TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MARKETING ĐỀ ÁN MÔN HỌC Đề tài THỰC TRẠNG VÀ KHÓ KHĂN TRONG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2016 2019 Giảng viên hướng dẫn Ths Nguyễn Thị M[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MARKETING ĐỀ ÁN MƠN HỌC Đề tài: THỰC TRẠNG VÀ KHĨ KHĂN TRONG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2016-2019 Giảng viên hướng dẫn : Ths Nguyễn Thị Minh Phương Sinh viên thực : Bùi Trung Hiếu Lớp chuyên ngành : Thẩm đinh giá 59 Mã sinh viên : 11171638 HÀ NỘI – 2020 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát thẩm định giá bất động sản .3 1.1.1 Bất động sản .3 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản .3 1.1.1.2 Thuộc tính bất động sản .3 1.1.1.3 Đặc trưng bất động sản 1.1.2 Thẩm định giá bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.1.2.2 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 1.1.2.2.1 Phương pháp so sánh .5 1.1.2.2.2 Phương pháp chi phí 1.1.2.2.3 Phương pháp thu nhập .7 1.1.2.2.4 Phương pháp thặng dư .8 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản 1.2.1 Giá thị trường bất động sản 1.2.2 Nhân lực thẩm định giá .9 1.2.3 Các quy định pháp luật thẩm định giá 10 1.2.4 Chính sách kinh tế 11 CHƯƠNG 2: THỰC TRANG VÀ KHÓ KHĂN TRONG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2016-2019 12 2.1 Hoạt động thẩm định giá bất động sản Hà Nội giai đoạn 2016-2019 12 2.1.1 Tổ chức thẩm định giá .12 2.1.2 Nhân lực thẩm định giá 13 2.1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản 15 2.1.4 Các quy định pháp luật .16 2.2 Những khó khăn thẩm định giá bất động sản Hà Nội giai đoạn 20162019 16 2.2.1 Quản lý chất lượng thẩm định giá 16 2.2.2 Thông tin không minh bạch .17 2.2.3 Chính sách giá đất cịn nhiều thiếu sót 18 2.2.4 Tính phức tạp vốn có bất động sản 19 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP THÁO GỠ KHÓ KHĂN KHI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI TRONG TƯƠNG LAI 20 3.1 Một số giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn công tác thẩm định giá bất động sản 20 3.1.1 Nâng cao chuyên môn, trách nhiệm cho cán thẩm định giá .20 3.1.2 Các sách nhà nước cần quy định cụ thể, sát với thực tế .20 3.1.2.1 Chính sách đất đai 20 3.1.2.2 Hệ thống phương pháp, tiêu chuẩn cho ngành thẩm định giá 21 3.1.3 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản 21 3.2 Một số kiến nghị thực giải pháp nêu 22 3.2.1 Về phía nhà nước .22 3.2.2 Về phía doanh nghiệp 24 3.2.2.1 Đào tạo tuyển dụng cán 24 3.2.2.2 Xây dựng hệ thống thông tin .25 KẾT LUẬN CHUNG 27 TÀI LIỆU THAM KHẢO 28 DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Nội dung BĐS Bất động sản TĐV Thẩm định viên TĐG Thẩm định giá UBND Ủy ban nhân dân LỜI MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Ngành thẩm định giá Việt Nam có bước muộn so với nước khác giới hình thành rộng khắp tỉnh thành nước Hiện nay, thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng cơng cụ hỗ trợ đắc lực cho quan ban ngành Do yêu cầu phát triển xã hội nên việc mua bán bất động sản diễn thời điểm địa phương nước ta Đặc biệt Hà Nội, nơi thị trường bất động sản ngày có nhiều phức tạp Vì nhiều nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan mà việc hoạt động thẩm định giá bất động sản gặp nhiều khó khăn, khó khăn sách, chuyên môn, đạo đức thẩm định viên làm cho hoạt động thẩm định giá bất động sản gặp nhiều khó khăn Đề tài “Thực trạng khó khăn hoạt động thẩm định giá bất động sản Hà Nội giai đoạn 2016 - 2019 ” giới hạn viết mong muốn nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản số khó khăn ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản đề xuất số giải pháp góp phần giảm thiều khó khăn hoạt động thẩm định giá bất động sản Hà Nội Mục tiêu nghiên cứu Tìm hiểu thực trạng khó khăn việc thẩm định giá bất động sản Hà Nội Qua đó, đánh giá đề xuất giải pháp để cải thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản Câu hỏi nghiên cứu - Thị trường giá bất động sản giai đoạn 2016-2019 phát triển nào? - Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản Hà Nội 2016-2019 sao? Những khó khăn thực thẩm định giá bất động sản gì? - Cần giải pháp để giải khó khăn hoạt động thẩm định giá bất động sản Hà Nội? Phương pháp nghiên cứu: Thu thập thơng tin kết hợp phân tích,tổng hợp để đưa nhận định Kết cấu đề tài Chương 1: Tổng quan thẩm định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng khó khăn thẩm định giá bất động sản Hà Nội giai đoạn 2016-2019 Chương 3: Một số giải pháp tháo gỡ khó khăn thẩm định giá bất động sản Hà Nội tương lai CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát thẩm định giá bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” 1.1.1.2 Thuộc tính bất động sản Tính bất động (cố định vị trí): BĐS tài sản đặc biệt, khơng có khả di dời, ban đầu đặt đâu vị trí mãi mà khơng thể chuyển từ nơi đến nơi khác Do đặc điểm mà giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, chịu ảnh hưởng lớn mơi trường xung quanh sở hạ tầng, điều kiện kinh tế, trị, văn hoá - xã hội Khi yếu tố thay đổi giá trị BĐS thay đổi theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng Khi định giá BĐS, TĐV áp mức giá BĐS có vị trí khác cho mà sử dụng mức giá tham khảo để điều chỉnh phù hợp với điều kiện vùng Đồng thời TĐV phải tính đến yếu tố mơi trường dự báo thay đổi chúng tương lai Tính khơng đồng nhất: Khơng tồn hai BĐS hoàn toàn giống nhau, hai BĐS có khác biệt vị trí, kết cấu, kiến trúc; quyền BĐS; cảnh quan mơi trường,…Vì định giá BĐS TĐV phải ý khai thác tính khác biệt, khơng thể so sánh dập khuôn BĐS với mà phải có điều chỉnh khác biệt cách phù hợp Tính khan hiếm: Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí,… Do mà quan hệ cung cầu BĐS thường cân đối theo hướng cung nhỏ cầu, thường có tình trạng đầu BĐS, nên giá BĐS ln có xu hướng tăng lên Nhiệm vụ TĐV định giá BĐS sát với giá trị thực nó, giúp cá nhân có nhu cầu định giá khơng bị nhầm lẫn trước giá ảo thị trường BĐS Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Tính bền vững hiểu khả tồn tại, sử dụng lâu dài mà không bị hư hỏng BĐS đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, điều xét góc độ kỹ thuật kinh tế Tuổi thọ kỹ thuật hiểu khả tồn cơng trình theo thơng số xây dựng, tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian mà cơng trình đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng Khi định giá phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định đến tồn BĐS 1.1.1.3 Đặc trưng bất động sản Khả co dãn cung bất động sản kém: Nhìn chung cung bất động sản tương đối đàn hồi với thay đổi giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau: - Tổng cung toàn đất đai cố định - Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn Bên cạnh mặt hạn chế mặt tự nhiên cịn có mặt hạn chế quy hoạch mặt hạn chế bật Bởi vì: + Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ + Sự phân bổ khu vực diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi, nhà thể quy hoạch phát triển địa phương thời kỳ Do thông thường khơng thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất đai trái với quy hoạch Những thay đổi chiều cao, diện tích đất xây dựng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng quyền địa phương - Thời gian mua, bán, giao dịch dài, chi phí mua, bán, giao dịch cao: Do Bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao - Khả chuyển hoá thành tiền mặt linh hoạt: Thông thường giá trị Bất động sản lớn thời gian mua, bán giao dịch nên dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt - Có can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nước: Do tính chất quan trọng Bất động sản trước hết đất đai đời sống kinh tế, trị, xã hội nên Nhà nước thường có quy định có quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch Bất động sản 1.1.2 Thẩm định giá bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp, với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế 1.1.2.2 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 1.1.2.2.1 Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định gía dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm tài sản giao dịch thị trường hành, tương đối giống so với tài sản cần thẩm định giá Tiến hành phân tích giá bán cho thuê tài sản so sánh được, làm điều chỉnh thích hợp để phản ánh khác chúng tài sản mục tiêu, từ xác định giá trị tài sản mục tiêu Những trường hợp áp dụng phương pháp so sánh gồm: - Các tài sản có giao dịch mua bán phổ biến thị trường: Các tài sản có tính đồng hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu thiết kế, nhà riêng biệt bán riêng biệt, phân xưởng nhà kho mặt bằng, văn phòng cửa hiệu - Phương pháp so sánh sử dụng phổ biến khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà dựa vào diện giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị Phương pháp so sánh dựa việc phân tích giá bán cho thuê tài sản tương tự so sánh giả sử giá thị trường tài sản mục tiêu tương đối sát với giá tài sản tương tự, nhiên, thông thường khơng có tài sản giống hồn toàn, giá trị tài sản thay đổi theo thời gian Vì vậy, tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh cần phải tuân thủ theo bước sau đây: - Tìm kiếm thơng tin tài sản bán thời gian gần so sánh với tài sản cần định giá mặt: kiểu cách, điều kiện, vị trí, diện tích, mặt tiền, loại nhà, hướng nhà - Tiến hành kiểm tra tài sản, để xác định giá trị đảm bảo tài sản so sánh - Lựa chọn số tài sản thích hợp - Phân tích giá bán, xác định khác (tốt sớm hơn) tài sản so sánh với tài sản mục tiêu, điều chỉnh cộng trừ vào giá bán tài sản, so sánh khác tài sản cần so sánh với tài sản mục tiêu - Bước cuối ước tính giá trị tài sản mục tiêu sở giá bán so sánh điều chỉnh 1.1.2.2.2 Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá 15 Năm 2016 2017 2018 2019 864 1235 1410 1590 371 175 180 Số lượng thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề Số lượng gia tăng so với năm trước Bảng 2.3: Số lượng thẩm định viên đủ điều kiện hành nghề qua năm từ 2016-2019 Nguồn: Bộ tài Năm 2019, riêng Hà Nội có khoảng 860 thẩm định viên hành nghề thẩm định giá chiếm 64% tổng số thẩm định viên nước Nhu cầu thẩm định viên, chuyên viên thẩm định giá Hà Nội ngày tăng nhanh theo đà tăng trưởng kinh tế thị trường Cơ hội lớn việc làm theo lực cá nhân có nhiều dịch vụ đa dạng cho khách hàng thẩm định giá theo yêu cầu quan, tổ chức nhà nước, thẩm định giá tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá Xét thị trường BĐS Hà Nội, công tác đào tạo cán quản lý thị trường bất động sản đào tạo theo nhiều hình thức, chủ yếu tập trung vào trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp… Ngành Quản lý đất đai, kinh doanh bất động sản, Quản lý thị trường bất động sản ngành học nhiều người quan tâm Bên cạnh đó, Hiệp hội bất động sản, viện nghiên cứu mở lớp đào tạo ngắn hạn như: thẩm định giá bất động sản, kỹ kinh doanh quản trị doanh nghiệp bất động sản; kinh doanh bất động sản 16 Nguồn nhân lực thẩm định giá Hà Nội năm gần gia tăng đáng kể việc đào tạo trọng thời gian gần nên nguồn nhân lực phục vụ cho công tác thẩm định giá BĐS thiếu kinh nghiệm chưa đảm bảo chất lượng 2.1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản Thực tế năm qua từ phủ ban hành luật đất đai năm 2003 luật đất đai sử đổi năm 2017 việc chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà cơng trình khác diễn sơi bao gồm hình thức: - Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà với chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình cá nhân với - Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà thuộc sở hữu nhà nước người thuê (cho hộ gia đình, cá nhân) với nhân quyền sử dụng đất - UBND xã, phường, thị trấn, tổ chức đấu thầu (chuyển nhượng quyền sử dụng, đất có thời hạn) Quỹ đất cơng ích xã - Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước Chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm gần diễn sôi trung tâm như: huyện Gia Lâm, Đơng Anh, Thanh Trì, Hồi Đức Qua thu thập thông tin số quận Hà Nội cho thấy tình hình số bất cập xảy sau: Trong khu vực chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân với có khoảng 40% số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua bán nhà không đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền vì: - Hồ sơ giấy tờ có bất động sản chưa có đủ sở pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà - Do kinh tế khó khăn, nhiều người nhường hết khả kinh tế để mua đất nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở, sau khơng cịn khả để nộp thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ lệ phí địa ... 2: THỰC TRANG VÀ KHÓ KHĂN TRONG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2016- 2019 12 2.1 Hoạt động thẩm định giá bất động sản Hà Nội giai đoạn 2016- 2019 12 2.1.1 Tổ chức thẩm. .. hoạt động thẩm định giá bất động sản số khó khăn ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản đề xuất số giải pháp góp phần giảm thiều khó khăn hoạt động thẩm định giá bất động sản Hà Nội. .. môn, đạo đức thẩm định viên làm cho hoạt động thẩm định giá bất động sản gặp nhiều khó khăn Đề tài ? ?Thực trạng khó khăn hoạt động thẩm định giá bất động sản Hà Nội giai đoạn 2016 - 2019 ” giới