Đang tải... (xem toàn văn)
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN LÊ THỊ PHƢƠNG NGA ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG CỤM CÔNG NGHIỆP CƠ KHÍ Ô TÔ THÀNH PHỐ[.]
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - LÊ THỊ PHƢƠNG NGA ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG CỤM CƠNG NGHIỆP CƠ KHÍ Ơ TƠ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TẠI XÃ HÕA PHƯ – TÂN THẠNH ĐƠNG, HUYỆN CỦ CHI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - LÊ THỊ PHƢƠNG NGA ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG CỤM CƠNG NGHIỆP CƠ KHÍ Ơ TƠ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TẠI XÃ HÕA PHƯ – TÂN THẠNH ĐÔNG, HUYỆN CỦ CHI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Chuyên nghành : Quản lý đất đai Mã nghành : 60850103 N ƣ i ƣ n n o ọ PGS.TS Nhữ Thị Xuân Hà Nội - 2019 Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» «Ten2» LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Đánh giá thực trạng cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng cụm công nghiệp khí tơ thành phố Hồ Chí Minh xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đơng, huyện Củ Chi” hồn tồn kết nghiên cứu thân chƣa đƣợc công bố cơng trình nghiên cứu ngƣời khác Trong q trình thực luận văn tơi thực nghiêm túc quy tắc đạo đức nghiên cứu kết trình bày luận văn sản phẩm nghiên cứu khảo sát riêng cá nhân Tôi xin hồn tồn chịu trách nhiệm tính trung thực số liệu nội dung khác luận văn Hà Nội, ngày Tá tháng năm 2019 iả luận văn Lê T ị P ƣơn N i Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» «Ten2» LỜI CẢM ƠN Trong q trình điều tra, nghiên cứu để hồn thiện luận văn, nhận đƣợc hƣớng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu nhà khoa học, quan, tổ chức, nhân dân địa phƣơng Tôi xin đƣợc bày tỏ cảm ơn trân trọng tới giáo viên hƣớng dẫn khoa học PGS.TS N ữ T ị Xuân tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tơi suốt q trình hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Địa lý, Bộ môn Quản lý đất đai nhà trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, Ban quản lý dự án xây dựng cụm cơng nghiệp khí tơ thành phố Hồ Chí Minh xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đơng, huyện Củ Chi, Phịng Tài ngun Mơi trƣờng huyện Củ Chi nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, ngƣời thân, cán bộ, đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện tốt mặt cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin trân trọng cảm ơn! Tá iả luận văn Lê T ị P ƣơn N ii Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» «Ten2» MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƢƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ CƠNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG 1.1 Tổng quan công tác thu hồi đất, giải phóng mặt huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh 1.1.1 Khái niệm thu hồi đất, giải phóng mặt 1.1.2 Đặc điểm cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt 1.1.3 Những yếu tố ảnh hƣởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng7 1.2 Bản chất cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt 12 1.3 Chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt Việt Nam qua thời kỳ 13 1.4 Thực trạng cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn 2003 - 2015 15 1.4.1 Giai đoạn 2003-2010 15 1.4.2 Giai đoạn 2011-2015 17 CHƢƠNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CƠNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG CỤM CÔNG NGHIỆP CƠ KHÍ Ơ TƠ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TẠI 02 XÃ HỊA PHÚ- TÂN THẠNH ĐƠNG, HUYỆN CỦ CHI 19 2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Củ Chi – Thành phố Hồ Chí Minh 19 2.1.1 Điều kiện tự nhiên huyện Củ Chi 19 2.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội huyện Củ Chi 22 2.2 Tổng quan tình hình quản lý đất đai huyện Củ Chi – Thành phố Hồ Chí Minh 29 2.2.1 Khảo sát, đo đạc, lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất đồ sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất 29 2.2.2 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 29 2.2.3 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 30 2.2.4 Quản lý việc bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ nhà nƣớc thu hồi đất 31 iii Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» «Ten2» 2.2.5 Đăng ký đất đai, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 31 2.2.6 Thống kê, kiểm kê đất đai 31 2.2.7 Thanh tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm pháp luật đất đai 31 2.2.8 Giải tranh chấp đất đai, giải khiếu nai, tố cáo quản lý sử dụng đất đai 32 2.3 Khái quát dự án xây dựng Cụm cơng nghiệp khí tơ thành phố Hồ Chí Minh xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đơng, huyện Củ Chi 32 2.3.1 Vị trí, quy mơ, ranh giới dự án xây dựng Cụm cơng nghiệp khí tơ thành phố Hồ Chí Minh xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi 32 2.3.2 Tính chất, chức quy hoạch Cụm cơng nghiệp khí tơ Thành phố Hồ Chí Minh xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đơng, huyện Củ Chi 34 2.3.3 Tình hình sử dụng đất khu vực dự án trƣớc thu hồi đất 36 2.4 Đánh giá thực trạng cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng Cụm cơng nghiệp khí tơ Thành phố Hồ Chí Minh xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi 36 2.4.1 Chính sách bồi thƣờng, giải phóng mặt dự án xây dựng Cụm cơng nghiệp khí tơ thành phố Hồ Chí Minh xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi 37 2.4.2 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân sau thu hồi đất để thực dự án xây dựng cụm cơng nghiệp khí tơ thành phố Hồ Chí Minh 02 xã Hòa Phú xã Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi 39 2.4.3 Đánh giá chung cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt để thực dự án xây dựng cụm công nghiệp khí tơ thành phố Hồ Chí Minh 02 xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đơng, huyện Củ Chi 40 2.5 Kết phân tích yếu tố ảnh hƣởng đến thu nhập nơng hộ có đất ảnh hƣởng dự án trƣớc sau thu hồi đất để thực dự án xây dựng cụm công nghiệp khí tơ thành phố Hồ Chí Minh xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đơng, huyện Củ Chi 41 2.5.1 Tình hình kinh tế - xã hội hộ gia đình, cá nhân nằm phạm vi ảnh hƣởng dự án: 41 2.5.2 Phân tích yếu tố ảnh hƣởng đến thu nhập hộ dân có đất ảnh hƣởng dự án xây dựng cụm cơng nghiệp khí tơ thành phố Hồ Chí Minhtại xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đơng, huyện Củ Chi 49 iv Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» «Ten2» 2.6 Những thuận lợi khó khăn cơng tác bồi thƣờng, giải phóng mắt dự án xây dựng cơng nghiệp cụm khí tơ xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đơng, huyện Củ Chi 62 2.6.1 Những thuận lợi công tác giải phóng mặt dự án 62 2.6.2 Những khó khăn cơng tác giải phóng mặt dự án 63 CHƢƠNG ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG CỤM CƠNG NGHIỆP CƠ KHÍ Ơ TƠ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TẠI XÃ HỊA PHÚ – TÂN THẠNH ĐƠNG, HUYỆN CỦ CHI 65 3.1 Về chế, sách 65 3.1.1 Cải tiến phƣơng pháp tiếp cận bồi thƣờng, giải phóng mặt 65 3.2.2 Chăm lo chuyển đổi việc làm cho lao động nông nghiệp Nhà nƣớc thu hồi đất 66 3.2 Về giá đất bồi thƣờng, giải phóng mặt 68 3.3 Về công tác tổ chức thực thu hồi đất, giải phóng mặt 68 3.4 Một số giải pháp khác 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 v Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» «Ten2» DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH DANH MỤC BẢNG Bảng Ý kiến hộ gia đình, cá nhân sau thu hồi đất 39 Bảng 2 Độ tuổi lao động hộ 41 Bảng Trình độ học vấn lao động hộ 42 Bảng Sự thay đổi nghề nghiệp lao động hộ 43 Bảng Sự thay đổi thu nhập trung bình lao động nơng hộ 44 Bảng Cơ cấu trồng vật nuôi nông hộ trƣớc sau thu hồi đất 45 Bảng Sự thay đổi cấu lao động sau thu hồi đất 46 Bảng Phƣơng thức sử dụng tiền bồi thƣờng, hỗ trợ nông hộ 46 Bảng Điều kiện sinh hoạt nông hộ sau thu hồi đất 48 Bảng 10 Mối tƣơng quan trình độ học vấn thu nhập trung bình lao động hộ trƣớc sau thu hồi đất 49 Bảng 11 Mối tƣơng quan cách sử dụng tiền bồi thƣờng, hỗ trợ thu nhập trung bình lao động hộ trƣớc sau thu hồi đất 51 Bảng 12 Mối tƣơng quan tuổi lao động hộ thu nhập trung bình lao động hộ trƣớc sau thu hồi đất 53 Bảng 13 Mối tƣơng quan tỷ lệ phụ thuộc thu nhập trung bình lao động hộ trƣớc sau thu hồi đất 54 Bảng 14 Mối tƣơng quan số lao động hộ thu nhập trung bình lao động hộ trƣớc sau thu hồi đất 56 Bảng 15 Mối tƣơng quan diện tích đất nơng nghiệp cịn lại sau thu hồi thu nhập trung bình lao động hộ trƣớc sau thu hồi đất 57 Bảng 16 Mối tƣơng quan thay đổi nghề nghiệp lao động hộ thu nhập trung bình lao động hộ trƣớc sau thu hồi đất 59 vi Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» «Ten2» DANH MỤC HÌNH Hình Bản đồ địa giới hành huyện Củ Chi 19 Hình 2 Sơ đồ vị trí Cụm cơng nghiệp khí tơ thành phố Hồ Chí Minh 02 xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi 33 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT GPMB Giải phóng mặt BTHT&TĐC Bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TDC Tái định cƣ UBND Ủy ban nhân dân TTPTQĐ Trung tâm phát triển quỹ đất KCN Khu công nghiệp vii Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» «Ten2» MỞ ĐẦU Tín ấp t iết ủ đề tài luận văn: Việt Nam giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế q trình cơng nghiệp hố, đại hoá đất nƣớc Do yêu cầu phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hố hội nhập sâu vào kinh tế giới, việc xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển thực tế khách quan, nhiên, trình làm nảy sinh nhiều vấn đề kinh tế, xã hội xúc địa phƣơng, nơi phƣơng có tốc độ cơng nghiệp hố thị hố diễn nhanh chóng Mặt khác, nƣớc ta nƣớc đầu tăng trƣởng kinh tế nông nghiệp, lƣơng thực Từ nƣớc phải nhập 1/3 lƣơng thực năm vƣơn lên đứng thứ xuất lúa gạo Với nƣớc ta nơng nghiệp, lấy sản xuất lúa nƣớc làm chính, với 70% số dân sống nông thôn, 23% hộ nghèo, 57% lực lƣợng xã hội làm ngành nơng nghiệp, thành tựu có ý nghĩa to lớn mặt xã hội Nhƣng trƣớc thách thức đất đai nông nghiệp ngày thu hẹp, vấn đề việc làm ngƣời nông dân sau bị thu hồi đất đƣợc coi vấn đề xúc Đây thách thức lớn chiến lƣợc phát triển nơng nghiệp, nơng thơn nói riêng phát triển đất nƣớc nói chung Củ Chi, huyện ngoại thành Thành phố Hồ Chí Minh, có vai trị quan trọng, vừa khu vực nông nghiệp, nông thôn, vừa vành đai xanh, cung cấp thực phẩm cho thành phố tỉnh lân cận Nhƣng với phát triển thành phố, với trình thị hố nơng thơn, diện tích đất nơng nghiệp huyện phải nhƣờng chỗ cho khu công nghiệp, khu đô thị Ngƣời nông dân quanh năm bám với đồng ruộng, hoạt động lúc nông nhàn họ gắn liền với cánh đồng, thu nhập trông chờ vào sào ruộng Việc sản xuất lại phụ thuộc phần lớn vào tự nhiên Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» «Ten2» Mặt khác, ngƣời nơng dân thƣờng dễ bị tổn thƣơng trƣớc chi phối khắc nghiệt thị trƣờng Giờ đất, tƣ liệu sản xuất, nơng dân khơng có việc làm, sống gặp nhiều khó khăn Với huyện cịn khó khăn nhƣ Củ Chi, tạo việc làm cho nơng dân đất, tốn khơng dễ giải Chính vậy, sau thời gian tìm hiểu thực tiễn địa phƣơng nhằm nâng cao hiệu bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất địa bàn huyện Củ Chi nói riêng địa phƣơng khác nƣớc nói chung Xuất phát từ thực tiễn trên, tác giả chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng cụm cơng nghiệp khí tơ thành phố Hồ Chí Minh xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đơng, huyện Củ Chi – Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sỹ Mụ tiêu n iên ứu: Tìm hiểu đánh giá thực trạng cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng cụm công nghiệp khí tơ thành phố Hồ Chí Minh xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đơng, huyện Củ Chi Từ đó, rút ƣu điểm vấn đề cịn tồn việc thực sách thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng cụm cơng nghiệp khí tơ xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đơng, huyện Củ Chi – thành phố Hồ Chí Minh Đồng thời, đề xuất ý kiến, góp phần hồn thiện đẩy mạnh cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt nhằm phục vụ cho mục đích an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia lợi ích cơng cộng N iệm vụ n iên ứu: Hiểu nắm vững sách thu hồi đất, giải phóng mặt nhƣ văn pháp lý có liên quan đến cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt Tìm khó khăn vƣớng mắc cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bao gồm từ phía ngƣời dân ngƣời thực dự án Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» «Ten2» Từ đƣa biện pháp giải cách hợp lý tạo công cho ngƣời dân, Nhà nƣớc nhà đầu tƣ P ạm vi nghiên ứu: Đất hộ gia đình, cá nhân nằm khu vực dự án phải giải tỏa đất ở, đất nông nghiệp; công trình kiến trúc, cối, hoa màu Phạm vi nghiên cứu: khu vực xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đơng, huyện Củ Chi – thành phố Hồ Chí Minh, từ năm 2004 - 2018 Phạm vi không gian: công tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng cụm cơng nghiệp khí tơ thành phố Hồ Chí Minh xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đơng, huyện Củ Chi, với tổng diện tích 112,91ha P ƣơn p áp n iên ứu: - Phƣơng pháp thu thập thông tin, tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập tài liệu, số liệu có sẵn quan chức Trung ƣơng, địa phƣơng trang website để phục vụ cho mục đích nghiên cứu Cụ thể văn pháp lý có liên quan; điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố huyện; báo cáo kết thực công tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án nghiên cứu;… - Phƣơng pháp điều tra thực tế, điều tra xã hội học: Tiến hành thực điều tra xã hội học Sử dụng phiếu điều tra đƣợc thiết kế sẵn để vấn, nhằm đánh giá giá bồi thƣờng, mức hỗ trợ; tìm hiểu tình hình đời sống, lao động, việc làm, thu nhập ngƣời dân trƣớc sau bị thu hồi đất địa bàn nghiên cứu; nhƣ khó khăn, vƣớng mắc nguyên nhân trình thực công tác GPMB Các số liệu thu thập đƣợc liệu cần thiết để thực đánh giá hiệu thực tế công tác thu hồi đất, bồi thƣờng hỗ trợ ngƣời dân - Phƣơng pháp thống kê, so sánh, đánh giá tổng hợp thơng tin phân tích phân tích: Đƣợc thực sở nguồn số liệu thu thập đƣợc từ phiếu điều tra, vấn, sử dụng thuật toán hỗ trợ phần mềm Excel để thống kê, tính tốn bình qn mức thu nhập hộ, số tiền bồi thƣờng Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» «Ten2» trung bình mà hộ gia đình đƣợc nhận, thay đổi cơng việc, nơi ở… Những số liệu thống kê, tính tốn đƣợc sau sử dụng để phân tích, minh chứng vấn đề để so sánh thời điểm trƣớc thực thu hồi đất sau thực thu hồi đất dự án Cấu trú luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận kiến nghị, luận văn gồm 03 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu công tác thu hồi đất, giải phóng mặt Chƣơng 2: Đánh giá thực trạng cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng cụm cơng nghiệp khí tơ thành phố Hồ Chí Minh xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đông, huyện Củ Chi Chƣơng 3: Đề xuất số giải pháp cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án cụm cơng nghiệp khí tơ thành phố Hồ Chí Minh xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đơng, huyện Củ Chi Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» «Ten2» CHƢƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ CƠNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG 1.1 Tổng qu n ôn tá t u ồi đất, iải p ón mặt bằn uyện Củ Chi, thàn p ố Hồ C í Min 1.1.1 Khái niệm thu hồi đất, giải phóng mặt Luật Đất đai đời tạo đƣợc đổi toàn diện cho hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam Luật quy định cụ thể đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thƣờng hỗ trợ GPMB đảm bảo cách công khai, minh bạch quyền lợi ngƣời có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ trƣờng hợp thu hồi đất làm ảnh hƣởng đến quyền lợi ích ngƣời sử dụng đất đồng thời khắc phục cách có hiệu trƣờng hợp thu hồi đất mà không đƣa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên dƣ luận xấu xã hội Một số khái niệm liên quan tới cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng: - Thu hồi đất định hành ngƣời có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan hệ sử dụng đất ngƣời sử dụng Quyết định hành thể quyền lực Nhà nƣớc nhằm thực thi nội dung quản lý Nhà nƣớc đất đai Việc thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu Nhà nƣớc xã hội biện pháp chế tài đƣợc áp dụng nhằm xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai số trƣờng hợp đƣơng nhiên - Giải phóng mặt q trình thực cơng việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cối, cơng trình xây dựng phận dân cƣ phần đất định đƣợc quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng xây dựng cơng trình Q trình giải phóng mặt đƣợc tính từ bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt đến giải phóng xong giao cho chủ đầu tƣ Đây trình đa dạng phức tạp thể khác dự án liên quan đến lợi ích trực tiếp bên tham gia xã hội Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» «Ten2» - Bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi đất tài sản đất - Hỗ trợ Nhà nƣớc thu hồi đất việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi đất thơng qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm 1.1.2 Đặc điểm công tác thu hồi đất, giải phóng mặt Để thực đƣợc dự án theo tiến độ, trƣớc hết chủ đầu tƣ cần phải thực công tác thu hồi đất, giải phóng mặt Đó cơng việc trọng tâm quan trọng Công việc mang tính chất phức tạp, tốn nhiều thời gian, cơng sức tiền Ngày nay, công việc ngày trở nên khó khăn đất đai ngày có giá trị khan Bên cạnh cơng tác cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt liên quan đến lợi ích nhiều cá nhân, tập thể toàn xã hội Ở địa phƣơng khác cơng tác cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt có nhiều đặc điểm khác Vì cần phải có phƣơng pháp hợp lý để thực công tác Bên cạnh đó, cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt q trình đa dạng phức tạp, không đơn bồi thƣờng vật chất mà cịn phải đảm bảo đƣợc lợi ích bên tham gia lợi ích tồn xã hội Tính đ ạn : Mỗi dự án đƣợc tiến hành vùng đất khác với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội trình độ dân trí định Đối với khu vực nội thành, mật độ dân cƣ cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất tài sản đất lớn dẫn đến trình thu hồi đất, giải phóng mặt có đặc trƣng định Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cƣ cao, ngành nghề dân cƣ phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại, buôn bán nhỏ q trình thu hồi đất, giải phóng mặt có đặc trƣng riêng Cịn khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu dân cƣ sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» «Ten2» thuộc vào nơng nghiệp Do đó, thu hồi đất, giải phóng mặt đƣợc tiến hành với giải pháp riêng phù hợp với đặc điểm riêng khu vực dự án cụ thể Tín p ứ tạp: Đất đai tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng đời sống kinh tế - xã hội ngƣời dân Ở khu vực nông thôn, dân cƣ chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại tƣ liệu sản xuất quan trọng trình độ sản xuất nơng dân thấp, khả chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn tâm lý dân cƣ vùng giữ đƣợc đất để sản xuất, chí họ cho th đất cịn đƣợc lợi nhuận cao sản xuất nhƣng họ không cho th Trƣớc tình hình dẫn đến cơng tác tuyên truyền, vận động dân cƣ tham gia di chuyển khó khăn việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cƣ sau Mặt khác, trồng, vật ni vùng đa dạng, khơng đƣợc tập trung loại định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thƣờng Đối với đất lại phức tạp nguyên nhân sau: Đất tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống sinh hoạt ngƣời dân mà tâm lý, tập quán ngại di chuyển chỗ Nguồn gốc hình thành đất đai khác tồn chế độ cũ để lại chế sách khơng đồng dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn thƣờng xuyên Dân cƣ số vùng sống chủ yếu nghề buôn bán nhỏ sống bám vào trục đƣờng giao thông khu dân cƣ làm kế sinh nhai chuyển đến khu vực điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ khơng muốn di chuyển Do sách pháp luật chƣa phù hợp 1.1.3 Những yếu tố ảnh hƣởng đến cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt Trong thời gian vừa qua công tác thu hồi đất, giải phóng mặt nƣớc ta có nhiều vấn đề bất cập, Nhà nƣớc có nhiều sách giải pháp để tháo gỡ khó khăn vƣớng mắc khâu bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi đất, nhiên vấn đề nhạy cảm phức tạp, tác Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» «Ten2» động tới mặt đời sống kinh tế - xã hội, tới ngƣời dân cộng đồng dân cƣ Chỉ cần yếu tố tác động tới cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt đƣợc thực không dẫn tới bế tắc trình thực hiện, gây chậm trễ khiếu kiện phức tạp, kéo dài nhân dân, yếu tố bao gồm: Cơ chế sách cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng: Đất đai đối tƣợng quản lý phức tạp, biến động theo phát triển kinh tế - xã hội để thực tốt chức quản lý Nhà nƣớc đòi hỏi văn pháp luật liên quan đến lĩnh vực phải mang tính ổn định cao phù hợp với tình hình thực tế Ở nƣớc ta, đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội đất nƣớc thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên sách đất đai theo khơng ngừng đƣợc sửa đổi, bổ sung sách thu hồi đất, giải phóng mặt ln đƣợc Chính phủ khơng ngừng hồn thiện, sửa đổi nhằm phù hợp với yêu cầu thực tế Với đổi pháp luật đất đai nói chung, cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt nói riêng, thời gian qua đạt kết đáng khích lệ, đáp ứng đƣợc yêu cầu thực tế Tuy nhiên bên cạnh đó, tính chƣa ổn định, chƣa thống sách thu hồi đất, giải phóng mặt qua thời kỳ mà công tác gặp nhiều khó khăn cản trở Ngồi việc tổ chức thực văn pháp luật công tác thu hồi đất, giải phóng mặt thực tế có nhƣợc điểm nhƣ số lƣợng văn nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi sử dụng, gây lúng túng xử lý tạo kẽ hở thực thi pháp luật Nhận thức quy định pháp luật nói chung cấp sở cịn yếu, từ dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật Trong việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật quan có trách nhiệm cho ngƣời dân chƣa đƣợc thực nghiêm túc, sát Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» «Ten2» Vậy để đạt đƣợc kết cao công tác thu hồi đất, giải phóng mặt chế sách, văn quy phạm pháp luật lĩnh vực cần không ngừng thay đổi giai đoạn để phù hợp với thực tế Nếu chế sách bồi thƣờng lạc hậu, khơng cịn phù hợp mà thực dẫn đến việc kéo dài thời gian thực bồi thƣờng, cản trở dự án gây tổn thất lớn mặt vật chất cho Nhà nƣớc Vì vấn đề đặt Nhà nƣớc cần xây dựng chế, sách bồi thƣờng vừa phù hợp với thời cuộc, vừa đảm bảo lợi ích đáng ngƣời dân, đồng thời phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội đất nƣớc Đặc điểm kinh tế - xã hội nơi có đất bị thu hồi đất: Điều kiện kinh tế - xã hội địa phƣơng nơi có đất bị thu hồi có ảnh hƣởng lớn tới cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt Tùy vào điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội địa phƣơng mà Nhà nƣớc lập dự án quy hoạch phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế, lợi ích xã hội, cộng đồng dân cƣ,… Dựa vào quy định Nhà nƣớc, địa phƣơng tự xây dựng cho sách thu hồi đất, giải phóng mặt phù hợp với điều kiện thực tế địa phƣơng mình, nhƣng phải đảm bảo tính thống nhất, khơng trái với quy định Nhà nƣớc Chính đặc điểm kinh tế - xã hội, trình độ dân trí địa phƣơng khác nên cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt có đặc trƣng riêng nơi cụ thể điều kiện kinh tế - xã hội ảnh hƣởng trực tiếp giá trị đất tài sản điều định sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ cho phù hợp với tình hình địa phƣơng Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất không công cụ để cung cấp đất đai cho thị trƣờng mà cịn phƣơng tiện quan trọng góp phần đảm bảo công bằng, dân chủ, văn minh công tác thu hồi đất, giải phóng mặt Bất kỳ phƣơng án thu hồi đất, giải phóng mặt phải dựa quy hoạch kế hoạch sử dụng đất để đạt đƣợc yêu cầu hiệu kinh tế - xã hội cao Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» «Ten2» Khi xây dựng quy hoạch phải có tầm nhìn xa, đại, đồng từ cấp sở đến nƣớc, phải gắn quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể quy hoạch chi tiết có nhƣ có đƣợc đồng tình ủng hộ ngƣời dân thực thu hồi đất, giải phóng mặt Việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất không gắn với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội dự án đầu tƣ xây dựng ảnh hƣởng tới tiến độ thu hồi đất, giải phóng mặt Ngồi cần cơng khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trƣớc nhân dân để lấy ý kiến đóng góp tạo thống tổ chức thực ngƣời dân vùng có quy hoạch Khi quy hoạch sử dụng đất đƣợc phê duyệt phải tiến hành thu hồi đất triển khai dự án nhằm tránh tình trạng để lâu khiến ngƣời dân phạm vi quy hoạch sống cảnh tạm bợ, không ổn định Việc công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ảnh hƣởng lơn đến tình hình phát triển kinh tế - xã hội, biến động đất đai giá đất nơi có quy hoạch Do quy hoạch - kế hoạch lập phải có tính thực tiễn, có khả thi phù hợp với điều kiện địa phƣơng Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai: GCNQSDĐ pháp lý quan trọng để tiến hành việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, đặc biệt việc xác định diện tích cần phải bồi thƣờng Do cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng lần đầu có vai trị quan trọng cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt Cơng tác giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ xác định tính pháp lý cho việc sử dụng đất ngƣời dân, thiết lập bảo vệ quyền lợi, nghĩa vụ chủ sử dụng đất Nếu công tác đƣợc tiến hành đầy đủ tuân thủ theo quy định pháp luật tạo điều kiện thuận lợi, nhanh chóng cho việc lập phƣơng án thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; tránh đƣợc khiếu kiện tranh chấp liên quan đến khu đất bị thu hồi Công tác thống kê đất đai đƣợc tiến hành hàng năm công tác kiểm kê đất đai đƣợc thực năm lần đƣợc thực đầy đủ, xác tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt 10 Về việ o p ép uyển mụ đí sử ụn đất đối v i «Ten1» «Ten2» Cơng tác định giá đất tài sản đất: Thực tế việc định giá đất, giá bất động sản để thực cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt vấn đề nan giải, nguyên nhân làm chậm tiến độ thu hồi đất, giải phóng mặt dự án, gây khiếu kiện Theo quy định Điều 112 Luật Đất đai 2013 [8], nguyên tắc, phƣơng pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến thị trƣờng loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhƣợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhƣ có mức giá nhƣ Nguyên tắc giúp cho việc định giá đất sát với thực tế, tránh tình trạng xuất nhiều mức giá đất thị trƣờng Nếu nhƣ Luật Đất đai 2003 [7] quy định giá đất cho nhiều mục đích khác dẫn đến khơng dung hòa chủ thể, thiệt thòi cho ngƣời sử dụng đất Luật Đất đai 2013 [8] quy định cụ thể về: khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể đƣợc áp dụng cho mục địch định Định giá đất ta nhiều bất cập, chƣa phản ánh đƣợc quan hệ cung cầu thị trƣờng thời điểm định giá nên khung giá Nhà nƣớc đƣa thấp nhiều so với giá đất thực tế thị trƣờng Chính điều làm ảnh hƣởng lớn tới cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt khơng nhận đƣợc đồng tình, chấp nhận ngƣời bị thu hồi đất họ thấy đƣợc bồi thƣờng với giá q thấp Trình độ chun mơn, nghiệp vụ lực lƣợng cán làm công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng: Đội ngũ cán làm cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt đóng vai trị khơng nhỏ góp phần đảm bảo tiến độ Nếu coi nhẹ việc đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ cho họ phát sinh việc làm sai tổ chức thực cách hiểu quy định khác nhau, cách hiểu 11 ... CHƢƠNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG CỤM CƠNG NGHIỆP CƠ KHÍ Ơ TƠ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TẠI 02 XÃ HỊA PHÚ- TÂN THẠNH ĐÔNG, HUYỆN CỦ CHI. .. ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: ? ?Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng cụm cơng nghiệp khí tơ thành phố Hồ Chí Minh xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đơng, huyện. .. thực tiễn trên, tác giả chọn đề tài: ? ?Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng cụm cơng nghiệp khí tơ thành phố Hồ Chí Minh xã Hịa Phú – Tân Thạnh Đơng, huyện Củ