Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội

Tài liệu tham khảo kinh tế đầu tư: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lí do nghiên cứu đề tài

Đô thị hoá là quá trình tất yếu diễn ra không chỉ đối với Việt Nam màcòn đối với tất cả các nước khác trên thế giới, đặc biệt là các nước châu Á.Những năm gần đây, quá trình đô thị hoá đang diễn ra với tốc độ hết sứcnhanh chóng trên địa bàn thành phố Hà Nội Thành phố ngày càng mở rộnghơn và phát triển mạnh mẽ ra các vùng ven đô và phụ cận Điều chỉnh quyhoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2020 được Thủ tướng phê duyệt ngày20/6/1998 đã xác định nhu cầu sử dụng đất đô thị đến năm 2020 là 25.000

ha với dân số thành phố Hà Nội trung tâm là 2,5 triệu người, cần thêmkhoảng 19.300 ha đất đai so với hiện nay Cùng với việc xây dựng cácchùm đô thị đối trọng Miếu Môn, Xuân Mai, Hoà Lạc, Sơn Tây, Sóc Sơn,Xuân Hoà, Đại Lải, Phúc Yên…vùng ven đô của Hà Nội đang nằm trongphạm vi phát triển trực tiếp của thủ đô ra bên ngoài Để đáp ứng nhu cầu

đó, một loạt các dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị mới đã được thu hút

ra các vùng ngoại vi để làm cơ sở kinh tế vững chắc cho phát triển đô thị,kèm theo đó là sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng chất lượng cao Trước kia, Hà Nội mới chỉ có 4 quận nội thành là: Hai Bà Trưng, Đống

Đa, Ba Đình, Hoàn Kiếm nhưng hiện nay dưới tác động của quá trình đô thịhoá, Hà Nội đã hình thành thêm 5 quận nữa đó là: Thanh Xuân, Tây Hồ, CầuGiấy, Hoàng Mai, Long Biên Theo đó, diện tích đất đặc biệt là đất nôngnghiệp của các huyện ngoại thành có xu hướng giảm mạnh Vì vậy việc đánhgiá những vấn đề phát sinh trong quá trình đô thị hoá ở ngoại thành Hà Nội, từ

đó đề xuất những giải pháp giải quyết các vấn đề một cách cơ bản là việc làmhết sức cần thiết

Trước đòi hỏi của quá trình đô thị hoá vấn đề chuyển đổi mục đích sửdụng đất theo hướng có hiệu quả ngày càng cao là yêu cầu tất yếu ở nước tanói chung cũng như Hà Nội nói riêng Là một huyện thuộc ngoại thành HàNội nên huyện Đông Anh vẫn còn đặc trưng bởi sự pha trộn giữa các làng

xã và đất đai canh tác nông nghiệp Để có thể hoà vào quá trình đô thị hoá,hơn lúc nào hết vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được đặt lênhàng đầu Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, tốc độ thu hồi và chuyển đổimục đích sử dụng đất vẫn còn chậm chạp làm ảnh hưởng đến tiến độ xâydựng; việc thu hồi, đền bù, giải toả cũng như đảm bảo chất lượng tái định

cư của nhân dân bị thu hồi đất, vấn đề việc làm, thu nhập…còn nhiềuvướng mắc nảy sinh, ảnh hưởng đến an sinh xã hội Cách quản lý đất đaitheo phương pháp hành chính tỏ ra không hiệu quả, quan liêu và không thuhút được sự tham gia của chủ sử dụng đất vào phát triển đất đô thị

Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chính sách nhằm tháo gỡ nhữngvướng mắc kể trên Tuy nhiên, các chính sách còn chưa đầy đủ, cơ sở líluận chưa vững vàng, việc thực thi chưa đồng bộ, tổ chức triển khai cònnhiều bất cập thậm chí tồn tại không ít tiêu cực

Với thực trạng trên cùng với những hiểu biết trong quá trình học tập,nghiên cứu tại khoa Bất động sản và Địa chính trường đại học Kinh tế

Quốc dân, em xin nghiên cứu đề tài: “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn về chuyển đổi mục đích sửdụng đất ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội

Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở huyện ĐôngAnh - thành phố Hà Nội

Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh chuyển đổi mục đích sử dụngđất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội

3 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụngđất ở huyện Đông Anh, vấn đề thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng vàchính sách tái định cư cho người dân sau khi bị thu hồi đất trong quá trình

đô thị hoá Thời gian nghiên cứu từ năm 2000 đến nay (trọng tâm là kỳ kế

hoạch đầu từ năm 2000 - 2005 của quy hoạch sử dụng đất huyện Đông Anh

2000 - 2010) và đề xuất phương hướng giải pháp cụ thể trong những nămcòn lại của kỳ kế hoạch cuối Ví dụ thực tiễn được lấy chủ yếu từ huyệnĐông Anh, có đan xen một số ví dụ điển hình của các quận, huyện kháctrên địa bàn thành phố Hà Nội để chứng minh cho tính phổ biến của tìnhhình và tính khái quát của các nhận xét

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện, đề tài đã lấy phương pháp duy vật biệnchứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu Đồng thời kết hợp chặtchẽ với các phương pháp khác như: phương pháp toán học, thống kê sốliệu, phân tích, tổng hợp, so sánh…và có tham khảo thêm các công trìnhnghiên cứu đã thực hiện có liên quan đến lĩnh vực này Các số liệu trong đềtài được lấy từ các nguồn số liệu thống kê của cơ quan Nhà nước và trêncác tạp chí, sách báo, trang web chuyên ngành

5 Kết cấu nội dung của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đềgồm các chương sau:

Chương I: Cơ sở khoa học của chuyển đổi mục đích sử dụng đất trongquá trình đô thị hoá

Chương II: Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quátrình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố Hà Nội

Chương III: Phương hướng và giải pháp thực hiện chuyển đổi mụcđích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá ở huyện Đông Anh - thành phố

Hà Nội trong thời gian tới

Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của TS.Nguyễn ThếPhán và các cán bộ nhân viên trong Trung tâm Nghiên cứu Chính sách -pháp luật đất đai nói riêng, Viện Nghiên cứu Địa Chính nói chung đã giúp

đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập này

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HOÁ

1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN

1.1 Đô thị hoá

1.1.1 Khái niệm đô thị hoá

Trên quan điểm một vùng, ĐTH là một quá trình hình thành phát triểncác hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị

Trên quan điểm kinh tế quốc dân, ĐTH là quá trình biến đổi về phân

bố các lực lượng sản xuất trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư nhữngvùng không phải đô thị thành đô thị, đồng thời phát triển các đô thị hiện cótheo chiều sâu

ĐTH là sự quá độ từ hình thức sống từ nông thôn lên hình thức sống

đô thị của các nhóm dân cư Khi kết thúc thời kỳ quá độ thì các điều kiệntác động đến ĐTH cũng thay đổi và xã hội sẽ phát triển trong các điều kiệnmới mà biểu hiện tập trung là sự thay đổi cơ cấu dân cư, cơ cấu lao động.ĐTH nông thôn là xu hướng bền vững có tính quy luật; là quá trìnhphát triển nông thôn và phổ biến lối sống thành phố cho nông thôn (phongcách sống, hình thức nhà cửa, lề lối sinh hoạt…) Thực chất đó là tăngtrưởng đô thị theo xu hướng bền vững

ĐTH ngoại vi là quá trình phát triển mạnh vùng ngoại vi của thànhphố do kết quả phát triển công nghiệp và kết cấu hạ tầng…tạo ra các cụm

đô thị, liên đô thị…góp phần đẩy nhanh ĐTH nông thôn

ĐTH giả tạo là sự phát triển thành phố do tăng quá mức dân cư đô thị

và từ các vùng khác đến, đặc biệt là từ nông thôn…dẫn đến tình trạng thấtnghiệp, thiếu nhà ở, ô nhiễm môi trường, giảm chất lượng cuộc sống…

Đô thị hoá gắn liền với sự biến đổi sâu sắc về kinh tế- xã hội của đôthị và nông thôn trên cơ sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xâydựng, dịch vụ…do vậy ĐTH gắn liền với sự phát triển kinh tế - xã hội.

Theo tổ chức Urbanization ĐTH là quá trình tập trung dân vào cácđiểm dân cư, đặc biệt là vào các đô thị hiện có và sự chuyển biến các hoạtđộng kinh tế, chức năng sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp Quá trình này đòi hỏi việc xây dựng, mở rộng mạng lưới hạ tầng kỹthuật, xây dựng các công trình nhà ở, phúc lợi và các công trình tạo lập đôthị khác

Tóm lại, ĐTH là quá trình biến đổi và phân bố các lực lượng sản xuấttrong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển các hìnhthức và điều kiện sống theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện cótheo chiều sâu trên cơ sở hiện đại hoá cơ sở vật chất kỹ thuật và tăng quy môdân số

1.1.2 Xu hướng đô thị hoá ở Việt Nam

1.1.2.1 Hình thành các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ trong các đô thị lớn.

Sự hình thành các trung tâm có tính chất chuyên ngành trong những đôthị lớn là xu thế nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của đô thị, là biểu hiệncủa tính chuyên môn hoá cao trong sản xuất Tất cả các hoạt động sản xuất

có cùng đặc điểm, tính chất được tập trung vào một khu vực tạo điều kiệnđáp ứng các nhu cầu tốt hơn, sản xuất với năng suất và hiệu quả cao hơn vàtăng sức cạnh tranh của các sản phẩm của đô thị, thị trường lao động phongphú hơn…

1.1.2.2 Hình thành các trung tâm công nghiệp, dịch vụ, thương mại ở các vùng ngoại ô

Sự hình thành các trung tâm công nghiệp của mỗi vùng có tính kháchquan nhằm đáp ứng các nhu cầu của sản xuất và đời sống ngày càng tănglên của chính vùng đó Đó là biểu hiện của tính tập trung hoá trong sản

xuất Tuy nhiên quy mô sản xuất và hoạt động thương mại dịch vụ sẽ phụthuộc vào trình độ phát triển kinh tế - xã hội và quy mô dân số hoạt độngcủa vùng để đảm bảo tính hoạt động có hiệu quả Đồng thời các trung tâmnày còn là điểm mối hay sự chuyển tiếp giữa các đô thị lớn làm cho tínhhiệu quả của hệ thống đô thị được nâng cao Trong quá trình ĐTH, cáctrung tâm này sẽ trở thành những đô thị vệ tinh của các đô thị lớn.

1.1.2.3 Mở rộng các đô thị hiện có.

Việc mở rộng các đô thị hiện có theo mô hình làn sóng là xu thế tấtyếu khi nhu cầu về đất xây dựng đô thị tăng và khả năng mở có thể thựchiện tương đối dễ Xu hướng này tạo sự ổn định tương đối và giải quyết cácvấn đề quá tải cho đô thị hiện có

1.1.2.4 Chuyển một số vùng nông thôn thành đô thị.

Đây là một xu hướng hiện đại được thực hiện trong điều kiện có sựđầu tư lớn của Nhà nước Vấn đề cơ bản là tạo nguồn tài chính để cải tạođất, xây dựng kết cấu hạ tầng hiện đại

1.1.2.5 Sự hình thành các khu đô thị mới.

Khu đô thị mới là khu đô thị đang được phát triển tập trung theo dự ánđầu tư xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ các công trình kết cấu hạ tầng, cáccông trình sản xuất và công trình phúc lợi và nhà ở

Trong khu đô thị mới có ba thành phần chính: kết cấu hạ tầng, côngtrình sản xuất, công trình phúc lợi và nhà ở

Quy mô đô thị mới có thể từ 5 - 10 ha trở lên được sử dụng vào mụcđích kinh doanh hoặc không kinh doanh

Các khu đô thị mới thường được gắn với một đô thị hiện có hoặc vớimột đô thị mới đang hình thành

Trên phương diện pháp lý khu đô thị mới phải có ranh giới và chứcnăng xác định, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan Nhànước có thẩm quyền xét duyệt

Xây dựng các khu đô thị mới thực chất là quá trình ĐTH và là “từngbước xây dựng và hoàn chỉnh hệ thống đô thị cả nước, có cơ sở hạ tầngkinh tế, xã hội và kỹ thuật hiện đại, môi trường đô thị trong sạch được phân

bố và phát triển hợp lý trên địa bàn cả nước, đảm bảo cho mỗi đô thị, theo

vị trí và chức năng của mình, phát huy được đầy đủ các thế mạnh góp phầnthực hiện tốt hai nhiệm vụ chiến lược là xây dựng xã hội chủ nghĩa và bảo

vệ Tổ quốc” (quyết định số 10/1998/QĐ-TTg ngày 23/1/1998 của Thủtướng Chính phủ phê duyệt định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển đôthị Việt Nam đến năm 2020)

Xây dựng các khu đô thị mới là kết quả của việc thực hiện các chươngtrình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và ĐTH đất nước xuất phát từ yêu cầuthực tế cải tạo chỉnh trang những thành phố quá chật chội, quá tải về dân sốđược xây dựng thiếu quy hoạch trong những năm trước đây Việc xây dựngcác đô thị mới kiểu hiện đại chỉ có thể thực hiện trong điều kiện kinh tế chophép và đặc biệt với sự đầu tư hợp tác của nước ngoài

1.1.3 Những vấn đề thường phát sinh trong quá trình thực hiện đô thị hoá ở Việt Nam

1.1.3.1 Mở rộng diện tích đất đô thị và thu hẹp diện tích đất nông nghiệp

Cả hai hình thức ĐTH đều dẫn đến sự chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất.Hình thức phát triển theo chiều rộng đưa đến tình trạng thu hẹp đất canh tácnông nghiệp nhanh chóng vì một phần đất do Nhà nước thu hồi để xâydựng các công trình, một phần đất dân cư bán cho những người từ nơi khácđến ở hoặc kinh doanh Trong quá trình ĐTH, Nhà nước nắm thế chủ độngCĐMĐSDĐ tạo đà mạnh mẽ cho sự phát triển đô thị

Trong điều kiện kinh tế nước ta, ngoài mục tiêu công nghiệp hoá thìĐTH tất yếu dẫn đến tình trạng thu hẹp đất canh tác nông nghiệp Thựcchất quá trình đó là thay đổi mục đích sử dụng đất: từ đất nông nghiệpchuyển sang sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đất ở…Quá trình

này làm tăng hiệu quả sử dụng đất nói chung nhưng cũng gây ra không ítcác vấn đề xã hội.

1.1.3.2 Vấn đề dân số, lao động, việc làm, thu nhập và đời sống đối với nông dân trong quá trình đô thị hoá

Dân số và lao động ở đô thị gia tăng với tốc độ nhanh do nhiều nguyênnhân, trong đó sự dôi dư về lao động nông nghiệp bị thu hẹp dần trong quátrình ĐTH là một nguyên nhân cần quan tâm giải quyết

Điển hình là thủ đô Hà Nội có tốc độ tăng dân số rất nhanh, đặc biệt làtrong những năm gần đây Hàng năm dân số ở Hà Nội có khoảng gần 10vạn lao động tìm việc, họ là những sinh viên mới ra trường, lao động nôngthôn di chuyển ra thành phố kiếm sống…trong số đó chỉ giải quyết đượcgần một nửa Quá trình ĐTH làm gia tăng thu nhập của một bộ phận dân cư

do sự thích nghi nhanh chóng với điều kiện mới, nhưng cũng là nguyênnhân khiến cho một bộ phận không nhỏ dân cư rơi vào cảnh sống bấp bênh

Đó là những mặt trái của quá trình ĐTH cần quan tâm giải quyết

1.1.3.3 Vấn đề chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực ngoại thành

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế nói chung

Cùng với việc tăng dân số đô thị là sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế.Trên góc độ dân số lao động, ĐTH là quá trình chuyển đổi cơ cấu dân số từkhu vực I sang khu vực II và khu vực III của nền kinh tế Những ngườinông dân trước đây gắn bó với ruộng vườn sau khi trở thành dân đô thị, họ

bị mất phần lớn ruộng đất canh tác Với số tiền được Nhà nước đền bù, họdùng để tạo nghề mới, xây dựng nơi cư trú mới, tìm việc làm mới…và rấtnhiều vấn đề khác cũng thay đổi theo

Trong quá trình ĐTH, cơ cấu ngành kinh tế trong vùng và cả nền kinh

tế cũng thay đổi theo hướng giảm tỷ trọng khu vực I, tăng tỷ trọng khu vực

II và III Khi đô thị mở rộng ra vùng ngoại vi nhằm giải quyết vấn đề quátải dân số, hình thành các khu dân cư đô thị ở các vùng ngoại vi thì cáchoạt động thương mại, dịch vụ phát triển, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo

hướng tăng khu vực III Ngoại thành là nơi có sự thay đổi mạnh mẽ về cáchoạt động thương mại và dịch vụ.

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực đô thị mới

Trong quá trình ĐTH, kinh tế ở các đô thị mới tăng trưởng nhanhchóng nhờ có sự tập trung lực lượng sản xuất, tạo ra năng suất lao độngcao, cách tổ chức lao động hiện đại

Thực chất quá trình tăng trưởng kinh tế là quá trình tăng việc làm ở đôthị Quá trình đó vừa làm tăng tổng việc làm vừa làm chuyển đổi cơ cấukinh tế trong kinh tế đô thị Ngược lại việc chuyển đổi cơ cấu các ngànhkinh tế đô thị làm tăng trưởng kinh tế đô thị theo chiều sâu, tăng năng suấtlao động xã hội, tăng GDP bình quân đầu người ở đô thị

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở khu vực giáp ranh

Khu vực giáp ranh giữa đô thị và nông thôn luôn chịu ảnh hưởng củanhững ngoại ứng tích cực và tiêu cực Mật độ dân cư ở khu vực này sẽ tăngdần, đất đai thay đổi nhanh về mục đích sử dụng Một phần những ngườidân nội thành mua làm nhà nghỉ, một phần sẽ trở thành nơi cung cấp dịch

vụ giải trí cho dân cư nội thành Cơ cấu kinh tế thay đổi theo hướng tíchcực là khu vực I giảm dần và thay vào đó là khu vực III

1.1.3.4 Vấn đề phát triển hạ tầng kỹ thuật

Hình thành nhanh chóng kết cấu hạ tầng

Quá trình ĐTH là quá trình hình thành nhanh chóng kết cấu hạ tầng kỹthuật như cấp điện, cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc, trường học,bệnh viện,đường giao thông…Đây là những yếu tố thường xuyên khôngphát triển kết hợp với những nhu cầu thực tế ở đô thị

Mật độ giao thông đô thị tăng nhanh

Do tăng dân số, lao động và tăng trưởng kinh tế khá nhanh cùng vớinhu cầu đi lại và vận chuyển hàng hoá tăng nhanh làm cho mật độ giaothông phát triển mạnh Hiện nay, việc tập trung quá cao về xe máy, xe đạp

ở các thành phố đang là vấn đề lớn đối với các đô thị, tình trạng tắc nghẽngiao thông trong giờ cao điểm thường xuyên xảy ra.

1.1.3.5 Vấn đề văn hoá - xã hội - môi trường

ĐTH góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân,hình thành lối sống công nghiệp, xây dựng xã hội mới Tuy nhiên khi tăngquy mô thành phố bằng các giải pháp mở rộng không gian, hình thành cácquận mới, phường mới sẽ dẫn đến tình trạng gia tăng thất nghiệp Số tiềnNhà nước đền bù để tạo công ăn việc làm mới không được người dân sửdụng đúng mục đích sẽ làm cho tỷ lệ thất nghiệp và các vấn đề xã hội khácgia tăng nhanh chóng

Sự thay đổi tập quán lối sống và sự phân hoá giàu nghèo diễn ra nhanhchóng, nhu cầu giáo dục y tế tăng, tệ nạn xã hội trở thành vấn đề lớn, vấn

đề nghèo đói thất nghiệp được đặt ra Thay đổi tập quán, sinh hoạt, lốisống, phương thức kiếm sống là kết quả tất yếu của quá trình ĐTH Ngườidân của đô thị sẽ nhanh chóng làm biến đổi tập quán của những người mớiđến thông qua các hoạt động xã hội, quan hệ sinh hoạt và công việc hàngngày

Hơn nữa, quá trình ĐTH còn làm thay đổi cơ bản môi trường sinh thái.Cùng với sự hình thành và phát triển của các khu đô thị, khu công nghiệp,khu chế xuất…thì chúng ta cũng phải ghánh chịu những hậu quả nặng nề

về ô nhiễm môi trường Tình trạng ô nhiễm môi trường và đô thị côngnghiệp Việt Nam rất đáng lo ngại nhưng đến nay không những không đượccải thiện mà còn trầm trọng hơn Các loại ô nhiễm đô thị thường thấy tạicác đô thị Việt Nam là ô nhiễm nguồn nước mặt, ô nhiễm bụi, ô nhiễm khíđộc, chất thải rắn trong sinh hoạt bệnh viện

Trong thời gian gần đây, việc chỉnh trang đô thị bao gồm cả quy hoạchtrồng cây xanh đã được chú ý đầu tư Nhưng do nhiều yếu tố khách quannhư: quỹ đất hạn chế nên diện tích dành cho cây xanh chưa đạt theo tỷ lệ;quy hoạch đô thị lại thường xuyên thay đổi nên quy hoạch cây xanh cũng

bị thay đổi theo; việc lựa chọn cây xanh trồng trong đô thị còn theo cảmquan nên cây xanh trong đô thị chưa đạt được độ che phủ cũng như chưatạo được ấn tượng riêng cho cảnh quan môi trường…

1.1.3.6 Thay đổi hình thái kiến trúc

Hình thái kiến trúc đô thị được biểu hiện tập trung ở các kiểu nhà ở.Kiểu nhà ở phản ánh trình độ văn hoá, mức sống, đặc điểm xã hội mỗi thời

kỳ Hiện nay, những khu đô thị mới, những toà nhà hiện đại đang dần đượcthay thế cho nhà mái ngói, mái rạ…trước kia

1.1.3.7 Biến động về ranh giới các đơn vị hành chính và bộ máy quản lý hành chính

ĐTH theo chiều rộng bằng việc mở rộng các quy mô đô thị dưới hìnhthức xây dựng các phường mới, quận mới dẫn đến biến động ranh giới đơn

vị hành chính cũng như diện tích và dân số của đô thị và của các quận,phường

Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý của đô thị mới nhỏ không còn phù hợpkhi quy mô đô thị tăng Đồng thời với sự tác động mạnh mẽ đến công tácquản lý Nhà nước về địa giới hành chính, quá trình ĐTH làm xuất hiệnmâu thuẫn giữa cơ cấu kinh tế - xã hội hiện thực với thể chế quản lý hànhchính Nhà nước Quá trình ĐTH dẫn đến sự cần thiết tổ chức lại quản lýNhà nước trên địa bàn Về nguyên tắc thì ĐTH đến đâu cần tổ chức lạiquản lý Nhà nước trên địa bàn đến đó

1.2 Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Có nhiều tiêu chí tiếp cận khác nhau về CĐMĐSDĐ

Về mặt nội dung công việc thì CĐMĐSDĐ bao gồm các bước cụ thểsau: thu hồi đất đai để phục vụ cho các dự án đã được cấp có thẩm quyềnphê duyệt theo quy hoạch; bồi thường, hỗ trợ cho các đối tượng có đất bịthu hồi; giải toả các công trình, tài sản có trên mặt đất; thực hiện các chínhsách TĐC như: chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống; giao đất, cho

thuê đất cho các chủ dự án để họ sử dụng theo các mục đích đã được phêduyệt.

Về mặt mục đích thì CĐMĐSDĐ tạo điều kiện cần thiết cho sự pháttriển Ở nước ta hiện nay đó là sự phát triển của các ngành công nghiệp vàdịch vụ, sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng hiệu quả hơn Xây dựng

hệ thống đô thị là xây dựng những trung tâm kinh tế của một địa phương,một vùng lãnh thổ hay trên phạm vi cả nước; chuyển từ sản xuất nôngnghiệp với năng suất và hiệu quả thấp sang những ngành nghề mới có năngsuất và hiệu quả kinh tế cao

Nếu tiếp cận theo tiêu chí “tính chất”, thì CĐMĐSDĐ không chỉ đơnthuần là quá trình mang tính chất kỹ thuật: tạo mặt bằng cho quá trình triểnkhai xây dựng công trình…mà đó là một quá trình mang tính kinh tế, chínhtrị, xã hội rộng lớn

Như vậy, nhìn một cách tổng quát thì CĐMĐSDĐ là quá trình từ việcNhà nước ra các quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặcthu lại đất đã giao, đến việc giao đất, cho thuê đất cho các chủ đầu tư để sửdụng theo các mục đích mới và giải quyết hậu quả các vấn đề phát sinhtrong quá trình đó bằng các hình thức và phương pháp thích hợp (bao gồmbồi thường đất, bồi thường và giải toả các công trình trên mặt đất; TĐC, hỗtrợ, đào tạo giải quyết việc làm mới; hỗ trợ, ổn định đời sống của người bịthu hồi đất) nhằm mục tiêu thực hiện tốt kế hoạch, quy hoạch phát triểnkinh tế - xã hội, ổn định và nâng cao đời sống nhân dân, góp phần thựchiện tốt mục tiêu xã hội công bằng, dân chủ, văn minh

2 SỰ CẦN THIẾT PHẢI CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HOÁ

CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH là một tất yếu khách quan

Ở nước ta sau Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước làm đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụng từng lô

đất cho các đối tượng cụ thể để khai thác các tiềm năng đất đai Tuy nhiêntrong quá trình sử dụng nảy sinh các vấn đề thu hồi, CĐMĐSDĐ, đặc biệt

là trong giai đoạn hiện nay Có rất nhiều lý do khách quan chung xuất pháttừ: cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi, do yêu cầu phải sử dụng đất có hiệu quảhơn, do sự đổi mới phân công lao động xã hội và tốc độ ĐTH nhanh trongquá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước…

Thứ nhất, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò hết sứcquan trọng và không thể thiếu đối với tất cả các ngành, lĩnh vực cũng nhưmọi mặt của cuộc sống Đất đai là đầu vào mang tính chất quyết định chotất cả mọi nhu cầu: là nơi trú ngụ của con người, là địa bàn sản xuất kinhdoanh, xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ nhu cầu của xã hội…phù hợp vớitrình độ phát triển kinh tế xã hội ở từng thời kỳ mà nhu cầu sử dụng đất làkhác nhau Trong điều kiện tổng cung đất đai là cố định trong khi cầu đấtđai lại luôn có xu hướng thay đổi đòi hỏi phải sử dụng đất đai hợp lý, tiếtkiệm và hiệu quả Do vậy, CĐMĐSDĐ là một tất yếu khách quan

Thứ hai, CĐMĐSDĐ là để đáp ứng yêu cầu sử dụng đất có hiệu quảhơn Trong phạm vi nhóm đất nông nghiệp, hiện nay chúng ta đang cóphong trào xây dựng cánh đồng 50 triệu đồng/ha hay phát triển các trangtrại có quy mô lớn, muốn vậy phải chuyển đổi cơ cấu cây trồng, mùa vụhay CĐMĐSDĐ từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác tốthơn, tạo ra cánh đồng có năng suất chất lượng cao Hơn nữa, việc chuyểnđổi đất từ đất nông thôn sang đất đô thị làm cho giá trị một đơn vị diện tíchđất tăng lên rõ rệt Giả sử trước đây đất nông nghiệp có giá 500.000 đồng/

m2 nhưng khi chuyển đổi sang đất đô thị thì mức giá có thể tăng lên gấp 10lần hoặc hơn thế nữa

Thứ ba, dưới tác động mạnh mẽ của quá trình ĐTH thì quá trình phâncông lao động xã hội cũng có những chuyển biến rõ rệt theo hướng laođộng nông nghiệp giảm dần, lao động công nghiệp và dịch vụ tăng lênnhanh chóng và sự chuyển dịch dân cư từ nông thôn ra thành thị Sự phát

triển của khoa học kỹ thuật đã mang lại những thành tựu đáng kể trong việc

áp dụng các phát minh, sáng chế vào thực tiễn sản xuất Đặc biệt là sảnxuất nông nghiệp với quy mô lớn, năng suất, chất lượng cao và giảm đượcđáng kể lực lượng lao động Số lao động dư thừa này sẽ bổ sung vào độingũ công nhân công nghiệp và dịch vụ Họ đòi hỏi phải có hệ thống cơ sở

hạ tầng: nhà ở, trường học, bệnh viện…để đáp ứng nhu cầu của cuộc sống

Do vậy, yêu cầu mở rộng diện tích các đô thị là tất yếu

Ngoài ra, tỷ lệ tăng dân số ở các đô thị lớn rất cao, đặc biệt là ở HàNội, chủ yếu là gia tăng cơ học (tỷ lệ gia tăng tự nhiên khoảng 1% trongkhi tỷ lệ tăng cơ học đã lên tới khoảng 4%) Tình trạng dân cư ở ngoại tỉnhchuyển về Hà Nội ngày càng đông, kéo theo đó là sự gia tăng nhu cầu đấtđai để làm nhà ở và các dịch vụ xã hội khác tạo sức ép mạnh mẽ cho thịtrường nhà đất Hà Nội Hơn nữa trong xu hướng hội nhập thì sự giao thoavăn hoá xã hội là tất yếu Thị hiếu người tiêu dùng thay đổi theo chiềuhướng nhà ở cần nhiều phòng, diện tích lớn hơn; các nhu cầu giải trí giatăng như: tennis, golf…gây áp lực về đất đai

Hiện nay, Việt Nam đang tăng cường mở rộng hợp tác quốc tế (gianhập WTO) nên Nhà nước có nhiều chính sách thông thoáng hơn, thu hútđầu tư nước ngoài, đặc biệt một vài năm gần đây thị trường BĐS hết sứcsôi động nên các dự án đầu tư phát triển nhà ở gia tăng mạnh

Việt Nam là đất nước có chính trị ổn định, là điểm đến lí tưởng củakhách du lịch và tổ chức các cuộc họp mang tầm cỡ quốc tế nên đòi hỏităng các dịch vụ khách sạn, nhà nghỉ để đáp ứng nhu cầu…Tất cả các lý dotrên đều là những nguyên nhân tất yếu dẫn đến phải CĐMĐSDĐ để đápứng nhu cầu nói trên

3 NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH

SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HOÁ

3.1 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp và cơ sởkhoa học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụngchính đã được luật đất đai quy định nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyênđất đai Đối với công tác CĐMĐSDĐ từ đất nông nghiệp sang đất phi nôngnghiệp thì nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động mang tínhchất định hướng từ khâu đầu hình thành dự án đến khâu cuối GPMB và lậpkhu TĐC Đối với địa phương chưa lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo độ tin cậy, việckhoanh định các loại đất, định hướng sử dụng đất không sát với thực tế thì

ở đó công tác đền bù, GPMB và TĐC gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp,hiệu quả thấp

3.2 Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai

Trong những năm gần đây, việc thu hồi đất GPMB là điều kiện tiênquyết để triển khai các dự án nhưng đây lại là khâu nhiều ách tắc mà chủyếu là do công tác quản lý Nhà nước về đất đai của các địa phương còn yếukém, nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất để tồn đọngkhá dài không giải quyết được Không ít các trường hợp Nhà nước phảimặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng không cóchứng thư pháp lý vi phạm pháp luật đất đai Tình trạng tranh chấp đất đai,khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp hay vì một quyếtđịnh không đúng của các cấp có thẩm quyền, hiện tượng kéo dài tiến độGPMB các dự án do các bên không nghiêm chỉnh thi hành pháp luật…đềuxuất phát từ nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, công tác định giá đất,năng lực thể chế và tính pháp lý trong xã hội

Đăng ký, thống kê đất đai, lập HSĐC, cấp GCNQSDĐ là nội dungquan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, ngoài mục đích đảmbảo quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất, qua đó Nhà nước nắmđược nguồn tài nguyên đất trên phạm vi toàn quốc theo quy hoạch, kếhoạch Hiện nay, kết quả lập HSĐC còn nhiều hạn chế; hơn nữa công tác

kiểm tra, đo đạc, sao chép hồ sơ đăng ký không được thực hiện nghiêmchỉnh nên có nhiều sai sót trong đo đạc ngoại nghiệp, tính toán diện tích,lưu trữ HSĐC Những tồn tại trên làm ảnh hưởng không nhỏ đến công tácđền bù GPMB và TĐC hiện nay khi quan hệ đất đai vận động trong cơ chếthị trường.

Việc quy định cấp GCNQSDĐ theo chủ, mỗi chủ một giấy gồm tất cảcác thửa, làm giảm tính linh hoạt trong tổ chức thực hiện (bắt buộc phải đođạc trong toàn xã mới cấp được) Thực tế vẫn có hộ gia đình cá nhân đượccấp GCN do công tác quản lý yếu kém hoặc do cấp GCN sai thẩm quyền.Một số địa phương (cấp huyện) chưa lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,ranh giới không rõ ràng, BĐĐC luôn thay đổi, hạn mức đất áp dụng khôngcông bằng đối với người bị ảnh hưởng Có trường hợp được giao 300m2sau một thời gian sử dụng lấn chiếm diện tích tăng lên 400 m2, khi cấpGCN lại được công nhận 700 m2 Để phục vụ tốt cho công tác đền bù TĐC,khoản 1 điều 6-NĐ22/CP quy định một trong các điều kiện để được đền bùlà: có GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai Trên thực tế, cáckhu vực được cấp GCNQSDĐ đúng theo quy định của pháp luật, Hội đồngđền bù sẽ xây dựng phương án đền bù, định giá đền bù thiệt hại cho người

bị ảnh hưởng thuận lợi, chính xác, công bằng và ngược lại

3.3 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật

Các chính sách liên quan đến CĐMĐSDĐ đã được đề cập đến trongrất nhiều cuộc hội thảo cấp Nhà nước để tìm biện pháp sửa đổi hoàn thiệncho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, trong đó có thịtrường BĐS Tuy nhiên còn nhiều vướng mắc trong quá trình áp dụng cụthể, tình trạng một chính sách có quá nhiều văn bản hướng dẫn chưa đượckhắc phục nên hiệu quả pháp luật không cao, tính pháp chế trong xã hội bịhạn chế

Thời gian qua, xét theo hệ thống pháp luật nói chung, Luật đất đai vàchính sách đền bù GPMB nói riêng đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền ban hành mang tính toàn diện và chặt chẽ nhưng việc tuyên truyềnpháp luật trong nhân dân của chính quyền các cấp không được quan tâmđúng mức, trình độ dân trí chưa đồng đều Khi áp dụng các biện pháp,nhiều địa phương triển khai thiếu dân chủ, không công khai thiếu đồng bộ,nhất là đối với các loại văn bản pháp luật liên quan đến quyền và lợi íchhợp pháp của các chủ thể sử dụng đất

Một số nơi, trong công tác đền bù và TĐC, nhiều cán bộ công chức lợidụng chức quyền vụ lợi cá nhân, sách nhiễu nhân dân Đồng thời do không

có các quy định áp dụng chế tài nên nhiều vụ việc tiêu cực đến nay vẫnchưa được xử lý dứt điểm Tồn tại trên đã làm giảm hiệu lực khi thi hànhpháp luật, gây mất lòng tin của dân chúng cũng như các nhà đầu tư và lànguyên nhân trực tiếp làm ảnh hưởng đến tiến độ GPMB của các dự án vàlàm giảm tỷ lệ kế hoạch đầu tư của các nhà đầu tư

3.4 Yếu tố pháp chế xã hội chủ nghĩa

Pháp chế xã hội chủ nghĩa là một chế độ đặc biệt của đời sống chínhtrị xã hội, là sự đòi hỏi các cơ quan Nhà nước, nhân viên Nhà nước, các tổchức xã hội và mọi công dân phải thực hiện đúng, chấp hành nghiêm chỉnhpháp luật trong mọi hoạt động của pháp luật và trực tiếp ảnh hưởng đếnCĐMĐSDĐ

Với mục tiêu xây dựng xã hội Nhà nước pháp quyền, việc xây dựng

và củng cố nền pháp chế xã hội chủ nghĩa là vấn đề tất yếu Cho đến nay,

hệ thống pháp luật nói chung và Luật đất đai nói riêng đã đáp ứng phần nàoyêu cầu của pháp luật trong thời kỳ đổi mới Tuy vậy chúng ta vẫn đang tồntại những yếu kém kéo dài mà trong nhiều năm không khắc phục được Đó

là sự chồng chéo của các văn bản pháp luật, nhiều loại văn bản pháp luậtlạc hậu, lỗi thời không được thay thế, nội dung văn bản pháp luật tách rờivới tầm nhìn chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước

Hiện nay, không chỉ Luật đất đai mà còn nhiều văn bản dưới luật cókhông ít các điều khoản quy định một cách chung chung, chồng chéo, tính

khả thi không cao nên áp dụng vào thực tiễn đời sống bị hạn chế, bất cập,phát sinh yếu kém Bên cạnh đó việc áp dụng chính sách pháp luật đất đaikhông thống nhất, thiếu đồng bộ, không triệt để của các cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền, những cơ quan chức năng thiếu kinh nghiệm, chưa pháthuy được vai trò trách nhiệm trong việc áp dụng, triển khai thực hiện chínhsách đền bù GPMB và TĐC cộng với ý thức pháp luật của người dân chưađầy đủ là nguyên nhân làm cho nhân dân thiếu sự tin tưởng vào chính sáchpháp luật cũng như đai diện chính quyền các cấp và giảm hiệu lực của phápluật trong xã hội

Trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, nhu cầu sửdụng đất đai để xây dựng các công trình công cộng, an ninh quốc phòng…ngày càng tăng đòi hỏi Nhà nước phải thu hồi đất của các chủ thể sử dụngđất phục vụ mục đích trên Nghị định 22/1998/NĐ-CP được ban hành tạo

ra khung pháp lý mới thống nhất trong cả nước về việc đền bù thiệt hại khiNhà nước thu hồi đất Tiếp đó là nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thuhồi đất Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân, việc triển khai thực hiện chínhsách này trên thực tế còn nhiều vướng mắc có ảnh hưởng nhất định đếntính pháp chế trong công tác GPMB Việc xây dựng các văn bản dưới luật

có tác động trực tiếp đến các chủ thể thi hành pháp luật, nếu phù hợp sẽ cótác động tích cực trong công tác đền bù GPMB và TĐC Ngược lại, sẽ gây

ra nhiều khiếm khuyết, hạn chế tính khả thi, làm giảm hiệu lực pháp luật,làm giảm lòng tin của nhân dân đối với chủ trương, chính sách của Đảng vàNhà nước, phát sinh khiếu kiện của nhân dân

3.5 Yếu tố định giá đất và giá đất

Sau thời kỳ đổi mới, khái niệm nền kinh tế thị trường được hiểu và ápdụng theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đồng thời khái niệm về thị trườngBĐS đang được hoàn thiện thông qua thực tiễn của nền kinh tế đất nước

mà trước hết là sự phát triển khách quan của hệ thống pháp luật Mặc dù

pháp luật nói chung và Luật đất đai không đề cập đến việc đất có giá nhưngtrên thực tế, lý thuyết “giá trị” BĐS bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng,

sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất đai có giá

Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổchức cá nhân được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Điều

12 Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đấtđai năm 1998 và năm 2001 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất

để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuêđất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi bị thuhồi” Thực tiễn trong quá trình thực hiện thu hồi đất GPMB, hầu hết đều bịách tắc trong vấn đề giải quyết đền bù, mặc dù khung giá đất của Chínhphủ tuy đã được điều chỉnh 2 lần so với khung giá đất hiện hành, nếu chỉđem áp dụng để tính thuế thì người dân chấp nhận Trong khi đó, giá đấttrong mối quan hệ sở hữu toàn dân về đất đai với nước ta còn là một vấn đềrất mới Trong điều kiện hiện nay, thực hiện tốt công tác định giá đất đồngnghĩa với việc góp phần điều chỉnh những quan hệ trong việc quản lý đấtđai đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước, thu hút đầu tư nước ngoài.Xuất phát từ quan điểm trên, việc xây dựng một hệ thống giá cả thống nhất,đồng bộ tìm ra cơ chế áp dụng hợp lý, nâng cao hiệu lực pháp luật trongquá trình định giá đền bù GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là rất cần thiết.Mặc dù đã có những thay đổi đáng kể trong việc xây dựng giá đất đểtính đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sao cho sát với giá thịtrường, Bộ Tài chính đã ban hành phương pháp xác định hệ số K theonhiều cách tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương khi xác định giá đền

bù, nhưng việc xác định hệ số K theo các phương pháp khác nhau, làm chongười thực hiện khó vận dụng Việc xây dựng giá đất sử dụng cho nhiềumục đích khác nhau nên không thể tính đúng, tính đủ cho một mục đích cụthể Đồng thời giá đất trên thị trường luôn luôn biến động, trong khi đó việcxây dựng bảng giá đất do cơ quan Nhà nước tiến hành lại dựa vào bảng giá

đất được xây dựng từ trước không được điều chỉnh, bổ sung thì dù hệ số K

có được điều chỉnh tăng hay giảm đến 50% cũng khó có thể phản ánh đúnggiá trị thực tế của quyền sử dụng đất

Mặt khác, việc phân loại đất, phân loại vị trí và phân hạng đất do đãkhông phù hợp với tình hình hiện nay và cũng phần nào áp đặt chủ quancủa người làm công tác định giá nên giá đất được xây dựng vẫn chưa phùhợp với giá thực tế trên thị trường Đây là một trong những nguyên nhânchủ yếu của phần lớn đơn khiếu nại liên quan đến công tác đền bù thiệt hại,GPMB trong thời gian qua

3.6 Nhiệm vụ điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập bản đồ địa chính

Việc điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập BĐĐCthực hiện thống nhất trong cả nước theo quy định của pháp luật về đất đai,

nó có tác động trực tiếp đến công tác thu hồi đất, đền bù GPMB và TĐCcủa các dự án Thông tin BĐĐC giúp hội đồng đền bù có cơ sở pháp lý xácđịnh các thông tin ban đầu về thửa đất, những thông tin này phản ánh đầy

đủ hiện trạng sử dụng đất khu vực dự án Hiện nay, nhiều địa phương thựchiện công tác này rất chậm so với nhu cầu sử dụng và nhu cầu quản lý, cókhoảng 60-70% cấp xã chưa có BĐĐC, yếu tố này làm ảnh hưởng đếnnhiệm vụ quản lý của các địa phương và trực tiếp là việc xây dựng phương

án đền bù thiệt hại trong công tác đền bù GPMB và TĐC khi Nhà nước thuhồi đất

4 HỆ THỐNG CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT CỦA ĐẢNG VÀ NHÀ NƯỚC LIÊN QUAN ĐẾN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT 4.1 Hệ thống chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nước có liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất

- Năm 2003, sau Hội nghị Ban chấp hành Trung ương lần thứ VII, Luậtđất đai năm 2003 được Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Namthông qua ngày 26-11-2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2004

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai.

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ vềbồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ tài chính sửađổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tàichính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thựchiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại

- Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt

vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Ngoài ra, còn một số các Nghị định, Thông tư và Chỉ thị khác liên quanđến CĐMĐSDĐ

4.2 Nội dung chủ yếu của hệ thống chính sách chuyển đổi mục đích sử

dụng đất hiện hành

4.2.1 Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Chính sách này áp dụng cho các đối tượng bị Nhà nước thu hồi đất để

sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộngđồng, mục đích phát triển kinh tế

Tất cả các trường hợp thu hồi đất đều phải nằm trong quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; hoặc quyhoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩmquyền phê duyệt

Nội dung của chính sách bồi thường gồm có:

Chính sách bồi thường đất

Nguyên tắc bồi thường: Người bị thu hồi đất có đủ điều kiện quy định

để được bồi thường thì được bồi thường (điều 8 của Nghị định197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 quy định có 1 điều kiện trong 11 điềukiện quy định thì được bồi thường như: có giấy chứng nhận quyền sử dụngđất theo quy định của pháp luật về đất đai

Trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND tỉnh,thành phố xem xét để hỗ trợ

Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồithường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất

để bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm quyết định thuhồi, trường hợp bồi thường bằng giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênhlệch bằng giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằngtiền Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng,không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng

Trong Luật đất đai 2003 và các Nghị định của Chính phủ, chính sáchnày được cụ thể hoá đến từng trường hợp và tình huống: bồi thường đấtnông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức; bồi thường đất ở; bồi

thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình côngcộng.

Chính sách bồi thường tài sản

Nguyên tắc bồi thường tài sản: chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khiNhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường; chủ sở hữu tàisản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượngkhông được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản; nhà ở, công trình tài sản gắnliền với đất được xây dựng hay tạo lập sau khi quy hoạch được công bố,không được Nhà nước cho phép, xây dựng sau ngày 1-7-2004 trái với mụcđích sử dụng đất được xác định trong quy hoạch sau khi có quyết định thuhồi đất thì không được bồi thường

Về hạn mức được bồi thường: Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinhhoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mớicủa nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ xây dựngban hành Đối với nhà và các công trình xây dựng khác không thuộc đốitượng quy định tại khoản trên được bồi thường theo mức sau:

+

Một khoản tiềntính bằng tỷ lệ % theogiá trị hiện có của nhà,

công trình

Mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới củanhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệthại

Trong Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004, mức và phươngthức bồi thường được cụ thể hoá cho từng loại tài sản như nhà ở, công trìnhxây dựng trên đất đổi người chủ sở hữu, với người đang sử dụng nhà ở

thuộc sở hữu Nhà nước; đình, chùa , cây trồng, vật nuôi, bồi thường chongười lao động phải ngừng việc.

Về giá đất

Trước năm 1992, Nhà nước giải quyết các vấn đề về đất, thu hồi,CĐMĐSDĐ bằng phương pháp hành chính, kết hợp với động viên về tinhthần, sau Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 được ban hành,ngoài phương thức hành chính, động viên tinh thần thì phương thức kinh tếngày càng được quan tâm, mở rộng Một trong các biểu hiện của chủ trươngtrên là Nhà nước đã thể chế hoá khái niệm “giá đất”, giá đất được tính toánkhi Nhà nước đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi phục vụ các dự ánphát triển

Nguyên tắc cơ bản trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là: Nhànước cho phép sử dụng đất vào mục đích nào thì khi bị Nhà nước thu hồiđược bồi thường theo giá đất có cùng mục đích sử dụng

Để xác định giá đất và khung giá đất, vấn đề đầu tiên cần quan tâm làphân vùng, phân hạng, phân loại đường phố và vị trí đất (theo Nghị định số188/2004/NĐ-CP ngày 16-1-2004 của Chính phủ)

4.2.2 Chính sách hỗ trợ

Chính sách hỗ trợ chủ yếu thể hiện trên 3 nội dung: hỗ trợ di chuyển, hỗtrợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạoviệc làm

Hỗ trợ di chuyển

Hộ gia đình được hỗ trợ từ 3 triệu đến 5 triệu mức cụ thể do UBNDtỉnh thành phố quyết định; các tổ chức di chuyển cơ sở được hỗ trợ chi phíthực tế về di chuyển tháo dỡ và lắp đặt; người bị thu hồi đất ở, nhà ở đượctiêu chuẩn TĐC nhưng chưa kịp bố trí vào khu TĐC theo quy định vàkhông được bố trí vào quỹ nhà tạm trung chuyển của thành phố, nếu tựnguyện bàn giao mặt bằng đúng tiến độ và tự lo tạm cư thì được hỗ trợ tiềnthuê nhà tạm cư 300.000 đồng/nhân khẩu thực tế ăn ở tại nơi thu hồi

đất/tháng hoặc 600.000đồng/hộ độc thân/tháng, nhưng mức hỗ trợ khôngquá 1.800.000 đồng/hộ gia đình/tháng.

Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất

Hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đấtnông nghiệp được giao thì được hỗ trợ ổn định đời sống là 35.000đồng/m2.Chủ sử dụng nhà ở, đất ở bị thu hồi thuộc tiêu chuẩn được TĐC hoặctrường hợp bị phá dỡ nhà ở thì được hỗ trợ ổn định đời sống bằng tiền chocác nhân khẩu thực tế đang ăn ở tại nơi thu hồi đất Mức độ hỗ trợ bằngtiền cho một nhân khẩu/tháng tương ứng 30kg gạo tính theo thời giá trungbình ở địa Hà Nội tại thời điểm bồi thường do Sở Tài chính công bố

Khi Nhà nước thu hồi đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhânđang sản xuất kinh doanh có thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhànước, có đăng ký kinh doanh mà ngừng sản xuất kinh doanh thì được hỗtrợ bằng 30%/1năm thu nhập sau thuế theo mức thu nhập bình quân của 3năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận Trường hợp thời giankinh doanh mới được từ 3 năm trở lại thì tính bình quân theo thời gian thực

tế kinh doanh

Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và việc làm

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đấtnông nghiệp có đủ điều kiện được bồi thường thì được hỗ trợ bằng tiền để

tự chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm là 30.000đ/m2 Trường hợp hộgia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% quỹđất nông nghiệp (không bao gồm đất nông nghiệp, vườn ao trong cùng thửađất có nhà ở và đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân xen kẽ trong khudân cư) mà đất đó có đủ một trong các điều kiện được bồi thường thì việc

hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người trong độ tuổi lao động; mức hỗtrợ và số lượng lao động cụ thể được hỗ trợ do UBND thành phố Hà Nộiquy định cho phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương

Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếubằng hình thức cho đi học nghề tại cơ sở dạy nghề.

Ngoài ra, trong luật này còn quy định chi tiết việc hỗ trợ người đangthuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước và hỗ trợ gia đình chính sách, giađình đang hưởng chế độ trợ cấp xã hội khi phải di chuyển chỗ ở

4.2.3 Chính sách tái định cư

Việc lập và thực hiện các dự án tái định cư

UBND cấp tỉnh và thành phố có trách nhiệm lập và thực hiện các dự

án TĐC, bảo đảm cho người thu hồi đất có chỗ TĐC Căn cứ để lập cáckhu TĐC là: kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch và kế hoạch sửdụng đất của địa phương Các khu TĐC phải xây dựng phù hợp quy hoạch,tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Đặc biệt chú trọng cơ sở hạ tầng đồng bộbảo đảm đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi cũ

Tổ chức bố trí tái định cư

Cơ quan có trách nhiệm tổ chức TĐC phải thông báo công khai đủ cácphương án TĐC 20 ngày trước khi Nhà nước duyệt (bao gồm các thông tinđịa bàn, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế khuôn nền lô đất, căn hộ,giá đất, giá nhà, dự kiến bố trí các căn hộ, chế độ ưu tiên ) và cho xem xétnhà ở mới và thảo luận công khai

Người bị thu hồi đất có quyền: đăng ký (bằng văn bản) đến nơi TĐC

cụ thể; được ưu tiên đăng ký hộ khẩu, chuyển trường cho con em đang đihọc; được cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí; được từ chối vào khu TĐCnếu thấy nó không đạt các điều kiện niêm yết công khai

Đồng thời những người bị thu hồi đất cũng có nghĩa vụ thực hiện dichuyển vào khu TĐC theo kế hoạch thời gian đã công bố; xây dựng nhà,công trình theo quy hoạch; nộp tiền mua nhà và tiền sử dụng đất

5 KINH NGHIỆM CỦA NƯỚC NGOÀI

Quá trình ĐTH ở các quốc gia trên thế giới diễn ra hết sức mạnh mẽ.Hầu hết ở tất cả các quốc gia đó, việc CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTHđều theo hướng mở rộng diện tích đất đô thị và thu hẹp diện tích đất nôngnghiệp Dưới đây là nghiên cứu về một số vấn đề liên quan đếnCĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH ở một số quốc gia trên thế giới như: HànQuốc, Trung Quốc, Thái Lan

5.1 Kinh nghiệm của Hàn Quốc

Tại quốc gia này, Luật bồi thường thiệt hại được chia làm 2 thể chế:một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng đãđược quy định theo thủ tục thương lượng của pháp luật; hai là luật “sungcông đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp

Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới đây sẽ thực hiện theo 3giai đoạn:

Thứ nhất, tiền đền bù, bồi thường đất sẽ được giám định viên côngcộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho côngtrình công cộng Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác,

do đó có thể đảm bảo tính khách quan trong thực hiện bồi thường

Thứ hai, pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người cóquyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất Thứ

tự của quy trình chấp nhận là: công nhận mục đích, lập biên bản tài sản vàđất đai, thương lượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba, quy định về biện pháp di dời Đây là một đặc điểm rất quantrọng và được Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách nhằm đảmbảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị mấtnơi cư trú do xây dựng công trình công cộng của Nhà nước Công việc nàyrất có hiệu quả trong việc thu hút người dân tự nguyện di dời và liên quanrất nhiều tới GPMB Theo luật này, nếu toà nhà nơi dự án chuẩn bị thựchiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này cưtrú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà đó Còn nếu là dự án xây dựng nhàchung cư thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở với giáthấp hơn giá thành

Đối với các đối tượng kinh doanh chưa có tư cách pháp nhân; các đốitượng kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ânhuệ: ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc

di dời đến khu vực được phép kinh doanh

5.2 Kinh nghiệm của Trung Quốc

Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều điểm tương đồng với ViệtNam Tuy nhiên, nhìn chung việc chấp hành pháp luật của người TrungQuốc là rất cao Việc sử dụng đất đai ở quốc gia này thật sự tiết kiệm, Nhànước hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai Do vậy, thịtrường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà

Về chính sách đền bù thiệt hại: do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nênkhông có chính sách đền bù thiệt hại; khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đấtnông nghiệp, tuỳ vào từng trường hợp cụ thể mà Nhà nước sẽ cấp đất mớicho các chủ sử dụng bị thu hồi đất

Về phương thức đền bù thiệt hại: Nhà nước thông báo cho các chủ sửdụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời gian là một năm.Người dân có quyền lựa chọn hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặcbằng nhà cửa tại nơi ở mới Ở Bắc Kinh và Thượng Hải, người dân thườnglựa chọn hình thức đền bù bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với côngviệc của họ

Về giá đền bù thiệt hại: tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũngđược Nhà nước quy định cụ thể cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồngthời được điều chỉnh linh hoạt cho phù hợp với thực tế Riêng đất nôngnghiệp sẽ đền bù thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về TĐC: Các khu TĐC được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thườngxuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các mục đích sử dụng khácnhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền địa phươngchú ý về điều kiện việc làm Đối với các đối tượng chính sách xã hội, Nhànước sẽ có chính sách riêng

Về vấn đề giải quyết việc làm, giảm sức ép đô thị: phát triển các xínghiệp địa phương để thu hút việc làm, giảm sức ép đô thị Đây là giảipháp được áp dụng hết sức thành công ở Trung Quốc Tốc độ tăng trưởngcao của các doanh nghiệp địa phương đã tạo ra rất nhiều việc làm cho lực

lượng lao động dôi dư ở khu vực nông thôn Xây dựng các đô thị quy môvừa và nhỏ để giảm bớt lao động nhập cư ở các thành phố lớn Sự pháttriển các đô thị nhỏ ở các vùng nông thôn cùng với công nghiệp hoá nôngthôn sẽ là một giải pháp để thu hút lao động dư thừa, góp phần tối đa hoáviệc phân bổ các nguồn lực ở các khu vực và thu hẹp khoảng cách giữa cácthành phố và vùng nông thôn Các đô thị mới được thành lập ở các vùngnông thôn thúc đẩy nhu cầu về phát triển công nghiệp nông thôn và là nềntảng cho quá trình chuyển đổi bộ mặt xã hội của nông thôn.

5.3 Kinh nghiệm của Thái Lan

Đất nước này cho phép hình thức sở hữu cá nhân đối với đất đai, dovậy về nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứviệc gì đều phải có sự thoả thuận về việc sử dụng đất giữa chủ dự án đầu tư

và chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở hữu) trên cơ sở hợp đồng

Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ vào mứcgiá do một uỷ ban của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trườngchuyển nhượng bất động sản Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiềnmặt, các chủ sở hữu tự tìm đất phù hợp với điều kiện của họ Nếu phải dichuyển nhà ở đến nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho người dân biết họ sẽphải đến đâu, phải trả tiền một lần, được thuê, hay mua trả góp Nếu người

bị thu hồi không chịu di chuyển sẽ áp dụng hình thức cưỡng chế

Việc bố trí khu TĐC được Nhà nước thực hiện một cách chủ động,quan tâm đúng mức và luôn đáp ứng đầy đủ các nhu cầu TĐC

Đài Loan rất chú trọng việc đào tạo cán bộ địa chính có đủ phẩm chất,năng lực phục vụ cho công tác đền bù GPMB Việc tổ chức đào tạo đượcchuyên nghiệp hoá với nhiều nghiệp vụ và hệ thống giáo trình chất lượngcao Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng phải di dời đượcthực hiện rất tốt Ngay từ đầu, gần như 100% các hộ dân đã hiểu và chấphành chính sách pháp luật, phương án đền bù và GPMB của Nhà nước

Những bài học kinh nghiệm của các quốc gia này cho thấy các văn bảncủa họ đều đầy đủ, kịp thời và được điều chỉnh linh hoạt phù hợp với thực

tế Việc đền bù GPMB không chỉ thực hiện với các dự án sử dụng đất mới

để xây dựng các công trình mà còn để cải tạo chỉnh trang chính bộ mặt của

đô thị đó

Trên đây là những bài học kinh nghiệm từ một số nước trên thế giới đểgiải quyết những phát sinh trong việc CĐMĐSDĐ trong quá trình ĐTH.Với điều kiện của nước ta hiện nay, đó là những bài học bổ ích có thể thamkhảo giúp chúng ta có bước đi thích hợp hơn

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HOÁ

Ở HUYỆN ĐÔNG ANH - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

1 ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA HUYỆN ĐÔNG ANH CÓ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Điều kiện tự nhiên

1.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên

Đông Anh là huyện ngoại thành ở phía Đông Bắc Thủ đô Hà Nội, cáchtrung tâm Thủ đô 15 km theo đường quốc lộ số 3 (Hà Nội - Thái Nguyên)với tổng diện tích tự nhiên là 18.213,9 ha, có 24 đơn vị hành chính trong đó

có 23 xã và 1 thị trấn

- Phía Bắc, Đông Bắc giáp

huyện Sóc Sơn (Hà Nội) và

huyện Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh;

- Phía Đông giáp huyện

Gia Lâm (Hà Nội);

- Phía Tây giáp huyện Mê

kinh tế, cơ cấu cây trồng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội củahuyện.

Đông Anh có chung chế độ khí hậu thời tiết của Hà Nội, chịu ảnhhưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa có mùa đông lạnh và khô, mùa hènóng ẩm mưa nhiều Với đặc điểm khí hậu trên thì Đông Anh thuận lợi chosản xuất được nhiều loại cây trồng, vật nuôi khác nhau để phát triển mộtnền sản xuất nông nghiệp hàng hoá đa dạng

Đông Anh có sông Hồng, sông Đuống, sông Cà Lồ và sông NgũHuyện Khê với hệ thống sông ngòi khá dầy đặc, tài nguyên nước rất phongphú Hệ thống sông ngòi vừa là nguồn cung cấp nước, vừa tạo điều kiệncho Đông Anh phát triển vận tải đường thuỷ

1.1.2 Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Đông Anh nằm ở phía Bắc Thành phố Hà Nội, có vị trí giao lưuthuận lợi với các trung tâm kinh tế lớn phía Bắc của đất nước thông qua hệthống giao thông đường bộ, đường thuỷ, đường sắt và đặc biệt thuận lợinằm cận kề với cảng hàng không Quốc tế Nội Bài đã tạo cho Đông Anh cóthế và lực mới trong quá trình phát triển kinh tế xã hội nói chung và quátrình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn nói riêng

Là một huyện ven đô nên tốc độ ĐTH diễn ra nhanh chóng, cơ cấukinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp, dịch vụ và du lịch sinh thái,

cơ cấu cây trồng vật nuôi đã được chuyển dịch theo hướng sản xuất hànghoá cung cấp cho thị trường Hà Nội với số lượng và chất lượng tốt

Với cấu tạo địa hình, địa chất đã hình thành nên những vùng đất trũnghay ứ đọng nước vào mùa mưa, tạo nên nền đất yếu gây nhiều tốn kém khiphải đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng tại khu vực thuộc các xã miềnĐông của huyện

1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

1.2.1 Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội

Vận dụng sáng tạo các quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng vàNhà nước cùng với sự chỉ đạo của Thành phố vào điều kiện cụ thể củahuyện Đông Anh nên đã khai thác và phát huy được tiềm năng và lợi thếcủa địa phương trong phát triển công nghiệp, dịch vụ, trong chuyển đổi cơcấu cây trồng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng đượccải thiện, bộ mặt nông thôn có nhiều khởi sắc

Mức sống dân cư của huyện vào loại khá, bình quân thu nhập đầungười khoảng 500 USD/người/năm, tăng gấp 1,47 lần so với năm 2000.Qua kết quả điều tra tình trạng giàu, nghèo cuối năm 2005, cho thấy tỷ lệ

hộ nghèo từ 11,06% năm 2001 xuống còn 1,0% năm 2005

Đời sống của người dân không ngừng được nâng cao với giá trịsản xuất nông nghiệp/1ha đất canh tác đạt khoảng 73 triệu đồng/ha.Các sản phẩm sản xuất ra có thị trường tiêu thụ, điều kiện canh tácthuận lợi, cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, phân bố tập trung, đờisống vật chất, tinh thần của nhân dân không ngừng được cải thiện với100% hộ gia đình có điện sử dụng, trên 90% hộ có xe máy và phươngtiện nghe nhìn với bình quân mỗi năm nhân dân xây dựng mới được2.233 ngôi nhà mái bằng Về cơ sở hạ tầng đã đầu tư xây mới, cải tạo,nâng cấp đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội từngbước đáp ứng yêu cầu phục vụ nhân dân, góp phần đẩy nhanh quá trình pháttriển kinh tế - xã hội của huyện

Các mặt văn hoá - xã hội có sự chuyển biến tiến bộ, tình hình an ninh,chính trị, trật tự an toàn xã hội được giữ vững Thường xuyên làm tốt côngtác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật trong nhân dân, lòng tin củanhân dân vào sự lãnh đạo của Đảng ngày càng tăng và công tác quản lýđiều hành của các cấp chính quyền địa phương được nâng lên

Năm 2006, dân số của huyện Đông Anh là 301.283 người với 68.240

hộ, trong đó có 259.785 nhân khẩu nông nghiệp (chiếm 86,23% tổng dânsố) Mật độ dân số trung bình toàn huyện là 1.607 người/km2, tỉ lệ tăng dân

số tự nhiên tăng dần từ 1,21% (năm 2001) lên đến 1,82% (năm 2006) dotình trạng sinh con thứ 3 tăng lên trong một vài năm trước đây

Toàn huyện có 165.613 lao động, trong đó lao động nông nghiệp là108.452 lao động, chiếm 65,48% và đây cũng chính là thế mạnh để pháttriển một nền nông nghiệp sản xuất hàng hoá thực sự cũng như đáp ứngnhu cầu về lao động cho các ngành công nghiệp và dịch vụ trên địa bàn.Nhìn chung, dân số vẫn sống bằng nghề nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn, thờigian dành cho sản xuất nông nghiệp chỉ bằng 1/2 thời gian trong ngày nênthường nông nhàn mà hiệu quả kinh tế thấp

Việc chuyển dịch cơ cấu sản xuất trong nông nghiệp còn chậm, cácvùng sản xuất còn nhỏ lẻ, chưa hình thành những vùng sản xuất hàng hóalớn, tập trung, năng suất của một số cây trồng nhìn chung còn thấp, cây vàcon mũi nhọn chưa đựơc đầu tư thỏa đáng

Dự án triển khai chậm so với tiến độ vẫn tiếp diễn, tình trạng lấnchiếm đất đai, chuyển nhượng đất, chuyển mục đích trái pháp luật vẫn cònphức tạp và chậm được khắc phục

1.2.2 Tác động của tình hình phát triển kinh tế- xã hội đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Huyện Đông Anh với tổng diện tích tự nhiên là 18.213,90 ha, bìnhquân đất đai trên đầu người vào loại khá đông (1.607 người/km2) Dân sốphân bố không đồng đều, tập trung chủ yếu ở các xã trung tâm huyện vàcác xã khu vực miền Đông Là một huyện ven đô nên chịu áp lực lớn từquá trình đô thị hoá, diện tích đất nông nghiệp đang ngày càng bị thu hẹp

để chuyển sang các mục đích phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng cơ

sở hạ tầng do đó áp lực đối với việc sử dụng đất đai đang là vấn đề cótính bức xúc ở huyện Những vấn đề đó được biểu hiện ở một số mặt sauđây:

Cơ cấu kinh tế hiện nay của huyện có sự chuyển biến kinh tế theohướng công nghiệp, dịch vụ và nông nghiệp Để đạt được mục tiêu phương

hướng phát triển kinh tế - xã hội của Đảng Bộ huyện Đông Anh lần thứXVI đề ra thì huyện cần dành một quỹ đất nông nghiệp khá lớn phục vụphát triển công nghiệp, dịch vụ thương mại, phát triển đô thị Nhiều côngtrình trọng điểm quan trọng của Thành phố sẽ được triển khai trên địa bànnhư mở rộng khu công nghiệp Bắc Thăng Long, các cụm công nghiệp vừa

và nhỏ, đầu tư tôn tạo khu di tích Cổ Loa, mở mới cầu Nhật Tân, cầu ĐôngHội và đường 5 kéo dài, đường QL3 mới qua các xã miền Đông cho nêntrong những năm tới phải hết sức tiết kiệm đất theo hướng sử dụng triệt đểkhông gian, nâng cao hệ số sử dụng đất

Hiện tại huyện có 301.283 người và khoảng 165.613 lao động, để thuhút được số lao động đông đảo này thì cần phải đẩy mạnh phát triển côngnghiệp, dịch vụ, các cụm công nghiệp vừa và nhỏ, các làng nghề truyềnthống, cần phát triển các khu đô thị mới, dân cư tập trung để tiết kiệm đất

Để có được nền kinh tế phát triển thì hệ thống cơ sở hạ tầng hiện nay

sẽ thay đổi, nhiều hệ thống đường giao thông, thuỷ lợi sẽ được đầu tư xâydựng Sức ép lớn trong việc dành quỹ đất để nâng cấp cải tạo, mở rộng cáctuyến đường trong khu dân cư, công trình thuỷ lợi, hệ thống mương máng,

hồ đập trong thời gian tới cũng có một số yêu cầu rất lớn về đất đai mà chủyếu sẽ lấy vào đất nông nghiệp

Để cải thiện và nâng cấp chất lượng cuộc sống cho gần 30 vạn dânhiện nay vào khoảng 38 vạn dân vào năm 2010 thì hàng loạt các công trìnhphục vụ đời sống tinh thần văn hoá thể thao, cũng sẽ được cải tạo mở rộngkết hợp với làm mới

Hiện nay và trong tương lai việc lấy đất vào xây dựng nhà ở và cáccông trình phục vụ đời sống của con người là tất yếu Tới năm 2010 cầnphải dành một quỹ đất để phát triển khu dân cư, các khu đô thị mới

2 KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN ĐẾN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH

SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN ĐÔNG ANH - THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Khái quát tình hình quản lý đất đai

Trong những năm vừa qua tình hình quản lý đất đai của huyện Đông Anh có một số điểm đáng lưu ý sau:

Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho các xã, thị trấntrong huyện đang được triển khai đạt kết quả tốt, làm cơ sở cho việc sử dụngđất đai hàng năm Tất cả các xã, thị trấn đã hoàn thành công tác lập quyhoạch sử dụng đất đến năm 2020 đã được Thành phố phê duyệt tại Quyếtđịnh số 106/2000/QĐ-UB ngày 12/12/2000 nhằm phục vụ công tác giao đất,cho thuê đất, thu hồi đất, CĐMĐSDĐ, quản lý đất đai theo quy hoạch vàpháp luật

2.1.2 Hạn chế

Việc triển khai thực hiện các dự án theo quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất cấp xã đã được duyệt còn chậm, thường bị kéo dài so với tiến độ đặt ra.Phương án quy hoạch sử dụng đất chất lượng chưa cao, còn chồng chéo,chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương,nhiều chỉ tiêu đưa ra không sát với thực tế, mang tính áp đặt chủ quan, nêntrong quá trình thực hiện tính khả thi không cao Việc lập kế hoạch sử dụngđất cho những năm còn lại của kỳ kế hoạch cuối của huyện Đông Anh vẫnđang triển khai thực hiện nhằm phục vụ cho công tác quản lý nhà nước vềđất đai

Hiện nay một số cán bộ địa chính ở cấp cơ sở chưa được đào tạochuyên môn nghiệp vụ về địa chính, còn kiêm nhiệm các công tác khác củađịa phương nên khó khăn cho công tác quản lý đất đai ở cấp cơ sở

Do thường xuyên có sự thay đổi về bộ máy tổ chức Nhà nước ở cấphuyện nên vấn đề quản lý đất đai cũng có nhiều thay đổi Trước đây, dophòng Nông nghiệp phụ trách, nay được giao cho phòng Tài nguyên vàMôi trường Sau khi được thành lập, phòng phải đảm nhận khối lượng côngviệc phát sinh nhiều hơn nhưng định biên còn thiếu, chuyên môn nghiệp vụcủa cán bộ về lĩnh vực tài nguyên, môi trường còn hạn chế Tuy vậy, đếnnay công tác quản lý đất đai của huyện đã và đi vào nền nếp và ổn định.

Công tác phổ biến pháp luật đất đai và các văn bản dưới luật trongnhân dân chưa sâu rộng, việc chấp hành pháp luật, quy chế quản lý đất đaichưa nghiêm túc, tình trạng vi phạm trong cấp đất, lấn chiếm, tranh chấpđất đai, nhất là khu vực hành lang giao thông đường bộ… còn tiếp diễn,việc mua bán, chuyển nhượng trái phép còn xảy ra và tồn đọng trong một

UBND thành phố Hà Nội đã có Quyết định 199/QĐ-UB ngày

29-12-2004 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội đểthực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày16-11-2004 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Gần đây, UBND thành phố Hà Nội có Quyết định số UBND ngày 30-11-2007 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trênđịa bàn thành phố Hà Nội Quyết định số 136/2007/ QĐ-UBND ngày 30-11-2007 ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển

137/2007/QĐ-mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư và làm nhà ở giãn dânnông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội.

UBND huyện Đông Anh ban hành Quyết định số UBND ngày 22/5/2007 quy định về đối tượng, hạn mức và trình tự, thủ tụcgiao đất ở giãn dân khu vực nông thôn trên địa bàn huyện

630/2007/QĐ-3 THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HOÁ Ở HUYỆN ĐÔNG ANH - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

3.1 Hiện trạng sử dụng đất ở huyện Đông Anh

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2006, tổng diện tích tự nhiên toànhuyện là 18.213,90ha, bao gồm 9.611,34ha đất nông nghiệp; 8.231,79hađất phi nông nghiệp và 370,77ha đất chưa sử dụng Cụ thể:

Nguồn: Uỷ ban nhân dân huyện Đông Anh

Bảng tổng hợp trên cho thấy, sử dụng quỹ đất trong nhóm đất nôngnghiệp như sau:

3.1.1.1 Đất sản xuất nông nghiệp