Luận văn thạc sĩ ứng dụng mô hình hedonic để xác định ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN VÕ LÊ THANH ỨNG DỤNG MƠ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ PHONG THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN VÕ LÊ THANH ỨNG DỤNG MƠ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ PHONG THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã số: 8310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn Quỳnh Hoa TP Hồ Chí Minh – Năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu “Ứng dụng mơ hình Hedonic để xác định ảnh hưởng yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” kết trình nghiên cứu học viên Số liệu, hình ảnh nội dung phân tích đề tài hồn tồn trung thực chưa cơng bố đề tài nghiên cứu Tôi cam đoan chịu trách nhiệm nội dung TP.HCM, ngày tháng năm 2018 Người cam đoan Trần Võ Lê Thanh MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG TÓM TẮT NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.6 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA NGHIÊN CỨU 1.7 CẤU TRÚC NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1 Khái niệm bất động sản 2.1.2 Các thuộc tính bất động sản 2.1.3 Đặc điểm bất động sản .5 2.1.4 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản a Nhóm yếu tố thơng thường b Nhóm yếu tố khu vực c Nhóm yếu tố cá biệt .7 2.2 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT PHONG THỦY 2.2.1 Phong thủy lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiên cứu .9 2.2.2 Phẩm chất khu đất theo phong thủy 10 2.2.3 Các yếu tố phong thủy quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản 11 a Hình dáng khu đất (những lơ đất, nhà có hình dáng đ ặc biệt) 11 b Về ảnh hưởng đường lộ (nhà đất bị ngã ba đâm vào) 11 c Quang cảnh phía trước nhà 12 2.3 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT GIÁ THỤ HƯỞNG – MƠ HÌNH HEDONIC13 2.3.1 Giới thiệu chung 13 2.3.2 Ứng dụng mơ hình Hedonic 14 2.4 LƯỢC KHẢO NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM LIÊN QUAN 15 2.4.1 Các nghiên cứu giới 15 2.4.2 Các nghiên cứu Việt Nam 16 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 3.1 MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 19 3.1.1 Mơ hình đề xuất 19 3.1.2 Nhận dạng biến 19 3.1.3 Mô tả định dạng biến 21 a Biến phụ thuộc 21 b Biến độc lập 21 b1 Biến 1: Chiều rộng mặt tiền lô đất (CHIEURONG) 21 b2 Biến 2: Diện tích lơ đất (DIENTICH) 22 b3 Biến 3: Cây chắn trước nhà (CAYCHAN) 22 b4 Biến 4: Lô đất bị đường/ hẻm đâm vào (DUONGDAM) 23 b5 Biến 5: Lô đất nằm gần chùa (GANCHUA) 23 b6 Biến 6: Lô đất tiếp giáp hai mặt tiền đường (HAIMATTIEN) 23 b7 Biến 7: Hình dáng lơ đất (HINHDANG) 23 b8 Biến 8: Nhà có người chết trẻ (NGUOICHET) 24 b9 Biến 9: Nhà nằm cuối hẻm cụt (CUOIHEMCUT) 24 3.1.4 Mô hình hồi quy nghiên cứu 24 3.2 CÁC GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU 26 3.3 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 26 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29 4.1 THỐNG KÊ MÔ TẢ CÁC BIẾN SỐ 29 4.1.1 Biến phụ phuộc – đơn giá 29 4.1.2 Các biến độc lập mơ hình 31 a Bảng thống kê mô tả liệu 31 b Bảng thống kê tần suất xuất biến yếu tố phong thủy 32 4.1.3 Đồ thị tương quan cặp 33 4.2 KẾT QUẢ HỒI QUY 33 4.2.1 Bảng kết hồi quy 33 4.2.2 Thơng số kiểm định mơ hình 35 a Kiểm định đa cộng tuyến 35 b Kiểm định phương sai thay đổi 35 c Kiểm định dạng mơ hình (kiểm định Ramsey RESET) 36 d Kiểm định cần thiết biến mơ hình (kiểm định Wald) 36 e Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn (Histogram Normality Test để kiểm định phân phối chuẩn phần dư) 37 4.3.3 Mơ hình hồi quy log-lin sau kiểm định 37 4.3.4 Trình bày kết hệ số β 38 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN 41 5.1 KẾT LUẬN 41 5.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN 44 5.3 CÁC HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 44 5.3.1 Hạn chế mơ hình 44 5.3.2 Hạn chế liệu 45 24 Series: DG Sample 206 Observations 206 20 Mean Median Maximum Minimum Std Dev Skewness Kurtosis 16 12 3.039819 2.993226 3.887730 2.054124 0.343512 0.105095 2.856486 Jarque-Bera 0.555998 Probability 0.757298 2.2 2.4 2.6 2.8 3.0 3.2 3.4 3.6 3.8 5.4 ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO 46 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Diễn giải Bảng 3.1 Bảng mô tả biến Bảng 4.1 Kiểm định phân phối chuẩn biến PRICE Bảng 4.2 Thống kê mô tả biến độc lập Bảng 4.3 Kết thống kê mô tả biến Bảng 4.4 Ma trận hệ số tự tương quan Bảng 4.5 Mơ hình hồi quy mơ hình log-lin lần đầu Bảng 4.6 Kiểm định đa cộng tuyến Bảng 4.7 Kiểm định phương sai thay đổi Bảng 4.8 Kiểm định dạng mơ hình Bảng 4.9 Kiểm định cần thiết biến mơ hình Bảng 4.10 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư Bảng 4.11 Mơ hình hồi quy mơ hình log-lin robust Bảng 4.12 Vị trí quan trọng yếu tố TÓM TẮT NGHIÊN CỨU Trong nghiên cứu học viên vận dụng lý thuyết bất động sản để phân tích thuộc tính đặc điểm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Đồng thời kết hợp lý thuyết phong thủy lĩnh vực bất động sản để đánh giá phẩm chất lô đất phân tích yếu tố phong thủy quan trọng phổ biến xuất ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Từ liệu thô gồm 202 quan sát, học viên ứng dụng sở thị trường để biến đổi mẫu qua hai bước quy đổi thời gian quy đổi vị trí bất động sản để đưa quan sát vào mơ hình Hedonic Kết nghiên cứu cho thấy, yếu tố thuộc nhóm vị trí yếu tố phong thủy trước nhà có chắn, đường đâm, gần chùa, hai mặt tiền, hình dáng, người chết, cuối hẻm cụt có ý nghĩa mơ hình Trong hai yếu tố có tỷ lệ ảnh hưởng cao nhà gần chùa người chết trẻ CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ Trong sốt giá bất động sản thành phố lớn, đặc biệt thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), hầu hết người đổ xô mua bất động sản phục vụ cho nhu cầu để để dành kỳ vọng giá bất động sản tăng cao lâu dài, riêng nhà đầu tư việc lựa chọn kênh mua bán, phát triển bất động sản xem hướng đầu tư mang lại hiệu lợi nhuận cao, song lúc việc đầu tư vào bất động sản đem lại kết kỳ vọng chưa đánh giá hết yếu tố tác động đến giá trị bất động sản thị trường bất động sản đầu tư Bất động sản (BĐS) loại tài sản có giá trị lớn nhiều yếu tố cấu thành giá trị thể chủ yếu qua giá giao dịch thị trường Vậy yếu tố mức độ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản? Có thể nói phần truyền thống, từ xưa đến người dân Việt thường chịu ảnh hưởng yếu tố phong thủy đến hành vi ngày họ, quan niệm tâm linh lựa chọn hay sử dụng sản phẩm đó, mua sắm cần xem ngày, mua nhà xem hướng, chọn màu sắc hợp mạng, tránh yếu tố xem không may mắn… Vậy sản phẩm có giá trị lớn, gắn liền đời người hẳn nhiều bị chi phối yếu tố phong thủy Bất động sản tài sản có nhiều thuộc tính đặc điểm có nhiều yếu tố tác động đến giá trị Bất động sản giao dịch thị trường người mua người bán định, yếu tố phong thủy có ảnh hưởng đến bất động sản có chế để chúng tác động Thị trường giao dịch bất động sản có lúc trầm lắng, đóng băng hay lúc sơi động yếu tố có cịn ảnh hưởng hay khơng Việt Nam đất nước có văn hóa đậm chất Á Đơng, cịn nhiều tín ngưỡng dân gian, tin vào phong thủy cịn tồn mê tín, dị đoan thể rõ nét việc mua xây dựng nhà cửa Tuy nhiên, nghiên cứu phong thủy lĩnh vực bất động sản ứng dụng mơ hình hồi quy lại hạn chế Đó lý học viên chọn chủ đề nghiên cứu: “Ứng dụng mơ hình Hedonic để xác định ảnh hưởng yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản thành phố Hồ Chí Minh” với việc sử dụng mơ hình Hedonic nghiên cứu phân tích làm rõ mức độ ảnh hưởng yếu tố phong thủy tác động nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cho người sử dụng, người mua bán hay nhà đầu tư hiểu rõ giá trị bất động sản địa bàn TP.HCM 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá yếu tố phong thủy tác động đến giá trị bất động sản 1.2.2 Mục tiêu cụ thể Khảo lược lý thuyết nghiên cứu thực nghiệm để làm rõ yếu tố bên trong, yếu tố bên yếu tố phong thủy ảnh hưởng đến bất động sản, đồng thời phân tích hướng tác động yếu tố đến giá trị bất động sản Ứng dụng mơ hình hedonic để lượng hóa yếu tố tác động, đặc biệt yếu tố phong thủy 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU Những yếu tố tác động đến giá trị đất địa bàn TP.HCM? Mức độ tác động yếu tố phong thủy đến giá đất nào? Ý nghĩa việc lựa chọn bất động sản phù hợp phong thủy gì? 1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Phương pháp phân tích tổng hợp để thu thập nghiên cứu khoa học nước để lựa chọn phương pháp nghiên cứu, khung phân tích phù hợp với mục tiêu nghiên cứu Phương pháp thống kê mô tả để mô tả kết thống kê sơ từ mẫu khảo sát Phương pháp phân tích định lượng dùng để phân tích yếu tố tác động đến giá đất đô thị, tiến hành xác định biến, xây dựng hàm tiến hành hồi quy sau kiểm định mơ hình Nhằm lượng hóa mối quan hệ giá đất yếu tố tác động đến giá đất 1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu khảo sát yếu tố mức độ tác động đến giá đất khu vực TP.HCM: vị trí, hình dáng, diện tích đất, BĐS hai mặt tiền, BĐS bị đường đâm, BĐS gần chùa, BĐS có người chết Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu phân tích yếu tố tác động đến giá đất khu vực TP.HCM giai đoạn từ tháng 01/2015 đến tháng 03/2018 45 Mơ hình nghiên cứu học viên bao gồm biến độc lập biến phụ thuộc, yếu tố nằm tổng quan yếu tố vị trí chưa tách chưa có đơn vị đo lường cụ thể cho thành phần Đặc biệt khu vực TP.HCM sốt BĐS nơi mà chịu khơng tác động yếu tố tâm lý đám đông, tâm lý đầu tư tác động môi giới kinh doanh BĐS ảnh hưởng đến giá đất trình giao dịch bất động sản Các biến mơ hình chủ yếu biến giả nên ý nghĩa giải thích mơ hình cịn hạn chế Các nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố đến giá bất động sản bẳng mơ hình hồi quy Hedonic nghiên cứu nhiều giới từ lâu, Việt Nam nghiên cứu hạn chế, đặc biệt đem yếu tố phong thủy vào mơ hình hồi quy nói thấy 5.3.2 Hạn chế liệu Giá trị bất động sản xác định hàng loạt yếu tố phức tạp khó đo lường Trong điều kiện thời gian hạn chế tính chất đặc điểm tiềm ẩn yếu tố phong thủy, học viên khảo sát đưa vào mô hình 202 quan sát, mẫu chưa đại diện cho tổng thể Dữ liệu cịn mang tính chất tập trung quận huyện ngoại thành quận 9, quận 2, nơi có khu dân cư mới, dự án phân lô bán Do đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam đăc biệt TP.HCM giai đoạn sốt đất làm cho thông tin thị trường cân xứng, biến động giá mạnh mẽ phần có tác động đến liệu có tính đến điều chỉnh yếu tố thời gian Giá rao bán sau thương lượng chưa phản ánh giá giao dịch, cịn mang ý chí chủ quan q trình thương lượng Đồng thời giá trị cơng trình mẫu quan sát tính tốn để chiết trừ đơn giá đất cịn mang tính chủ quan, mang tính thống kê kinh nghiệm để đánh giá chất lượng cơng trình xây dựng, đơn giá cơng trình xây dựng khung giá phản ánh giá trị thị trường nhiên tác bất động sản cụ thể Bất động sản giao dịch phụ thuộc nhiều vào hành vi người tiêu dùng, ưa thích hay phù hợp nhân tố cá biệt làm cho giá giao dịch không phản ánh thị trường 46 5.4 ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO Nghiên cứu định hướng cho nghiên cứu chuyên sâu tác động yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản, yếu tố phong thủy mở rộng thành biến định lượng để phân tích cụ thể, ứng dụng kỹ thuật quy đổi thời gian quy đổi vị trí cách tốt hay phân tích rõ yếu tố việc lượng hóa tác động yếu tố giá trị thương hiệu, lợi kinh doanh đường mang tên cụ thể Ứng dụng thêm yếu tố phong thủy vào mơ hình định giá hàng loạt để ước lượng giá trị bất động sản mang tính tổng quát phản ánh đầy đủ giá trị TĨM TẮT CHƯƠNG Trong chương học viên đưa kết luận quan trọng đề tài nghiên cứu, đồng thời cho thấy hạn chế mơ hình liệu Ngoài ra, đề tài đưa ý nghĩa thực tiễn bổ sung gợi ý định hướng từ nghiên cứu TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tham khảo tiếng Việt Hà Văn Dũng Phùng Thị Thu Hà, 2016 Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Tạp chí Tài chính, kỳ I, tháng 11/2016 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006 Giáo trình Định giá đất Đại Học Nông Nghiệp I Hà Nội Hà Nội: Nhà xuất Nơng Nghiệp Hồng Ngọc Nhậm cộng sự, 2008 Giáo trình kinh tế lượng Hồ Chí Minh: Nhà xuất Lao động – Xã hội Hồng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008 Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS Tp HCM: Nhà xuất Hồng Đức Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008 Thống kê ứng dụng Hà Nội: Nhà xuất Thống kê Lê Khương Ninh, 2011 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị đồng sơng Cửu Long Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 254 – tháng 12/2011, trang 11 – 17 Lê Quang Trí, 1998 Giáo trình Tài ngun đất đai Trường Đại học Cần Thơ Nguyễn Mạnh Hùng, 2016 Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp Nghiên cứu khoa học Trường Đại học Nam Cần Thơ Nguyễn Ngọc Vinh Nguyễn Quỳnh Hoa, 2012 Giáo trình thẩm định giá trị bất động sản Hồ Chí Minh: Nhà xuất Lao động – Xã hội Nguyễn Ngọc Vinh, 2012 Nhận diện yếu tố tác động lên giá trị bất động sản Tạp chí Địa ốc Việt Nam, số 24, tháng 8/2012 Nguyễn Ngọc Vinh, 2013 Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá trị đất đai Việt Nam Hồ Chí Minh: Nhà xuất kinh tế Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Hồng Dương, 2015 Xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn quận Gị Vấp, Tp HCM Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 26(3) – tháng 3/2015, trang 82 – 103 Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Thạch, 2013 Xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn Tp HCM Tạp chí Phát triển Kinh tế, số 269 – tháng 3/2013, trang 11 – 19 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng, 2005 Giáo trình thị trường bất động sản Hà Nội: Nhà xuất Nông nghiệp Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2011 Ứng dụng mơ hình “Decision Tree” định giá đất Việt Nam Tạp chí Tài chính, số (562) tháng 8/2011 Nguyễn Trọng Hồi cộng sự, 2009 Dự báo phân tích liệu Hà Nội: Nhà xuất Thống kê Nguyễn Trọng Hồi, Phùng Thanh Bình Nguyễn Khánh Duy, 2009 Dự báo phân tích liệu kinh tế tài Hà Nội: Nhà xuất Thống kê Nguyễn Văn Minh, 2012 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà Tp Hồ Chí Minh Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh Phạm Cao Chí Vũ Minh Châu, 2014 Kinh tế lượng ứng dụng Hồ Chí Minh: Nhà xuất Lao động – Xã hội Phạm Đông Xuân Phú, 2009 100 câu hỏi đáp phong thủy nhà đại Hà Nội: Nhà xuất Văn hóa – Thơng tin Stephanie Robert, 2009 Phong thủy thực dụng Hồ Chí Minh: Nhà xuất Lao động – xã hội Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005 Dấu ấn thương hiệu tài sản giá trị Hồ Chí Minh: Nhà xuất Trẻ Trần Đức Quỳnh Bùi Ngun Hạnh, 2015 Mơ hình Hedonic phần mềm cho toán xác định giá đất, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tạp chí Khoa học Phát triển, tập 13, số 6, trang 989-998 Trần Thu Vân Nguyễn Thị Giang, 2011 Ứng dụng mơ hình Hedonic yếu tố ảnh hưởng giá bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Tạp chí Phát triển kinh tế, số 254, trang 18-23 Vũ Đức Huynh, 2016 Phong thủy thực hành xây dựng kiến trúc nhà Nhà xuất Thời Đại Tài liệu tham khảo tiếng anh Alonso, W., 1964, Location and Land Use Harvard University Press, Cambridge, Massachusetts, 1964 Ayan E and Erkin H.C, 2014 Hedonic Modeling for a Growing Housing Market: Valuation of Apartments in Complexes International Journal of Economics and Finance, Vol 6, No Babawale, G K and Adewunmi, Y., 2011.The Impact of Neighbourhood Churches on House Prices Journal of Sustainable Development, Vol 4, No 1, February 2011 Babawale, G K., 2011 The Impact of Neighbourhood Churches on House Prices Journal of Sustainable Development, Vol 4, No 1: 246 – 253 Babawale, G K., 2012 The specification of hedonic indexes for duplexes in Lekki peninsular area of Lagos metropolis Elixir International Journal, 45: 7689-7698 Bernardo.P.M, et al 2002 “Hedonic price model and smell consequences of sewage treatment plants in urban areas” Economics air pollution, No.234, pp 1-25 Bruce, R.W., Sundell, D.J., 1977 Multiple regression analysis: history and applications in the appraisal profession Real Estate Appraiser 43 (1), 37–44 Carreira, Cláudia Patricia Ferreira Sousa, 2011 The Housing Market in the District of Leiria: A Hedonic Approach Dissertation Master Technology and Management of the Polytechnic Institute of Leiria Chiarazzo et al., 2014 The Effects of Environmental Quality on Residential Choice Location Procedia - Social and Behavioral Sciences, 162 ( 2014 ): 178 – 187 Chin, T.L., Chau, K.W., 2002 A critical reviews of literature on the hedonic price model Int J Hous Sci Appl 27 (2), 145–165 Chih-Peng Chang, Chiou-Mien Lin, 2015 The Influence of Wai Sha Feng Shui Factors on the Housing Price and House Buyers Asian Journal of Humanities and Social Studies (ISSN: 2321 – 2799) Volume 03 – Issue 03 Chu-Chia Lin, Chien-Liang Chen, Ya-Chien Twu, 2012 An Estimation of the Impact of Feng-Shui on Housing Prices in Taiwan：A Quantile Regression Application Vol 15 No 3: pp 325 – 346 Colwell, P.F., Dilmore, G., 1999 Who was first? An examination of an early hedonic study Land Econ 75 (4), 620–626 Court A T.,1939 Hedonic price indexes with automobile examples The Dynamics of Automobile Demand, New York: General Motors p: 103-117 Griliches, Zvi and Ohta, Makoto, 1974 Automobile Prices Revisited: Extensions of the Hedonic Hypothesis National Bureau of Economic Research (Household Production and Consumption) Griliches, Zvi, 1991 Hedonic Price Indexes and the Measurement of Capital and Productivity: Some Historical Reflections National Bureau of Economic Research (Fifty Years of Economic Measurement: The Jubilee of the Conference on Research in Income and Wealth) Glenn Blomquist and Lawrence Worlby, 1981 Hedonic Prices, Demand for Urban Housing Amenities, And Benifit Estimates Journal Of Urban Economics 9, p: 212221 Lancaster, K J, 1966 A new approach to consumer theory Joural of Political Economy, 74: 132-157 Lentz, George H and Wang, Ko, 1998 Residential Appraisal and the Lending Process: A Survey of Issues Journal Of Real Estate Research Malpezzi, S., Ozanne, L., Thibodeau, T., 1980 Characteristic Prices Of Housing In Fifty-Nine Metropolitan Areas The Urban Institute, Washington DC Patrick and Kahn, Matthew E, 2008 Estimating hedonic models of consumer demand with an application to urban sprawl (Springer New York) Hedonic methods in Housing markets, p: 129-155 Phe, Hoang Huu and Patrick Wakely Status, 2000 Status, Quality and Other Tradeoff: Towards a New Theory of Urban Residential Location Urban studies, vol 37, No.1 January 2000, 7-35 Raymond, Y C., 2002 Estimating Neighbourhood Effect in House Prices: Towards a New Hedonic Model Approach Ridker, Ronald G & John A Henning, 1967 The Determinants of Residential Property Values with Special Reference to Air Pollution The REVIEWS of Economics and Statistics, Vol 49, No 2: 246-57 Rosen, S., 1974 Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition Journal of Political Economy, 82 (1): 35-55 Selim, H., 2009 Determinants of house prices in Turkey: Hedonic regression versus artificial neural network Expert Systems with Applications, 36: 2843–2852 Selim, S., 2008 Determinants of house prices in Turkey: Hedonic regression model , Doğuş Üniversitesi Dergisi, (1): 65- 76 Sérgio A B, et al.,2002 Economics of Air Pollution: Hedonic Price Model and Smell Consequences of Sewage Treatment Plants in Urban Areas Economics of Air Pollution, No 234: 1-25 Steven C Bourassa and Vincent S Peng, 1999 Hedonic Numbers: Prices and House The Influence of Feng Shui INTERNATIONAL REAL ESTATE REVIEW Vol No 1: pp 79 - 93 Timur Hulagu et al., 2015 A Hedonic house price index For Turkey Statistics Deparment Central Bank of the republic of Turkey Wen Hai-zhen et al.,2005 Hedonic price analysis of urban housing: An empirical research on Hangzhou, China Journal of Zhejiang University Science, 2005 6A(8): 907-914 Xu Ting, 2008 Heterogeneity in Housing Attribute Prices: An Interaction Approach between Housing Attributes, Absolute Location Characteristics.University of New South Wales, Australia and Household PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY Bảng 1: Kết hồi quy mơ hình Log-lin lần đầu Dependent Variable: LNPRICE Method: Least Squares Date: 04/05/18 Time: 02:06 Sample (adjusted): 202 Included observations: 202 after adjustments Variable C CHIEURONG DIENTICH CAYCHAN DUONGDAM GANCHUA HAIMATTIEN HINHDANG NGUOICHET CUOIHEMCUT R-squared Adjusted Rsquared Coefficie nt Std Error t-Statistic 16.92980 0.005399 -0.000352 -0.143602 -0.109866 -0.220958 0.043230 -0.072136 -0.262776 -0.034609 0.441523 0.415345 0.017414 0.005783 0.000226 0.046416 0.018402 0.053289 0.020377 0.028202 0.037315 0.030046 972.1937 0.933569 -1.562097 -3.093783 -5.970392 -4.146391 2.121499 -2.557811 -7.042120 -1.151838 Prob 0.0000 0.3517 0.1199 0.0023 0.0000 0.0001 0.0352 0.0113 0.0000 0.2508 Mean dependent var 16.89283 S.D dependent var 0.118063 Akaike info S.E of regression 0.090274 criterion 1.923700 Sum squared resid 1.564680 Schwarz criterion 1.759924 Hannan-Quinn Log likelihood 204.2937 criter 1.857436 F-statistic 16.86580 Durbin-Watson stat 1.917033 Prob(F-statistic) 0.000000 Bảng 2: Kiểm định đa cộng tuyến Variance Inflation Factors Variance Inflation Factors Date: 04/05/18 Time: 01:06 Sample: 203 Included observations: 202 Variable C CHIEURONG DIENTICH CAYCHAN DUONGDAM GANCHUA HAIMATTIEN HINHDANG NGUOICHET CUOIHEMCUT CoefficientUncentered Centered Variance VIF VIF 0.000303 3.34E-05 5.09E-08 0.002154 0.000339 0.002840 0.000415 0.000795 0.001392 0.000903 7.516665 36.28895 20.50167 1.057495 1.288117 1.045380 1.630438 1.171168 1.196021 1.218573 NA 6.662948 5.963145 1.036555 1.090435 1.029855 1.372151 1.101594 1.154575 1.152215 Bảng 3: Kiểm định phương sai thay đổi Heteroskedasticity Test: White F-statistic 3.369460 Obs*R-squared Scaled explained SS Prob F(30,171) Prob Chi75.04647 Square(30) Prob Chi174.4278 Square(30) 0.0000 0.0000 0.0000 Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 04/05/18 Time: 01:12 Sample: 202 Included observations: 202 Collinear test regressors dropped from specification Variable C CHIEURONG^2 CHIEURONG*DIENTICH CHIEURONG*CAYCHAN CHIEURONG*DUONGDAM CHIEURONG*GANCHUA CHIEURONG*HAIMATTIEN CHIEURONG*HINHDANG CHIEURONG*NGUOICHET CHIEURONG*CUOIHEMCUT CHIEURONG DIENTICH^2 DIENTICH*CAYCHAN DIENTICH*DUONGDAM DIENTICH*GANCHUA DIENTICH*HAIMATTIEN DIENTICH*HINHDANG DIENTICH*NGUOICHET DIENTICH*CUOIHEMCUT Coefficie nt Std Error t-Statistic 0.015912 0.000405 -1.81E-05 -0.174587 -0.003500 0.003143 0.000178 0.003436 -0.009032 0.005898 -0.005601 1.09E-07 0.003326 0.000266 -0.000113 -2.73E-05 -0.000166 0.001029 -6.08E-05 0.009555 0.000716 4.86E-05 0.482800 0.008445 0.011729 0.003448 0.003814 0.007252 0.005656 0.004715 8.55E-07 0.009454 0.000261 0.000485 0.000153 0.000186 0.000182 0.000272 1.665231 0.565622 -0.372996 -0.361613 -0.414487 0.268007 0.051520 0.900959 -1.245464 1.042635 -1.187733 0.127382 0.351779 1.021873 -0.233017 -0.179147 -0.893481 5.657966 -0.224103 Prob 0.0977 0.5724 0.7096 0.7181 0.6790 0.7890 0.9590 0.3689 0.2147 0.2986 0.2366 0.8988 0.7254 0.3083 0.8160 0.8580 0.3729 0.0000 0.8229 DIENTICH CAYCHAN^2 CAYCHAN*HAIMATTIEN DUONGDAM^2 GANCHUA^2 HAIMATTIEN^2 HINHDANG^2 HINHDANG*NGUOICHET HINHDANG*CUOIHEMCUT NGUOICHET^2 NGUOICHET*CUOIHEMCUT CUOIHEMCUT^2 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic Prob(F-statistic) 0.000180 0.532440 -0.014541 -0.001799 -0.012263 0.001993 0.004686 -0.128473 -0.019580 -0.032603 0.015073 -0.027614 0.371517 0.261257 0.000150 1.442924 0.020737 0.020692 0.025807 0.011169 0.012230 0.034994 0.017964 0.027058 0.017723 0.021264 1.200578 0.369001 -0.701235 -0.086957 -0.475196 0.178398 0.383180 -3.671315 -1.089985 -1.204919 0.850462 -1.298662 0.2316 0.7126 0.4841 0.9308 0.6353 0.8586 0.7021 0.0003 0.2773 0.2299 0.3963 0.1958 Mean dependent var 0.007746 S.D dependent var 0.017614 Akaike info 0.015139 criterion 5.402717 0.039193 Schwarz criterion 4.895012 Hannan-Quinn 576.6744 criter 5.197299 3.369460 Durbin-Watson stat 1.717450 0.000000 Bảng 4: Kiểm định dạng mơ hình (kiểm định Ramsey RESET) Ramsey RESET Test Equation: UNTITLED Specification: LNPRICE C CHIEURONG DIENTICH CAYCHAN DUONGDAM GANCHUA HAIMATTIEN HINHDANG NGUOICHET CUOIHEMCUT Omitted Variables: Squares of fitted values t-statistic F-statistic Likelihood ratio Probabilit Value df y 0.097122 191 0.9227 0.009433 (1, 191) 0.9227 0.009976 0.9204 F-test summary: Test SSR Restricted SSR Unrestricted SSR Unrestricted SSR Sum of Sq 7.73E-05 1.564680 1.564603 1.564603 df 192 191 191 Value 204.2937 204.2986 df 192 191 LR test summary: Restricted LogL Unrestricted LogL Mean Squares 7.73E-05 0.008149 0.008192 0.008192 Unrestricted Test Equation: Dependent Variable: LNPRICE Method: Least Squares Date: 04/05/18 Time: 01:18 Sample: 202 Included observations: 202 Variable C CHIEURONG DIENTICH CAYCHAN DUONGDAM GANCHUA HAIMATTIEN HINHDANG NGUOICHET CUOIHEMCUT FITTED^2 Coefficie nt Std Error t-Statistic 24.89755 0.021085 0.001380 0.562705 0.431066 0.862027 0.170848 0.281960 1.023002 0.136250 0.145934 Prob 430.6667 -0.057812 0.9540 0.272745 -0.077305 0.017838 0.077359 7.272500 0.077374 5.569620 0.077396 11.15086 0.077306 0.9385 0.9384 0.9384 0.9384 0.9385 2.204302 -0.077507 3.645979 0.077334 13.23880 0.077273 1.759464 0.077438 1.502575 0.097122 0.9383 0.9384 0.9385 0.9384 0.9227 Mean dependent R-squared 0.441551 var 16.89283 Adjusted R-squared 0.412313 S.D dependent var 0.118063 Akaike info S.E of regression 0.090508 criterion 1.913848 Sum squared resid 1.564603 Schwarz criterion 1.733695 Hannan-Quinn Log likelihood 204.2986 criter 1.840958 Durbin-Watson F-statistic 15.10185 stat 1.918035 Prob(F-statistic) 0.000000 Bảng 5: Kiểm định biến có cần thiết mơ hình hay khơng (kiểm định Wald) Wald Test: Equation: Untitled Test Statistic F-statistic Chi-square Value df Probability 851928.0 1703856 (2, 192) 0.0000 0.0000 Value Std Err 16.92980 0.005399 0.017414 0.005783 Null Hypothesis: C(1)=C(2)=0 Null Hypothesis Summary: Normalized Restriction (= 0) C(1) C(2) Restrictions are linear in coefficients Bảng 6: Kết hồi quy mơ hình Log-lin robust Dependent Variable: LNPRICE Method: Robust Least Squares Date: 04/05/18 Time: 01:34 Sample (adjusted): 202 Included observations: 202 after adjustments Method: M-estimation M settings: weight=Bisquare, tuning=4.685, scale=MAD (median centered) Huber Type I Standard Errors & Covariance Variable C CHIEURONG DIENTICH CAYCHAN DUONGDAM GANCHUA HAIMATTIEN HINHDANG NGUOICHET CUOIHEMCUT Coefficie nt Std Error z-Statistic 16.92746 -0.000881 -1.17E-05 -0.136858 -0.078980 -0.218154 0.055993 -0.079485 -0.189914 -0.039537 0.014421 0.004789 0.000187 0.038438 0.015239 0.044130 0.016875 0.023355 0.030901 0.024882 1173.813 -0.184051 -0.062712 -3.560463 -5.182770 -4.943456 3.318197 -3.403365 -6.145843 -1.588992 Prob 0.0000 0.8540 0.9500 0.0004 0.0000 0.0000 0.0009 0.0007 0.0000 0.1121 Robust Statistics R-squared Rw-squared Akaike info criterion Deviance Rn-squared statistic 0.325182 0.537276 Adjusted R-squared 0.293550 Adjust Rw-squared 0.537276 274.0545 0.968700 309.4394 0.061471 Schwarz criterion Scale Prob(Rn-squared 155.3327 stat.) 0.000000 Non-robust Statistics Mean dependent var 16.89283 S.E of regression 0.092733 S.D dependent var 0.118063 Sum squared resid 1.651083 ... để làm rõ yếu tố bên trong, yếu tố bên yếu tố phong thủy ảnh hưởng đến bất động sản, đồng thời phân tích hướng tác động yếu tố đến giá trị bất động sản Ứng dụng mơ hình hedonic để lượng hóa yếu. .. tư vào bất động sản đem lại kết kỳ vọng chưa đánh giá hết yếu tố tác động đến giá trị bất động sản thị trường bất động sản đầu tư Bất động sản (BĐS) loại tài sản có giá trị lớn nhiều yếu tố cấu... bất động sản, sách, phê duyệt quy hoạch tác động lớn làm thay đổi đột ngột giá cả, giá trị bất động sản 6 2.1.4 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản Từ thuộc tính đặc điểm bất động sản,