Luận văn nghiên cứu tìm hiểu các quy định về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam hiện hành; đồng thời khảo sát, đánh giá thực tế thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh qua thực tiễn tại tỉnh Quảng Trị. Từ đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh.
ĐẠI HỌC HUẾ TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT LÊ THỊ HUYỀN HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH, QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH QUẢNG TRỊ Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Thừa Thiên Huế, năm 2018 Cơng trình đƣợc hồn thành tại: Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Hoàng Thị Hải Yến Phản biện 1: : Phản biện 2: Luận văn đƣợc bảo vệ trƣớc Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trƣờng Đại học Luật Vào lúc ngày tháng năm MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài .1 Tình hình nghiên cứu đề tài .1 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu .2 Phạm vi đối tƣợng nghiên cứu đề tài Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Kết cấu luận văn Chƣơng MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH 1.1 Khái quát chung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh .4 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất .4 1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh 1.1.2.1 Khái niệm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh .5 1.1.3 Vai trò, ý nghĩa hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh .6 1.1.3.1 Vai trò hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh 1.1.3.2 Ý nghĩa hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh 1.1.4 So sánh hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh với số loại hợp đồng thông dụng khác 1.2 Khái quát chung pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh .8 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh .8 1.2.2 Khung pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh .9 1.2.3 Nội dung pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh 10 1.2.3.1 Đối tƣợng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh 10 1.2.3.2 Chủ thể hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh 10 1.2.3.3 Hình thức hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh 11 1.2.3.4 Nội dung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh…………………………………………….……….11 1.2.4 Khái lƣợc quy định pháp luật Việt Nam thuê quyền sử dụng đất hợp đồng thuê quyền sử dụng đất từ 1993 đến 11 1.2.4.1 Giai đoạn từ 1993 đến 2003 11 1.2.4.2 Giai đoạn từ 2003 đến 12 KẾT LUẬN CHƢƠNG 12 Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH TẠI TỈNH QUẢNG TRỊ………………………………………………………………… 13 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh 13 2.1.1 Quy định pháp luật đối tƣợng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh 13 2.1.2 Quy định pháp luật chủ thể hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh 13 2.1.3 Quy định điều khoản hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh 14 2.1.4 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê QSDĐ 14 2.1.4.1 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê 14 2.1.4.2 Quyền nghĩa vụ bên thuê 14 2.1.5 Quy định pháp luật hình thức hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh 14 - Trình tự thủ tục đăng ký việc cho thuê QSDĐ: 14 2.1.6 Đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh 14 2.2 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh quanh, qua thực tiễn tỉnh Quảng Trị 15 2.2.1 Tình hình áp dụng pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ qua thực tiễn tỉnh Quảng Trị 15 2.2.1.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ tổ chức hành nghề công chứng địa bàn tỉnh 15 2.2.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ Tòa án nhân dân hai cấp địa bàn tỉnh Quảng Trị 16 2.2.2 Những khó khăn, vƣớng mắc, nguyên nhân thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh tỉnh Quảng Trị 16 2.2.2.1 Những vƣớng mắc thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh tỉnh Quảng Trị 16 2.2.2.2 Nguyên nhân gây vƣớng mắc thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh tỉnh Quảng Trị: 17 KẾT LUẬN CHƢƠNG 18 Chƣơng ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 18 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 18 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 19 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật hình thức nội dung hợp đồng 19 3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng 19 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện cho thuê đất 20 3.2.4 Hoàn thiện số quy định khác thuê quyền sử dụng đất 21 3.3 Một số giải pháp bổ trợ nhằm nâng cao chất lƣợng thi hành pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 21 KẾT LUẬN CHƢƠNG 23 KẾT LUẬN 24 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cùng với phát triển kinh tế - xã hội dƣới tác động kinh tế thị trƣờng, đất đai không đơn tài nguyên, yếu tố thiếu sống mà tham gia vào thị trƣờng với tƣ cách loại hàng hóa quan trọng - thứ tài sản giá trị Hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh có vai trò quan trọng Trong kinh tế thị trƣờng, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng cao, thuê QSDĐ tình hình trở thành tƣợng thƣờng xuyên, phổ biến ngày phát sinh nhiều vấn đề, số lƣợng vụ tranh chấp hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh diễn ngày nhiều tính chất ngày phức tạp, thực tiễn xét xử tranh chấp thuê quyền sử dụng đất quan điểm khác nhau, chí trái ngƣợc Bên cạnh đó, kiến thức pháp luật ngƣời dân hợp đồng thuê QSDĐ hạn chế nên tham gia ký kết hợp đồng thuê QSDĐ họ thƣờng không tuân thủ quy định pháp luật, tự bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp có tranh chấp xảy Bởi vậy, việc nghiên cứu cách tồn diện, có hệ thống hợp đồng th QSDĐ hoạt động kinh doanh làm sở cho việc giải tranh chấp thực tế tìm giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ việc làm cần thiết, tạo điều kiện cho giao dịch liên quan đến QSDĐ đƣợc diễn cách thuận lợi thực tế Đây lý để tơi nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh, từ góp phần đóng góp ý kiến hồn thiện pháp luật đất đai Từ nguyên nhân đây, định chọn đề tài "Hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh, qua thực tiễn tỉnh Quảng Trị" làm đề tài luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua, công trình nghiên cứu chuyên gia, nhà khoa học tập trung chủ yếu vào nghiên cứu loại hình chuyển QSDĐ nhƣ chuyển nhƣợng, tặng cho QSDĐ, chƣa có cơng trình nghiên cứu khoa học nghiên cứu cách đầy đủ toàn diện hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh Trên sở kế thừa đánh giá nghiên cứu nhà khoa học, tác giả trƣớc, tơi đã nghiên cứu cách có hệ thống quy định hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh, qua thực tiễn tỉnh Quảng Trị nhằm đề xuất kiến nghị số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài góp phần làm sáng tỏ quy định Pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh, nhƣ việc thực pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ tổ chức hành nghề công chứng giải tranh chấp hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh TAND hai cấp địa bàn tỉnh Quảng Trị Từ đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật Hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn tập trung tìm hiểu: - Khái niệm, đặc điểm QSDĐ; khái niệm, đặc điểm, vai trò hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh; sơ lƣợc lịch sử phát triển pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh; - Các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh danh bao gồm quy định đối tƣợng, chủ thể, hình thức, nội dung, thời điểm có hiệu lực hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh Phân tích đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ; -Thực tiễn thực hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh tổ chức hành nghề công chứng TAND hai cấp địa bàn tỉnh Quảng Trị, khó khăn vƣớng mắc nguyên nhân; - Từ đề xuất kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật nhƣ nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ Phạm vi đối tƣợng nghiên cứu đề tài 4.1 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nghiên cứu thời gian: Luận văn nghiên cứu lịch sử phát triển pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ nói chung; nghiên cứu pháp luật hành hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh theo BLDS 2015, Luật đất đai năm 2013, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 văn pháp luật khác có liên quan Về thực tiễn thực pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh, luận văn nghiên cứu số liệu thống kê 05 năm từ năm 2013 đến năm 2017 - Phạm vi nghiên cứu không gian: Luận văn nghiên cứu tìm hiểu quy định hợp đồng thuê QSDĐ pháp luật Việt Nam hành Khảo sát, đánh giá thực tế thực tiễn thực pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh qua thực tiễn tỉnh Quảng Trị 4.2 Đối tượng nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu đề tài sở lý luận pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh, thực tiễn pháp luật thực tiễn thực pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận Luận văn đƣợc thực sở phƣơng pháp vật biện chứng Luận văn đƣợc thực sở lý luận chủ nghĩa Mác-Lênin tƣ tƣởng Hồ Chí Minh Nhà nƣớc pháp luật, đƣờng lối, sách Đảng Nhà nƣớc 5.2 Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu trình bày, luận văn sử dụng kết hợp phƣơng pháp nghiên cứu khoa học khác bao gồm: Phƣơng pháp phân tích tổng hợp, Phƣơng pháp so sánh, Phƣơng pháp diễn giải quy nạp Ngoài ra, luận văn sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu khác: phƣơng pháp thống kê, Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Ý nghĩa khoa học: Kết nghiên cứu đề tài góp phần làm sáng tỏ vấn đề lý luận Hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh thực tiễn áp dụng pháp luật địa bàn tỉnh Quảng Trị Ý nghĩa thực tiễn: Các kết nghiên cứu đƣợc sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học Một số giải pháp đề tài có giá trị tham khảo quan xây dựng thực thi pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh nƣớc ta Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chƣơng: Chƣơng Một số vấn đề lý luận pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh Chƣơng Thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh địa bàn tỉnh Quảng Trị Chƣơng Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh Chƣơng MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH 1.1 Khái quát chung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Trong hệ thống pháp luật đất đai, thuật ngữ "QSDĐ" đƣợc nhắc đến nhiều, nhiên pháp luật dân hay pháp luật đất đai không đƣa khái niệm QSDĐ Để tìm hiểu nội hàm khái niệm này, cần có so sánh, đối chiếu từ nhiều góc độ khác Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, tác giả xin đƣa khái niệm QSDĐ nhƣ sau: "Quyền sử dụng đất loại quyền tài sản, Nhà nước trao cho chủ thể định để khai thác công dụng đất, hưởng thành lao động, kết đầu tư đất thời hạn sử dụng đất cho phép chuyển quyền từ chủ thể - Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật công chứng - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm; - Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP; - Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm; - Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 nƣớc CHXHCN Việt Nam (có hiệu lực từ ngày 25/11/2015) 1.2.3 Nội dung pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh 1.2.3.1 Đối tượng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh Đối tƣợng hợp đồng thuê QSDĐ thông thƣờng vật không tiêu hao Bởi sau thời gian khai thác, sử dụng tài sản thuê đƣợc trả lại cho bên cho thuê Trong hợp đồng thuê QSDĐ ngƣời thuê QSDĐ không chấm dứt quyền nghĩa vụ việc sử dụng đất mà họ chuyển quyền nghĩa vụ cho ngƣời thuê thời hạn định Ngƣời th có đƣợc QSDĐ nhƣng khơng đƣợc quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, chấp, cho thuê lại, để lại thừa kế, tặng cho, góp vốn giá trị QSDĐ Còn bên cho thuê đem QSDĐ cho bên th nhƣng có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, chấp, để lại thừa kế, tặng cho, góp vốn giá trị QSDĐ Theo quy định pháp luật hành khơng phải QSDĐ trở thành đối tƣợng quan hệ thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh, mà QSDĐ đƣợc pháp luật thừa nhận không bị cấm cho thuê trở thành đối tƣợng cho thuê QSDĐ 1.2.3.2 Chủ thể hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh Chủ thể hợp đồng đƣợc hiểu bên tham gia hợp đồng Chủ thể hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh có bên tham gia hợp đồng thƣơng nhân pháp nhân thƣơng mại Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân đƣợc xác lập chủ thể tham gia 10 giao dịch dân hồn tồn tự nguyện, đồng thời, mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội tuân thủ hình thức theo quy định pháp luật 1.2.3.3 Hình thức hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh Hình thức hợp đồng thuê QSDĐ cách thức biểu nội dung hợp đồng bên ngồi, thơng qua hình thức mà chủ thể, bên thứ ba quan nhà nƣớc có thẩm quyền thấy rõ đƣợc nội dung mà bên tham gia hợp đồng cam kết, thỏa thuận Cho thuê QSDĐ thực chất việc chuyển QSDĐ từ bên cho thuê sang bên thuê khoảng thời gian định thơng qua hình thức hợp đồng Do đó, bên việc tuân thủ điều kiện việc cho thuê QSDĐ nhƣ điều kiện chủ thể, đối tƣợng, nội dung hợp đồng hình thức hợp đồng thuê QSDĐ điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực 1.2.3.4 Nội dung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh Nội dung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh tổng hợp điều khoản mà chủ thể tham gia hợp đồng thỏa thuận, sở xác định quyền nghĩa vụ cụ thể bên hợp đồng Về nguyên tắc, bên đƣợc tự thỏa thuận vấn đề hợp đồng nhƣng nội dung không đƣợc vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội 1.2.4 Khái lược quy định pháp luật Việt Nam thuê quyền sử dụng đất hợp đồng thuê quyền sử dụng đất từ 1993 đến 1.2.4.1 Giai đoạn từ 1993 đến 2003 Sau Hiến pháp đời, Luật Đất đai năm 1993 đƣợc Quốc hội thơng qua có hiệu lực ngày 15/10/1993, Luật Đất đai 1993 khẳng định tinh thần Hiến pháp 1992, ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân Ngày 28/10/1995, Quốc hội thông qua Bộ luật dân 1995, có quy định cụ thể thuê QSDĐ nhƣ hợp đồng thuê QSDĐ, vấn đề đƣợc luật dân quy định thuê QSDĐ bao gồm chủ thể, đối tƣợng, hình thức, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê BLDS 1995 quy định việc thuê QSDĐ phải lập thành hợp đồng, hợp đồng thuê QSDĐ thỏa thuận bên cho 11 thuê QSDĐ với bên có nhu cầu sử dụng đất (gọi bên thuê QSDĐ) theo điều kiện, nội dung đƣợc quy định Điều 715, 716, 717 BLDS 1.2.4.2 Giai đoạn từ 2003 đến Ngày 26/11/2003, kì họp thứ IV, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003, thay Luật Đất đai sửa đổi 1993, sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001 Luật Đất đai 2003 kế thừa quy định tiến luật trƣớc đó, đồng thời bổ sung thêm quy định để hoàn thiện quy định thuê QSDĐ nhƣ: tiếp tục khẳng định ngƣời có QSDĐ có quyền cho thuê QSDĐ, quy định quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất, ghi nhận QSDĐ loại hàng hóa, đƣa QSDĐ tham gia thị trƣờng bất động sản Năm 2005, BLDS đời thay BLDS 1995 có quy định để tiếp tục hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng thuê quyền sử đụng đất, phù hợp với pháp luật đất đai Hiến pháp sửa đổi năm 2013 đƣợc Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 28-11-2013 Các quy định đất đai Hiến pháp đƣợc sửa đổi, bổ sung chặt chẽ hơn, thể quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thống quản lý; đồng thời khẳng định đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nƣớc, đƣợc quản lý theo phápluật Luật Đất đai đƣợc Quốc hội khoa XIII thông qua kỳ họp thứ ngày 09/12/2013 cụ thể quy định Hiến pháp, tiếp tục ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thống quản lý Đồng thời thể chế hóa quy định Hiến pháp QSDĐ: “Người sử dụng đất chuyển QSDĐ, thực quyền nghĩa vụ theo quy định luật QSDĐ pháp luật bảo hộ” BLDS 2015 tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, phù hợp với pháp luật đất đai KẾT LUẬN CHƢƠNG Trong Chƣơng I, tác giả khái quát vấn đề lý luận hợp đồng thuê QSDĐ hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh Tác giả sâu tìm hiểu khái niệm, đặc điểm QSDĐ, khái niệm đặc điểm hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh, khái niệm, đặc điểm hợp đồng thuê QSDĐ 12 Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh thoả thuận bên cho thuê bên thuê (ít bên tham gia hợp đồng thƣơng nhân pháp nhân thƣơng mại), theo bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải sử dụng đất mục đích, trả tiền thuê, trả lại đất hết thời hạn thuê thực nghĩa vụ khác theo quy định Bộ luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản pháp luật khác có liên quan Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH TẠI TỈNH QUẢNG TRỊ 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh 2.1.1 Quy định pháp luật đối tượng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh Theo quy định pháp luật đất đai, tổ chức, cá nhân có QSDĐ đƣợc cho thuê quyền mà có chủ thể sử dụng nhóm đất định đƣợc cho thuê QSDĐ Hơn nữa, khơng phải QSDĐ cho thuê Bên cạnh đó, loại đất đối tƣợng hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 Khoản 2, Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Có giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định pháp luật đất đai; QSDĐ đối tƣợng quan hệ th QSDĐ khơng có tranh chấp; QSDĐ đối tƣợng hợp đồng không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Diện tích đất cho thuê thời hạn sử dụng đất 2.1.2 Quy định pháp luật chủ thể hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh Hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh có hai bên chủ thể tham gia bên cho thuê bên thuê, có bên thƣơng nhân pháp nhân thƣơng mại Theo quy định pháp luật dân sự, tham gia vào quan hệ hợp đồng, ngƣời tham gia giao 13 dịch phải có lực hành vi dân hồn toàn tự nguyện (Điều 117, Bộ luật dân năm 2015) 2.1.3 Quy định điều khoản hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh - Điều 717 BLDS 1995 - Điều 704, Bộ luật dân 2005) - Điều 501, Luật Đất đai năm 2013 - Điều 47, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 2.1.4 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê QSDĐ 2.1.4.1 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê Bên cho thuê QSDĐ, sau ký kết hợp đồng có nghĩa vụ theo quy định Điều 43, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Bên cho thuê đất, sau giao đất nhƣ thỏa thuận, có quyền theo quy định Điều 42, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 2.1.4.2 Quyền nghĩa vụ bên thuê Bên thuê có nghĩa vụ quy định Điều 45, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Trong trình thuê quyền sử dụng đất, bên thuê đồng thời có quyền quy định Điều 44, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 2.1.5 Quy định pháp luật hình thức hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh - Pháp luật quy định hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải đƣợc lập thành văn bên tùy nghi lựa chọn việc công chứng, chứng thực hợp đồng - Theo khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đƣợc coi có hiệu lực sau hồn thành thủ tục đăng ký quan đăng ký đất đai - Trình tự thủ tục đăng ký việc cho thuê QSDĐ: + Trình tự đăng ký việc cho thuê QSDĐ ( Điều 79, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ Quy định chi tiết số điều Luật đất đai; + Trình tự xóa đăng ký cho thuê QSDĐ ( Điều 80, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ Quy định chi tiết số điều Luật đất đai) 2.1.6 Đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh 14 Thời gian qua, sách pháp luật đất đai đƣợc hoàn thiện hơn, phù hợp với chế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa Tuy nhiên, quy định pháp luật thuê QSDĐ gặp nhiều vƣớng mắc số quy định pháp luật khơng có tính khả thi thực tế khó khăn việc thực hiện, quy định điều chỉnh vấn đề chồng chéo, khác luật chung luật chuyên ngành, dẫn tới nhiều cách vận dụng cách hiểu pháp luật khác nhau, gây khó khăn cho chủ thể tham gia quan hệ chuyển sử dụng đất nói chung thuê QSDĐ nói riêng 2.2 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh quanh, qua thực tiễn tỉnh Quảng Trị 2.2.1 Tình hình áp dụng pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ qua thực tiễn tỉnh Quảng Trị 2.2.1.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ tổ chức hành nghề công chứng địa bàn tỉnh Quảng Trị Theo số liệu thống kê từ năm 2013 đến năm 2017 tổ chức hành nghề công chứng địa bàn tỉnh Quảng Trị thực 22020 hợp đồng, bao gồm 18923 hợp đồng QSDĐ (trong có 3154 hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh), 3097 loại hợp đồng Có thể thấy rằng, số lƣợng hợp đồng, hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh mà tổ chức hành nghề công chứng địa bàn thực công chứng, chứng thực tăng dần qua năm Số lƣợng hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh mà tổ chức hành nghề công chứng thực công chứng, chứng thực tăng đánh kể, cụ thể: Năm 2013: Hợp đồng thuê QSDĐ 455 hợp đồng; Năm 2015: hợp đồng thuê QSDĐ 626 hợp đồng; Năm 2016: Hợp đồng thuê QSDĐ 840; Năm 2017: Hợp đồng thuê QSDĐ 953 hợp đồng Trên thực tế hầu hết ngƣời dân đến tổ chức hành nghề công chứng để thực công chứng, chứng thực hợp đồng thuê QSDĐ pháp luật quy định bên tùy nghi lựa chọn việc công chứng, chứng thực hợp đồng Hoạt động công chứng hợp đồng thuê QSDĐ xác định khía cạnh pháp lý Hợp đồng thuê QSDĐ dựa loại giấy tờ hồ sơ công chứng (trong môi trƣờng hồ sơ) Thực tế thực công chứng hợp đồng thuê QSDĐ, tổ chức hành nghề cơng chứng gặp phải khó khăn, vƣớng mắc sau: 15 Thứ nhất, tổ chức hành nghề công chứng khó khăn việc xác định số lƣợng tƣ cách tham gia ý kiến thành viên hộ gia đình sử dụng đất Thứ hai, tổ chức hành nghề cơng chứng khó khăn việc xác định đối tƣợng giao dịch hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh tài sản riêng hay tài sản chung vợ chồng 2.2.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ Tòa án nhân dân hai cấp địa bàn tỉnh Quảng Trị Theo số liệu thống kê từ năm 2013 đến năm 2017, địa bàn tỉnh Quảng Trị thụ lý giải 381 hợp đồng QSDĐ, 27 vụ án liên quan đến tranh chấp hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh Theo quy định pháp luật đất đai hành, thực cho thuê QSDĐ, ngƣời sử dụng đất phải có GCNQSDĐ, làm thủ tục đăng ký quan nhà nƣớc có thẩm quyền Tuy nhiên, thực tế nhiều trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất chƣa có GCNQSDĐ nhƣng cho thuê đất Việc dẫn tới số tranh chấp quan điểm xử lý khác hợp đồng cho thuê quyến sử dụng đất hoạt động kinh doanh, cụ thể: - Quan điểm Tòa sơ thẩm: “Tuyên hợp đồng vơ hiệu chƣa có GCNQSDĐ đất mà tiến hành cho thuê đất không đủ điều kiện theo quy định” - Quan điểm Tòa phúc thẩm: “Mặc dù chƣa có GCNQSDĐ, nhƣng ngƣời sử dụng đất có loại giấy tờ QSDĐ (Khoản 1, Điều 168, Luật đất đai năm 2013) đƣợc quyền cho thuê QSDĐ” 2.2.2 Những khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh tỉnh Quảng Trị 2.2.2.1 Những vướng mắc thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh tỉnh Quảng Trị - Các quy định pháp luật hợp đồng th QSDĐ khó khăn cho tổ chức hành nghề công chứng việc công chứng, chứng thực hợp đồng - Ở hai cấp xét xử địa bàn tỉnh quan điểm khác nhau, chí trái ngƣợc 16 2.2.2.2 Nguyên nhân gây vướng mắc thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh tỉnh Quảng Trị: Nguyên nhân - Do tác động kinh tế thị trƣờng, q trình cơng nghiệp hóa – đại hóa diễn nhanh chóng Các quan hệ thuê QSDĐ diễn cách thƣờng xuyên khó kiểm sốt, từ làm phát sinh tranh chấp hợp đồng thuê QSDĐ - Sự biến động nhanh chóng giá đất nguyên nhân gây nên tranh chấp hợp đồng thuê QSDĐ - Do buông lõng công tác quản lý đất đai Nhà nƣớc, đội ngũ cán làm cơng tác quản lí nhiều yếu trình độ chun mơn nhƣ đạo đức nghề nghiệp Có nhiều trƣờng hợp, quan có thẩm quyền cố tình làm ngơ trƣớc sai phạm, dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra, quyền lợi ích hợp pháp bên hợp đồng không đƣợc bảo đảm - Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền nhiều địa phƣơng không thực quy định pháp luật cấp GCNQSDĐ - Các quy định pháp luật chồng chéo, thủ tục hành việc chuyển QSDĐ q rƣờm rà, nhiêu khê Ngƣời dân nhiều khó khăn việc cho thuê thuê QSDĐ - Do thiếu hiểu biết pháp luật nên chủ thể thƣờng tham gia quan hệ hợp đồng với cách thức truyên thống, không hiểu biết nhƣng quy định mà pháp luật bắt buộc họ phải tuân theo, đặc biệt kiến thức thị trƣờng đất đai sơ sài 17 KẾT LUẬN CHƢƠNG Trong Chƣơng Luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh, bao gồm vấn đề, đối tƣợng, chủ thể, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh thực tiễn thực pháp luật thuê QSDĐ tổ chức hành nghề công chứng, TAND hai cấp địa bàn tỉnh Quảng Trị Trên sở đó, tác giả đƣa phân tích, đánh giá tổng quan thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ Trong hệ thống luật nƣớc ta nay, quy định điều chỉnh vấn đề chồng chéo, khác luật chung luật chuyên ngành, dẫn tới nhiều cách vận dụng cách hiểu pháp luật khác nhau, gây khó khăn cho chủ thể tham gia quan hệ chuyển sử dụng đất nói chung thuê QSDĐ nói riêng Tác giả đƣa phân tích bình luận điểm tiến thiếu sót BLDS 2005, Luật Đất đai 2013 luật có liên quan Từ làm sở để đề xuất định hƣớng, giải pháp hoàn thiện pháp luật lĩnh vực Để khuyến khích giao dịch thuê QSDĐ phát triển, cần áp dụng nhiều giải pháp đồng mà trƣớc hết sửa đổi quy định bất cập Chƣơng ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất - Quy định hợp đồng thuê QSDĐ phải phù hợp với Hiến pháp sách đất đai qua thời kì - Quy định hợp đồng thuê QSDĐ phải phù hợp với đƣờng lối Đảng - Đổi hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật thuê QSDĐ nói riêng phải đặt mối quan hệ hữu hệ thống pháp luật để tạo lập tƣơng tác, bổ trợ, thống - Ngoài ra, quy định cho thuê QSDĐ phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hƣớng phát triển kinh tế-xã hội, ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế 18 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật hình thức nội dung hợp đồng - Pháp luật nên xây dựng quy định cụ thể hình thức hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh Hiện BLDS 2015 có hiệu lực theo hƣớng quy định chung hợp đồng chuyển QSDĐ, quy định cụ thể pháp luật chuyên ngành quy định, quy định cụ thể nội dung hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có BLDS 2005 bị loại bỏ, nhiên, pháp luật đất đai lại chƣa có quy định cụ thể - Điều 502 BLDS 2015 tiếp tục quy định giống với quy định BLDS 2005, "Hợp đồng chuyển QSDĐ phải lập thành văn theo hình thức phù hợp với quy định Bộ luật này, pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan" Thực tế, tranh chấp giao dịch dân liên quan đến hình thức hợp đồng chuyển QSDĐ xảy phổ biến, nên nhà làm luật cần phải giải thích cụ thể “thế phù hợp” - Cần phải có quy định cụ thể nội dung hợp đồng việc quy định rõ ràng nội dung hợp đồng luật giúp ngƣời dân dễ dàng hiểu nắm đƣợc để tự bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cần thiết - Giải pháp tăng cƣờng tuyên truyền, phổ biến trợ giúp pháp lý cho ngƣời dân - Cần rà soát quy định pháp luật, thống cách hiểu áp dụng, loại bỏ quy định chồng chéo, đồng thời ban hành văn hƣớng dẫn cụ thể vấn đề 3.2.2 Hồn thiện quy định pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng Tại khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chế chấp QSDĐ, góp vốn QSDĐ phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Trong đó, Luật Cơng chứng năm 2014 Khoản Điều quy định: “Văn cơng chứng có hiệu lực kể từ ngày cơng chứng viên ký đóng dấu tổ chức hành nghề cơng chứng” Theo đó, ta hiểu hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ có hiệu lực 19 thời điểm đƣợc cơng chứng viên ký đóng dấu tổ chức hành nghề công chứng Do vậy, cần thống quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng thuê QSDĐ, sau hoàn thành việc đăng ký cho thuê quan nhà nƣớc có thẩm quyền Quy định nhƣ vừa giúp nhà nƣớc quản lý đƣợc giao dịch đất đai, vừa tăng thêm niềm tin cho ngƣời dân sở để bảo vệ quyền lợi ích hợp họ trình thực hợp đồng 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện cho thuê đất Đề xuất sửa đổi pháp luật nội dung theo hƣớng quy định ngƣời sử dụng đất hợp pháp có loại giấy tờ điểm a, b, c, d, đ, e, g, Khoản 1, Điều 100, Luật Đất đai năm 2013 đƣợc phép cho thuê QSDĐ ( Không phải đƣợc phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣ Luật đất đai năm 2013 Vì thực tế việc cấp GCNQSDĐ nhiều bất cập, nhiều đất có loại giấy tờ theo quy định nhƣng chƣa đƣợc cấp GCNQSDĐ, nhƣ số lƣợng lớn QSDĐ không đƣợc đƣa vào thị trƣờng giao dịch, gây nên lãng phí) - Mặt khác, phải sửa đổi Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT Thông tƣ số 02/2015/TT-BTNMT theo hƣớng cụ thể sau: Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT nên cụ thể hóa thơng tin thành viên hộ gia đình sử dụng đất giấy chứng nhận QSDĐ cách liệt kê họ tên ngƣời mục thơng tin “người sử dụng đất” liệt kê mục “ghi chú” giấy chứng nhận Bên cạnh đó, Thơng tƣ số 23/2014/TT-BTNMT cần quy định theo hƣớng, trƣờng hợp QSDĐ tài sản chung vợ chồng, mà vợ chồng ủy quyền cho ngƣời lại đứng tên đăng ký thuộc trƣờng hợp khơng có QSDĐ Việt Nam mục “người sử dụng đất” ghi thông tin bên chồng vợ ngƣời đƣợc ủy quyền đủ điều kiện sử dụng đất, nhƣng phần “ghi chú” phải ghi thông tin để phân định với trƣờng hợp cá nhân sử dụng đất Theo đó, mục ghi là: “QSDĐ chung với chồng (vợ) ông (bà):… (ghi họ tên bên chồng, vợ lại) Trƣờng hợp QSDĐ đƣợc tạo lập theo nguồn gốc mà pháp luật bắt buộc phải hội đủ điều kiện định đƣợc giao dịch phần thơng tin “nguồn gốc đất” cần ghi rõ, cụ thể đƣợc giao theo nguồn gốc 20 3.2.4 Hoàn thiện số quy định khác thuê quyền sử dụng đất Thứ nhất, quy định rõ đất khơng có tranh chấp Việc giúp cho quan có thẩm quyền áp dụng cách thống cách hiểu, điều kiện xác định đất khơng có tranh chấp, giúp cho ngƣời dân chủ động việc xin loại giấy tờ xác nhận tình trạng đất Thứ hai, bổ sung quy định quyền ưu tiên tiếp tục thuê QSDĐ hết thời hạn thuê Quy định nhƣ giúp kích thích đầu tƣ lâu dài đất, giúp cho bên thuê yên tâm trình sử dụng đất Thứ ba, quy định rõ trách nhiệm bên liên quan quản lý đất đai Quy định rõ trách nhiệm cá nhân quản lý đất đai, quan quản lý nhà nƣớc, cán lãnh đạo chuyên trách địa chính, nhằm nâng cao trách nhiệm cá nhân nâng cao chất lƣợng thực sách, chế độ quản lý nhà nƣớc đất đai 3.3 Một số giải pháp bổ trợ nhằm nâng cao chất lƣợng thi hành pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Thứ nhất, thực cải cách thủ tục hành Những cải cách cơng tác lập pháp phát huy tối đa hiệu khâu thi hành pháp luật rƣờm rà, phức tạp Thứ hai, giảm bớt thủ tục hành đăng ký chuyển QSDĐ Theo quy định pháp luật đất đai, giao dịch QSDĐ đƣợc thực văn phòng đăng ký đất đai Cần tiếp tục đơn giản hóa thủ tục đăng ký chuyển QSDĐ, thủ tục phải đƣợc thực theo hƣớng vừa đảm bảo thuận tiện cho bên, để giao dịch đất đai đƣợc thực dễ dàng, thuận lợi, vừa khuyến khích ngƣời sử dụng đất thực Thứ ba, hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa Các tài liệu địa nhiều nơi khơng phản ánh trạng quản lý, sử dụng đất tài liệu nhiều nơi vốn không đƣợc cập nhật thƣờng xuyên Cần phải rà soát lại, chỉnh sửa bổ sung lại toàn tài liệu thƣờng xuyên chỉnh lý có biến động Đồng thời Nhà nƣớc cần đầu tƣ hoàn thiện để minh bạch hệ thống này, sở để kiểm sốt tình trạng QSDĐ, sở pháp lý để bên thực quyền chuyển quyền sử đụng đất Thứ tư, cần xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép người tiếp cận tự công khai, thông tin quy 21 hoạch địa chính, thơng tin giá đất Hồn chỉnh hệ thống đồ địa chính quy, tin học hóa hệ thống quản lý đất đai, nhằm xây dựng hệ thống quản lý đất đai đại ứng dụng công nghệ thông tin, bảo đảm liên kết trung ƣơng, địa phƣơng Nhà nƣớc cần tổ chức cung cấp thông tin QSDĐ giao dịch liên quan Các tổ chức, cá nhân cần đƣợc tạo điều kiện để đƣợc tƣ vấn thông tin nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, chấp tranh chấp có Thứ năm, chuẩn hóa đội ngũ cán địa Yếu tố ngƣời ln trung tâm cải cách Ngoài việc biện pháp kỹ thuật nhƣ đơn giản hóa thủ tục hành chính, xây dựng cổng thông tin quốc gia đất đai việc đào tạo đội ngũ cán địa giỏi chun mơn nghiệp vụ, tận tình với cơng việc đóng vai trò quan trọng q trình cải cách thủ tục hành chính, lẽ đội ngũ ngƣời tiếp xúc trực tiếp ngƣời tiếp nhận yêu cầu từ phía ngƣời dân, thái độ trình độ họ ảnh hƣởng trực tiếp, định tính xác nhanh chóng kết giải công việc Thứ sáu, khuyến khích phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn môi giới chuyển QSDĐ Các tổ chức chuyên nghiệp thực công việc liên quan tới chuyển QSDĐ tiết kiệm đƣợc thời gian công sức cho ngƣời dân, đồng thời thông thạo thủ tục hành chính, họ chuẩn bị tốt hồ sơ, thủ tục mà quan nhà nƣớc yêu cầu, tránh tình trạng phải lại nhiều lần, giảm tải cho hệ thống giải thủ tục hành đất đai địa phƣơng Ngồi ra, giải pháp mà Nhà nước cần đặc biệt trọng, đẩy mạnh cơng tác tun truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai cho người dân Khi ngƣời dân hiểu rõ thực quy định pháp luật tham gia vào giao dịch liên quan đến QSDĐ có thuê QSDĐ, giảm thiểu rủi ro tranh chấp sau 22 KẾT LUẬN CHƢƠNG Trên sở nghiên cứu sở lý luận, thực trạng pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh, tác giả nghiên cứu để đƣa nhận định cần thiết phải hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh đƣa giải pháp hữu hiệu để hoàn thiện pháp luật lĩnh vực Hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ phải đặt tổng thể q trình hồn thiện pháp luật đất đai pháp luật dân QSDĐ, hợp đồng chuyển QSDĐ Thứ nhất, hoàn thiện quy định pháp luật hình thức nội dung hợp đồng thuê QSDĐ Thứ hai, hoàn thiện quy định điều kiện cho thuê đất Thứ ba, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, cần áp dụng giải pháp bổ trợ khác Tất giải pháp cần đƣợc thực cách đồng bộ, thống để tạo nên mơi trƣờng thơng thống, minh bạch cho giao dịch thuê QSDĐ nói riêng chuyển QSDĐ nói chung, góp phần thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển 23 KẾT LUẬN Nghiên cứu đặc điểm QSDĐ, hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh giúp có nhìn tồn diện hoạt động này, đồng thời đề xuất định hƣớng xây dựng hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh nói riêng giao dịch khác quyền sử dụng đất Tác giả có phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh doanh đồng thời đề xuất hoàn thiện pháp luật lĩnh vực Trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, cần sớm triển khai giải pháp tổng thể đồng nhằm thúc đẩy quan hệ chuyển quyền sử dụng đất phát triển, kiện toàn chế quản lý nhà nƣớc đất đai, mở rộng tối đa quyền lợi ích cho ngƣời sử dụng đất, mở rộng đa dạng hàng hóa bất động sản, kiểm soát giải kịp thời tranh chấp, vi phạm phát sinh Theo đó, bƣớc xây dựng thị trƣờng bất động sản đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trƣờng hội nhập kinh tế khu vực quốc tế 24 ... pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh Pháp luật hợp đồng thuê QSDĐ hoạt động kinh. .. hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh .6 1.1.3.1 Vai trò hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh 1.1.3.2 Ý nghĩa hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. .. KINH DOANH TẠI TỈNH QUẢNG TRỊ 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh 2.1.1 Quy định pháp luật đối tượng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh