Đang tải... (xem toàn văn)
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Lý Phương Quân ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN[.]
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - Lý Phương Quân ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HĨC MƠN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội – 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - Lý Phương Quân ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HĨC MƠN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS MẪN QUANG HUY Hà Nội – 2018 MỤC LỤC MỞ ĐẦU .2 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG VĂN BẢN HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH .6 1.1 Tổng quan quyền sử dụng đất 1.2 Cơ sở pháp lý việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước ta 1.2.1 Đăng ký đất đai 1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.2.3 Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất 1.2.4 Thẩm quyền quan chức thực đăng ký cấp giấy chứng nhận .10 1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân: 11 1.3.1 Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu: .11 1.3.2 Đăng ký biến động sử dụng đất .13 1.3.3 Trình tự thủ tục hành xử lý hồ sơ cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận .13 1.4 Vị trí vai trị cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận hệ thống quản lý nhà nước đất đai 14 1.4.1 Vị trí vai trò đăng ký đất đai .14 1.4.2 Vị trí vai trị cấp Giấy chứng nhận .16 1.4.3 Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến 17 1.5 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 21 1.6 Tổng quan Hệ thống văn hồ sơ địa 23 1.6.1 Những vấn đề chung hệ thống hồ sơ địa chính: .23 1.6.2 Những khái niệm chung hồ sơ địa chính: 24 Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ HỆ THỐNG VĂN BẢN HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HĨC MƠN TPHCM .26 2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hóc Mơn 26 2.1.1 Điều kiện tự nhiên .26 2.1.2 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan môi trường: 28 2.1.3 Thực trạng phát triển ngành kinh tế 29 2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn huyện 34 2.2.1 Phân tích trạng sử dụng loại đất năm 2017 34 2.2.2 Tình hình quản lý nhà nước đất đai 35 2.3 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân .43 2.3.1 Hiện trạng sở vật chất nguồn nhân lực phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân 43 2.3.2 Thực trạng công tác đăng ký đất đai cho hộ gia đình cá nhân .44 2.4 Những ưu điểm, khó khăn cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận khu vực nghiên cứu giai đoạn 2013 - tháng 6/2017 50 2.4.1 Những ưu điểm 50 2.4.2 Những khó khăn 51 2.4.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận huyện Hóc Mơn theo chế Văn phịng đăng ký đất đai "một cấp" .53 2.4.4 Đánh giá tổng hợp thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận địa bàn huyện Hóc Mơn, thành phố Hồ Chí Minh 59 CHƯƠNG ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG VĂN BẢN HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HĨC MƠN 65 3.1 Cơ sở đề xuất giải pháp cho việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .65 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân 67 3.2.1 Hoàn thiện hệ thống sách pháp luật đất đai: .67 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa 68 3.2.3 Giải pháp tổ chức, cải cách thủ tục hành 70 3.2.4 Giải pháp tài 74 3.2.4 Giải pháp ứng dụng công nghệ vào việc cấp giấy chứng nhận: 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 MỞ ĐẦU I Tính cấp thiết: Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản vô quý giá quốc gia Đất đai thành phần quan trọng môi trường sống, điều kiện đầu tiên, sở trình bố trí ngành sản xuất, kinh doanh, khu dân cư, địa bàn sinh sống, cư trú người hệ động-thực vật trái đất Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt thay Với đặc trưng riêng biệt đất đai khác hẳn so với nguồn tài nguyên khác tạo nên vai trò quan trọng đất đai Đất đai có vị trí cố định khơng gian, giới hạn diện tích, khơng thể di chuyển theo ý muốn chủ quan người có vai trị đặc biệt quan trọng sản xuất nơng nghiệp Đất đai cịn có ý nghĩa mặt trị, đất nước ta, Đảng ta khẳng định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý” Trong năm gần đây, với gia tăng dân số, phát triển nhanh kinh tế-xã hội làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày tăng cao tài nguyên đất có hạn Vì mà vấn đề đặt với nước ta làm để sử dụng đất cách hợp lý, tiết kiệm , hiệu bền vững Trước yêu cầu thiết Nhà nước sớm đưa văn pháp luật quy định quản lý sử dụng đất đai để cấp , ngành tồn thể nhân dân lấy làm sở để quản lý sử dụng đất Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khóa XIII thơng qua Luật đất đai năm 2013, Điều 22 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước đất đai có cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa nội dung quan trọng Đây thực chất thủ tục hành nhằm thiết lập hệ thống hồ sơ địa đầy đủ, chặt chẽ Nhà nước đối tượng sử dụng đất, sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt tồn diện tích đất đai người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu khoa học Chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất nhà nước bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, người sử dụng đất yên tâm canh tác đầu tư công sức, tiền bạc đất mình, nhằm tăng hiệu sử dụng đất, tăng suất lao động thiếu vốn ăn người sử dụng đất mang tài sản Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất “sổ đỏ” chấp tổ chức tín dụng ,các hệ thống Ngân hàng để vay vốn làm ăn Trong năm gần quan tâm Đảng Nhà nước huyện Hóc Mơn thành phố Hồ Chí Minh có nhiều đổi mặt, kinh tế - Chính trị xã hội phát triển mạnh mẽ, đời sống nhân dân bước cải thiện đáng kể Cùng với phát triển kinh tế-xã hội, gia tăng dân số nhu cầu sử dụng đất địa bàn huyệnđang trở thành vấn đề cấp thiết Các vấn đề liên quan đến đất đai như: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích, bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất, tranh chấp, lấn chiếm đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất …và số vấn đề liên quan đến đất đai nêu vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Hóc Mơn nhiệm vụ trị quan trọng tồn huyện Để hiểu rõ thêm thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tồn tại, hạn chế công tác Xuất phát từ thực tiễn nêu lựa chọn thực đề tài:“Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hệ thống hồ sơ địa địa bàn huyện Hóc mơn, thành phố Hồ Chí Minh” II Mục tiêu nghiên cứu: Xác lập sở lý luận thực tiễn cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm góp phần hồn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa thơng qua phân tích, đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Hóc Mơn, thành phố Hồ Chí Minh III Nhiệm vụ nghiên cứu: - Nghiên cứu sở pháp lý việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất với trình tự thủ tục quy phạm công tác quản lý Nhà nước đất đai - Thu thập tài liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Hóc Mơn - Điều tra, thu thập số liệu, tài liệu trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân huyện Hóc Mơn - Phân tích, đánh giá trạng sử dụng đất tình hình quản lý đất đai thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa địa bàn huyện Hóc Mơn, TPHCM rút điểm mạnh điểm tồn công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân địa bàn nghiên cứu - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm góp phần hồn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa địa bàn huyện Hóc Mơn, TPHCM IV Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu số liệu: Thu thập số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa địa bàn huyện Hóc Mơn, TPHCM Phương pháp so sánh: Phân tích so sánh số liệu thực trạng biến động công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân huyện Hóc Mơn, TPHCM từ rút mặt mạnh mặt tồn công tác địa bàn huyện Phương pháp phân tích tổng hợp: Từ việc thu thập số liệu so sánh, tiến hành tổng hợp phân tích số liệu làm rõ thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia Trên sở xây dựng câu hỏi phi cấu trúc tiến hành xin ý kiến chuyên gia việc thực công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Hóc Mơn, TPHCM Phương pháp điều tra xã hội học: Được thực địa bàn nghiên cứu thơng qua hình thức vấn bảng hỏi, với câu hỏi liên quan đến vấn đề nghiên cứu đề tài V Cơ sở tài liệu để thực luận văn: 1) Các văn pháp lý liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận: - Luật Đất đai năm 2013; - Các Nghị định Chính phủ, Thơng tư Bộ, qui định UBND Thành phố Hồ Chí Minh văn địa phương hướng dẫn thực Luật Đất đai - Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, số liệu cơng tác cấp giấy chứng nhận huyện Hóc Mơn giai đoạn 2014 - 2017 - Quyết định số 800/QĐ-TTg ngày 04/6/2010 Thủ tướng Chính phủ việc phê duyệt chương trình mục tiêu quốc gia nơng thơn 2) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế địa phương - Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận huyện Hóc Mơn, TPHCM năm 2014 - tháng năm 2017 - Các tài liệu, số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng môi trường quản lý đất đai huyện Hóc Mơn, TPHCM - Phiếu điều tra, thu thập thông tin thực tế công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận VI Cấu trúc luận văn: Ngoài phần mở đầu kết luận, kiến nghị luận văn gồm chương Chương 1: Cơ sở lý luận pháp lý việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hệ thống văn hồ sơ địa Chương 2: Thực trạng cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hệ thống văn hồ sơ địa huyện Hóc Mơn, TPHCM Chương 3: Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hệ thống văn hồ sơ địa huyện Hóc Mơn, TPHCM Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH 1.1 Tổng quan quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất toàn quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành quy định việc bảo vệ quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất sử dụng "Quyền sử dụng đất cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác xác lập Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự) [1] Đất đai đem lại giàu có, phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, việc sở hữu đất đai cho hợp lý để đảm bảo cho phát triển ổn định hồ bình, cơng xã hội lại vấn đề hóc búa quốc gia toàn thể nhân loại Chế độ quản lý sử dụng đất đai hành nước ta sở hữu toàn dân đất đai, Nhà nước thống quản lý, nhân dân trực tiếp sử dụng có quyền người sử dụng đất Để quy định, bảo vệ thực thi chế độ Nhà nước ta đưa văn pháp luật, pháp lý quy định cụ thể Đó Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993 [14], Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống Nhà nước quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, công tác quản lý đất quyền hạn trách nhiệm người sử dụng đất Trên sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho chủ sử dụng đất Giấy chứng nhận chứng thư có giá trị pháp lý cao thể quyền chủ sử dụng pháp lý giao dịch Nhà nước người sử dụng đất Trên sở chủ sử dụng đất cơng nhận, hưởng quyền lợi đồng thời phải thực đầy đủ nghĩa vụ Nhà nước trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ quy định sử dụng đất nhà nước đặt Ngược lại, Nhà nước đứng bảo hộ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất Quyền sở hữu quyền sử dụng đất ngày trở nên coi trọng, quan hệ đất đai ngày mở rộng đan xen phức tạp vào hoạt động kinh tế xã hội phối hợp chế sở hữu chế sử dụng đất trở thành vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì việc tìm chế phối hợp quyền sở hữu quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà lợi ích cần thiết, đạt điều thúc đẩy kinh tế phát triển xã hội ổn định Ngược lại khơng có chế hợp lý kìm hãm vận động quan hệ đất đai tất yếu phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến kinh tế - xã hội đất nước Với yêu cầu đặt ta nhận thấy chế sở hữu sử dụng đất đai mà Đảng ta đề Nhà nước ta thực ngày hoàn toàn hợp lý phù hợp với thực tiễn Hệ thống văn pháp luật đất đai nước ta bước đầu đáp ứng yêu cầu phức tạp việc điều chỉnh mối quan hệ đất đai tồn phát sinh Tuy nhiên với xu hướng luôn vận động, luôn phát triển thực tế cịn nhiều khó khăn tồn cơng tác quản lý sử dụng đất đai đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề văn pháp lý đất đai bổ sung cho hệ thống văn có, thay văn khơng cịn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn đất đai Đây vững đảm bảo cho việc quản lý sử dụng đất diễn ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu đem lại lợi ích cao 1.2 Cơ sở pháp lý việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước ta Việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (sau này) thủ tục chung việc đăng ký cấp giấy chứng nhận 1.2.1 Đăng ký đất đai - Đăng ký đất đai thủ tục hành thiết lập hồ sơ địa đầy đủ cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý Nhà nước với người sử dụng đất, làm sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý hoạt động phát triển thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu - Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu việc người sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất lần đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, sử dụng mà đất chưa đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần nào.Đăng ký đất đailần đầu thực phạm vi nước - Đăng ký biến động đất đai thực người sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận đăng ký mà có thay đổi sử dụng đất Đăng ký biến động có đặc điểm khác với đăng ký lần đầu: Đăng ký biến động sử dụng đấtthực đất xác định chế độ sử dụng cụ thể; thay đổi nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng đất phải phù hợp với quy định pháp luật, tính chất cơng việc đăng ký biến động xác nhận thay đổi nội dung đăng ký theo quy định pháp luật 1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16 Điều Luật đất đai 2013) [18] -Quyền sử dụng đất hiểu quyền sử dụng đất cụ thể pháp luật quy định bảo đảm thực chủ thể sử dụng đất trình khai thác sử dụng -Tài sản gắn liền với đất chứng nhận quyền sở hữu: Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất thực đất thuộc trường hợp chứng nhận quyền sử dụng theo quy định pháp luật Nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi tài sản gắn liền với đất) thuộc quyền sở hữu hợp pháp chủ sở hữu chứng nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, lâu năm rừng sản xuất rừng trồng 1.2.3 Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất Đất đai từ loại tài sản vật, chuyển sang kinh tế thị trường trở thành loại tài sản tài chính, tài sản vốn thuộc sở hữu tồn dân, sở hữu nhà nước, Điều Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định pháp luật” Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất việc nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn gốc Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận Trước công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất khơng thực quyền chung cho người sử dụng đất theo quy định pháp luật Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất nghĩa vụ người sử dụng đất theo quy định pháp luật việc sử dụng đất Vậy để công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải đăng ký đất đai xin cấp Giấy chứng nhận, tùy vào trường hợp mà người sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận; lúc người sử dụng đất có đầy đủ quyền nghĩa vụ chung ngườisử dụng đất Nếu người sử dụng đất không đủ điều kiện để cơng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất theo quy định pháp luật có định Nhà nước đất Các Quy định quyền chung người sử dụng đất nêu đầy đủ Điều 166 Luật Đất đai năm 2013, Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định nghĩa vụ chung người sử dụng đất [18] 1.2.4 Thẩm quyền quan chức thực đăng ký cấp giấy chứng nhận Theo Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, sở tơn giáo; người Việt Nam định chức nước ngồi có chức ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho quan tài nguyên môi trường cấp cấp Giấy chứng nhận Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp đổi, cấp lại quan tài ngun mơi trườngthực theo quy định Chính phủ Theo Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: Đối vối địa phương thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Sở tài ngun mơi trường cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng, trường hợp sau: a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận; b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng 10 Đối vối địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai việc cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp quy định Khoản Điều thực sau: a) Sở Tài nguyên môi trườngcấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, sở tôn giáo; người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Bộ tài nguyên môi trườngquy định trường hợp cấp Giấy chứng nhận thực đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận cấp 1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân: 1.3.1 Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu: Đăng ký đất đai ban đầu việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận đến làm thủ tục quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký quyền sử dụng đất theo quy trình, trình tự, thủ tục định để thiết lập hồ sơ địa ban đầu cho toàn đất đai cấp Giấy chứng nhận cho tất chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định pháp luật Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Mơi trường quy định hồ sơ địa chính: " Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau gọi đăng ký lần đầu) việc thực thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa * Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu + Đối tượng thực hiện: Tất người sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai hành quan Nhà nước có thẩm quyền + Quy trình đăng ký đất đai ban đầu : Quy trình đăng ký đất đai ban đầu minh hoạ sơ đồ sau: 11 UBND CẤP XÃ CHUẨN BỊ ĐIỀU KIỆN TRIỂN KHAI HOÀN THIỆN TÀI LIỆU THU THẬP TÀI LIỆU XÂY DỰNG KẾ HOẠCH CHỈNH LÝ BỔ SUNG TÀI LIỆU ĐO ĐẠC CHUẨN BỊ LỰC LƯỢNG T.HUẤN CHUẨN BỊ VẬT TƯ KINH PHÍ XÁC MINH ĐẤT, TÊN CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT TUYÊN TRUYỀN SAO IN BẢN ĐỒ ĐỂ TỔ CHỨC ĐĂNG KÝ KIỂM TRA CÔNG NHẬN TỔ CHỨC KÊ KHAI ĐĂNG KÝ ĐỐI CHIẾU KIỂM TRA HỒ SƠ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI ` CƠ QUAN ĐĂNG KÝ THẨM ĐỊNH HỒ SƠ CÁC TRƯỜNG HỢP CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỀN CẤP GCN THÌ XEM XÉT ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI LÀM ĐƠN XIN ĐĂNG KÝ LẬP HỒ SƠ CÔNG KHAI KẾT QUẢ KIỂM TRA XÁC MINH HIỆN TRẠNG NẾU CẦN THIẾT CẬP NHẬT HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÌNH UBND CẤP HUYỆN QUYẾT ĐỊNH, KÝ CẤP GCN CHO HỒ SƠ ĐỦ ĐIỀU KIỆN TRAO GIẤY CHỨNG NHẬN, THU PHÍ, LỆ PHÍ Hình 1.1 Quy trình đăng ký đất đai lần đầu 12 THU GIẤY TỜ GỐC VỀ ĐẤT 1.3.2 Đăng ký biến động sử dụng đất Đăng ký biến động đất đai hoạt động thường xuyên quan Nhà nước có thẩm quyền mà trực tiếp tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai) nhằm cập nhật thông tin đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa ln phản ánh trạng sử dụng đất, làm sở để Nhà nước phân tích tượng kinh tế xã hội phát triển trình quản lý sử dụng đất đai Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa chính: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau gọi đăng ký biến động) việc thực thủ tục để ghi nhận thay đổi thông tin đăng ký vào hồ sơ địa theo quy định pháp luật" * Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai + Đối tượng thực hiện: Tất người sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai hành có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có biến động quan Nhà nước có thẩm quyền 1.3.3 Trình tự thủ tục hành xử lý hồ sơ cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận a) Quy định hồ sơ, thời gian thực trình tự, thủ tục hành đất đai Theo Điều 62 Nghị định 43/2014/NĐ-CP [ 12] quy định: 1.Bộ Tài nguyên Môi trường quy định cụ thể mẫu hồ sơ, thành phần HS thực thủ tục hành đất đai quy định Nghị định 2.Ủy ban nhân dâncấp tỉnh quy định cụ thể quan tiếp nhận, giải thủ tục; thời gian bước thực quan, đơn vị có liên quan việc giải liên thơng quan có liên quan theo chế cửa cho phù hợp với điều kiện cụ thể địa phương không tổng thời gian quy định cho loại thủ tục quy định nghị định b) Nộp hồ sơ trả kết thực thủ tục hành đất đai Theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: 13 Cơ quan tiếp nhận hồ sơ trả kết giải thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận làVăn phòng đăng ký đất đai Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Văn phịng đăng ký Quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ tổ chức, sở tôn giáo; người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngồi; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi;Văn phịng đăng ký Quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ Ủy ban nhân dân cấp xã Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ trả kết Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai Trường hợp hồ sơ khơng đủ điều kiện giải quan nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ sơ thông báo rõ lý không đủ điều kiện giải Thời gian thực thủ tục hành đất đai quy định Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Và Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất quy định điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP [12] 1.4 Vị trí vai trị cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận hệ thống quản lý nhà nước đất đai 1.4.1 Vị trí vai trị đăng ký đất đai - Đăng ký đất đai làm sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai - Đăng ký đất đai điều kiện đảm bảo để Nhà nước nắm quản lý chặt chẽ toàn quỹ đất phạm vi lãnh thổ; bảo đảm cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao - Đăng ký đất đai mười lăm nội dung quản lý nhà nước đất đai, có quan hệ hữu với nội dung lại 14 Do vậy, để đảm bảo thực đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, pháp lý hồ sơ địa Giấy chứng nhận, trước hết đòi hỏi phải thực đồng nội dung: xây dựng ban hành đầy đủ văn sách đất đai; đo đạc lập đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng định giá đất; tra xử lý vi phạm giải tranh chấp đất đai, Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai khơng tạo tiền đề mà cịn sở cần thiết cho việc triển khai thực tốt tất nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai Kết đăng ký đất cung cấp thơng tin đầy đủ, xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá đề xuất, bổ sung điều chỉnh chủ trương, sách, chiến lược quản lý sử dụng đất Hồ sơ địa cịn đầy đủ, tin cậy cho công tác tra giải tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất thu hồi đất, công tác phận hạng định giá đất, công tác thống kê đất đai Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc nâng cao sai sót tồn người sử dụng phát chỉnh lý hoàn thiện Kết đo đạc thống kê đất đai pháp lý hóa gắn với quyền người sử dụng đất Đăng ký đất đai thuộc trách nhiệm ngành tài nguyên môi trường, thực Văn phòng Đăng ký đất đai Văn phòng Đăng ký đất đai đơn vị nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên môi trường Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thành lập Văn phịng Đăng ký đất đai có chức thực đăng ký đất đai tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống hồ sơ địa sở liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu Công tác đăng ký đất đai tổ chức thực theo phạm vi hành cấp xã Cấp xã đầu mối quan hệ gần gũi trực tiếp với người sử dụng đất, thực quản lý trực tiếp tồn đất đai địa giới hành xã, quan chịu trách nhiệm đăng ký đất đai, đảm bảo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất đăng ký, tiết kiệm thời gian công sức Việc tổ chức đăng ký đất đai 15 theo phạm vi xã giúp cho người sử dụng đất đăng ký đầy đủ, thể chất Nhà nước: Nhà nước dân, dân, dân, đồng thời phát huy vai trị hiểu biết lịch sử, thực tình hình sử dụng đất địa phương, đội ngũ cán xã, làm chỗ dựa tin cậy để cấp thẩm quyền xét duyệt đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật, góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán xã, giúp cán địa xã nắm vững khai thác có hiệu hệ thống hồ sơ địa chính, phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước 1.4.2 Vị trí vai trị cấp Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người có quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Cấp Giấy chứng nhận cho nhân dân chủ trương lớn Đảng Nhà nước nhằm tạo động lực thúc phát triển kinh tế - xã hội, đồng nghĩa với việc tăng cường thiết chế Nhà nước quản lý đất đai Cụ thể vị trí vai trị việc cấp Giấy chứng nhận: - Cấp Giấy chứng nhận pháp lý đầy đủ để giải mối quan hệ đất đai, cở sở pháp lý để nhà nước công nhận bảo hộ quyền sử dụng đất họ - Giấy chứng nhận có vai trò quan trọng, để xây dựng định cụ thể, định đăng kí, theo dõi biến động, kiểm sốt giao dịch dân đất đai - Giấy chứng nhận buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài mà cịn giúp cho họ đền bù thiệt hại đất bị thu hồi - Giấy chứng nhận giúp xử lý vi phạm đất đai 16 ... hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hệ thống văn hồ sơ địa huyện Hóc Mơn, TPHCM Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG... Mơn, thành phố Hồ Chí Minh 59 CHƯƠNG ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG VĂN BẢN HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN... hữu - Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu việc người sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất lần đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, sử dụng mà đất chưa đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần