Thuyết trình Các vướng mắc về tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam

Thuyết trình Các vướng mắc về tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại tại Việt Nam

CÁC VƯỚNG MẮC VỀ TÀI SẢN

ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN

HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT

NAM

GVHD: PGS.TS TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG

1 Trần Thị Mỹ Chi

2 Nguyễn Thành Luân

3 Nguyễn Thị Thúy Nga

4 Lê Thị Hà Thanh

Tài sản bảo đảm

Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo

đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm

(NĐ 163/2006 NĐ-CP ngày 29/12/2006)

•Tài sản là sở hữu hợp pháp của người cầm cố/ thế chấp.

•Tài sản được phép giao dịch

•Tài sản không bị tranh chấp

•Tài sản dễ dàng mua bán, chuyển nhượng

Các biện pháp đảm bảo bằng tài sản

Định giá tài sản đảm bảo

Công chứn

g và đăng

ký giao dịch đảm bảo

Quản

lý tài sản đảm bảo

Xử lý tài sản đảm bảo

Các vướng mắc về TSĐB tại các NHTM

Việt Nam

->Bất động sản ->Hàng hóa (Hàng tồn kho) ->Chứng từ có giá (Cổ phiếu)

1.1 Thẩm định

- Trước áp lực dư nợ, sự cạnh tranh từ các TCTD với nhau

khiến các TCTD dễ rơi vào tình trạng thẩm định sơ xài, tìm

mọi cách để cho vay

- Khó khăn trong việc thẩm định năng lực chủ đầu tư đối với

các tài sản là dự án hình thành trong tương lai

- Đối với tài sản đảm bảo của bên thứ ba, khó có thể xác

định bên thứ 3 có vay ké hay không.

1 TSĐB là bất động sản

1.1 Thẩm định

- Thời gian xin xác nhận thông tin quy hoạch hiện tại khá

lâu, ngoài ra quy hoạch tại các TP lớn rất phức tạp, thường

xuyên thay đổi.

Ví dụ: Ông A đang xem xét mua một căn nhà, căn nhà

này đã có thông tin xác nhận quy hoạch là không nằm

trung khu vực quy hoạch nên ông A không nghi ngờ về

việc quy hoạch và ông A đang chuẩn bị đặt cọc thì vô

tình có bạn là Trưởng phòng quản lý đô thị Quận báo là

căn nhà liền kề căn nhà ông định mua bị quy hoạch

làm đường dây tải điện cao thế

1.2 Định giá

- Trình độ năng lực của bộ phận thẩm định giá hạn chế, các

tổ chức thẩm định giá độc lập thường chạy theo doanh số,

định giá cao hơn giá thực tế theo yêu cầu của khách hàng

- Có sự chủ quan, cảm tính trong định giá

Ví dụ: đối với các bất động sản có diện tích lớn thường không

có tài sản so sánh được nên các tổ định giá theo phương pháp

so sánh thường xác định đơn giá đất thấp hơn so với các bất

động sản khác trong khu vực, trong khi khách hàng thì cho

rằng rất khó để tìm được một khu đất lớn để mua nên phải

mua với đơn giá cao hơn giá thị trường

1 TSĐB là bất động sản

1.2 Định giá

- Khó khăn trong định giá tài sản mang yếu tố tâm linh như

có ma.

- Đối với tài sản hình thành trong tương lai tài sản chưa

hình thành thì khi định giá để cho vay thì nhiều trường

hợp vẫn phải định giá bằng với giá trị khi đã hình thành

để đủ đảm bảo cho khoản vay

- Các vướng mắc khác liên quan đến hoạt động định giá của

các tổ chức định giá độc lập như tính pháp lý trong công bố

kết quả định giá, thời gian hiệu lực của kết quả định giá,

chế tài xử lý những vi phạm,….

1.3 Công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo

- Tài sản hình thành trong tương lai thì có chồng chéo với

nhau vì khi đầu tư dự án chủ đầu tư thường đã thế chấp chính

1 TSĐB là bất động sản

1.3 Công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo

Ví dụ: đất thuê trả tiền hàng năm, trường hợp này

quyền sử dụng đất không được thế chấp, ngân hàng chỉ

nhận thế chấp tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất

thì sẽ khó khăn trong việc xử lý tài sản trên đất

1.3 Công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo

Các thành phần tham gia ký kết hợp đồng đảm bảo: Một

người đồng thời ký hợp đồng bảo đảm với 2 tư cách hay

hợp đồng đảm bảo được ký kết giữa 3 bên (ngân hàng,

bên đảm bảo, bên vay) một số trường hợp bị xem là hợp đồng bảo lãnh, bị tuyên vô hiệu

1 TSĐB là bất động sản

1.4 Quản lý tài sản đảm bảo

Bất động sản hình thành trong tương lai (chủ yếu là căn

hộ) ngân hàng chỉ giữ hợp đồng góp vốn mua bán căn

hộ, còn giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải chờ

rất lâu và nếu chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất

cho ngân hàng để vay vốn đầu tư dự án đó thì phải giải

chấp rồi mới làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho các khách hàng mua nhà

1.5 Xử lý tài sản đảm bảo

- Không nhận được sự hợp tác từ chủ tài sản đảm bảo,

khách hàng vay ví dụ: Chủ sở hữu tài sản bỏ trốn hoặc

không chịu ký vào biên bản định giá tài sản hoặc không

chịu ký văn bản chuyển giao quyền sở hữu cho bên mua, bên nhận chính tài sản bảo đảm

1 TSĐB là bất động sản

1.5 Xử lý tài sản đảm bảo

- Không nhận được sự hợp tác từ chủ tài sản đảm bảo,

khách hàng vay ví dụ: Chủ sở hữu tài sản bỏ trốn hoặc

không chịu ký vào biên bản định giá tài sản hoặc không

chịu ký văn bản chuyển giao quyền sở hữu cho bên mua, bên nhận chính tài sản bảo đảm

- Quy trình tố tụng hiện hành cũng dẫn đến khó khăn cho các tổ chức tín dụng trong quá trình tiếp cận tài sản thế

chấp và giải quyết các tranh chấp liên quan đến tài sản

thế chấp

-Hàng tồn kho:

+ TSBĐ thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền

sử dụng hàng tồn kho của bên bảo đảm  Việc xác định đúng, chính xác chủ sở hữu sẽ giúp các ngân hàng tránh được những rủi ro khi cho vay khi doanh nghiệp không có khả năng trả nợ.

+ Tài sản này phải chưa được đưa đi cầm cố, thế

chấp ở những ngân hàng khác (trừ trường hợp giá trị quá lớn)  tương đối khó

+ Thuê tư vấn định giá: có một số mặt hàng nhân viên thẩm định không thể tự định giá mà cần những người am hiểu về sản phẩm mới có thể định giá chính xác

 Nhiều NH thẩm định vẫn nằm trong khối tín dụng  thiếu năng lực thẩm định

Đặc biệt: Nếu phát hành L/C cho khách hàng và

khách hàng đảm bảo chính bằng lô hàng hóa nếu trong thời gian hàng đang đi đường về VN, giá trị hàng hóa giảm mạnh và khách hàng không có

khả năng trả nợ thì khó khăn trong việc thu hồi

nợ

2 TSĐB là hàng hóa

2.3 Đăng ký giao dịch đảm bảo

Hàng tồn kho không bắt buộc đăng ký giao dịch đảm bảo

 Không phát hiện được hàng hóa này đã thế

chấp/ cầm cố ở ngân hàng nào với số lượng bao nhiêu

Ví dụ: Công ty TNHH Trường Ngân (tỉnh Bình

Dương) công ty này đã đưa 3.360 tấn để cầm cố

cho bảy ngân hàng (NH) v ay 600 tỉ đồng

Về giấy tờ hồ sơ: bao gồm hợp đồng mua bán, hóa đơn, biên

bản nghiệm thu … giữ bản chính nhằm tránh trường hợp hàng

tồn kho này mang đi thế chấp để vay ở những ngân hàng khác giá trị lớn?

Về kiểm tra tài sản thế chấp  hư hỏng (nông sản), đơn vị giữ

kho hàng không uy tín (sự bắt tay làm hao hụt), số lượng lớn (khó kiểm đếm hao hụt)

VD: Năm 2011, 5 NH tại TP Cần Thơ tranh chấp quanh kho hàng

của Công ty Chế biến thủy sản An Khang với số tiền là 305 tỉ

đồng Khi công ty này có dấu hiệu mất khả năng chi trả, các NH mới phát hiện HTK luân chuyển tổng cộng hơn 1.000 tấn mà công

ty này dùng để thế chấp là một kho hàng hoàn toàn rỗng

2 TSĐB là hàng hóa

Đặc biệt: Đối với tài sản hình thành trong tương lai

khó khăn khi ngân hàng ký hậu vận đơn cho khách hàng nhận hàng chuyển về kho Lúc khách hàng sử dụng phương tiện vận tại của mình để chuyển về kho thì rất kho quản lý trong lúc vận chuyển

Khi bán, phát mãi tài sản cầm cố, thế chấp thủ

tục rất phức tạp và số tiền bán được thường

không thu hồi đủ vốn gốc và lãi vay.

 Số tiền bù đắp?

3 Cổ phiếu

3.1 Thẩm định

Đối với các cổ phiếu đặc biệt là các cổ

phiếu của các công ty chưa được giao dịch

trên trên thị trường chứng khoán rất khó

xác định đâu là cổ phiếu thật đâu là giả

3.2 Định giá

- Mỗi TCTD tự thực hiện định giá GTCG theo

cách của riêng mình

- Đối với các cổ phiếu được giao dịch trên

sàn giao dịch chứng khoán thì thông thường

được định giá bằng giá trung bình của các

phiên giao dịch liền trước

- Đối với các cổ phiếu của các doanh nghiệp

chưa niêm yết thì thì việc xác định mức giá

rất khó khăn

Việc đăng ký giao dịch đảm bảo được

thực hiện nhưng giống như hàng hóa thì rất khó xác định đâu là cổ phiếu đã được đăng ký giao dịch đảm bảo

3.4 Quản lý TSĐB

Trên thực tế, khi nhận cầm cố cổ phiếu,

TCTD thường yêu cầu bên cầm cố thực

hiện các trình tự, thủ tục và ký kết các giấy

tờ pháp lý về chuyển giao và quản lý cổ

phiếu hết sức chặt chẽ Tùy thuộc vào loại

cổ phiếu nhận cầm cố, TCTD thực hiện tiếp

nhận và quản lý cổ phiếu theo phương thức

khác nhau

3 Cổ phiếu – Ví dụ

Với mục đích nhằm tăng sở hữu tại các công ty sản xuất thép thuộc Tập đoàn, một Công ty con của Tập đoàn Hòa Phát đã ký Hợp đồng nhận chuyển nhượng cổ phần của Công ty CP Đầu tư ACB Hà Nội nắm giữ tại Công ty CP Thép Hòa Phát Giao dịch nhận chuyển nhượng 20 triệu

cổ phần đã hoàn thành và thanh toán đầy đủ,

tổng số tiền là 264 tỷ đồng Nhưng thực tế 20

triệu cổ phiếu trên đang thế chấp tại NH thương mại cổ phần Á Châu (ACB).

3.5 Xử lý TSĐB

Các bên thường dự liệu các trường hợp xử lý

cổ phiếu khi giá trị của cổ phiếu xuống thấp

hơn mức giá trị nhất định do TCTD đã quy

định và xử lý cổ phiếu theo yêu cầu của chính bên bảo đảm để thanh toán nợ vay cho bên

vay

Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là cổ

phiếu được các TCTD áp dụng khác nhau phù hợp với từng loại cổ phiếu