So sánh hệ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế có những sự khác biệt nào?

Danh sách thành viên và phân công công việc

1 Phạm Thị Mai Hương (nhóm

trưởng)

Tổng hợp,làm word

sung ngoài giáo trình

Hoàn thành

sung ngoài giáo trình

Hoàn thành

1

cơ sở vận dụng cho phù hợp với điều kiện ,hoàn cảnh của mình,mỗi quốc gia lạixây dựng nên một bộ tiêu chuẩn riêng.Việt Nam là một trong số đó.

Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ra đời theo các quyết định của Bộ Tài chínhvào các năm 2005 và 2008.Sự ra đời của Bộ tiêu chuẩn này đã kịp thời đáp ứngđược những yêu cầu cấp thiết của thị trường nói chung cũng như ngành thẩm địnhgiá nói riêng

Trong khuôn khổ bài tập lớn của mình,nhóm 4 xin được giới thiệu những thông tin

cơ bản về hai bộ tiêu chuẩn TĐG của Việt Nam cũng như của thế giới

Mục tiêu nhóm hướng tới khi trình bày về nội dung “ So sánh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế”, đó là:

1.Giúp các bạn hình dung ra kết cấu của từng bộ tiêu chuẩn

2 Trên cơ sở so sánh,thấy được những điểm giống và khác nhau cơ bản giữahai bộ tiêu chuẩn

3.Trên cơ sở ý kiến chủ quan của mình,nhóm có chỉ ra một số hạn chế của

bộ tiêu chuẩn TĐG Việt Nam và một số ý kiến nhằm khắc phục để các bạn cùng thảo luận

Phần 1: Khái quát chung

1.Sự cần thiết phải ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá

Trong phạm vi quốc gia, nếu thiếu tiêu chuẩn thẩm định giá sẽ thiếu cơ sởchuẩn mực đảm bảo tính khoa học, khách quan và sẽ có thể so sánh của các kết quảthẩm định giá được thực hiện bởi các thẩm định viên

Trên phạm vi quốc tế, nếu không có những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

sẽ có nguy cơ rất lớn dẫn đến sự hỗn độn của thị trường Sự khác biệt về quanđiểm giữa các tổ chức thẩm định giá quốc gia có thể dẫn đến sự sai lệch không chủđịnh trong thẩm định giá

Trên thực tế thì hầu hết các nước đều có tiêu chuẩn thẩm định giá của riêngnước mình, như các nước Pháp, Ý, Singapore, Thái Lan, Úc,…và đều dựa trênTiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

2.Mối liên hệ giữa tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

Các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia do từng quốc gia quy định và chỉ có ýnghĩa pháp lý trong phạm vi hoạt động thẩm định giá của quốc gia đó Trong khi

đó, các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế do Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá banhành, được các quốc gia thàh viên thừa nhận và áp dụng trong hoạt động thẩm địnhgiá của quốc gia đó Tuy nhiên, tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế không có ý nghĩabắt buộc với các nước thành viên

Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế tồntại song song không loại trừ và bổ sung lẫn nhau Cả 2 hệ thống tiêu chuẩn đều

được chỉnh đối phù hợp với sự phát triển của hoạt động thẩm định giá ở mỗi quốcgia và trên phạm vi quốc tế.

3.Sự hình thành và phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá

3.1.Sự hình thành và phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được thành lập năm 1981 với tênban đầu là Ủy ban các tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản quốc tế (TIVSC).Trụ sở của

ủy ban này đặt tại Luân Đôn,Anh.Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá theo đuổi cácmục tiêu quan trọng sau:

Thứ nhất :Phổ biến các tiêu chuẩn thẩm định giá và khuyến khích sự chấpnhận các tiêu chuẩn này trên phạm vi toàn thế giới

Thứ hai:Làm hài hòa các tiêu chuẩn giữa các quốc gia trên thế giới để nhậndiện và thể hiện công khai các khác biệt trong báo cáo và ứng dụng của các tiêuchuẩn nếu có

Cho đến nay Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã thực hiện 8 lần xétlại tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, được xuất bản vào các năm1985,1994,1997,2000,2001,2003,2005 và 2007.Ấn bản thứ 8 được coi là ấn bảnquan trọng nhất cho đến nay

3.2.Sự hình thành và phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được công bố trong các quyếtđịnh của Bộ Tài chính vào các năm 2005 và 2008.Hệ thống này bao gồm 12 tiêuchuẩn được sắp xếp theo thứ tự và đặt ký hiệu từ TDDGVN01 đến TĐGVN12.Trong đó,các tiêu chuẩn từ 01 đến 04 được ban hành kèm theo quyết định số24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính,tiêuchuẩn 05 và 06 được ban hành theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày

01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính và các tiêu chuẩn từ 07 đến 12 được banhành theo quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng BộTài chính.

4.Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

4.1.Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá ViệtNam

4.1.1.Mục tiêu

 Thiết lập một tiêu chuẩn quản lý nhà nước thống nhất cho toàn ngành

 Giúp cho các tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên giá có thể hoạtđộng phù hợp với các tiêu chuẩn thống nhất để nâng cao chất lượng thẩm định giá

 Xác định và làm rõ trình độ của các thẩm định viên giá để bảo vệquyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, các nhà đầu tư và các bên có liên quankhác

 Xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam phùhợp với tiêu chuẩn quốc tế

4.1.2.Phạm vi

 Những tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đưa ra quy định, nguyêntắc chung được chấp nhận trong khu vực và trên thế giới, đôi khi có sự khácnhau với tiêu chuẩn thẩm định giá của các nước khác trong ASEAN và tiêuchuẩn thẩm định giá thế giới, nhưng nó là tiêu chuẩn được thống nhất giữacác nhà chuyên môn và phù hợp với điều kiện, tình hình của Việt Nam vàthông lệ quốc tế

 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được các thẩm định viên giá sửdụng để đưa ra kết quả phù hợp với tình hình thực tế tại Việt Nam, đồng thời là cơ

sở pháp lý để các nước muốn lấy tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam làmchuẩn để xem xét kết quả mà họ đưa ra và được Việt Nam chấp nhận.

4.2.Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế4.2.1.Mục tiêu của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

Sự phát triển của các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) nhằm vào 3mục tiêu chính:

 Thúc đẩy các giao dịch xuyên quốc gia và đóng góp vào khả năngphát triển của thị trường tài sản quốc tế bằng cách nâng cao sự minhbạch của báo cáo tài chính cũng như khả năng đáng tin cậy của việcthẩm định giá để bảo đảm cho các khoản cầm cố và thế chấp, chonhững giao dịch liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu và giảiquyết những tranh chấp hay các vấn đề về thuế

 Cung cấp các tiêu chuẩn chuyên ngành cho thẩm định viên trên toànthế giới, qua đó cho phép các thẩm định viên thích ứng với những nhucầu của thị trường tài sản quốc tế về độ tin cậy của thẩm định giá vàđáp ứng những nhu cầu thực hiện báo cáo tài chính của cộng đồngdoanh nghiệp toàn cầu

 Cung cấp những tiêu chuẩn thẩm định giá và thiết kế báo cáo tài chínhđáp ứng những yêu cầu của các quốc gia có thị trường mới nổi và cácquốc gia mới công nghiệp hóa

4.2.2.Phạm vi của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

Phạm vi thẩm định giá ngày càng trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giáquyền tài sản (property valuation) đã vượt qua những hạn chế của thuật ngữ thẩm

định giá tài sản (asset valuation) thuật ngữ thẩm định giá đầu tiên được sử dụngtrong các báo cáo tài chính.

Trong khi các tiêu chuẩn của các ngành khác, như kế toán có thể áp dụngcho thẩm định giá, Ủy ban thẩm định giá quốc tế khuyên các thẩm định viên tài sảnnên nắm vững kiến thức về kế toán trong khi thẩm định giá Khi thẩm định giá dịch

vụ báo cáo tài chính hay áp dụng về kế toán để thẩm định giá, thẩm định viên nênkết hợp cả yêu cầu của tiêu chuẩn kế toán và những điều gắn liền với thẩm định giátài sản Nếu có sự mâu thuẫn giữa những tiêu chuẩn này thì thẩm định viên phảicông khai sự khác biệt đó

Phần 2: So sánh bộ tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam và thế giới

1.Cấu trúc của bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và cấu trúc của bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

1.1.Cấu trúc bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

Cấu trúc của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 bao gồm:

(1) Giới thiêu

(2) Những nguyên tắc và khái niệm chung về thẩm định giá

(3) Quy tắc hành nghề

(4) Các loại quyền tài sản

(5) Giới thiệu các tiêu chuẩn

LỊCH SỬ, GIỚI THIỆU SỰ THÀNH LẬP, CẤU TRÚC TIÊU CHUẨN NHỮNG NGUYÊN TẮC VÀ KHÁI NIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ CHUNG

QUY TẮC HÀNH NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ

LOẠI TÀI SẢN

CƠ SỞ

BẤT ĐỘNG SẢN ĐỘNG SẢNDOANH NGHIỆPCÁC LỢI ÍCH TÀI CHÍNH

GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNGTHÔNG TIN THẨM ĐỊNH GIÁ

CÁC TIÊU CHUẨN

TIÊU CHUẨN 1 THẨM ĐỊNH GIÁ THEO GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG TIÊU CHUẨN 2 THẨM ĐỊNH GIÁ THEO GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNGXEM BIỂU ĐỒ GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNGTIÊU CHUẨN 3 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

ỨNG DỤNG THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤC VỤ BÁO CÁO TÀI CHÍNHTHẨM ĐỊNH GIÁ PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH CHO VAY

HƯỚNG DẪN

TĐG BẤT ĐỘNG SẢN TĐG LỢI ÍCH CHO THUÊ TĐG NHÀ MÁY, THIẾT BỊ TĐG TÀI SẢN VÔ HÌNH TĐG ĐỘNG SẢN

SOÁT XÉT VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁTHẨM ĐỊNH TÀI SẢN GIAO DỊCH ĐẶC BIỆTTHẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN HÀNG LOẠT CHO MỤC ĐÍCH TÍNH THUẾTHẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRONG NGÀNH CÔNG NGHIỆP KHAI KHOÁNG

1.1.1 Phần giới thiệu

Trình bày tổng quan về nguồn gốc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nhiệm

vụ của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nội dung tổng quát của tiêu chuẩn.Giải thích cấu trúc của tiêu chuẩn và khả năng áp dụng

1.1.2 Những nguyên tắc và khái niệm thẩm định giá:

Phần này trình bày đầy đủ toàn bộ kiến thức cấu thành phương pháp thẩmđịnh giá và thực hành trong phạm vi những tiêu chuẩn này Để nâng cao hiểu biếtchuyên ngành và để làm giảm bớt khó khăn phát sinh do hàng rào ngôn ngữ, mụcđích của phần này là cung cấp các giải thích trên căn bản luật pháp, kinh tế học vớikhái niệm khung mà tiêu chuẩn và nguyên tắc thẩm định giá căn cứ vào Nắmvững các khái niệm và nguyên tắc này quyết định đến việc am hiểu về thẩm địnhgiá và việc áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Nó bao gồm các kháiniệm về đất đai, tài sản, giả cả, chi phí, thị trường và giá trị, giá trị thị trường,nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, tính hữu dụng, các phương pháp thẩmđịnh giá Sự am hiểu những khái niệm và nguyên tắc là trọng tâm để để hiểu thẩmđịnh giá và các áp dụng của những tiêu chuẩn thẩm định giá này

1.1.3 Quy tắc hành nghề:

Đề cập đến yêu cầu đạo đức và năng lực hành nghề trong khi thực hànhthẩm định giá Quy tắc đạo đức phục vụ lợi ích chung, duy trì sự tin cậy của cácđịnh chế tài chính để cho dịch vụ của các thẩm định viên và hoạt động cho chínhlợi ích của nghề thẩm định giá Nó đảm bảo kết quả thẩm định giá đáng tin cậy,nhất quán và khách quan và không thiên vị

1.1.4 Các loại hình tài sản:

Phần này đưa ra các định nghĩa về 4 loại quyền tài sản cơ bản

a Quyền tài sản bất động sản (Real property)

b Quyền tài sản động sản (Personal property)

c Doanh nghiệp

d Lợi ích tài chính (Financial Interests)

Trong đó, quyền về bất động sản, là nền tảng của mọi hệ thống củacải vật chất, được phân biệt với các loại tài sản khác như tài sản cá nhân, giátrị doanh nghiệp và lợi ích tài chính

1.1.5 Giới thiệu tiêu chuẩn thẩm định giá

Tất cả các hoạt động thẩm định giá có thể xếp vào 2 loại : thẩm định giá dựatrên giá trị thị trường hoặc dựa trên giá trị phi thị trường Sau khi hoàn thành côngviệc thẩm định giá, thẩm định viện giá phải giải thích rõ ràng kết quả và trình bàylàm thế nào đạt được kết quả này Phần giới thiệu cũng trình bày sự khác biệt giữagiá trị thị trường của giá trị và làm rõ việc cung cấp thông tin thẩm định giá

1.1.6 Tiêu chuẩn

Trong cấu trúc của tiêu chuẩn, ứng dụng và hướng dẫn, phần tiêu chuẩnđược xem là căn bản và xuyên suốt khu vực công và khu vực tư đối với báo cáotài chính hay các tài khoản liên quan và đối với những quyết định khó khăn liênquan đến cho vay hay bảo đảm thế chấp Những tiêu chuẩn này là khung sườn chocác ứng dụng và hướng dẫn tất cả các hoạt động thẩm định giá và hướng dẫn

1.1.7 Hướng dẫn

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì có 3 tiêu chuẩn Tiêuchuẩn thẩm định giá 1 (IVS1) và 2 (IVS2) đề cập đến khía cạnh giá trị thịtrường và giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá Tiêu chuẩn thẩmđịnh giá 3 (IVS3) nêu lên các yêu cầu đối với việc lập báo cáo thẩm định giá.Những tiêu chuẩn này làm cơ sở cho các ứng dụng cho thẩm định giá trong báocáo tài chính và cho vay

Hướng dẫn đưa ra sự hướng dẫn về các vấn đề thẩm định giá đặc biệt vàcác tiêu chuẩn được áp dụng như thế nào trong các doanh nghiệp, cụ thể hơn và

các tình huống cung cấp dịch vụ Hướng dẫn bổ sung và mở rộng các tiêu chuẩn

và việc áp dụng

Những vấn đề liên quan đến ứng dụng tiêu chuẩn thường phát sinh trongkhi thực hiện thẩm định giá và từ những nguồn sử dụng dịch vụ thẩm định giá,các hướng dẫn này cung cấp chỉ dẫn cho những vấn đề đặc biệt trong thẩm địnhgiá và tiêu chuẩn được áp dụng ra sao trong từng trường hợp cụ thể CácHướng dẫn hoàn thiện và mở rộng phần tiêu chuẩn và ứng dụng hoặc thẩm địnhviên giá phải thực hiện theo thẩm định giá quốc tế

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản năm 2005 có 14Hướng dẩn cụ thể :

Hướng dẫn 1 : Thẩm định giá bất động sản

Hướng dẫn 2 : Thẩm định giá lợi ích cho thuê

Hướng dẫn 3 : Thẩm định giá nhà xưởng và thiết bị (hiện đang xem xét

lại)Hướng dẫn 4 : Thẩm định giá tài sản vô hình

Hướng dẫn 5 : Thẩm định giá động sản

Hướng dẫn 6 : Thẩm định giá doanh nghiệp

Hướng dẫn 7 : Đánh giá các chất gây nguy hiểm và độc hại trong thẩm

định giáHướng dẫn 8 : Phương pháp chi phí để thực hiện báo cáo tài chính

Hướng dẫn 9 : Phân tích dòng tiền chiết khấu phục vụ cho thẩm định

giá dựa trên cơ sở thị trường và phi thị trường Hướng dẫn 10 : Thẩm định giá tài sản trong doanh nghiệp

Hướng dẩn 11 : Soát xét lại việc thẩm định giá

Hướng dẫn 12 : Thẩm định giá tài sản giao dịch đặt biệt

Hướng dẫn 13 : Thẩm định giá tài sản hàng loạt cho mục đích tính thuếHướng dẫn 14 : Thẩm định giá tài sản trong ngành công nghiệp khai

khoáng 1.1.8 Ứng dụng

Thẩm định giá phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau Những ứng dụng chothẩm định giá tài sản phục vụ báo cáo tài chính ở khu vực tư cũng như khu vựccông hay liên quan đến hoạch toán kế toán, và những quyết định liên quan đến chovay hay bảo đảm thế chấp

Ứng dụng số 1: Thẩm định giá phục vụ báo cáo tài chính.

Nội dung của ứng dụng này được trích dẫn từ chuẩn mực kế toán quốc tế do

ủy ban chuẩn mực kế toán quốc tế xuất bản

Mục tiêu của ứng dụng này là giải thích những nguyên tắc ứng dụng để thựchiện thẩm định giá sử dụng trong báo cáo tài chính và các tài khoản liên quan đếndoanh nghiệp

Thẩm định viên giá phải gắn với những định nghĩa, mục tiêu đặt căn bảntrên giá trị thị trường, công khai những vấn đề thích hợp với hình thức xác đáng vàhợp lý với người sử dụng là nền tảng cho những yêu cầu của thẩm định giá phục

vụ báo cáo tài chính Khi những tài sản chuyên dùng không dựa trên những kháiniệm giá trị thị trường, ứng dụng này cung cấp cách xử lý thích hợp và công khaitrong việc thẩm định giá

Ứng dụng số 2: Thẩm định giá phục vụ mục đích cho vay.

Mục đích của ứng dụng này nhằm hướng dẫn cho thẩm định viên thực hiệnthẩm định giá để bảo đảm cho vay, thế chấp và ghi nợ Ứng dụng này cung cấpmột khuôn khổ trong đó thẩm định viên có thể thực hiện những thỏa thuận thẩm

định giá cho các tổ chức tín dụng hoặc các tổ chức khác cung cấp tài chính đượcbảo đảm bằng tài sản cố định luôn là tín dụng thông thường cho cá nhân hay doanhnghiệp.

Thẩm định viên đặc biệt quan tâm đến khái niệm giá trị thị trường khi thẩmđịnh giá giá trị tài sản để bảo đảm tài chính Thẩm định viên trong một số trườnghợp có thể vận dụng các khái niệm như: giá trị hoạt động kinh doanh, giá trị có thểchuyển đổi thành tiền hoặc các khái niệm khác trong thẩm định giá tuỳ thuộc vàopháp lý, hoàn cảnh hoặc do yêu cầu của khác hàng có tài sản thế chấp Tuy nhiênkhái niệm “Giá trị thị trường” mang tính thông dụng và phổ biến nhất

Những tìm kiếm khoản bảo đảm tài chính hay cố gắng ước lượng tình trạngkhoản bảo đảm đôi khi đòi hỏi phải thẩm định giá trên cơ sở khác giá thị trường.Trong những trường hợp như vậy, thẩm định viên giá chỉ vận dụng những kháiniệm quy định và trình tự có thể áp dụng trên cơ sở khác giá trị thị trường màkhông mâu thuẩn với những nguyên tắc và quy định hiện hành và không nên gâyhiểu lầm Dưới những điều kiện như vậy cách thông thường của thẩm định viênbao gồm ước tính giá trị thị trường hay những thông tin thích hợp khác để mở rộng

để ước tính giá trị phi thị trường có thể khác với giá trị thị trường

Bản ứng dụng này được coi như phần mở rộng của tiêu chuẩn thẩm định giá

số một

1.1.9 Bạch thư (White Paper)

Vì thực tiễn thẩm định giá không có mô hình cụ thể hay cố định IVSC ấnhành các văn bản về những vấn đề liên quan đến công tác thẩm định giá trên toànthế giới Bạch thư này có đính kèm trong tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005nhằm cung cấp những hướng dẩn đặc biệt cho thẩm định viên giá ở các thị trườngmới nổi và góp phần trong nổ lực của thế giới, của khu vực, của các định chế và