Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy định của bộ luật dân sự năm 2015 – những vấn đề lý luận và thực tiễn

Đề số 19 “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” A MỞ BÀI Từ xưa đến nay, đất đai luôn là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là t.

Đề số 19: “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy định Bộ luật dân năm 2015 – Những vấn đề lý luận thực tiễn” A MỞ BÀI Từ xưa đến nay, đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất quan trọng Và với phát triển kinh tế - xã hội đất đai cịn tham gia vào thị trường với tư cách loại hàng hóa quan trọng nhất, đối tượng hợp đồng thuê QSDĐ Với thực tế nhu cầu sử dụng đất ngày tăng cao, thuê QSDĐ tình hình trở thành tượng phổ biến khỏi phát sinh vấn đề mâu thuẫn, tranh chấp vi phạm pháp luật hoạt động Bên cạnh đó, kiến thức pháp luật ngưuời dân hợp đồng thuê QSDĐ hạn chế nên tham gia ký kết hợp đồng thuê QSDĐ họ thường không tuân thủ quy định pháp luật, tự bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp có tranh chấp xảy Để làm rõ vấn đề này, em lựa chọn đề tài số 19: “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy định Bộ luật dân năm 2015 – Những vấn đề lý luận thực tiễn” để làm đề tài tiểu luận B NỘI DUNG I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Khái quát chung quyền sử dụng đất thuê quyền sử dụng đất 1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất Trong hệ thống pháp luật đất đai, thuật ngữ " QSDĐ " nhắc nhiều, nhiên pháp luật dân hay pháp luật đất đai không đưa khái niệm QSDĐ Chính vậy, góc độ, quan điểm khác thuận ngữ QSDĐ có khái niệm khác Nhưng phạm vi tìm hiểu hợp đồng thuê QSDĐ em xin đưa khái niệm QSDĐ sau: Quyền sử dụng đất loại quyền tài sản, Nhà nước trao cho chủ định để khai thác công dụng đất, hưởng thành lao động, kết đầu tư đất Đặc điểm thuê quyền sử dụng đất là: Một là, quyền sử dụng đất hình thành sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai; Hai là, quyền sử dụng đất đai quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai; Ba là, chủ thể có QSDĐ phải tuân thủ theo điều kiện, quy định Nhà nước đất đai 1.2 Khái niệm, đặc điểm thuê quyền sử dụng đất Từ điển Tiếng Việt Nhà xuất Đà Nẵng phát hành năm 1995 đưa định nghĩa "Thuê việc dùng người hay vật thời gian định với điều kiện trả khoản tiền thời gian sử dụng " Liên quan đến vấn đề thuê quyền sử dụng đất, TS Nguyễn Ngọc Điện rõ: "Thuê đất người thuê tiếp nhận tài sản thuê đất từ tay người cho thuê nhà nước - người chủ sở hữu đất trở hành người có quyền sử dụng đất thời gian thuê, thuê quyền dụng đất tức người thuê tiếp nhận tài sản thuế quyền su dung đất từ tay người cho thuê người có quyền sử dụng đất nhà nước thừa nhận trở thành người có quyền sử dụng đất người khác thời gian thuê " Tóm lại, hiểu thuê quyền sử dụng đất việc người thuê tiếp nhận tài sản thuê quyền sử dụng đất từ người cho thuê thời hạn định người cho thuê nhận lại khoản vật chất tương ứng Việc thuê quyền sử dụng đất thực hợp đồng, bên thuê có quyền nghĩa vụ người sử dụng đất theo quy định pháp luật Đặc điểm thuê quyền sử dụng đất là: Một là, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng quan hệ thuê quyền sử dụng đất, mà quyền sử dụng đất pháp luật thừa nhận không bị cấm cho thuê trở thành đối tượng cho thuê quyền sử dụng đất Hai là, thuê quyền sử dụng đất mình, bên cho thuê cần đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật; Ba là, thuê quyền sử dụng đất thực hình thức hợp đồng, văn phải đăng ký quan đăng ký đất đai Khái quát chung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 2.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Căn theo Điều 500 Bộ luật dân 2015 quy định hợp đồng QSDĐ: “Hợp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thực quyền khác theo quy định Luật đất đai cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” Như vậy, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải sử dụng mục đích, trả tiền thuê trả lại đất hết thời hạn thuê theo quy định luận dân pháp luật đất đai Đặc điểm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất: Hợp đồng thuê QSDĐ trước hết thỏa thuận, thống ý chí bên tham gia vào quan hệ hợp đồng Chủ thể đối tượng hợp đồng cần đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật để hợp đồng có hiệu lực Về chất, thuê quyền sử dụng đất thuê tài sản nên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất dạng hợp đồng thuê tài sản, mang đặc điểm hợp đồng thuê tài sản thơng thường Một là, hợp đồng cho th QSDĐ hợp đồng song vụ Tính chất song vụ hợp đồng cho thuê QSDĐ thể thông qua việc bên chủ thể hợp đồng người vừa có quyền lại vừa có nghĩa vụ Quyền bên cho thuê tương ứng với nghĩa vụ bên thuê ngược lại Hai là, hợp đồng cho thuê QSDĐ hợp đồng có đền bù Điều thể thông qua việc bên tham gia hợp đồng, bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thuê bên thuê phải trả tiền theo thỏa thuận hợp đồng giao kết Ba là, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hợp đồng ưng thuận Tính ưng thuận hợp đồng thể chỗ thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng thời điểm giao kết hợp đồng Bốn là, quan hệ hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất chuyển giao QSDĐ Điều có nghĩa hợp đồng có hiệu lực pháp luật bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng đất Bên thuê có QSDĐ theo mục đích mà bên thỏa thuận hợp đồng thời hạn định 2.2 Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất Căn theo khoản Điều 188 Luật đất đai năm 2013: “1  Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất khơng có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.” 2.3 Chủ thể cho thuê quyền sử dụng đất Các bên tham gia hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất bên cho thuê bên thuê Bên cho thuê quyền sử dụng đất phải người Nhà nước giao đất người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định pháp luật đất đai Bộ luật dân 2.4 Hình thức hợp đồng thuê QSDD Hình thức hợp đồng thuê QSDĐ cách thức biểu nội dung hợp đồng bên ngồi, thơng qua hình thức mà chủ thể, bên thứ ba quan nhà nước có thẩm quyền thấy rõ nội dung mà bên tham gia hợp đồng cam kết, thỏa thuận Cho thuê QSDĐ thực chất việc chuyển QSDĐ từ bên cho thuê sang bên thuê khoảng thời gian định thông qua hình thức hợp đồng Căn theo Điều 167 Luật đất đai năm 2013 Điều 502 Bộ luật dân năm 2015 hình thức hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải thành lập thành văn đăng kí phịng đăng kí quyền sử dụng đất Bên cho thuê QSDĐ phải nộp hồ sơ cho bên thuê quyền sử dung đất văn phòng đăng ký QSDĐ Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phịng đăng ký QSDĐ hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu Sau đăng kí hợp đồng coi có hiệu lực 2.5 Nội dung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Theo Điều 501 Bộ luật dân năm 2015 quy định nội dung hợp đồng quyền sử dụng đất: “1 Quy định chung hợp đồng nội dung hợp đồng thơng dụng có liên quan Bộ luật áp dụng với hợp đồng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Nội dung hợp đồng quyền sử dụng đất không trái với quy định mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quyền, nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan” Nội dung hợp đồng cho thuê QSDĐ toàn điều khoản mà hai bên giao kết hợp đồng thỏa thuận, biểu ý chí chung bên phù hợp với ý chí Nhà nước, không trái với quy định pháp luật đất đai luật dân Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất quy định tương đối chặt chẽ cụ thể thông qua nội dung sau:  Tên, địa bên;  Quyền nghĩa vụ bên;  Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất;  Thời hạn thuê;  Giá thuê;  Phương thức thời gian toán;  Quyền người thứ ba đất chuyển thuê;  Trách nhiệm bên vi phạm hợp đồng;  Giải hậu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn Đây điều khoản thiếu hợp đồng cho thuê QSDĐ không thỏa thuận điều khoản bên khơng có quan hệ hợp đồng cho thuê QSDĐ 2.6 Đối tượng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Đối tượng hợp đồng thuê QSDĐ quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, tổ chức, cá nhân có QSDĐ cho thuê quyền mà có chủ thể sử dụng nhóm đất định cho thuê QSDĐ Theo quy định pháp luật, người sử dụng đất cho thuê QSDĐ loại đất sau: Một là, nhóm đất nơng nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối nhóm đất nơng nghiệp; Hai là, nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp nhóm đất phi nơng nghiệp 2.7 Quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng thuê quyền sử dụng đất a) Quyền nghĩa vụ bên cho thuê Thứ nhất, nghĩa vụ bên cho thuê Một là, đăng ký việc cho thuê QSDĐ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu thống quản lý, vậy, người sử dụng đất phải thơng báo cho quan quản lý đất đai việc cho thuê QSDĐ, để quan nắm việc chuyển dịch tài sản thu thuế từ hoạt động Việc đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất tạo sở cho trường hợp xảy tranh chấp Hai là, chuyển giao đất cho bên thuê theo thỏa thuận Theo nguyên tắc bên cho thuê có trách nhiệm chuyên giao tài sản cho bên thuê theo bên thỏa thuận chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, vị trí, sổ hiệu, hạng đất, loại đất tình trạng đất Ba là, kiểm tra bên th giữ gìn sử dụng đất mục đích Về mặt pháp lý, cho thuê QSDĐ bên cho thuê người sử dụng đất hợp pháp phải chịu trách nhiệm Nhà nước việc sử dụng đất Vì vậy, cần kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất sử dụng đất mục đích tránh trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất vi phạm quy định pháp luật đất đai làm giảm sút chất lượng đất cho thuê Bốn là, nộp thuế sử dụng đất trừ trường hợp thỏa thuận khác Bên cho thuê có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập từ việc cho thuê QSDĐ Tuy nhiên, bên tham gia hợp đồng có thỏa thuận khác thực theo thỏa thuận hợp đồng (ví dụ: bên thuê QSDĐ phải nộp loại thuế sử dụng đất ) Năm là, báo với bên thuê quyền người thứ ba diện tích đất thuê Bên cho thuê phải công bố thông tin cách rõ ràng, minh bạch để bên thuê nắm rõ mà dự liệu trước vấn đề q trình th đất Và khơng thông báo đầy đủ kịp thời, trường hợp có tranh chấp xảy liên quan tới người thứ ba, bên cho thuê phải hoàn toàn chịu trách nhiệm (Ví dụ: quyền qua, quyền sử dụng ngõ chung, quyền sử dụng đất thời hạn thuế hợp đồng khác ) Ngoài ra, trường hợp hợp đồng thuê QSDĐ có hiệu lực nhu cầu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng phát triển kinh tế mà Nhà nước thu hồi đất hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trước thời hạn Trong trường hợp bên thuê trả tiền trước bên cho thuê phải trả lại cho bên thuê khoản tiền lại tương ứng với thời gian chưa sử dụng đất; bên thuê chưa trả tiền chi phải trả tiền tương ứng với thời gian sử dụng đất Bên cho thuê Nhà nước bồi thường thiệt hại thu hồi đất theo quy định pháp luật, bên thuê Nhà nước bồi thường thiệt hại hoa lợi có đất Thứ hai, quyền bên cho thuê Một là, yêu cầu bên thuê phải trả đủ tiền thuê Đây điều khoản hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bên cho thuê có quyền áp dụng chế tài mà pháp luật quy định yêu cầu thực nghĩa vụ, yêu cầu bồi thường thiệt hại, yêu cầu trả lãi chậm toán áp dụng phương thức yêu cầu bên thuê đặt cọc khoản tiền để đảm bảo thực hợp đồng ) bên thuê không thực trả tiền đủ, thời hạn phương thức toán theo thỏa thuận từ trước Trong người hợp bên thuê không chấm dứt hành vi vi phạm bên cho th có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất thuê bồi thường thiệt hại Hai là, yêu cầu bên thuê phải chấm dứt việc sử dụng đất khơng mục đích Bên cho th có quyền yêu cầu bên thuê phải sử dụng đất mục đích, sử dụng đất thuê tài sản mình, khơng huỷ hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng đất Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê chấm dứt việc sử dụng đất khơng mục đích việc sử dụng khơng mục đích vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, vi phạm pháp luật đất đai nguyên tắc sử dụng đất (thậm chí dẫn đến việc nhà nước thu hồi đất) ... Điều 501 Bộ luật dân năm 2015 quy định nội dung hợp đồng quy? ??n sử dụng đất: “1 Quy định chung hợp đồng nội dung hợp đồng thông dụng có liên quan Bộ luật áp dụng với hợp đồng quy? ??n sử dụng đất, trừ... tương ứng Việc thuê quy? ??n sử dụng đất thực hợp đồng, bên thuê có quy? ??n nghĩa vụ người sử dụng đất theo quy định pháp luật Đặc điểm thuê quy? ??n sử dụng đất là: Một là, quy? ??n sử dụng đất trở thành... hợp đồng thuê quy? ??n sử dụng đất Căn theo Điều 500 Bộ luật dân 2015 quy định hợp đồng QSDĐ: ? ?Hợp đồng quy? ??n sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,