Luận văn thạc sĩ kinh tế ứng dụng mô hình hedonic để xác định ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM TRẦN VÕ LÊ THANH ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ PHONG THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN V[.]

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN VÕ LÊ THANH ỨNG DỤNG MƠ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ PHONG THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN VÕ LÊ THANH ỨNG DỤNG MƠ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ PHONG THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã số: 8310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn Quỳnh Hoa TP Hồ Chí Minh – Năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu “Ứng dụng mơ hình Hedonic để xác định ảnh hưởng yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” kết trình nghiên cứu học viên Số liệu, hình ảnh nội dung phân tích đề tài hồn tồn trung thực chưa cơng bố đề tài nghiên cứu Tôi cam đoan chịu trách nhiệm nội dung TP.HCM, ngày tháng năm 2018 Người cam đoan Trần Võ Lê Thanh MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG TÓM TẮT NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.6 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA NGHIÊN CỨU 1.7 CẤU TRÚC NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1 Khái niệm bất động sản 2.1.2 Các thuộc tính bất động sản 2.1.3 Đặc điểm bất động sản .5 2.1.4 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản a Nhóm yếu tố thơng thường b Nhóm yếu tố khu vực c Nhóm yếu tố cá biệt .7 2.2 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT PHONG THỦY 2.2.1 Phong thủy lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiên cứu .9 2.2.2 Phẩm chất khu đất theo phong thủy 10 2.2.3 Các yếu tố phong thủy quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản 11 a Hình dáng khu đất (những lơ đất, nhà có hình dáng đ ặc biệt) 11 b Về ảnh hưởng đường lộ (nhà đất bị ngã ba đâm vào) 11 c Quang cảnh phía trước nhà 12 2.3 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT GIÁ THỤ HƯỞNG – MƠ HÌNH HEDONIC13 2.3.1 Giới thiệu chung 13 2.3.2 Ứng dụng mơ hình Hedonic 14 2.4 LƯỢC KHẢO NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM LIÊN QUAN 15 2.4.1 Các nghiên cứu giới 15 2.4.2 Các nghiên cứu Việt Nam 16 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 3.1 MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 19 3.1.1 Mơ hình đề xuất 19 3.1.2 Nhận dạng biến 19 3.1.3 Mô tả định dạng biến 21 a Biến phụ thuộc 21 b Biến độc lập 21 b1 Biến 1: Chiều rộng mặt tiền lô đất (CHIEURONG) 21 b2 Biến 2: Diện tích lơ đất (DIENTICH) 22 b3 Biến 3: Cây chắn trước nhà (CAYCHAN) 22 b4 Biến 4: Lô đất bị đường/ hẻm đâm vào (DUONGDAM) 23 b5 Biến 5: Lô đất nằm gần chùa (GANCHUA) 23 b6 Biến 6: Lô đất tiếp giáp hai mặt tiền đường (HAIMATTIEN) 23 b7 Biến 7: Hình dáng lơ đất (HINHDANG) 23 b8 Biến 8: Nhà có người chết trẻ (NGUOICHET) 24 b9 Biến 9: Nhà nằm cuối hẻm cụt (CUOIHEMCUT) 24 3.1.4 Mô hình hồi quy nghiên cứu 24 3.2 CÁC GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU 26 3.3 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 26 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29 4.1 THỐNG KÊ MÔ TẢ CÁC BIẾN SỐ 29 4.1.1 Biến phụ phuộc – đơn giá 29 4.1.2 Các biến độc lập mơ hình 31 a Bảng thống kê mô tả liệu 31 b Bảng thống kê tần suất xuất biến yếu tố phong thủy 32 4.1.3 Đồ thị tương quan cặp 33 4.2 KẾT QUẢ HỒI QUY 33 4.2.1 Bảng kết hồi quy 33 4.2.2 Thơng số kiểm định mơ hình 35 a Kiểm định đa cộng tuyến 35 b Kiểm định phương sai thay đổi 35 c Kiểm định dạng mơ hình (kiểm định Ramsey RESET) 36 d Kiểm định cần thiết biến mơ hình (kiểm định Wald) 36 e Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn (Histogram Normality Test để kiểm định phân phối chuẩn phần dư) 37 4.3.3 Mơ hình hồi quy log-lin sau kiểm định 37 4.3.4 Trình bày kết hệ số β 38 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN 41 5.1 KẾT LUẬN 41 5.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN 44 5.3 CÁC HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 44 5.3.1 Hạn chế mơ hình 44 5.3.2 Hạn chế liệu 45 24 Series: DG Sample 206 Observations 206 20 Mean Median Maximum Minimum Std Dev Skewness Kurtosis 16 12 3.039819 2.993226 3.887730 2.054124 0.343512 0.105095 2.856486 Jarque-Bera 0.555998 Probability 0.757298 2.2 2.4 2.6 2.8 3.0 3.2 3.4 3.6 3.8 5.4 ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO 46 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Diễn giải Bảng 3.1 Bảng mô tả biến Bảng 4.1 Kiểm định phân phối chuẩn biến PRICE Bảng 4.2 Thống kê mô tả biến độc lập Bảng 4.3 Kết thống kê mô tả biến Bảng 4.4 Ma trận hệ số tự tương quan Bảng 4.5 Mơ hình hồi quy mơ hình log-lin lần đầu Bảng 4.6 Kiểm định đa cộng tuyến Bảng 4.7 Kiểm định phương sai thay đổi Bảng 4.8 Kiểm định dạng mơ hình Bảng 4.9 Kiểm định cần thiết biến mơ hình Bảng 4.10 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư Bảng 4.11 Mơ hình hồi quy mơ hình log-lin robust Bảng 4.12 Vị trí quan trọng yếu tố TÓM TẮT NGHIÊN CỨU Trong nghiên cứu học viên vận dụng lý thuyết bất động sản để phân tích thuộc tính đặc điểm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Đồng thời kết hợp lý thuyết phong thủy lĩnh vực bất động sản để đánh giá phẩm chất lô đất phân tích yếu tố phong thủy quan trọng phổ biến xuất ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Từ liệu thô gồm 202 quan sát, học viên ứng dụng sở thị trường để biến đổi mẫu qua hai bước quy đổi thời gian quy đổi vị trí bất động sản để đưa quan sát vào mơ hình Hedonic Kết nghiên cứu cho thấy, yếu tố thuộc nhóm vị trí yếu tố phong thủy trước nhà có chắn, đường đâm, gần chùa, hai mặt tiền, hình dáng, người chết, cuối hẻm cụt có ý nghĩa mơ hình Trong hai yếu tố có tỷ lệ ảnh hưởng cao nhà gần chùa người chết trẻ 1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ Trong sốt giá bất động sản thành phố lớn, đặc biệt thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), hầu hết người đổ xô mua bất động sản phục vụ cho nhu cầu để để dành kỳ vọng giá bất động sản tăng cao lâu dài, riêng nhà đầu tư việc lựa chọn kênh mua bán, phát triển bất động sản xem hướng đầu tư mang lại hiệu lợi nhuận cao, song lúc việc đầu tư vào bất động sản đem lại kết kỳ vọng chưa đánh giá hết yếu tố tác động đến giá trị bất động sản thị trường bất động sản đầu tư Bất động sản (BĐS) loại tài sản có giá trị lớn nhiều yếu tố cấu thành giá trị thể chủ yếu qua giá giao dịch thị trường Vậy yếu tố mức độ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản? Có thể nói phần truyền thống, từ xưa đến người dân Việt thường chịu ảnh hưởng yếu tố phong thủy đến hành vi ngày họ, quan niệm tâm linh lựa chọn hay sử dụng sản phẩm đó, mua sắm cần xem ngày, mua nhà xem hướng, chọn màu sắc hợp mạng, tránh yếu tố xem không may mắn… Vậy sản phẩm có giá trị lớn, gắn liền đời người hẳn nhiều bị chi phối yếu tố phong thủy Bất động sản tài sản có nhiều thuộc tính đặc điểm có nhiều yếu tố tác động đến giá trị Bất động sản giao dịch thị trường người mua người bán định, yếu tố phong thủy có ảnh hưởng đến bất động sản có chế để chúng tác động Thị trường giao dịch bất động sản có lúc trầm lắng, đóng băng hay lúc sơi động yếu tố có cịn ảnh hưởng hay khơng Việt Nam đất nước có văn hóa đậm chất Á Đơng, cịn nhiều tín ngưỡng dân gian, tin vào phong thủy cịn tồn mê tín, dị đoan thể rõ nét việc mua xây dựng nhà cửa Tuy nhiên, nghiên cứu phong thủy lĩnh vực bất động sản ứng dụng mơ hình hồi quy lại hạn chế Đó lý học viên chọn chủ đề nghiên cứu: “Ứng dụng mơ hình Hedonic để xác định ảnh hưởng yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” với việc sử dụng mơ hình Hedonic nghiên cứu phân tích làm rõ mức độ ảnh hưởng yếu tố phong thủy tác động nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cho người sử dụng, người mua bán hay nhà đầu tư hiểu rõ giá trị bất động sản địa bàn TP.HCM 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá yếu tố phong thủy tác động đến giá trị bất động sản 1.2.2 Mục tiêu cụ thể Khảo lược lý thuyết nghiên cứu thực nghiệm để làm rõ yếu tố bên trong, yếu tố bên yếu tố phong thủy ảnh hưởng đến bất động sản, đồng thời phân tích hướng tác động yếu tố đến giá trị bất động sản Ứng dụng mơ hình hedonic để lượng hóa yếu tố tác động, đặc biệt yếu tố phong thủy 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU Những yếu tố tác động đến giá trị đất địa bàn TP.HCM? Mức độ tác động yếu tố phong thủy đến giá đất nào? Ý nghĩa việc lựa chọn bất động sản phù hợp phong thủy gì? 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Phương pháp phân tích tổng hợp để thu thập nghiên cứu khoa học nước để lựa chọn phương pháp nghiên cứu, khung phân tích phù hợp với mục tiêu nghiên cứu Phương pháp thống kê mô tả để mô tả kết thống kê sơ từ mẫu khảo sát Phương pháp phân tích định lượng dùng để phân tích yếu tố tác động đến giá đất đô thị, tiến hành xác định biến, xây dựng hàm tiến hành hồi quy sau kiểm định mơ hình Nhằm lượng hóa mối quan hệ giá đất yếu tố tác động đến giá đất 1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu khảo sát yếu tố mức độ tác động đến giá đất khu vực TP.HCM: vị trí, hình dáng, diện tích đất, BĐS hai mặt tiền, BĐS bị đường đâm, BĐS gần chùa, BĐS có người chết Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu phân tích yếu tố tác động đến giá đất khu vực TP.HCM giai đoạn từ tháng 01/2015 đến tháng 03/2018 3 1.6 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA NGHIÊN CỨU Kết nghiên cứu tài liệu tham khảo cho nghiên cứu liên quan đến đánh giá tác động lên giá đất đô thị, đặc biệt yếu tố phong thủy Kết phân tích tài liệu tham khảo cho người có đam mê nghiên cứu bất động sản phong thủy bất động sản, đặc biệt liên quan đến việc quy hoạch phân lô dự án để có đánh giá cụ thể để đưa quy hoạch dự án đẹp hợp phong thủy 1.7 CẤU TRÚC NGHIÊN CỨU Bài nghiên cứu gồm có chương, chương nêu lên lý chọn đề tài, xác định đối tượng nghiên cứu, mục đích nghiên cứu ý nghĩa thực tiễn đề tài Chương học viên khảo sát sở lý thuyết bất động sản, phong thủy bất động sản, mơ hình Hedonic nghiên cứu thực nghiệm ngồi nước có liên quan Chương trình bày phương pháp nghiên cứu mơ hình nghiên cứu Chương trình bày kết nghiên cứu cuối chương kết luận, ý nghĩa hạn chế nghiên cứu TÓM TẮT CHƯƠNG Trong chương học viên đặt vấn đề nghiên cứu từ phản ánh thức, từ đưa lý chọn đề tài Học viên tóm lược mục tiêu, phương pháp câu hỏi nghiên cứu yếu tố tác động đến giá đất, đặc biệt yếu tố phong thủy Học viên tự khảo sát thị trường để cung cấp nguồn liệu sơ cấp cho nghiên cứu Đồng thời nêu kết cấu ý nghĩa thực tiễn đề tài 4 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản thuật ngữ pháp luật (ở số nước Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ xem dính liền vĩnh viễn nhà cửa, ga ra, kiến trúc dầu khí, mỏ khống chất mảnh đất Theo Bộ luật dân 2015 bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định pháp luật 2.1.2 Các thuộc tính bất động sản Theo tác giả Ngơ Thảo Giáo trình thẩm định giá bất động sản bất động sản có thuộc tính sau: - Tính bất động: bất động sản có vị trí định xem điểm toạ lạc Điều có ý nghĩa quan trọng việc xác định giá bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm, vị trí tồn - Tính đa dạng: khác hình thể, vị trí, quy mơ, diện tích lơ đất cơng trình đất hình thành nên tính đa dạng bất động sản Thơng thường có bất động sản giống hệt nhau, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể bất động sản - Tính khan hiếm: diện tích đất hữu dụng có giới hạn so với phát triển dân số Nhu cầu đất đai nhà người thường vượt mức so với phát triển đất đai hữu dụng nên tạo khan thị trường bất động sản, từ đặt vấn đề quan hệ cung cầu bất động sản thường cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu, qua dẫn đến tình trạng đầu bất động sản Tùy thuộc thị trường bất động sản thời kỳ có biến động “sốt” hay “đóng băng” nhiên giá giá trị bất động sản có xu hướng tăng theo thời gian - Tính bền vững: đất đai chứa đựng tất thứ tồn mặt đất lòng đất, tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem khơng thể bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, hỏa hoạn, xói lở, vùi lấp Dù mục đích sử dụng khác tuổi thọ kinh tế, kỹ thuật bất động sản thường cao chí đất đai tuổi thọ gần khơng bị bào mòn trừ trường hợp gặp thiên tai, hỏa hoạn Các vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Chính tính chất bền vững hàng hố bất động sản đất đai không bị đi, khơng bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản phong phú đa dạng, khơng cạn - Tính hữu dụng: đất đai nguồn gốc cho sống, giá trị đất đai tùy thuộc vào tính hữu dụng 2.1.3 Đặc điểm bất động sản - Khả co giãn cung bất động sản kém: tính khan bất động sản tạo nên co giãn cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số biến động giá - Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao sở hữu chủ nên giao dịch liên quan đến bất động sản phải cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét mặt vật chất pháp lý Nên việc mua bán bất động sản cần tiến hành cẩn trọng, có thời gian xem xét, cân nhắc kỹ lưỡng, dẫn đến thời gian mua bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác thời gian mua bán tuỳ thuộc vào thời gian thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định luật pháp - Khả chuyển hoá thành tiền mặt linh hoạt: giá trị cao với thời gian mua bán dài dẫn đến khả chuyển hoá thành tiền mặt linh hoạt Bất động sản thường gắn liền với sống sinh hoạt người, có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu chịu thay đổi Khả thường giải việc cầm cố, chấp thay phải bán để chuyển quyền sở hữu Vì thế, cần thiết chủ sở hữu chấp nhận bán với mức giá thấp giá trị thực bất động sản - Chịu can thiệp quản lý chặt chẽ Nhà nước: đất đai nguồn tài nguyên quan trọng quốc gia gắn liền với đời sống sinh hoạt nhân dân Mọi biến động đất đai có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế trị quốc gia nên Nhà nước thường can thiệp quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển đổi bất động sản Đây đặc điểm quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản, sách, phê duyệt quy hoạch tác động lớn làm thay đổi đột ngột giá cả, giá trị bất động sản 6 2.1.4 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản Từ thuộc tính đặc điểm bất động sản, nghiên cứu học viên học viên chia bất động sản làm hai thành phần để phân tích yếu tố tác động đến giá trị đất đai cơng trình xây dựng đất Giá đất có chất giá trị đất đai Hiểu theo nghĩa rộng đất đai vơ giá đất đai khơng có khấu hao thời gian sử dụng vơ hạn Chính giá đất quy ước mối quan hệ người có liên quan đến đất đai đặt hoàn cảnh kinh tế xã hội định thời điểm cụ thể Do khó tính đúng, tính đủ hết giá trị đất đai Để xác định giá đất cách xác phải phân tích đầy đủ yếu tố tác động đến giá trị Học viên chia làm ba nhóm yếu tố để đánh giá tác động yếu tố phạm vi ảnh hưởng gồm nhóm yếu tố thơng thường, nhóm yếu tố khu vực nhóm yếu tố cá biệt a Nhóm yếu tố thơng thường Nhóm yếu tố thơng thường yếu tố có ảnh hưởng chung đến giá đất mang tính chất phổ biến điều kiện kinh tế xã hội bình thường như: - Yếu tố hành chính: quy định pháp luật can thiệp Nhà nước đến giá đất luật đất đai, sách giá đất, quy hoạch sử dụng đất, sách thuế đất … - Yếu tố nhân khẩu: mật độ nhân tăng nhu cầu đất tăng theo dẫn đến giá đất tăng Sự ảnh hưởng thị hóa dẫn đến thay đổi phương thức sinh hoạt nên kết cấu nhân ngày thu hẹp, điều làm tăng nhu cầu nhà tương ứng với tăng lên giá đất - Yếu tố kinh tế - xã hội: xã hội phát triển, ổn định trị phát triển thành phần kinh tế có ảnh hưởng lớn giá đất, thúc đẩy đầu vào nhà đất thị hóa Những yếu tố chung thưởng ảnh hưởng đến mức giá đất toàn khu vực, làm phát sinh khác giá đất địa phương quốc gia Còn khác giá đất khu vực địa phương, đất, lại chịu ảnh hưởng yếu tố khu vực yếu tố cá biệt b Nhóm yếu tố khu vực Yếu tố khu vực điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội nơi có đất Bao gồm: - Vị trí lơ đất yếu tố quan trọng đóng góp vào giá trị lơ đất Mỗi lơ đất có hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Những lơ đất nằm trung tâm khu vực có giá trị cao lô đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những lơ đất nằm ngã tư hay ngã ba, trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao lơ đất nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Lơ đất tọa lạc vị trí mặt tiền ln ln có giá cao lô đất hẻm Lô đất hẻm thường tỷ lệ nghịch với chiều sâu so với mặt tiền đường tỷ lệ thuận với độ rộng hẻm - Điều kiện giao thơng: có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu qua kết cấu tổng thể mạng lưới giao thơng, trạng đường, tình trạng giao thơng cơng cộng mật độ mạng lưới giao thông Khoảng cách tới trung tâm thành phố, khu trung tâm thương mại, tới dịch vụ tiện ích trường học, bệnh viện, siêu thị, chợ hay cơng viên có ảnh hưởng đến giá trị lô đất Các lô đất gần tiện ích có giá cao Độ rộng đường, hẻm lô đất lớn giá trị lơ đất cao ngược lại Đường rộng giúp lưu thông qua lại dễ dàng thuận lợi kinh doanh buôn bán Số lượng mặt tiền tiếp giáp đường, hẻm nhiều có lợi kinh doanh giao thơng - Điều kiện hạ tầng khu vực đường nhựa, đường đá, hệ thống điện, nước, điện thoại, internet… có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất - Tình trạng mơi trường địa hình, địa chất, khơng khí, mức độ ô nhiễm, tiếng ồn điều kiện mơi trường nhân văn loại hình nghề nghiệp dân cư, trình độ giáo dục mức thu nhập khu vực có ảnh hưởng đến lựa chọn người mua đến giá đất - Các yếu tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng lớn tới giá đất thơng qua quy định, sách cụ thể khu vực giai đoạn diện tích tối thiểu lơ đất, mật độ xây dựng, chiều cao vật kiến trúc, loại hình sử dụng đất c Nhóm yếu tố cá biệt Yếu tố cá biệt yếu tố đặc trưng điều kiện thân lô đất Ảnh hưởng yếu tố cá biệt đến giá đất tức ảnh hưởng đến giá lô đất - Kiến trúc bên bất động sản: hai bất động sản có giá xây dựng nhau, bất động sản có kiến trúc phù hợp với thị hiếu chức thỏa mãn tối ưu cầu sử dụng giá trị cao ngược lại Nếu hai bất động sản có diện tích sàn sử dụng lệch số tầng thường cơng trình thấp tầng có chi phí xây dựng thấp dẫn đến giá trị thấp hơn, thường cơng trình thấp tầng cũ có xu hướng phá dỡ bỏ để xây lại cịn cơng trình cao tầng thường chọn việc cải tạo hay nâng cấp Chính giá trị bất động sản phụ thuộc vào cơng trình xây dựng gắn liền với đất dẫn đến giao dịch khó thành cơng người mua đánh giá cao giá trị đất cịn cơng trình khơng xét đến khơng phù hợp với nhu cầu người bán quan điểm ngược lại - Diện tích lơ đất: thơng thường lơ đất diện tích khn viên dao động khoảng (50 – 120)m2 diện tích tương đối phù hợp với mục đích ở, quy mơ đa số người mua lựa chọn Diện tích lớn đơn giá đất giảm Đặc biệt khu vực TP.HCM có thể rõ diện tích đơn giá đất, TP.HCM có mức giá đất cao chịu ảnh hưởng khắc khe sách nhà nước việc quy định diện tích tối thiểu để tách làm cho lơ đất có diện tích nhỏ khan - Kích thước lơ đất (rộng x dài): thơng thường hai lơ đất có quy mơ diện tích lơ đất có chiều rộng tiếp giáp mặt tiền đường rộng có lợi kinh doanh giá trị cao lơ đất có chiều rộng chiều dài khơng lệch q nhiều có giá cao - Hình dáng lơ đất: thường lơ đất có hình dáng vng vức, cân đối có giá cao lơ đất có hình dáng khơng cân đối, tóp hậu hay méo mó - Địa hình lơ đất toạ lạc: địa hình nơi lơ đất toạ lạc cao hay thấp so với lô đất khác vùng lân cận có tác động đến giá trị lơ đất Ở khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị tượng triều cường giá lơ đất thấp, ngược lại giá cao Cũng thổ nhưỡng lô đất yếu làm tăng chi phí xây dựng cơng trình đó, chi phí cọc móng khu vực ven sông rạch, vùng đất không chân quận 7, huyện Nhà Bè - Thời gian sử dụng đất nhà nước quy định cụ thể giao đất, yếu tố định thời gian sử dụng thu lợi từ lơ đất nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất - Các bất động sản có pháp lý hồn chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng có giá cao bất động sản chưa có pháp lý đầy đủ hay bị hạn chế pháp lý giấy phép xây dựng tạm, quyền sỡ hữu chung, tình trạng tranh chấp, chấp… Ngồi ra, giá trị lơ đất cịn bị tác động yếu tố sau: - Khả mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ lơ đất mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị lô đất Khi khả tạo thu nhập từ lơ đất cao giá chuyển nhượng cao ngược lại Thực tế, bất động sản có dịng thu nhập cao đẩy giá trị chúng vượt xa khỏi mức giá thị trường bình quân bất động sản tương tự Ví dụ điển hình cho bất động sản khách sạn, hộ dịch vụ khu nhà trọ mà tối đa hóa diện tích sàn sử dụng cơng trình xây dựng - Khả tốn: khả toán ảnh hưởng lớn đến giá trị lô đất Các lô đất dự án trả tiền nhanh lần thường có giá thấp (bằng hình thức chiết khấu, khuyến mãi, quà tặng…) lô đất trả chậm ảnh hưởng lãi vay ngân hàng, chiết khấu chủ đầu tư dự án - Khả khoản: tính khoản cao lô đất khu đất, khu dự án tác động lớn đến giá lô đất Khu đất có tính khoản cao thường có mức giá cao khu đất tương tự, mức giá thường tăng lên nhanh đẩy giá mức giá thị trường khu vực thu hút nhiều khách hàng đầu tư sang tay để mang lại lợi nhuận thời gian ngắn - Yếu tố phong thuỷ: yếu tố có ý nghĩa đặc biệt xã hội phương Đơng, có tác động đến giá bất động sản thị trường Phần sau học viên nêu cụ thể yếu tố phân tích ảnh hưởng yếu tố 2.2 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT PHONG THỦY 2.2.1 Phong thủy lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiên cứu Phong thủy học thuyết chuyên nghiên cứu ảnh hưởng hướng gió, hướng khí, mạch nước đến đời sống hoạ phúc người Về mặt từ nguyên, phong có nghĩa gió, tượng khơng khí chuyển động thủy có nghĩa nước, dịng nước, tượng trưng cho địa Phong thủy yếu tố đơn lẻ mà tổng hợp hàng loạt yếu tố địa hình địa xung quanh nhà ở, thơn xóm, thành phố mồ mả, hướng gió, dịng nước tọa hướng, hình dạng, bố cục mặt không gian xây dựng Phong thủy liên quan đến cát hung, họa phúc, thọ yểu, thông nhân Cát phong thủy hợp, phong thủy không hợp Theo tác giả Stephanie Roberts Phong thủy thực dụng phong thủy nghệ thuật tạo không gian sống làm việc thoải mái, hấp dẫn hài hịa với mơi trường xung quanh Theo nghĩa rộng nhất, phong thủy bao gồm lựa chọn vị trí thuận 10 lợi, thiết kế xây dựng nhà hay tòa nhà thương mại theo nguyên tắc cụ thể, trang bị đồ đạc, trang trí khơng gian để có thịnh vượng, thành cơng hạnh phúc tất lĩnh vực sống Nhìn khía cạnh khoa học phong thủy quan hệ thành tố môi trường, đất, nước, khí từ trường đến sức khỏe, sinh lý người 2.2.2 Phẩm chất khu đất theo phong thủy Thuật phong thủy đánh giá khu đất hay đất theo phẩm chất không tính đến kích cỡ to hay nhỏ khu đất hay đất Phẩm chất theo nghĩa phong thủy đánh giá tác nhân xung quanh đất Nói cụ thể hơn, quang cảnh khu đất, đất Dù quang cảnh tự nhiên hay quang cảnh nhân tạo, tác động đến khu đất hay đất Các quan cảnh có ý nghĩa phong thủy làm nên phẩm chất khu đất hay đất: - Những quang cảnh thiên tạo: sông, kênh, rạch, suối nước, thác nước; ao, hồ, đầm, phá, bờ biển, vịnh; lớn, lùm rậm rạp; mạch nước ngầm; núi, đồi; đống đá, đá cuội to; khe, thung lũng; cồn cát, triền cát, đồng cát - Những quang cảnh nhân tạo: kênh đào, mương, máng nước; hồ chứa nước, ao đào, đập chứa nước; bồn phun nước, bể nước, vòi nước; giếng đào, giếng khoan nước; hệ thống ống nước cấp nước, cống thoát nước thải; hệ thống ống dẫn ga đốt; vườn, vườn hoa, ruộng bậc thang; đường lộ, đường phố, ngõ, ngách, hẻm, đê, đường sắt; cầu, cống nổi, cống ngầm; đường hầm, đường tàu hỏa, tàu điện ngầm; ngã đường giao cắt nhau; hầm mỏ; cột điện, cột đèn; hệ thống cáp điện treo, cáp điện ngầm, cáp viễn thông - Các thực thể cơng trình kiến trúc ảnh hưởng tới phong thủy: nhà, chung cư, cao ốc văn phòng, dinh thự, lâu đài, lều quán; nhà thờ, đền, chùa, am, miếu, đình, tháp; trụ đá, tường ngăn, rào chắn cứng; non bộ, núi giả; cổng chào, lễ đài, đài thờ; đài tưởng niệm, loại tượng - Các nơi công cộng, cơng sở đặc hữu có ảnh hưởng tới phong thủy: chợ, trường học, bệnh viện, khu hành chính, ngân hàng; quảng trường; pháo đài; đồn, bốt; thành quách; đồi nhân tạo - Những thực thể, thuộc kỹ nghệ có ảnh hưởng tới phong thủy: ống khói; tháp cao; bồn chứa ga, xăng dầu, bồn nước, hệ thống đun nước nóng; kho chứa, kho lạnh, khu nhà xác; hệ thống quạt phát điện hay bơm nước lớn dựng đơn hay dựng thành hàng dài 11 2.2.3 Các yếu tố phong thủy quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản a Hình dáng khu đất (những lơ đất, nhà có hình dáng đặc biệt) Một ngơi nhà hay khu đất có hình dáng vng vức ln có giá cao ngơi nhà có hình dáng khơng cân đối nhà có hình dáng tóp hậu, phình phần hay có hình dáng xấu khác…Trong xã hội khơng phải có đủ tài để mua nhà mong muốn Trước nhu cầu gia đình, họ có đất rộng cắt bớt dần chia cho con, bán bớt, cuối cịn lại phần nhà có hình dáng xấu, méo mó…do để tối đa hóa nhu cầu sử dụng hết phần đất nên gia đình xây dựng tồn phần đất có được, trơng ngơi nhà khó coi…Nhà vng vức sau khu dự án mới, quy hoạch hẳn hoi, đường xá đẹp có giá cao đổi giá ngày… Cũng có nhiều trường hợp BĐS vng vức gia chủ tự thiết kế xây dựng nhà đại khơng vng vức, phá hình dáng BĐS ban đầu Sau số nhà có hình dáng khơng cân đối mà học viên đề cập: - Nhà đầu voi đuôi chuột: Nhà, đất đầu voi chuột ngơi nhà có bề rộng mặt tiền nhà lớn sau bị hẹp lại Xét hình dáng lẫn theo phong thủy dạng hình khơng tốt Theo phong thủy, bất động sản ln gắn bó với người chúng ta, từ khởi đầu đến kết thúc sống, nhà đầu voi đuôi chuột giống ban đầu việc làm ăn kinh doanh thuận lợi phát triển, sau lụn bại dần Đồng thời ảnh hưởng đến sức khỏe chúng ta, nhà đầu voi đuôi chuột người ta thường liên tưởng đến sức khỏe giảm dần từ từ - Nhà có hình tam giác vng: Nhà có hình tam giác vng ln làm cho người nhà có cảm giác thiếu góc để trở thành ngơi nhà vng vức, bước vào nhà ln có cảm giác tù túng thiết kế ngơi nhà khơng hồn hảo được, có cảm giác ngột ngạt thiếu khơng khí Ở ngơi nhà ln có cảm giác bất an, mệt mỏi… b Về ảnh hưởng đường lộ (nhà đất bị ngã ba đâm vào) Đường lộ gồm đường xá, đường phố, xa lộ, ngõ, ngách… ảnh hưởng đến ngơi nhà tọa lạc Trong đó, đường đâm thẳng vào nhà xấu nhất, trơng mũi tên bắn vào nhà Nhà bị đường đâm thẳng vào đại kỵ, đường lớn nhỏ theo phong thủy ln cho xấu…Trước hết khói bụi xe cộ, ảnh hưởng đến sức khỏe, thứ hai kinh doanh buôn bán nhà bị đường đâm khơng thuận lợi họ có xu hướng rẽ trái phải, thứ ba phải chịu 12 âm hỗn tạp xe cộ từ sáng sớm khuya…luôn sống trạng thái bất an lo lắng xe lái đâm thẳng vào nhà c Quang cảnh phía trước nhà Nhà đối diện chùa chiền: Nhà đối diện chùa chiền, thường khó giao dịch suy nghĩ người Việt ta nhà gần chùa ngồi có Thần Phật có ma quỷ ln quấy rối… Chùa thường gửi tro cốt, theo tâm lý gửi tro cốt vào Chùa để nghe kinh phật, ăn chay để mau siêu thoát, tùy người hiền mà có vong hồn hiền dữ…Thường vong hồn thong dong tự nên dễ di chuyển qua nhà đối diện chùa để quấy phá Thường nhà đối diện chùa kinh doanh mặt hàng khác hồn ma quấy rối khiến người mua không muốn mua hàng… ngoại trừ nhang đèn vàng mã hồn ma ln muốn điều có lợi cho họ Trước nhà có to: Cây to phía trước nhà thường cho ta nhiều bóng mát to, tán q dày khiến ngơi nhà bị âm u…Bất động sản mặt tiền tiện kinh doanh buôn bán bày bán mặt hàng dễ khuất mắt người tiêu dùng người nhìn thấy thân cây, tán khơng nhìn thấy mặt hàng trang trí bên trong, kinh doanh khó khăn Thời tiết thay đổi mưa to gió lớn làm rụng nhiều ảnh hưởng đến môi trường sống, nhiều trường hợp đổ gây tai nạn cho người Khi dày làm cho ngơi nhà tối thường liên tưởng đến vong hồn tán cây…gây cho chủ nhà ln khó chịu, lo lắng bệnh tật Có thể chặt trước hết chủ nhà phải cúng cẩn thận trước ba ngày hạ Nhà có cột điện trước cổng: Nếu chẳng may nhà đường có nguồn điện cao có hại sức khỏe người Trước nhà có cột điên trước hết lo lắng chạm điện dây điện qua thời gian bị hở mạch, gây cháy nổ… thứ hai dòng điện nhà làm cho ngơi nhà nóng khó chịu Nhà chịu ảnh hưởng cột điện nên trồng phía trước nhà để trung hịa lượng điện vào nhà chúng ta, nên trồng trầu bà, chuối kiểng, xây hồ nước cá trước nhà, để dịng chảy nước khơng khí mát mẻ Nhà đối diện nghĩa trang, mồ mả: Khi nhà đối diện nghĩa trang, mồ mả, ln làm cho có cảm giác lạnh lẽo, khơng tốt…vì đối diện ngơi mộ vơ tri vơ giác, bắt gặp hình mộ, dễ ám ảnh hoang mang…sẽ dần vào tâm trí người gây cảm giác sợ sệt…Ở nghĩa trang có lực lượng linh hồn ...BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN VÕ LÊ THANH ỨNG DỤNG MƠ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ PHONG THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. .. để làm rõ yếu tố bên trong, yếu tố bên yếu tố phong thủy ảnh hưởng đến bất động sản, đồng thời phân tích hướng tác động yếu tố đến giá trị bất động sản Ứng dụng mơ hình hedonic để lượng hóa yếu. .. cứu phong thủy lĩnh vực bất động sản ứng dụng mơ hình hồi quy lại hạn chế Đó lý học viên chọn chủ đề nghiên cứu: ? ?Ứng dụng mô hình Hedonic để xác định ảnh hưởng yếu tố phong thủy đến giá trị bất