Thẩm quyền xét xử và luật áp dụng đối với các giao dịch có đối tượng là bất động sản

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT oOo TIỂU LUẬN CUỐI KỲ Thẩm quyền xét xử và luật áp dụng đối với các giao dịch có đối tượng là bất động sản SINH VIÊN NÔNG BẢO CHÂU GIẢNG VIÊN TS NGÔ QUỐC CHIẾN MÃ SIN[.]

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT oOo TIỂU LUẬN CUỐI KỲ Thẩm quyền xét xử luật áp dụng giao dịch có đối tượng bất động sản - SINH VIÊN: NÔNG BẢO CHÂU GIẢNG VIÊN: TS NGÔ QUỐC CHIẾN MÃ SINH VIÊN: 18061285 – K63B MÔN : TƯ PHÁP QUỐC TẾ MÃ HỌC PHẦN: INL 2006 HÀ NỘI 2021 MỤC LỤC I KHÁI QUÁT CHUNG Lý chọn đề tài Mục đích nghiên cứu Phạm vi đối tượng nghiên cứu 4 Phương pháp nghiên cứu II MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN .5 Bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản 1.2 Đặc điểm bất động sản 1.3 Phân loại bất động sản Giao dịch có đối tượng bất động sản 2.1 Khái niệm 2.2 Các vấn đề đặt 10 III THẨM QUYỀN XÉT XỬ ĐỐI VỚI CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 14 IV PHÁP LUẬT ÁP DỤNG ĐỐI VỚI CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 15 Điều kiện để giao dịch bất động sản 15 Thủ tục giao dịch bất động sản 16 2.1 Đặt cọc 16 2.2 Công chứng mua bán, chuyển nhượng bất động sản 17 2.3 Kê khai nghĩa vụ tài 17 2.4 Sang tên sổ đỏ 18 2.5 Cấp sổ đỏ giấy tờ viết tay 18 Các trường hợp pháp lý 19 V QUY ĐỊNH CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA VỀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 19 1) Cam-pu-chia 19 2) Indonexia 20 3) Xingapo 22 VI KẾT LUẬN 23 VII DANH MỤC THAM KHẢO 24 I KHÁI QUÁT CHUNG Lý chọn đề tài Giao dịch bất động sản hoạt động có tính chất đặc thù định, ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Cùng với phát triển thị trường kinh tế, hoạt động giao dịch bất động sản coi hoạt động tất yếu khách quan Sau đợt suy thoái thị trường bất động sản năm 2011 giai đoạn từ năm 2015-2020 giai đoạn dần phục hồi phát triển Giai đoạn ghi nhận hoạt động giao dịch bất động sản diễn sôi đạt hiệu cao, nhiều khu quy hoạch, dự án đầu tư tỉnh phủ kéo theo quan tâm thị hiếu nhà đầu tư khiến thị trường biến động mạnh Điều thể tất yếu chu kỳ kinh tế thị trường đóng góp tích cực pháp luật bất động sản Tuy nhiên, so với lĩnh vực khác, pháp luật hoạt động giao dịch có đối tượng bất động sản hình thành tương đối muộn, nói lĩnh vực pháp luật cịn non trẻ q trình hồn thiện Để trì an tồn thị trường bất động sản địi hỏi cần phải có sách, định hướng phát triển ngắn hạn dài hạn để Nhà nước thông qua yếu tố pháp luật tạo hành lang pháp lý tương đối vững giúp chủ thể tham gia vào thị trường cách an tồn ổn định Mục đích nghiên cứu Giải bất cập, vấn đề cộm lĩnh vực bất động sản Qua tìm phương pháp tổ chức hoạt động tốt nhất, hiệu cho cá nhân, tổ chức hoạt động lĩnh vực Bên cạnh tạo mơi trường làm việc, tâm lý cho người dân chuyên nghiệp nghề Bất động sản nói chung giao dịch có đối tượng bất động sản nói riêng Phạm vi đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: bất động sản, giao dịch có đối tượng bất động sản Phạm vi: Tập trung nghiên cứu làm rõ vấn đề liên quan đến giao dịch có đối tượng bất động sẩn thơng qua tình hình phát triển năm gần thị trường bất động sản Phương pháp nghiên cứu Bài viết sử dụng phương pháp nghiên cứu: tổng hợp, hệ thống hố, phân tích, làm rõ vấn đề lý thuyết bất động sản giao dịch có đối tượng bất động sản từ vận dụng vào thực tiễn hoạt động thị trường II MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định Điều 105 Tài sản 1) Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản 2) Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai Điều 107 BLDS Việt Nam 2015 Bất động sản động sản Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định pháp luật Động sản tài sản bất động sản Bất động sản tài sản cố định vị trí địa lý khơng di dời được; bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất Quan niệm ghi nhận Bộ luật Dân Pháp, Nhật Bản, Cộng hòa Liên bang Đức, Với cách tiếp cận vậy, Bộ luật Dân Việt Nam có tương đồng với Bộ luật Dân nước giới quy định bất động sản Sự tương đồng thể khía cạnh sau đây: Một là, bất động sản tài sản Điều có nghĩa bất động sản hàm chứa kết tinh giá trị sức lao động người Hay nói cách khác, bất động sản tài sản người làm không người tạo trình quản lý, sử dụng, người bỏ công sức, tiền thời gian… đầu tư làm tăng giá trị Hai là, phần lớn bất động sản tài sản cố định vị trí địa lý khơng di dời từ nơi đến nơi khác Ví dụ : đất đai, nhà gắn liền với đất, trái chưa bứt khỏi cây, mùa màng chưa gặt,… Còn số tài sản như: nhà để lều bạt di chuyển được, trái bứt khỏi cây, mùa màng thu hoạch,… khơng phải bất động sản Ba là, bất động sản tài sản pháp luật quy định Quy định bất động sản pháp luật Việt Nam khái niệm mở, lẽ chưa có quy định cụ thể danh mục “ tài sản khác pháp luật quy định ” tài sản Đa số quốc gia (Nhật Bản, Đức, Pháp,…) quy định bất động sản tài sản cố định, gắn liền với đất xác định theo vị trí đất Tuy nhiên, năm 1994, Luật Dân Nga đưa quy định mới, khác biệt so với khái niệm truyền thống là: “ đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng ” bao gồm yếu tố không liên quan đến đất đai bất động sản như: máy bay, tài biển, phương tiện vũ trụ… Ngoài tài sản quy định Bộ luật dân coi bất động sản, văn pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quy định tài sản hay tài sản khác bất động sản Bất động sản đối tượng chấp để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân 1.2 Đặc điểm bất động sản So với tài sản khác, bất động sản có số đặc điểm sau đây: Bất động sản có vị trí cố định khơng di dời Đất đai loại bất động sản có vai trị quan trọng tạo tiền đề cho bất động sản xuất nhà, cơng trình xây dựng Đất đai không người tạo mà tự nhiên ban tặng, có trước người, cố định vị trí địa lý bị giới hạn khơng gian, diện tích khơng thể di dời được, Các bất động sản khác gắn liền với đất có đặc tính tương tự Vị trí cụ thể bất động sản tạo nên giá trị lợi ích , biểu thông qua giá thành phương thức sử dụng bất động sản Vì vậy, yếu tố vùng khu vực yếu tố tác động sâu sắc đến giá trị lợi ích bất động sản Bất động sản loại tài sản có tính lâu bền Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem hủy hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật, cơng trình kiến trúc xây dựng đất sau hoàn thành đưa vào sử dụng qua thời gian sử dụng cải tạo, nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính lâu bền bất động sản tiêu chí xác định tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Theo chuyên gia, tuổi thọ bất động sản bao gồm “ tuổi thọ vật lý ” “ tuổi thọ kinh tế ” Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang với lợi ích thu từ bất động sản Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế bất động sản nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị “ lão hóa ” xuống cấp hư hỏng, tiếp tục sử dụng Trong trường hợp này, người xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp để thu lợi ích lớn so với việc phá xây dựng kéo dài “ tuổi thọ vật lý ” bất động sản Và tính chất lâu bền bất động sản mà hàng hóa bất động sản có giá trị cao nhiều so với loại hàng hóa khác có tính chất lâu bền nên hàng hóa bất động sản phong phú, đa dạng Bất động sản mang tính cá biệt, khan Đặc điểm có nguồn gốc tính giới hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, đất Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất, khu vực, địa phương vùng lãnh thổ Chính tính khan hiếm, tính cố định, khơng di dời đất đai mà hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt Tính cá biệt thể khu vực cụ thể, hai bất động sản sát cạnh có diện tích, hình thể, kích thước, hướng, nguồn gốc sử dụng giấy tờ pháp lý,… khác Vì vậy, thực tế khơng thể tồn hai bất động sản hoàn toàn giống cho dù chúng thiết kế xây dựng theo mẫu kiến trúc Do vậy, bất động sản mang tính cá biệt, điều tạo nên giá trị bất động sản Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý người dân Hàng hóa bất động sản chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hóa thơng thường khác Nhu cầu bất động sản vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào yếu tố tâm lý, thị hiếu, phong tục, tập quán người dân sinh sống Ví dụ: Mảnh đất “ khuyết hậu ” (chiều dài cạnh mặt trước giáp lối lớn chiều dài cạnh phía sau mảnh đất) thường có giá trị thấp mảnh đất có kích thước hình vng Hoặc người dân có tâm lý e ngại, khơng mua ngơi nhà, mảnh đất có đường chung đâm thẳng vào mặt tiền yếu tố tâm lý xã hội, chí các vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh,… chi phối nhu cầu hình thức bất động sản Bất động sản mang tính chịu ảnh hưởng lẫn lớn Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt, trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng bất động sản khu vực Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản làm tôn vinh vẻ đẹp hấp dẫn bất động sản khác tượng phổ biến Bất động sản tài sản có giá trị lớn khơng cá nhân mà đất nước, quốc gia Các giao dịch bất động sản có ảnh hưởng mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế - xã hội Do đất đai yếu tố “ đầu vào ” hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ đời sống Để trì ổn định quản lý có hiệu quả, Nhà nước ban hành sách, pháp luật bất động sản Hay nói cách khác, bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ sách, pháp luật Nhà nước 1.3 Phân loại bất động sản Bất động sản chia thành loại là: Bất động sản nhà ở: bao gồm nhà xây dựng mua lại Bất động sản nhà phổ biến nhà gia đình Ngồi cịn có nhà chung cư, nhà cho thuê, khu hộ, nhà nhiều hệ, nhà nghỉ Bất động sản thương mại - dịch vụ: Các tòa nhà trung tâm thương mại, dịch vụ y tế - giáo dục, khách sạn, văn phòng phục vụ nhu cầu tiện ích sống dân cư Bất động sản công nghiệp - hạ tầng: Đây tịa nhà sử dụng để nghiên cứu, sản xuất, lưu trữ phân phối hàng hóa Một số tịa nhà phân phối hàng hóa coi bất động sản thương mại Việc phân loại quan trọng việc phân vùng, xây dựng bán hàng quy định khác Đất: Đây loại bất động sản gọi đất trồng, đất dự án, trang trại trồng cây, hoa màu chăn nuôi Thể loại đất bao gồm đất chưa phát triển, đất phát triển tái sử dụng, phân khu Giao dịch có đối tượng bất động sản 2.1 Khái niệm Trước hết cần hiểu rõ khái niệm giao dịch Giao dịch hay gọi đầy đủ “ giao dịch dân ” định nghĩa quy định Bộ luật Dân Theo đó, giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân - Điều 116 Bộ luật Dân năm 2015 Giao dịch dân tồn hai dạng hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương Trong đó, hợp đồng thỏa thuận chủ thể làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ dân Còn hành vi pháp lý đơn phương hành vi mang ý chí bên, khơng có thỏa thuận Giao dịch có đối tượng bất động sản giao dịch bất động sản Ví dụ hợp đồng: hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, Về hành vi pháp lý đơn phương: giao dịch thừa kế tài sản bất động sản thừa kế nhà ở, thừa kế quyền sử dụng đất 2.2 2.2.1 Các vấn đề đặt Giao dịch xác lập ? Giao dịch hợp đồng: hợp đồng xác lập giao kết Hợp đồng giao kết bên đề nghị nhận chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng - Hợp đồng có hình thức lời nói hợp đồng giao kết bên thỏa thuận xong nội dung hợp đồng - Hợp đồng văn xác lập bên cuối ký vào hợp đồng Giao dịch hành vi pháp lý đơn phương: giao dịch xác lập chủ thể thực hành vi Ví dụ: giao dịch thừa kế tài sản theo di chúc xác lập người có tài sản lập xong di chúc 2.2.2 Giao dịch bất động sản có hiệu lực ? Đối với chủ thể cá nhân Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập (có quyền tham gia giao dịch tự thực giao dịch) Chủ thể khơng có lực pháp luật dân phù hợp chủ thể khơng có khả có quyền xác lập giao dịch Chủ thể khơng có lực hành vi dân chủ thể khơng có khả tự tham gia giao dịch phải tham gia thông qua chủ thể khác đủ khả (người đại diện) Về lực pháp luật dân tất cá nhân lực hành vi dân chủ thể khác khác Người lực hành vi dân đầy đủ bảo gồm: người chưa thành niên, người bị hạn chế lực hành vi dân người có khó khăn nhận thức làm chủ hành vi Ví dụ: người bị bệnh tâm thần (khơng đủ nhận thức làm chủ hành vi) đủ điều kiện người lực hành vi dân mà xác lập hợp đồng hợp đồng khơng có hiệu lực Đối với chủ thể pháp nhân: pháp nhân coi đáp ứng điều kiện lực chủ thể để tham gia giao dịch dân đặc biệt giao dịch bất động sản Chủ thể xác lập giao dịch cách tự nguyện: giao dịch dân nói chung hay giao dịch bất động sản nói riêng xác lập thực dựa ý chí chủ quan nhiều bên tham gia giao dịch Tự ý chí nguyên tắc quan hệ dân bao gồm giao dịch dân giao dịch bất động sản Giao dịch bất động sản xác lập chủ thể tham gia cách tự nguyện, có ý muốn xác lập khơng bắt buộc họ phải tham gia giao dịch Ví dụ: giao dịch mua bán nhà ở, người sở hữu nhà không muốn bán nhà khơng ép họ ký hợp đồng bán nhà (nếu giao dịch xác lập cưỡng ép, ép buộc giao dịch vơ hiệu) Mục đích giao dịch dân khơng vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội: điều kiện tính hợp pháp đạo đức mục đích giao dịch Nếu pháp luật cấm xác lập thực giao dịch mà chủ thể xác lập giao dịch giao dịch vơ hiệu Giao dịch có hình thức phù hợp: giao dịch pháp luật quy định hình thức, chủ yếu yêu cầu bắt buộc phải xác lập văn có cơng chứng, chứng thực có hiệu lực Ví dụ: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp góp vốn quyền sử dụng đất phải xác lập văn công chứng theo quy định luật đất đai; hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà phải thực công chứng, chứng thực trừ số trường hợp cá biệt theo quy định luật Nhà 2.2.3 Hợp đồng đặt cọc có phải giao dịch bất động sản không? Đặt cọc trước hết hiểu biện pháp đảm bảo thực nghĩa vụ dân Bên cạnh đặt cọc coi loại hợp đồng Bởi biện pháp đặt cọc xác lập thực dựa thỏa thuận phát sinh quyền nghĩa vụ bên Hợp đồng đặt cọc hợp đồng loại giao dịch Tuy nhiên hợp đồng đặt cọc khơng thể có đối tượng bất động sản Bởi Điều 328 Bộ luật Dân không cho phép sử dụng bất động sản làm tài sản đặt cọc Tài sản đặt cọc tiền, vàng, kim khí q đá q vật có giá trị khác mà khơng có bất động sản 2.2.4 Tại phải công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản? Trên thực tế, có nhiều trường hợp mua bán nhà qua giấy tờ viết tay, có tranh chấp xảy ra, hợp đồng bị tịa án tun bố vơ hiệu, người mua nhà có nguy trắng nhà tiền bạc, công sức bỏ Trong trường hợp này, hợp đồng có cơng chứng, chứng thực theo quy định nhà hoàn toàn thuộc quyền sử dụng người mua mà khơng lo bị tranh chấp, có tranh chấp pháp luật bảo vệ Pháp luật hành từ Bộ luật Dân đến luật chuyên ngành Luật Đất đai, Luật Nhà có quy định số hợp đồng bất động sản mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, bắt buộc phải công chứng Về mặt quy định pháp luật giao dịch bất động sản cơng chứng đảm bảo hình thức theo quy định tạo điều kiện để giao dịch tiếp tục quan có thẩm quyền thực bước Theo Luật công chứng 2014, hợp đồng, giao dịch cơng chứng có hiệu lực thi hành bên liên quan, trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ bên có quyền u cầu Tịa án giải theo quy định pháp luật, trừ trường hợp bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác Việc cơng chứng giao dịch bất động sản mang lại lợi ích cho bên khơng pháp lý mà cịn kinh tế, thương mại, hạn chế ảnh hưởng, chí phá sản hợp đồng, giao dịch dân sự, thương mại tiềm ẩn rủi ro không công chứng Hợp đồng, giao dịch công chứng có giá trị chứng cứ, tình tiết, kiện hợp đồng, giao dịch công chứng chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố vô hiệu Các hoạt động giao dịch kiểm soát, hạn chế thất thu thuế cho Nhà nước, tranh chấp, khiếu kiện xảy hơn, giảm gánh nặng cho Tòa án giúp thị trường bất động sản ổn định nhiều Hơn nữa, chi phí cơng chứng phần nhỏ so với giá trị tài sản trình giao dịch, việc cơng chứng có độ an tồn pháp lý cao so với hợp đồng không công chứng Do đó, giao dịch dân bất động sản, người dân nên thực nghiêm túc theo quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp 2.2.5 Giao dịch bất động sản có cần qua sàn giao dịch bất động sản không? Theo quy định khoản Điều 22 Khoản Điều 28 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định sau: Điều 22 Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, cơng trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản" Điều 28 Ngun tắc th nhà, cơng trình xây dựng Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà, cơng trình xây dựng phải thực thơng qua sàn giao dịch bất động sản" Như vậy, trước việc thực thông qua sàn giao dịch Bất động sản cá nhân, tổ chức Kinh doanh bất động sản bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bắt buộc, vi phạm, doanh nghiệp bị phạt đến 60 triệu đồng (Theo quy định Điều 35 Nghị định cũ số 121/2013/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 10/10/2013 xử phạt hành lĩnh vực xây dựng kinh doanh Bất động sản) Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014 việc quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch bất động sản khơng cịn bắt buộc, doanh nghiệp toàn quyền định việc giao dịch qua sàn hay không qua sàn Quy định mặt xố bỏ tồn mặt hình thức hàng trăm sàn giao dịch bất động sản nhiều năm qua, mà số lượng giao dịch bất động sản qua sàn khiêm tốn so với diễn biến thực tế thị trường bất động sản mà cịn giảm chi phí tốn cho chủ đầu tư phần lớn chủ đầu tư, giảm bớt chi phí giao dịch qua sàn (thường hoa hồng môi giới bất động sản phổ biến từ - 3% giá trị bất động sản) kéo bất động sản giảm giá, tạo thuận lợi cho người mua nhà, tránh tình trạng nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản lợi dụng danh nghĩa sàn giao dịch bất động sản để lừa đảo, huy động vốn trái pháp luật, bán bất động sản không đủ điều kiện, gây tổn thất lớn cho người mua nhà thời gian qua xảy III THẨM QUYỀN XÉT XỬ ĐỐI VỚI CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN Cơ sở pháp lý: Bộ luật tố tụng dân 2015, Bộ luật dân 2015 Điều 39 BLTTDS 2015 quy định thẩm quyền giải vụ án dân Tòa án theo lãnh thổ sau: “ Thẩm quyền giải vụ án dân Tòa án theo lãnh thổ xác định sau: a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, bị đơn cá nhân nơi bị đơn có trụ sở, bị đơn quan, tổ chức có thẩm quyền giải theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp dân sự, nhân gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định Điều 26, 28, 30 32 Bộ luật này; b) Các đương có quyền tự thỏa thuận với văn yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc nguyên đơn, nguyên đơn cá nhân nơi có trụ sở nguyên đơn, nguyên đơn quan, tổ chức giải tranh chấp dân sự, nhân gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định điều 26, 28, 30 32 Bộ luật này; c) Đối tượng tranh chấp bất động sản Tịa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải ” Điểm c, khoản Điều 469 BLTTDS 2015: Tòa án Việt Nam có thẩm quyền chung khi: “ bị đơn có tài sản lãnh thổ Việt Nam ” Điểm a, khoản Điều 470 BLTTDS 2015: Tòa án Việt Nam có thẩm quyền riêng biệt “ vụ án dân có liện quan đến quyền tài sản bất động sản có lãnh thổ Việt Nam ” Căn điều 677 Bộ luật Dân 2015 (766-3 BLDS 2005) “ việc phân loại tài sản động sản, bất động sản xác định theo pháp luật nước nơi có tài sản ” Tịa án nơi có bất động sản Tịa án có điều kiện tốt để tiến hành việc xác minh xem xét chỗ tình trạng bất động sản thực trình thu thập giấy tờ, tài liệu liên quan đến bất động sản Bởi lẽ, bất động sản thực chất tài sản gắn liền với đất dịch chuyển thông thường giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hay tài liệu liên quan đến bất động sản quan nhà đất quyền địa phương nơi có bất động sản thực lưu giữ Như vậy, thấy Tịa án có thẩm quyền giải tranh chấp liên quan đến bất động sản Tịa án nơi có bất động sản Theo đó, tranh chấp liên quan đến bất động sản thẩm quyền Tịa án theo lãnh thổ xác định sau: Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, bị đơn cá nhân nơi bị đơn có trụ sở, bị đơn quan, tổ chức xác định Tòa án có thẩm quyền giải tranh chấp liên quan đến bất động sản theo thủ tục sơ thẩm để thuận tiện cho việc giải tranh chấp liên quan đến bất động sản tính chất đặc thù bất động sản vật cố định vị trí địa lý định IV PHÁP LUẬT ÁP DỤNG ĐỐI VỚI CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN Điều kiện để giao dịch bất động sản Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất có đủ 04 điều kiện sau: Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp 02 trường hợp sau: Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản quyền sử dụng đất người nước người Việt Nam định cư nước không thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất khơng cấp giấy chứng nhận quyền chuyển nhượng đất thừa kế cho người khác Người nước ngồi bán, khơng cấp giấy chứng nhận (Theo khoản Điều 186 Luật Đất đai 2013) Trường hợp 2: Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp người sử dụng đất chuyển nhượng đất sau có định giao đất, cho thuê đất; Đối với đất nông nghiệp phải có định giao đất cho thuê đất quyền sở (Theo khoản Điều 168 Luật Đất đai 2013) Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa cấp cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) Điều kiện 2: Đất khơng có tranh chấp Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất Như vậy, mảnh đất giao dịch chuyển nhượng tự thân mảnh đất phải ngon rõ ràng mặt pháp lý yếu tố có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), đất khơng tranh chấp, khơng liên quan tịa án thời hạn sử dụng đất Thủ tục giao dịch bất động sản 2.1 - Đặt cọc Nguyên tắc: thưởng phạt – giữ chỗ, không bắt buộc (đặt cọc đâu được) Theo khoản Điều 328 Bộ luật Dân 2015 quy định: Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị khác thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng Như vậy, đặt cọc mua bán nhà đất việc: Bên mua chuyển cho bên bán khoản tiền để bảo đảm việc giao kết thực hợp đồng chuyển nhượng - Hậu pháp lý đặt cọc: Trường hợp 1: Nếu hợp đồng giao kết, thực Tiền đặt cọc trả lại cho bên mua trừ vào tiền toán Trường hợp 2: Bên dự định mua từ chối việc ký kết thực hợp đồng Nếu khơng mua tiền đặt cọc thuộc bên có đất Trường hợp 3: Nếu bên có đất từ chối việc giao kết, thực hợp đồng bên có đất phải trả lại tiền đặt cọc khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (tiền phạt cọc) Lưu ý: - Các bên có thỏa thuận thực theo thỏa thuận - Cách ghi giấy đặt cọc (vì từ ngữ khác dẫn tới hậu khác nhau) 2.2 Công chứng mua bán, chuyển nhượng bất động sản Các bên sau đặt cọc không thỏa thuận đặt cọc tiến hành cơng chứng hợp đồng Phịng cơng chứng (của Nhà nước) Văn phịng cơng chứng (tư nhân) phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất sau: Bước Chuẩn bị hồ sơ công chứng Theo khoản Điều 40 Luật Cơng chứng 2014 bên cần chuẩn bị 01 hồ sơ gồm giấy tờ sau: - CMND (bản gốc) vợ/chồng hai bên mua – bán - Sổ hộ (bản gốc) hai bên mua – bán - Đăng ký kết hôn (bản gốc) hai bên mua – bán - Sổ đỏ gốc, pháp lý - Giấy tờ khác cần: Giấy ủy quyền bán, chứng nhận tình trạng nhân, giấy chứng tử, đơn từ chối tài sản, di chúc/văn thừa kế… Bước Công chứng hợp đồng tổ chức công chứng 2.3 Kê khai nghĩa vụ tài Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm: - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN; - Bản Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01 - Bản sao, chụp Sổ đỏ cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào chụp - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Các giấy tờ làm xác định thuộc đối tượng miễn thuế, lệ phí (nếu có) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí: - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng khơng có thỏa thuận bên mua người nộp thuế thay cho bên bán nộp hồ sơ khai thuế chậm ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua người nộp thuế thay cho bên bán nộp hồ sơ khai thuế chậm thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng - Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ) 2.4 Sang tên sổ đỏ Nộp hồ sơ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai quận (bộ phận cửa) Hồ sơ gồm: - Hai Hợp đồng công chứng giấy tờ liên quan (1 nộp cho Tài nguyên Môi trường, cho quan thuế để đóng thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ, phí khác) - Sổ đỏ gốc bên bán - Kê khai thuế (bên chịu trách nhiệm nộp thuế theo thỏa thuận hợp đồng cơng chứng bên nộp hồ sơ kê khai thuế Nếu bên tự nộp thuế bên đi) Thủ tục sang tên sổ đỏ thông thường 30 ngày, làm dịch vụ nhanh khoảng 10 ngày Các khoản chi phí sang tên: - Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng (người bán phải nộp) - Lệ phí trước bạ: 0.5% giá trị chuyển nhượng (người mua phải nộp) - Phí thẩm định hồ sơ: HĐND cấp tỉnh định Ngoài ra, trường hợp chuyển nhượng phần đất phải nộp thêm khoản phí đo đạc tách 2.5 Cấp sổ đỏ giấy tờ viết tay Theo khoản Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung khoản 54 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP) có 02 trường hợp người dân mua bán đất giấy viết tay cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất: Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/01/2008; Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 có giấy tờ quyền sử dụng đất theo quy định Điều 100 Luật Đất đai 2013 Theo đó, quan tiếp nhận hồ sơ không yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng, văn chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Thủ tục cấp giấy chứng nhận chuyển nhượng giấy tờ viết tay thực theo thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu Các trường hợp pháp lý Sổ chấp ngân hàng có quy trình sau: Đặt cọc → Giải chấp → Xóa chấp → Công chứng → Sang tên Sổ chung chưa tách sổ có quy trình: Đặt cọc (giữ chỗ) → Hồ sơ trích lục đất (Giấy xác nhận sơ đồ đất) → Công chứng → Tách sổ (Theo Quy định diện tích ≥ 30m2 sổ tách) → Sang tên Sổ đỏ thừa kế: Đặt cọc (giữ chỗ) → Làm thủ tục thừa kế (nên làm trước mua bán, quy trình thơng thường 40 – 45 ngày, dịch vụ 20 ngày, bắt buộc treo phường 15 ngày xem có tranh chấp khơng, nên nhờ phịng cơng chứng làm dịch vụ) → Cơng chứng → Sang tên Sổ đỏ đứng tên riêng vợ/chồng: Giao dịch bình thường, cần giấy xác nhận tình trạng nhân, giấy xác nhận từ chối tài sản (đối với tài sản hình thành sau nhân) QUY ĐỊNH CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA VỀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN V 1) Cam-pu-chia Chỉ cá nhân thể nhân có quốc tịch Khơ-me có quyền sở hữu đất đai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản toàn quốc là: Bộ Quản lí đất đai, Quy hoạch thị Xây dựng Hoạt động mua bán Bất động sản điều chỉnh cụ thể sau: Phạm vi: bao gồm tất đất đai, nhà cửa cơng trình xây dựng lãnh thổ quốc gia Những phận cấu thành thị trường Bất động sản: chủ tài sản người mua chủ nợ, quan chức địa quận/thành phố cơng ty Bất động sản Vai trò Nhà nước hoạt động mua bán bất động sản: xác nhận sở hữu, đảm bảo kiểm soát hoạt động mua bán bất động sản Phân loại: Bất động sản phân thành loại: tài sản công tài sản tư nhân, loại lại tiếp tục chia thành loại: Bất động sản tự nhiên, Bất động sản theo mục đích sử dụng, Bất động sản luật quy định Các loại Bất động sản phép mua bán: Bất động sản thuộc sở hữu tư nhân bất động sản riêng Nhà nước Bất động sản công Nhà nước không phép mua bán, chuyển nhượng Hợp đồng mua bán bất động sản: làm dạng văn theo hình thức theo quy định quan có thẩm quyền đăng kí với quan địa Quy định mua bán đất đai mua bán giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chi phí liên quan đến giấy chứng nhận QSD đất (có bảng) Thế chấp Bất động sản: bất động sản đăng kí quan đất đai có thẩm quyền chấp theo hợp đồng Bán đấu giá đánh giá bất động sản: chưa có quy định Mơi giới bất động sản: theo hợp đồng Tư vấn bất động sản: chưa có quy định, phụ thuộc vào luật sư Các quy định mua bán bất động sản có yếu tố nước ngồi: thể nhân nước ngồi khơng có quyền sở hữu đất đai Nhưng có quyền thuê bất động sản Quảng cáo việc mua bán BĐS: chi phí dịch vụ USD/m 2) Indonexia Khái niệm Bất động sản đề cập tới đất tài sản gắn với đất Khung pháp lí bất động sản hệ thống Luật đất đai số ban hành năm 1960 gọi Luật ruộng đất (BAL), Thành phần thị trường Bất động sản: gồm nhiều thành phần người xây dựng (người bán) số quan dịch vụ thực hoạt động tiếp thị, quảng cáo, quản lí nhà đất, dịch vụ mơi giới Đây quan trực tiếp tham gia vào kinh doanh bất động sản Một thành phần khác quan tài ngân hàng (cho vay vốn để xây dựng) quan bảo hiểm (cho việc xây dựng người sử dụng tiện ích đó) Vai trò Nhà nước kinh doanh Bất động sản: điều chỉnh (ban hành Luật quy định để quản lí hoạt động kinh doanh bất động sản Luật đất đai, Luật nhà khu định cư,…) tham gia kinh doanh (qua Doanh nghiệp nhà nước) Phân loại bất động sản: nhà dân cư (nhà xây đất chung cư, nhà cao, nhà liền kề…) nhà phục vụ cho mục đích khác (khu công nghiệp, khu du lịch khu siêu thị…) ... III THẨM QUYỀN XÉT XỬ ĐỐI VỚI CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 14 IV PHÁP LUẬT ÁP DỤNG ĐỐI VỚI CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 15 Điều kiện để giao. .. PHÁP LUẬT ÁP DỤNG ĐỐI VỚI CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN Điều kiện để giao dịch bất động sản Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất có. .. giá quyền tài sản 2) Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai Điều 107 BLDS Việt Nam 2015 Bất động sản động sản Bất động sản bao gồm: