RỦI RO TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAMCHI NHÁNH HOÀNG MAI.THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÍN DỤNG- BẢO ĐẢM TÍN DỤNG VÀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM CHO VAY TRONG HỆ THỐNG NGÂN HÀNG VIỆT NAM 5 2.1.. Đối với các khách hàng không thực hiện ng

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

Đề tài:

RỦI RO TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAMCHI NHÁNH HOÀNG MAI.THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP.

HÀ NỘI, NĂM 2013

RỦI RO TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH HOÀNG MAI.

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP.

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÍN DỤNG- BẢO ĐẢM TÍN DỤNG

VÀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM CHO VAY TRONG HỆ THỐNG NGÂN HÀNG VIỆT NAM 5

2.1 Nguyên tắc bảo đảm tài sản: 8

2.2 Các loại tài sản bảo đảm cho vay: 9

2.3 Các loại TSBĐ mà NHCTD chỉ được nhận sau khi được chấp thuận bằng văn bản của Tổng giám đốc, trừ trường hợp NHCTD áp dụng biện pháp bảo đảm bổ sung: 11

2.4 Các loại tài sản mà NHCTD không được nhận làm bảo đảm: 11

2.6 Vai trò của tài sản bảo đảm cho vay: 13

2.6.1 Giảm bớt tổn thất cho NHCTD khi khách hàng vì một lí do nào đó không thanh toán được nợ cho NHCTD 13

2.6.2 Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ 13

2.6.3 Là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo 13

3 Công tác thẩm định giá TSBĐ trong hệ thống Ngân hàng Việt Nam:

14

3.1 Khái niệm thẩm định giá tài sản: 14

3.2 Hướng dẫn và nội dung thẩm định TSBĐ 14

3.2.1 Hướng dẫn thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho việc thẩm định

14

3.2.2 Nội dung thẩm định TSBĐ: 15

3.3. Các phương pháp thẩm định giá TSBĐ 19

3.3.1 Định giá TSBĐ theo phương pháp so sánh: 19

3.3.2 Định giá TSBĐ theo phương pháp chi phí: 23

3.3.3 Định giá TSBĐ theo phương pháp thu nhập: 26

3.4 Rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá TSBĐ tại hệ thống Ngân hàng Việt Nam: 29

3.4.1 Khái niệm rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá TSBĐ: 29

3.4.2 Tồn tại rủi ro trong nghiệp vụ thẩm định giá TSBĐ tại Việt Nam: 29

CHƯƠNG 2 30

CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM- RỦI RO TRONG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH HOÀNG MAI 30

1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam- Vietinbank và Chi nhánh Hoàng Mai. 30

1.1.1 Sự ra đời và một vài nét về Ngân hàng Vietinbank: 30

1.1.2 Những bước phát triển năm 2012: 33

1.2 Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam- Chi nhánh Hoàng Mai:

34

1.2.1 Tổng quan: 34

1.2.2 Tình hình hoạt động kinh doanh: 34

2 Hoạt động thẩm định TSBĐ tại Chi nhánh Hoàng Mai: 35

2.1 Thực trạng hoạt động thẩm định TSBĐ tại Chi nhánh Hoàng Mai:

36

2.1.1 Các văn bản hướng dẫn: 36

2.1.2 Đào tạo nghiệp vụ: 37

2.1.3 Hoạt động thẩm định TSBĐ tại Chi nhánh trong hai năm 2011-2012:

38

2.2 Rủi ro trong thẩm định giá TSBĐ tại Chi nhánh Hoàng Mai: 42

2.2.1 Rủi ro đến từ những nguyên nhân bất khả kháng: 42

2.2.2 Rủi ro từ phía khách hàng: 42

2.2.3 Rủi ro từ Ngân hàng và CBTD 44

2.2.4 Rủi ro do đối tượng thứ ba: 45

2.2.5 Rủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng 46

1.1 Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ:49

1.2 Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ 49

1.3 Hoàn thiện nội dung và phương pháp đánh giá rủi ro: 50

2 Đối với các cơ quan lập pháp: 51

2.1 Giải quyết vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai: 51

2.2 Giải quyết vấn đề về sự chồng chéo giữa các văn bản pháp quy: 52

2.3 Hoàn thiện môi trường pháp lý về thẩm định giá: 52

3 Đối với Ngân hàng Nhà nước: 53

3.1 Chủ động trong xây dựng quy định chung về thẩm định giá TSBĐ và quản lý rủi ro tín dụng: 53

3.2 Nâng cao hiệu quả của hệ thống CIC: 53

3.3 Tăng cường hiệu quả, hiệu lực công tác thanh tra, giám sát ngân hàng:

53

KẾT LUẬN 55

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 56

Ý KIẾN CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP 57

I.

LỜI NÓI ĐẦU

Trong những năm gần đây, vấn đề nợ xấu trong hệ thống Ngân hàng đã vàđang là bài toán khó, không chỉ với riêng ngành Tài chính- Ngân hàng mà còn với

cả nền kinh tế Việt Nam Từ năm 2008 đến nay, nợ xấu của các Tổ chức tín dụng tạiViệt Nam không ngừng tăng nhanh Tính đến tháng 4/2013 tỷ lệ nợ xấu tuy có giảm

so với những tháng cuối năm 2012, nhưng vẫn ở mức cao là 6% trên tổng dư nợtoàn hệ thống, tương đương với 184.941 tỷ đồng Thực trạng nợ xấu đáng báo độngnhư hiện nay đã dẫn đến nhiều vấn đề đáng quan tâm, trong đó có việc xác định cóbao nhiêu phần trăm nợ xấu có tài sản bảo đảm cho khoản vay và giá trị của tài sảnbảo đảm bằng bao nhiêu phần trăm các khoản nợ là một câu hỏi lớn Thực tế chothấy, trong khoảng thời gian khá dài trước đây, các Tổ chức tín dụng chưa chú trọngđến hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm một cách đúng mức Nhưng từ nhữngbài học về nợ xấu, vai trò của tài sản bảo đảm đã ngày càng được quan tâm nhiềuhơn Đối với các khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo cam kết thì tàisản bảo đảm là công cụ nhằm nâng cao thiện chí trả nợ, đối với khách hàng không

có khả năng thực hiện nghĩa vụ thì tài sản bảo đảm là nguồn trả nợ thứ hai giúp Tổchức tín dụng giảm thiểu rủi ro mất vốn Xuất phát từ thực tiễn đã nêu, bài báo cáonày em xin trình bày về Công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm, cũng như nhữngrủi ro trong công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng Thương mại cổphần Công thương Việt nam- Chi nhánh Hoàng Mai- Hà Nội; từ đó đưa ra các giảipháp để giảm thiểu rủi ro thẩm định tài sản bảo đảm tại Chi nhánh nói riêng vàtrong hệ thống Ngân hàng Việt Nam nói chung

Em xin gửi lời cảm ơn tới các thầy cô bộ môn Thẩm định giá tại trường Họcviện Ngân hàng đã cung cấp cho em kiến thức lý luận cơ bản nhất về bộ môn Thẩmđịnh giá, làm tiền đề, cơ sở để em có thể tiếp cận với chủ đề này Em cũng gửi lờicảm ơn tới Ban lãnh đạo và toàn thể cán bộ, nhân viên thuộc Phòng Giao dịch ĐịnhCông- Chi nhánh Hoàng Mai- Hà Nội, đã tạo điều kiện tốt nhất, hướng dẫn tận tình,cung cấp những số liệu hết sức quan trọng, giúp em bổ sung được kiến thức thực tế

về hoạt động tín dụng, nhất là hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm trong Ngânhàng

Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn!

Doanh nghiệpGiấy chứng nhậnGiao dịch bảo đảmMáy móc thiết bịNgân hàng Công thươngNgân hàng cấp tín dụngNgân hàng Nhà nướcNgân hàng thương mạiPhương tiện vận tảiQuyền sử dụngQuyền sở hữu

Tổ chức kinh tế

Tổ chức tín dụngThương mại cổ phầnTrách nhiệm hữu hạnTài sản bảo đảm

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÍN DỤNG- BẢO ĐẢM TÍN DỤNG VÀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM CHO VAY

TRONG HỆ THỐNG NGÂN HÀNG VIỆT NAM

1 Tín dụng trong Ngân hàng:

I.1. Khái niệm về tín dụng:

Tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ người sở hữusang người sử dụng và sau một thời gian nhất định được quay trở lại người sởhữu một lượng giá trị lớn hơn ban đầu

Tín dụng trong Ngân hàng là mối quan hệ giữa một bên là Ngân hàng (bêncho vay) với một bên là các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong xãhội (bên đi vay), trong đó, Ngân hàng chuyển giao một lượng tiền cho bên đi vay

sử dụng trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận, bên đi vay có trách nhiệmhoàn trả gốc và lãi cho Ngân hàng khi đến hạn thanh toán

I.2. Khái niệm quy trình tín dụng và ý nghĩa của việc thiết lập quy trình tín dụng:

I.2.1 Khái niệm:

Quy trình tín dụng là bảng tổng hợp mô tả công việc của Ngân hàng từ khitiếp nhận hồ sơ vay vốn của một khách hàng cho đến khi quyết định cho vay, giảingân, thu nợ và thanh lý hợp đồng tín dụng

I.2.2 Ý nghĩa của việc thiết lập quy trình tín dụng:

Việc thiết lập và không ngừng hoàn thiện quy trình tín dụng có ý nghĩa rấtquan trọng đối với hoạt động tín dụng của Ngân hàng Về mặt hiệu quả, quy trìnhtín dụng hợp lý góp phần nâng cao chất lượng và giảm thiếu rủi ro tín dụng Vềmặt quản trị, quy trình tín dụng có tác dụng sau đây:

- Quy trình tín dụng làm cơ sở cho việc phân định trách nhiệm và quyềnhạn của từng bộ phận liên quan trong hoạt động tín dụng

- Quy trình tín dụng làm cơ sở cho việc thiết lập các hồ sơ và thủ tục vay vốn

- Thông tin về năng lực pháp lý và năng lực hành vi của khách hàng

- Thông tin về khả năng sử dụng và hoàn trả vốn của khách hàng

- Thông tin về đảm bảo tín dụng

I.3.2 Phân tích tín dụng:

a Khái niệm:

Phân tích tín dụng là phân tích khả năng hiện tại và tiềm tàng của khách hàng

về sử dụng vốn tín dụng, khả năng hoàn trả và khả năng thu hồi vốn vay cả gốc vàlãi

b Mục tiêu:

Mục tiêu của phân tích tín dụng là tìm kiểm những tình huống có thể dẫn đếnrủi ro cho ngân hàng, tiên lượng khả năng kiểm soát những loại rủi ro đó và dự kiếncác biện pháp phòng ngừa và hạn chế những thiệt hại có thể xảy ra Mặt khác phântích tín dụng còn quan tâm đến việc kiểm tra tính chân thực của hồ sơ vay vốn màkhách hàng cung cấp, từ đó nhận định về thái độ của khách hàng làm cơ sở quyếtđịnh cho vay

c Quyết định và hợp đồng tín dụng:

Quyết định tín dụng là quyết định cho vay hoặc từ chối đối với một hồ sơvay vốn của khách hàng

I.3.3 Giải ngân:

Giải ngân là phát tiền vay cho khách hàng trên mức cơ sở tín dụng đã camkết trong hợp đồng Giải ngân góp phần phát hiện và chấn chỉnh kịp thời nếu có saisót ở khâu trước ngoài ra, cách thức giải ngân còn góp phần kiểm tra và kiểm soátxem vốn tín dụng có được sử dụng đúng mục đích cam kết hay không

I.3.4 Giám sát tín dụng:

Giám sát tín dụng là khâu khá quan trọng nhằm mục đích đảm bảo cho tiềnvay được sử dụng đúng mục đích đã được cam kết, kiểm soát rủi ro tín dụng, pháthiện và chấn chỉnh kịp thời những sai phạm có thể ảnh hưởng đển khả năng thu hồi

Nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng không có khả năng trả nợ thì NHCTDcóthể xem xét cho gia hạn hoặc chuyển sang nợ quá hạn để sau này có biện pháp xử lýthích hợp nhằm đảm bảo thu hồi nợ

b Tái xét hợp đồng tín dụng:

Thực chất là tiến hành phân tích tín dụng trong điều khoản tín dụng đã đượccấp nhằm mục tiêu đánh giá chất lượng tín dụng, phát hiện rủi ro để có hướng xử lýkịp thời

c Thanh lý hợp đồng tín dụng:

Nếu hết thời hạn của hợp đồng tín dụng và khách hàng đã hoàn tất nghĩa vụtrả nợ cả gốc và lãi thì NHCTDvà khách hàng làm thủ tục thanh lý hợp đồng tíndụng, giải chấp tài sản nếu có và lưu hồ sơ vay vốn của khách hàng vào kho lưu trữ

I.4. Bảo đảm tín dụng:

I.4.1 Khái niệm:

Đảm bảo tín dụng là việc thiết lập các cơ sở kinh tế và pháp lý, tạo điều kiệncho NHCTD thỏa mãn nhu cầu thu hồi tín dụng đã cấp trong trường hợp người vaykhông thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo quy định

I.4.2 Các hình thức bảo đảm tín dụng:

a Cấp tín dụng có tài sản bảo đảm:

Các biện pháp bảo đảm bao gồm:

- Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng, bên thứ ba

- Bảo lãnh của bên thứ ba

- Ký quỹ của khách hàng

b Cấp tín dụng không có bảo đảm

NHCTDchủ động chọn khách hàng đáp ứng đủ các điều kiện cấp tín dụngkhông có bảo đảm theo quy định Các NHCTDcó quyền áp dụng các biện pháp bảođảm hoặc thu hồi nợ trước hạn trong trường hợp khách hàng được NHCTDlựa chọncấp tín dụng không có bảo đảm, nhưng trong quá trình thực hiện, khách hàng viphạm cam kết trong Hợp đồng cấp tín dụng

2 Cấp tín dụng có TSBĐ:

2.1 Nguyên tắc bảo đảm tài sản:

- NHCTD chỉ nhận tài sản bảo đảm nếu quản lý, giám sát và xử lý được tài sảnbảo đảm:

- Trường hợp định giá TSBĐ theo giá thị trường NHCTD phải có các căn cứ

cụ thể và xác đáng về giá trị thực của tài sản trên thị trường

- Nguyên tắc nhận TSBĐ là QSD đất, tài sản gắn liền với đất:

 Đối với đất được phép thế chấp theo quy định của pháp luật, NHCTD phảinhận bảo đảm bằng QSD đất và tài sản gắn liền với đất

 Đối với tài sản gắn liền với đất đầy đủ điều kiện làm bảo đảm nhưng QSDđất không được thế chấp theo quy định của pháp luật: NHCTD chỉ được nhận bảo

đảm bằng tài sản gắn liền với đất nếu tài sản thuộc quyền sở hữu và đất thuộc quyền

sử dụng hợp pháp của cùng một bên bảo đảm

- Sau khi xử lý tài sản:

Nếu số tiền thu được không đủ thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì khách hàng cótrách nhiệm tiếp tục thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết

2.2 Các loại tài sản bảo đảm cho vay:

- Ngoại tệ bằng tiền mặt

- Tài sản có tính thanh khoản cao bao gồm số dư tài khoản tiền gửi, sổ/thẻ tiếtkiệm và giấy tờ có giá (trừ cổ phiếu) do cơ quan quản lý ngân sách Nhà nước và Tổchức tín dụng phát hành

- Nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất (kể cả các tài sảngắn liền với nhà ở

- QSD đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp bao gồm:

a Đối với bên bảo đảm là TCKT Việt Nam:

 QSD đất thuê được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc nhậnchuyển nhượng QSD đất mà tiền sử dụng đất đã nộp/ chuyển tiền chuyển nhượngđất đã trả không có nguồn gốc từ NSNN;

 QSD đất thuê của Nhà nước trước ngày 01/07/2004 và đã được bên bảo đảmtrả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm màthời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm;

 QSD đất thuê lại của TCKT được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựngkết cấu hạ tầng trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao, Khu kinh tế và đã đượcbên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê lại

b Đối với bên bảo đảm là DN liên doanh: QSD đất mà bên góp vốn bằng giá trịQSD đất là:

 TCKT trong nước có QSD đất (không phải là đất thuê) nêu tại khoản a

 DN Nhà nước được Nhà nước cho thuê đất ngày 01/07/2004, được sử dụnggiá trị tiền thuê đất như NSNN cấp cho DN mà không phải ghi nhận nợ và khôngphải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai

c Đối với bên bảo đảm là cá nhân, hộ gia đình:

 QSD đất không phải là đất thuê

 QSD đất thuê của Nhà nước trước ngày 01/07/2004 và đã được bên bảo đảmtrả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm màthời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm

d Đối với bên bảo đảm là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tạiViệt Nam

 QSD đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyểnnhượng QSD đất trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao, Khu kinh tế

 QSD đất được Nhà nước cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam

và đã được bên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê

 QSD đất thuê lại của TCKT được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựngkết cấu hạ tầng trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao, Khu kinh tế và đã đượcbên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê lại

e Đối với bên bảo đảm là tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam:

 QSD đất được Nhà nước cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam

và đã được bên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê;

 QSD đất thuê lại của TCKT được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựngkết cấu hạ tầng trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao, Khu kinh tế và đã đượcbên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê lại.

- Tàu biển theo quy định của Bộ luật hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quyđịnh của Luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp

- Máy móc, thiết bị (trừ máy móc thiết bị công trình), phương tiện vận tải, kimkhí quý, đá quý, hàng hóa

- Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tàisản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần tài sản có vật phụ, thì vật phụcũng chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận

- Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ TSBĐ cũng thuộc TSBĐ nếu cácbên có thoải thuận hoặc pháp luật quy định

- Quyền được nhận bảo hiểm cũng thuộc tài sản cầm cố, thế chấp trong trườnghợp tài sản cầm cố, thế chấp được bảo hiểm

2.3 Các loại TSBĐ mà NHCTD chỉ được nhận sau khi được chấp thuận bằng văn bản của Tổng giám đốc, trừ trường hợp NHCTD áp dụng biện pháp bảo đảm bổ sung:

- Cổ phiếu

- Máy móc, thiết bị công trình

- Quyền tài sản phát sinh từ quyền đòi nợ, quyền tác giả, quyền sở hữu côngnghiệp, quyền được nhận tiền bảo hiểm (trừ trường hợp quy định tại mục 2.10),quyền được hưởng lợi từ L/C xuất khẩu, các quyền khác phát sinh từ hợp đồng

- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả DN có vốn đầu tưnước ngoài

- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật

- Các tài sản hình thành ở nước ngoài, được đăng ký quyền sở hữu ở nướcngoài

- Tài sản có tính thanh khoản cao không thuộc loại quy định tại mục 2.2

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

2.4 Các loại tài sản mà NHCTD không được nhận làm bảo đảm:

- QSD đất hình thành trong tương lai.

- QSD đất mà trên giấy chứng nhận QSD đất ghi nhận bên bảo đảm chưa hoànthành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước

- QSD đất thuê trả tiền hàng năm

- QSD đất của TCKT được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặcthu tiền sử dụng đất nhưng cho miễn tiền sử dụng đất hoặc thu tiền sử dụng đất đãtrả có nguồn gốc từ NSNN

- Tài sản được hình thành trong một phần/ toàn bộ từ kinh phí cho NSNN cấphoặc/và tài sản của NSNN

- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàngtiêu dùng, kim khí quý, đá quý mua trả chậm, trả dần có thời hạn trả chậm, trả dần

từ 01 năm trở lên của bên bảo đảm mà hợp đồng mua bán trả chậm, trả dần giữa bênbảo đảm và bên bán tài sản đã được bên bán tài sản đăng ký tại cơ quan đăng kýGDBĐ

- Tài sản không có chanh chấp về quyền sở hữu tại thời điểm ký kết HĐBĐ

- Tài sản mà pháp luật không cấm giao dịch

- Tài sản ít hao mòn vô hình do tiến bộ khoa học kỹ thuật, ít thay đổi côngnghệ và dễ bán/ chuyển nhượng, bảo đảm khả năng thu nợ khi xử lý tài sản

- Tài sản phải được bên bảo đảm mua bảo hiểm vật chất/ tài sản trong suốtthời hạn bảo đảm với số tiền bảo hiểm không thấp hơn mức dư nợ bảo đảm bằng tàisản đó tại NHCTD trong các trường hợp sau:

a Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm’

b Tài sản là phương tiện vận tải;

c Tài sản mà NHCTD thấy cần thiết phải mua bảo hiểm

- Đối với tài sản của công ty Nhà nước mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

đã có quyết định khoán kinh doanh hoặc cho thuê thì việc cầm cố, chế chấp phảithuộc quyền quản lý trực tiếp của Tổng công ty Nhà nước theo quy định hiện hành,NHCTD không được nhận cầm cố, thế chấp tài sản mà Tổng công ty Nhà nước đãgiao cho các đơn vị thành viên là công ty hạch toán độc lập, đơn vị sự nghiệp, công

ty trách nhiệm hữu hạn Nhà nước Quy định này cũng áp dụng đối với tài sản DNhoạt động theo mô hình công ty mẹ- công ty con

2.6 Vai trò của tài sản bảo đảm cho vay:

2.6.1 Giảm bớt tổn thất cho NHCTD khi khách hàng vì một lí do nào đó không

thanh toán được nợ cho NHCTD.

Trong các hoạt động của ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động đemlại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng Tuy nhiên nó cũng là hoạt động đemlại nhiều rủi ro nhất cho ngân hàng Rủi ro xảy ra khi đến hạn trả mà doanhnghiệp lại không có khả năng thực hiện nghĩa vụ TSBĐ là tấm chắn cho các ngânhàng, giúp ngân hàng giảm bớt rủi ro khi vì một lý do nào đó khách hàng khôngthanh toán được khoản vay Vì vậy việc định giá TSBĐ chính xác trước khi cho vaylàm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng

2.6.2 Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ

Với hình thức cấp tín dụng có TSBĐ, khi khách hàng thế chấp TSBĐ tức lànguồn lực của mình bị ngân hàng kiểm soát, đó là một trong những nhân tố giúpcho doanh nghiệp sử dụng vốn một cách hiệu quả hơn Nếu không trả được nợ sẽmất tài sản và tốn kém nhiều chi phí hơn

2.6.3 Là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo.

Khi nền kinh tế phát triển, chính sách của nhà nước là khuyến khích và huyđộng tất cả mọi nguồn lực trong xã hội vì vậy mà chính sách cấp tín dụng cũngđược nới lỏng và thoải mái hơn đối với khách hàng, quy trình và thủ tục dễ dàng

hơn Vì vậy mà có nhiều đối tượng có ý định gian lận trong việc vay vốn Tín dụng

có TSBĐ là một trong những rào cản lớn đối với những đối tượng này

3. Công tác thẩm định giá TSBĐ trong hệ thống Ngân hàng Việt Nam: 3.1 Khái niệm thẩm định giá tài sản:

Pháp luật Việt Nam hiện nay có cả quy định về thẩm định giá và định giá,trong đó quy định thuật ngữ định giá được sử dụng cho hai trường hợp đó là địnhgiá Bất động sản và định giá công nghệ:

- Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản

cụ thể tại một thời điểm xác định (Luật kinh doanh bất động sản- 2006)

- Định giá công nghệ là hoạt động xác định giá của công nghệ (Luật chuyểngiao công nghệ 2006)

- Còn các hoạt động xác định giá trị tài sản nói chung đều gọi là thẩm định giá

Như vậy, có thể đưa ra những định nghĩa chung nhất về định giá và thẩmđịnh giá tài sản ở Việt Nam như sau:

- Định giá tài sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

- Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế (Pháp lệnh giá 2002).

3.2 Hướng dẫn và nội dung thẩm định TSBĐ

3.2.1 Hướng dẫn thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho việc thẩm định

Tùy từng loại tài sản, đặc thù của từng địa phương nơi có tài sản, cán bộthẩm định lựa chọn các thông tin và phương pháp xử lý thông tin phù hợp phục vụcho công tác thẩm định

a Phương thức thu thập thông tin

- Thu thập các thông tin qua hồ sơ:

+ Các hồ sơ do khách hàng, bên bảo đảm cung cấp: các thông tin trên Giấy chứngnhận quyền sử dụng/ sở hữu tài sản, thông tin trên sổ sách kê toán của doanh nghiệp(Thẻ kho, sổ chi tiết tài khoản,…)

+ Các hồ sơ thu thập được từ các cơ quan chức năng

+ Các hồ sơ thông tin thu thập được từ các phương tiện thông tin đại chúng (báo,đài, internet,…)

- Thu thập các thông tin thông qua phỏng vấn khách hàng, bên bảo đảm vàngười có liên quan (cơ quan cấp GCN, cơ quan đăng ký GDBĐ,…)

- Thu thập thông tin qua khảo sát thực tế:

+ CBTĐ trực tiếp tới nơi có tài sản, mô tả khu vực có tài sản, đối chiếu thông tintrên hồ sơ TSBĐ với hiện trạng TSBĐ

+ Khảo sát các thông tin qua hàng xóm, dân cư địa phương có tài sản, địa bàn lâncận với TSBĐ

3.2.2 Nội dung thẩm định TSBĐ:

a Kiểm tra loại TSBĐ và thẩm quyền nhận TSBĐ:

 Xác định loại tài sản dự kiến nhận bảo đảm, đối chiếu với quy định hiện hành của Ngân hàng

Xác định thẩm quyền nhận TSBĐ:

- Tài sản thuộc thẩm quyền của chi nhánh: Chi nhánh thực hiện thẩm định cácnội dung theo quy định

- Tài sản thuộc thẩm quyền của Trụ sở chính: trên cơ sở đánh giá khách hàng

và thẩm định về TSBĐ, Chi nhánh trình Trụ sở chính để xem xét quyết định

- Tài sản mà Ngân hàng không được phép nhận bảo đảm theo quy định củapháp luật

 Riêng đối với quyền sử dụng đất:

Ngân hàng xác định loại QSD đất được phép nhận bảo đảm trên cơ sở thôngtin trên Giấy chứng nhận QSD đất, tài sản gắn liền với đất về chủ sử dụng đất,nguồn gốc sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thông tin liên quan đến quy hoạch,

thông tin về nợ và xóa nợ nghĩa vụ tài chính, cán bộ đối chiếu với các loại đất đượcnhận thế chấp theo quy định của pháp luật và Ngân hàng.

 Đối với tài sản khác:

Xác định nguồn gốc của tài sản để loại trừ, không nhận tài sản là máy mócthiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng tiêu dùng, kimkhí quý, đá quý mua trả chậm trả dần có thời hạn từ 01 năm trở lên của các TCKT,

cá nhân có đăng ký kinh doanh mà hợp đồng mua trả chậm, trả dần đã được bên bánhàng đăng ký tại cơ quan đăng ký GDBĐ

b Thẩm định các thông tin về TSBĐ:

 Tài sản thuộc quyền sở hữu của bên đảm bảo:

 Kiểm tra các thông tin về quyền sở hữu tài sản thông qua bề mặt hồ sơ:

 Đánh giá tính đấy đủ của các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của bên bảođảm

 Kiểm tra các dấu hiệu sửa chữa, giả mạo, mâu thuẫn, tính pháp lý của cácloại giấy tờ ủy quyền, tính pháp lý trong các trường hợp đồng sở hữu tài sản, tìmhiều cơ quan ban hành các giấy tờ này có đúng thẩm quyền không

 Khảo sát thực tế TSBĐ theo nội dung quy định và thu thập thêm thông tin từnhững nguồn khác (phỏng vấn bên bảo đảm, hàng xóm láng giềng, chính quyền địaphương, cơ quan đăng ký GDBĐ) nhằm đối chiếu và khẳng định lại các thông tintrên hồ sơ tài sản, các thông tin thu thập được từ khách hàng với thực tế, qua đó kịpthời phát hiện dấu hiệu lừa đảo/ những vấn đề mới cần thẩm định tiếp

 Đối với Sổ thẻ tiết kiệm, Giấy tờ có giá: thực hiện xác định quyền sở hữu củabên bảo đảm thông qua xác thực, phong tỏa tại cơ quan quản lý, cơ quan phát hành

để có văn bản xác nhận số dư và đồng ý phong tỏa của cơ quan phát hành/ cơ quanquản lý tài khoản, văn bản xác thực việc phát hành của cơ quan phát hành nếu làgiấy tờ có giá vô danh

 Đối với Quyền tài sản: thẩm định tính hợp pháp, hợp lệ của các tài liệuchứng minh giao dịch giữa bên bảo đảm với bên phát sinh nghĩa vụ với bên bảođảm (bên thứ ba) phù hợp với quy định của pháp luật về giao kết hợp đồng, thẩmquyền ký kết hợp đồng/ các văn bản liên quan giữa bên bảo đảm và bên thứ ba

 Đối với Quyền tài sản phát sinh từ phần vốn góp: Kiểm tra giấy chứng nhậnvốn góp, Biên bản thỏa thuận góp vốn và các tài liệu chứng minh vốn góp đã thựcgóp và doanh nghiệp.

 Tài sản được phép giao dịch:

 Đối chiếu loại tài sản với quy định của pháp luật về loại tài sản được phéphoặc không cấm giao dịch mua, bán, cho, tặng, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố vàcác giao dịch khác

 Kiểm tra thông tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, Trung tâm thôngtin tín dụng CIC để biết tài sản đã được thế chấp tại TCTD khác, đề xuất quyết địnhviệc nhận TSBĐ

 Tài sản không có tranh chấp:

Việc khẳng định TSBĐ hiện có tranh chấp hay không là khá phức tạp vì vậy ngoàiviệc tự xem xét thẩm định, cần yêu cầu bên bảo đảm cam kết trong HĐBĐ tài sảnhiện không có tranh chấp, không bị gán nợ cho các khoản nợ của khách hàng vàchịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình Kiểm tra những thông tinnào qua các cơ quan có thẩm quyền như Sở Tài nguyên Môi trường, Ủy ban nhândân cấp có thẩm quyền hoặc thông qua tìn hiểu từ hàng xóm, dân chúng địaphương,

 Tính thanh khoản của tài sản

Xác định tài sản dễ bán, dễ chuyển nhượng thông qua việc tìm hiểu các nội dungsau:

 Tình hình thị trường liên quan bao gồm thông tin về cung- cầu của loại tàisản định giá, lực lượng tham gia thị trường, những người mua và người bán tiềmnăng Qua đó, đánh giá xu thế biến động giá cả của tài sản hiện tại và dự báo xu thếtrong vòng ít nhất một năm tới để xem xét khả năng bán, chuyển nhượng của TSBĐtrong tương lai đủ để thu hồi nợ

 Tài sản mua bảo hiểm

 Trường hợp tại thời điểm bảo đảm chưa mua bảo hiểm

 Đối chiếu danh mục các tài sản phải mua bảo hiểm theo quy định của phápluật và của Ngân hàng

Theo quy định của Pháp luật hiện hành, bảo hiểm cháy nổ là loại bảo hiểmbắt buộc.

 Đề nghị bên bảo đảm mua bảo hiểm của các Tổ chức bảo hiểm có uy tín vớicác yêu cầu tối thiểu như sau:

- Loại bảo hiểm: bảo hiểm mọi rủi ro, hoặc bảo hiểm vật chất đối với tài sản(bao gồm cháy nổ, hư hỏng, mất mát, )

- Giá trị tối thiểu: bằng dư nợ được đảm bảo bằng tài sản

- Thời hạn được bảo hiểm: đảm bảo bảo hiểm được mua trong suốt thời hạncấp tín dụng

- Người thụ hưởng bảo hiểm đầu tiên: NHCTD

- Điều kiện thực hiện bảo hiểm: không có các điều kiện bất lợi cho NHCTDkhi xảy ra các rủi ro liên quan đến tài sản

Đã hoàn thành việc đóng phí bảo hiểm trước khi thực hiện giải ngân

 Nếu bên bảo đảm đã mua bảo hiểm trước khi bảo đảm cho NHCT

 Yêu cầu khách hàng xuất trình hợp đồng mua bảo hiểm và kiểm tra các nộidung của hợp đồng, đảm bảo đáp ứng các yêu cầu trên, đánh giá uy tín và năng lựctài chính của Công ty bảo hiểm

 Trường hợp không đáp ứng được yêu cầu nêu trên, cán bộ yêu cầu bên bảođảm sửa đổi, bổ dung Hợp đồng bảo hiểm theo quy định

 Thời hạn sử dụng còn lại của TSBĐ

CBTĐ xác định thời gian sử dụng còn lại của TSBĐ thông qua các thông tin đượcghi nhận trên Giấy chứng nhận QSH,QSD, thông tin liên quan tới tuổi thọ của tàisản để đảm bảo thời hạn cho vay không vượt quá thời gian sử dụng còn lại củaTSBĐ

 Đánh giá khả năng quản lý

Nội dung đánh giá trả lời các câu hỏi sau:

 Nếu nhận làm bảo đảm, Chi nhánh có quản lý được tài sản không? Quản lýnhư thế nào?

 Chi nhánh có thường xuyên kiểm tra, giám sát được tài sản theo quy định củaNHCTD không? Phương pháp kiểm tra đánh giá, tần suất kiểm tra?

 Khách hàng/ Bên có tài sản có quy định về việc quản lý, trông giữ, bảodưỡng sửa chữa tài sản hay không? Đánh giá về khả năng quản lý TSBĐ của kháchhàng/ bên có tài sản Trường hợp tài sản do bên thứ ba không phải là bên có tài sảntrông giữ, đánh giá năng lực quản lý, mức độ tín nhiệm của Bên thứ ban, đảm bảotài sản được trông giữ, khai thác an toàn

Địa điểm trông giữ: có đảm bảo điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật theo tiêu chuẩncủa nhà sản xuất, không ảnh hưởng xấu đến chất lượng và giá trị TSBĐ hay không

 Xác định giá trị TSBĐ

Thực hiện định giá theo quy định của NHCTD

 Xác định mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị TSBĐ

Thực hiện theo quy định của NHCTD

3.3. Các phương pháp thẩm định giá TSBĐ

Tại Việt Nam cũng như trên thế giới có nhiều phương pháp để thẩm định giámột loại tài sản, tuy nhiên, với hoạt động thẩm định giá TSBĐ trong hoạt động cấptín dụng thường áp dụng ba phương pháp thẩm định giá TSBĐ sau đây:

3.3.1 Định giá TSBĐ theo phương pháp so sánh:

a Khái niệm:

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tíchmức giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường của các tàisản tương tự với tài sản cần thẩm định giá vào thời điểm cần thẩm định giá hoặcgần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường củatài sản

b Các trường hợp áp dụng:

Phương pháp so sánh được áp dụng chủ yếu trong định giá các tài sản cógiao dịch phổ biến trên thị trường Một tài sản được coi là có giao dịch phổ biếntrên thị trường khi có ít nhất 2 tài sản tương tự đã có giao dịch mua bán trên thị

trường, như căn hộ chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, cácngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên mộtmặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các mảnh đất trống,

c Các bước thực hiện:

Bước 1: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin vềTSBĐ và các tài sản tương tự

được giao dịch trong thời gian gần với thời điểm định giá

 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin tài sản cần định giá

Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ bằng chứng và căn cứ cho việc định giáTSBĐ, CBTĐ cần chụp ảnh tài sản theo cá dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướngkhác nhau

 Khảo sát hiện tượng, thu thập thông tin các tài sản sử dụng để so sánh

Bên cạnh các thông tin về TSBĐ, CBTĐ cần thu thập các thông tin về giá cả, đặcđiểm của các tài sản tương tự với TSBĐ cần định giá trên thị trường làm cơ sở đểxác định giá của TSBĐ Các nội dung yêu cầu đối với thông tin của tài sản sosánh:

 Nguồn thu thập thông tin:

- Khảo sát thực địa

- Những giao dịch mua bán tài sản trên thị trường, giá chào, giá trả, giá thựcmua bán, điều kiện mua bán, khổi lượng giao dịch,

- Thông tin từ các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu

- Thông tin từ báo chí, cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản

- Thông tin trên các văn bản thể hiện dặc điểm, quyền lợi của tài sản,

 Thời gian thu thập thông tin:

Thông tin về tài sản so sánh( bao gồm đặc điểm, giá cả mua bán, giá giao dịch) vàothời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và vớiđịa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá

 Điều kiện đối với thông tin thu thập

- Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan theo đúng thực tế các giao dịchtài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản giaodịch trên thị trường

- Đối với các thông tin về tài sản đã giao dịch thành công được thu thập thôngqua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, thu thập từ tài sản giao dịchBĐS, qua mạng internet, ;

- Các thông tin thu thập được về các tài sản so sánh thông qua khảo sát thực tế(trao đổi, phỏng vấn, ) phải được thể hiện rõ về thời gian, địa điểm khảo sát, đốitượng khảo sát, nội dung và cả chữ ký của các thành phần tham gia khảo sát

- Đối với thông tin về các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công):CBTĐ tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng làm mức giá so sánh do giá chàomua thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường

Bước 2: Phân tích thông tin thu thập được, so sánh các thông tin của tài sản so

sánh với tài sản cần định giá để tìm những thông tin có thể so sánh được

- Phân tích, so sánh để rút ra được những điểm tương tự và những điểmkhác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản

so sánh, rút ra được những thông tin có thể được sử dụng để điều chỉnh giá cả củatài sản định giá

- Đối với bất động sản, các thông tin có thể được sử dụng để làm tiêu chuẩn

so sánh như các đặc điểm về pháp lý, điều kiện thanh toán, điều kiện giao dịch,điều kiện thị trường, vị trí, các đặc điểm về vật lý, quy hoạch, kết cấu hạ tầng,…

- Đối với máy móc thiết bị, các thông tin được sử dụng làm tiêu chuẩn sosánh có thế là : tính năng sử dụng, công suất, mức độ tiêu hao điện năng, nguyênliệu, năm sản xuất; thời gian sử dụng còn lại,

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối

với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh các thông tin cho phù hợp với tài sản

cần định giá Số lượng tài sản thường được sử dụng để lựa chọn thông tin là từ

2-5 tài sản

Các tài sản được lựa chọn để so sánh phải là các tài sản tương tự với tài sản cầnđịnh giá: có mục đích để sử dụng, các đặc điểm tương tự: được giao dịch trongthời gian gần nhất, với các điều kiện mua bán tương tự

- Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn(giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, chào bán trên thị trường sau khi đã

có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường)

- Căn cứ điều chỉnh: dựa vào số chênh lệch các yếu tố so sánh như đã phântích ở Bước 3 để lựa chọn những yếu tố điều chỉnh tiêu biểu, có ảnh hưởng lớnnhất tới giá trị của tài sản (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, cácđặc điểm tự nhiên, thiết kế, công suất, )

 Điều chỉnh theo số tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố sosánh có thể lượng hóa thành tiền

 Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố sosánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạtầng, vị trí, hướng, (đối với BĐS), năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật (đối vớiMMTB)

 Những giá trị điều chỉnh này được xác định căn cứ vào việc ước lượngmức độ hơn kém về giá cả của mỗi loại tài sản khi có sự khác biệt về một hoặcmột vài đặc điểm

- Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước , điềuchỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau

Bước 5: Ước tính giá trị tài sản định giá

Mức giá của tài sản định giá được xác định căn cứ vào mức giá sau điềuchỉnh của một trong số các tài sản so sánh Tài sản so sánh được sử dụng là tàisản có số lần điều chỉnh, tổng giá trị điều chỉnh tuyệt đối và tổng giá trị điềuchỉnh thuần là nhỏ nhất với thứ tự ưu tiên lần lượt theo thức tự như trên Trườnghợp mức giá tài sản định giá chênh lệch vượt quá 10% so với các tài sản so sánhthì tài sản so sánh đó được loại ra khỏi các so sánh được sử dụng để tính toán giátrị TSBĐ

Nếu số lần điều chỉnh, tổng số điều chỉnh tuyệt đối và tổng giá trị điềuchỉnh thần của các tài sản so sánh là như nhau thì mức giá của tài sản là mức giásau điều chỉnh thấp nhất của một trong các tài sản so sánh

3.3.2 Định giá TSBĐ theo phương pháp chi phí:

a Khái niệm

- Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trân chi phí tạo ramột tài sản tương tự tài sản cần định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá

để xác định giá trị thị trường của tài sản

- Chi phí để tạo ra một tài sản tương tự có thể là chi phí tái tạo hoặc chi phíthay thế

Thông thường chi phí thay thế có giá trị thấp hơn chi phí tái tạo, có tính thực tiễncao nên trong thực tế thường được sử dụng nhiều hơn

b Các trường hợp áp dụng:

Phương pháp chi phí thường được sử dụng để định giá TSBĐ trong trườnghợp định giá các tài sản có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có trao đổi trên thịtrường (không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh) như: bệnh viện,trường học, nhà xưởng, MMTB,

c Các bước thực hiện:

Bước 1: Khảo sát hiện trường thu thập thông tin về tài sản định giá: thực hiện

như Bước 1 của Phương pháp so sánh

Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo/ chi phí thay thế

 Đối với BĐS:

Có thể thực hiện ước tính theo phương pháp sau:

- Phương pháp thống kê chi tiết: được sử dụng bởi các chuyên gia có kinhnghiệm, ước tính chi phí chi tiết được làm cho mỗi yếu tố chi phí hoặc cho từngcấu phần của công trình

Việc tính toán chi phí xây dựng công trình này phải căn cứ mặt bằng giá thịtrường của nguyên, nhiên vật liệu tại thời điểm định giá, các quy định của cơquan có thẩm quyền về định mức kinh tế, kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyênnhiên vật liệu và các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng

- Phương pháp so sánh thị trường:

 Tính toán chi phí tính theo mét vuông sàn xây dựng: đây là phương phápước tính chi phí nhanh, đáng tin cậy CBTĐ sử dụng mức giá của một số côngtrình tương tự với công trình cần định giá, chia mức giá đó cho diện tích sàn xâydựng để thu được giá / mét vuông

 Tính toán theo mét khối: được sử dụng tương tự tính toán theo mét vuôngphù hợp định giá công trình xây dựng là nhà kho, công trình công nghiệp lànhững công trình mà chiều cao, chiều rộng, chiều sâu là những thông số xây dựngcần quan tâm, xem xét

 Đối với MMTB và các tài sản khác:

Việc ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế máy móc thiết bị mới cần căn cứ vàogiá trị thị trường của tài sản có đặc điểm, tính năng cơ bản tương tự với tài sảncần định giá trên thị trường, và có thể có những tính năng ưu việt hơn tài sản cầnđịnh giá do tác động của các yếu tố khoa học, công nghệ

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế của tài sản

Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản định giáđược xác định dựa trên: hiện trạng thực tế của tài sản, hồ sơ kỹ thuật của nhà sảnsuất, quy định về mức độ hao mòn, thời gian khấu hao của cơ quan có thẩmquyền

Mức độ hao mòn của tài sản được chi làm 2 loại: hao mòn hữu hình vàhao mòn vô hình

- Hao mòn hữu hình: là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thờitiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng

Hao mòn hữu hình có thể được ước tính căn cứ vào giá trị khấu hao tài sảnđược xác định theo các phương pháp khác nhau (phương pháp khấu hoa đường