HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TRỊNH ĐỨC THIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 838 01 07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, năm 2018 Cơng trình hồn thành tại: Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS.Trần Thị Huệ Phản biện 1: : Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc ngày tháng năm MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài: 3 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu: Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn Kết cấu luận văn: CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LUẬT VÀ KHUNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM .8 1.1 Khái quát chung quyền sử dụng đất thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản: 1.2 Khái niệm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 1.2.1 Khái niệm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 1.3 Khung pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất KDBĐS hợp đồng có mục đích lợi nhuận chất hợp đồng dân Nội dung pháp luật hợp đồng cho thuê QSDĐ quy định cụ thể sau: 10 1.4 Các yếu tố tác động đến pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 10 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 12 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đông thuê quyền sư dụng đất kinh doanh bất động sản 12 2.1.1 Điều kiện giao kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 12 2.1.2 Các qui định đối tượng pháp luật đất đai hợp đồng thuê QSDĐ 12 2.1.3 Các qui định chủ thể pháp luật kinh doanh bất động sản hợp đồng thuê QSDĐ 12 2.1.4 Đối tượng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 12 2.1.5 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 13 2.1.7 Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 13 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 14 CHƢƠNG PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 15 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 15 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 15 3.2.1 Hồn thiện quy định pháp luật hình thức nội dung hợp đồng 15 3.2.2 Hồn thiện quy định pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng 17 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện cho thuê đất 18 3.2.4 Hoàn thiện số quy định khác thuê quyền sử dụng đất 18 3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thi hành pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản .18 KẾT LUẬN 20 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài C thể kh ng định rằng, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá quốc gia, vùng lãnh thổ, dân tộc Đất đai coi tư liệu sản xuất đặc biệt, có vai trị quan trọng việc phát triển kinh tế, xã hội Tùy vào vị trí địa lý, động lực phát triển vùng miền, lãnh thổ Đất đai nơi sinh sống, phát triển dân cư phạm vi định, chứa đựng nhiều giá trị vật chất, lịch sử, văn h a tinh thần Đất đai cịn phần khơng thể thiếu lãnh thổ quốc gia Đất nước ta trải qua biến cố, thăng trầm lịch sử, để có đất nước vẹn tồn ngày hơm nay, trải qua biết kháng chiến chống ngoại xâm để giành độc lập cho dân tộc, xương máu hệ cha anh ngã xuống Năm 1945, Cách mạng Tháng Tám thành công, khai sinh nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa, lần lịch sử nước ta đất đai (ruộng đất) thuộc tay nhân dân, nhân dân làm chủ Luật đất đai nước ta thông qua ngày 29/12/1987 Điều kh ng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý”, tiếp Luật đất đai năm 2003, Điều tiếp tục kh ng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật này” Luật đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa, phát triển, bổ sung, khắc phục điểm hạn chế Luật đất đai năm trước Luật đất đai năm 2013 tiếp tục kh ng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước người đại diện thống quản lý (Điều 4) Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý ghi nhận Điều 53 Điều 54 Hiến pháp 2013 Trước đây, Hiến pháp năm 1992 ban hành, nhiều chế định quan trọng liên quan đến tình hình kinh tế, trị, xã hội ghi nhận, n khơng ngừng hồn thiện phát triển Trong đ c nhiều nội dung sửa đổi, bổ sung với tình hình phát triển đất nước, sở đ Luật Đất đai 1993 cụ thể h a tinh thần Hiến pháp, đánh dấu bước ngoặt cho phép chủ thể công nhận quyền sử dụng đất c quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất, tiền đề để quan hệ liên quan đến đất đai vận động phù hợp với kinh tế thị trường Sự kế thừa phát triển Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 2013, Điều 167 quy định người sử dụng đất c quyền bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, tặng cho, g p vốn quyền sử dụng đất Trong năm gần đây, tình hình kinh tế xã hội ngày phát triển, đất đai coi hàng hóa đặc biệt, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất ngày nhiều tổ chức, cá nhân với nhau, tác động mạnh mẽ đến phát triển kinh tế, xã hội, an ninh trị Bên cạnh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch thuê quyền sử dụng đất ngày phổ biến đời sống xã hội, chủ thể tham gia giao dịch c thể lựa chọn việc thuê quyền sử dụng đất để phù hợp với điều kiện kinh tế, tài nhu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh Nhà nước ta cụ thể h a sách, chủ trương hoạt động kinh doanh liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cụ thể h a luật để điều chỉnh mối quan hệ pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh phải tuân thủ quy định pháp luật Luật KDBĐS năm 2006, Điều quy định đối tượng áp dụng “Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam; Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam” Quyền sử dụng đất loại hàng hóa đặc biệt giao dịch thị trường, chủ thể tham gia giao dịch bình đ ng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định pháp luật; bất động sản đưa vào kinh doanh phải c đủ điều kiện theo quy định Luật quy định khác pháp luật có liên quan; Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch Luật KDBĐS năm 2014, Điều bổ sung mới, mở rộng đối tượng áp dụng so với Luật KDBĐS năm 2006 “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Việt Nam; Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản Việt Nam” [15, tr.7] Theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản đối tượng áp dụng “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Việt Nam; Cơ quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản Việt Nam” [56] Như vậy, đối tượng áp dụng tổ chức, cá nhân Luật KDBĐS năm 2014 bổ sung thêm đối tượng áp dụng quan, hộ gia đình c liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản đối tượng áp dụng luật Cùng với phát triển mạnh mẽ, đa dạng kinh tế, đ thiếu lĩnh vực kinh doanh bất động sản; ngày nhiều giao dịch liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản thực hiện, có giao dịch thuê quyền sử dụng đất, giao dịch chủ thể ngày nhiều, phong phú dẫn đến thực trạng ngày phát sinh nhiều mâu thuẫn, bất đồng trình thực hợp đồng, vi phạm quy định pháp luật hoạt động này, dẫn đến tranh chấp cần phải giải để tìm giải pháp h a giải bất đồng, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên Chính lý này, học viên nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản, từ đ g p phần đ ng g p ý kiến hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Từ nguyên nhân trên, học viên định chọn đề tài "Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản" làm đề tài luận văn Thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài: Trong năm qua, c nhiều nghiên cứu chuyên gia đầu ngành, giáo sư, tiến sĩ, nhà khoa học tập trung chủ yếu vào thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực liên quan đến kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất, cụ thể: “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” tác giả Phạm Quỳnh Lan (Luận văn Thạc sĩ, khoa Luật Đại học Quốc Gia Hà Nội, năm 2015); “Pháp luật quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước” tác giả Nguyễn Trọng Thạch (Luận văn Thạc sĩ, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, năm 2014); “Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân kinh tế” tác giả Nguyễn Quang Tuyến (Luận án tiến sĩ, trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2003); “Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai” tác giả Vũ Hải Yến (Luận văn thạc sĩ luật học, Viện khoa học xã hội Việt Nam năm 2017) Bên cạnh đ , c số viết chuyên gia, tác giả liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản công bố diễn đàn, tạp chí chuyên ngành, cụ thể: "Sự tác động Luật đất đai 2003 đến việc hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta" PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đăng Tạp chí Dân chủ Pháp luật số 10/2005; "Đất đai thị trường bất động sản" tiến sĩ Nguyễn Đình Bồng - Tạp chí Địa chính, số - 2/2005; "Một số vấn đề thị trường bất động sản" tác giả Vũ Anh công bố Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 2/2004; viết tác giả Th.S Nguyễn Thị Dung đăng tạp chí: “Pháp luật giao đất, cho thuê đất nước ta - thực trạng giải pháp hoàn thiện”; viết: “Những quy định giao đất, cho thuê đất Luật Đất đai năm 2013” tác giả Th.S Lê Hồng Hạnh đăng Bản tin Thông tin Khoa học Lập pháp số 01-2013, Khoa Luật – Đại học Vinh Các luận án, luận văn, cơng trình nghiên cứu viết nêu tập trung chủ yếu vào việc giải số vấn đề lý luận thực tiễn, bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa quyền sử dụng đất, hình thức chuyển quyền sử dụng đất, quy định pháp luật chuyển quyền sử dụng đất; đánh giá, phân tích nội dung quy định chuyển quyền sử dụng đất đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật Tuy nhiên, nghiên cứu, tìm hiểu, phân tích cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện việc chuyển quyền sử dụng đất Cơ quan, tổ chức, cá nhân khía cạnh quy định Luật kinh doanh bất động sản chưa có cơng trình nghiên cứu khoa học nghiên cứu cách đầy đủ toàn diện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Trên sở kế thừa đánh giá nghiên cứu nhà khoa học, tác giả trước, học viên nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản, từ phân tích đưa nhận định, đánh giá cá nhân, quy định pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản nước ta Từ phân tích, đánh giá quy định pháp luật thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, tác giả đề xuất kiến nghị số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu luận văn làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu trên, luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Làm rõ số khái niệm vấn đề mang tính lý luận quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản hợp đồng, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản - Nghiên cứu làm rõ quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam - Làm rõ quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia giao kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Từ vướng mắc, kh khăn trình áp dụng pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản - Nêu phương hướng đề xuất giải pháp thích hợp góp phần bảo đảm cho việc thực hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 3.3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản, nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản, yếu tố ảnh hưởng nguyên nhân bất cập việc áp dụng pháp luật lĩnh vực Qua nhằm đưa giải pháp nhằm nâng cao việc áp dụng pháp luật vào việc thực hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản chủ thể tham gia giao kết hợp đồng Phạm vi nghiên cứu: Về mặt thời gian nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu quy định pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng giải tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Việt Nam từ năm 2003 đến năm 2017 Về mặt không gian nghiên cứu: Tại Việt Nam Luận văn nghiên cứu quy định pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam, nghiên cứu thực trạng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng quan bảo vệ pháp luật Tòa án Trọng tài thương mại để đánh giá chung Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu: Để việc nghiên cứu đề tài cách khoa học, có hệ thống, làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam, phương pháp nghiên cứu áp dụng trình thực hiện, nghiên cứu đề tài bao gồm: + Phương pháp luận Chủ nghĩa Mác – Lê nin, quan điểm triết học vật biện chứng vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối, chủ trương sách Đảng, pháp luật Nhà nước đất đai, vấn đề cải cách thủ tục hành liên quan đến sách đất đai + Quá trình nghiên luận văn tác giả sử dụng dụng phương pháp nghiên cứu khoa học pháp lý như: - Phương pháp phân tích, phương pháp liệt kê, phương pháp so sánh, phương pháp suy luận, phương pháp đối chiếu, phương pháp tổng hợp để nghiên cứu vấn đề lý luận thực trạng pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn Có thể coi luận văn cơng trình nghiên cứu chun sâu làm rõ nội dung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam giai đoạn Các kết nghiên cứu sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học Một số giải pháp đề tài có giá trị tham khảo quan xây dựng, ban hành thực thi pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản nước ta Kết cấu luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn chia làm chương: Chƣơng 1: Những vấn đề pháp luật khung pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Chƣơng 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LUẬT VÀ KHUNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1 Khái quát chung quyền sử dụng đất thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Quyền sử dụng đất quyền tài sản thuộc sở hữu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh sở định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền từ giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất Việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nhằm mục đích sinh lợi phải tuân thủ điều kiện, thủ tục pháp luật quy định Đặc điểm Quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản: Một là, QSDĐ kinh doanh bất động sản hình thành sở QSDĐ thuộc sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Hai là, QSDĐ kinh doanh bất động sản hàng hóa có giá trị lớn, dễ biến động, ảnh hưởng nhiều đến kinh tế Ba là, QSDĐ kinh doanh bất động sản quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai Nhà nước thừa nhận Bốn là, chủ thể QSDĐ kinh doanh bất động sản phải tuân thủ quy định pháp luật, sách đất đai Nhà nước 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản: Thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản việc chủ thể thuê tiếp nhận tài sản thuê QSDĐ từ người cho thuê thời hạn định người cho thuê nhận khoản lợi ích, vật chất tương ứng từ chủ thể thuê Việc thuê QSDĐ kinh doanh bất động sản phải lập thành văn tuân thủ quy định pháp luật 1.2 Khái niệm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 1.2.1 Khái niệm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản thỏa thuận bên, theo bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thuê để sử dụng thời hạn định, bên thuê phải sử dụng mục đích, trả tiền thuê trả lại đất thời hạn tình trạng đất theo thỏa thuận hợp đồng” 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Một là, hợp đồng thuê QSDĐ dạng hợp đồng thơng dụng hợp đồng dân nói chung dạng cụ thể hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng Hai là, chủ thể hợp đồng thuê QSDĐ bao gồm bên cho thuê quyền sử dụng đất bên thuê quyền sử dụng đất Ba là, đối tượng hợp đồng thuê QSDĐ QSDĐ, QSDĐ gắn liền với quyền sở hữu nhà có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; QSDĐ phải đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật, có GCNQSDĐ theo quy định pháp luật đất đai; khơng có tranh chấp QSDĐ; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền; thời hạn sử dụng đất Bốn là, hợp đồng thuê QSDĐ không làm chấm dứt quyền sử dụng hợp pháp chủ thể có QSDĐ, mà cho thuê QSDĐ Bên cho thuê QSDĐ có quyền chuyển nhượng, chấp, tặng cho, góp vốn QSDĐ, trừ số trường hợp pháp luật quy định khác Năm là, nội dung hình thức hợp đồng thuê QSDĐ kinh doanh bất động sản phải tuân thủ quy định pháp luật 1.3 Khung pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất KDBĐS hợp đồng có mục đích lợi nhuận chất hợp đồng dân Nội dung pháp luật hợp đồng cho thuê QSDĐ quy định cụ thể sau: - Tên địa bên; - Các thông tin loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có) - Thời hạn sử dụng đất; - Giá cho thuê (bao gồm tài sản gắn liền với đất) - Phương thức thời hạn toán; - Thời hạn bàn giao đất hồ sơ kèm theo; - Quyền nghĩa vụ bên; - Quyền bên thứ ba đất (nếu có); - Trách nhiệm vi phạm hợp đồng; - Phạt vi phạm hợp đồng; - Giải hậu hợp đồng hết hạn trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; - Giải tranh chấp; - Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng biện pháp xử lý [15, tr.41] 1.4 Các yếu tố tác động đến pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản ột là, đất đai có nguồn gốc phức tạp, sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ, chế độ quản lý đất đai theo chế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Hai là, ý thức chủ thể tham gia giao dịch thuê QSDĐ chưa cao, cịn số chủ thể xác lập hợp đồng thuê QSDĐ không thực đầy đủ quy định pháp luật, chủ thể có QSDĐ cho th khơng thực việc đăng ký kê khai thu nhập thực nghĩa vụ nộp thuế theo quy định pháp luật, dẫn đến việc phát sinh tranh chấp thực tế gây bất lợi cho chủ thể thuê QSDĐ, việc giải tranh chấp kéo dài, chi phí tốn phải tiến hành hoạt động tố tụng xác minh, thu thập tài liệu chứng cứ, trưng cầu giám định 10 a là, thay đổi sách, pháp luật đất đai, thay đổi quy hoạch Bốn là, ảnh hưởng đặc thù điều kiện địa lý tự nhiên, kinh tế – xã hội: QSDĐ loại hàng hóa đặc biệt đưa vào kinh doanh thị trường bất động sản, QSDĐ gắn liền với vùng miền, có giá trị khác nhau, đâu có điều kiện vị trí thuận lợi, kinh tế - xã hội phát triển, dân cư đơng đúc nơi thị trường bất động sản diễn sôi động, giao dịch ngày nhiều, có thuê quyền sư dụng đất 11 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đông thuê quyền sƣ dụng đất kinh doanh bất động sản 2.1.1 Điều kiện giao kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Pháp luật đất đai quy định cho phép người có quyền sử dụng đất chuyển quyền cho người khác hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng góp vốn quyền sử dụng đất 2.1.2 Các qui định đối tượng pháp luật đất đai hợp đồng thuê QSDĐ Thứ nhất, Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Thứ hai: Đất khơng có tranh chấp Thứ ba: Quyền sử dụng đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án Thứ tư: Trong thời hạn sử dụng đất Thứ năm: Các loại đất tham gia hợp đồng cho thuê thị trường bất động sản 2.1.3 Các qui định chủ thể pháp luật kinh doanh bất động sản hợp đồng thuê QSDĐ - Một là, chủ thể tham gia hợp đồng phải có bên chủ thể kinh doanh bất động sản - Hai là, đối tượng hợp đồng bất động sản phải đủ điều kiện để phép đưa vào kinh doanh theo quy định - Ba là, hợp đồng phải xác lập văn bản, có cơng chứng chứng thực theo quy định pháp luật - Bốn là, mục đích hợp đồng lợi nhuận 2.1.4 Đối tượng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Thứ nhất, nhóm đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất 12 làm muối nh m đất nông nghiệp Thứ hai, nh m đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nh m đất phi nông nghiệp 2.1.5 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 2.1.5.1 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 2.1.5.2 Quyền nghĩa vụ bên thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 2.1.6 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng thuê quyền sử dụng đất trng kinh doanh bất động sản + Thời điểm hợp đồng có hiệu lực theo quy định pháp luật + Thời điểm hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết + Thời điểm hợp đồng có hiệu lực theo thỏa thuận 2.1.7 Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Điều 422 BLDS 2015 quy định việc chấm dứt hợp đồng trường hợp sau đây: “1 Hợp đồng hoàn thành; Theo thỏa thuận bên; Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn mà hợp đồng phải cá nhân, pháp nhân thực hiện; Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện; Hợp đồng thực đối tượng hợp đồng khơng cịn; Hợp đồng chấm dứt theo quy định Điều 420 ộ luật này; Trường hợp khác luật quy định” Hợp đồng cho thuê QSDĐ hợp đồng song vụ đặc biệt, pháp luật bắt buộc phải đăng ký nên sau hoàn thành hợp đồng loại hợp đồng thông thường, bên thực xong nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng lý hợp đồng, cịn bên cho 13 thuê bên thuê QSDĐ phải làm tiếp thủ tục x a đăng ký cho thuê Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Trong thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thuê quyên sử dụng đất phát sinh nhiều dạng tranh chấp với nhiều nguyên nhân khác 14 CHƢƠNG PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Một là, đảm bảo tính cơng bằng, quyền tự định đoạt, quyền tự kinh doanh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hai là, đảm bảo tính an tồn, nhanh gọn hiệu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ba là, cần xác định QSDĐ loại bất động sản thuộc quyền sở hữu người sử dụng đất; xác định lại điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, xem xét để sửa đổi lại khoản 2, Điều 210, Luật Đ năm 2013 Đây c thể xem phương hướng khung pháp lý để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật hình thức nội dung hợp đồng Có thể nói Luật KDBĐS năm 2014 c nhiều thay đổi mang tính tảng, giải phần lớn khúc mắc cho việc tham gia thị trường bất động sản nhà đầu tư ngồi nước Tuy nhiên, nhìn chung nhiều vấn đề cần tháo gỡ khắc phục Cụ thể: Khi thiết lập giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, chủ thể phải xác định nội dung, điều khoản cần phải c để bảo đảm tiêu chí: điều kiện giao kết hợp đồng; bảo đảm khả thực hợp đồng; thông tin đối tượng hợp đồng; chế giải tranh chấp Trong pháp luật dân c quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất lại có thêm điều kiện riêng Với giao dịch phổ biến, đặc thù, phức tạp, lại tiềm ẩn nhiều nguy tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật nên xây dựng quy định cụ thể Trên thực tế, 15 giao dịch chuyển quyền sử dụng đất không đơn c đất, mà cịn có tài sản gắn với đất (cây cối, nhà ở, văn phòng, kết cấu hạ tầng, nhà xưởng khu công nghiệp ) Trong đ quy chế pháp lý tài sản gắn với đất có khác biệt với quyền sử dụng đất tính đặc thù quyền sở hữu BLDS sửa đổi không quy định vấn đề này, việc thi hành thực tế gây kh khăn giải tranh chấp, văn hướng dẫn nên dành khoản để quy định giao dịch sở làm rõ giao dịch tài sản gắn liền với đất (mua bán tài sản gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất; mua bán tài sản gắn với đất thuê; cho thuê quyền sử dụng đất gắn với tài sản đất ) nguyên tắc áp dụng pháp luật giao dịch Về hình thức, thủ tục thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, theo Điều 502 BLDS 2015 tiếp tục quy định giống với quy định BLDS 2005, "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn theo hình thức phù hợp với quy định Bộ luật này, pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan" Thực tế, tranh chấp giao dịch dân liên quan đến hình thức hợp đồng chuyển QSDĐ xảy phổ biến, nên nhà làm luật cần phải giải thích cụ thể “thế phù hợp” Trong trình dự thảo BLDS (sửa đổi), c nhiều ý kiến xung quanh vấn đề “c nên quy định hình thức hợp đồng” thực tế nay, có nhiều giao dịch bị Tịa án tun vơ hiệu vi phạm hình thức, đ c khơng trường hợp lợi dụng quy định pháp luật để tiếp tục thực hợp đồng Ngoài ra, trọng mức hình thức hợp đồng (do pháp luật quy định) vi phạm đến nguyên tắc tự ý chí, tự nguyện thỏa thuận chủ thể Tuy nhiên, việc quy định hình thức giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng tính chất phức tạp giao dịch này, nên cần phải tạo hành lang pháp lý minh bạch chuẩn mực để trước tiên bảo đảm quyền lợi bên tham gia, tăng cường quản lý, giám sát Nhà nước Tuy nhiên, việc BLDS sửa đổi quy định chung c thể dẫn tới việc áp dụng khơng thống nhất, tính chất phức tạp quan hệ đất đai nhận thức phận người dân 16 thấp, hệ thống pháp luật Việt Nam lại đồ sộ khó tra cứu, thiết nghĩ cần phải c quy định cụ thể nội dung hợp đồng việc quy định rõ ràng nội dung hợp đồngtrong luật giúp người dân dễ dàng hiểu nắm để tự bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cần thiết Giải pháp nghĩ tới, đ cung cấp hợp đồng mẫu cho người dân tham khảo, tăng cường tuyên truyền, phổ biến trợ giúp pháp lý cho người dân Ngoài ra, cần rà soát quy định pháp luật, thống cách hiểu áp dụng, loại bỏ quy định chồng chéo, đồng thời ban hành văn hướng dẫn cụ thể vấn đề 3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng Thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm phát sinh quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết hợp đồng Xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng cho th quyền sử dụng đất khó, có nhiều văn pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng khơng thống chồng chéo BLDS năm 2015 Điều 503 quy định hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký theo pháp luật đất đai; Luật ĐĐ 2013 Điều 188 quy định việc cho th QSDĐ thời điểm có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính; Luật KDBĐS 2014 quy định khoản Điều 17 có thời điểm: (i) Thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận, (ii) Thời điểm công chứng, chứng thực bên lựa chọn, (iii) Thời điểm giao kết hợp đồng bên không thỏa thuận, không công chứng chứng thực; Luật Nhà điều 122, giống với Luật KDBĐS Có 04 mốc thời điểm xác định hiệu lực hợp đồng cho thuê QSDĐ theo pháp luật hành: - Thời điểm công chứng, chứng thực; - Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính; - Theo thỏa thuận bên; - Thời điểm giao kết hợp đồng 17 Các quy định không thống nhất, chồng chéo, cần có quy định thống thời điểm hiệu lực hợp đồng Kiến nghị nên sửa đổi sau: Luật KDBĐS, Luật Nhà không bắt buộc cơng chứng, chứng thực nên bỏ quy định xác định thời điểm hiệu lực Về việc xác định thời điểm đăng ký vào sổ địa có hiệu lực bất cập, nên bỏ quy định Vì thủ tục bắt buộc, có giá trị cho sách quản lý Nhà nước đất đai Kiến nghị, nên quy định: Thời điểm hiệu lực hợp đồng nên quy định bên thỏa thuận khơng có thỏa thuận thời điểm giao kết 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện cho thuê đất 3.2.4 Hoàn thiện số quy định khác thuê quyền sử dụng đất Thứ nhất, quy định rõ đất khơng có tranh chấp Việc giúp cho quan c thẩm quyền áp dụng cách thống cách hiểu, điều kiện xác định đất khơng có tranh chấp, giúp cho người dân chủ động việc xin loại giấy tờ xác nhận tình trạng đất Thứ hai, bổ sung quy định quyền ưu tiên tiếp tục thuê quyền sử dụng đất hết thời hạn thuê Quy định giúp kích thích đầu tư lâu dài đất, giúp cho bên thuê yên tâm trình sử dụng đất Thứ ba, quy định rõ trách nhiệm cá nhân quản lý đất đai, quan quản lý nhà nước, cán lãnh đạo chuyên trách địa chính, nhằm nâng cao trách nhiệm cá nhân nâng cao chất lượng thực sách, chế độ quản lý nhà nước đất đai 3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lƣợng thi hành pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Thứ nhất, thực cải cách thủ tục hành Những cải cách công tác lập pháp phát huy tối đa hiệu khâu thi hành pháp luật rườm rà, phức tạp Thứ hai, hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa Các tài liệu địa nhiều nơi khơng phản ánh trạng quản lý, sử 18 dụng đất tài liệu nhiều nơi vốn không cập nhật thường xuyên Thứ ba, cần xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép người tiếp cận tự công khai, thông tin quy hoạch địa chính, thơng tin giá đất Thứ tư, chuẩn h a đội ngũ cán địa Yếu tố người trung tâm cải cách Thứ năm, khuyến khích phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn môi giới chuyển quyền sử dụng đất Thứ sáu, tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật Thứ bảy, nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cán quan bảo vệ pháp luật Thứ tám, giải pháp đổi hệ thống tài liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS vấn đề vốn coi vấn đề quan trọng hàng đầu hoạt động Cuối việc nâng cao chất lượng công tác qui hoạch sử dụng đất đai đ c đề xuất tính mở qui hoạch sử dụng đất để tăng hiệu sử dụng đất phạm vi toàn xã hội vấn đề liên quan đến việc tổ chức lại hệ thống cung cấp dịch vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS tư vấn, môi giới, định giá BĐS 19 KẾT LUẬN Từ xưa đến nay, đất đai ln loại tài sản có giá trị lớn, nhiên, Việt Nam khơng có giao dịch chuyển nhượng đất đai mà có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất ln kh ng định hàng hố đặc biệt Các giao dịch quyền sử dụng đất có vai trị kích thích sản xuất, kinh doanh phát triển, tạo lập hàng hóa cho thị trường bất động sản Cho thuê quyền sử dụng đất hình thức chuyên quyền sử dụng đất, quyền người sử dụng đất, thực thông qua hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Nghiên cứu đặc điểm quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giúp có nhìn tồn diện hoạt động này, đồng thời đề xuất định hướng xây dựng hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch thuê quyền sử dụng nói riêng giao dịch khác quyền sử đụng đất Pháp luật đất đai hệ thống pháp luật đồ sộ tương đối phức tạp tổng thể hệ thống pháp luật Việt Nam, sâu tìm hiểu, nghiên cứu quy định chung pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, tác giả có phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đồng thời đề xuất hoàn thiện pháp luật lĩnh vực Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất giao dịch phức tạp, cần có quy định cụ thể Nhà nước, việc xây dựng quy định đ phải đảm bảo tiêu chí thống nhất, minh bạch, tạo điều kiện cho người dân dễ dàng tham gia giao dịch, quan quản lý nắm thơng tin kịp thời Trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, cần sớm triển khai giải pháp tổng thể đồng nhằm thúc đẩy quan hệ chuyển quyền sử đụng đất phát triển, kiện toàn chế quản lý Nhà nước đất đai, mở rộng tối đa quyền lợi ích cho người sử dụng đất, mở rộng đa dạng hàng hóa bất động sản, kiểm soát giải kịp thời tranh chấp, vi phạm phát sinh Theo đó, bước xây dựng thị trường bất động sản đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trường hội nhập kinh tế khu vực quốc tế 20 Với trình nghiên cứu lâu năm vấn đề lý thuyết chung liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, kết hợp với việc phân tích thực trạng vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam sở kinh nghiệm nhiều năm hoạt động lĩnh vực này, tác giả hy vọng Luận văn đ ng g p phần nhỏ nỗ lực chung để đưa hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam lên tầm cao mới, tạo nhiều BĐS cho xã hội Tuy nhiên, dù nỗ lực song với khả c hạn vấn đề cần giải tương đối phức tạp nên chắn Luận văn không tránh khỏi hạn chế, thiếu sót cần điều chỉnh, bổ sung Tác giả mong muốn nhận dẫn, góp ý thầy giáo, giáo, chuyên gia tất quan tâm đến lĩnh vực 21