Đang tải... (xem toàn văn)
Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (LV thạc sĩ)
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI K NGÔ TUẤN HÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG NƠNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH HUYỆN THƢỜNG TÍN, HÀ TÂY Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2017 Cơng trình đƣợc hoàn thành tại: HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS BÙI NGUYÊN KHÁNH Phản biện 1: Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Học viện Khoa học xã hội hồi ngày tháng năm 2017 th t m hi u luận văn tại: hư viện Học viện Khoa học xã hội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong điều kiện kinh tế thị trường nay, tổ chức tín dụng coi đòn bẩy chủ lực thúc đẩy phát tri n kinh tế xã hội Với tư cách trung gian tài huy động vốn đ đầu tư cho phát tri n kinh tế thông qua hoạt động cho vay (hình thức cấp tín dụng) cho tổ chức, cá nhân đ đầy tư phát tri n sản xuất kinh doanh Với điều kiện kinh tế nước ra, tín dụng ngân hàng hình thức tín dụng chủ yếu, công cụ đ tổ chức tín dụng thu vốn tạm thời nhàn rỗi cho vay số vốn cho chủ th kinh tế cần thiết Tuy nhiên hoạt động cho vay tổ chức tín dụng chứa đựng nhiều rủi ro từ phía tổ chức tín dụng, rủi ro từ khách hàng, rủi ro từ sách Nhà nước… Như vậy, đ hoạt động phát tri n lành mạnh, cần có nhiều biện pháp bảo đảm đ c đảm bảo tiền vay (còn gọi bảo đảm tín dụng), đ tạo thêm quyền cho tổ chức tín dụng khách hàng (ngồi quyền theo hợp đồng tín dụng), khách hàng khơng thực nghĩa vụ trả nợ đến hạn Một biện pháp bảo đảm tín dụng phổ biến ngân hàng thương mại hoạt động Việt Nam nói chung Ngân hàng Nơng nghiệp Phát tri n Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện hường Tín, Hà Tây biện pháp chấp quyền sử dụng đất Chính lý từ thực tiễn lý luận đ , tác giả chọn đề tài: “Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây” làm đề tài luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Vấn đề chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng vấn đề nhà nghiên cứu chuyên gia lập pháp Việt Nam ho đến thời m c nhiều cơng trình nghiên cứu vấn đề bao gồm nhóm sách, giáo trình, sách chun khảo; luận văn, luận án, khóa luận; viết tạp chí Có th k đến như: Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Luận văn làm sáng tỏ vấn đề lý luận chấp pháp luật chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng thực tiễn thực Ngân hàng Nông nghiệp Phát tri n Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện hường Tín, Hà Tây; đ từ đ đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Việt Nam Đ thực mục đích nghiên cứu trên, Luận văn c nhiệm vụ nghiên cứu sau: - Nghiên cứu làm sáng tỏ vấn đề lý luận chấp pháp luật chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng; - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụngở Việt Nam nay; - Phân tích, đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Nông nghiệp Phát tri n Nông thơn Việt Nam chi nhánh huyện hường Tín, Hà Tây; - Đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Việt Nam Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất, quy định pháp luật Việt Nam điều chỉnh chấp quyền sử dụng đất, quy định chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại quy định nội Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn Việt Nam, chi nhánh hường Tín, Hà Tây bảo đảm tín dụng, đ c bảo đảm tín dụng quyền sử dụng đất Nghiên cứu thực tiễn áp dụng sở lý luận quy định pháp luật Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nơng thơn Việt Nam chi nhánh hường Tín, Hà ây đ từ đ t m bất cập vướng mắc kiến nghị hoàn thiện pháp luật vấn đề chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn thực sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng, sách Nhà nước vấn đề chấp quyền sử dụng đất, chấp quyền sử dụng đất đ đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng Luận văn sử dụng hệ thống phương pháp nghiên cứu cụ th như: sử dụng kết hợp phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, nghiên cứu tài liệu, phương pháp suy luận logic, phương pháp quy nạp diễn dịch phương pháp vấn chuyên gia đ c quan m họ vấn đề tác giả quan tâm…tất phương phát sử dụng kết hợp nhằm làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn - Luận văn đưa phân tích khoa học vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất - biện pháp bảo đảm tín dụng sử dụng chủ yếu, phổ biến ngân hàng thương mại Việt Nam nói chung ngân hàng Nơng nghiệp & Phát tri n Nơng thơn nói riêng - Nghiên cứu thực tiễn áp dụng sở lý luận, quy định pháp luật cụ th Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn vướng mắc thực tế thường xuyên phát sinh từ việc áp dụng quy định pháp luật đ - Luận văn đưa số kiến nghị, đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành có liên quan nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, tăng cường vai trò thực thi pháp luật thực tế nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây Cơ cấu luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm chương: hương 1: Những vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng hương 2: hực trạng pháp luật thực tiễn thực thi chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Ngân hàng Nông nghiệp Phát tri n Nông thơn Việt nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây hương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng nâng cao hiệu Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNGTÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG 1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất Thứ nhất,quyền sử dụng đất loại quyền tài sản, xác định giá trị phép chuy n đổi thị trường; Thứ hai, tính chất đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai nước nên quyền sử dụng đất h nh thành sở quyền sở hữu toàn dân đất đai Điều c nghĩa người sử dụng đất có quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài Mặc dù quyền sử dụng đất tham gia vào giao dịch chuy n nhượng thị trường song quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất vấn có khác khơng th đồng hai loại quyền này; bỡi lẽ, chúng có khác nội dung ý nghĩa, cụ th : - Quyền sở hữu đất đai quyền ban đầu (c trước) quyền sử dụng đất đai quyền phái sinh (có sau) xuất Nhà nước giao đất cho thuê đất, cho phép nhận chuy n quyền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất - Quyền sở hữu đất đai loại quyền trọn vẹn, đầy đủ quyền sử dụng đất đai loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ nghĩa chủ sử dụng đất không c đầy đủ quyền Nhà nước – đại diện chủ sơ hữu đất đai quyền sở hữu chủ th tài sản khác Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai theo quy định Hiến pháp 1992 Luật đất đai 2003, Hiến pháp năm 2013 Luật đất đai năm 2013 th Nhà nước Việt Nam có tồn quyền thực quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai Quyền sở hữu đại diện Nhà nước mang tính tuyệt đối Tính th m pháp luật không cho phép tồn hình thức sở hữu khác ngồi hình thức sở hữu toàn dân thuộc chủ th định Nhà nước pháp luật không cho phép hành vi xâm phạm quyền định đoạt đất đai Nhà nước Tính tuyệt đối th hiện, toàn vốn đất đai phạm vi nước dù giao hay chưa giao cho tổ chức cá nhân sử dụng thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý - heo quy định pháp luật người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất thuê đất theo hình thức trả tiền lần cho cá thời hạn thuê trả tiền trước thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn th đất trả tiền cịn lại năm pháp luật quy định hưởng đầy đủ quyền chuy n quyền sử dụng đất bao gồm: chuy n đổi, tặng cho, chuy n nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn quyền sử dụng đất Ngồi ra, q trình sử dụng đất chủ dụng đất có th bị chủ sở hữu đại diện Nhà nước thu hồi trường hợp đặc biệt phục vụ mục đích quốc phịng, lợi ích quốc gia theo quy định pháp luật 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm chấp quyền sử dụng đất Việc nghiên cứu chất thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất bối cảnh đất đai iệt Nam thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu c ý nghĩa quan trọng Đ nghiên cứu tr nh thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất trước hết cần luận giải khái niệm chấp húng ta c th hi u chấp cách thức mà bên c quyền bên c nghĩa vụ lựa chọn đ bảo đảm cho việc thay nghĩa vụ bị vi phạm Nghĩa là, người c nghĩa vụ không thực hiện, thực không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ mà người đ cam kết xác lập nghĩa vụ, th người có quyền phải sử dụng biện pháp bảo đảm đ thay 1.2 Khái niệm, đặc điểm chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Thế chấp quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất, lần quy định Luật đất đai năm 1993 sau đ Bộ luật Dân năm 1995, Luật tổ chức tín dụng năm 1997 quy định chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm tiền vay hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, điều khẳng định rõ Nghị định 17/1999/NĐ-CP Nghị định 79/2001/NĐ- P, theo đ người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất m nh đ bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân quan hệ vay vốn ngân hàng Tiếp theo, Luật đất đai 2013 Bộ luật Dân 2015 ghi nhận chủ sử dụng đất có quyền chấp quyền sử dụng đất 1.3 Cấu trúc pháp luật vềthế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói chung pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại bao gồm quy định pháp luật điều chỉnh mối quan hệ chủ th : bên nhận chấp, bên chấp, bên vay vốn (trong trường hợp chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba); hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, đăng kí chấp, xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất…Đây phận pháp luật giao thoa pháp luật ngân hàng, pháp luật đất đai pháp luật dân rong trường hợp có tranh chấp xảy ưu tiên áp dụng pháp luật chuyên ngành (luật ngân hàng) trước đ giải 1.4 Vai trò chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng hoạt động ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Thế chấp quyền sử dụng đất trở thành “chiến lược chủ yếu đ Ngân hàng, tổ chức tín dụng đầu tư vốn Đối với ngân hàng, tổ chức tín dụng - tổ chức có chức kinh doanh tiền tệ, chấp quyền sử dụng đất đ vay vốn mở rộng làm phong phú đa dạng hoạt động kinh doanh tổ chức Biện pháp bảo đảm tín dụng chấp quyền sử dụng đất tránh rủi ro cao cho ngân hàng cho vay, vốn lãi không bên vay vốn khơng có khả trả nợ, quyền sử dụng đất tài sản có gía trị lớn, mang tính ổn định, khơng th di dời khó bị phân tán, khơng bị khấu hao qua thời gian sử dụng, trái lại giá trị quyền sử dụng đất ngày tăng theo thờigian dân số ngày gia tăng mà quỹ đất đai khơng thay đổi Thuộc tính ưu việt đất đai so với tư liệu sản xuất khác đầu tư hợp lý có th cho lợi nhuận mà không tất vốn đầu tư trước Chƣơng THỰC TRẠNGPHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI NGÂN HÀNG NƠNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH HUYỆN THƢỜNG TÍN, HÀ TÂY 2.1 Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng ngân hàng thƣơng mại 2.1.1 Chủ thể, điều kiện chấp quyền sử dụng đất * Chủ thể chấp quyền sử dụng đất Theo quy định Luật đất đai, Bộ luật dân văn hướng dẫn thi hành phong phú đa đạng ương ứng với chủ th , pháp luật quy định cụ th quyền nghĩa vụ họ quan hệ chấp quyền sử dụng đất Do đ , có chủ th đáp ứng điều kiện định pháp luật quy định chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng n i chung ngân hàng thương mại n i riêng đ đề nghị cấp tín dụng * Điều kiện quyền sử dụng đất chấp 2.1.2 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Trong quan hệ chấp, hợp đồng chấp mối quan tâm hàng đầu chủ th liên quan Bởi thơng qua hợp đồng, bên th rõ ý chí, quyền m nh đ buộc bên liên quan phải thực nghĩa vụ phải tuân theo * Đối tượng Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất đ vay vốn tổ chức tín dụng biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ tổ chức tín dụng đến hạn nên đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất diện tích đất cụ th mà người có quyền sử dụng hợp pháp (được Nhà nước cơng nhận thơng qua hình thức định) sử dụng đ chấp, có th phần tồn Bản chất chấp nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng khơng có chuy n giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chấp, bên chấp người trực tiếp sử dụng đất, khai thác công dụng đất, c nghĩa vụ nộp đầy đủ việc sử dụng đất Trong hoạt động ngân hàng, chấp quyền sử dụng đất đ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vốn vay áp dụng phổ biến, thường xuyên chiếm tỷ trọng lớn so với biện pháp bảo đảm tiền vay khác (thường chiếm 50% tổng giá trị tài sản bảo đảm) Bởi lẽ quyền sử dụng đất – đối tượng Hợp đồng chấp tài sản đặc biệt Th hiện: * Chủ kí kết hợp đồng Hợp đồng thoả thuận bên, đ chứng minh việc bên (ít hai bên – bên chấp bên nhận chấp) thoả thuận, cam kết thống nội dung hợp đồng, đại diện bên phải kí kết khẳng định họ chấp thuận toàn nội dung đ , pháp luật quy định cụ th người có thẩm quyền đủ điều kiện đ kí hợp đồng Như hợp đồng phải có hai bên kí, đ bên chấp bên nhận chấp - Bên chấp: chủ th kí kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người sử dụng đất hợp pháp, trường hợp người chấp tổ chức hợp đồng đ phải người đại diện hợp pháp tổ chức đ người người đại diện hợp pháp uỷ quyền theo quy định pháp luật rường hợp bên chấp cá nhân kí kết hợp đồng chấp phải có đầy đủ lực hành vi dân sự, điều kiện có lực giao dịch dân sự, trường hợp người giao kết hợp đồng không đủ điều kiện lực hành vi dân khơng có thẩm quyền kí kết có th dẫn đến hợp đồng chấp bị vô hiệu Hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung nh m người sử dụng đất phải tất thành viên nhóm thống kí tên c văn uỷ quyền theo quy định pháp luật dân * nh th hợp đồng hấp yền ụng đất Như vậy, yêu cầu h nh thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải công chứng chứng thực Đây quy phạm c tính chất mệnh lệnh hay gọi quy phạm bắt buộc Điều đồng nghĩa với việc không tuân thủ th bên vi phạm quy định thuộc trật tự công Dưới giác độ kinh tế xã hội th quyền sử dụng đất loại tài sản c giá trị lớn nên giao dịch quyền sử dụng đất cần xác lập cách cẩn trọng, chặt chẽ với tham gia quan công chứng - coi người gác cổng cho hợp đồng thành lập cách hợp pháp an toàn c th iếp theo thủ tục công chứng chứng thực th giao dịch chuy n quyền sử dụng đất coi đạt mục đích hồn tất thủ tục đăng ký biến đông quan nhà nước c thẩm quy n Khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “ iệc chuy n đổi, chuy n nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, g p vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai c hiệu lực k từ thời m đăng ký vào sổ địa Như vậy, thời m đăng ký biến động hợp bên không thỏa thuận th tài sản đem bán đấu giá đ thu hồi nợ ại Điều 721 Bộ luật Dân 2005 quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp, đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm chấp quyền sử dụng đất mà bên chấp không thực thực không nghĩa vụ th không c thỏa thuận không xử lý theo thỏa thuận bên nhận chấp c quyền khởi kiên ịa án Ngồi ra, Luật Đất đai quy định bên chấp quyền sử dụng đất không thực thực khơng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng th quyền sử dụng đất chấp xử lý theo thỏa thuận hợp đồng chấp; trường hợp không xử lý theo thỏa thuận ghi hợp đồng th bên nhận chấp c quyền chuy n nhượng quyền sử dụng đất chấp cho người khác đ thu hồi nợ yêu cầu quan nhà nước c thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất khởi kiện òa án nhân dân theo quy định pháp luật Như vậy, quy định pháp luật c không thống Quy định riêng xử lý quyền sử dụng đất, Bộ luật dân Luật Đất đai c vênh đáng k Luật Đất đai cho ph p người nhận chấp trực tiếp chuy n nhượng cho người khác đ thu hồi nợ, yêu cầu quan nhà nước c thẩm quyền bán đấu giá Bộ luật Dân th không cho ph p người nhận chấp thực điều này, trường hợp không thỏa thuận việc xử lý quyền sử dụng đất th bắt buộc bên cách khởi kiện Tòa án đ yêu cầu giải Như vậy, tổ chức tín dụng phải xử lý quyền sử dụng đất chấp đ thu hồi nợ phải thực theo quy định Hầu hết tổ chức tín dụngrất ngại khởi kiện òa án, v khởi kiện yêu cầu òa án giải quyết, tổ chức tín dụng nhiều thời gian, chi phí đ theo đuổi vụ kiện Khi c định giải òa án th việc thi hành án không đơn giản, c th vài năm, c trường hợp nhiều năm chưa thi hành án trường hợp án tuyên, c hiệu lực pháp luật bên chấp không tự nguyện chấp hành thi hành án, quan thi hành án không c đủ lực lượng đ cưỡng chế thi hành án Một số trương hợp cưỡng chế thi hành án quyền sử dụng đất nhà gắn liền với đất, quan thi hành án yêu cầu tổ chức tín dụngphải bố trí chỗ (c th tạm thời) cho bên phải thi hành án, không th quan th hành án không th cưỡng chế được, c hàng ngàn lý khác khiến cho việc thi hành án chậm trễ không th thi hành 10 2.2 Thực tiễn áp dụng quy định chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam ại Ngân hàng Nông Nghiệp & Phát tri n Nơng thơn Việt Nam, bảo đảm cấp tín dụng thực theo Quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng hệ thống Ngân hàng Nơng nghiệp & Phát tri n Nông thôn Việt Nam số 35/QĐ-HĐ -HSX ngày 15 tháng 01 năm 2014 ăn quy định bảo đảm cho khoản cấp tín dụng h nh thức cho vay, bảo lãnh, chiết khấu, bao toán h nh thức cấp tín dụng khác Ngân hàng Nơng nghiệp &Phát tri n Nông thôn Việt Nam khách hàng Quy định đánh giá chi tiết, cụ th , toàn diện, chặt chẽ thực bảo đảm cấp tín dụng Đối với biện pháp bảo đảm cấp tín dụng chấp quyền sử dụng đất, việc cụ th h a quy định pháp luật nhằm hướng dẫn chi tiết cho đơn vị, chi nhánh trực thuộc Ngân hàng Nông nghiệp áp dụng thực tế, Ngân hàng đưa điều kiện, quy định đặc thù nhằm hạn chế tối đa rủi ro c th xảy việc nhận chấp quyền sử dụng đất khách hàng 2.3 Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thơn Việt Nam chi nhánh huyện Thƣờng Tín, Hà Tây 2.3.1.Những ưu điểm, thuận lợi ài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tài sản bảo đảm phổ biến giá trị quyền sử dụng đất ngày cao, dễ chuy n nhượng, nhu cầu nhận chuy n nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện hường Tín ngày tăng, nên ngân hàng đ c Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn tin tưởng vào loại tài sản bảo đảm khách hàng Quyền chấp quyền sử dụng đất người sử dụng đất ghi nhận nhiều văn luật khác như: Luật đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp ho nên, trường hợp c văn quy phạm luật văn luật c liên quan khác hạn chế không cho ph p người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất trái với quy định Luật đất đai th theo nguyên tắc áp dụng pháp luật nguyên tắc áp dụng pháp luật chuyên ngành, người sử dụng đất c quyền chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng ph p hoạt động iệt Nam đ vay vốn phát tri n sản xuất, kinh doanh ề tính s n c quyền sử dụng đất: Khi đề nghị cấp tín dụng đ phát tri n sản xuất, kinh doanh, không đủ điều kiện đ vay vốn không c bảo đảm tài sản theo quy định ngân hàng, khách hàng 11 không nhiều thời gian cho việc t m kiếm tài sản đủ giá trị đ bảo đảm cấp tín dụng Khách hàng c th chấp quyền sử dụng diện tích đất s n c m nh đ bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ ngân hàng Khi thực chấp quyền sử dụng đất, bên chấp không giao cho bên nhận chấp giữ, quản lý khu đất chấp mà giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chấp giữ Do đ , bên chấp tiếp tục sử dụng khu đất chấp đ phù hợp với mục đích ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hủ tục chuy n nhượng chấp quyền sử dụng chặt chẽ heo quy định Luật đất đai năm 2013 việc chấp quyền sử dụng đất phải lập văn (hợp đồng) phải cơng chứng, chứng thực đăng ký văn phịng đăng ký đất đai Điều hạn chế nhiều cá nhân, hộ gia đ nh tổ chức c ý định lừa đảo, cung cấp thông tin không trung thực quyền sử dụng đất chấp đ vay vốn Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn Đồng thời bên chấp quyền sử dụng đất kh c th dùng quyền sử dụng diện tích đất đ đ tiếp tục chấp tổ chức tín dụng khác chuy n nhượng quyền sử dụng đất chấp chưa trả hết nợ chưa c đồng ý Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện hường Tín, Hà Tây Thuận tiện cho bên cho vay ki m tra, giám sát tr nh sử dụng tài sản chấp bên chấp: Đối với tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, cán ngân hàng dễ ki m tra tài sản chấp thực tế v đất đai bất động sản không di dời được, tọa lạc địa m cố định đăng ký văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Do đ , cán ngân hàng vừa c th ki m tra thông tin hồ sơ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, vừa c th ki m tra thực tế quyền sử dụng đất chấp Việc ki m tra giúp cho ngân hàng giám sát mục đích sử dụng quyền sử dụng đất bên chấp phù hợp với thỏa thuận hợp đồng c th phát hiện, ngăn chặn kịp thời khách hàng dùng quyền sử dụng đất chấp đ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng khác chuy n nhượng cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đ nh khác Tuy nhiên, nay, trước tình hình kinh tế nước gặp nhiều kh khăn, hoạt động kinh doanh bất động sản gần bị đ ng băng từ năm 2011, đ hoạt động nhận chấp quyền sử dụng đất ngân hàng nói chung Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn cho nhánh huyện hường Tín Hà Tây n i riêng đặt nhiều thách thức, cụ th là: 12 - iá trị tài sản bảo đảm giảm giá nhiều, chí giảm tới 2/3 so với giá trị tài sản bảo đảm định giá thời m cấp tín dụng cho khách hàng; - Một số nơi xảy vụ vỡ nợ tín dụng đen như: Vạn Đi m, Tô Hiệu, Dũng iến… huyện hường Tín nợ đầu tư vào thị trường bất động sản mà chưa th rút vốn; - Việc xử lý tài sản bảo đảm Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn chi nhánh hường Tín Hà Tây đ thu hồi nợ gặp nhiều khó khăn khơng th phát mại quyền sử dụng đất chấp hững ất cập chấp quyền sử ụng đất t i gân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn * ề hủ th hấp yền ụng đất - Việc xác định chủ th chấp chủ th ký hợp đồng chấp vấn đề tồn thực tiễn áp dụng trường hợp việc xác định chủ th ký hợp đồng c nhầm lẫn người chấp người bảo lãnh quyền sử dụng đất dẫn đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất không c hiệu lực (do tài sản bảo đảm khơng thuộc bên chấp) í dụ: rường hợp vay vốn ông ty trách nhiệm hữu hạn HT, Công ty vay vốn ngân hàng, iám đốc ký hợp đồng tín dụng, sau đ iám đốc lại ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất mang tên m nh đ bảo đảm cho khoản vay, hợp đồng chấp lại đứng tên ông ty bên chấp Như vậy, ý chí, iám đốc ký hợp đồng chấp th mong muốn mang tài sản m nh đ bảo đảm cho khoản vay hợp đồng chấp đ bị coi không c giá trị v quyền sử dụng đất không thuộc bên chấp (không phải đất Công ty mà đất cá nhân iám đốc) Đáng lẽ ra, trường hợp này, iám đốc phải người nhân danh cá nhân đ bảo lãnh cho ông ty vay vốn quyền sử dụng đất Do vậy, tổ chức tín dụng áp dụng pháp luật cần phải nắm hi u r chất quy định pháp luật đ xác định xác đối tượng hợp đồng, chủ th hợp đồng, Mỗi đơn vị nên c cán pháp chế đào tạo pháp luật, am hi u pháp luật đ giúp tổ chức tín dụng tránh rủi ro không đáng c 13 Chƣơng PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤPQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện Việc xây dựng hành lang pháp lý an toàn, hiệu hoạt động cho vay tổ chức tín dụng mục tiêu yêu cầu đặt tình hình rong đ , chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm tiền vay, gắn liền với hoạt động cho vay ngân hàng Do vậy, đ đảm bảo hoạt động cho vay hiệu quả, an toàn th biện pháp bảo đảm n i tiền vay chung chấp quyền sử dụng đất n i riêng phải quan tâm tiếp tục bổ sung hoàn thiện, điều xuất phát từ yêu cầu lý luận thực tiễn sau: nhất: Quan m, đường lối đổi kinh tế Đảng Nhà nước phát tri n kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ảnh hưởng mạnh mẽ đến hệ thống pháp luật nói chung pháp luật bảo đảm tiền vay n i riêng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng rong đ mục tiêu yêu cầu đặt tiếp tục đổi th chế kinh tế, rà soát lại văn pháp quy, sửa đổi, bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật bảo đảm tính đồng bộ, quán, ổn định minh bạch Phát tri n vững thị trường tài bao gồm thị trường vốn thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, c cấu hoàn chỉnh Mở rộng nâng cao chất lượng hoạt động thị trường vốn, thị trường chứng khoán Huy động nguồn vốn xã hội cho đầu tư phát tri n Hiện đại h a đa dạng h a hoạt động thị trường tiền tệ ây dựng tổ chức tín dụng nhà nước vững mạnh mặt Mở cửa thị trường dịch vụ tổ chức tín dụng theo lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế (Báo cáo trị Ban hấp hành rung ương Đảng Đại hội đại bi u toàn quốc lần thứ Đảng) rong đ , tr nh xây dựng th chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa chậm, chưa theo kịp yêu cầu công đổi hội nhập kinh tế quốc tế đất nước Hệ thống luật pháp, chế, sách chưa đầy đủ, đồng thống iệc xử lý vấn đề liên quan đến đất đai nhiều vướng mắc Do vậy, đ đáp ứng yêu cầu đổi kinh tế theo định hướng Đảng Nhà nước, đòi hỏi quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải nghiên cứu sửa đổi, bổ sung hoàn thiện hai: Hiện nay, yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế vấn đề đặt (đặc biệt k từ iệt Nam thức thành viên ổ 14 chức hương mại giới), đ , pháp luật liên quan đến hoạt động tổ chức tín dụng cịn nhiều m chưa phù hợp với thơng lệ quốc tế iệc xây dựng môi trường pháp lý an toàn, b nh đẳng, lành mạnh mục tiêu đổi nhằm tăng tính cạnh tranh lành mạnh h a thị trường tài chính, tạo hành lang pháp lý hội b nh đẳng cho doanh nghiệp nước tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng, Do vậy, yêu cầu đặt phải xây dựng hành lang pháp lý ổn định, đồng bộ, thống nhất, b nh đẳng, đ quy định liên quan đến chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng ba: Pháp luật chấp quyền sử dụng đất quy định rải rác nhiều văn pháp luật khác nhau, từ Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, đến văn luật Nghị định 163/2006/NĐ- P giao dịch bảo đảm, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, hông tư liên tịch, rong đ cịn nhiều nội dung khơng thống nhất, mâu thuẫn, chồng ch o, làm cho việc áp dụng thực tế gặp khơng kh khăn, việc nghiên cứu đ đưa định hướng hoàn thiện, chỉnh sửa chúng cần thiết sớm thực 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng 3.2.1 ề điều kiện chấp quyền sử ụng đất Điề iện ề hủ th - Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp bên chấp tổ chức kinh tế nước, người iệt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước chấp tổ chức tín dụng ph p hoạt động iệt Nam Điều c nghĩa tổ chức kinh tế nước, người iệt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng chấp quyền sử dụng đất m nh tổ chức tín dụng nước ngồi, tổ chức khác nước ậy quy định c hi u hộ gia đ nh, cá nhân nước chấp tổ chức kinh tế, ngồi nước hay khơng ần phải quy định r ràng, cụ th Mặt khác, trình hội nhập kinh tế quốc tế, đ tạo tính cạnh tranh, việc tổ chức, cá nhân tiếp cận nguồn vốn vay từ nước cần thiết Do vậy, đ tạo tính chủ động cho tổ chức, cá nhân tiếp cận nguồn vốn từ nước th pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải tiếp tục nghiên cứu điều chỉnh, tạo chế định đ tổ chức tín dụng nước ngồi chủ th nhận tài sản chấp quyền sử dụng đất thực hoạt động cho vay, đảm bảo thống nhất, cân quyền lợi chủ th c quyền sử dụng đất, tránh tạo phân biệt, đối xử người iệt Nam nước với 15 người iệt Nam định cư nước theo quy định Luật Đất đai - Ngoài ra, Luật Đất đai quy định hộ gia đ nh, cá nhân chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất họ vay vốn đ sản xuất, kinh doanh Vậy, họ c nhu cầu vay đ tiêu dùng, xây dựng, sửa chữa nhà cửa đ mà khơng phải với mục đích kinh doanh th c chấp hay không? Việc quy định hạn chế lớn quyền người chấp gây kh khăn cho tổ chức tín dụngkhi cho vay rong đ , quy định quyền nghĩa vụ người iệt Nam định cư nước mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất iệt Nam th c quyền chấp nhà gắn liền với đất tổ chức tín dụng ph p hoạt động iệt Nam (Luật Đất đai năm 2013) mà khơng c hạn chế mục đích khoản vay Điều tạo phân biệt đối xử người iệt Nam nước người iệt Nam định cư nước Điều đòi hỏi nhà lập pháp cần phải nghiên cứu đ c quy định cụ th , r ràng, tạo điều kiện cho việc áp dụng pháp luật thuận lợi, đảm bảo công chủ th sử dụng đất ề điề iện đ người ụng đất hấp yền ụng đất - heo quy định pháp luật, điều kiện quan trọng đ đất chấp phải c iấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều kiện c giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định nhằm đảm bảo an toàn, chặt chẽ cho tổ chức tín dụng nhận chấp quyền sử dụng đất Mặc dù Nghị định hính phủ c quy định việc cấp iấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường chưa c văn đôn đốc đơn vị thủ tục cấp iấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tiến độ cấp iấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm nhiều cá nhân, hộ gia đ nh chưa cấp giấy chứng nhận, đ theo Nghị định này, k từ ngày 01/01/2014, tổ chức tín dụng nhận chấp quyền sử dụng đất đất c iấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không chấp nhận "sổ trắng (những giấy tờ quy định Khoản 1, Khoản Khoản Điều 50 Luật Đất đai) Như vậy, không thực liệt việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất th ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay ngân hàng việc tiếp cận nguồn vốn vay từ tổ chức tín dụng tổ chức, cá nhân kh khăn, điều đ đồng nghĩa với việc ảnh hưởng đến tốc độ phát tri n kinh tế 16 3.2.2 ề hợp đồng chấp quyền sử ụng đất ề hủ th hợp đồng Hiện nay, Bộ luật Dân (đạo luật chung) pháp Luật Đất đai (luật chuyên ngành) c quy định không thống chủ th ký hợp đồng chấp hộ gia đ nh, Bộ luật Dân th quy định chấp tài sản c giá trị lớn hộgia đ nh phải thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 th lại quy định hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung hộ gia đ nh phải tất thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên hộ gia đ nh đ thống ký tên c văn ủy quyền theo quy định pháp luật Như vậy, cần phải nghiên cứu xem x t quy định thống Bộ luật Dân pháp Luật Đất đai việc ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đ nh ề h nh th ủ hợp đồng Pháp luật quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vừa phải công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm Hiện nay, số phịng cơng chứng, chứng thực thực công chứng, chứng thực yêu cầu bên quan hệ chấp sử dụng mẫu hợp đồng phòng công chứng rong đ , đăng ký giao dịch bảo đảm, số ăn phòng đăng ký đất đai yêu cầu bên quan hệ chấp sử dụng mẫu hợp đồng chấp ăn phòng đ đăng ký Mặt khác, tr nh chấp hoàn thiện thủ tục chấp, nhiều sử dụng mẫu hợp đồng chấp quan công chứng, chứng thực ăn phòng đăng ký chưa đảm bảo quy định đầy đủ quyền nghĩa vụ bên, bên lại phải ký hợp đồng khác (ngoài hai hợp đồng quan công chứng, chứng thực quan đăng ký yêu cầu) ô h nh chung c giao dịch chấp mà bên quan hệ chấp phải ký đến ba hợp đồng, xảy tranh chấp th hợp đồng áp dụng Điều phải quan c thẩm quyền c huớng dẫn đạo cụ th , thống nhất, tạo tính thơng suốt, linh hoạt cho chủ th quan hệ chấp - Việc công chứng, chứng thực hợp đồng đăng ký giao dịch bảo đảm yêu cầu quan trọng, mang ý nghĩa lớn tổ chức, cá nhân c liên quan đến chấp quyền sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi ích tổ chức, cá nhân c liên quan đến chấp quyền sử dụng đất, cần phải xây dựng, ban hành quy định công chứng viên, nhân viên chứng thực, đăng ký viên nhằm chuẩn h a yêu cầu chuyên môn, nghiệp vụ cán làm công tác công chứng, chứng thực hợp đồng, đăng ký viên, đặc biệt cán chứng thực hợp đồng y 17 ban nhân dân xã, phường, thị trấn, cán đăng ký chấp quyền sử dụng đất, bên cạnh đ quy định cụ th trách nhiệm, quyền lợi họ thực nhiệm vụ m nh 3.2.3 ề đ ng , đ ng chấp quyền sử ụng đất 3.2.4 Hoàn thiện quy định i n qu n đến quyền sử ụng đất để thu hồi nợ - Hiện nay, Bộ luật Dân năm 2015 quy định trường hợp không xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận bên nhận chấp phải khởi kiện òa án rong đ , Luật Đất đai năm 2013 Nghị định 163/2006/NĐ- P lại quy định trường hợp không xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận th quyền sử dụng đất bán đấu giá Như vậy, thực xử lý tài sản bảo th tổ chức tín dụngđược thực rường hợp ổ chức tín dụngkhi xử lý quyền sử dụng đất đ thu hồi nợ mà không thực theo thỏa thuận th c tự bán đấu giá đ thu hồi nợ hay không Nếu thực bán đấu giá theo quy định Luật Đất đai Nghị định 163 th thực nào, tr nh tự thủ tục ác tổ chức tín dụng tự định đưa bán đấu giá hay phải cấp c thẩm quyền cho ph p Khi bán đấu giá c cần phải đồng ý người c quyền sử dụng đất hay không chưa c hướng dẫn cụ th nên hầu hết tổ chức tín dụnglựa chọn giải pháp an tồn đ khởi kiện ịa án đ thu hồi nợ, v dù òa án quan công quyền, quan bảo vệ thực thi pháp luật, biết thực khởi kiện òa án th nhiều thời gian (từ khâu giải òa án đến thi hành án xong c th vài ba năm, chí lâu nữa) Do vậy, cần c quy định thống phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tránh mâu thuẫn, gây kh khăn tr nh áp dụng pháp luật - Nên trao cho tổ chức tín dụng quyền chủ động việc bán đấu giá, không cần phải c chấp thuận người c quyền sử dụng đất mà cần trước đ bên c thỏa thuận vấn đề này, v việc chấp thuận số trường hợp cực k kh khăn Mặt khác chủ sở hữu chấp thuận đ tổ chức tín dụngbán đấu giá quyền sử dụng đất thời m xử lý th lại rơi vào trường hợp hai bên đạt thỏa thuận việc xử lý tài sản bảo đảm (không phải trường hợp không thỏa thuận việc xử lý tài sản bảo đảm) Ngoài ra, nên quy định trách nhiệm cụ th quan liên quan (Công an, y ban nhân dân, quan thi hành án dân sự) việc hỗ trợ tổ chức tín dụng n i chung tổ chức tín dụng hường Tín nói riêng 18 việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất đ thu hồi nợ (hỗ trợ nào, trách nhiệm đến đâu, ) - Khi xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, cần tổ chức tín dụng hường ín chứng minh c đầy đủ đ xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất như: đến hạn thực nghĩa vụ theo hợp đồng tín dụng bên c nghĩa vụ khơng thực thực không đầy đủ nghĩa vụ m nh, c văn thông báo cho chủ sở hữu việc xử lý quyền sử dụng đất thông qua đấu giá, cần phải c hướng dẫn cụ th chế thực v vấn đề xử lý quyền sử dụng đất nhạy cảm đất cá nhân, hộ gia đ nh ổ chức tín dụng hường Tín kh c th thực quyền cách độc lập không c hỗ trợ quan chức - Ngoài ra, số trường hợp, bên thỏa thuận phương thức xử lý tài sản không thống việc định giá giá trị quyền sử dụng đất đ xử lý, điều lý đ bên chấp cố tình trì hỗn việc xử lý tài sản quyền sử dụng đất đ thực nghĩa vụ Do vậy, cần nghiên cứu đ quy định nguyên tắc cụ th cụ th xác định giá trị quyền sử dụng đất (tối thi u) xử lý đ trường hợp bên không thỏa thuận th phải tuân theo nguyên tắc quy định cụ th , đảm bảo g p phần cho tổ chức tín dụngnhanh ch ng thu hồi nợ m lại, pháp luật nên quy định phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất cho thống nhất, trao quyền chủ động cho chủ th c liên quan, cụ th : theo thỏa thuận; không thỏa thuận th bên nhận chấp (ngân hàng) c quyền chủ động thực bán đấu giá công khai quyền sử dụng đất, trường hợp tài sản không bán th bên nhận chấp c quyền nhận quyền sử dụng đất đ đ thu hồi nợ 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng Việt Nam Đ nâng cao hiệu quả, giảm thi u tối đa rủi ro việc nhận chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cấp tín dụng cần nhiều giải pháp đồng thống nhất, cụ th sau: - Ban hành quy trình, quy định cụ th việc nhận tài sản bảo đảm cấp tín dụng, đ c quy định chấp quyền sử dụng đất: - Ban hành quy định cụ th định giá tài sản chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thời k , phù hợp với t nh h nh phát tri n thị trường bất động sản nước, quy định cụ th tỷ lệ định giá mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị định giá tài sản đ đảm bảo an toàn việc nhận chấp tài sản 19 - Ban hành quy định ki m tra tài sản bảo đảm tr nh nhận chấp tài sản; quy định yêu cầu chi nhánh phải thường xuyên ki m tra tài sản bảo đảm (được lập thành biên ký kết với bên chấp lưu giữ hồ sơ tín dụng), đánh giá định giá tài sản bảo đảm theo định k năm/ 02 lần - Ban hành quy tr nh xử lý tài sản bảo đảm, quy định tr nh tự cụ th việc xử lý tài sản bảo đảm ác quy định, quy tr nh Ngân hàng thương mại cụ th h a quy định pháp luật việc nhận tài sản bảo đảm, hướng dẫn chi nhánh, đơn vị trực thuộc thực bảo đảm cấp tín dụng thực tế iệc ban hành quy tr nh, quy định đầy đủ từ việc định giá quyền sử dụng đất chấp, ki m tra tài sản bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm tạo hành lang pháp lý cho chi nhánh thực nhận chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cấp tín dụng ác chi nhánh hệ thống Ngân hàng thực đầy đủ quy tr nh, quy định đảm bảo giảm thi u rủi ro việc nhận chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cấp tín dụng - Phát tri n hoạt động tổ chức cung cấp dịch vụ định giá, quản lý xử lý tài sản chấp bất động sản - Thành lập đoàn tra nội đ ki m tra, rà sốt hồ sơ tín dụng chi nhánh, đơn vị trực thuộc Ngân hàng thương mại, từ đ chấn chỉnh, tư vấn cho đơn vị việc nhận tài sản bảo đảm cho quy tr nh, quy định Ngân hàng đảm bảo hoạt động cấp tín dụng diễn an tồn, lành mạnh hơng qua hoạt động ki m tra, ki m soát nội phát nhiều trường hợp nhận tài sản bảo đảm, đ c quyền sử dụng đất không quy định chưa thực đầy đủ quy định nhận tài sản bảo đảm rủi ro việc nhận chấp quyền sử dụng đất - uối cùng, việc ban hành cụ th chế tài xử lý vi phạm Nội quy lao động cán bộ, nhân viên việc thực sai quy tr nh, quy định nghiệp vụ (trong đ c quy tr nh, quy định nhận chấp quyền sử dụng đất) cấu kết với khách hàng đ thực hành vi gây thiệt hại cho hệ thống Ngân hàng g p phần nâng cao tinh thần trách nhiệm cán bộ, từ đ nâng cao chất lượng thẩm định, định giá, quản lý xử lý quyền sử dụng đất chấp hoạt động tín dụng Kết luận Chƣơng rên sở thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng thương mại phân tích hương vướng mắc phát sinh trình thực quy định 20 ngân hàng thương mại n i chung Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nơng thơn Việt Nam chi nhánh hường Tín, Hà Tây n i riêng phân tích chương 2, tác giả đưa kiến nghị góp phần hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất, bao gồm nội dung chủ th tham gia quan hệ chấp, điều kiện quyền sử dụng đất chấp, hợp đồng chấp xử lý quyền sử dụng đất chấp Đặc biệt tác giả giải thích, đề xuất giải pháp cụ th đ nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng thương mại 21 KẾT LUẬN Hoạt động tín dụng lĩnh vực kinh doanh phức tạp tiềm ẩn nhiều rủi ro so với hoạt động kinh doanh khác ngân hàng Do việc quan nhà nước có thẩm quyền tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức tín dụng hoạt động tín dụng có hiệu quả, giảm thi u rủi ro an toàn c ý nghĩa quan trọng ổn định phát tri n kinh tế đất nước Thế chấp quyền sử dụng đất chế định quan trọng pháp luật đất đai biện pháp bảo đảm quan trọng đ tổ chức tín dụng mở rộng hoạt động cho vay tổ chức cá nhân, hộ gia đ nh vay vốn ngân hàng đ phát tri n hoạt động sản xuất, kinh doanh doanh dịch vụ, đời sống Do đ , việc hoàn thiện pháp luật chấp quy n sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng cần thiết thúc quan hệ xã hội phát tri n, đáp ứng yêu cầu đổi Đảng Nhà nước điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế Việc nghiên cứu sở lý luận thực tiễn chấp quyền sử dụng đất đ tìm kiếm giaỉ pháp thích hợp góp phần xây dựng, hướng tới hoàn thiện hệ thống pháp luật chấp quyền sử dụng đất đ đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng mục đích nghiên cứu luận văn rong luận văn tác giả đề xuất số giải pháp, kiến nghị đ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, rà lại hệ thống pháp luật hành bảo đảm hợp đồng tín dụng chấp quyền sử dụng đất Qua đ , kh khăn, vướng mắc mà tổ chức tín dụng bên vay vốn gặp phải q trình vay vốn có bảo đảm tiền vay chấp quyền sử dụng đất có th tháo gỡ nhằm thực mục tiêu sách tiền tệ yêu cầu đổi Đảng Nhà nước 22 23 24 ... THỰC TRẠNGPHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH HUYỆN THƢỜNG TÍN,... đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng hương 2: hực trạng pháp luật thực tiễn thực thi chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Ngân hàng Nông nghiệp Phát tri n Nông thôn Việt nam chi. .. nhận chấp quyền sử dụng đất khách hàng 2.3 Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện