Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm khảo lược các lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm để làm rõ các yếu tố bên trong, yếu tố bên ngoài và các yếu tố phong thủy ảnh hưởng đến bất động sản, đồng thời phân tích hướng tác động của các yếu tố này đến giá trị bất động sản. Mời các bạn cùng tham khảo!
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN VÕ LÊ THANH ỨNG DỤNG MƠ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ PHONG THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN VÕ LÊ THANH ỨNG DỤNG MƠ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ PHONG THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã số: 8310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn Quỳnh Hoa TP Hồ Chí Minh – Năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu “Ứng dụng mơ hình Hedonic để xác định ảnh hưởng yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” kết trình nghiên cứu học viên Số liệu, hình ảnh nội dung phân tích đề tài hồn tồn trung thực chưa cơng bố đề tài nghiên cứu Tôi cam đoan chịu trách nhiệm nội dung TP.HCM, ngày tháng năm 2018 Người cam đoan Trần Võ Lê Thanh MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG TÓM TẮT NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.6 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA NGHIÊN CỨU 1.7 CẤU TRÚC NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1 Khái niệm bất động sản 2.1.2 Các thuộc tính bất động sản 2.1.3 Đặc điểm bất động sản .5 2.1.4 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản a Nhóm yếu tố thơng thường b Nhóm yếu tố khu vực c Nhóm yếu tố cá biệt .7 2.2 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT PHONG THỦY 2.2.1 Phong thủy lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiên cứu .9 2.2.2 Phẩm chất khu đất theo phong thủy 10 2.2.3 Các yếu tố phong thủy quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản 11 a Hình dáng khu đất (những lơ đất, nhà có hình dáng đ ặc biệt) 11 b Về ảnh hưởng đường lộ (nhà đất bị ngã ba đâm vào) 11 c Quang cảnh phía trước nhà 12 2.3 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT GIÁ THỤ HƯỞNG – MƠ HÌNH HEDONIC13 2.3.1 Giới thiệu chung 13 2.3.2 Ứng dụng mơ hình Hedonic 14 2.4 LƯỢC KHẢO NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM LIÊN QUAN 15 2.4.1 Các nghiên cứu giới 15 2.4.2 Các nghiên cứu Việt Nam 16 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 3.1 MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 19 3.1.1 Mơ hình đề xuất 19 3.1.2 Nhận dạng biến 19 3.1.3 Mô tả định dạng biến 21 a Biến phụ thuộc 21 b Biến độc lập 21 b1 Biến 1: Chiều rộng mặt tiền lô đất (CHIEURONG) 21 b2 Biến 2: Diện tích lơ đất (DIENTICH) 22 b3 Biến 3: Cây chắn trước nhà (CAYCHAN) 22 b4 Biến 4: Lô đất bị đường/ hẻm đâm vào (DUONGDAM) 23 b5 Biến 5: Lô đất nằm gần chùa (GANCHUA) 23 b6 Biến 6: Lô đất tiếp giáp hai mặt tiền đường (HAIMATTIEN) 23 b7 Biến 7: Hình dáng lơ đất (HINHDANG) 23 b8 Biến 8: Nhà có người chết trẻ (NGUOICHET) 24 b9 Biến 9: Nhà nằm cuối hẻm cụt (CUOIHEMCUT) 24 3.1.4 Mô hình hồi quy nghiên cứu 24 3.2 CÁC GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU 26 3.3 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 26 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29 4.1 THỐNG KÊ MÔ TẢ CÁC BIẾN SỐ 29 4.1.1 Biến phụ phuộc – đơn giá 29 4.1.2 Các biến độc lập mơ hình 31 a Bảng thống kê mô tả liệu 31 b Bảng thống kê tần suất xuất biến yếu tố phong thủy 32 4.1.3 Đồ thị tương quan cặp 33 4.2 KẾT QUẢ HỒI QUY 33 4.2.1 Bảng kết hồi quy 33 4.2.2 Thơng số kiểm định mơ hình 35 a Kiểm định đa cộng tuyến 35 b Kiểm định phương sai thay đổi 35 c Kiểm định dạng mơ hình (kiểm định Ramsey RESET) 36 d Kiểm định cần thiết biến mơ hình (kiểm định Wald) 36 e Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn (Histogram Normality Test để kiểm định phân phối chuẩn phần dư) 37 4.3.3 Mơ hình hồi quy log-lin sau kiểm định 37 4.3.4 Trình bày kết hệ số β 38 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN 41 5.1 KẾT LUẬN 41 5.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN 44 5.3 CÁC HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 44 5.3.1 Hạn chế mơ hình 44 5.3.2 Hạn chế liệu 45 24 Series: DG Sample 206 Observations 206 20 Mean Median Maximum Minimum Std Dev Skewness Kurtosis 16 12 3.039819 2.993226 3.887730 2.054124 0.343512 0.105095 2.856486 Jarque-Bera 0.555998 Probability 0.757298 2.2 2.4 2.6 2.8 3.0 3.2 3.4 3.6 3.8 5.4 ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO 46 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Diễn giải Bảng 3.1 Bảng mô tả biến Bảng 4.1 Kiểm định phân phối chuẩn biến PRICE Bảng 4.2 Thống kê mô tả biến độc lập Bảng 4.3 Kết thống kê mô tả biến Bảng 4.4 Ma trận hệ số tự tương quan Bảng 4.5 Mơ hình hồi quy mơ hình log-lin lần đầu Bảng 4.6 Kiểm định đa cộng tuyến Bảng 4.7 Kiểm định phương sai thay đổi Bảng 4.8 Kiểm định dạng mơ hình Bảng 4.9 Kiểm định cần thiết biến mơ hình Bảng 4.10 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư Bảng 4.11 Mơ hình hồi quy mơ hình log-lin robust Bảng 4.12 Vị trí quan trọng yếu tố TÓM TẮT NGHIÊN CỨU Trong nghiên cứu học viên vận dụng lý thuyết bất động sản để phân tích thuộc tính đặc điểm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Đồng thời kết hợp lý thuyết phong thủy lĩnh vực bất động sản để đánh giá phẩm chất lô đất phân tích yếu tố phong thủy quan trọng phổ biến xuất ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Từ liệu thô gồm 202 quan sát, học viên ứng dụng sở thị trường để biến đổi mẫu qua hai bước quy đổi thời gian quy đổi vị trí bất động sản để đưa quan sát vào mơ hình Hedonic Kết nghiên cứu cho thấy, yếu tố thuộc nhóm vị trí yếu tố phong thủy trước nhà có chắn, đường đâm, gần chùa, hai mặt tiền, hình dáng, người chết, cuối hẻm cụt có ý nghĩa mơ hình Trong hai yếu tố có tỷ lệ ảnh hưởng cao nhà gần chùa người chết trẻ CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ Trong sốt giá bất động sản thành phố lớn, đặc biệt thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), hầu hết người đổ xô mua bất động sản phục vụ cho nhu cầu để để dành kỳ vọng giá bất động sản tăng cao lâu dài, riêng nhà đầu tư việc lựa chọn kênh mua bán, phát triển bất động sản xem hướng đầu tư mang lại hiệu lợi nhuận cao, song lúc việc đầu tư vào bất động sản đem lại kết kỳ vọng chưa đánh giá hết yếu tố tác động đến giá trị bất động sản thị trường bất động sản đầu tư Bất động sản (BĐS) loại tài sản có giá trị lớn nhiều yếu tố cấu thành giá trị thể chủ yếu qua giá giao dịch thị trường Vậy yếu tố mức độ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản? Có thể nói phần truyền thống, từ xưa đến người dân Việt thường chịu ảnh hưởng yếu tố phong thủy đến hành vi ngày họ, quan niệm tâm linh lựa chọn hay sử dụng sản phẩm đó, mua sắm cần xem ngày, mua nhà xem hướng, chọn màu sắc hợp mạng, tránh yếu tố xem không may mắn… Vậy sản phẩm có giá trị lớn, gắn liền đời người hẳn nhiều bị chi phối yếu tố phong thủy Bất động sản tài sản có nhiều thuộc tính đặc điểm có nhiều yếu tố tác động đến giá trị Bất động sản giao dịch thị trường người mua người bán định, yếu tố phong thủy có ảnh hưởng đến bất động sản có chế để chúng tác động Thị trường giao dịch bất động sản có lúc trầm lắng, đóng băng hay lúc sơi động yếu tố có cịn ảnh hưởng hay khơng Việt Nam đất nước có văn hóa đậm chất Á Đơng, cịn nhiều tín ngưỡng dân gian, tin vào phong thủy cịn tồn mê tín, dị đoan thể rõ nét việc mua xây dựng nhà cửa Tuy nhiên, nghiên cứu phong thủy lĩnh vực bất động sản ứng dụng mơ hình hồi quy lại hạn chế Đó lý học viên chọn chủ đề nghiên cứu: “Ứng dụng mơ hình Hedonic để xác định ảnh hưởng yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” với việc sử dụng mơ hình Hedonic nghiên cứu phân tích làm rõ mức độ ảnh hưởng yếu tố phong thủy tác động nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cho người sử dụng, người mua bán hay nhà đầu tư hiểu rõ giá trị bất động sản địa bàn TP.HCM 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá yếu tố phong thủy tác động đến giá trị bất động sản 1.2.2 Mục tiêu cụ thể Khảo lược lý thuyết nghiên cứu thực nghiệm để làm rõ yếu tố bên trong, yếu tố bên yếu tố phong thủy ảnh hưởng đến bất động sản, đồng thời phân tích hướng tác động yếu tố đến giá trị bất động sản Ứng dụng mơ hình hedonic để lượng hóa yếu tố tác động, đặc biệt yếu tố phong thủy 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU Những yếu tố tác động đến giá trị đất địa bàn TP.HCM? Mức độ tác động yếu tố phong thủy đến giá đất nào? Ý nghĩa việc lựa chọn bất động sản phù hợp phong thủy gì? 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Phương pháp phân tích tổng hợp để thu thập nghiên cứu khoa học nước để lựa chọn phương pháp nghiên cứu, khung phân tích phù hợp với mục tiêu nghiên cứu Phương pháp thống kê mô tả để mô tả kết thống kê sơ từ mẫu khảo sát Phương pháp phân tích định lượng dùng để phân tích yếu tố tác động đến giá đất đô thị, tiến hành xác định biến, xây dựng hàm tiến hành hồi quy sau kiểm định mơ hình Nhằm lượng hóa mối quan hệ giá đất yếu tố tác động đến giá đất 1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu khảo sát yếu tố mức độ tác động đến giá đất khu vực TP.HCM: vị trí, hình dáng, diện tích đất, BĐS hai mặt tiền, BĐS bị đường đâm, BĐS gần chùa, BĐS có người chết Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu phân tích yếu tố tác động đến giá đất khu vực TP.HCM giai đoạn từ tháng 01/2015 đến tháng 03/2018 ... để làm rõ yếu tố bên trong, yếu tố bên yếu tố phong thủy ảnh hưởng đến bất động sản, đồng thời phân tích hướng tác động yếu tố đến giá trị bất động sản Ứng dụng mơ hình hedonic để lượng hóa yếu. ..BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN VÕ LÊ THANH ỨNG DỤNG MƠ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ PHONG THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. .. cứu phong thủy lĩnh vực bất động sản ứng dụng mơ hình hồi quy lại hạn chế Đó lý học viên chọn chủ đề nghiên cứu: ? ?Ứng dụng mô hình Hedonic để xác định ảnh hưởng yếu tố phong thủy đến giá trị bất