3) Quy tắc hành nghề (4) Các loại quyền tài sản (5) Giới thiệu tiêu chuẩn (6) Tiêu chuẩn (7) Hướng dẫn (8) Ứng dụng (9) Bạch thư (10) Từ điển thuật ng Dưới sơ đồ cấu trúc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế:(Nguồn:Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ấn lần thứ bảy 2005 Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ban hành.) LỊCH SỬ, GIỚI THIỆU SỰ THÀNH LẬP, CẤU TRÚC TIÊU CHUẨN NHỮNG NGUYÊN TẮC VÀ KHÁI NIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ CHUNG QUY TẮC HÀNH NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ LOẠI TÀI SẢN CƠ SỞ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỘNG SẢN DOANH NGHIỆP CÁC LỢI ÍCH TÀI CHÍNH GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG THÔNG TIN THẨM ĐỊNH GIÁ CÁC TIÊU CHUẨN TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ THEO GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ THEO GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG XEM BIỂU ĐỒ GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG TIÊU CHUẨN BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ ỨNG DỤNG THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤC VỤ BÁO CÁO TÀI CHÍNH THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH CHO VAY HƯỚNG DẪN TĐG BẤT ĐỘNG SẢN TĐG LỢI ÍCH CHO THUÊ TĐG NHÀ MÁY, THIẾT BỊ TĐG TÀI SẢN VƠ HÌNH TĐG ĐỘNG SẢN SOÁT XÉT VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN GIAO DỊCH ĐẶC BIỆT THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN HÀNG LOẠT CHO MỤC ĐÍCH TÍNH THUẾ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRONG NGÀNH CƠNG NGHIỆP KHAI KHỐNG BẠCH THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG CÁC THỊ TRƯỜNG MỚI NỔI PHỤ LỤC TỪ ĐIỂN THUẬT NGỮ 1.1.1 Phần giới thiệu Trình bày tổng quan nguồn gốc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nhiệm vụ Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nội dung tổng quát tiêu chuẩn Giải thích cấu trúc tiêu chuẩn khả áp dụng 1.1.2 Những nguyên tắc khái niệm thẩm định giá: Phần trình bày đầy đủ toàn kiến thức cấu thành phương pháp thẩm định giá thực hành phạm vi tiêu chuẩn Để nâng cao hiểu biết chuyên ngành để làm giảm bớt khó khăn phát sinh hàng rào ngơn ngữ, mục đích phần cung cấp giải thích luật pháp, kinh tế học với khái niệm khung mà tiêu chuẩn nguyên tắc thẩm định giá vào Nắm vững khái niệm nguyên tắc định đến việc am hiểu thẩm định giá việc áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Nó bao gồm khái niệm đất đai, tài sản, giả cả, chi phí, thị trường giá trị, giá trị thị trường, nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất, tính hữu dụng, phương pháp thẩm định giá Sự am hiểu khái niệm nguyên tắc trọng tâm để để hiểu thẩm định giá áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá 1.1.3 Quy tắc hành nghề: Đề cập đến yêu cầu đạo đức lực hành nghề thực hành thẩm định giá Quy tắc đạo đức phục vụ lợi ích chung, trì tin cậy định chế tài dịch vụ thẩm định viên hoạt động cho lợi ích nghề thẩm định giá Nó đảm bảo kết thẩm định giá đáng tin cậy, quán khách quan khơng thiên vị 1.1.4 Các loại hình tài sản: Phần đưa định nghĩa loại quyền tài sản a b c d Quyền tài sản bất động sản (Real property) Quyền tài sản động sản (Personal property) Doanh nghiệp Lợi ích tài (Financial Interests) Trong đó, quyền bất động sản, tảng hệ thống cải vật chất, phân biệt với loại tài sản khác tài sản cá nhân, giá trị doanh nghiệp lợi ích tài 1.1.5 Giới thiệu tiêu chuẩn thẩm định giá Tất hoạt động thẩm định giá xếp vào loại : thẩm định giá dựa giá trị thị trường dựa giá trị phi thị trường Sau hồn thành cơng việc thẩm định giá, thẩm định viện giá phải giải thích rõ ràng kết trình bày làm đạt kết Phần giới thiệu trình bày khác biệt giá trị thị trường giá trị làm rõ việc cung cấp thông tin thẩm định giá 1.1.6 Tiêu chuẩn Trong cấu trúc tiêu chuẩn, ứng dụng hướng dẫn, phần tiêu chuẩn xem xuyên suốt khu vực công khu vực tư báo cáo tài hay tài khoản liên quan định khó khăn liên quan đến cho vay hay bảo đảm chấp Những tiêu chuẩn khung sườn cho ứng dụng hướng dẫn tất hoạt động thẩm định giá hướng dẫn 1.1.7 Hướng dẫn Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 có tiêu chuẩn Tiêu chuẩn thẩm định giá (IVS1) (IVS2) đề cập đến khía cạnh giá trị thị trường giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá Tiêu chuẩn thẩm định giá (IVS3) nêu lên yêu cầu việc lập báo cáo thẩm định giá Những tiêu chuẩn làm sở cho ứng dụng cho thẩm định giá báo cáo tài cho vay ngân hàng phát triển việc tái cấu trúc lành mạnh hóa tài nước thị trường 1.1.10 Từ điển thuật ngữ Giải thích thuật ngữ nêu Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Thuật ngữ tham chiếu chéo việc sử dụng khác biệt thuật ngữ Khối thịnh vượng chung, Bắc Mỹ cộng đồng nói tiếng Anh khác, bao gồm định nghĩa từ phần phụ lục cung cấp dẫn phù hợp với vị trí thuật ngữ tiêu chuẩn hướng dẫn, có tầm quan trọng tất hoạt động thẩm định giá tuân thủ theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phải phù hợp với nguyên tắc quy trình xuyên suốt toàn văn 1.2.Cấu trúc hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Như giới thiệu ,hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm 12 tiêu chuẩn xếp theo thứ tự từ TDDGVN01 đến TDDGVN12.Cấu trúc nội dung tiêu chuẩn trình bày cụ thể mục 2.So sánh nội dung cấu trúc tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2.1.Về mặt cấu trúc • Đối với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: Cấu trúc tiêu chuẩn bao gồm phần : + Phần Quy định chung xác định mục đích tiêu chuẩn, phạm vi áp dụng số thuật ngữ liên quan +Phần Nội dung tiêu chuẩn Ngồi ra, số tiêu chuẩn cịn gồm phần Phụ lục • Cấu trúc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế trình bày theo sơ đồ sau: TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ QUỐC TẾ Giới thiệu Định nghĩa Thảo luận Phạm vi Quan hệ với chuẩn mực kế tốn Nội dung ứng dụng u cầu cơng khai Điều khoản vận dụng Ngày hiệu lực Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, ấn lần thứ 7, năm 2005 2.2.Về mặt nội dung Về mặt bản,hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam kế thừa vận dụng tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế vào thực tế Việt Nam.Vì dễ dàng nhận thấy trùng khớp nhiều nội dung hai tiêu chuẩn này.Ngoài ,hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam chưa có quy định cụ thể hài hịa tiêu chuẩn thẩm định giá chuẩn mực kế toán Ta có bảng đối chiếu sau: Tên tiêu Thời chuẩn gian ban hành Nội dung khái quát tiêu chuẩn Các ý tiêu Tương chuẩn ứng với nội dung tiêu chuẩn quốc tế Tiêu chuẩn 01 Ban Tiêu chuẩn 1.Khái niệm giá trị thị Tiêu chuẩn ( TĐGVN 01 ) hành kèm quy trường tài sản thẩm định Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn 02 ( TĐGVN :Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn 03 ( TĐGVN 03 ) Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản theo Quyết định số 24 / 2005/QĐ -BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) Ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/ QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) định nội dung giá trị phi thị trường tài sản vận dụng giá trị phi thị trường tiến hành thẩm định giá tài sản 2.Phân tích nội dung giá trị thị trường TS 3.Trường hợp có hạn chế thơng tin 4.u cầu tính thận trọng đưa cho giá trị thị trường giá quốc tế số (IVS1) Tiêu chuẩn quy định nội dung giá trị phi thị trường tài sản vận dụng giá trị phi thị trường tiến hành thẩm định giá tài sản 1.Khái niệm giá trị phi thị trường tài sản 2.Phân tích nội dung giá trị phi thị trường TS 3.Các bước cần tuân thủ xác định giá trị phi thị trường 4.Yêu cầu thẩm định viên Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế số (IVS2) Ban hành kèm theo Quyết định số 24 / 2005/QĐ -BTC ngày 18 tháng năm Tiêu chuẩn quy định quy tắc đạo đức chi phối thẩm định viên giá, doanh nghiệp, tổ chức thẩm 1.Doanh nghiệp,tổ Quy tắc chức thẩm định giá hành nghề thẩm định viên phải tôn trọng chấp hành luật 2.Tiêu chuẩn đạo đức 3.Trình độ chun mơn tính thận trọng 4.Tính minh bạch 2005 Bộ trưởng Bộ Tài định giá q trình hành nghề thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn 04 Ban hành Tiêu chuẩn ( TĐGVN 04 ) kèm theo quy Báo cáo kết Quyết định hình quả, hồ sơ định số thức,nội chứng thư thẩm 24/2005/ dung định giá trị tài QĐ-BTC báo cáo kết sản ngày 18 quả, hồ sơ tháng chứng năm thư thẩm 2005 định giá trị Bộ tài sản trưởng doanh Bộ Tài nghiệp, tổ chính) chức thẩm định giá thẩm định viên giá thực hiện, công bố hịan thành cơng việc thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn 05 ( TĐGVN 05 ) Quy trình thẩm định giá tài sản Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ -BTC ngày 01 Tiêu chuẩn quy định quy trình thẩm định giá tài sản hướng dẫn thực 1.Nội dung báo cáo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế số3 2.Nội dung hồ sơ (IVS3) thẩm định giá 3.Chứng thư thẩm định giá 4.Phụ lục:Mẫu báo cáo chứng thư thẩm định giá 1.Các bước cần thực trình thẩm định giá tài sản(6 bước) 2.Phân tích cụ thể bước trình thẩm định giá Bước 1: Xác định tổng Quy trình thẩm định giá BĐS trình bày phần Hướng dẫn mục thẩm tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) quy trình q trình thẩm định giá tài sản quát tài sản cần định giá thẩm định giá xác bất động định giá trị thị trường sản phi thị trường làm sở thẩm định giá Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá Bước 3: Khảo sát trường, thu thập thơng tin Bước 4: Phân tích thơng tin Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Bước 6: Lập báo cáo chứng thư kết thẩm định giá Tiêu chuẩn 06 ( TĐGVN 06 ) : Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ -BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài Tiêu chuẩn quy định nguyên tắc xác định giá trị tài sản hướng dẫn nguyên tắc tiến hành thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn 07 (TĐGVN 07 ): Phương pháp Ban hành Tiêu chuẩn kèm theo quy Quyết định 1.Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu 2.Nguyên tắc cung cầu 3.Nguyên tắc thay đổi 4.Nguyên tắc thay 5.Nguyên tắc cân 6.Nguyên tắc thu nhập tăng giảm 7.Nguyên tắc phân phối thu nhập 8.Nguyên tắc đóng góp 9.Nguyên tắc tuân thủ 10.Nguyên tắc cạnh tranh 11.Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai 1.Điều kiện áp dụng 2.Các bước tiến hành thẩm định giá theo Được trình bày phần Những nguyên tắc khái niệm chung thẩm định giá Được trình bày phần so sánh Tiêu chuẩn 08 (TĐGVN 08 ): Phương pháp chi phí Tiêu chuẩn 09 (TĐGVN 09 ): Phương pháp thu nhập định số 129/2008 /QĐBTC ngày 31 tháng 12 năm2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính) phương pháp so sánh hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định tài sản phương pháp so sánh 3.Thời gian,điều kiện thu thập thơng tin 4.Phân tích thơng tin 5.Điều chỉnh mức giá tài sản so sánh vào chênh lệch yếu tố so sánh Những nguyên tắc khái niệm chung thẩm định giá phần Hướng dẫn dành cho loại tài sản cụ thể Ban hành Tiêu chuẩn 1.Điều kiện áp dụng Được trình kèm theo quy 2.Các bước tiến hành bày Quyết định thẩm định giá theo phần định số phương phương pháp chi phí Những 129/ pháp chi phí Tính tốn chi phí,chế ngun tắc 2008/QĐ hướng tạo xây dựng nên khái -BTC dẫn thực tài sản niệm ngày 31 4.Xác định hao mòn chung tháng 12 phương ước tính giá trị hao thẩm định năm pháp mòn lũy kế giá phần 2008 trình Hướng dẫn Bộ thẩm định dành cho trưởng tài sản loại Bộ Tài tài sản cụ thể Ban hành Tiêu chuẩn 1.Các giả thiết để sử Được trình kèm theo quy dụng phương pháp thu bày Quyết định nhập phần định số phương 2.Ước tính tỷ suất vốn Những 129/2008 pháp thu hóa,tỷ suất chiết khấu nguyên tắc /QĐnhập 3.Phương pháp vốn hóa khái BTC hướng dẫn trực tiếp niệm ngày 31 thực 4.Phương pháp dòng chung tháng 12 phương tiền chiết khấu thẩm định năm pháp giá và 2008 trình phần Bộ thẩm định Hướng dẫn trưởng Bộ Tài chính) Tiêu chuẩn 10 (TĐGVN 10 ): Phương pháp thặng dư Tiêu chuẩn 11 (TĐGVN 11): Phương pháp lợi nhuận Tiêu chuẩn 12 (TĐGVN 12 ): tài sản dành cho loại tài sản cụ thể Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008 /QĐBTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính) Tiêu chuẩn quy định phương pháp thặng dư hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định tài sản 1.Điều kiện áp dụng,các giả thiết cơng thức tính giá trị BĐS cần thẩm định giá 2.Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư 3.Tổng doanh thu dự án 4.Tổng chi phí đầu tư (Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008 /QĐBTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính) Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn quy định phương pháp lợi nhuận hướng dẫn thực phương pháp trình thẩm định tài sản 1.Các giả định điều kiện áp dụng 2.Các bước tiến hành thẩm định theo phương pháp lợi nhuận 3.Yêu cầu áp dụng phương pháp lợi nhuận Tiêu chuẩn quy 1.Căn cho việc phân Được trình loại tài sản bày Phân loại tài sản Quyết định số 219/2008 /QĐBTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài chính) định phân loại tài sản hướng dẫn thực phân loại tài sản trình thẩm định tài sản 2.Bốn loại tài sản gắn phần Các với quyền tài sản loại tài sản thẩm định giá 3.Tìm hiểu bất động sản 4.Động sản 5.Doanh nghiệp 6.Các quyền tài sản 7.Xác định nhận diện tài sản hợp pháp Phần Một số hạn chế đề xuất nhằm hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn thẩm đinh giá Việt Nam 1.Một số hạn chế Khi kinh tế bộc lộ dấu hiệu “tăng trưởng nóng” hay đặc biệt kinh tế rơi vào tình trạng suy thối khủng hoảng mối quan hệ kinh tế thị trường trở nên biến dạng (tương quan lợi nhuận bình quân với lạm phát lãi suất, chi phí lợi nhuận,…) Vì vậy, điều kiện kinh tế thị trường khơng cịn phù hợp cho việc áp dụng tiêu chuẩn chuyên môn hoạt động thẩm định giá Có thể nhận thấy khủng hoảng kinh tế tạo định hướng hoạt động thẩm định giá Vì vậy, chuyên gia thẩm định giá khó khăn việc vận dụng hệ thống tiêu chuẩn nghề nghiệp chuyên môn điều kiện kinh tế thị trường thay đổi, số tiêu chuẩn chun mơn thẩm định giá khơng cịn đứng vững bối cảnh khủng hoảng kinh tế Đối với hoạt động thẩm định giá, thị trường người định giá cuối khách quan Nhưng bối cảnh kinh tế cịn nhiều khó khăn việc thu thập thông tin từ thị trường trở nên hoi không đáng tin cậy Thông tin mức giá giao dịch chuyển nhượng tài sản, chi phí kinh doanh, doanh thu, lợi nhuận, lãi suất đầu tư, loại lãi suất khác,…mà chuyên gia thẩm định phải thu thập, sau phải dung kĩ thuật so sánh để lựa chọn phương pháp thẩm định tốt Nhưng tất đưa kết sai lầm chúng dựa thông số sai lệch, độ xác thấp Trên phương diện chun mơn đánh giá Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá dễ dàng nhận thấy tiêu chuẩn ban hành cịn nhiều thiếu sót: • Trong tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam có quy định nguyên tắc thẩm định giá tài sản sát với “giá trị thị trường”, nhiên thực phát sinh trường hợp mà loại tài sản cần thẩm định khơng có thị trường theo nội dung quy định giá trị thị trường như: Thẩm định giá giá đất thuê Nhà nước trả tiền năm, đất lâm nghiệp Thẩm định giá trị tài sản, thiết bị, dịch vụ theo đơn đặt hang theo tiêu chuẩn, thiết kế đặc biệt khơng có sản phẩm tương đương thị trường Thẩm định giá thương hiệu, quyền sở hữu trí tuê, quyền,… Thẩm định giá doanh nghiệp, tài sản buộc phải bán theo quy định tài sản chấp, thi hành án dân sự,… • Tiêu chuẩn số (TĐGVN 08): phương pháp chi phí phương pháp dựa sở lập luận người mua tiềm năng, có đủ thơng tin khơng trả cho tài sản lớn chi phí bỏ để mua hay xây dựng tài sản có lợi ích tương tự Phương pháp địi hỏi mức độ thơng tin có độ tin cậy độ xác cao thực tế khó khăn để thực Việc ước tính khấu hao tích lũy lại việc làm chủ quan khó thực • Tiêu chuẩn số 12 (TĐGVN 12) phân loại tài sản chưa có cách phân loại tài sản như: Phân biệt thang máy, điều hịa,…có coi bất động sản hay khơng gắn liền với cơng trình kiến trúc Những lại máy tháo dỡ, thay mua bán tự ảnh hưởng đến cơng sử dụng khơng ảnh hưởng đến kết cấu tịa nhà Việc phân loại quan trọng liên quan đến quyền sở hữu tài sản phải đăng kí sở hữu,… Nhà xây di chuyển, mua bán nhờ tiến khoa học kĩ thuật,…có thể di chuyển đến vị trí khác phải định dạng nào? TĐGVN 12 chưa đề cập đến việc thẩm định máy móc, thiết bị qua sử dụng Các ví dụ minh họa cho phương pháp tiêu chuẩn cịn sai sót chưa có hướng dẫn chi tiết Bộ tiêu chuẩn chưa hồn thiện mặt nội dung Mơi trường pháp lý thẩm định giá có tính thống chưa cao, có nội dung mâu thuẫn chồng chéo Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam chưa có quy định cụ thể quan hệ với chuẩn mực kế toán điều khoản vận dụng 2.Đề xuất giải pháp Bộ Tài nghiên cứu đưa thêm tiêu chuẩn thẩm định giá định giá tài sản vơ hình, định giá thương hiệu,… Các tiêu chuẩn cần phải thêm phần phụ lục bổ sung làm rõ vấn đề phát sinh điều kiện kinh tế Cần phải có thêm văn pháp luật thông tư hướng dẫn điều chỉnh cụ thể việc áp dụng tiêu chuẩn công tác thẩm định giá Nhanh chóng hồn thiện cơng bố pháp lệnh giá Bộ tài cần phải xây dựng sở thư viện thông tin liệu tổng hợp phục vụ cơng tác tìm kiếm liệu thông tin thẩm định giá Mối quan hệ Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam với chuẩn mực kế toán cần phải làm rõ Các tiêu chuẩn thẩm định giá cần quy định rõ ràng hành nghề thẩm định giá phải áp dụng Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài ban hành Bộ tài cần có đợt khảo sát lấy ý kiến đóng góp định kỳ để phát sai sót phát sinh kịp thời sửa chữa cập nhập liên tục để thêm vào kiến thức chuyên môn loại tài sản có tính đặc thù riêng Phụ lục 1.Hệ thống 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ... định giá Việt Nam giới 1.Cấu trúc tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cấu trúc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 1.1.Cấu trúc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Cấu trúc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc. .. đưa Việt Nam chấp nhận 4.2.Mục tiêu phạm vi áp dụng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 4.2.1.Mục tiêu Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Sự phát triển tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS)... Úc,? ?và dựa Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2.Mối liên hệ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia quốc gia quy định có ý nghĩa pháp