Slide môn nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá: Chương 7: Phương pháp thặng dư

Khái niệm Phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phần dư : là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị v

PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ I/ KHÁI NIỆM VÀ CÁC THUẬT NGỮ LIÊN QUAN

1 Khái niệm

Phương pháp thặng dư ( hay còn gọi là phương pháp phần dư ): là phương pháp thẩm

định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

2 Các thuật ngữ liên quan

2.1 Tổng doanh thu của dự án

a/ Khái niệm

Tổng doanh thu của dự án: là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thành một dự án

đầu tư về bất động sản, phù hợp với quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng và xu thế vận động của cung-cầu, giá cả thị trường…

b/ Cách tính

Tổng doanh thu dự án được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước về quy hoạch sử

dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận động của cung cầu, giá cả thị trường

Cách tính:

Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm cuối mỗi năm)

về thời điểm cần thẩm định giá:

Trong đó: DT: là tổng doanh thu phát triển của dự án,

DTt: là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t, n: là thời gian hay dòng đời của dự án,

r: là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn

vay ngân hàng)

Trên thực tế, sự cân bằng cung-cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang tính tương đối, vì cung-cầu BĐS luôn luôn có sự biến động và các dao động cung-cầu trên thị trường BĐS đã làm thay đổi trạng thái cân bằng cung-cầu, sự dao động này có thể là cung lớn hơn cầu, cung nhỏ hơn cầu dẫn tới sự tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả BĐS v.v để rồi sau một thời gian nhất định (chu kỳ), quan hệ cung-cầu lại đạt tới một sự cân bằng mới với một mặt bằng giá cả BĐS mới trên thị trường BĐS

2.1 Tổng chi phí đầu tư dự án

a/ Khái niệm

Tổng chi phí đầu tư dự án: là toàn bộ các chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào

một dự án bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) đáp ứng được mục tiêu dự án mang lại hiệu quả cao nhất Các chi phí này được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình

b/ Các bộ phận cấu thành

Chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án bao gồm các khoản mục sau:

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập báo cáo đầu tư; lập

dự án; chi phí thiết kế xây dựng; chi phí lập hồ sơ mời thầu; chi phí giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị…

Việc ước tính chi phí này theo mức độ phổ biến trên thị trường

- Chi phí quản lý dự án, bao gồm: các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự

án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng

- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất…, chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư Việc ước tính chi phí này căn cứ vào suất đầu tư phổ biến trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá

- Chi phí xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công trình; chi phí tháo

dỡ các vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công

- Chi phí thiết bị gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ, bảo hiểm thiết bị, thuế và các loại phí liên quan

- Chi phí khác, gồm: chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình

- Chi phí dự phòng

- Chi phí kinh doanh (tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư, thuế…) Trong đó:

 Lợi nhuận cho nhà đầu tư ( Công ty phát triển ): Lợi nhuận bình quân của ngành kinh doanh theo mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất

 Lãi vay Ngân hàng: thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế x lãi suất Ngân hàng gắn liền với chu kì đầu tư, phù hợp với thực tế đầu tư phổ biến của các dự án tương

tự tại khu vực

 Thuế GTGT + Các chi phí và nghĩa vụ tài chính về đất và xây dựng phải nộp cho Nhà nươc theo quy định

 Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất, hoặc toàn bộ các công trình đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng cáo…theo quy định của Nhà nước và theo mức phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực đó

c/ Cách tính

Tính toán và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi năm) để tạo ra doanh

thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá theo công thức sau:

Trong đó: CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án

CPt là chi phí ước tính năm t

n là thời gian hay dòng đời của dự án,

r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay

ngân hàng)

d/ Các thông tin có liên quan

Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ quan có thẩm quyền về các

phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên

vật liệu, nhân công…), đơn giá; trên cơ sở so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật

liệu, đơn giá tiền công…) tại thời điểm thẩm định giá và những nội dung liên quan quy định tại

Tiêu chuẩn số 08 Phương pháp chi phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC

ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

T

T

Loại

công

trình

Chi phí xây dựng và thiết bị(chưa có VAT) (tỷ đồng)

1 Công

trình dân

dụng

2,524 2,141 1,912 1,537 1,436 1,254 1,026 0,793 0,589 0,442

2 Công

trình

công

nghiệp

2,657 2,254 2,013 1,617 1,512 1,320 1,080 0,931 0,620 0,465

3 Công

trình

giao

thông

2,259 1,916 1,711 1,375 1,285 1,122 0,918 0,791 0,527 0,395

4 Công

trình

thủy lợi

2,391 2,209 1,811 1,455 1,361 1,188 0,972 0,838 0,558 0,419

5 Công

trình hạ

tầng tầng

kĩ thuật

2,125 1,803 1,610 1,294 1,210 1,056 0,864 0,744 0,496 0,372

Việc xác định định mức chi phí quản lý dự án và chi phí đầu tư hiện nay được thực hiện

theo hướng dẫn tại Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 về việc công bố Định mức chi phí

quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình, trong đó hướng dẫn áp dụng hai loại định

mức trên được tính theo định mức tỷ lệ % và nhân với chi phí xây dựng và chi phí thiết bị (chưa

có thuế giá trị gia tăng) trong tổng mức đầu tư (hoặc trong dự toán công trình) được duyệt

Trường hợp dự án bao gồm các dự án thành phần thì chi phí quản lý dự án được xác định riêng theo quy mô của từng dự án thành phần

Những dự án xây dựng công trình đã và đang thực hiện, tùy theo tính chất, quy mô và thực tế tiến hành của dự án mà áp dụng các định mức như hướng dẫn tại Quyết định số 957/QĐ-BXD cho phù hợp Việc hướng dẫn cụ thể hơn các định mức về chi phí quản lý dự án và chi phí đầu tư như trong câu hỏi của bạn đọc cần có trường hợp cụ thể để Bộ Xây dựng giải đáp chi tiết hơn theo đúng pháp luật về xây dựng hiện hành

2.2 Giá đất

a/ Khái niệm

Giá đất của dự án: là chênh lệch giữa tổng doanh thu toàn bộ dự án với chi phí đầu tư dự án

được xác định theo phương pháp quy định tại Tiêu chuẩn số 08-Phương pháp chi phí – Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

b/ Cách tính

V = DT - CP

Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,

DTlà tổng doanh thu của dự án,

CP là tổng chi phí đầu tư dự án

II/ NGUYÊN TẮC ỨNG DỤNG

1 Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị

2. Nguyên tắc dự kiến dòng lợi ích tương lai ( Nguyên tắc dự báo )

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị Hay nói cách khác, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

Dự báo trước trong định giá bất động sản được hiểu đó là hành vi phán đoán của nhà đầu tư hoặc của người định giá về giá trị đầu tư sẽ thu được từ một bất động sản dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế thị trường bất động sản trong khu vực

3 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:

- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể);

- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

LƯU Ý: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định có tính

đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác: tỉ lệ sử dụng đất, tầng cao, ngành nghề được phép hoạt động, môi trường xung quanh

III/ CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG

Phương pháp phần dư được vận dụng để TĐG của bất động sản phát triển

Một bất động sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển khi một bộ phận giá trị tiềm năng có thể được thể hiện bằng sự đầu tư vốn vào bất động sản đó

Có 3 ví dụ về tình huống phát sinh như vậy:

 Có một lô đất nhàn rỗi hoặc chưa phát triển song đã đc cho phép phát triển hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó

 Có một lô đất vs công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo

 Có một lô đất vs công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy và thay thế nó

Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính,

từ đó trừ đi tất cả chi phí phát sinh Phần dư ra thể hiện giá trị của BĐS

Trong thực tế tài sản thường bị phá hủy và được tạo dựng mới trong quá trình phát triển nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội Do đó nhà thẩm định giá thường được yêu cầu

thẩm định giá trị đất đai, nhà cửa mà chúng có thể phát triển mới hay tái phát triển Do vậy, phương pháp có thể sử dụng cho:

 Đất trống để xây dựng

 Đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển

IV/ CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH

1 Các bước tiến hành

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự

án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho

dự án Có tính đến thực tế sử dụng đất, quy hoạch của chính quyền địa phương, cung cầu về BĐS tại địa điểm này, những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về

giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Để ước tính được tổng doanh thu phát triển của dự án, phải xem xét và dự đoán xu thế giá cả của các tài sản tương tự mục đích sử dụng dự án phát triển dự kiến

Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi

phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước

3

Công thức tổng quát:

V = DT - CP

Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,

DT là tổng doanh thu của dự án,

CP là tổng chi phí đầu tư dự án

TRƯỜNG HỢP 1: Đối với các dự án phát triển có mục đích sau khi đầu tư bán lại toàn bộ sản

phẩm như các dự án: phân lô bán nền, xây dựng căn hộ riêng lẻ hoặc chung cư để bán ,…Tính

theo công thức sau:

Giá trị của BĐS= Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – Chi phí phát triển

bao gồm cả lợi nhuận của công ty phát triển ( nhà đầu tư )

Có thể áp dụng kĩ thuật chiết khấu dòng tiền để hiện giá dòng thu nhập nếu quá trình phát triển kéo dài nhiều năm Tỷ suất chiết khấu có thể được tính theo lãi suất tiền vay ngân hàng theo

kế hoạch hoặc tỷ suất lợi nhuận bình quân của thị trường vốn Giá trị thị trường của BĐS trong trường hợp này được tính theo công thức sau:

n

V= Σ( Dt / (1+i)^t) – CFt/(1+i)^t

t=1

Trong đó:

V: Giá trị thị trường của BĐS Dt: Doanh thu phát triển năm thứ t ( t=1 đến n ) CFt: Chi phí phát triển năm thứ t

i: Tỷ suất chiết khấu n: Số năm thực hiện dự án phát triển ( thường từ 2 đến 3 năm )

Ví dụ 1: BĐS cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích đất 8000m2, nhà xưởng có

diện tích xây dựng 4000m2 là nhà trệt tường gạch, vĩ kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư Được biết:

1.Khu vực này không được tiếp tục sản xuất Theo quy hoạch tại khu đất này dự kiến xây dựng nhà cao tầng, tầng cao cho phép 20 tầng, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 60%, dự án này dự kiến thực hiện xong trong hai năm:

Năm thứ nhất:

 Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 400.000 đồng/m2

 Chi thiết kế, quy hoạch 1 tỉ đồng

 Chi xây dựng chung cư bình quân 4.500.000 đồng/m2, dự kiến thực hiện 40% tổng giá trị xây dựng

 Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất

 Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, bán phế liệu thu hồi đc 50 triệu đồng

 Thu của khách hàng 40% giá bán căn hộ theo giá giao dịch trên thị trường trong khu vực này: từ tầng 10 trở xuống: 10.000.000 đồng/m2, từ tầng 11 đến tầng 15: 11.000.000 đồng/ m2, từ tầng 16 trở lên: 12.000.000 đồng/m2 Giá này chưa bao gồm VAT

Năm thứ hai:

 Chi xây dựng chung cư khối lượng còn lại

 Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá bán căn hộ

 Cuối năm thu nốt 30% còn lại khi giao căn hộ

2.Giá đất theo quy định của Nhà nước tại khu đất này 2.000.000 đồng/m2 đối với đất ở, 1.200.000 đồng/m2 đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000 đồng/m2 Chi phí về bán 1% doanh thu Lãi cho nhà đầu tư 20% chi phí mua đất và chi phí đầu tư hạ tầng trên khu đất, chi phí quy hoạch, chi phí phá dỡ nhà xưởng

cũ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất Tỷ suất chiết khấu 10% Dự kiến của nhà đầu tư tầng 1 và tầng 2 không bán dành cho sinh hoạt chung và để xe, từ tầng 3 trở lên bán 80% tổng diện tích sàn xây dựng

LỜI GIẢI

I/ Doanh thu ước tính

1 Diện tích đất xây dựng chung cư:

8.000m2 x 60% = 4.800m2

2 Doanh thu năm thứ 1:

[( 4.800m2 x (10 – 2) x 10.000.000 đ/m2) + ( 4.800m2 x (15 – 10) x 11.000.000 đ/m2) +

( 4.800m2 x (20 – 15) x 12.000.000 đ/m2)] x 80% x 40% = 299,52 tỷ đồng

3 Doanh thu năm thứ 2:

3.1 Đầu năm: 299,52 tỷ đồng x 30%/ 40% = 224,64 tỷ đồng

3.2 Cuối năm: - = 224,64 tỷ đồng

II/ Chi phí

1 Chi phí năm thứ nhất:

Chi phí đầu tư hạ tầng:

8.000m2 x 400.000 đ/m2 = 3,2 tỷ đồng

Chi về thiết kế, quy hoạch

1,00 tỷ đồng

Chi phá dỡ nhà xưởng cũ

0,1 tỷ đồng – 0,05 tỷ đồng = 0,05 tỷ đồng

Chi về bán

1% x 299,52 tỷ đồng = 2,9952 tỷ đồng

Chi xây dựng chung cư

4.500.000 đ/m2 x 4.800m2 x 20 tầng x 40% = 172,8 tỷ đồng

Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất

8.000m2 x (2.000.000 đ/m2 – 1.200.000đ/m2) = 6,4 tỷ đồng

186,4452 tỷ đồng

2 Chi phí năm thứ hai

Chi phí xây dựng chung cư:

4.500.000đ/m2 x 4.800m2 x 20 tầng x 60% = 259,2 tỷ đồng

Chi về bán 1%

( 224,64 tỷ đồng + 224,64 tỷ đồng ) = 4,4928 tỷ đồng

263,6928 tỷ đồng

1.Doanh thu

 Dòng tiền 229,52 tỷ đồng 224,64 tỷ đồng 224,64 tỷ đồng

 Hiện giá 229,52 tỷ đồng 204,218 tỷ đồng 185,6529 tỷ đồng 619,3909 tỷ đồng

2.Chi phí

 Dòng tiền 186,4452 tỷ đồng 263,6928 tỷ đồng

 Hiện giá 186,4452 tỷ đồng 239,7207 tỷ đồng 426,1659 tỷ đồng

Tuy giá xây dựng còn lại của nhà xưởng là 1 triệu đồng/m2 x 4.000m2 x 30% = 1,2 tỷ đồng, nhưng khu đất này không được tiếp tục sản xuất phải phá dỡ, nên về mặt kinh tế chỉ còn giá trị phế liệu thu hồi, do vậy giá trị khu nhà xưởng này thực chất chỉ là giá trị đất trống

Lãi cho nhà đầu tư bằng 20% của tổng giá trị đất + chi phí đầu tư hạ tầng + chi phí quy

hoạch + chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ + tiền chuyển mục đích sử dụng đất Do đó:

193,225 tỷ đồng= Giá trị đất + 20% ( giá trị đất + 3,2 tỷ đồng + 1 tỷ đồng + 0,05 tỷ đồng + 6,4

tỷ đồng )

III/ Giá trị khu đất

= [193,225 tỷ đồng-[20% x (3,2 tỷ đồng + 1 tỷ đồng + 0,05 tỷ đồng + 6,4 tỷ đồng)]]/1,20

=159.245.833.300 đồng

TRƯỜNG HỢP 2 : Đối với các dự án phát triển nhằm mục đích cho thuê sản phẩm sau khi đầu tư

như: cao ốc văn phòng, cửa hàng thương mại

Bước 1: Doanh thu phát triển dự kiến được tính theo công thức:

n

v= Σ CF/(1+i)^t + Vn/ (1+n)^n

t=1

Trong đó:

V: doanh thu phát triển dự kiến

CFt: Dòng tiền thu nhập của dự án phát triển năm thứ t

i: Tỷ suất chiết khấu căn cứ vào dữ liệu phân tích thị trường của các tài sản cạnh tranh

n: Số năm hoạt động của dự án theo kế hoạch hoặc số năm phân tích

Vn: Giá trị BĐS vào cuối kì hoạt động theo kế hoạch hoặc cuối giai đoạn phân tích

Bước 2: Ước tính chi phí đầu tư phát triển

Bước 3: Ước tính giá trị của BĐS theo công thức:

Giá trị của BĐS = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – Chi phí phát triển –

Lợi nhuận của công ty phát triển ( nhà đầu tư )

Ví dụ 2: Bất động sản cần thẩm định giá là một lô đất sản xuất nông nghiệp có diện tích

20.000m2 tại vùng đang đô thị hóa, được cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đầu tư xây dựng trung tâm thương mại để cho thuê, tỉ lệ xây dựng cho phép 60%, tầng cao cho phép 10 tầng, tổng diện tích có thể cho thuê tối đa 100.000m2 Tuổi thọ kinh tế của công trình xây dựng

trung tâm thương mại 25 năm, thời gian thực hiện và hoạt động của dự án để phân tích ước tính giá trị lô đất này là 10 năm

1.Năm thứ nhất:

 Chi đầu tư hạ tầng: 4 tỉ đồng

 Chi về quy hoạch,thiết kế: 1 tỉ đồng

 Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất : 18 tỉ đồng

 Chi xây dựng trung tâm thương mại 50% khối lượng, đơn giá xây dựng 4 triệu đồng/m2

2 Năm thứ 2:

 Chi xây dựng trung tâm thương mại toàn bộ khối lượng còn lại, đơn giá xây dựng 4 triệu đồng/m2

 Chi phí quảng cáo, tiếp thị: 1 tỉ đồng

3.Năm thứ 3:

 Cho thuê được 60% tổng diện tích có thể cho thuê với giá 550000 đồng /m2/tháng

 Chi phí khấu hao 4% tổng giá trị xây dựng trung tâm thương mại

 Chi phí hoạt động khác 243 tỉ đồng

4.Năm thứ 4:

 Cho thuê được theo mức độ thị trường 90% tổng diện tích có thể cho thuê vs giá 550.000 đồng/m2/tháng

 Chi phí khấu hao và chi phí hoạt động khác giống như năm thứ 3

5.Năm thứ 5: Doanh thu và chi phí phát sinh giống như năm thứ 4

6.Từ năm thứ 6 trở đi cứ mỗi 5 năm doanh thu tăng 8%,chi phí hoạt động khác tăng 5% so với

giai đoạn trước đó

7.Thuế suất giá trị gia tăng 10%, thuế suất thuế thu nhập 25%, lãi cho nhà đầu tư bằng 20% chi

phí mua đất và chi phí phát triển, tỉ suất chiết khấu 10%, tỷ suất vốn hóa 15%

GIẢI

1 Ước tính hiện giá chênh lệch giữa doanh thu và chi phí của dự án chưa trừ lãi cho nhà đầu tư:

1.1 Tổng diện tích sàn xây dựng:

20.000m2 x 60% x 10 tầng = 120.000m2

1.2 Chi phí xây dựng trung tâm thương mại

120.000m2 x 4 triệu đồng/m2 = 480 tỷ đồng

1.3 Chi phí khấu hao hàng năm

480 tỷ đồng x 4% = 19,2 tỷ đồng

1.4 Doanh thu năm thứ 3

( 550.000đ/m2/tháng/1,1 ) x 12 tháng x 100.000m2 x 60% = 360 tỷ đồng

1.5 Doanh thu năm thứ 4