Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRƢƠNG TUẤN LNG HIệU LựC CủA HợP ĐồNG THế CHấP QUYềN Sử DụNG ĐấT Để BảO ĐảM TIềN VAY TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI VIệT NAM LUN VN THC S LUT HC HÀ NỘI - 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUT TRNG TUN LNG HIệU LựC CủA HợP ĐồNG THế CHấP QUYềN Sử DụNG ĐấT Để BảO ĐảM TIềN VAY TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI VIệT NAM Chuyờn ngnh: Luật Kinh tế Mã số: 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ THỊ THU THỦY HÀ NỘI - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Trƣơng Tuấn Lƣơng MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt MỞ ĐẦU Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chấp 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chấp tài sản .10 1.1.3 Khái niệm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại 12 1.1.4 Đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại .13 1.2 Khái niệm, đặc điểm hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại 15 1.3 Mối quan hệ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất với nghĩa vụ đƣợc bảo đảm 18 1.4 Sự cần thiết việc bảo đảm hiệu lực hợp đồng chấp bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại 21 Kết luận chƣơng 24 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 25 2.1 Tổng quan thực tiễn thực thi pháp luật bảo đảm hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 25 2.2 Các quy định pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thƣơng mại 28 2.2.1 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại 28 Các trƣờng hợp vô hiệu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại 44 2.2.3 Mối liên hệ vấn đề hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại hợp đồng tín dụng 51 2.2.4 Xử lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vô hiệu ngân hàng thƣơng mại 53 2.2.5 Về giải tranh chấp hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thƣơng mại .56 2.3 Đánh giá thực trạng pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam .57 2.3.1 Những ƣu điểm thực tiễn thực thi pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 57 2.3.2 Những hạn chế quy định pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 58 2.3.3 Những hạn chế thực tiễn thực thi pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại nguyên nhân 69 Kết luận chƣơng 73 Chƣơng 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 74 3.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 74 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thƣơng mại Việt Nam .88 Kết luận chƣơng 91 2.2.2 KẾT LUẬN 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .94 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân LCC Luật Công chứng LCT Luật Cƣ trú LCTCTD Luật Các tổ chức tín dụng LĐĐ Luật Đất đai LHNVGĐ Luật Hôn nhân gia đình LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản LNƠ Luật Nhà NHTM Ngân hàng thƣơng mại MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Hoạt động cấp tín dụng tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng thƣơng mại nói riêng khẳng định đƣợc vai trị quan trọng, góp phần đáp ứng nguồn vốn lớn cho kinh tế thời gian qua Đây hoạt động hỗ trợ cho hầu hết chủ thể xã hội, với mục đích khác từ tiêu dùng đến sản xuất kinh doanh Cấp tín dụng đƣợc xem hoạt động nghiệp vụ bản, mang lại nguồn lợi lớn cho ngân hàng thƣơng mại Tuy nhiên, hoạt động ln ẩn chứa rủi ro quy mơ lớn mang tính hệ thống kinh tế đặc biệt tác động mạnh mẽ tới ngân hàng thƣơng mại Do đó, việc quy định sử dụng biện pháp bảo đảm thích hợp để giảm thiểu rủi ro đƣợc xem “phao cứu sinh” cho thiệt hại có khả xảy thực tế Hiện nay, pháp luật ghi nhận nhiều biện pháp bảo đảm tài sản bảo đảm khác nhau, chấp quyền sử dụng đất (ở quốc gia công nhận quyền sở hữu tƣ nhân đất đai gọi quyền sở hữu đất) biện pháp đƣợc lựa chọn áp dụng nhiều Bởi lẽ, biện pháp với đặc thù riêng biệt nhƣ: đối tƣợng chấp thƣờng có giá trị cao; mang tính ổn định, khơng tự sinh không tự đi; đƣợc Nhà nƣớc trọng bảo hộ… Ở Việt Nam, chấp quyền sử dụng đất hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay ngân hàng thƣơng mại không vấn đề Tuy nhiên, việc nghiên cứu cách hệ thống, đƣa phân tích cụ thể tiến tới hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu việc thực thi pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay ngân hàng thƣơng mại việc làm cần thiết Để đảm bảo hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng nay, pháp luật có quy định cụ thể văn nhƣ: Bộ luật Dân năm 2015 quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng giao dịch dân nói chung; Luật Đất đai 2013 quy định đối tƣợng bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại; Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 với quy định liên quan, điều chỉnh hoạt động chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay ngân hàng thƣơng mại, quyền nghĩa vụ bên quan hệ chấp quyền sử dụng đất Tuy vậy, thực tế áp dụng phát sinh nhiều tranh chấp, bộc lộ tồn tại, vƣớng mắc quy định hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại Cơ chế bảo hộ quyền lợi bên liên quan giao dịch quyền sử dụng đất thiếu đồng bộ, hiệu thấp Nguyên nhân phần pháp luật đất đai quy định cho ngƣời sử dụng đất có nhiều quyền nhƣng lại khơng quy định điều kiện thực nên xảy tình trạng nhà nƣớc khơng kiểm sốt đƣợc Cho đến nay, vấn đề chƣa đƣợc khắc phục gây ảnh hƣởng đến quyền lợi bên tham gia giao dịch, kéo theo gánh nặng cho hệ thống xét xử nhƣ quan chức quản lý đất đai với vụ việc tồn đọng, khó khăn việc giải Với lý trên, tác giả lựa chọn đề tài “Hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu, với mong muốn giải vấn đề pháp luật thực tiễn thực thi pháp luật hiệu lực loại hợp đồng đặc thù Tình hình nghiên cứu đề tài Đã có số cơng trình nghiên cứu liên quan đến biện pháp bảo đảm, hợp đồng chấp, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hiệu lực giao dịch bảo đảm, hiệu lực hợp đồng chấp từ cấp độ thạc sĩ đến cơng trình nghiên cứu cấp quốc gia Có thể kể đến nhƣ: tác phẩm sách chuyên khảo Pháp luật biện pháp hạn chế rủi ro hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam số nước giới PGS.TS Lê Thị Thu Thủy (2016), Giáo trình Luật ngân hàng Việt Nam Đại học Quốc gia Hà Nội (2005); Giáo trình Luật ngân hàng Việt Nam Đại học Luật Hà Nội (2012); Giáo trình tín dụng ngân hàng Học viện Ngân hàng (2001); Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Lê Minh Hùng, Thành phố Hồ Chí Minh (2010); Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, Luận văn thạc sĩ luật học, Vũ Minh Tuấn (2006); Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Một số vấn đề lý luận thực tiễn, luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Thu Trang (2012); Vấn đề công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm vay vốn ngân hàng địa bàn thành phố Hải Phòng, luận văn thạc sĩ luật học Vũ Văn Tuyên (2009); Hiệu lực hợp đồng bảo lãnh vay vốn ngân hàng theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật học Lò Thị Mai Hƣơng (2015) Cùng với số cơng trình nghiên cứu đƣợc đăng tải tạp chí chuyên ngành, nhƣ: Bàn giải hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà gắn liền với đất, Đỗ Văn Chỉnh, Tạp chí Nghề Luật, học viện tƣ pháp (2011); Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất số vấn đề lý luận thực tiễn, Nguyễn Thị Nga, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Bộ Tƣ pháp, Số 6/2008… Mặc dù có cơng trình chuyên sâu nội dung liên quan đến hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phƣơng diện định song chƣa có cơng trình nghiên cứu cách tồn diện, có hệ thống nội dung hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại Trong đó, thực tiễn hoạt động chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam vấn đề phổ biến tồn nhiều vƣớng mắc Hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thƣơng mại không bảo đảm cho khả tốn khoản nợ ngân hàng mà cịn ảnh hƣởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp cá nhân, tổ chức với tƣ cách bên nhận chấp Hơn nữa, đất đai tài sản thuộc sở hữu toàn dân Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu cần đƣợc trọng bảo vệ Trên sở đó, tác giả sâu phân tích, đánh giá vấn đề pháp lý chủ yếu liên quan đến hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Từ đó, đƣa nhận định từ thực tiễn áp dụng, đồng thời kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu lực loại hợp đồng này, tạo ổn định hoạt động tổ chức tín dụng Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài làm rõ số vấn đề lý luận thực trạng quy định pháp luật Việt Nam hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Từ đó, tìm ngun nhân vấn đề bất cập dƣới khía cạnh pháp lý nhằm kiến nghị giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật vấn đề 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn giải số nhiệm vụ sau đây: Thứ nhất, làm rõ đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại, điều kiện có hiệu lực hợp đồng vấn đề vô hiệu hợp đồng Việc nghiên cứu vấn đề nhằm nhận thức đƣợc cách vấn đề lý luận hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại Thứ hai, sâu vào nghiên cứu thực trạng pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam cách phân tích qui định pháp luật Việt Nam hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Từ đó, làm rõ tồn tại, hạn chế cần đƣợc khắc phục hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Thứ ba, đề xuất giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu đề tài quy định pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam thực tiễn thực thi pháp luật vấn đề 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài xác định phạm vi nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam trực tiếp điều chỉnh hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam hành Cùng với đó, tác giả tập trung nghiên cứu thực tiễn áp dụng thi hành pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Cụ thể phân tích số ngân hàng thƣơng mại Hà Nội tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vô hiệu đƣợc tỉ lệ thực nghĩa vụ đối tƣợng hợp đồng chấp tiền hay chuyển giao tài sản định lƣợng Tịa án khơng có sở xác định hợp đồng có hay khơng có hiệu lực Các bên khơng có sở để u cầu tịa cơng nhận hay phủ nhận hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ở phƣơng diện khác, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất giao dịch bảo đảm, thuộc giao dịch đặc thù với đặc điểm khác với giao dịch thông thƣờng khác: (i) thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp thời điểm đăng ký chấp; (ii) đối tƣợng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, dạng quyền tài sản loại tài sản cầm, nắm đƣợc và; (iii) nghĩa vụ tài sản phát sinh sảy kiện bảo đảm (nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ xử lý tài sản bảo đảm) Do đó, việc lấy tiêu chí thực nghĩa vụ để phân định hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất không phù hợp Theo ngƣời viết, pháp luật cần có điều chỉnh liên quan đến nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng giao dịch bảo đảm nói chung nhằm khắc phục tồn Bao quát hơn, nội dung pháp luật phù hợp với hợp đồng có hiệu lực thi hành tức thời (ngay sau ký hợp đồng) nghĩa vụ thực mang tính chất đơn giản định lƣợng đƣợc nhƣ: hợp đồng mua bán tài sản thông thƣờng, hợp đồng vay tiền, hợp đồng trao đổi tài sản …) Những giao dịch đặc thù khác mà không đảm bảo yếu tố nêu nhƣ hợp đồng chấp tài sản phải đăng ký, hợp đồng hợp tác đầu tƣ, hợp đồng hợp danh thành lập công ty, hợp đồng góp vốn sản xuất kinh doanh … cần phải có nghiên cứu, điều chỉnh theo hƣớng phù hợp với chất chúng Đối với hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại nói riêng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói chung, cần có quy định riêng theo hƣớng không áp dụng quy định lấy tiêu chí thực nghĩa vụ để thừa nhận tuyên vô hiệu Hợp đồng chấp hội đủ yếu tố có điều kiện có hiệu lực khác cần đƣợc bảo vệ Nói cách khác, chúng đƣợc thừa nhận hiệu lực mà không phụ thuộc vào tỉ lệ nghĩa vụ thực Tuy nhiên, bên nhận chấp chịu bất lợi không đủ điều kiện đăng ký giao dịch bảo đảm để xác lập quyền ƣu tiên tốn truy địi tài sản theo luật định 82 (7) Pháp luật cần có dự liệu quy định cách thức xử lý cho trường hợp giao dịch bảo đảm buộc phải công chứng (bao gồm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất) có chứa đựng điều kiện bị tuyên vô hiệu quan có liên quan chưa có định, án tòa án Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất sau có cơng chứng có giá trị chứng cứ, đƣợc coi hợp pháp mà không cần phải chứng minh Nếu muốn xác định hợp đồng vơ hiệu phải thực thủ tục u cầu tịa án tun vơ hiệu hợp đồng chấp đƣợc coi vơ hiệu có định tịa án Khi ngƣời có thẩm quyền phát hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tình tiết đủ sở xác định hợp đồng vơ hiệu theo quy định pháp luật khơng đƣợc từ chối giao dịch Việc từ chối thực hành vi đăng ký sang tên thƣờng xảy trƣờng hợp mà điều kiện có hiệu lực hợp đồng mà pháp luật quy định chƣa rõ ràng dẫn đến cách hiểu khác áp dụng pháp luật Phổ biến nhƣ: xác định chủ thể giao kết hợp đồng chủ sử dụng đất hộ gia đình, tổ hợp tác tổ chức khơng có tƣ cách pháp nhân khác; xác định tính xác thơng tin liên quan đến quyền sử dụng đất thực tế có sai lệch… Biểu tiêu cực việc việc từ chối công chứng giao dịch phát sinh sở hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, từ chối đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký đất đai… mà khơng có sở pháp lý Chúng cho rằng, trƣờng hợp này, pháp luật cần cho phép quan liên quan thẩm quyền tạm ngừng thủ tục thuộc phạm vi thẩm quyền để làm rõ hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Theo đó, quan cơng chứng có quyền tạm dừng thụ lý hồ sơ công chứng để yêu cầu ngƣời có quyền xem xét giá trị pháp lý hợp đồng chấp; quan đăng ký có quyền tạm dừng đăng ký giao dịch bảo đảm làm rõ vấn đề hiệu lực Cùng với đó, cần quy định rõ thời hạn tạm dừng thời hạn khơng tính vào thời gian giải yêu cầu ngƣời có quyền yêu cầu (8) Pháp luật cần quy định rõ hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật trình tự, thủ tục cơng chứng theo LCC 2014 Công chứng viên, ngƣời yêu cầu công chứng, ngƣời làm chứng, ngƣời phiên 83 dịch, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, quan nhà nƣớc có thẩm quyền có quyền đề nghị Tịa án tun bố văn cơng chứng vơ hiệu có cho việc cơng chứng có vi phạm pháp luật Tất nhiên, vi phạm quy định pháp luật mà vi phạm yếu tố rõ ràng sở u cầu tun vơ hiệu khơng cần luận giải Trong điều kiện vi phạm hình thức cơng chứng hình thức giao dịch bắt buộc Song, hành vi công chứng hành vi đơn lẻ mà chất chuỗi trình tự, thủ tục theo luật định để đến kết giao dịch đƣợc xác nhận đóng dấu cơng chứng viên, tổ chức hành nghề cơng chứng nhƣng khơng đƣợc định danh hình thức giao dịch Quan điểm tác giả, việc vi phạm trình tự, thủ tục cơng chứng khơng thể tuyên vô hiệu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất lý sau: Hợp đồng thỏa thuận thống ý chí bên giao dịch công chứng viên Do đó, vi phạm cơng chứng viên, tổ chức cơng chứng thủ tục yếu tố định đến nội dung bên thỏa thuận Nội dung thỏa thuận bên giao dịch phù hợp quy định pháp luật cần đƣợc bảo vệ Vì vậy, pháp luật cần quy định rõ vấn đề để tránh việc áp dụng không thống thực tiễn Đồng thời, cần xác định rõ trách nhiệm bồi thƣờng thiệt hại công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng lỗi vi phạm trình tự thủ tục trực tiếp làm phát sinh thiệt hại cho bên giao dịch (9) Pháp luật cần có quy định rõ hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất trường hợp vi phạm nghĩa vụ cơng bố cơng khai; có nghĩa vụ công bố công khai, nội dung công khai hợp đồng mẫu điều kiện giao dịch chung Bộ luật Dân 2015 không quy định rõ việc vi phạm cơng bố hợp đồng mẫu có dẫn đến vô hiệu hợp đồng đƣợc thiết lập từ mẫu hay khơng hợp đồng đƣợc xác lập Hợp đồng mẫu điều kiện giao dịch chung có quy định việc miễn trách nhiệm bên đƣa khơng có hiệu lực khơng quy định rõ “khơng có hiệu lực” có vơ hiệu hay khơng? Có dẫn đến vơ hiệu tồn hợp đồng hay không? Tại ngân hàng thƣơng mại Việt Nam, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại hợp đồng mẫu Mặc dù 84 khơng có quy định bắt buộc pháp luật việc nhƣng tính chất đặc thù loại hợp đồng bảo vệ cho loại dịch vụ kinh doanh chủ yếu ngân hàng đối tƣợng mà bảo đảm đặc biệt mang tính rủi ro cao Tuy nhiên, phổ biến nên loại giao dịch tác động đến nhiều cá nhân, tổ chức không đƣợc quy định rõ ràng quyền lợi ích nhiều ngƣời bị xâm phạm không đƣợc bảo vệ Đề xuất định hƣớng ngƣời viết, pháp luật cần quy định rõ hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay trƣờng hợp cần quy định bắt buộc công bố công khai nhƣ điều kiện tiên để hợp đồng có hiệu lực để bảo vệ quyền lợi bên chấp Theo đó, phải làm rõ việc công bố công khai thuộc trách nhiệm, hình thức cơng bố nhƣ nội dung phải cơng bố Vi phạm pháp luật công bố chất mang tính hình thức nhƣng khơng thể xem nhẹ cần phải điều kiện bắt buộc Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất mẫu điều kiện giao dịch chung phải bị vơ hiệu tồn khơng tn thủ điều (10) Pháp luật phải quy định rõ mối quan hệ hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất với hiệu lực phụ lục, hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Pháp luật Việt Nam không làm rõ hiệu lực phụ lục, hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng; thời điểm có hiệu lực, hiệu lực thi hành, vấn đề vô hiệu, mối liên hệ hiệu lực phụ lục với hợp đồng chấp, thời điểm chấm dứt hiệu lực; phân biệt thời điểm có hiệu lực phụ lục hợp đồng với hợp đồng chấp; quy định đăng ký sửa đổi, bổ sung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Phần đó, có điều kiện hình thức cơng chứng đƣợc giải áp dụng quy định BLDS 2015 có quy định hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức hợp đồng ban đầu Việc bổ sung nghĩa vụ đƣợc bảo đảm, lập hợp đồng bảo đảm cho khoản vay sau thỏa thuận chấm dứt hợp đồng bảo đảm cũ xóa đăng ký hợp đồng bảo đảm cũ; lập văn sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm cũ… diễn thƣờng xuyên hoạt động ngân hàng thƣơng mại Do pháp luật khơng có quy định nên ngân hàng thƣơng mại áp dụng khác cách xử lý 85 quan liên quan khác Ví dụ: có quan đăng ký tiếp nhận không tiếp nhận đăng ký ngân hàng cung cấp bổ sung hợp đồng sửa đổi, phụ lục hợp đồng; có ngân hàng đăng ký bổ sung ký phụ lục, hợp đồng sửa đổi bổ sung hợp đồng chấp nhƣng có ngân hàng khơng thực hiện; có phụ lục hợp đồng, hợp đồng sửa đổi bổ sung công chứng nhƣng có trƣờng hợp khơng … Nhƣ vậy, pháp luật cần có quy định cụ thể nội dung Theo quan điểm tác giả, cần phải bổ sung quy định cụ thể nhƣ sau: - Về thời điểm có hiệu lực phụ lục hợp đồng, hợp đồng sửa đổi bổ sung hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm đƣợc xác lập Các điều kiện có hiệu lực phụ lục hợp đồng tuân thủ theo điều kiện có hiệu lực hợp đồng; - Hợp đồng sửa đổi hợp đồng, phụ lục hợp đồng chấp quyền sử dụng đất không bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm Vì rằng, chúng mang chất hợp đồng phụ quan hệ với hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đƣợc xác lập; - Phân biệt rõ khái niệm phụ lục hợp đồng với hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng Bản chất hợp đồng sửa đổi chứa đựng thỏa thuận làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ bên giao dịch Phụ lục hợp đồng làm rõ nội dung vốn có hợp đồng chấp đƣợc xác lập không thay đổi, phát sinh, chấm dứt quyền nghĩa vụ (11) Pháp luật cần quy định chi tiết điều kiện chấp quyền sử dụng đất số chủ thể trường hợp: Người Việt Nam định cư nước ngồi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà góp vốn quyền sử dụng đất với tư cách tổ chức kinh tế nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất khu cơng nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà góp vốn quyền sử dụng đất với tƣ cách tổ chức kinh tế nƣớc vào liên doanh với tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài; ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi sử dụng đất khu cơng nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền chấp theo quy định Điều 174 LĐĐ 2013 86 Tuy vậy, điều 174 LĐĐ 2013 đƣợc dẫn chiếu đến lại có đến ba trƣờng hợp phát sinh: khơng đƣợc chấp quyền sử dụng đất; đƣợc chấp quyền sử dụng đất nhƣng phải đƣợc phép quan nhà nƣớc có thẩm quyền; đƣợc phép chấp quyền sử dụng đất Do đó, quy định khơng thể áp dụng đƣợc thực tế không đƣợc làm rõ Đề xuất tác giả cần có bổ sung LĐĐ 2013 làm rõ quyền chấp chủ thể đƣa tài sản quyền sử dụng đất vào chấp ngân hàng thƣơng mại nói riêng tổ chức tín dụng nói chung để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay (12) Xác định hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại có công chứng mà không đăng ký chấp nội dung hợp đồng không phản ánh thực trạng quyền sử dụng đất chấp Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tồn vƣớng mắc dẫn đến hạn chế cho hoạt động chấp ngân hàng thƣơng mại Các trƣờng hợp thƣờng phát sinh nhƣ sau: Thông tin quyền sử dụng đất sai lệch với thực trạng đất sai sót trình đăng ký, thay đổi đối tƣợng chấp q trình sử dụng đất (Ví dụ: thay đổi cơng trình xây dựng, nhà gắn liền với đất…); Quyền sử dụng đất nằm quy hoạch đƣợc phê duyệt nhƣng nhà nƣớc chƣa tổ chức triển khai thực thu hồi đất nhƣng quan đăng ký đất đai không thực việc đăng ký; Mẫu hợp đồng chấp ngân hàng thƣơng mại bổ sung nội dung thuộc tài sản chấp theo luật vào đối tƣợng chấp nhƣ: khoản tiền bảo hiểm, hoa lợi, lợi tức, tài sản đất hình thành tƣơng lai đất … nhƣng quan đăng ký khơng tiếp nhận lý cho đối tƣợng chấp quyền sử dụng đất; Những nội dung đăng ký chấp hợp đồng chấp mà chủ thể quyền sử dụng đất chƣa rõ ràng theo quy định pháp luật nhƣ: hộ gia đình, tổ hợp tác, doanh nghiệp tƣ nhân, hộ kinh doanh cá thể … cách hiểu khác quan đăng ký với tổ chức công chứng công chứng hợp đồng chấp; Trong trƣờng hợp này, coi hợp đồng công chứng vơ hiệu khơng thỏa đáng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà nƣớc cấp chứng thƣ pháp lý bảo vệ quyền lợi ích đáng Nhƣng đăng ký làm sai lệch chất giao dịch, chƣa phản ánh đƣợc chất giao dịch Mặt khác, công 87 nhận thay đổi theo thực trạng quyền sử dụng đất phải đăng ký xác minh bổ sung theo quy định Nhƣ vậy, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất công chứng phải hủy bỏ để lập thành hợp đồng sau đăng ký đính xác minh Điều ảnh hƣởng nghiêm trọng đến quyền lợi bên, đặc biệt bên chấp giao dịch giao dịch bảo đảm cho nghĩa vụ bên vay đƣợc xác lập trƣớc Đề xuất ngƣời viết, pháp luật cần quy định trƣờng hợp hợp đồng cơng chứng xác lập có hiệu lực Các bên có quyền sửa đổi, bổ sung hợp đồng chấp giao dịch khác đủ điều kiện mà không cần phải hủy bỏ, đề nghị tuyên vô hiệu hợp đồng ký kết nhƣ đăng ký lại tài sản sở xác nhận quan có thẩm quyền 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Không hạn chế mặt pháp lý trực tiếp ảnh hƣởng đến vấn đề hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại, tồn thực tiễn tác động tiêu cực đến hiệu lực thi hành hợp đồng chấp Nhƣ đƣa số hạn chế liên quan phần thực trạng nêu Chúng đề xuất giải pháp khắc phục theo nội dung sau: (1) Hoàn thiện hệ thống sở liệu, tài liệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình Hệ thống sở liệu, tài liệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tế tồn nhiều song hầu hết không xác định đƣợc rõ thành viên hộ gia đình đƣợc cấp giấy chứng nhận Chủ yếu nguyên nhân sau đây: - Chính sách cấp GCNQSDĐ giai đoạn trƣớc dẫn đến việc nhiều trƣờng hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi chung chung cấp cho hộ gia đình nhƣng khơng xác định rõ thành viên có quyền sử dụng đất Có nhiều trƣờng hợp nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất cá nhân nhận tặng cho, chuyển nhƣợng… nhƣng ghi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình ngƣời - Pháp luật chƣa có quy định thực rõ ràng để xác định đƣợc hộ gia đình thành viên hộ gia đình gồm để áp dụng thi hành Quy 88 định hộ gia đình văn pháp luật khác chƣa thống nhất, đồng bộ; việc xử lý chuyển tiếp tồn hộ gia đình BLDS 2005 chƣa đƣợc giải triệt để BLDS 2015 nhƣ văn pháp luật có liên quan Trên sở nhận định thực trạng, nguyên nhân nêu trên; đề xuất giải pháp nhƣ sau: Thứ nhất, quyền sử dụng đất hộ gia đình đƣợc cấp chứng quyền sở hữu, sử dụng trƣớc LĐĐ 2013, BLDS 2015 có hiệu lực cần phải có quy định rõ ràng cách thức xác định hộ gia đình Phƣơng pháp xác định hộ gia đình nên tuân theo nguyên tắc: quan có thẩm quyền cấp sở hữu tài sản quan có thẩm quyền xác nhận thành viên chủ sở hữu, sử dụng tài sản Giải pháp áp dụng để giải tức thời vụ việc cụ thể để đảm bảo quyền lợi chủ tài sản nhƣ áp dụng để giải vƣớng mắc hệ thống tài sản đƣợc cấp chứng quyền sở hữu, sử dụng trƣớc đây; Thứ hai, Trƣờng hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ghi chủ sử dụng đất hộ gia đình nhƣng nguồn gốc hình thành cá nhân tạo lập phải vào hồ sơ gốc nhƣ xác minh có sở để điều chỉnh lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định cấp giấy chứng nhận Luật đất đai 2013; Thứ ba, tài sản cấp cho Hộ gia đình (đặc biệt quyền sử dụng đất) cấp chứng quyền sở hữu, sử dụng sau Luật đất đai 2013, BLDS 2015 có hiệu lực cần phải ghi rõ tên, thơng tin nhân thân thành viên chủ sở hữu, chủ sử dụng tinh thần chung nhƣ quy định cấp giấy chứng nhận cho đồng sử dụng đất theo luật đất đai 2013; Thứ tư, cần làm rõ khái niệm hộ gia đình tiếp tục xác định chủ thể quan hệ pháp luật dân Xác định rõ hộ gia đình gì, bao gồm có đƣợc sở thực tiễn để hộ gia đình đƣợc bảo hộ mặt pháp lý nhƣ sở để áp dụng pháp luật quan có liên quan nhƣ: cơng chứng, văn phịng đăng ký đất đai, quan thuế, … (2) Hoàn thiện, điều chỉnh hệ thống thơng tin đất, cơng trình gắn liền với đất thực địa so với thông tin ghi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các trƣờng hợp thông tin bị sai lệch quyền sử dụng đất đối 89 tƣợng hợp đồng chấp nhƣ: sai lệch diện tích đất (do lịch sử đo đạc quản lý, lấn chiếm…), sai lệch tài sản gắn liền với đất (do trƣớc việc quản lý xây dựng không chặt chẽ khơng có u cầu đăng ký số địa phƣơng), không cập nhật thông tin quy hoạch, thu hồi giấy chứng nhận … Những thông tin lệch dẫn đến hợp đồng chấp vơ hiệu toàn phần ảnh hƣởng đến hiệu lực thi hành hợp đồng Việc đảm bảo tính xác giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thực trạng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố nhƣ: yếu tố kỹ thuật, trang thiết bị kỹ thuật phục vụ đo đạc, chuyên môn ngƣời thực hiện, cơng nghệ áp dụng Ngồi ra, đăng ký sở hữu nhà ở, cơng trình gắn liền với đất không bắt buộc với chủ sử dụng đất pháp luật quản lý đối tƣợng tài sản không chặt chẽ qua thời kỳ dẫn đến việc sai lệch thông tin tài sản nhà ở, cơng trình gắn liền với đất gặp nhiều khó khăn Vì vậy, giải pháp để khắc phục hạn chế cần có kế hoạch triển khai thực tổng rà soát thực trạng quyền sử dụng đất nhằm chuẩn hóa sở liệu đất đai, phối kết hợp điều chỉnh xác nội dung ghi nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận Từ làm sở để bảo vệ quyền ngƣời sử dụng đất nói chung hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất đƣa tài sản vào giao dịch 90 Kết luận chƣơng Nhận diện nguyên nhân hạn chế pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để đƣa phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật nhƣ giải pháp nâng cao hiệu thực thực tế kỳ công Nhƣng việc thực giải pháp khơng đơn giản Nhƣ luận văn phân tích, yếu tố đồng quy định pháp luật nhƣ đồng hoạt động quản lý nhà nƣớc vơ quan trọng Trong đó, phƣơng hƣớng giải pháp yêu cầu không nhận thức mà yếu tố mặt tổ chức xây dựng hoàn thiện pháp luật, kỹ thuật lập pháp, đào tạo ngƣời, công nghệ quản lý… Nhƣng nan giải hệ mà hạn chế trƣớc để lại cần phải xử lý cho hài hịa với pháp luật đƣợc dần hồn thiện Ví dụ nhƣ việc xử lý hệ thống đồ sộ quyền sử dụng đất đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cách triệt để cần thời gian dài với nguồn lực lớn đƣợc thực nhiều tổ chức, cá nhân liên quan Song không thực cách triệt để phƣơng hƣớng, giải pháp hoàn thiện pháp luật khơng giải tồn cịn làm ảnh hƣởng trực tiếp sâu rộng đời sống dân Mà trực tiếp quyền, nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất, ngân hàng thƣơng mại không đƣợc bảo đảm; cản trở giao dịch chấp quyền sử dụng đất; cản trở để lại gánh nặng cho hệ thống tƣ pháp giải tranh chấp liên quan; gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nƣớc đất đai 91 KẾT LUẬN Ngân hàng đƣợc coi trung tâm hệ thống tín dụng quốc gia Trong đó, ngân hàng thƣơng mại đóng vai trị tích cực động ngân hàng quốc doanh để thúc đẩy kinh tế phát triển Hoạt động ngân hàng thƣơng mại nói riêng hệ thống tổ chức tín dụng nói chung đóng vai trị chủ đạo hoạt động cấp vốn cho kinh tế Vì vậy, bảo đảm phát triển ổn định hệ thống ngân hàng thƣơng mại bảo đảm cho phát triển ổn định kinh tế Quyền sử dụng đất dạng tài sản đặc biệt, phổ biến, chi phối đến hầu hết tổ chức, cá nhân phƣơng diện sinh sống hoạt động sản xuất kinh doanh tạo giá trị cho xã hội Hơn nữa, đất đai tài sản đặc biệt quan trọng quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân, nhà nƣớc đại diện quản lý Đất đai xác biên giới, lãnh thổ; xác định chủ quyền quốc gia quốc gia khác Đồng thời, đất đai nguồn tài nguyên đặc biệt quý giá trị đem lại nhƣ tính bất biến (khơng thể tự mở rộng, tăng thêm) Thế chấp biện pháp bảo đảm đƣợc sử dụng phổ biến đời sống dân thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam Quan hệ pháp luật chấp diễn thƣờng xuyên khu vực dân sự, doanh nghiệp hợp tác kinh tế Duy trì bảo đảm quan hệ pháp luật chấp bảo đảm ổn định đời sống dân nói riêng đời sống kinh tế nói chung Bảo đảm hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thƣơng mại bảo đảm cho quyền lợi bên chấp bên nhận chấp quỹ đạo nhằm mục đích bảo vệ quan hệ tín dụng phát triển bền vững Vì lý trên, nghiên cứu, đánh giá hoàn thiện pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thƣơng mại Việt Nam có ý nghĩa đặc biệt quan trọng việc bảo vệ tài sản quốc gia, ổn định phát triển kinh tế, trì phát triển quan hệ pháp luật, khai thác giá trị to lớn đất đai cung bậc khác đời sống xã hội Tuy nhiên, đề tài “Hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam” đòi hỏi phải đƣợc nghiên cứu 92 cách có hệ thống chuyên sâu lý do: Đề tài đề cập đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhƣ: dân sự, đất đai, tín dụng, ngân hàng, cơng chứng, nhân gia đình, cƣ trú, kinh doanh bất động sản…; yêu cầu tiếp cận nhiều vấn đề nảy sinh thực tiễn có liên quan đến chấp quyền sử dụng đất; và, đặc biệt tính phức tạp hệ thống pháp luật đất đai qua nhiều thời kỳ lịch sử nhƣ vấn đề thực tiễn phát sinh Nhƣng việc nghiên cứu vấn đề hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại cần thiết phải đƣợc nghiên cứu nhƣ nội dung đặc biệt quan trọng vai trò, ý nghĩa hệ thống ngân hàng thƣơng mại nói riêng kinh tế nói chung Việc chƣa có cơng trình nghiên cứu có tính hệ thống đề tài thử thách thực tác giả việc khai phá nội dung địi hỏi nhiều cơng sức nghiên cứu khó tránh khỏi thiếu sót đồng Đề tài này, đƣa đƣợc nghiên cứu nội dung: lý luận hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thƣơng mại; đánh giá thực trạng áp dụng thực pháp luật nhƣ đƣa đƣợc số phƣơng hƣớng, giải pháp hoàn thiện pháp luật sở đánh giá, tìm hiểu, phân tích nguyên nhân điểm hạn chế hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thƣơng mại Trong phạm vi luận văn thạc sĩ, tác giả không dám kỳ vọng lớn vào việc giải triệt để vấn đề lý luận thực tiễn hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Với mong muốn bƣớc đầu đƣa nghiên cứu có tính chất hệ thống tồn diện đề tài này, tác giả hy vọng mở nghiên cứu chuyên sâu hơn, qui mô cấp độ nghiên cứu khác nhà nghiên cứu nhằm ngày hoàn thiện hệ thống pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Trên sở đó, pháp luật điều chỉnh hiệu quan hệ pháp luật chấp quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi hợp pháp hài hòa bên nhận chấp bên chấp; nhƣ hỗ trợ tốt công tác quản lý nhà nƣớc đất đai thời kỳ 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đào Duy Anh (2000), Từ điển Hán- Việt, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ- CP ngày 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2016 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2017), Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 1/9/2017 đăng ký biện pháp bảo đảm, Hà Nội Cộng hịa Pháp (1890), Bộ luật dân Ngơ Huy Cƣơng (2013), Giáo trình luật hợp đồng- Phần chung, Nxb ĐHQG Hà Nội Trƣơng Thanh Đức (2017), Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng (Quy định, thực tế thiết kế giao dịch theo Bộ luật dân hành 2015, Nxb Chính trị quốc gia thật, Hà Nội Nguyễn Thị Nga (2008), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nƣớc pháp luật, Hà Nội Nhật Bản (1870), Bộ luật dân 10 Hoàng Phê (chủ biên) (2007), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng 11 Trƣơng Nhật Quang (2016), Pháp luật doanh nghiệp vấn đề pháp lý bản, Nxb Dân trí 12 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân 1995 số 44 – L/CTN ngày 28/10/1995, Hà Nội 13 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân 2005 số 06/2005/L-CTN ngày 27/6/2005, Hà Nội 14 Quốc hội (2006), Luật cư trú số 81/2006/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006, Hà Nội 15 Quốc hội (2010), Luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16 tháng 06 năm 2010, Hà Nội 16 Quốc hội (2013), Luật sửa đổi, bổ sung Luật cư trú số 36/2013/QH13 ngày 20 tháng 06 năm 2013, Hà Nội 94 17 Quốc hội (2014), Luật công chứng số 53/2014/QH13 ngày 20 tháng 06 năm 2014, Hà Nội 18 Quốc hội (2014), Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2014, Hà Nội 19 Quốc hội (2014), Luật hôn nhân gia đình số 52/2014/QH13 ngày 19 tháng năm 2014, Hà Nội 20 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014, Hà Nội 21 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân năm 2015, số 91/2015/QH13, ngày 24 tháng 11 năm 2015, Hà Nội 22 Quốc hội (2015), Bộ luật hình số 100/2015/QH13 ngày 27 tháng 11 năm 2015, Hà Nội 23 Quốc hội (2017), Luật số: 17/2017/QH14 sửa đổi, bổ sung Luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 20 tháng 11 năm 2017, Hà Nội 24 Tuấn Đạo Thanh (2016), Sổ tay công chứng viên, (quyển số 5), Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 25 Lê Thị Thu Thủy (2016), Pháp luật biện pháp hạn chế rủi ro hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam số nước giới, (sách chuyên khảo), Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 26 Tòa án nhân dân tối cao – Viện kiểm sát nhân dân tối cao – Bộ Tƣ pháp (2016), Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP hướng dẫn thi hành số quy định Luật hôn nhân gia đình 2014, Hà Nội 27 Viện Ngơn ngữ (2000), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Đà Năng 28 Vũ Thị Hồng Yến (2017), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật dân năm 2015, Nxb trị quốc gia thật, Hà Nội * Tài liệu trang Website 29 Báo cáo tài riêng báo cáo kiểm tốn độc lập 2017 Cơng ty cổ phần tập đoàn FLC Ban Tổng Giám đốc ngày 30/03/2018: www.flc.vn 95 30 Báo cáo tình hình tài 2016 số 06/2017/BC-TGĐ-VINGROUP ngày 1/4/2017, www.vingroup.net 31 Thông cáo báo chí kết sơ Tổng điều tra Kinh tế năm 2017, https://www.gso.gov.vn/Default.aspx?tabid=382&ItemID=18686 32 Tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, www.congbobanan.gov.vn 33 Worldbank (2018), Công việc tương lai Việt Nam: Vietnam's Future Jobs: Leveraging Mega-Trends for Greater Prosperity: Summary, http://documents worldbank.org/curated/en/215911533916728753/Vietnams-Future-JobsLeveraging-Mega-Trends-for-Greater-Prosperity-Summary 96 ... luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thƣơng mại 2.2.1 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại Hợp đồng chấp quyền sử dụng. .. luận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất; Làm sáng tỏ thực trạng pháp luật hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thƣơng mại Việt. .. lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay ngân hàng thƣơng mại việc làm cần thiết Để đảm bảo hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng nay, pháp luật