Vấn đề sử dụng đất trong quy hoạch và phát triển các khu dân cư ven đô Hà Nội trong quá trình đô thị hoá
Trang 1
BO GIAO DUC VA DAO TAO BO XAY DUNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
PHAM KHÁNH TOÀN
VẤN ĐỀ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUY HOẠCH VẢ PHÁT TRIEN CAC KHU DAN CU VEN BO HA NOI
TRONG Q TRÌNH ĐƠ THỊ HỐ
Chuyên ngành: Quy hoạch Không gian và Xây dựng Đô thị MÃ SỐ: 2.17.05
\ N Sy
TOM TAT LUAN AN TIẾN SĨ KIẾN TRÚC
Hà nội - năm 2002
Trang 2
Cong trinh dugc hoan thanh tai
Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Người hướng dẫn khoa học: GS TSKH NGUYEN THẾ BA
TS LE TRONG BINH
Phản biện 1: PGS TSKH Lâm Quang Cường Phản biện 2: PGS TS Trần Trọng Hanh
Phan bién 3: PGS TS Đỗ Đức Viêm
Luận án sẽ được bảo vệ tại Hội đồng chấm luận án Nhà nước
Họp tại Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Vào hồi giờ ngày tháng năm 2003
Có thể tìm hiểu luận án tại Thư viện Quốc gia
Trang 3
A PHAN MO DAU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, quá trình đơ thị hố đang diễn ra với tốc độ nhanh chóng ở Hà Nội Thành phố ngầy càng phát triển mạnh mẽ ra ven đô và các vùng phụ cận Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020, được Thủ tướng phê duyệt ngày 20/6/1998, đã xác định nhu cầu đất xây dựng đỏ thị tới năm 2020 là 25.000 ha, với đân số Thành phố Hà Nội trung tâm là 2,5 triệu người, cần thêm khoảng 19.300 ha đất đại so
với hiện nay Để đáp ứng được nhu cầu phát triển to lớn đó, một loạt các
dự án đầu tư xây đựng các khu đô thị mới đã được thu hút ra các vùng ngoại vi để làm cơ sở kinh tế vững chấc cho phát triển đơ thị, kèm theo đó là hệ thống hạ tầng chất lượng tốt được phát triển
Thực tế công tác quy hoạch mới chỉ được thực hiện cho các
vùng có nhu cầu phát triển của dự án, chỉ tập trung ở những khu đất thuận lợi về vị trí, giải phóng mặt bằng, tạo cảnh quan, thu hút đầu tư,
làm hình thành các mảng da báo Trong khí đó tình trạng phát triển tự
phát vẫn là phổ biến ở các khu làng xóm ven đô Khu ven đô này vẫn chưa được chuẩn bị sẩn sàng các điều kiện cho đơ thị hố, nhất là trong
quy hoạch phát triển sử dụng đất đô thị
Giá trị đất đô thị không được đánh giá đúng, nguồn giá trị gia tăng của đất đô thị bởi các hoạt động quy hoạch và phát triển của Nhà nước không được thu hồi cho địa phương để đầu tư lại vào hệ thống hạ tầng, làm cho việc sử dụng đất trở nên không hiệu quả, đáp ứng các lợi ích kinh tế và xã hội
Hiện nay chưa có để tài nào để cập tới van dé sit dung dat
trong quy hoạch và phát triển các khu dân cư ven đô của Hà Nội
Trang 4
2 Mục tiêu của đề tài
Mục tiêu chung:
Mục tiêu chung của dé tài là nghiên cứu khai thác qui đất do thị vùng ven đô của Hà Nội cho công tác lập quy hoạch sử dụng đất và
phát triển đất xây dựng đô thị
Mục tiêu chỉ tiết:
3
Phân tích những qui luật vận động của đất đai nói chưng và đất khu đân cư vùng ven đô, đặc biệt của Hà Nội nói riêng dưới tác động của q trình đơ thị hoá và cơ chế thị trường;
Phân tích những yếu tố tác động lên quy hoạch phát triển đất xây
đựng đô thị tại vùng ven đơ
Phân tích hiệu quả của những chính sách vẻ đất đô thị cũng như công tác lập quy hoạch đô thị của Việt nam và Hà Nội;
Kiến nghị hoàn thiện hệ thống lập quy hoạch tổng thể đô thị trong và các giải pháp phát triển đất đô thị thực hiện theo quy hoạch
chung thành phố trung tâm Hà Nội
Đối tượng nghiên cứu
Các khu ven đô quanh Hà Nội bao gồm các khu vực đất đai và làng xớm nằm trong 4 huyện ngoại thành Từ liêm, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Tri và trong các quận mới thành lập Cầu Giấy, Thanh Xuân, Tây Hồ Khái niệm “ven do” được hiểu theo 2 phương diện:
a Là khu vực những điểm đân cư nằm trong vùng ảnh hưởng trực tiếp của nội thành Hà Nội hiện nay về phương diện ở, làm việc, địch vụ đô thị; là nơi trung gian giữa nội thành và các khu phát triển mới của Hà Nội, chịu ảnh hưởng bởi mối quan hệ giữa khu phát triển
mới và nội thành;
Trang 5
b Là khu vực có những điểm dân cư được “nội thành hóa” về mặt
hành chính, cho dù điều kiện vật chất trước mắt chưa đáp ứng được chức năng và yêu cầu mới của đất đô thị
Nghiên cứu chỉ tiết cho một số điểm đặc trưng tại Hà Nội, dại diện khu vực quận và huyện, đó là quận Cầu Giấy và phường Phú
Thượng, quận Tây Hồ
4 Phương pháp luận nghiên cứu và những nội dung chính
Phương pháp nghiên cứu chính là thu thập thơng tín - phân tích - so sánh - tổng hợp - đề xuất và khảo sát kiểm nghiệm
Cơ sở thông tin đựa vào 2 nguồn cơ bản:
Số liệu gián tiếp:
Đó là các nguồn thông tin từ các tài liệu, báo cáo tại các hội nghị, hội thảo, sách, báo, tạp chí, bản đồ, trong nước và quốc tế, được thu thập từ các cơ quan trung ương và địa phương
Số liệu trực tiếp:
Đó là các nguồn thông tin trực tiếp từ các cuộc phỏng vấn, thảo luận, trao đổi với các nhà chuyên môn, nhà quản lý, nhà kinh
doanh phát triển
Một nguồn số liệu trực tiếp nữa là từ khảo sát tại 2 khu vực
nghiên cứu bao gồm các số liệu bản đồ, phỏng vấn và lấy ý kiến của người đân và chính quyền địa phương
Các nội dung chính bao gồm: Chương 1:
Đề tài tập hợp các kiến thức cơ bản về đất đai nói chung và đất đơ thị nói riêng như quyển đối với đất đai, giá trị đất đai, chính sách đất
dai, các hiện tượng xã hội liên quan tới đất đai , những quan điểm chính của thế giới và trong nước về các vấn để này, Quy hoạch sử dụng đất và các biện phấp thực hiện quy hoạch, đặc biệt đối với các khu ven
3
Trang 6
đô, của một số nước cũng được tham khảo để đối chiếu, so sánh với tinh hình trong nước
Chương 2:
Chương 2 đề cập tới cơ sở khoa học về quy hoạch và phát triển
dat đô thị vùng ven đô Chương này phân tích các yếu tố tác động tới quy hoạch sử dụng đất ven đô, bản chất và phạm vi ảnh hưởng của chúng Các yếu tố này mang tính chất quy luật trong điều kiện phát triển của nước ta cũng như tại các nước đang phát triển Vai trò của các tác nhân, đặc biệt của nhà quản lý, nhà phát triển và người dân, trong phát triển đô thị dưới tác động của nên kinh tế thị trường cũng được nhấn mạnh Hệ thống quy hoạch pháp qui sử dụng đất đô thị là khuôn khổ cần thiết để định hướng sự vận động mang tính quy luật của đất đai ven đô Thực hiện định hướng đó bằng các giải pháp kỹ thuật sẽ nhanh
chóng đưa các khu ven đơ hồ nhập vào quá trình phát triển đô thị mạnh
mẽ của thành phố trung tâm Chương 3:
Chương này phân tích những dạng chuyển đối sử dụng đất tại các khu ven đô của Hà Nội, từ đó để xuất tăng cường tính linh hoạt của quy hoạch sử dụng đất ven đô, của công tác quản lý quy hoạch sát thực tế và cập nhật thường xuyên để có những quyết sách đúng đắn khi thực hiện quy hoạch Tại chương này luận án để xuất một số giải pháp kỹ
thuật để triển khai thực hiện quy hoạch Đó là các giải pháp phát triển
đất đai áp dụng cho các khu dân cư ven đô Hà Nội: Giải pháp phát triển hạ tầng kỹ thuật, giải pháp phát triển đất đai theo các du án khu đô thị
mới và giải pháp hiệu chỉnh đất đai khu dân cư Các giải pháp này sử
dụng đất như là một yếu tố chính để phát triển đô thị, triệt để khai thác
giá trị đất đai, thu hút mọi nguồn lực để các dạng chuyển đổi sử dụng
đất ven đô điễn ra theo định hướng của quy hoạch (Hình 0.1)
Trang 7
5 Giới hạn của đề tài
Đề tài giới hạn nghiên cứu trong quy hoạch sử dụng đất tại các khu ven đô của Hà Nội, và chủ yếu tại các khu làng xã cũ hiện nay đang được hoặc đang chờ đơ thị hố
Các khu dân cư ven đô bao gồm đất đai thổ cư, đất các khu chức năng dân dụng và đất canh tác nông nghiệp
Các khu dân cư này thuộc các phường nội thành, hoặc các xã ngoại thành Hà Nội đã được quy hoạch là đất phát triển đô thị
6 Những đóng góp của đề tài
Thông qua việc tập hợp và phân tích các tài liệu nước ngoài dé
tài tổng kết được những kinh nghiệm thực tiễn của các nước về chính
sách đất đơ thị, quy hoạch đô thị và các biện pháp thực hiện quy hoạch để có thể ứng dụng trong thiết kế sản xuất, nghiên cứu khoa học và giảng dạy
Đề tài tập hợp phân tích những yếu tố tác động tới giá trị đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng, đóng góp cho những lý luận chung về đất đô thị trong cơ chế thị trường ở Việt Nam
Đề tài bổ sung hoàn thiện cho hệ thống lập quy hoạch và chính sách đất đai đặc biệt có lưu ý tới những điều kiện của các làng xóm ven
đô Hà Nội
Dé tai kiến nghị một số giải pháp phát triển đất đô thị để thực
hiện tốt quy hoạch để ra tại các khu làng xóm ven đơ Hà Nội B PHAN NOI DUNG
CHƯƠNG I:
TỔNG QUAN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUY HOẠCH VÀ
PHÁT TRIỂN ĐẤT XÂY DỰNG ĐÔ THỊ
1.1 Khái niệm về đất đô thị
Trang 8
Trong con mắt của các nhà chuyên mơn, đất đai có nhiều ý nghĩa khác nhau Nhà địa lý học xem xét đất đai trong mối liên hệ với cảnh quan thiên nhiên; nhà kinh tế học coi đất đai là một nguồn lực; nhà làm luật coi đất đai là một dung tích những khơng gian xác định được bằng pháp lý kéo đài từ tâm trái đất tới vũ trụ bao la
Đất đô thị theo Luật Đất đại của Việt Nam là:
Đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà
ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sẳn xuất, kinh doanh, cơ sở hạ
tầng phục vụ lợi ích cơng cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục dích khác
Đất ven do 1a mot ving chuyển đối giữa khu đô thị xây dựng
liên tục và khu ngoại ô của một đô thị trung tâm và vùng làng quê xung quanh [92] Khu vực này thể hiện một hỗn hợp chức năng sử dụng dất,
các thuộc tính xã hội và dân cư mang tính biến động 1.2 Quyên đối với đất đai
Quyền đối với đất đai là hệ thống sở hữu đất đai và quyên sử
dung dat dai [92] Hay theo Patrick McAusland (1983), quyền đối với đất đai là luật pháp, phong tục và thực tiễn quản lý mối quan hệ giữa quyền lợi, trách nhiệm và hạn chế của người sử dụng đất đối với đất đai
[99]
Theo quan điểm của tác giả, vấn để không phải là đất dai thuộc
quyền sở hữu của ai, của Nhà nước hay của tư nhân, mà là quyền đối với đất đai được hiện thực hoá như thế nào Quyển đối với đất đai sẽ là phần
còn lại sau khi trừ đi các hạn chế do các quy định pháp lý đặt ra
Địa chính đã xuất hiện từ những thời đại cổ xưa Nghiên cứu khảo cổ học đã phát hiện ra nhiều phương thức khoanh đất làm nông nghiệp vào cuối thời đồ đá mới để thể hiện sự chiếm hữu đất đai
Các nước Tây Âu áp dụng địa chính Pháp (Luật Napoleon)
Trang 9
Các nước như Uc, Canada, Hoa ky, Malaysia, Brunei, Morocco, Sudan, Tunis dp dung hé thong dang ky Torrens
Hệ thống địa chính của Anh (Luật Chung) được áp dụng tại
Anh, Ireland, Nova Scotia, Ontario, Nigeria
1.3 Giá trị đất đai
Giá trị đất dai hình thành khi con người đẩu tr sức lực trên miếng đất đó, mang lại cho miếng dất chức năng sử dụng phù hợp, đáp ứng nhu cầu của người dùng Giá trị đất đai thể hiện chức năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trên miếng đất có thể có được Song bản thân miếng đất đó sẽ khơng có nhiều giá trị khi nó bị tách rời khỏi các chức
năng khác của đô thị về mặt vật lý cũng như ý nghĩa
Giá trị đất đai không chỉ thể hiện trong giá trị kinh tế của đất đai mà còn thể hiện trong giá trị xã hội hay giá trị tự nhiên của nó Để cho đất đai có chức năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho nền kinh tế và cho cả xã hội, cẩn có một hệ thống quy hoạch, đặc biệt là quy
hoạch sử dụng đất hoàn chỉnh tại các quốc gia [120]
1.4 Các chính sách về đất đai
Theo cách nhìn nêu cao vai trò của nhà nước trong công tác
quản lý đất đai, Archer (1992) chỉ rõ 12 thể loại hoạt động mà nhà nước có thể có tác động trực tiếp tới quyền sở hữu, sự phát triển và sử đụng đất đỏ thị (Hình 1.1)
Theo cách nhìn thị trường, Dale và Baldwin (2000) xác định ba
khối trụ cột có vai trị trong hệ thống đất đô thị: Đăng ký đất đai và địa
chính, các dịch vụ đánh giá, và các dịch vụ tài chính
Các biện pháp thuế nhằm mục đích điều hồ việc sử dụng đất và tạo vốn để phát triển đô thị, đặc biệt là hệ thống hạ tầng kỹ thuật Ở nhiều nước trên thế giới, chúng bao gồm: thuế bất động sản, thuế lợi nhuận đất đai, thuế đất trống, thuế chi phi phát triển
Trang 10
1.5 Quy hoạch sử dụng đất đô thị
Tại những nước phát triển, hệ thống luật pháp về xây dựng đô
thị đã được hình thành từ những năm 1900 tập trung vào việc khai thác
giá trị đất đai gia tăng do các biện pháp đầu tư của nhà nước, và quản lý qui trình xây dựng đô thị để đạt các mục tiêu đặt ra
Ba khuôn khổ tạo điều kiện cho các hoạt động quy hoạch diễn
ra có hiệu quả là: hệ thống tiêu chuẩn qui phạm, công cụ định hướng và
cơ sở thể chế
Tại Thụy Điển, chính quyền địa phương phải lap mot guy hoach
tổng thể cho toàn bộ lãnh thổ, mang tính tư vấn Trong nhiều trường
hop, mot đuy hoạch chỉ tiết pháp qui phải được lập ra trước khi cấp giấy phép xây dựng
Tại Vương quốc Anh, chỉ có một loại quy hoạch ở cấp địa phương, quy hoạch địa phương, Nó bao phủ tồn bộ quận và mang tính
“tư vấn” Quyết định pháp lý cho phép, cấp phép quy hoạch, có thể được
phân chia thành hai quyết định nhỏ hơn nữa (Tình 1.2)
Tại Úc công cụ quy hoạch chủ yếu được áp dụng là Qui chế
Kiểm soát Phát triển (Planning Scheme)
Tại Hoa kỳ, quy hoạch tổng thể địa phương và các qui định
phân vùng, phân lô được áp dụng rộng rãi tại nhiều bang và thành phố
Để tăng cường tính lính hoạt của các qui chế phân vùng truyền thống, nhiều nước đã áp dụng các công cụ bổ sung để khuyến khích phát triển tư nhân, đó là: phân vùng nổi, phân vùng phát triển đơn vị quy hoạch, phân vùng khuyến khích, chuyển nhượng quyền phát triển
Trong điều kiện phát triển của đất dai vùng ven đô, trước áp
lực của q trình đơ thị hố, đã có nhiều giải pháp phát triển đất đai
được áp dụng để thực hiện các đồ án quy hoạch đô thị Các giải pháp này có thể được các tổ chức nhà nước hoặc tư nhân đứng ra thực hiện,
Trang 11
HÌNH 1.1: SUCAN THIỆP CỦA NHÀ NƯỚC TRƠNG ĐẤT ĐÔ THỊ
TẠI CÁC NƯỚC KINH TẾ HỖN HỢP (NGUGN-(72)) Tài chính tín dụng cho
phát triển và đầu tư bất động sản
Trang 12
HINH ¡.2: HỆ THỐNG QUY HOẠCH VÀ CẤP PHÉP
CUA THUY ĐIÊN VÀ ANH
(Nguồn: /941, ƒ91])
Quy hoạch tổng thể thành phố Quy hoạch địa phương - thành phố
| |
Quy hoach dia
Quy hoach quan phueng - quan
L |
Quy hoach Quy hoach Hồ sơ xin Hổ sơ xin
phất triển phát triển phép quy phép quy chủ tiết chỉ tiết heach heach
Li | ma
Cấp phép xây dựng Cấp phép quy hoạch
Trang 13
song đều phải có các chính sách phù hợp của các cơ quan có trách
nhiệm của nhà nước tạo cơ sở pháp lý để thực thi Các giải pháp phát triển đất đai thông dụng áp dụng ở các nước trong khu vực đối với các khu dân cư ven đô là: hệ thống đất thuê đô thị, định hướng phát triển đất dai, ngân hàng đất dai, du án phát triển đất phân lô, thu gom và tái hiệu chính đất đai, chương trình hợp thức hoá đất đai và cải thiện hạ tầng, dự án địa điểm và dich vụ, phương thức chia sẻ đất đai
1.6 Tình hình sử dụng đất đai tại Việt nam và Hà nội
Việt nam với diện tích khơng nhiều, lại đông dân số nên diện tích bình qn trên đầu người rất hạn chế Trong quá trình pháp triển nhanh chóng các đơ thị ra ven đô, hàng năm khoảng 2.800 ha đất nông nghiệp và các loại đất khác đã được chuyển hoá thành đất ở đô thị
Tại Hà Nội, đất ở đô thị so với đất ở nông thôn là 2.872 ha /
8.817 ha Đất ở đơ thị đó đã tính cả số lượng đất đai của 3 quận mới nhập vào nội thành là quận Tây Hồ, Cầu Giấy và Thanh Xuân Trong
khi, ví dụ như ở quận Cầu Giấy, đất làng xóm vẫn chiếm tới 71% diện tích tồn quận [65] Như vậy nhìn chung diện tích đất làng xóm cần
chuyển đổi thành đất đô thị với các thành phần hạ tầng cơ sở cần thiết là rất lớn Theo quy hoạch, Hà Nội sẽ tiếp tục phát triển mở rộng ra các khu ven đô Đối với đất ở đô thị, đến năm 2010 sẽ cần thêm 3.235 ha dất đai chủ yếu lấy từ đất canh tác nông nghiệp (1.648 ha) và đất thổ cư nông thôn (1.124 ha) Trước mắt, cho đến năm 2005, Hà Nội sẽ cần
thêm 1.269 ha đất đai, trong đó lấy từ đất nơng nghiệp là 530 ha va lay
từ đất thổ cư nông thôn là 606 ha
Kết luận: Tiển để cho việc sử dụng đất có hiệu quả là sự ổn định và bằng chứng pháp lý của quyên đối với đất đai Quyên đó được
pháp luật công nhận thông qua việc đăng ký quyển sử dụng đất và cấp
giấy chứng nhận sử dụng đất Giá trị của đất đai được coi là rất phụ 9
Trang 14
thuộc vào vị trí so với trung tâm đơ thị, có nghĩa là giá trị đất dai giảm
dân khi xa trung tâm đô thị Nhà nước giữ vai trồ chủ đạo trong việc
xúc lập hệ thống quyên sở hữu, quyển sử dụng và chuyển nhượng đất
dai, tao diéu kiện cho đất đại được lưu thông trên Thị trường Quy hoạch phân vùng truyền thống tại các nước đã được linh hoạt hoá bằng việc bổ
sung các thể loại phân vùng khác như phân vùng nổi, phân vùng chỗng
lớp, phân vùng điều kiện, phân vùng khuyến khích, phan viing don vị phát triển Các biện pháp thực hiện quy hoạch chủ yếu có thể nhóm
lại thành 3 nhơm chính là Định hướng phát triển đất đại, Phái triển đất
đai theo đự án và Thu gam và hiệu chỉnh đất dai
CHƯƠNG 2:
CƠ SỞ KHOA HỌC CHO CÔNG TÁC QUY HOẠCH VÀ
PHÁT TRIEN ĐẤT XÂY DỤNG BO THI VUNG VEN ĐỘ 2.1 Các yếu tố ảnh hưởng tới quy hoạch sử đựng đất
Yếu tố thị trường có hai thành phần quan trọng là nhu cầu và
cung cấp thị trường Nhu cầu thị trường là số lượng hàng hoá mà tất cả
người mua sẵn sầng mua tại mỗi thời giá nhất định Cung cấp thị trường
là số lượng hàng hoá mà tất cả những người bán sẵn sàng mời chào bán tại môi thời giá nhất định Giá cả thị trường là giá tiền tệ mà hàng hoá
được mua và bán trong một khoảng thời gian xác định
Tinh ngoại vi là những chỉ phí và lợi ích mà người phải trả hay
được hưởng không phải là người ra quyết định về sử dụng đất,
Dau co đất đai xây ra khi nhu cầu về đất đai, hiện tại và tương lai gần, vượt quá cung cầu đất đai Lúc này chủ đất sẽ tìm cách giữ đất khỏi thị trường bất động sản để chờ giá đất gia tăng, kiếm lợi nhuận cao
hơn
Yếu tố giá trị đất đai có nhiều thành phần, một trong các thành phần đó là giá trị đất đai trên cơ sở giá trị vị trí và giá trị kinh tế Các
Trang 15
nhà kinh tế học đã để xuất ra các mơ hình để giải thích cơ sở của việc phân bố các chức năng sử dụng đất nông nghiệp và đô thị Đại diện cho trường phái này 1a Von Thunen (1826), Burgess (1927), Hoyt (1939),
Harris va Ullman (1945), Alonso (1964) (Hinh 2.1, 2.2), va Sinclair
(1967) Hai thành phần khác của yếu tố giá trị đất đai là giá trị sử dung, đó là các yếu tố làm cho miếng đất phát huy hết chức năng sử dụng của mình như chất lượng địa hình, chất lượng chức năng sử dụng, chất lượng quy boạch và chất lượng pháp lý; và giá trị tinh thân, xã hội mà đại diện
là Hoàng Hữu Phê (2000) [104] Để xác định giá trị đất đai có nhiều
phương pháp tiếp cận, đó là: phương pháp thu nhập/đầu tư, phương pháp so sánh giá trị trực tiếp, phương pháp khấu hao giá trị (Hình 2.3)
Yếu tố an ninh quyên sử dụng đất đai là sự đảm bao về mặt pháp lý và xã hội đối với quyển sử dụng đất đai của chủ sử dụng đất
Khi đó người sử dụng đất có thể yên tâm sử dụng đất đai ổn định lâu dài
theo pháp luật qui định Để bảo đảm an ninh quyên sử dụng đất đai, cần đến một hệ thống hồ sơ bảo lưu mối quan hệ con người - đất đai, đó là
đăng ký quyền sử dụng đất đai
Yếu tố qui luật vận động của sử dụng đất ven đô được thể hiện ở những đặc tính mang tính quy luật sau: là sự chuyển đổi sử dụng đất
từ các chức năng nông nghiệp sang phi nông nghiệp cùng với SỰ mỞ rộng của hệ thống hạ tầng đô thị; là mức sống của người dân địa phương
còn thấp, tạo tiền đề cho việc chuyển dịch đất đai không tuân thủ đầy đủ
theo pháp luật; là sự hưởng lợi trời cho về giá trị đất đai gia tăng; và là hiệu quả của công tấc quy hoạch và quản lý đơ thị cịn hạn chế
2.2 Các tác nhân trong quá trình phát triển đô thi
Trong nền kinh tế thị trường có nhiều tác nhân tham gia, chủ yếu chia ra làm ba nhóm chính: các cơ quan nhà nước, các tổ chức kinh doanh và các hộ gia đình Họ là những người chủ sở hữu, người sử dụng,
II
Trang 16
HINH 2.1: MO HINH VON THUNEN (Nguén: [88]) Thu nhập Ä A 8 A ỡ và chỉ phí R R R— : ; aL Gipisinadt gi
AV {Chi pti sin aut vaban; al!
¡và bán : '
8ÿ 9 Mi oT ụ
Khoảng cách tới chợ (rung tam
HÌNH 2.2: BỐ CỤC ĐỒNG TÂM CỦA CÁC CHÚC NĂNG
SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ THEO ALONSO
(Nguồn: (987) Thuong mai (1) / TT] ; Công nghiệp (2) Lý ⁄ ; | | Ỉ ế ` h ð6)
\ Khoảng cách từ trung lâm thành phố
\ \ Nay / !
Trang 17
người đầu tư, người cho vay, người xây dựng phát triển, người đánh giá , giá trị, người trung gian, và người quản lý Mỗi loại người tham gia
trong giao dịch thị trường đều hoạt động trong một khuôn khổ kiểm soái
phát triển, thường liên quan tới vai trò mà họ nấm giữ Những tác nhân này hoạt động trên các thị trường nhánh của thị trường bất động sản, đó
là thị trường đất trống, thị trường đất xây dựng và thị trường mua, thuê nhà đất
2.3 Quy hoạch pháp qui sử dụng đất đô thị
Đất đô thị khác biệt so với đất nơng thơn ở tính đa dang, tinh lệ thuộc, sự cần thiết có hạ tầng, sự cần thiết đầu tư lớn và lau đài, giá trị đất đai cao so với sức mua, đầu cơ đất đai quá mức, thị trường đất đai đao động
Có ba lý do để nhà nước cần có vai trị quan trọng với công cụ quy hoạch để can thiệp vào thị trường đất đô thị là: giảm thiểu những tính khơng hoàn thiện và sự bất lực của thị trường, loại bỏ tính ngoại vi, và tái phân phối nguồn tài nguyên khan hiếm
Quy hoạch sử dụng đất nói chung và đất đơ thị nói riêng nhằm
muc dich khai thác và bảo vệ nguồn tài nguyên quí hiếm, khai thác vị trí
để phục vụ cho các chức năng cần thiết của đô thị như ở, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và tạo ra các giá trị tài sản tư nhân và nhà nước,
làm giàu cho xã hội Hoạt động quy hoạch đó diễn ra trong bối cảnh thực tiễn của các đô thị với điều kiện tự nhiên như địa chất thuỷ văn, địa hình, khí hậu ., với các hoạt động sử dụng đa dạng phong phú của các cá nhân tổ chức nhà nước và tư nhân, và với các hoạt động phát triển tạo ta các cấu trúc sử dụng đất mới hiệu quả hơn, chất lượng cao hơn phù hợp với các nhu cầu đa dạng của cuộc sống đơ thị (Hình 2.4)
Việc phát triển các đô thị chủ yếu mở rộng ra bên ngoài,
hướng tới các vùng ven đô Các khu đất với chức năng nông nghiệp
12
Trang 18
HINH 2.3: TONG HOP CAC YEU TO TAC ĐỘNG TỚI
GIA TRI DAT
ML Bra sat lế apne 4a x* " So Vi tri gS ` 4, ¬ mn a 4 m "i
+ “Tới dường giao thơng chính (Tới cơng trình công cộng, cảnh quan %
fo F Tei chức năng sử dụng xung quanh Tới trung tâm thành phổ các cấp se
Ss Khả năng sinh lời fN >
=e Địa chất thug van ZN Quan hệ xã hội =
i ái bể mã a
4 Hình thái bể mật %
Vi khí hậu
Quy hoạch phân vùng Nguồn gốc lịch sử đất
Vị thể xã hội, mốt, định kiến Giao thông công cộng
Hạ tầng kỹ thuật
Chức năng sử dụng, we se=s s=-==—\ Tự hào gia tộc
_ _ \, `
2 © \ Chất lượng sử dụng a 4 Văn hoá xã hội 4 Ai
Trang 20
trước đây được quy hoạch cho phát triển đô thị Nhà nước xây dựng các mạng lưới hạ tầng chính qua các khu quy hoạch mới để tạo diều kiện phát triển cho các khu đất đó Qụ đất phất triển tăng lên, hấp dẫn các nhà đầu tư bất động sản từ khu vực nhà nước và tư nhân đến để phát
triển đất đai và cơng trình Thơng qua các biện pháp kiểm soất phát
triển, nhà nước đảm bảo mặt bằng tổng thể và các tiêu chuẩn xây dựng
hạ tầng và cơng trình theo đúng các qui dịnh hiện hành Như vậy với phương châm đất đai, quy hoạch, tài chính và hạ tầng nhà nước có thể có một sự phát triển đô thị một cách bền vững Phương châm này được
thực hiện ở hai cấp thành phố (vi m6) va cấp dự án (vi mô)
Quy hoạch pháp qui cần mang tính định hướng thị trường rõ ràng, tôn trọng những qui luật thị trường để tận dụng những thế lợi mà kinh tế thị trường mang lại Quy hoạch pháp qui sử dụng đất đê thị có 3 thành phần chính là hệ thống quy hoạch pháp qui, lập quy hoạch (cho
mỗi thành phố) và thực hiện quy hoạch (Hình 2.5)
Trong bối cảnh điểu kiện phát triển tại các khu đân cư vùng ven đô là các làng xóm được bao bọc bởi các khu đất sử dụng nơng
nghiệp xung quanh, có nhiều mơ hình quy hoạch và phát triển đất đai
cấp vĩ mô, tác động đến sự phát triển đô thị tại đây Các mơ hình này đáp ứng linh hoạt cho các vị trí phát triển, cho mức độ phát triển, thời gian và cấp thực hiện Có ba mơ hình chủ yếu cho các khu đất ven đơ, đó là định hướng phát triển đất đai, đự án phát triển đất đai và dự án
hiệu chính đất đai
2.4 Định hướng quy hoạch và phát triển đất xây đựng đô thị vùng
ven đơ
Có thể phân các xã ven đô Hà Nội thành 4 nhóm chính:
— Các xã thuần nông,
Trang 21
HINH 2.5: CAC THANH PHAN CUA QUY HOACII
PHÁP QUI SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
HỆ THỐNG QUY
HOACH PHAP QUI
- Luật về quy hoạch
- Cơ quan quản lý Trung
ương
- Cu quan quan ly Dia
phương
- Bộ quy hoạch pháp qui được duyệt
- Kiểm soát phát triển
LẬP QUY HOẠCH THỰC HIỆN QUY
PHAP QUI HOẠCH PHÁP QUI
- Quy hoạch chung thành ~ Cơng khai hố quy huạch
phố và quận - Kiểm soát phát triển
- Qui định nhân vùng - Qui định nhân lô
- Quy hoạch chỉ tiết dự án - Điều phối các hoạt động
- Cơng khai hố, tham gia phái triển cộng đồng
Trang 22
Các xã có ngành nghề chế biến, nuôi trồng, dịch vụ sản phẩm nông nghiệp, Các xã có ngành nghề sản xuất thủ công, nghề phụ, Các làng xã có hỗn hợp nhiều ngành nghề khác nhau
Trong q trình phát triển đơ thị tại các vùng ven đô, thành
phố chỉ mở rộng, kếo dài các mạng lưới hạ tầng kỹ thuật chính như
đường giao thơng, điện, nước, phục vụ cho các dự án trọng điểm qui mô thành phố Những khu làng xóm ven đơ thường dược khoanh lại, giữ nguyên để chỉnh trang, cải tạo với kinh phí ít ỏi do thành phố cấp hàng
năm Do vậy, việc phát triển hạ tầng mang tính manh mún, không đồng
bộ và tự phát Đặc biệt là các ngõ bên trong, chủ yếu hình thành khi các thửa đất được chia nhỏ ra để chuyển nhượng, cho nên nhiều lúc chỉ rộng có 1 - 1,5 m, chất lượng kém và khơng có thốt nước
Các khu làng xóm ven đô phát triển chịu nhiều yếu tố tác động từ bên trong và bên ngoài
Dưới tác động mạnh mẽ của q trình đơ thị hố, các khu làng xóm ven đơ có nguy cơ phát triển vượt quá tầm kiểm sốt của chính quyền và xã hội [24] Quy hoạch đơ thị nói chung và quy hoạch khu dân cư nói riêng được công nhận rộng rãi trên thế giới tại các quốc gia và chính quyên đô thị, để bảo đảm phát triển và quản lý đô thị phù hợp với
các mục đích phát triển bền vững [87] Với cách nhìn nhận đó, cơng tác
quy hoạch đòi hỏi phải mang tính linh hoạt cao để có thể thu xếp được những biến động tương lai đó trong việc sử dụng đất
Kết luận: Quy hoạch cần triệt để khai thác điểm mạnh của cơ chế thị trường, tạo ra các khu quy hoạch lình hoại, đáp ting cdc nhu cdu luôn thay đổi của xã hội, sử dụng có hiệu quả giá trị đất đai đặc biết là
giá trị gia tăng của đất đại, đồng thời cũng công khai định hướng rõ
ràng cho các hoạt động phát triển đô thị để hạn chế các mặt tiêu cực
14
Trang 23
của cơ chế thị trường Cần có các biện pháp quy hoạch và thực hiện quy hoạch tại cấp cơ sở, đó là cấp quận, phường, xã để vừa quản lý được
tốt, vừa tạo điêu kiện chủ động phái triển cho cộng đồng dân cư Các giải pháp cần linh hoạt ở cấp vĩ mô, vừa thực tiên và khả thi ở cấp vi mô
giúp định hướng đúng cho các hoạt động xây dụng phát triển của mỗi
người dân tại đây Phương châm: đất đai, quy hoạch, tai chính, hạ tầng kỹ thuật là chiếc chìa khố để thực hiện phát triển đô thị cấp thành phố và cấp dự án
CHƯƠNG 3:
ĐỂ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC QUY HOẠCH VÀ PHÁT TRIỂN ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI
CÁC KHU DÂN CƯ VÙNG VEN ĐÔ HÀ NỘI
3.1 Quy hoạch chung Hà Nội và vấn để sử dụng đất tại các khu làng
xóm ven đơ -
Trong quá trình phát triển đô thị, Hà Nội đang trải qua ba dạng
chuyển đổi sử dụng đất tại các khu ven đô của mình, đó là chuyển đổi chủ sử dụng đất, chuyển đổi chức nãng mục đích sử dụng đất và chuyển đổi vị thế, khả năng sinh lợi của đất đai
3.2 Tăng cường tính linh hoạt trong quy hoạch sử dụng đất ven đô
Hà Nội trên cơ sở định hướng quy hoạch chung
Để cụ thể hố và chính xác hố nội dung quy hoạch chung
thành phố Hà Nội đến năm 2020 đã được chính phủ phê duyệt, cần có một loạt các quy hoạch chi tiết lập ra cho các khu vực lãnh thổ (cấp quận, huyện) và cho các khu chức năng đô thị [7], [1] Tính linh hoạt
trong quy hoạch sử dụng dất ven đô được thể hiện ở hai nội dung công
VIỆC sau: :
— Tính linh hoạt trong quy hoạch chỉ tiết khu vực cấp quận
15
Trang 24
— Tính linh hoạt trong quản lý quy hoạch chỉ tiết các khu vực dân
cư cấp quận
Đối với quy hoạch chỉ tiết cấp quận, các khu đất chức nang cần được phân thành các dự án và giao cho chủ quản lý cụ thể, có diều kiện và có thời hạn Tính linh hoạt được thể hiện trong Việc xây dựng các hệ thống tiêu chí quy hoạch cho các khu chức năng hơn là trực tiếp ra các chỉ tiêu cụ thể (Hình 3.1) Hệ thống tiêu chí này được hình thành trên cơ sở phân tích các yến tố tác động của môi trường kinh tế, xã hội cũng như tiểm nang trong phát triển đô thị trên địa bàn (Hình 3.2)
Tính linh hoạt của quá trình quản lý quy hoạch thể hiện ở việc
luôn nắm bắt kịp thời và cập nhật những thông tin về:
— Thay đổi trong hiện trạng sử dụng đất,
— Cấp đất xây dựng, các dự án phát triển dô thị và tiến trình thực
hiện,
— Thay đổi trong giá trị đất dai,
- Các dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật,
— Các vi phạm trong sử dụng đất,
Ngồi ra, q trình quản lý cũng cần thể hiện rõ những định hướng phát triển đơ thị mang tính khuyến khích hay hạn chế của Nhà nước ở mỗi một vị trí, trong mỗi giai đoạn cụ thể
Việc cập nhật thông tin thường xuyên trong quá trình quản lý, thể hiện một cách rõ rang và khoa học để so sánh đối chiến với quy
hoạch đã có sẽ giúp cho các nhà quản lý có được những quyết định đúng
đắn và kịp thời về phát triển đô thị,
Để làm được những công việc đó, tác giả dé xuất 9 loại bẩn đổ Chồng lớp quản lý, giúp cho việc thực hiện quy hoạch đạt hiệu quả cao
(Hình 3.3) Trên cơ sở các bản đồ hiện trạng và bản đồ quy hoạch chỉ tiết quận, các nhà quản lý quy hoạch cần có một bộ bản đồ chồng lớp
16
Trang 25
HÌNH 3.1: QUY HOẠCH PHAN KHU CHUC NANG CÁC LÔ ĐẤT
VÀ XÂY DỤNG CÁC TIÊU CHÍ CHO MỖI LÔ
Khu trung tâm Dự án khu đô thị mới 1
TIÊU CHÍ TIỂU CHÍ
Đường giao thơng chính
Khu ở cũ nâng cấp TIÊU CHÍ :
Dự án khu đô thị mới 2 Khu làng xóm cũ
TIÊU CHÍ
TIÊU CHÍ :
Trang 26
af
C
TINH 3.2: SULINH HOAT TRONG XÂY DỤNG TIÊU CHÍ
VÀ CHỈ TIỂU QUY HOACH
Yếu t6 vận động sử dụng đất XÂY DỰNG TIÊU CHÍ - Mục đích sử dụng [4 ~ Đối tượng sử dụng
~ Yêu cầu về mật kinh tễ, xã hội, môi trường
- Kiến trúc cảnh quan v| - Nguồn vốn “| - Chủ đầu tư lì - Biện pháp Yếu tố giá trị ` đất dai
Yếu tổ thị trường Yếu tố chính
sách Y CHỈ TIÊU - Chỉ tiêu sử dụng đất - Chỉ tiêu thành phần chức năng sử dụng đất “15
QUY HOACH PHU HOP HON
VỚI THỰC TẾ
Trang 27
HÌNH 3.3: SỰ HỖ TRỢ GIỮA QUY HOẠCH CHI TIẾT VÀ
BAN ĐỒ CHÔNG LỚP QUẢN LÝ THỰC TẾ BẢN ĐỒ CHỒNG LỚP
QUẢN LÝ QUY HOẠCH
QUY HOẠCH CHI TIẾT
CẤP QUẬN
(Điều chỉnh 5 năm) (Cập nhật thường xuyên) - Phân khu chức năng - Các dự án phát triển
- Biến động sử dụng đất - Giá trị đất
- Khuyến khích phát - Bố trí mạng lưới hạ
tầng kỹ thuật
- Bố cục không gian kiến
trúc triển và hạn chế phát
- Biện pháp thực hiện triển
a
HIEU QUA TRONG THUC HIEN QUY HOACH
Trang 28
HINH 3.4: NGUYEN TAC VA CAC CHU DE
BAN ĐỒ CHONG LOP QUAN LY
BẢN ĐỒ
CHONG LOP QUAN LY
Các dự án đầu tư
- Hiện trạng sử dụng đất
Giá trị đất đai
Giao thơng
Ơ nhiễm mơi trường Biến động xã hội Khuyến khích phát triển Hạn chế phát triển Qui nha a 1 BẢN ĐỒ
QUY HOẠCH CHỈ TIẾT
Trang 29phục vụ cho công tác quản lý Mỗi một bản đồ chồng lớp quản lý mang
trên mình một chủ để nội dung nhất định đã nêu ở trên, cần thiết cho việc thực hiện quy hoạch một cách hiệu quả (Hình 3.4)
Bảng 3.1: Chín chủ để của bản đồ chông lớp quản lộ
Thé loại bản
đồ chồng lớp
quản lý
Mục đích và nội dung Hiệu quả
—l¬¬ư Các dự án đầu tư Xác định quĩ đất đã cấp, tiến trình thực hiện các dự án
Có biện pháp đẩy nhanh tiến độ, giải quyết vướng mắc 2 | Biến động chức năng sử dụng đất Xác định được thành phần sử dụng đất, các hiện tượng lấn chiếm; xác định bản chất biến động do khách
quan, và đo nội lực
Có biện pháp cân đối sử dụng đất, ngăn ngừa phát
triển tự phát
3 | Biến động giá
trị đất đai
Khảo sát tại trên thị trường đất đai để phân vùng giá trị đất đai trên địa bàn các
yếu tố tác động
Có các biện pháp nâng cao giá trị đất đai, khai thác giá trị đất đai trong khi thực hiện quy hoạch
4 | Mật độ giao thông
Khảo sát đánh giá mật độ,
và thể loại phương tiện
giao thông cho hệ thống
đường xá
Có biện pháp tổ chức giao thông hoặc nâng cấp giao thông hoặc mở đường mới để giãn mật độ giao thông
$ | Ơ nhiễm mơi trường Phân vùng mức độ ô nhiễm, và xác định nguyên nhân Có biện pháp di chuyển, cách ly hay cải thiện môi trường
6 | Biến động xã hội
Xác định số lượng và vị trí
thay đổi dân cư, các
nguyên nhân, xác định các Có các biện pháp xây dựng để khuyến khích tăng hay giảm dân cư, có biện pháp
17
Trang 30
khu vực thu bút người dân
tới mua bán, vui chơi giải
tri
bổ sung các chức năng phụ
trợ, nâng cao chất lượng phục vụ
Khuyến khích
phat trién
Xác định các khu vực được ưu đãi để phát triển đơ thị, có mức thưởng chỉ tiêu
Thu hút phát triển theo
đúng hướng quy hoạch
Hạn chế phát triển
Xác định các khu dân cư, cảnh quan cần được bảo
vệ, và các qui định chặt chế Hạn chế phát triển ở các khu nhạy cảm Qui nhà ở Xác định điện tích sàn ở
hiện có, chất lượng và đối
tượng sử dụng Có chính sách nhà ở phù
hợp trong các dự án phát triển
3.3 Các giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất ven đô Hà Nội
Cơ sở của các giải pháp thực hiện quy hoạch một phẩn quan trọng dựa trên những bản đồ chồng lớp quản lý quy hoạch, theo dõi chặt chế những thay đổi thực tế và xác định khả nang thực hiện quy hoạch tại
mỗi thời điểm xác định
Đất đô thị là đất được trang bị hệ thống hạ tầng kỹ thuật Để đảm bảo việc phát triển theo đúng quy hoạch, cần chú trọng ưu tiên phát
triển hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là hệ thống đường giao thông Luận án đề
xuất ba giải pháp lấy đất đai làm yếu tố phát triển chính để chuyển đổi
các chức nãng sử dụng đất theo như định hướng quy hoạch đã đề ra Đó
là giải pháp phát triển hạ tầng kỹ thuật, giải pháp phát triển đất đai theo
các dự án khu đê thị mới và giải pháp hiệu chỉnh đất đai (Hình 3.5) Giải pháp phát triển hạ tầng kỹ thuật dự trữ đất đai cho các tuyến hạ tầng kỹ thuật chính, chủ yếu là đường giao thông cho công tác
18
Trang 31
HINH 3.5: QUI MO CAC GIAI PHAP PHAT TRIEN DAT DAI
KHU VỰC CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN ĐẤT ĐẠI al TH Lt "Thành phố, trận, phường HẠ TẦNG — KHU CHỨC NANG 6 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN hoa
ĐẤT DAI THEO Khu ở mới
DỰ ÁN
GIẢI PHÁP Khu ở cit
HIỆU CHỈNH cất tạo,
Trang 32
BINH 3.6: QUI TRINH GIAI PHAP PHAT TRIEN
HA TANG KY THUAT
QUY HOACH CHUNG - Các khu chức nan sử dụng đất THÀNH PHO, QUAN „| woh chuyển đổi sử dụng đất
ĐƯỢC DUYỆT - Qui mô
ị
XÁC ĐỊNH CÁC TUYẾN GIAO THONG CHINH VA
CAC DU AN LIEN KE
— LẬP THỨTỰUU TIÊN CÁC
TUYẾN GIAO THƠNG
CHÍNH VÀ CÁC DỰÁN PHAT TRIEN LIEN KE
~ Các tuyến giao thông liên quận - Các tuyến pido thông nối giữa các chức năng chính của quận
- Các dự án phát triển mà có đường
giao thơng chính đi qua
3
- Phân giai đoạn xây dựng theo
mức độ đầu tư và khả thi dối với
đường giao thơng chính
- Xác dịnh mức độ dẫu tư và khả
thi đối với các dự án có đường giao thơng chính đi qua
KHẢO SÁT CHI TIẾT CÁC
TUYẾN GIAO THÔNG VÀ CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN
LIEN KE
~ Xác định toạ độ đường giao
thông trên thực tế - Xác định toa độ khu dất dự án - Xác định sơ bộ số lượng các hộ gia đình bị ảnh hưởng, ị
TRƯNG THU, MUA ĐẤT ẻ
|
- Xác dịnh giá trị các khu dat
- ¡nh phần đồng góp cho
dường
~ Xác dịnh thuế cải thiện khi phát triển đất CẮM MỐC GIỚI, CÔNG BỐ RỘNG RÃI, RA QUI ĐỊNH SỬ DỤNG TẠM THỜI ĐỐI VỚI CÁC LOẠI SỬ DỤNG ĐẤT 4—|
ới tuyến đường mốc giới khu dất dự án
trêu có)
Trang 33
đầu tư và phát triển đô thị trong khoảng thời gian 5 - 8 năm sau (Hình
3.6)
Giải pháp phát triển đất đai theo các dự án khu đơ thị mới là hình thức phát triển đất đai tập trung bởi một chủ đầu tư với nội dung là giải phóng và san lấp mặt bằng rồi làm đường giao thông, đường điện và cấp thoát nước, và xây dựng cơng trình (Hình 3.7)
Giải pháp hiệu chỉnh đất đai nhằm mục dích huy động sự đóng gop, tham gia cla người dân sử dụng đất trong khu vực dự án bằng qui đất của mình để mở rộng đường giao thơng nội bộ Sự đóng góp đó sẽ được bù đắp lại bằng sự gia tăng giá trị đất đai và tiện nghỉ sử dụng sau
khi cố con đường đó (Hình 3.8)
3.4 Mối liên hệ giữa các giải pháp quy hoạch và thực hiện quy hoạch tại các khu đân cư ven đô Hà Nội
Các giải pháp tăng cường tính linh hoạt trong việc lập quy hoạch và quản lý quy hoạch chỉ tiết khu vực cấp quận tạo ra khuôn khổ
cho các giải pháp thực hiện quy hoạch (giải pháp phát triển hạ tầng kỹ
thuật, giải pháp phát triển đất đai theo các dự án khu đô thị mới và giải pháp hiệu chỉnh đất đai)
Các giải pháp thực hiện quy hoạch bổ sung nhau về phạm vi áp dụng (khu đất mới, khu đất thổ cư), đối tượng phục vụ (thị trường, tham gia cộng đồng) và hình thức đầu tư (nhà nước, toàn đân), và hỗ trợ nhau
trong quá trình thực hiện
3.5 Đề xuất các chính sách đất đai đô thị
—~ Cần nhanh chóng xác lập quyền sử dụng đất đai cho các chủ sử
dụng đất hợp pháp ,
— Cần thiết lập chuyên ngành đánh giá giá trị đất đai với con người có chuyên môn và phương pháp cụ thể
19
Trang 34
HÌNH 3.7: QUI TRÌNH THỤC HIỆN GIẢI PHÁP PHÁT TRIEN DAT DAI THEO CÁC DUAN KHU ĐÔ THỊ MỚI
PHAT TRIEN DO THI DONG BO AY DUNG PHAT TRIEN DAT XA
QUY HOACH XD TONG THE
NGHIÊN CÚU THỊ TRƯỜNG VÀ KHA NANG PHAT TRIEN
THOA THUAN DIA DIEM
Ỳ
LẬP QUY HOẠCH CHI T TẾT
¥ Ỷ CẮM MỐC GIỚI, GIAO ĐẤT Ỷ
DEN BU, GIAL PHONG MAT BANG
THIẾT KẾ HẠ TẦNG KỸ THUAT, HA TẦNG XÃ HỘI THỊ CÔNG CÁC CƠNG TRÌNH HA
TẦNG KỸ THUẬT, ILẠ TANG XÃ HỘI
lạ ———— LẬT DỰ ÁN KHẢ THỊ Me l„ —— l4 Chính phủ, UBND thành nhố BND thành phố, quận huyện xã, nhường Ìq——— UBND thành phố, quận Bộ KH và ĐT, Bộ XD, UBND thành phố UBND thành phố, quận
Hoi ding giải phóng MB, UBND
thành phổ, quận xã, phường,
Các cơ quan quần lý hạ tầng địa
phương
Ỷ
CHUYỂN GIÁO CÁC LƠ ĐẤT ĐÃ CĨ
HẠ TẦNG KỸ THUẬT
Y
THIẾT KẾ CÁC CƠNG TRÌNH NHÀ
GVA CONG CONG
Y THỊ CÔNG CÁC CÔNG TRÌNH NHÀ Ở VÀ CƠNG CỘNG :
BAN GIAO CAC CONG TRINIL HA
TẦNG KỸ THUẬT VÀ XÃ HỘI
-—==
KINH DOANH CÁC CƠNG TRÌNH
NHÀ Ở VÀ CÔNG CỘNG
te: Các chủ đầu từ công trình lq UBND thành phố, quận
UBND thành phố, các cơ quan quản lý hạ tầng
Trang 35
QUY HOACI CHI TIET
PHUGNG, XA
Ỳ
KHẢO SÁT CHI TIẾT KHU
DUAN —
Y
THIET KE KHU DUAN le
r LÊN PHƯƠNG ÁN ĐÓNG GÓP, ĐỀN BÙ ĐẤT ĐẠI v
XIN CAP QUI DAT DEN BU k£———
YỲ
VAY VỐN NGÂN HÀNG DỰA TREN THE CHAP DAT DEN BU
r
THỊ CÔNG HẠ TẦNG KHU VỤC DUAN VA KHU VUC
DEN BU — ¥ GIÁO LẠI CÁC LỘ ĐẤT CÓ HẠ TẦNG CHO CHỦ SỬ DỤNG
HOÀN THIỆN GIẤY TỜ ĐẤT ĐẠI — ¥ GIÁO HỆ THỐNG HẠ TANG
CHO PHUONG QUAN LY
Y
XÂY DỰNG THUẾ CẢI THIỆN
CHO CAC LO DAT
HINH 3.8: QUI TRÌNH GIẢI PHÁP HIỆU CHỈNH ĐẤT ĐẠI KHU DÂN CƯ
Xác định khu vực phù hợp cho
dự án
Xác định qui dat, chủ sử dụng, điều kiện sống
“Tận đụng các ngõ xóm, áp
dụng tiêu chuẩn thiết kế vào
diễu kiện địa phương
Đóng góp đất cho đường giao
thơng, xác định quï đất phải
đến hù và hỗ trợ chéo
Có vị trí kinh doanh tốt lại địa phương
Vay đủ cho công tác đầu tu xây đựng hạ tẳng 2 khu
Tuỳ điều kiện mà cung cấp
đường, thoát nước, cấp nước
với chất lượng phù hợp
Phần đất giao lại nhỏ hơn,
nhưng giá trị cao hơn, đầy dù
giấy tờ hợp pháp
Phường có thêm được hệ thống
hạ tầng kỹ thuật dùng chung,
cho mục đích công cong
Trang 36
- Nhà nước cần có một loại “thuế cải thiện” đánh vào một khu vực xác định trong phạm vi ảnh hưởng tích cực của một hoạt
động phát triển
3.6 Minh hoạ ứng dựng các giải pháp đề xuất
Trong quá trình thực hiện quy hoạch, một hoạt động xây dựng
phát triển cần được quản lý và thường xuyên cập nhật thơng tin, đó là
các dự án xây dựng mới trên địa bàn quận Trên cơ sở quy hoạch chỉ tiết
quận Cầu Giấy được phê duyệt, trong điều kiện phát triển kinh tế xã hội
của quận, các dự án xây dựng khu đô thị mới đã được duyệt và cấp đất
để phát triển Bản đồ chồng lớp quản lý các dự án phát triển đô thị mới
sẽ lưu giữ các thông tin quan trọng về dự án như vị trí, qui mơ, chủ đầu tư, tiến trình thực hiện, những khó khăn, thuận lợi Bản đồ chồng lớp quản lý cũng cập nhật những thay đổi trong quy hoạch các khu đất dự
ấn về bố cục không gian cũng như các chỉ tiêu quy hoạch (Hình 3.9) Giải pháp phát triển hạ tầng áp dụng đối với quận Cầu Giấy,
cho các con đường chính nối giữa các khu chức năng của quận với nhau vào nối vào mạng lưới chính của thành phố, đó là các con đường vành đai ba, đường liên khu vực, đường khu vực và phân khu vực (Hình 3.10)
Tại phường Phú Thượng, trục đường chính của phường với lòng đường rộng 5,5 m và hè hai bên, mỗi bên I,5 m đã được dự ấn VỊE /95/050 thiết kế và đang được nghiên cứu thực hiện Giải pháp phát triển hạ tầng kỹ thuật cấp phường kiến nghị được áp dụng cho trục đường chính đó của phường (Hình 3.[ 1)
Giải pháp phát triển đất dai theo các dự án khu đô thị mới hiện nay đang được áp dụng rộng rãi tại Hà Nội và là một công cụ quan trọng để thành phố đạt được các chỉ tiêu chính về phát triển nhà ở tại Thủ đô Cho đến thời điểm tháng 5 năm 2001, đã có 58 dự án đang được triển khai ở các mức độ khác nhau trên toàn thành phố Tại hai dự án
Trang 37
HINH 3.9: BAN DO CHONG LOP QUAN LY QUY HOACH CAC DU AN
Trang 38
Dudng vanh dai Đường liên khu vực
Đường khu vục os =————> Đường phôn khu vục
HINH 3.10: QUY HOẠCH QUẬN CẦU GIẤ
GIAI PHAP PHAT TRIEN HA TANG VỚI CÁC TRỰC ĐƯỜNG CHÍNH
Trang 39
khu đô thị mới Bắc Linh Đàm và Định Cơng, ngồi điện tích sàn kinh
doanh phục vụ các nhu cầu xã hội, các chủ đầu tư cịn dành ra 674%
điện tích đất đai tại Bắc Linh Đàm và 46,7% diện tích đất đai tại Định
Công với đẩy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật giao cho thành phố mà không nhận bồi hoàn tiền đầu tư trên đất đai đó Số tiền sử dụng đất phải nộp, các dự án được thành phố đầu tư trở lại vào các cơng trình công cộng của đơn vị ở Đối với các khu làng xã xung quanh như làng Đại
Từ, Linh Đàm và Định Công, chủ đầu tư đã có những đóng góp kinh phí
để nâng cấp hệ thống đường làng, thoát nước, xây trạm điện, xây trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, làm tiên đề phát triển cho khu dân cư hiện tại
Giải phấp liệu chỉnh đất đai tại phường Phú Thượng được áp
dụng vào các khu dân cư hiện trạng để cải thiện hệ thống đường nội bộ, từ đó nâng cao giá trị đất đai và tạo điều kiện cho các lô đất các hộ gia
đình Cơng tác thiết kế và thực hiện giải pháp hiệu chỉnh đất đai có thể dược phân chia thành hai giai đoạn chính Giai đoạn l nâng cấp hệ thống đường sẵn có, và giai đoạn 2 mở các đường lưu thông các lô đất kẹt (Hình 3.11)
Kết luận: Trên thực tế, ba dạng chuyển đổi sử dụng đất tại các khu ven đô của Hà Nội: chuyển đổi chủ sử dụng đất, chuyển đổi chức, năng mục đích sử dụng đất và chuyển đổi vị thế, khả năng sinh lợi của đất đai, cần có các giải pháp tăng cường tính linh hoạt của quy hoạch sử dụng đất, đó là tăng cường tính linh hoạt trong quy hoạch chỉ tiết khu
vực cấp quận thông qua các tiêu chí linh hoạt, và tăng cường tính linh hoạt Irong công tác quản lý quy hoạch thông qua các bản đô chồng lớp quản lý quy hoạch Tử đó các nhà quản lý có thể xác định, khoanh vùng các khu vực đô thị để áp dụng ba giải pháp lựa chọn để thực liện quy
hoạch: Phát triển hạ tầng kỹ thuật, Phát triển đất đai theo các du dn
khu đô thị mới và Hiệu chỉnh đất đai khu đân cư 21