Thực tiễn ký kết thực hiện hợp đồng môi giới bất động sản của các doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn tỉnh thái bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  VŨ VIỆT HƯNG THỰC TIỄN KÝ KẾT, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC DOANH NGHIỆP HOẠT ĐỘNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH Chuyên n[.]

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - - VŨ VIỆT HƯNG THỰC TIỄN KÝ KẾT, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC DOANH NGHIỆP HOẠT ĐỘNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN ĐỨC LONG HÀ NỘI – 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Tác giả luận văn Vũ Việt Hưng LỜI CẢM ƠN Qua trang viết xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến tập thể Lãnh đạo Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân, Trường Đại học Thái Bình tạo điều kiện cho tơi hồn thành tốt công việc học tập, nghiên cứu thực luận văn thạc sĩ Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tồn thể q thầy giáo tận tình hướng dẫn, truyền dạy kiến thức q báu cho tơi suốt q trình học tập, nghiên cứu rèn luyện Tơi xin tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc đến thày giáo TS Nguyễn Đức Long trực tiếp tận tình hướng dẫn cung cấp tài liệu thông tin khoa học cần thiết để tơi hồn thành luận văn Tơi xin chân thành bày tỏ lịng biết ơn đến Ban Lãnh đạo nơi tơi làm việc tồn thể anh chị em đồng nghiệp quan tâm giúp đỡ tạo điều kiện tốt cho suốt thời gian học tập, nghiên cứu thực luận văn./ Hà Nội, ngày tháng Tác giả Vũ Việt Hưng năm 2019 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ KÝ KẾT, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát về Hợp đồng Môi giới bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản môi giới bất động sản 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm Hợp đồng môi giới bất động sản 11 1.2 Khái quát chung về ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản 16 1.2.1 Ký kết hợp đồng môi giới bất động sản 16 1.2.2 Thực hợp đồng môi giới bất động sản 17 1.2.3 Vai trò việc ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản 18 1.3 Pháp luật điều chỉnh về ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản Việt Nam 22 1.3.1 Quá trình hình thành phát triển hệ thống pháp luật ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản 22 1.3.2 Nguồn luật nội dung pháp luật điều chỉnh ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản 27 TIỂU KẾT CHƯƠNG 31 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ KÝ KẾT, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH 32 2.1 Nội dung pháp luật về ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản .32 2.1.1 Quy định ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản .32 2.1.2 Quy định điều kiện chủ thể hợp đồng môi giới bất động sản 34 2.1.3 Quy định hình thức hợp đồng môi giới bất động sản 37 2.1.4 Quy định đối tượng hợp đồng môi giới bất động sản 38 2.1.5 Quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng môi giới bất động sản .40 2.1.6 Quy định chấm dứt hợp đồng môi giới bất động sản 45 2.2 Thực tiễn ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản doanh nghiệp địa tỉnh Thái Bình 46 2.2.1 Tổng quan điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý thị trường bất động sản tỉnh Thái Bình .46 2.2.2 Thực tiễn ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản doanh nghiệp hoạt động địa bàn tỉnh Thái Bình 49 2.3 Một số nhận xét đánh giá về thực tiễn thi hành pháp luật về ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản doanh nghiệp địa bàn tỉnh Thái Bình .52 2.3.1 Những kết đạt 52 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 53 TIỂU KẾT CHƯƠNG 56 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ KÝ KẾT, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở TỈNH THÁI BÌNH 57 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản địa bàn tỉnh Thái Bình 57 3.2 Một sớ giải pháp hồn thiện hệ thớng pháp luật về ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản nói chung 60 3.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật về ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản đối với doanh nghiệp Thái Bình 63 TIỀU KẾT CHƯƠNG 68 KẾT LUẬN 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .70 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân LTM Luật Thương mại LDN Luật Doanh nghiệp LKDBĐS Luật Kinh doanh Bất động sản TTBĐS Thị trường Bất động sản SGDBĐS Sàn giao dịch Bất động sản BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - - VŨ VIỆT HƯNG THỰC TIỄN KÝ KẾT, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC DOANH NGHIỆP HOẠT ĐỘNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH Chun ngành: Luật kinh tế Mã sớ: 8380107 TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI – 2020 i MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Kinh doanh bất động sản lĩnh vực kinh doanh không thu hút quan tâm đặc biệt nhà đầu tư ngồi nước mà cịn nhiều người dân xã hội tính hấp dẫn lợi nhuận cao hoạt động kinh doanh mang lại Với phát triển không ngừng thị trường bất động sản, hoạt động môi giới đời tất yếu khách quan Việc cho phép tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản với mơ hình phù hợp, chiến lược phát triển hợp lý thúc đẩy thị trường, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành làm tăng giá trị bất động sản Qua tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu kinh tế, tăng uy tín tính hấp dẫn cho nhà đầu tư, người tiêu dùng có hội phục vụ tốt Với ý nghĩa đó, dịch vụ mơi giới bất động sản ngày chiếm vị trí quan trọng cấu ngành dịch vụ nước ta Hiện nay, đội ngũ môi giới bất động sản nước ta chia thành nhiều cấp độ, quy mô Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động bản, tiếp văn phịng nhà đất hình thức hoạt động cá nhân riêng lẻ Hình thức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hiệu tổ chức kinh doanh bất động sản thành lập hình thức sàn giao dịch Có thể nói, đời SGDBĐS đưa loại hình dịch vụ bất động sản, đặc biệt môi giới bất động sản vào quản lý theo hệ thống, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh theo định hướng Đảng Nhà nước Tuy nhiên hoạt động môi giới bất động sản nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập, thực tế, phát sinh nhiều vụ việc tranh chấp lĩnh vực mơi giới bất động sản có ngun nhân từ việc thiếu điều khoản cụ thể, rõ ràng đề cập vấn đề trình ký kết thực hợp đồng môi giới bất động sản Hơn nữa, quy định kinh doanh bất động sản nói chung hợp đồng mơi giới bất động sản nói riêng cịn có hạn chế, bất cập Do vậy, tác giả lựa chọn đề tài ii “Thực tiễn ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản doanh nghiệp hoạt động địa bàn tỉnh Thái Bình” làm luận văn thạc sĩ luật học với mong muốn lý giải, cung cấp sở khoa học góp phần hồn thiện pháp Luật Kinh doanh bất động sản nói chung quy định ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản nói riêng Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, nghiên cứu hợp đồng nói chung có nhiều cơng trình nghiên cứu như: “Chế độ hợp đồng kinh tế thị trường Việt Nam giai đoạn nay” TS Phạm Hữu Nghị; “Hợp đồng kinh tế vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng kinh tế vô hiệu” TS Lê Thị Bích Thọ “Luật Hợp đồng Việt Nam Bản án Bình luận án”, TS Đỗ Văn Đại; "Tự ý chí tiếp nhận tự ý chí pháp luật Việt Nam nay” PGS.TS Ngô Huy Cương… Nghiên cứu hợp đồng kinh doanh bất động sản nhìn chung cịn cơng trình nghiên cứu, kể đến cơng trình như: Sách chun khảo “Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn” PGS TS Thái Bá Cẩn ThS Trần Nguyên Nam; Sách chuyên khảo “Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam” TS Doãn Hồng Nhung đồng tác giả với số tác giả khác….Các cơng trình nghiên cứu tài liệu vô quý báu giúp tác giả có thêm nhiều thơng tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu mang tính chất nêu lên quy định pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung mà chưa đến xem xét cụ thể, đánh giá quy định hợp đồng môi giới bất động sản đưa phướng hướng hoàn thiện pháp luật lĩnh vực Đặc biệt vấn đề ký kết, thực hợp đồng mơi giới bất động sản có cơng trình nghiên cứu Do đó, việc tác giả lựa chọn đề tài “Ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản thực tiễn áp dụng địa bàn tỉnh Thái Bình” làm luận văn thạc sĩ không trùng lặp với công trình cơng bố trước Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu iii 3.1 Mục đích nghiên cứu Với đề tài nghiên cứu trên, tác giả hướng tới mục đích nghiên cứu cách tổng quát trình tự ký kết, thực hợp đồng mơi giới bất động sản mà pháp luật Việt Nam quy định Từ đó, áp dụng vào thực tế hoạt động mơi giới bất động sản tỉnh Thái Bình hướng tới hồn thiện pháp luật hợp đồng mơi giới bất động sản thời gian tới 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục đích nghiên cứu đề tài này, tác giả hướng tới nhiệm vụ cụ thể sau: - Hệ thống hóa, phân tích sở lý luận hợp đồng môi giới bất động sản pháp luật hợp đồng môi giới bất động sản thơng qua việc tìm hiểu nội dung: i) Khái niệm, đặc điểm, vai trị, hình thức nội dung hợp đồng môi giới bất động sản; ii) Cơ sở lý luận việc đời pháp luật hợp đồng môi giới bất động sản; iii) Khái niệm đặc điểm pháp luật hợp đồng môi giới bất động sản; iv) Nội dung pháp luật hợp đồng môi giới bất động sản - Nghiên cứu quy định pháp luật trình tự thủ tục ký kết, thực hợp đồng mơi giới bất động sản bao gồm: Q trình giao kết hợp đồng, ký kết hợp đồng thực hợp đồng - Đánh giá thực trạng pháp luật ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản nước ta nhằm thành công, hạn chế, tồn nguyên nhân hạn chế, tồn - Đưa định hướng giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật hợp đồng môi giới bất động sản nước ta thời gian tới Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu đề tài 4.1 Cơ sở lý luận Luận văn nghiên cứu sở lý luận khoa học chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước Pháp luật, quan điểm, đạo Đảng Nhà nước đổi mới, phát triển đất đai thị trường bất động sản, sách ... đồng môi giới bất động sản 11 1.2 Khái quát chung về ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản 16 1.2.1 Ký kết hợp đồng môi giới bất động sản 16 1.2.2 Thực hợp đồng môi giới bất động. .. tục ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm: Quá trình giao kết hợp đồng, ký kết hợp đồng thực hợp đồng - Đánh giá thực trạng pháp luật ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản. .. bản), hợp đồng môi giới bất động sản việc ký vào văn hợp đồng soạn 1.3 Pháp luật điều chỉnh ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản Việt Nam Việc ký kết, thực hợp đồng môi giới bất động sản