Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THỊ THANH CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015 i ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THỊ THANH CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chuyên ngành : Luật dân Mã số : 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu Hà nội - 2015 ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu trích dẫn Luận văn xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố cơng trình khác Hà Nội, ngày 30 tháng 12 năm 2015 Tác giả luận văn Lê Thị Thanh iii MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái quát hình thức hợp đồng dân 1.1.1 Khái niệm "hợp đồng" 1.1.2 Các hình thức hợp đồng dân 1.2 11 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm "hợp đồng chấp quyền sử dụng đất" 11 1.2.2 Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 11 1.2.3 Nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 13 1.3 19 Một số vấn đề xung quanh thủ tục công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.3.1 Vai trị "cơng chứng" giá trị pháp lý văn 19 công chứng 1.3.2 Phân biệt ý nghĩa công chứng ý nghĩa việc đăng 29 ký chấp 1.3.3 Thủ tục công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chương 2: THỰC TIỄN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN 32 36 SỬ DỤNG ĐẤT - NHỮNG VẤN ĐỀ CÒN VƯỚNG MẮC 2.1 Xác định chủ thể ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 36 2.1.1 Ý nghĩa việc xác định chủ thể ký kết hợp đồng 36 2.1.2 Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 37 2.1.3 Xác định thành viên hộ gia đình vào sổ hộ 47 iv 2.2 Đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.2.1 Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nhiều 53 53 nghĩa vụ 2.2.2 Thế chấp phần quyền sử dụng đất 59 2.2.3 67 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ người khác 2.3 Các điều khoản hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.3.1 Điều khoản hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.3.2 Điều khoản xử lý tài sản bảo đảm Chương 3: KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 Vấn đề chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 3.2 Xác định thành viên hộ gia đình vào sổ hộ 3.3 Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ 3.4 Thế chấp phần quyền sử dụng đất 3.5 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ người khác 3.6 Điều khoản hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 3.7 Điều khoản xử lý tài sản bảo đảm KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO v MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Hiện nay, việc vay vốn tổ chức tín dụng để phục vụ nhu cầu cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp ngày lớn có xu hướng gia tăng mạnh Quy trình, thủ tục vay vốn có nhiều thay đổi so với trước Nhất Bộ luật Dân năm 2005 Luật Công chứng năm 2006 ban hành Theo đó, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất loại hợp đồng bắt buộc phải có cơng chứng, chứng thực có giá trị pháp lý Qua thống kê tổ chức hành nghề cơng chứng số lượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất công chứng chiếm tỷ lệ cao so với loại hợp đồng giao dịch khác Vấn đề chỗ công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất loại hợp đồng tiềm ẩn nhiều tranh chấp nhất, có nguy rủi ro cao cho công chứng viên đặt bút ký vào hợp đồng Đã có nhiều vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, nhiều vụ lừa đảo lợi dụng loại hợp đồng để chiếm đoạt tài sản tổ chức tín dụng Thậm chí, cơng chứng viên có cách hiểu, cách làm việc khác vấn đề liên quan đến loại hợp đồng Bởi quy định pháp luật chưa thống nhất, chưa đồng Bộ luật Dân luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Hôn nhân gia đình, Luật Cơng chứng ,) Ngồi việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất trực tiếp để tổ chức tín dụng giải ngân, để đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm Nhưng ba quan quan đăng ký giao dịch bảo đảm (gồm văn phòng đăng ký đất nhà phòng tài nguyên môi trường ), tổ chức hành nghề công chứng tổ chức tín dụng lại chưa có quán, liên kết với nên dẫn đến tình trạng người dân phải nhiều công sức, tốn vật chất, có nhiều trường hợp khơng thể thực nhu cầu vay vốn Các tổ chức tín dụng cho vay vốn đến hạn khách hàng khơng trả nợ việc phát mại tài sản quyền sử dụng đất để thu hồi nợ gặp nhiều khó khăn Rất nhiều vấn đề, nhiều câu hỏi đặt liên quan đến việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: - Việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất: Hộ gia đình bao gồm ai? Căn vào sổ hộ để xác định thành viên hộ gia đình có chắn khơng? Việc xác định chủ sử dụng đất vô quan trọng liên quan đến người cần phải ký kết vào hợp đồng Do đó, thực việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hay hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung chưa có thống nhất, công chứng viên yêu cầu khác việc xác định người ký kết hợp đồng - Một số vấn đề liên quan đến tài sản chấp pháp luật cho phép thực tế khó thực hiện: Việc chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nhiều nghĩa vụ Thế chấp phần quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ người khác - Nhiều vướng mắc việc thỏa thuận số điều khoản hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: Hiệu lực hợp đồng Xử lý tài sản bảo đảm - Những loại đất phép chấp theo quy định pháp luật? Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 không quy định cụ thể trường hợp phép chấp, trường hợp không Việc quy định số loại đất khơng chấp có hợp lý không? - Việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có nên quy định bắt buộc khơng? Các hợp đồng cơng chứng có lợi ích cho bên? 2 Tình hình nghiên cứu Nói lĩnh vực cơng chứng, thực tế có nhiều nghiên cứu, viết liên quan Tuy nhiên hoạt động công chứng Việt Nam ngành mẻ nên đề tài nghiên cứu chủ yếu tập trung vào việc nghiên cứu vấn đề chung công chứng: - Đề tài khoa học mang mã số 92-98-244 "Cơ sở lý luận thực tiễn xây dựng hoàn thiện tổ chức hoạt động công chứng Việt Nam", Bộ Tư pháp tổ chức nghiên cứu nghiệm thu vào tháng năm 1993 - Luận án tiến sĩ Luật học "Những vấn đề lý luận thực tiễn việc xác định phạm vi, nội dung hành vi công chứng giá trị pháp lý văn công chứng nước ta nay", Đặng Văn Khanh, năm 2000 - Luận án tiến sĩ Luật học "Nghiên cứu pháp luật công chứng số nước giới nhằm góp phần xây dựng luận khoa học cho việc hoàn thiện pháp luật công chứng Việt Nam nay", Tuấn Đạo Thanh, năm 2008 - Luận văn thạc sĩ Luật học "Công chứng nhà nước vấn đề lý luận thực tiễn nước ta", Trần Ngọc Nga - Luận văn thạc sĩ Luật học "Một số vấn đề công chứng giao dịch tài sản Việt Nam - thực trạng giải pháp" Đỗ Xuân Hòa - Luận văn thạc sĩ Luật học "Xã hội hóa hoạt động cơng chứng Việt Nam - số vấn đề lý luận thực tiễn", Nguyễn Quang Minh, năm 2009 - Luận văn thạc sĩ Luật học "Hoạt động công chứng nước ta nay", Lê Thị Thu Hiền, năm 2011 Chưa có đề tài nghiên cứu sâu vào việc công chứng hợp đồng, giao dịch cụ thể hoạt động công chứng vô đa dạng, phức tạp 3 Mục tiêu nghiên cứu 3.1 Mục tiêu tổng quát Tìm mâu thuẫn, nút thắt vướng mắc vấn đề liên quan đến việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Qua đó, cố gắng tìm số giải pháp, kiến nghị việc áp dụng linh hoạt quy định pháp luật thực tiễn hoạt động công chứng nhằm nâng cao hiệu công chứng Đề xuất sửa đổi số quy định văn luật cho phù hợp với thực tiễn 3.2 Mục tiêu cụ thể Trả lời câu hỏi cách rõ ràng thông qua việc nghiên cứu quy định pháp luật thực tế hoạt động cơng chứng Tìm mâu thuẫn hay phù hợp lý luận thực tiễn thi hành luật liên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Đưa giải pháp thỏa đáng cho việc giải khúc mắc liên quan đến vấn đề Tính đóng góp đề tài Đề tài liên quan đến vấn đề cơng chứng khơng có nhiều lẽ hoạt động công chứng ngành công chứng Việt Nam cịn mẻ Luật cơng chứng thức đời năm 2006 vừa sửa đổi năm 2014 cần phải có thời gian để kiểm nghiệm thực tế Những nghiên cứu liên quan đến vấn đề cơng chứng ít, chiếm tỷ lệ nhỏ so với nhiều vấn đề dân khác Mới có vài đề tài nghiên cứu về: thực tiễn hoạt động công chứng Việt Nam, vấn đề bảo hiểm cho cơng chứng viên… cịn nghiên cứu sâu, cụ thể đề tài "Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất" chưa có đề tài Trong thực tế biết loại hợp đồng công chứng phổ biến nhiều ý kiến khác nhau, chưa có thống cơng chứng viên nên gây khó khăn cho người dân muốn vay vốn để phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh hay nhu cầu khác Và đặc biệt gây khó khăn cho tổ chức tín dụng muốn giải ngân xử lý tài sản chấp bên chấp không trả nợ Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Thực tiễn hoạt động công chứng loại hợp đồng tổ chức hành nghề công chứng Phạm vi nghiên cứu: Trong tài liệu nghiên cứu Việt Nam, nước ngoài, báo, phát biểu, luận văn khóa trước khoảng 4, năm trở lại Các văn pháp luật liên quan từ ngày đời hoạt động công chứng Việt Nam đến Phương pháp nghiên cứu Cơ sở lý luận luận văn hệ thống quy phạm pháp luật liên quan, lý luận nhà nước pháp luật nói chung Cơ sở thực tiễn luận văn viết, cơng trình nghiên cứu, báo cáo hoạt động thực tiễn Phương pháp luận luận văn chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử, phương pháp: lịch sử, lơgíc, hệ thống, thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh pháp luật Kết cấu luận văn Tất văn bản, văn kiện, thủ tục Ngân hàng ký kết, thực trình xử lý tài sản chấp ủy quyền hợp pháp Bên chấp (Nhân danh đại diện với tư cách Bên chấp) hoàn tồn có hiệu lực pháp luật, ràng buộc trách nhiệm Bên chấp Bên chấp cam kết từ bỏ khơng có khiếu nại, khiếu kiện trình Ngân hàng thực nội dung ủy quyền theo Hợp đồng Việc thực công việc ủy quyền theo điều khoản thực ủy quyền khơng có thù lao nhằm mục đích xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ vay Bên chấp Ngân hàng [25] Đứng phía cơng chứng điều khoản kiểu bị coi không công bằng, làm bất lợi cho bên Bên nhận chấp tự cho nhiều quyền để xử lý tài sản bảo đảm, tước hết quyền tự thỏa thuận bên chấp Thực tế nhu cầu vay vốn họ buộc phải chấp nhận điều khoản sẵn có ngân hàng Do vậy, cơng chứng hợp đồng với điều khoản thường bị e dè công chứng viên Về vấn đề này, ngân hàng nhiều lần bày tỏ quan điểm với quan công chứng quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản rằng, nội dung ủy quyền quy định rõ hợp đồng chấp/cầm cố tài sản, nên ngân hàng (với tư cách người xử lý tài sản bảo đảm) có quyền nội dung thỏa thuận hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà khơng cần phải có văn ủy quyền xử lý tài sản bên bảo đảm Hơn nữa, việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ hoạt động kinh doanh tài sản bên nhận bảo đảm quy định Bộ luật Dân sự, Luật Tổ chức tín dụng, văn hướng dẫn Bộ luật Dân sự, giấy phép thành lập hoạt động ngân hàng, giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Song, quan điểm chưa quan công chứng quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy 63 chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản nước chấp thuận Ðây nguyên nhân dẫn đến tài sản bảo đảm tồn đọng nhiều, không xử lý được, có giá trị lớn nợ xấu chưa giảm nhanh, điều kiện bên bảo đảm không hợp tác, phối hợp với ngân hàng để xử lý tài sản bảo đảm, trả nợ Thông tư liên tịch Số: 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06 tháng năm 2014 Bộ tư pháp, Tài nguyên môi trường, Ngân hàng nhà nước hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm Thơng tư có nhiều điểm tích cực: quy định chi tiết việc bán bất động sản không qua đấu giá bên tự nguyện, tăng cường bảo đảm quyền chủ động bên nhận bảo đảm trình xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên, thông tư không quy định việc bắt buộc thu giữ tài sản bảo đảm, chưa đề cập đến vai trò trực tiếp quan hành pháp nhằm thực thi việc thu giữ tài sản bảo đảm Do khó thực thực tế Rất nhiều biện pháp xử lý tài sản bảo đảm pháp luật quy định hiệu thực chưa cao, việc xử lý tốn nhiều thời gian, công sức, nhiều trường hợp xử lý Thực tế công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có nhiều vấn đề Về góp phần làm cho loại giao dịch ngày ổn định, đảm bảo an toàn pháp lý cho người tham gia giao dịch Tuy nhiên, hoạt động tồn nhiều vướng mắc Trên đây, người viết tập trung vào vướng mắc lớn, có tính chất phổ biến gây khó khăn cho công chứng viên hành nghề, gây khó khăn cho người u cầu cơng chứng 64 Chương KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 VẤN ĐỀ CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Những vướng mắc: Luật công chứng năm 2014 quy định người yêu cầu công chứng cá nhân, tổ chức, khơng nói đến chủ thể hộ gia đình Nhưng thực tế cơng chứng phải giải nhiều vấn đề phức tạp liên quan đến chủ thể Đặc biệt giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình Ngun nhân vướng mắc: Có khơng đồng việc quy định chủ thể giao dịch dân Bộ luật dân năm 2005, Luật đất đai năm 2013 Luật công chứng năm 2014 Theo đó, chủ thể “hộ gia đình” quy định đầy đủ Bộ luật dân năm 2005, Luật đất đai năm 2013 cịn luật Cơng chứng lại khơng đề cập đến chủ thể Kiến nghị, đề xuất: Bổ sung quy định chủ thể hộ gia đình luật cơng chứng 3.2 XÁC ĐỊNH THÀNH VIÊN HỘ GIA ĐÌNH CĂN CỨ VÀO SỔ HỘ KHẨU Những vướng mắc: Khó khăn việc xác định thành viên hộ gia đình quyền sử dụng đất vào sổ hộ Đối với hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, tổ chức hành nghề cơng chứng, cơng chứng viên có cách áp dụng khơng giống quy định pháp luật để xác định thành viên hộ gia đình Do đó, hồ sơ cơng chứng có cơng chứng viên u cầu người có tên sổ hộ ký hợp đồng, có cơng chứng viên lại u cầu người dù khơng có 65 tên sổ hộ ký, có cơng chứng viên cịn chắn u cầu vợ/chồng thành viên hộ gia đình ký kết hợp đồng Ngun nhân: Chưa có hướng dẫn cụ thể cách sử dụng sổ hộ để xác định thành viên hộ gia đình công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất liên quan đến chủ thể Chưa có phối hợp chặt chẽ quan: tài nguyên môi trường, công an, công chứng Kiến nghị, đề xuất: Ban hành văn hướng dẫn chung cách sử dụng sổ hộ để xác định thành viên hộ gia đình Tập huấn cho cơng chứng viên vấn đề để tạo thống cách làm tránh trường hợp công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu khác Các quan liên quan: tài nguyên môi trường, công an, công chứng phối hợp chặt chẽ từ khâu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến biến động quyền sử dụng đất 3.3 THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NHIỀU NGHĨA VỤ Những vướng mắc: Pháp luật cho phép chủ sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ Cũng có quy định hướng dẫn việc xử lý tài sản trường hợp Nhưng thực tế khó thực Nguyên nhân: Quy định lần bảo đảm thực nghĩa vụ phải lập thành văn Trong thủ tục công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, người u cầu cơng chứng phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các ngân hàng muốn giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm an toàn cho khoản vay nên khơng dễ dàng trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng để thực tiếp giao dịch bảo đảm cho nghĩa vụ khác Kiến nghị, đề xuất: Mở rộng thêm quy định việc chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ luật dân sự, 66 nghị định hướng dẫn đăng ký giao dịch bảo đảm, luật công chứng theo hướng tạo điều kiện cho việc thực dễ dàng, đảm bảo quyền lợi cho bên nhận bảo đảm Xây dựng chế phối hợp tổ chức tín dụng với nhau, tổ chức tín dụng với quan đăng ký giao dịch bảo đảm với quan công chứng vấn đề chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ 3.4 THẾ CHẤP MỘT PHẦN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Những vướng mắc: Luật dân quy định phạm vi chấp quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất chấp phần tồn Vướng mắc chỗ việc chấp phần quyền sử dụng đất thực thực tế Khơng tổ chức tín dụng đồng ý nhận chấp phần quyền sử dụng đất Nhu cầu đáng người dân khơng thực Ngun nhân: Chưa có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể chấp phần quyền sử dụng đất Khơng có hướng dẫn việc đăng ký chấp trường hợp Kiến nghị, đề xuất: Bổ sung quy định cụ thể chấp phần quyền sử dụng đất Bộ luật dân sự, nghị định 163, nghị định 11 đăng ký giao dịch bảo đảm trường hợp Trong quy định rõ: điều kiện chấp phần quyền sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất, vị trí, diện tích phần chấp…), có cần đo đạc, tách xác định vị trí phần diện tích chấp không? Bổ sung quy định hướng dẫn luật công chứng việc chấp phần quyền sử dụng đất 3.5 THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM VIỆC THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI KHÁC Vướng mắc: Cách hiểu khác hợp đồng quan: tổ chức hành nghề cơng chứng, tịa án, tổ chức tín dụng Do bên khơng thực nghĩa vụ hợp đồng phát sinh tranh chấp Việc 67 giải tranh chấp không thỏa đáng gây nhiều băn khoăn cho cá nhân, tổ chức liên quan Nguyên nhân: Do trước tổ chức hành nghề công chứng tổ chức tín dụng đề sử dụng tên hợp đồng "Hợp đồng chấp bên thứ ba" điều dẫn đến cách hiểu khác chất hợp đồng Việc xem xét chất hợp đồng cách phiến diện, dựa vào tên gọi hợp đồng Vấn đề có hướng dẫn Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm "Thay cụm từ "thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng người thứ ba" cụm từ "thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng để bảo đảm việc thực nghĩa vụ người khác" khoản Điều 72" Suy cho tên gọi hợp đồng, tự hiểu chất hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác thỏa mãn điều kiện hợp đồng chấp hợp đồng bảo lãnh Vấn đề chỗ hình thức thể Do vậy, tổ chức tín dụng bên nhận chấp tổ chức công chứng nên thống mẫu hợp đồng chấp dạng cho phù hợp, điều khoản cần thể rõ ràng nội dung hợp đồng chấp, không dùng từ "bảo lãnh" hợp đồng Bên cạnh đó, phía Tịa án cần có xem xét hợp đồng dạng cách tồn diện, khách quan để có cách giải phù hợp Vì thực tế từ trước có phán tịa án, trước có hướng dẫn Bộ tư pháp hầu hết cơng chứng viên chứng nhận nhiều hợp đồng dạng Nếu đồng kết xét xử vô hình chung tồn hợp đồng ký kết trước tổ chức hành nghề cơng chứng vô hiệu, hậu tưởng tượng 68 Kiến nghị, đề xuất: Cơ quan có thẩm quyền cần ban hành văn hướng dẫn cụ thể, đưa câu trả lời có tính thuyết phục định rõ phương án giải trường hợp Nội dung văn cần trả lời câu hỏi: hợp đồng chấp quyền sử dụng đất với tên gọi "hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba" hợp đồng chấp hay hợp đồng bảo lãnh? Giải thích rõ cách hiểu loại hợp đồng để không gây nhầm lẫn, hiểu lầm quy định pháp luật Trường hợp sai tên gọi hợp đồng hợp đồng có bị tuyên vô hiệu không? Và trường hợp hợp đồng chấp bị tuyên vô hiệu giải nào? Điều giúp cho quan, tổ chức liên quan thực quy định pháp luật, yên tâm giao dịch dân 3.6 ĐIỀU KHOẢN HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Vướng mắc: Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hoàn toàn phụ thuộc vào “ý chí” quan nhà nước có thẩm quyền không phù hợp với nguyên tắc tự thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm nội dung thỏa thuận pháp luật dân Có đồng thời điểm có hiệu lực hợp đồng với thời điểm phát sinh giá trị pháp lý bên thứ ba Kể từ thời điểm ký hợp đồng đến hợp đồng có hiệu lực (khi đăng ký giao dịch bảo đảm) 1-3 ngày, có cịn lâu xảy trường hợp rủi ro: bên chấp chết, tài sản chấp thay đổi…xử lý nào? Nguyên nhân: Quy định Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 “Việc chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chấp” 69 Kiến nghị, đề xuất: Sửa đổi nghị định 163 theo hướng quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp kể từ công chứng, chứng thực Thế chấp quyền sử đất có hiệu lực bên thứ ba kể từ thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm Trong chưa có quy định thay đổi hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cần quy định rõ trường hợp rủi ro xảy ra, dự trù vấn đề phát sinh hợp đồng chưa có hiệu lực Thậm chí nội dung hợp đồng, công chứng viên phải hướng dẫn cho bên thỏa thuận chặt chẽ vấn đề để hạn chế tối đa tranh chấp Bên cạnh đó, bên tham gia hợp đồng phải tự thỏa thuận, dự trù trước tình xảy thỏa thuận phương án giải cho phù hợp Chẳng hạn, thời gian chưa đăng ký giao dịch bảo đảm, tài sản bị hư hại phát sinh trách nhiệm nào? Giá trị tài sản bị giảm sút có thay đổi lại định giá tài sản hay không? Hoặc bên chấp chết giải nào? … 3.7 ĐIỀU KHOẢN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM Những vướng mắc: Có bất đồng quan cơng chứng với tổ chức tín dụng số điều khoản liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm Các tổ chức tín dụng thường đưa điều khoản có lợi cho bên mình, nhiều mang tính áp đặt Trong phía cơng chứng phải đảm bảo quyền lợi cho hai bên Việc xử lý tài sản bảo đảm thực tế gặp nhiều khó khăn chủ yếu phụ thuộc vào ý chí chủ quan bên chủ tài sản Nguyên nhân: Bộ luật dân năm 2005 đến nghị định 163/2006/NĐCP ngày 29/12/2006 , Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2 2012 , Thông tư liên tịch Số: 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định nhiều biện pháp xử lý tài sản Tuy nhiên biện pháp khó thực thực tế Các tổ chức tín dụng khơng thể tự xử lý mà phải phụ thuộc vào hợp tác 70 bên có tài sản Đa số phải sử dụng biện pháp khởi kiện tòa, nhiều thời gian, công sức khả thu hồi nợ không cao Một số kiến nghị, đề xuất: Về điều khoản liên quan đến việc xử lý tài sản chấp bên chấp không thực nghĩa vụ Để cơng chứng viên thể vai trị phía tổ chức tín dụng dễ dàng thu hồi nợ, pháp luật nên mở rộng quyền xử lý tài sản đảm bảo cho bên nhận chấp Kiến nghị sửa đổi Luật dân sự, Luật tổ chức tín dụng, Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2 2012, Thông tư liên tịch Số: 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN theo hướng cho phép bên nhận chấp trực tiếp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận trường hợp không thỏa thuận bên nhận chấp có quyền đơn phương xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Tăng cường phối hợp quan: quan tài ngun mơi trường, văn phịng đăng ký nhà đất, quan hành địa phương tạo điều kiện cho bên nhận chấp xử lý tài sản chuyển nhượng cho người khác đăng ký sang tên cách dễ dàng Trong trường hợp cần thiết cho phép bên nhận chấp bên thứ ba chủ động thu giữ tài sản để xử lý Đi kèm biện pháp chế tài, cưỡng chế có cản trở việc xử lý Như vừa đảm bảo quyền lợi bên vừa tạo cho bên chấp có ý thức việc thực nghĩa vụ mình, bên nhiều thời gian khởi kiện tịa để u cầu giải qua giá trị văn công chứng coi trọng Trên kiến nghị mang tính chất cá nhân với tư cách học viên đồng thời nhân viên chưa có nhiều kinh nghiệm nghề công chứng Các kiến nghị với mong muốn hoàn thiện quy 71 định pháp luật liên quan, qua góp phần nâng cao chất lượng hoạt động công chứng 72 KẾT LUẬN Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thủ tục công chứng tương đối phức tạp, tiềm ẩn nhiều tranh chấp Nó khơng liên quan đến cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch mà liên quan đến quan đăng ký giao dịch bảo đảm, quan công chứng Số lượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất so với hợp đồng giao dịch bắt buộc phải công chứng khác chiếm tỉ lệ cao 50% Và thực tế qua phân tích cơng chứng loại hợp đồng có nhiều vấn đề vướng mắc: vấn đề xác định chủ thể ký kết hợp đồng, thỏa thuận hợp đồng; vướng mắc xử lý tài sản đảm bảo; vướng mắc trường hợp chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo việc thực nghĩa vụ người khác Theo đó, tổ chức hành nghề cơng chứng, cơng chứng viên có cách xử lý khác dẫn đến thủ tục thực không thống nhất, chỗ làm được, chỗ khác không làm Công chứng bị coi gây phiền hà, khó khăn cho người dân Xét mặt có phải khơng? Cơng chứng thực coi trọng chất vai trị Nghiên cứu nhằm đưa nhìn tổng quát phần nhỏ hoạt động công chứng: công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Qua đó, tìm vướng mắc, khó khăn cần tháo gỡ Một số kiến nghị đưa với mong muốn hoạt động công chứng ngày phát triển vào sống với tư cách hoạt động bổ trở tư pháp thực thụ, quy định pháp luật liên quan đến hoạt động cơng chứng ngày hồn thiện Luận văn khơng tránh khỏi việc thiếu sót, em kính mong góp ý, bảo thầy giáo để em hồn thiện đề tài nghiên cứu 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tư pháp (1987), Thông tư 574/QLTPK ngày 10/10/1987 hướng dẫn công tác công chứng nhà nước, Hà Nội Bộ Tư pháp (2000), Thông tư 06/2002/TT-BTP ngày 28/02/2000 hướng dẫn thực Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/2000 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội Bộ Tư pháp (2013), Báo cáo tổng kết năm thi hành luật công chứng hội nghị tổng kết 05 năm thi hành luật công chứng tổng kết công tác chứng thực ngày 12/3/2013, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ tư pháp Bộ tài nguyên Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ tư pháp, Bộ tài nguyên Môi trường Ngân hàng Nhà nước (2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (1996), Nghị định 31/CP ngày 18/5/1996 tổ chức hoạt động Cơng chứng Nhà nước, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/2000 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội 10 Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 công chứng, chứng thực, Hà Nội 74 11 Chính phủ (2002), Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10 sửa đổi, bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội 12 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 13 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 14 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7 2010 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 15 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2 2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 16 Chính phủ (2013), Nghị định số 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật công chứng, Hà Nội 17 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Bình luận khoa học bảo đảm thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Hà Nội 18 Hội đồng Bộ trưởng (1991), Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/2/1991 quy định tổ chức hoạt động công chứng nhà nước, Hà Nội 19 Hội đồng Nhà nước (1991), Pháp lệnh Hợp đồng dân sự, Hà Nội 20 Đặng Văn Khanh (2000), Những vấn đề lý luận thực tiễn việc xác định phạm vi, nội dung hành vi công chứng giá trị pháp lý văn công chứng nước ta nay, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 21 Ngân hàng Nhà nước (1996), Quyết định 217/QĐ-NH ngày 17/8/1996 định việc ban hành quy chế chấp, cầm cố tài sản bảo lãnh vay vốn ngân hàng, Hà Nội 22 Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam (2014), Các loại mẫu biểu làm việc với khách hàng, (Tài liệu nội bộ), Hà Nội 75 23 Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình (năm 2014), Các loại mẫu biểu làm việc với khách hàng, (Tài liệu nội bộ), Thành phố Hồ Chí Minh 24 Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam (2014), Các loại mẫu biểu làm việc với khách hàng, (Tài liệu nội bộ), Hà Nội 25 Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư phát triển Việt Nam (2014), Các loại mẫu biểu làm việc với khách hàng, (Tài liệu nội bộ), Hà Nội 26 Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn - Thương Tín (2014), Các loại mẫu biểu làm việc với khách hàng, (Tài liệu nội bộ), Thành phố Hồ Chí Minh 27 Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo luật kinh tế (Chương trình sau đại học), Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 28 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 29 Quốc hội (2000), Luật Hôn nhân gia đình, Hà Nội 30 Quốc hội (2001), Hiến pháp năm (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 31 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 32 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 33 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 34 Quốc hội (2006), Luật cư trú, Hà Nội 35 Quốc hội (2008), Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật, Hà Nội 36 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 37 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 38 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 39 Quốc hội (2014), Luật Hơn nhân gia đình, Hà Nội 40 Quốc hội (2014), Luật Công chứng, Hà Nội 41 Quỹ tín dụng nhân dân sở xã Bắc Sơn, huyện Sóc Sơn, Hà Nội (2014), Các loại mẫu biểu làm việc với khách hàng, (Tài liệu nội bộ), Hà Nội 42 Tuấn Đạo Thanh (2008), Nghiên cứu pháp luật công chứng số nước giới nhằm góp phần xây dựng luận khoa học cho việc hồn thiện pháp luật cơng chứng Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ 76 Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 43 Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng (sách chuyên khảo), Nxb Tư pháp, Hà Nội 44 Viện Nghiên cứu lập pháp (2013), Kinh nghiệm số nước giới công chứng giao dịch bất động sản, Chuyên đề khoa học, Hà Nội 77 ... 1.2 HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Khái niệm "hợp đồng chấp quyền sử dụng đất" Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên sử dụng đất (bên chấp) dùng quyền sử dụng đất. .. dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.2.3.1 Đối tượng hợp đồng Đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất nói chung khơng phải quyền sử dụng đất 13 quyền chấp Luật đất đai công. .. "hợp đồng chấp quyền sử dụng đất" 11 1.2.2 Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 11 1.2.3 Nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 13 1.3 19 Một số vấn đề xung quanh thủ tục công chứng hợp đồng