Các vướng mắc về tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam

Các vướng mắc về tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA NGÂN HÀNG NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ĐỀ TÀI: CÁC VƯỚNG MẮC VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM GVHD: PGS T.S Tr ầ m Th ị Xuân Hương Nhóm 6 – NH Đêm 1 – K22 1) Trần Thị Mỹ Chi 2) Nguyễn Thành Luân 3) Lê Thị Hà Thanh 4) Nguyễn Thị Thúy Nga TP. HCM - 2014 CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO VÀ QUY TRÌNH NHẬN TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM 1.1. Cơ sở pháp lý - Nghị định NĐ163/2006/ NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch đảm bảo. - Nghị định NĐ 11/2012/ NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về Sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định NĐ 163/2006/ NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch đảm bảo. - Nghị định NĐ 83/2010/ NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm 1.2. Các vấn đề chung về tài sản đảm bảo 1.2.1. Khái niệm Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dung để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. 1.2.2. Điều kiện của tài sản đảm bảo - Tài sản là sở hữu hợp pháp của người cầm cố/ thế chấp. - Tài sản được phép giao dịch - Tài sản không bị tranh chấp - Tài sản dễ dàng mua bán, chuyển nhượng - Phải mua bảo hiểm cho tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. 1.2.3. Các biện pháp đảm bảo bằng tài sản 1.2.3.1. Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay: Cầm cố tài sản là việc người đi vay chuyển giao tài sản cho ngân hàng cho vay nắm giữ để vay một số tiền nhất định và dùng tài sản đó để bảo đảm cho số nợ vay, khi đến hạn người đi vay không trả được nợ cho ngân hàng thì ngân hàng sẽ phát mãi tài sản cầm cố hoặc tiếp nhận tài sản cầm cố để thu nợ. Động sản cầm cố có thể là loại không cần đăng ký quyền sở hữu, có loại đăng ký quyền sở hữu. Đối với loại tài sản không đăng ký quyền sở hữu khi cầm cố tài sản phải được giao nộp cho bên cho vay. Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu, khi cầm cố có thể thoả thuận để bên cầm cố giữ tài sản hoặc giao tài sản cầm cố cho bên thứ ba giữ. Thế chấp là việc người đi vay đem tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay để vay một số tiền nhất định và dung tài sản đó để bảo đảm cho số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc không trả hết nợ cho ngân hàng thì ngân hàng được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP thì: một tài sản có thể thế chấp trên nhiều khoản vay tại một ngân hàng và một tài sản được thế chấp cho nhiều khoản vay tại nhiều ngân hàng khác nhau nhưng phải đăng ký qua giao dịch bảo đảm. - Đối tượng – TS thế chấp, cầm cố: + Bất động sản: nhà ở, nhà xưởng, quyền sử dụng đất. + Động sản: máy móc, thiết bị, vật tư, hàng hoá, phương tiện vận tải. + Chứng từ có giá: sổ tiết kiệm, trái phiếu, công trái. + Tài sản hình thành từ vốn vay trung dài hạn. 1.2.3.2. Bảo lãnh tài sản của bên thứ ba: Bảo lãnh là việc một cá nhân hay một đơn vị đứng ra bảo lãnh cho người vay vốn để người này đi vay một số tiền nhất định tại ngân hàng. Nếu đến hạn người đi vay không trả hoặc không trả hết nợ cho ngân hàng thì đơn vị hoặc cá nhân bảo lãnh sẽ đứng ra trả nợ thay. - Phương pháp bảo lãnh:  Bảo lãnh bằng tài sản.  Ký quỹ bảo lãnh.  Bảo lãnh bằng năng lực chi trả.  Bảo lãnh bằng uy tín. - Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh tài sản (gọi là bên bảo lãnh) để bảo lãnh cho khách hàng vay. Bên bảo lãnh phải có các điều kiện sau:  Có năng lực pháp luật dân sự đối với pháp nhân; có năng lực pháp luật dân sự và hành vi đối với cá nhân.  Có khả năng về vốn và tài sản. 1.2.3.3. Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay: Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị của tài sản được tạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản cho vay của ngân hàng. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với ngân hàng. Được áp dụng đối với các loại hình tín dụng sau:  Vay để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, phục vụ đời sống.  Vay để thực hiện lô hàng xuất, tài sản bảo đảm chính là lô hàng xuất.  Vay để thực hiện lô hàng nhập, tài sản bảo đảm chính là lô hàng nhập. - Điều kiện đối với khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay:  Đối với khách hàng vay: + Có tín nhiệm đối với tổ chức tín dụng. + Có khả năng tài chính và các nguồn thu nhập hợp pháp. + Có dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi, có khả năng hoàn trả nợ; hoặc có dự án phục vụ đời sống khả thi phù hợp với quy định của pháp luật. + Có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư tối thiểu bằng 50% tổng mức vốn đầu tư của dự án. + Có mức vốn tự có tham gia vào dự án cộng với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp, bảo lãnh tài sản của bên thứ ba tối thiểu bằng 50% tổng mức vốn đầu tư của dự án. + Có giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng một hoặc nhiều biện pháp cầm cố, thế chấp, bảo lãnh tài sản của bên thứ ba tối thiếu bằng 50% tổng mức vốn đầu tư của dự án.  Đối với tài sản hình thành từ vốn vay: + Thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay. + Phải xác định danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm của tài sản. + Tài sản được phép giao dịch, không có tranh chấp. + Phải mua bảo hiểm đối với tài sản mà pháp luật qui định trong suốt thời hạn vay vốn. Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro rất cao. Do đó, yêu cầu của công tác quản lý phải đánh giá chính xác hiệu quả mang lại của các dự án đầu tư. 1.2.4. Xử lý tài sản đảm bảo 1.2.4.1. Trường hợp xử lý tài sản bảo đảm - Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. - Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. - Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. - Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định. 1.2.4.2. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm - Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu gia theo quy định của pháp luật. - Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. - Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định tại Nghị định này. - Người xử lý tài sản bảo đảm (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thoả thuận khác. - Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm. 1.2.4.3. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận - Bán tài sản bảo đảm. - Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. - Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ. - Phương thức khác do các bên thoả thuận. 1.3. Quy trình tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam 1.3.1. Thẩm định TSĐB, bên bảo đảm, bên bảo lãnh: a. Thẩm định tài sản bảo đảm: - TSBĐ thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng đất scuar bê bảo đảm. - TSBĐ là tài sản được phép giao dịch. - TSBĐ không có tranh chấp. - Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua bảo hiểm tài sản trong suốt thời hạn thế chấp, cầm cố. - Tài sản có tính thanh khoản cao. b. Thẩm định bên bảo đảm: - Trường hợp bên cầm cố, thế chấp chính là khách hàng vay: + Thẩm định tính chính xác các thong tin trong hồ sơ đảm bảo tiềm vay nếu có sai lệch thì yêu cầu giải trình ngay. + Đối chiếu kết quả chấm điểm, phân loại, phân nhóm, hạng khách hàng vay. - Trường hợp bên cầm cố, thế chấp không là khách hàng vay: Hồ sơ đảm bảo tiền vay Thẩm định tài sản đảm bảo Định giá tài sản đảm bảo Công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo Quản lý tài sản đảm bảo Xử lý tài sản đảm bảo + Xem xét năng lực pháp luật và năng lực hành vi. + Có tài sản hợp pháp + Có tài sản đủ điều kiện và giá trị để thế chấp, cầm cố c. Thẩm định bên bảo lãnh: - Xem xét bảo đảm về năng lực pháp luạt - Tình hình tài chính lành mạnh, có uy tín, năng lực tài chính tại thời điểm bảo lãnh 1.3.2. Định giá TSBĐ và mức cho vay so với giá trị TSBĐ: TSBĐ phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Việc xác định giá trị TSBĐ phải được lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng bảo đảm hoặc được ghi trong hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng kiêm bảo đảm tiền vay. Phương thức định giá: - Tự định giá. - Thuê tư vấn định giá/ thẩm định giá. Mức cho vay một số trường hợp cụ thể (ví dụ): - Đối với giấy tờ có giá là hối phiếu: không quá 80% mệnh giá của hối phiếu. - Đối với vận đơn: không quá 70% mức định giá. - Đối với kim khí là vàng, bạc, đá quí: không quá 80% giá trị định giá. - Đối với kim khí quý không phải là vàng , bạc, đá quí: không quá 70% giá trị định giá. - Đối với cổ phiếu chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán: không quá 50% giá trị định giá và không vượt quá 150% mệnh giá cổ phiểu. - Đối với cổ phiếu đã niêm yết trên thị trường chứng khoán: tối đa 60% giá trị định giá và không vượt quá 150% mệnh giá cổ phiểu. - Đối với quyền đòi nợ phát sinh từ các hợp đồng dân sự, thương mại: không quá 70% giá trị định giá. - Đối với quyền sử dụng đất, nhà ở công trình xây dựng trên đất: không quá 70% giá trị định giá. 1.3.3. Đăng kí giao dịch bảo đảm: - Những trường hợp bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm: + Thế chấp quyền sử dụng đất. + Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng. + Thế chấp tàu bay, tàu biển. + Thế chấp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghãi vụ - Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm: + Sở/ Phòng Tài nguyên- Môi Trường (Văn phòng đăng ký QSD Đất) + Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản. + Cục Hàng Không Việt Nam + Cơ quan đăng ký tàu biển quốc gia. + Trung tâm giao dịch chứng khoán CHƯƠNG 2: CÁC VƯỚNG MẮC VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM 2.1 . Tài sản đảm bảo là bất động sản 2.1.1 Thẩm định Trong bối cảnh các ngân hàng đang cạnh tranh rất khóc liệt như hiện nay thì các ngân hàng không những cạnh tranh về giá mà điều quan trọng còn phải cạnh tranh về dịch vụ. Trong bối cảnh áp lực doanh số, dư nợ như hiện nay thì liệu các ngân hàng còn có thẩm định đúng quy trình, đảm bảo an toàn cho ngân hàng. Tình trạng sở hữu của tài sản đảm bảo: có thuộc sở hữu của chính chủ tài sản cần thế chấp hay không, giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản là thật hay giả? Đối với căn hộ thì có đang được xây dựng đúng với giấy phép hay không? Nếu dự án xây không đúng với hồ sơ xin phép thì có thể không được thi công tiếp trong khi ngân hàng đã giải ngân cho vay theo tiến độ dự án. Ví dụ: nếu ngân hàng đã cho vay để mua căn hộ theo tiến độ dự án nhưng cho chủ đầu tư xây dựng không đúng như hồ sơ đã xin phép đầu từ buộc phải ngừng thi công thì ngân hàng sẽ gặp vô vàng khó khan khi xử lý thu hồi nợ. Thông tin quy hoạch giải tỏa, tranh chấp: hiện nay các thủ tục này khi cần xác nhận tại các cơ quan Nhà nước như Phòng quản lý đô thị Quận, Huyện hay UBND phường xã thường mất rất nhiều thời gian. Thêm vào đó các quy hoạch vùng, khu vực gần tài sản đảm bảo rất phức tạp. Ví dụ, Ông A đang xem xét mua một căn nhà, căn nhà này đã có thông tin xác nhận quy hoạch là không nằm trung khu vực quy hoạch nên ông A không nghi ngờ về việc quy hoạch và [...]... 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định các phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận bao gồm: bán tài sản bảo đảm; bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ và các phương thức khác do các bên thoả thuận Trường hợp không xử... hợp với các qui định của pháp luật - Các phương thức xử lý TSBĐ: - Bán tài sản bảo đảm: + Giao cho bên bảo đảm tự bán: phải thoả thuận bằng văn bản + Ngân hàng trực tiếp bán hoặc phối hợp với bên bảo đảm cùng bán TSBĐ theo thoả thuận + Bán TSBĐ thông qua tổ chức bán đấu giá tài sản + Ngân hàng nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm Vướng mắc: Việc nhận tài sản bảo đảm tiền... hai lần của tài sản kê biên mà ngân hàng nhận lại cũng sẽ lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm, do đó tại thời điểm Ngân hàng nhận lại tài sản khách hàng đã hết nghĩa vụ với ngân hàng Nhưng thực tế xảy ra trường hợp là tại thời điểm bán tài sản, giá tài sản lại giảm thấp hơn phần nợ vay, như vậy lúc này khách hàng có trách nhiệm với phần nợ thiếu không? Nếu khách hàng không có nghĩa vụ gì thì Ngân hàng lấy nguồn... việc nhân viên Ngân hàng không am hiểu về tính chất hàng tồn kho nên việc định giá cũng có thể không chính xác với giá trị thực tế của hàng hóa tồn kho 2.2.3 Đăng ký giao dịch bảo đảm: Hàng tồn kho không bắt buộc đăng ký giao dịch đảm bảo Vướng mắc: Với những tài sản đảm bảo bằng hàng tồn kho như cà phê, lúa, gạo… không bắt buộc đăng ký giao dịch bảo đảm Nếu có đăng ký giao dịch bảo đảm thì biết rõ... nói trên, trường hợp khách hàng vay vốn tại các ngân hàng thương mại có tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, hết thời hạn tín dụng, khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ, các ngân hàng thương mại có quyền xử lý tài sản thế chấp theo một trong các phương thức sau đây: + Theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, trường hợp thỏa thuận về tài sản thế chấp là một điều khoản... hàng hóa 2.2.1 Thẩm định a Thẩm định tài sản bảo đảm là hàng tồn kho: Hàng tồn kho cũng là một tài sản lớn của doanh nghiệp, trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp cũng có thể sử dụng tài sản này để cầm cố thế chấp tại các ngân hàng để vay vốn Để hàng tồn kho là tài sản đem cầm cố, thế chấp được thì: - TSBĐ thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng hàng tồn kho của bên bảo. .. ngân hàng khác Nếu có thì giá trị tài sản cầm cố, thế chấp phải có giá trị lớn có thể đảm bảo được các khoản vay tại nhiều ngân hàng cùng một lúc Đây là vấn đề tương đối phức tạp, việc xác định tài sản này đã cầm cố hay thế chấp ở những ngân hàng nào tương đối khó Vì việc này chỉ được xác định thông qua lời khai của khách hàng nếu tài sản này không được đăng ký giao dịch đảm bảo - Cuối cùng là tài sản. .. của pháp luật hiện hành trong việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, cụ thể: - Về phương thức xử lý tài sản thế chấp: Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003, khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, các bên thỏa thuận các phương thức khác nhau như Ngân hàng nhận chính tài sản bảo đảm, các bên cùng bán, giao cho bên thế chấp... bởi các lý do như sau: Thứ nhất: Hầu hết các tài sản của công ty đã thế chấp các Ngân hàng thương mại để vay vốn lưu động và thế chấp tại ngân hàng, nên khi không có đủ tài sản để bổ sung, đơn vị chỉ có thể bổ sung bằng cách nhập kho hàng hóa thành phẩm tồn kho Tuy nhiên, việc bổ sung hàng hóa thành phẩm nhập kho phần lớn phụ thuộc vào các đơn đặt hàng hoặc các hợp đồng xuất khẩu, đồng thời lại phải... pháp luật quy định rõ những vấn đề này 2.3.5 Xử lý tài sản đảm bảo Pháp luật hiện hành quy định rõ các căn cứ để bên bảo đảm thực hiện quyền xử lý tài sản bảo đảm, các nguyên tắc, phương thức, trình tự thủ tục thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm Việc xử lý cổ phiếu cụ thể thực hiện theo quy định của pháp luật về cổ phiếu đó Thực tế, các bên thường dự liệu các trường hợp xử lý cổ phiếu khi giá trị của cổ . TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA NGÂN HÀNG NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ĐỀ TÀI: CÁC VƯỚNG MẮC VỀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM GVHD: PGS T.S Tr ầ m Th ị . khác do các bên thoả thuận. 1.3. Quy trình tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam 1.3.1. Thẩm định TSĐB, bên bảo đảm, bên bảo lãnh: a. Thẩm định tài sản bảo đảm: -. 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm 1.2. Các vấn đề chung về tài sản đảm bảo 1.2.1. Khái niệm Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dung để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ