Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM QUỲNH LAN HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM QUỲNH LAN HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hƣớng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Thị Quế Anh HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chƣa đƣợc công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Phạm Quỳnh Lan DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật Dân LĐĐ: Luật Đất đai QSDĐ: Quyền sử dụng đất NSDĐ: Ngƣời sử dụng đất GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt MỞ ĐẦU CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái quát chung quyền sử dụng đất thuê quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm thuê quyền sử dụng đất 13 1.1.3 Vai trò hoạt động thuê quyền sử dụng đất kinh tế thị trƣờng 18 1.2 Khái quát chung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 19 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 19 1.2.2 Nội dung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 25 1.2.3 Hình thức hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 26 CHƢƠNG 31 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 31 2.1 Khái lƣợc quy định pháp luật Việt Nam thuê quyền sử dụng đất hợp đồng thuê quyền sử dụng đất từ 1993 đến 31 2.1.1 Giai đoạn từ 1993 đến 2003 31 2.1.2 Giai đoạn từ 2003 đến 33 2.2 Đối tƣợng hợp đồng thuê quyền sử đụng đất 36 2.3 Chủ thể hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 38 2.4 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 42 2.4.1 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê 42 2.4.2 Quyền nghĩa vụ bên thuê 45 2.5 Trình tự thủ tục đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất 50 2.5 Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 52 2.6 Thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 53 CHƢƠNG 58 PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 58 VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 58 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 58 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 60 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật hình thức nội dung hợp đồng60 3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng62 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện cho thuê đất 63 3.2.4 Hoàn thiện số quy định khác thuê quyền sử dụng đất 65 3.3 Một số giải pháp bổ trợ nhằm nâng cao chất lƣợng thi hành pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 66 KẾT LUẬN 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 PHỤ LỤC MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Từ xƣa đến đất đai đƣợc coi nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, lịch sử loài ngƣời chứng kiến khơng chiến tranh xuất phát từ nguyên nhân tranh giành nguồn tài sản vô giá Đất đai đƣợc nhắc đến nhiều với tƣ cách tƣ liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cƣ, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, nhƣng quan trọng đất đai thành phần quan trọng bậc môi trƣờng sống [33], nơi chứng kiến sinh trƣởng, phát triển lồi ngƣời, nơi mà gắn với nó, giá trị lịch sử, vật chất tinh thần vô to lớn Trải qua bốn ngàn năm lịch sử dựng nƣớc giữ nƣớc, tấc đất tổ quốc Việt Nam ngày hôm thành đấu tranh, hi sinh hệ nhân dân Trong thời kì phong kiến thời kì bị thực dân, đế quốc xâm lƣợc, đất đai nằm tay tầng lớp thống trị, Cách mạng tháng thành công, nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hòa đời, đất đai thực thuộc tay nhân dân Luật Đất đai nƣớc ta đƣợc ban hành sau thành công Cách mạng tháng vào ngày 29 tháng 12 năm 1987 khẳng định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc thống quản lý", nhiên pháp luật đất đai thời kì quy định “Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất hưởng quyền lợi hợp pháp đất giao, kể quyền chuyển nhượng, bán thành lao động, kết đầu tư đất giao khơng cịn sử dụng đất đất giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục pháp luật quy đinh” [31, Điều 3] Với đời Hiến pháp 1992, nhiều nội dung quan trọng đƣợc thay đổi, sở Luật Đất đai 1993 cụ thể hóa tinh thần Hiến pháp, đánh dấu bƣớc ngoặt cho phép chủ thể có quyền chuyển nhƣợng, cho thuê quyền sử dụng đất, tiền đề cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trƣờng Kế tiếp tinh thần đó, Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 2013 tiếp tục quy định chuyển quyền sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Trong năm gần đây, bên cạnh giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, giao dịch thuê quyền sử dụng đất ngày phổ biến tính chất linh hoạt, đơn giản phù hợp với điều kiện kinh tế chủ thể hoạt động sản xuất kinh doanh Cùng với phát triển kinh tế, nhiều giao dịch thuê quyền sử dụng đất đƣợc thực nảy sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp vi phạm pháp luật hoạt động Đây lý để học viên nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, từ góp phần đóng góp ý kiến hồn thiện pháp luật đất đai Từ nguyên nhân đây, học viên định chọn đề tài "Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất" làm đề tài luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua, nghiên cứu chuyên gia, nhà khoa học tập trung chủ yếu vào thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển quyền sử dụng đất, thị trƣờng quyền sử dụng đất nhƣ luận văn tiến sĩ luật học “Cơ sở lý luận thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất” tác giả Nguyễn Hải An, luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Những vấn đề lý luận thực tiễn” tác giả Nguyễn Hoài Nam, luận văn thạc sĩ luật học “Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Nga, luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung, luận văn thạc sĩ luật học “Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam" tác giả Nguyễn Thị Thu Thủy, luận án tiến sĩ luật học “Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân kinh tế” tác giả Nguyễn Quang Tuyến, luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Bộ luật dân Việt Nam 2005” tác giả Nguyễn Ngọc Tuyến, luận văn thạc sĩ luật học “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta” tác giả Trần Đăng Vinh Các cơng trình nghiên cứu tập trung chủ yếu vào nghiên cứu loại hình chuyển quyền sử dụng đất nhƣ chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất, chƣa có cơng trình nghiên cứu khoa học nghiên cứu cách đầy đủ toàn diện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Trên sở kế thừa đánh giá nghiên cứu nhà khoa học, tác giả trƣớc, học viên nghiên cứu cách có hệ thống quy định hợp đồng th quyền sử dụng đất, từ phân tích đƣa nhận định, đánh giá cá nhân quy định pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nƣớc ta Từ phân tích, đánh giá quy định pháp luật thuê quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, tác giả đề xuất kiến nghị số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Mục đích, phạm vi đối tƣợng nghiên cứu đề tài Pháp luật Việt Nam hành có quy định loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Trong đó, tác giả lựa chọn nghiên cứu loại quan hệ pháp luật phổ biến nhƣng chƣa có nhiều cơng trình nghiên cứu sâu, quan hệ pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chủ thể cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện theo quy định pháp luật đất đai pháp luật dân Luận văn không nghiên cứu hợp đồng cho thuê quyền sử dụng mà bên cho thuê Nhà nƣớc Mục đích nghiên cứu đề tài phân tích, đánh giá, quy định pháp luật quan hệ pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất để sở đƣa phƣơng hƣớng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật vấn đề Để đạt đƣợc mục đích trên, tác giả sâu phân tích khái niệm bản, có liên quan đến vấn đề quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất phân tích nội dung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu Để đạt đƣợc mục đích nghiên cứu, phƣơng pháp nghiên cứu chủ yếu đƣợc áp dụng trình thực đề tài bao gồm: - Phƣơng pháp luận triết học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác-Lênin, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh đƣờng lối Đảng Nhà nƣớc đất đai; - Bên cạnh đó, tác giả cịn sử dụng phƣơng pháp khác nhƣ phƣơng pháp so sánh, phân tích, thống kê, tổng hợp, đối chiếu, suy luận để nghiên cứu vấn đề lý luận thực trạng pháp luật thuê quyền sử dụng đất Việt Nam Ý nghĩa kết nghiên cứu Các kết nghiên cứu đƣợc sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học Một số giải pháp đề tài có giá trị tham khảo quan xây dựng thực thi pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nƣớc ta Kết cấu luận văn KẾT LUẬN Từ xƣa đến nay, đất đai loại tài sản có giá trị lớn, nhiên, Việt Nam khơng có giao dịch chuyển nhƣợng đất đai mà có giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đƣợc khẳng định hàng hoá đặc biệt Các giao dịch quyền sử dụng đất có vai trị kích thích sản xuất, kinh doanh phát triển, tạo lập hàng hóa cho thị trƣờng bất động sản Cho thuê quyền sử dụng đất hình thức chuyên quyền sử dụng đất, quyền ngƣời sử dụng đất, đƣợc thực thông qua hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Nghiên cứu đặc điểm quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giúp có nhìn tồn diện hoạt động này, đồng thời đề xuất định hƣớng xây dựng hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch thuê quyền sử dụng nói riêng giao dịch khác quyền sử đụng đất Pháp luật đất đai hệ thống pháp luật đồ sộ tƣơng đối phức tạp tổng thể hệ thống pháp luật Việt Nam, sâu tìm hiểu, nghiên cứu quy định chung pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, tác giả có phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đồng thời đề xuất hoàn thiện pháp luật lĩnh vực Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất giao dịch phức tạp, cần có quy định cụ thể Nhà nƣớc, nhƣng việc xây dựng quy định phải đảm bảo tiêu chí thống nhất, minh bạch, tạo điều kiện cho ngƣời dân dễ dàng tham gia giao dịch, quan quản lý nắm đƣợc thông tin kịp thời Trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, cần sớm triển khai giải pháp tổng thể đồng nhằm thúc đẩy quan hệ chuyển quyền sử đụng đất phát triển, kiện toàn chế quản lý nhà nƣớc đất đai, mở rộng 72 tối đa quyền lợi ích cho ngƣời sử dụng đất, mở rộng đa dạng hàng hóa bất động sản, kiểm sốt giải kịp thời tranh chấp, vi phạm phát sinh Theo đó, bƣớc xây dựng thị trƣờng bất động sản đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trƣờng hội nhập kinh tế khu vực quốc tế 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật Dân Việt Nam lược giải, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Nguyễn Thị Minh Châu (2006), Sự phân định Nhà nƣớc quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai - vấn đề cần nghiên cứu, Hội thảo Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kì cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc, Viện Nghiên cứu lập pháp Quỹ Rosa Luxemburg (CHLB Đức) Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng tài sản Luật dân Việt Nam, NXB Trẻ, TP Hồ Chí Minh Nguyễn Ngọc Điện (2004), Một cách vận dụng Bộ luật dân NAPOLEON hệ thống pháp lý dựa quyền sở hữu toàn dân đất đai, Hội thảo kỷ niệm 200 năm luật dân Pháp, Nhà pháp luật Việt Pháp Ngô Huy Cƣơng (2009), Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản Bộ luật Dân 2005 định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Hà Nội Bùi Sỹ Dũng (2014), Những quy định Luật đất đai 2013, Tọa đàm CLB Luật sƣ trẻ, Đoàn Luật sƣ TP Hà Nội, Hà Nội Nguyễn Văn Giàu (2013), Ủy viên Trung ƣơng Đảng, Ủy viên Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, Cụ thể hóa quy định đất đai Hiến pháp sửa đổi năm, Tạp chí cộng sản, Hà Nội Bùi Đăng Hiếu, Một số góp ý vật quyền Dự thảo BLDS, http://baochinhphu.vn/, ngày 27/03/2015 74 10 Dƣơng Đăng Huệ (2005), Một số vấn đề sở hữu nước ta nay, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 4/2005, Hà Nội 11 Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất, Tạp chí Luật học số 08/2009, Hà Nội 12 Minh Minh, Những đổi quan trọng sách đất đai Luật Đất đai năm 2013, http://www.moj.gov.vn, ngày 26/02/2014 13 Minh Nhất, Một vài vấn đề thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, http://www.moj.gov.vn (ngày 06/11/2014) 14 Thái Thị Quỳnh Nhƣ (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai Cộng hịa Liên bang Nga - Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới,Tổng cục địa - Viện nghiên cứu địa chính, Hà Nội 15 Nguyễn Xuân Quang, Lê Nết, Nguyễn Hồ Bích Hằng (2007), Luật dân Việt Nam, NXB Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, 16 Nguyễn Thùy Trang, Cần làm rõ vấn đề liên quan đến “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, http://baochinhphu.vn/, (ngày 23/03/2015) 17 Tƣ Hồng, Có thể luật hóa khái niệm sở hữu tồn dân, http://www.thesaigontimes.vn/, ngày 18/3/2015 18 Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Xuân Trọng, Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 19 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai 20 Chính phủ (1999), Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 Về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất,Hà Nội 75 21 Chính phủ (2014), Nghị định 70/2014/NĐ-CP ngày 17/7/2014 hƣớng dẫn Pháp lệnh Ngoại hối Pháp lệnh Ngoại hối sửa đổi, Hà Nội 22 Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai,Hà Nội 23 Chủ tịch nƣớc (1952), Sắc lệnh số 85-SL, Hà Nội 24 Đảng cộng sản Việt Nam (8/2002, Ban đạo trung ƣơng chuẩn bị đề án sách đất đai - Ban kinh tế trung ƣơng, Báo cáo Đoàn nghiên cứu khảo sát sách, pháp luật đất đai Trung Quốc, Hà Nội 25 Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật dân tập 2, NXB Công an nhân dân 26 Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Cơng an nhân dân 27 Quốc hội (1946), Hiến pháp năm 1946, Hà Nội 28 Quốc hội (1953), Luật cải cách ruộng đất, Hà Nội 29 Quốc hội (1959), Hiến pháp năm 1959, Hà Nội 30 Quốc hội (1980), Hiến pháp năm 1980, Hà Nội 31 Quốc hội (1987), Luật Đất đai, Hà Nội 32 Quốc hội (1992), Hiến pháp năm 1992, Hà Nội 33 Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 34 Quốc hội (1995) Bộ luật dân sự, Hà Nội 35 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 36 Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự, Hà Nội 37 Quốc hội (2013), Hiến pháp năm 2013, Hà Nội 38 Quốc hội (2013) Luật Đất đai, Hà Nội 39 Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội (2013), Pháp lệnh Ngoại hối, Hà Nội 40 Văn phòng Đảng ủy Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Báo cáo trị 76 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI Đảng, Hà Nội 41 Bộ Tƣ pháp, Viện Khoa học pháp lý (2009), Bình luận khoa học Bộ luật Dân 2005, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 42 Bộ Tƣ pháp, Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nhà xuất Từ điển Bách khoa Nhà xuất Tƣ pháp Hà Nội 43 Hiến pháp nƣớc Cộng hòa nhân dân Trung Hoa 1982, https://vi.wikisource.org 44 Nguyễn Hải An (2011), Cơ sở lý luận thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ luật học, Khoa Luật, ĐHQG Hà Nội 45 Nguyễn Hoài Nam (2013), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật, ĐHQG Hà Nội 46 Nguyễn Thị Nga (2003), Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 47 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án Tiến sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 48 Nguyễn Thị Thu Thủy (2004), Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 49 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân kinh tế, Luận án tiến sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 50 Nguyễn Ngọc Tuyến (2005), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Bộ luật dân Việt Nam 2005, Luận văn Thạc sĩ 77 Luật học, Khoa Luật, ĐHQG Hà Nội 51 Trần Đăng Vinh (2002), Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta, Luận văn Thạc sĩ luật học, Viện nghiên cứu Nhà nƣớc pháp luật Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 78 PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (1) (Số: ……………./HĐTQSDĐ) Hôm nay, ngày … tháng … năm … , Tại ……………………………………………….Chúng tơi gồm có: BÊN CHO TH (BÊN A): Địa chỉ:……………………………………………………………………………………………………… Điện thoại: ……………………………………………… Fax: …………………………………………… Mã số thuế: ………………………………………………………………………………………………… Tài khoản số: ………………………………………………………………………………………………… Do ông (bà): ………………………………………………………………………………………………… Chức vụ: …………………… ……………………………………………………………… làm đại diện Hoặc chọn chủ thể sau: Chủ thể vợ chồng: Ông (Bà): ……………………………………………………………Sinh ngày: ………………………… Chứng minh nhân dân số: ……………… cấp ngày ………… …………………………………… Hộ thƣờng trú (trường hợp khơng có hộ thường trú ghi đăng ký tạm trú): ………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………… Cùng vợ (chồng) là: Ông (Bà): ……………………………………………………………Sinh ngày: ………………………… Chứng minh nhân dân số: ……………… cấp ngày ………… …………………………………… Hộ thƣờng trú (trường hợp khơng có hộ thường trú ghi đăng ký tạm trú): ………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………… (Trường hợp vợ chồng có hộ thường trú khác nhau, ghi hộ thường trú người) Chủ thể hộ gia đình: Họ tên chủ hộ: ………………………………………………………Sinh ngày: ……………………… Chứng minh nhân dân số: ………… …… cấp ngày ………… …………………………………… Hộ thƣờng trú (trường hợp khơng có hộ thường trú ghi đăng ký tạm trú): ………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………… Các thành viên hộ gia đình: Họ tên: ………………………………………………………Sinh ngày: ……….……………………… Chứng minh nhân dân số: ………………cấp ngày ………… ……………………….…………… Hộ thƣờng trú (trường hợp khơng có hộ thường trú ghi đăng ký tạm trú): ………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………… * Trong trường hợp chủ thể nêu có đại diện ghi: Họ tên ngƣời đại diện: ……………………………………………Sinh ngày: ……………………… Chứng minh nhân dân số: ………………cấp ngày ……… … …………………………………… Hộ thƣờng trú (trường hợp khơng có hộ thường trú ghi đăng ký tạm trú): ………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………… Theo giấy ủy quyền (trường hợp đại diện theo ủy quyền) số: …… ngày …… tháng …… năm …… ………………… lập Chủ thể tổ chức: Tên tổ chức: ……………………………….………………………………………………………………… Trụ sở: ……………………………………………………………………………………………………… Quyết định thành lập số: …………………ngày … tháng … năm ….do …………………………cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: …………………ngày …… tháng …… năm …… ………………………………………………… cấp Số điện thoại: ………………………………………… Số Fax: …………………………………… … Họ tên ngƣời đại diện: ………………………………………Sinh ngày: …………………………… Chứng minh nhân dân số: …………………… cấp ngày ……………… ………………………… Chức vụ: …………………………………………… ……………………………………………………… Theo giấy ủy quyền (trường hợp đại diện theo ủy quyền) số: ……… ngày …… ……………… lập BÊN THUÊ (BÊN B): Địa chỉ:……………………………………………………………………………………………………… Điện thoại: ………………………………………… Fax: ………………………………………………… Mã số thuế: ………………………………………………………………………………………………… Tài khoản số: ………………………………………………………………………………………………… Do ông (bà): ………………………………………………………………………………………………… Chức vụ: ……………………………………………………………………………………… làm đại diện Hoặc chọn chủ thể sau: Chủ thể vợ chồng: Ông (Bà): ……………………………………………………………Sinh ngày: ………………………… Chứng minh nhân dân số: ……………… cấp ngày ………… …………………………………… Hộ thƣờng trú (trường hợp khơng có hộ thường trú ghi đăng ký tạm trú): ………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………… Cùng vợ (chồng) là: Ông (Bà): ……………………………………………………………Sinh ngày: ………………………… Chứng minh nhân dân số: ……………… cấp ngày ………… …………………………………… Hộ thƣờng trú (trường hợp khơng có hộ thường trú ghi đăng ký tạm trú): ………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………… (Trường hợp vợ chồng có hộ thường trú khác nhau, ghi hộ thường trú người) Chủ thể hộ gia đình: Họ tên chủ hộ: ………………………………………………………Sinh ngày: ……………………… Chứng minh nhân dân số: ………………cấp ngày … ……… …………………………………… Hộ thƣờng trú (trường hợp khơng có hộ thường trú ghi đăng ký tạm trú): ………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………… Các thành viên hộ gia đình: Họ tên: ………………………………………………………………Sinh ngày: ……………………… Chứng minh nhân dân số: ………………cấp ngày ……… … …………………………………… Hộ thƣờng trú (trường hợp khơng có hộ thường trú ghi đăng ký tạm trú): ………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………… * Trong trường hợp chủ thể nêu có đại diện ghi: Họ tên ngƣời đại diện: ……………………………………………Sinh ngày: ……………………… Chứng minh nhân dân số: ………………cấp ngày ……… … …………………………………… Hộ thƣờng trú (trường hợp khơng có hộ thường trú ghi đăng ký tạm trú): ………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………… Theo giấy ủy quyền (trường hợp đại diện theo ủy quyền) số: …… ngày ……… tháng …… năm ……… …………………lập Chủ thể tổ chức: Tên tổ chức: ………………………………………………………………………………………………… Trụ sở: ……………………………………………………………………………………………………… Quyết định thành lập số: …………………ngày … tháng … năm ….do …………………………cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: …………………ngày ……… tháng …… năm … … ……………………………………… cấp Số điện thoại: ……………………………………… Số Fax: …………………………………………… Họ tên ngƣời đại diện: ………………………………………Sinh ngày: …………………………… Chứng minh nhân dân số: ………………… cấp ngày ……………… …………………………… Chức vụ: …………………………………………………………………………………………………… Theo giấy ủy quyền (trường hợp đại diện theo ủy quyền) số: ……… ngày …… ……………… lập Hai bên thỏa thuận ký hợp đồng với nội dung sau: ĐIỀU 1: ĐỐI TƢỢNG VÀ NỘI DUNG CỦA HỢP ĐỒNG 1.1 Bên A cho bên B thuê: ……………… m2 đất (Bằng chữ: ……………………………………… ) Tại: …………………………………………………………………………………………………………… 1.2 Quyền sử dụng đất bên A đất theo , cụ thể nhƣ sau: a) Thửa đất số: …………………………………………… …………………………………………… b) Tờ đồ số: …………………………………………… …………………………………………… c) Địa đất: …………………………………………… ………………………………………… d) Diện tích: m2 (Bằng chữ: …………………………………………… ) e) Hình thức sử dụng: - Sử dụng riêng: …………………………………………… m2 - Sử dụng chung: …………………………………………… m2 f) Mục đích sử dụng: …………………………………………… g) Thời hạn sử dụng: …………………………………………… h) Nguồn gốc sử dụng: …………………………………………… i) Những hạn chế quyền sử dụng đất (nế u có): 1.3 Việc cho thuê đất không làm quyền sở hữu Nhà nƣớc Việt Nam khu đất tài nguyên nằm lòng đất ĐIỀU 2: THỜI HẠN THUÊ Thời hạn thuê quyền sử dụng đất nêu Điều Hợp đồng là: kể từ ngày tháng năm ĐIỀU 3: MỤC ĐÍCH THUÊ Mục đích thuê quyền sử dụng đất nêu Điều Hợp đồng là: ĐIỀU 4: GIÁ THUÊ VÀ PHƢƠNG THỨC THANH TOÁN 4.1 Giá thuê quyền sử dụng đất nêu Điều Hợp đồng là: đồng (Bằng chữ: .) 4.2 Phƣơng thức toán nhƣ sau: 4.3 Việc giao nhận số tiền nêu khoản Điều hai bên tự thực chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật ĐIỀU 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A 5.1 Nghĩa vụ bên A: a) Giao đất nêu Điều Hợp đồng cho bên B vào thời điểm: b) Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất; c) Cho thuê quyền sử dụng đất thời hạn đƣợc giao, đƣợc thuê; d) Kiểm tra, nhắc nhở bên B bảo vệ, giữ gìn đất sử dụng đất mục đích; e) Nộp thuế sử dụng đất, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác; f) Báo cho bên B quyền ngƣời thứ ba đất, có 5.2 Quyền bên A: a) Yêu cầu bên B trả đủ tiền thuê; b) Yêu cầu bên B chấm dứt việc sử dụng đất khơng mục đích, huỷ hoại đất làm giảm sút giá trị đất; bên B khơng chấm dứt hành vi vi phạm, bên A có quyền đơn phƣơng đình hợp đồng, u cầu bên B hoàn trả đất bồi thƣờng thiệt hại; c) Yêu cầu bên B trả lại đất thời hạn cho thuê hết ĐIỀU 6: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B 6.1 Nghĩa vụ bên B: a) Sử dụng đất mục đích, ranh giới, thời hạn thuê; b) Không đƣợc hủy hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng đất phải thực yêu cầu khác nhƣ thoả thuận hợp đồng; c) Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất thời hạn, địa điểm theo phƣơng thức thoả thuận; việc sử dụng đất khơng sinh lợi bên B phải trả đủ tiền thuê; d) Tuân theo quy định bảo vệ môi trƣờng; không đƣợc làm tổn hại đến quyền, lợi ích ngƣời sử dụng đất xung quanh; e) Không đƣợc cho ngƣời khác thuê lại quyền sử dụng đất không đƣợc bên A đồng ý văn bản; f) Trả lại đất tình trạng nhƣ nhận sau hết thời hạn thuê 6.2 Quyền bên B: a) Yêu cầu bên A giao đất nhƣ thoả thuận; b) Đƣợc sử dụng đất ổn định theo thời hạn thuê thoả thuận; c) Đƣợc hƣởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất d) Yêu cầu bên A giảm, miễn tiền thuê trƣờng hợp bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị bị giảm sút ĐIỀU 7: VIỆC ĐĂNG KÝ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ LỆ PHÍ (2) 7.1 Việc đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật bên A chịu trách nhiệm thực 7.2 Lệ phí liên quan đế n viê ̣c thuê quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t theo Hợp đồng bên chịu trách nhiệm nộp ĐIỀU 8: CHẬM TRẢ TIỀN THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Khi bên B chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thoả thuận bên A gia hạn; hết thời hạn mà bên B khơng thực nghĩa vụ bên A có quyền đơn phƣơng chấm dứt thực hợp đồng, yêu cầu bên B trả lại đất Bên A có quyền yêu cầu bên B trả đủ tiền thời gian thuê kể lãi khoản tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nƣớc quy định tƣơng ứng với thời gian chậm trả thời điểm toán ĐIỀU 9: BỒI THƢỜNG THIỆT HẠI DO ĐẤT BỊ THU HỒI 9.1 Khi bên A bên B cố ý vi phạm nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất dẫn đến việc Nhà nƣớc thu hồi đất bên vi phạm phải bồi thƣờng thiệt hại cho bên 9.2 Trong trƣờng hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực nhƣng nhu cầu quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng phát triển kinh tế mà Nhà nƣớc thu hồi đất hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trƣớc thời hạn 9.3 Trong trƣờng hợp bên B trả tiền trƣớc bên A phải trả lại cho bên B khoản tiền lại tƣơng ứng với thời gian chƣa sử dụng đất; bên B chƣa trả tiền phải trả tiền tƣơng ứng với thời gian sử dụng đất 9.4 Bên A đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng thiệt hại thu hồi đất theo quy định pháp luật, bên B đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng thiệt hại hoa lợi có đất ĐIỀU 10 : QUYỀN TIẾP TỤC THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI MỘT BÊN CHẾT 10.1 Trong trƣờng hợp bên A cá nhân chết bên B đƣợc tiếp tục thuê quyền sử dụng đất hết thời hạn thuê 10.2 Trong trƣờng hợp bên B cá nhân chết thành viên hộ gia đình ngƣời đƣợc tiếp tục thuê quyền sử dụng đất hết thời hạn thuê nhƣng phải báo với quan nhà nƣớc có thẩm quyền ĐIỀU 11: PHƢƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP Trong trình thực Hợp đồng này, phát sinh tranh chấp, bên thƣơng lƣợng giải nguyên tắc tôn trọng quyền lợi nhau; trƣờng hợp không thƣơng lƣợng đƣợc hai bên có quyền khởi kiện để u cầu tồ án có thẩm quyền giải theo quy định pháp luật ĐIỀU 12: CAM KẾT GIỮA CÁC BÊN Bên A bên B chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật lời cam kết sau đây: 12.1 Bên A cam kết: a) Những thông tin nhân thân, đất ghi Hợp đồng thật; b) Thửa đất thuộc trƣờng hợp đƣợc cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; c) Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này: - Thửa đất khơng có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Việc giao kết Hợp đồng hồn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối, không bi ̣ép buộc; e) Thực đầy đủ tất thoả thuận ghi Hợp đồng 12.2 Bên B cam kết: a) Những thông tin nhân thân ghi Hợp đồng thật; b) Đã xem xét kỹ, biết rõ đất nêu Điều Hợp đồng giấy tờ quyền sử dụng đất; c) Việc giao kết Hợp đồng hoàn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối, khơng bi ̣ép buộc; d) Thực đầy đủ thoả thuận ghi Hợp đồng ĐIỀU 13: HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG 13.1 Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày tháng năm đến hết ngày tháng năm 13.2 Chấm dứt thực hợp đồng: a) Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trƣờng hợp sau đây: - Hết thời hạn thuê không đƣợc gia hạn thuê; - Theo thoả thuận bên; - Nhà nƣớc thu hồi đất; - Một bên đơn phƣơng chấm dứt thực hợp đồng hủy bỏ hợp đồng theo thoả thuận theo quy định pháp luật; - Bên B cá nhân chết mà hộ gia đình ngƣời khơng cịn thành viên khác có nhƣng khơng có nhu cầu tiếp tục th; - Diện tích đất th khơng cịn thiên tai; - Các trƣờng hợp khác pháp luật quy định b) Khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, bên B phải khơi phục tình trạng đất nhƣ nhận đất, trừ pháp luật có quy định khác Tài sản gắn liền với đất đƣợc Hợp đồng lập thành ……… (……… ) bản, bên giữ có giá trị ĐẠI DIỆN BÊN A Chức vụ (Ký tên đóng dấu) ĐẠI DIỆN BÊN B Chức vụ (Ký tên đóng dấu) PHẦN GHI CỦA CƠ QUAN NHÀ NƢỚC Nội dung xác nhận UBND xã, phƣờng, thị trấn nơi có đất cho thuê: - Về giấy tờ sử dụng đất: …………………………………………………… - Về trạng đất: ……………………………………………………… + Chủ sử dụng đất: …………………………………………………………… + Loại đất: ……………………………………………………………………… + Diện tích: …………………………………………………………………… + Thuộc tờ đồ số: ………………………………………………… + Số đất: ………………………………………………………… + Đất sử dụng ổn định, khơng có tranh chấp: …………………… - Về điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất: ……………………………… , ngày … tháng … năm …… TM ỦY BAN NHÂN DÂN (Ghi rõ họ tên, ký tên đóng dấu) LỜI CHỨNG CỦA CƠNG CHỨNG VIÊN Hôm nay, ngày tháng năm (Bằng chữ: .) , ., Cơng chứng viên, Phịng Công chứng số ., tỉnh/thành phố CÔNG CHỨNG: - Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đƣợc giao kết bên A bên B ; bên tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng; - Tại thời điểm công chứng, bên giao kết hợp đồng có lực hành vi dân phù hợp theo quy định pháp luật; - Nội dung thoả thuận bên hợp đồng không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; - Hợp đồng đƣợc làm thành (mỗi gồm tờ, trang), giao cho: + Bên A chính; + Bên B chính; Lƣu Phịng Cơng chứng Số , số TP/CC-SCC/HĐGD CƠNG CHỨNG VIÊN (Ký, đóng dấu ghi rõ họ tên) Ghi chú: (1) Các bên thỏa thuận việc công chứng chứng thực theo quy định Điều 167 Luật đất đai 2013; (2) Quy định chi tiết Điều 95 Luật đất đai năm 2013; ... nhất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hợp đồng chấp quyền sử dụng đất không làm chấm dứt quyền sử dụng đất bên cho thuê/ bên chấp quyền sử dụng đất Thứ hai, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bên thuê. .. pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái quát chung quyền sử dụng đất thuê quyền sử dụng đất 1.1.1... ngƣời sử dụng đất giấy CNQSDĐ, có quyền sử dụng đất thực tế có quyền thực việc chuyển quyền sử dụng đất" [41] Đối với 22 hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bên thuê quyền sử dụng đất có quyền sử dụng