Slide môn nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá: Chương 6: Phương pháp thu nhập

PH ƯƠNG PHÁP THU NHẬP NG PHÁP THU NH P ẬP Phương pháp thu nhập : là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng tiền thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ v

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

PH ƯƠNG PHÁP THU NHẬP NG PHÁP THU NH P ẬP

thức……….32.3 Ứng

dụng……… 62.4 Ví

dụ……….62.5 Ưu nhược điểm của phương pháp vốn hóa trực

thức……….93.3 Hai cách tiếp cận của

DCF……… 10

PH ƯƠNG PHÁP THU NHẬP NG PHÁP THU NH P ẬP

3.3.1 Giá trị hiện tại ròng (NPV)

khấu……… 14

4 Tình hình sử dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá ở Việt Nam……….15

1.

Cơ sở khái quát về phương pháp thu nhập

1.1 Khái niệm và các thuật ngữ liên quan

PH ƯƠNG PHÁP THU NHẬP NG PHÁP THU NH P ẬP

Phương pháp thu nhập : là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi

các dòng tiền thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sảnthành giá trị hiện tại của tài sản ( quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập ) để ước tình giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Một số thuật ngữ căn bản liên quan đến áp dụng phương pháp này bao gồm :

Tỷ suất vốn hóa : là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị

của tài sản Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 1 năm hoạt động trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản

Hệ số vốn hóa : là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa.

Tỷ suất chiết khấu : là một phân số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong

tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản Tỷ suất chiết kháu có thể là : tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn ( tỷ suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực

Tỷ suất thu hồi vốn ( tỷ suất hoàn vốn nội bộ- IRR- internal return rate ): là tỷ suất

chiết khấu mà khi chiết khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư ban đầu (NPV- net present value =0)

Tỷ suất thuế thực : là tỷ lệ phần trăm mức thuế thực tính trên tài sản so với giá thị

trường của chính tài sản đó

Giá trị tài sản thu hồi ( giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư ) là tổng

số tiền mà nhà đầu tư nhập được vào cuối kỳ đầu tư Giá trị tài sản thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm chuyển đổi mức giá mua / bán tài sản mong đợi ( tại thời điểm cuối kỳ đầu tư ) thành giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá

1.2 Cơ sở của phương pháp

 Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau:

 Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập chongười chủ sở hữu Giữa giá trị tài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ ttrực tiếp Nếu những yếu tố khác khôngđổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao

 Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tài thời điểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương lai từ tài sản

 Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định

 Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu

tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp

PH ƯƠNG PHÁP THU NHẬP NG PHÁP THU NH P ẬP

1.3. Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của 1 tài sản bao gồm tất cả giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi 1 dòng thu nhập hàng năm thành 1 tổng số vốn

xã hội thực tế phù hợp nhất, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý về tài chính

và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản , giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá

 Nguyên tắc cung cầu: giá trị của một tài sản được xác đinh mối quan hệ cung cầu về tài sản đó trên thị trường Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ

lệ nghịch với cung về tài sản

1.4 Điều kiện thực hiện

 Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai

+ Thẩm định giá đất hay công trình để cho thuê

+ Thẩm định các dự án đầu tư, kinh doanh

+ Thẩm định các tài sản sang nhượng không chuyển quyền sở hữu

 Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim đất nông nghiệp, đất rừng, lợi ích tài chính, tài sản cho thuê…), hoặc áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư

 Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:

+Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

+ Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sảnđầu tư qua các năm khác nhau

-Điều kiện thực hiện: Phải có đầy đủ 2 yếu tố sau:

+ Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai

+ Áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

PH ƯƠNG PHÁP THU NHẬP NG PHÁP THU NH P ẬP

2.2 Công thức

V=I/R

hoặc V = I x GI

Trong đó: V : là giá trị tài sản

I: thu nhập ròng trong một năm

R: tỷ suất vốn hóa

GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)

Từ công thức ta thấy để tính được giá trị của tài sản phải trải qua 3 bước sau:

Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng với mối loại

tỷ suất vốn thich hợp

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.

Bước 3: : Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

 Ước tính thu nhập từ tài sản:

Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay(MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI)

Công thức:

Thất thu do tài sản Chi phí vận

Thu nhập hoạt Tổng thu nhập không được thuê hết hành, duy

động ròng = tiềm năng - 100% công suất và - tu bảo dưỡng

(NOI) (PGI) do thanh toán dây tài sản (chi phí hoạt động)

Trên thế giới, người ta sử dụng NOI trước thuế,Việt Nam thường dùng NOI sau thuế

-Tổng thu nhập tiềm năng (PGI):

Là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế

Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thong qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá

Các yếu tố xác định tài sản cho thuê tương tự:

+ Đối với bất động sản:

Tương tự về mục đích sử dụng

PH ƯƠNG PHÁP THU NHẬP NG PHÁP THU NH P ẬP

Tương tự về hệ số sử dụng đất

Tương tự về tuổi đời kinh tế còn lại của công trình

Tương tự về tỷ lệ về chi phí duy tu, bảo dưỡng

+ Đối với máy móc thiết bị:

Tương tự về loại máy, thiết bị

Tương tự về đặc điểm kinh kế, kỹ thuật chủ yếu

Tương tự về công suất, năng suất, độ chứa

Tương tự về mức độ hao mòn

-Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh tóan dây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân (x) tổng thu nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản

Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống (không có khách thuê) và do thanh tóan dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự

Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản

+ Đối với bất động sản: Gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp

Chi phí trực tiếp: Là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không Ví dụ:

Chi phí về thuế bất động sản

Chi phí về bảo hiểm nhà cửa

Chi phí gián tiếp: Là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít Ví dụ:

Chi phí quản lý

Chi phí mua ngoài: điện, nước, gas, dọn vệ sinh

Chi phí sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ

Dọn vệ sinh, duy tu

Chi phí tân trang

+ Đối với máy, thiết bị: là các chi phí duy tu, bảo dưỡng định kỳ máy thiết bị theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhằm bảo đảm máy, thiết bị có thể hoạt động bình thường

+ Thẩm định viên xác định tỷ lệ chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản thông quađiều tra từ thị trường những bất động sản tương tự

 Xác định tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập

Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường Điểm cơ bản là các tài sản sử dụng

PH ƯƠNG PHÁP THU NHẬP NG PHÁP THU NH P ẬP

phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá

Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hoá:

-Phương pháp 1: Tỷ suất vốn hoá xác định theo công thức sau:

Tỷ suất = Tỷ suất lợi nhuận của + Phụ phí rủi ro

vốn hoá nhà đầu tư không rủi ro

-Phương pháp 2 (Phương pháp đầu tư): Xác định tỷ suất vốn hoá căn cứ vào bình

quân gia quyền của tỷ suất thu hổi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư vào tài sản, theo công thức sau:

M x Rm+ (1-M) x Re = Ro

Trong đó:

Ro: tỷ suất vốn hoá

M: tỷ trong vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản

(1-M): tỷ trong vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản

Rm: tỷ suất thu hồi vốn

Re : lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư

VD1: Giả sử cần đầu tư vào một bất động sản trị giá 1.000 triệu đồng Trong đó 66%

tổng giá trị bất động sản là từ vốn vay ngân hàng với tỷ suất thu hồi vốn 5%/năm; 34% tổng giá trị bất động sản là từ vốn vay do nhà đầu tư bỏ ra với lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư là 8%/ năm Tính tỷ suất chiết khấu năm

Lời giải:

Xác định tỷ suất chiết khấu như sau;

- Chi phí tiền vay ngân hàng:

660 triệu đồng x 5%/năm = 33 triệu đồng

- Thu nhập từ vốn tự có:

340 triệu đồng x 8%/năm = 27,2 triệu đồng

Như vậy, chi phí cho số vốn 1.000 triệu đồng để đầu tư vào bất động sản là:

PH ƯƠNG PHÁP THU NHẬP NG PHÁP THU NH P ẬP

33 triệu đồng + 27, 2 triệu đồng = 60,2 triệu đồng

- Tỷ suất chiết khấu năm:

60,2/1.000 = 0,0602 hay 6,02%

Phương pháp 3 (Phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hoá áp dụng cho tài sản cần thẩm

định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hoá của các tài sản tương tự trên thị trường Tỷ suất vốn hoá của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán

2.3 Ứng dụng

Ứng dụng : Phương pháp vốn hóa trực tiếp thường được áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư đang mang lại thu nhập: – Thẩm định giá đất hay công trình để cho thuê

– Thẩm định các dự án đầu tư, kinh doanh

– Thẩm định các tài sản sang nhượng không chuyển quyền sở hữu

2.4 Ví dụ

VD2: Thu nhập hoạt động thuần của một cao ốc có 100 căn hộ cho thuê với các số

liệu về doanh thu (tổng thu nhập) và chi phí như sau :

1 Tổng thu nhập tiềm năng ( PGI)

 Tiền cho thuê 20 căn hộ với giá 120 triệu đồng/ căn / năm :2400 triệu đồng

 Tiền cho thuê 30 căn hộ với giá 96 triệu đồng/căn/năm 2880 triệu đồng

 50 căn với giá 72 triệu đồng/căn/năm 3600 triệu đồng Tổng PGI 8880 triệu đồng

 Tổn thất về diện tích trống và thu nợ 5% -444 triệu đồng

 Tổng thu nhập thực tế ( EGI) 8436 triệu đồng

2 Chi phí hoạt động

Cố định

 Chi phí bảo hiểm 160 triệu đồng

Biến đổi

 Chi phí bộ máy phục vụ 440 triệu đồng

 Chi phí cho người điều hành 120 triệu đồng

 Vệ sinh và chăm sóc , duy tu bảo dưỡng 144 triệu đồng

 Điện nước, khí đốt 880 triệu đồng

 Bảo trì, sửa chữa 970 triệu đồng

PH ƯƠNG PHÁP THU NHẬP NG PHÁP THU NH P ẬP

 Chi phí khác 450 triệu đồng

Cộng 3004 triệu đồng

Thu nhập hoạt động ròng( NOI) = 8436- 3604 = 4832 triệu đồng

Với lãi suất vốn hóa bình quân hoạt động kinh doanh của ngành là 10%

 Giá trị tài sản = 4832 / 10% = 48320 triệu đồng

VD3: Ông A đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập

về tiền thuê mỗi năm là 79.000USD.Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 1,5%thu nhập hàng năm Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2,75% giá trị giao dịch Những giao dịch ngay tại địa phương đó cho thấy các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suấtmọi rủi ro là 6,5%

Yêu cầu: Tư vấn cho ông A về mức giá có thể chấp nhận đối với BĐS

Giải:

Gọi X là mức giá có thể chấp nhận được của BĐS

Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2,75% giá trị giao dịch hay bằng 2,75%*X

Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 1,5% thu nhập hàng năm hay bằng:

1,5%*79000 USD=1185 USD

=> Thu nhập ròng hàng năm nhận được là: 79000 -1185 =77815 USD

Áp dụng phương pháp chiết khấu thời gian của dòng tiền( đối với sở hữu vĩnh viễn) thì giá trị hiện tại của các khoản thu nhập là: 77815/6.5% =1197153,846 USD

Giá trị đầu tư vào bất động sản là: X +2,75%*X và bằng 1197153,846 (USD)

Vậy X=1165113.232 (USD)

VD4: Xác định giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tại xã A Thửa đất được lựa

chọn để định giá có diện tích 4000 m2 được xếp vị trí đất loại 3, một năm trồng 3 vụ lúa tẻ thường Cơ quan định giá đất đã tiến hành điều tra, khảo sát thực tế và thu thậpcác số liệu trong 3 năm liên tục như sau:

ĐV tính 2011 2012 2013Sản lượng lúa thu hoạch

Giá bán bình quân năm đ/kg 5.000 5.500 5.500

Tổng thu nhập đồng 32.500.00033.000.00038.500.000

PH ƯƠNG PHÁP THU NHẬP NG PHÁP THU NH P ẬP

Chi phí sản xuất đồng 9.930.000 11.500.00013.108.000Lãi suất vốn hóa bình quân %/năm 15

+ Tổng thu nhập của 3 năm là 104.000.000 đồng

+ Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 34.538.000 đồng

+ Thu nhập ròng bình quân một năm là :

(104.000.000 – 34.538.000)/3= 23.154.000 đồng

+ Lãi suất vốn hóa bình quân ước tính là 15%

 Giá trị của thửa đất trồng lúa có diện tích 4.000 m2 là 23.154.000/15 * 100 =154.360.000 đồng Tương đương 38.590 đồng/m2

2.5 Ưu và nhược điểm của pp vốn hóa trực tiếp

Ưu điểm :

 Đơn giản , dễ sử dụng

 Có thể sử dụng tốt khi có những thông tin chính xác

Nhược điểm :

 Chỉ dựa trên ước tính thu nhập của 1 năm đơn lẻ

 Không tính đến yếu tố lạm phát qua các năm

 Việc xác đinh tỉ suất vốn hóa chính xác là phức tạp

 Giả định doanh nghiệp có thu nhập ổn định vĩnh viễn là điều khó hiệnthực trong bối cảnh cạnh tranh thị trường mạnh mẽ như hiện nay

3.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF- Discounted Cash Flow)

3.1 Khái niệm

Phương pháp phân tích dòng tiền chiết khấu là một phương pháp định giá được

sử dụng để đánh giá sự hấp dẫn của một cơ hội đầu tư, đánh giá tiềm năng của một dự án để đầu tư

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn địnhcủa thu nhập

Nếu giá trị của một dự án được tính bằng phương pháp DCF cao hơn so với chiphí hiện tại của khoản đầu tư thì có thể đây là một cơ hội đầu tư tốt

Có nhiều cách khi nói đến những gì bạn có thể sử dụng cho dòng tiền của bạn

và tỷ lệ chiết khấu trong phân tích DCF Mặc dù công việc tính toán có liên quan rất phức tạp, mục đích của phân tích DCF chỉ là ước tính số tiền bạn muốn nhận được từ một khoản đầu tư và điều chỉnh cho giá trị thời gian của tiền

- Những đặc điểm chính của dòng tiền chiết khấu