Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh thừa thiên huế

MỤC LỤC PHẦN I LỜI MỞ ĐẦU 1 PHẦN II NỘI DUNG 2 CHƯƠNG I VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2 1 1 Khái niệm về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất 2 1 1 1. MỤC LỤCPHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU1PHẦN II: NỘI DUNG2CHƯƠNG I: VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT21.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất21.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất21.1.2. Khái niệm và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất21.1.3. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất31.2. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất đai41.2.1. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất41.2.2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất5CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH THỪA THIÊN HUẾ72.1. Đánh giá chung về vấn đề giải quyết hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất72.2. Những bất cập trong giải quyết hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh thừa thiên Huế92.2.1. Pháp luật hiện hành thiếu quy định cụ thể về “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.92.2.2. Quy định của pháp luật hiện hành về “tranh chấp đất đai” thiếu cụ thể, dễ dẫn đến khó khăn khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.102.2.3. Một số tồn tại khách quan112.3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết vấn đề liên quan điến hợp đồng chuyển nhượng đất12KẾT LUẬN15TÀI LIỆU THAM KHẢO16  PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦUĐất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án. Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại Tỉnh Thừa Thiên Huế làm đề tài nghiên cứu PHẦN II: NỘI DUNGCHƯƠNG I: VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đấtĐiều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Hiến pháp năm 2013) quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều cụ thể hóa quy định của Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho... từ chủ thể có quyền.1.1.2. Khái niệm và điều kiện chuyển quyền sử dụng đấtKhái niệmChuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.Điều kiện chuyển quyền sử dụng đấtNgười sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;+ Đất không có tranh chấp;+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;+ Trong thời hạn sử dụng đất.Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.1.1.3. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.Quy định này cho thấy, chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích thuộc quyền sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất nói chung.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Chuyển quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước. Chủ thể có quyền chuyển quyền sử dụng đất, việc chuyển quyền sử dụng đẩt phải tuân thủ các quy định của pháp luật.1.2. Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất đai1.2.1. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtĐối với những giao dịch dân sự thông thường thì các bên có thể thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản. Trong trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó. Hiện nay, theo quy định của pháp luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản hiện hànhĐối với các doanh nghiệp bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì chỉ cần lập bằng văn bản không bắt buộc phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường hoặc các bên thỏa thuân công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên đối với các loại hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất.

MỤC LỤC PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU PHẦN II: NỘI DUNG CHƯƠNG I: VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 1.1.3 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2 Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất đai 1.2.1 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.2 Nội dung hợp đồng quyền sử dụng đất CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH THỪA THIÊN HUẾ.7 2.1 Đánh giá chung vấn đề giải hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2 Những bất cập giải hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh thừa thiên Huế .9 2.2.1 Pháp luật hành thiếu quy định cụ thể “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” 2.2.2 Quy định pháp luật hành “tranh chấp đất đai” thiếu cụ thể, dễ dẫn đến khó khăn thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 2.2.3 Một số tồn khách quan .11 i 2.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu giải vấn đề liên quan điến hợp đồng chuyển nhượng đất 12 KẾT LUẬN 15 TÀI LIỆU THAM KHẢO 16 ii PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU Đất đai xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống Chuyển quyền sử dụng đất thực chất việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể Nhờ người sử dụng đất hợp pháp việc khai thác sử dụng cịn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu khoản tiền tương ứng với giá trị nó, đất đai trở thành tài sản có giá quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản Tuy nhiên, thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn với nhiều phức tạp Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn phổ biến Đây lý chứng minh cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với hợp đồng dân khác Sự nhận thức đắn đầy đủ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động xét xử Tồ án Những điều trình bày lý việc chọn đề tài " Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn Tỉnh Thừa Thiên Huế" làm đề tài nghiên cứu PHẦN II: NỘI DUNG CHƯƠNG I: VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Hiến pháp năm 2013) quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác loại tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai cụ thể hóa quy định Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quyền sử dụng đất quyền chủ thể khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ chủ thể có quyền 1.1.2 Khái niệm điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Khái niệm Chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: + Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật đất đai 2013; + Đất khơng có tranh chấp; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất Ngoài điều kiện quy định khoản Điều này, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định điều 189, 190, 191, 192, 193 194 Luật đất đai 2013 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa 1.1.3 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 500 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “Hợp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thực quyền khác theo quy định Luật đất đai cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” Quy định cho thấy, chuyển quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất phép chuyển quyền sử dụng đất phần diện tích thuộc quyền sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực với Nhà nước, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất nói chung Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể sang chủ thể khác Chuyển quyền sử dụng đất quyền phái sinh, phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai Nhà nước Chủ thể có quyền chuyển quyền sử dụng đất, việc chuyển quyền sử dụng đẩt phải tuân thủ quy định pháp luật 1.2 Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất đai 1.2.1 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối với giao dịch dân thơng thường bên thơng qua phương tiện điện tử hình thức thơng điệp liệu theo quy định pháp luật giao dịch điện tử coi giao dịch văn Trong trường hợp luật quy định giao dịch dân phải thể văn có cơng chứng, chứng thực, đăng ký phải tuân theo quy định Hiện nay, theo quy định pháp luật đất đai hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản chứng thực ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định Luật kinh doanh bất động sản hành Đối với doanh nghiệp bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản cần lập văn khơng bắt buộc phải công chứng tổ chức hành nghề công chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường bên thỏa thuân công chứng chứng thực theo yêu cầu bên loại hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất Việc công chứng thực tổ chức hành nghề cơng chứng bao gồm Phịng cơng chứng Văn phịng cơng chứng tổ chức hoạt động theo quy định Luật công chứng năm 2014 văn quy phạm pháp luật khác có liên quan việc chứng thực thực Ủy ban nhân dân cấp xã quan hành nhà nước địa phương hội đồng nhân dân cấp xã bầu quan chấp hành hội đồng nhân dân xã Khi bên thực ký kết hợp đồng, văn giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hộ gia đình phải người có tên Giấy chứng nhận người ủy quyền theo quy định pháp luật dân ký tên Đối với tài sản thuộc tài sản chung việc thực ký kết hợp đồng, văn giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải tất thành viên nhóm ký tên có văn ủy quyền theo quy định pháp luật dân phải công chứng tổ chức hành nghề công chứng chứng thực ủy ban nhân dân, trừ trường hợp chủ sở hữu hộ sử dụng chung đất nhà chung cư theo quy định pháp luật 1.2.2 Nội dung hợp đồng quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật chung hợp đồng nội dung hợp đồng thông dụng có liên quan Bộ luật dân năm 2015 áp dụng với hợp đồng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác bên thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do đó, thực giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn có cơng chứng, chứng thực phải làm thủ tục quan Nhà nước có thẩm quyền Thơng thường nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm nội dung sau: + Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải ghi rõ đầy đủ thông tin tên bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng địa bên hợp đồng để xác định chủ thể giao kết hợp đồng + Trong hợp đồng bên nên thỏa thuận quyền nghĩa vụ bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Nội dung hợp đồng chuyển nhượng phải thể loại đất đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác; Đất trồng lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất gồm đất nông thôn, đất đô thị; Đất xây dựng trụ sở quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; Đất xây dựng cơng trình nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở tổ chức nghiệp; đất xây dựng sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao, khoa học cơng nghệ, ngoại giao cơng trình nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm loại đất khác… + Ngoài hợp đồng phải thể hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới tình trạng đất nay, thời hạn sử dụng đất bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất lại bên nhận chuyển nhượng, giá chuyển nhượng mà bên thỏa thuận, phương thức toán thời hạn tốn, thỏa thuận thơng tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật + Nếu trình ký kết hợp đồng bên nên thỏa thuận trách nhiệm bên vi phạm hợp đồng trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận bên CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH THỪA THIÊN HUẾ 2.1 Đánh giá chung vấn đề giải hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm gần diễn phức tạp, số lượng vụ án gia tăng ,tính chấp phức tạp, tranh chấp gay gắt, nhiều vụ việc kéo dài Theo số liệu thống kê từ năm 2014 đến năm 2018, Tồn ngành Tịa án nhân dân Thừa Thiên Huế thụ lý, giải sơ thẩm vụ án liên quan đến giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau: Năm 2014 Tranh Loại án chấp HĐCN QSDĐ 2015 Tranh chấp QSDĐ Tranh chấp HĐCN QSDĐ 2016 Tranh chấp QSDĐ Tranh chấp HĐCN QSDĐ 2017 Tranh chấp QSDĐ Tranh chấp HĐCN QSDĐ Đến T5/2018 Tranh chấp QSDĐ Tranh chấp HĐCN QSDĐ Tranh chấp QSDĐ Tổng số vụ 56 139 67 228 42 315 73 250 31 201 Đình 16 26 19 36 66 13 75 36 11 10 10 22 14 5 Số vụ xét xử 10 20 23 26 14 46 22 47 Số vụ lại 19 83 21 154 13 164 27 71 18 153 Tạm đình 16 29 23 42 0 1 0 CN thỏa thuận ĐS Nguyên đơn, bị đơn quan, tổ chức Có yếu tố nước ngồi Áp dụng án lệ 2 0 0 Nguồn: Số liệu từ Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế Qua số liệu cho thấy số lượng án tranh chấp HĐCNQSDĐ năm qua tăng chiếm số lượng lớn tổng số vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên bằng cố gắng lớn, Tịa hịa giải, giải quyết, cơng nhận thỏa thuận… vụ án với tỷ lệ cao, Tuy nhiên nhiều vụ án phức tạp…gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho q trình giải nhiều vụ án cịn chậm trễ, nhiều vụ tạm đình chỉ, kéo dài thời gian, công sức tiền bạc cho cán Tịa án đương sự.Tranh chấp có đặc điểm nguyên đơn, bị đơn pháp nhân, tranh chấp có yếu tố nước ngồi Nhìn chung, công tác giải quyết, xét xử vụ án tranh chấp HĐCN Quyền sử dụng đất thời gian qua ngành Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế đáp ứng yêu cầu chung việc thực nhiệm vụ trị giao Hội thẩm nhân dân hai cấp thuộc ngành có nhiều nỗ lực trình tham gia xét xử án ngành Tòa án Chất lượng xét xử án dân cải thiện theo năm Tiến độ giải vụ án tập trung cao Ngành Tòa án nhân dân Thừa Thiên Huế áp dụng đắn thống quy định Luật đất đai 2013, Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân sự, văn pháp luật khác đất đai, hướng dẫn Ngành Tịa án nhân dân cơng tác xét xử vụ án tranh chấp HĐCN Quyền sử dụng đất Đường lối xét xử tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án tuân thủ áp dụng tương đối tốt, góp phần quan trọng vào việc ổn định trật tự, an toàn, xã hội, phát triển kinh tế, bảo vệ quyền lợi ích người Nhà nước giao đất, bảo vệ giao dịch dân hợp pháp đời sống xã hội 2.2 Những bất cập giải hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh thừa thiên Huế 2.2.1 Pháp luật hành thiếu quy định cụ thể “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Quy định hợp đồng vềquyền sử dụng đất Điều 500 BLDS năm 2015 mang tính chất liệt kê quan hệchuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hành, chưa nêu đặctrưng pháp lý hình thức chuyển quyền sử dụng đất Về mặt thực tiễn, việc thiếu vắng quy định cụ thể “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” làm người áp dụng luật bị nhầm lẫn Ví dụ, nhầm lẫn hợp đồng chuyển nhượng với chuyển quyền sử dụng đất, hay không phân biệt khác hợp đồng chuyển nhượng với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Thêm vào đó, mặt kỹ thuật xây dựng văn pháp luật, khái niệm (thuật ngữ) phải hiểu theo nghĩa, nhằm tránh tình trạng áp dụng khơng thống pháp luật u cầu thể rõ Điều Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật năm 2015: “Ngơn ngữ sử dụng văn phải xác, phổ thông, cách diễn đạt phải đơn giản, dễ hiểu Đối với thuật ngữ chuyên môn cần xác định rõ nội dung, phải định nghĩa văn bản” Khoản d Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 hợp đồng kinh doanh bất động sản có đề cập đến “hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất”, không xác định rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung Bên cạnh đó, quy định áp dụng riêng với hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh pháp luật kinh doanh bất động sản Xét tính chất phức tạp hợp đồng quyền sử dụng đất, cho rằng, điểm hạn chế cần khắc phục Bởi hợp đồng sở để đảm bảo cho việc thực quyền nghĩa vụ bên, giải tranh chấp, tránh xảy sai sót hạn chế rủi ro Đối với loại tài sản chịu điều chỉnh nhiều văn luật quyền sử dụng đất, việc xây dựng khái niệm hoàn chỉnh, thống chung hệ thống văn pháp luật yếu tố cần thiết để hoạt động áp dụng thực pháp luật thông suốt, hiệu 2.2.2 Quy định pháp luật hành “tranh chấp đất đai” thiếu cụ thể, dễ dẫn đến khó khăn thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi quyền sử dụng đất có tranh chấp, đồng nghĩa với việc thời điểm giá trị quyền sử dụng đất thuộc đối tượng cụ thể, khả định đoạt, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối tượng bị ảnh hưởng tình trạng kiện tụng, tranh chấp Bởi vì, để bảo đảm quyền, lợi ích đáng cho chủ thể khác có liên quan, đồng thời nhằm tránh tình trạng tranh chấp sau này, pháp luật thường không cho phép chủ thể chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất có tranh chấp Tuy nhiên, cần phải xác định đất có tranh chấp, chất tranh chấp để bảo vệ quyền, lợi ích đáng người tranh chấp hay việc “tranh chấp” với mục đích làm cho người có quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải xem xét Pháp luật đất đai hành quy định, có tranh chấp đất đai khuyến khích bên tự hịa giải, bên tranh chấp khơng hịa giải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hịa giải[3] Trường hợp hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã mà khơng thành bên có quyền khởi kiện Tịa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định pháp luật tố tụng dân Khi bên có bất đồng quyền nghĩa vụ sau “tự hịa giải” khơng có bên gửi đơn u cầu quan nhà nước có thẩm quyền giải có gọi 10 tranh chấp khơng? Về mặt thực tiễn, tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ bên đương nên thủ tục giải tranh chấp phải thông qua đường tố tụng Do vậy, hiểu bên gửi đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp sở giải tranh chấp quyền nghĩa vụ liên quan đến đất đai bị coi đất có tranh chấp Mặt khác, người sử dụng đất không chuyển nhượng quyền sử dụng đất tranh chấp Tịa án có thẩm quyền thụ lý để giải Trong đó, mặt lý luận, giải thích: “Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai” quyền nghĩa vụ gì, cần phải có xác định rõ ràng 2.2.3 Một số tồn khách quan Mặc dù theo quy định pháp luật HĐCN QSDĐ phải có cơng chứng, chứng thực, thực tế tồn nhiều hợp đồng chuyển nhượng không thực công chứng, chứng thực Một phận người dân, người đầu tư nhà đất, tổ chức, công ty kinh doanh dịch vụ môi giới, kinh doanh bất động sản không muốn nộp thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ nên sử dụng hình thức pháp lý "Hợp đồng ủy quyền định đoạt tài sản" giấy tờ viết tay để tránh thuế Ngồi ra, cịn nhiều trường hợp ghi giá chuyển nhượng hợp đồng thấp giá phải trả…dẫn đến việc giải Tòa gặp nhiều khó khăn Các tranh chấp giao dịch giả tạo phức tạp Các giao dịch dân vay tài sản phát triển việc phải chịu lãi suất cao người vay thường phải ký kết với người cho vay giao dịch mua bán tài sản (giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua bán nhà) với giá chuyển nhượng thấp nhiều so với giá trị thực tế Như vậy, trường hợp này, tồn 02 giao dịch, hợp đồng vay tài sản hợp đồng mua bán tài sản Thực trạng diễn phổ biến là, trước kiện Tịa án, biết bên 11 vay khó có khả tốn nợ gốc lãi, nên bên cho vay không kiện vay tài sản Dựa sở hợp đồng mua bán tài sản, giấy chứng nhận nhà đất sang tên, bên cho vay kiện bên vay yêu cầu tiếp tục thực hợp đồng mua bán tài sản đòi tài sản nhà đất Các Thẩm phán thường gặp khó khăn giải vụ án không dễ dàng nhận biết giao dịch thật, giao dịch giả, đòi hỏi thận trọng, kĩ kinh nghiệm chuyên sâu việc thu thập, đánh giá chứng toàn diện, đầy đủ Việc xác định hợp đồng giả tạo khó khăn phương diện lý luận thực tiễn giải Đặc biệt hoạt động vay tài sản thông thường bên vay giấy tờ nên việc chứng minh Tịa án phức tạp khó khăn Có vụ án người vay trả tiền lãi phần nợ gốc khơng có giấy biên nhận trả nợ để làm chứng minh giao dịch vay tài sản mà mua bán tài sản 2.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu giải vấn đề liên quan điến hợp đồng chuyển nhượng đất Nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, giải tranh chấp đất đai nói chung nhu cầu cấp bách giai đoạn nay, tranh chấp ảnh hưởng lớn đến tình hình trị, xã hội, kinh tế Để nâng cao hiệu giải vấn đề liên quan điến hợp đồng chuyển nhượng đất Thứ nhất, bổ sung quy định khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Như phân tích trên, tác giả cho cần nghiên cứu khôi phục lại quy định loại hợp đồng quyền sử dụng đất, có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời, để phù hợp với quy định pháp luật loại hợp đồng chuyên ngành, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên quy định Luật Đất đai Thứ hai, Luật Đất đai cần xác định cụ thể quyền nghĩa vụ bên tranh chấp đất đai để tránh làm cản trở quyền chuyển nhượng 12 quyền sử dụng đất Việc quy định cụ thể giúp giải tình trạng khó khăn việc xác định đất khơng có tranh chấp khơng ảnh hưởng lớn đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất người có quyền sử dụng đất Thứ ba, cần hồn thiện quy định hình thức, thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất đai nên quy định “việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực theo nhu cầu bên” nhằm khắc phục hạn chế trên, đồng thời giảm chi phí thủ tục rườm rà cho người dân Chúng ta phủ nhận việc công chứng bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thiết Về mặt quy định pháp luật giao dịch bất động sản cơng chứng đảm bảo hình thức theo quy định tạo điều kiện để giao dịch tiếp tục quan có thẩm quyền thực bước Việc công chứng giao dịch bất động sản mang lại lợi ích cho bên không pháp lý mà kinh tế, thương mại, hạn chế ảnh hưởng, chí phá sản hợp đồng, giao dịch dân sự, thương mại tiềm ẩn rủi ro không công chứng Hợp đồng, giao dịch cơng chứng có giá trị chứng cứ, tình tiết, kiện hợp đồng, giao dịch công chứng chứng minh, trừ trường hợp bị Tịa án tun bố vơ hiệu Các hoạt động giao dịch kiểm soát, hạn chế thất thu thuế cho Nhà nước, tranh chấp, khiếu kiện xảy hơn, giảm gánh nặng cho Tòa án giúp thị trường bất động sản ổn định nhiều Thư tư, Luật Đất đai nên quy định cụ thể điều kiện phương thức chuyển quyền sử dụng đất Việc tách riêng điều kiện phương thức chuyển quyền sử dụng đất khỏi quy định quyền nghĩa vụ chung đảm bảo người sử dụng đất dễ dàng nắm quy định mà tuân thủ thực Ngoài ra, điều kiện để quyền sử dụng 13 đất chuyển nhượng Luật Đất đai điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện gây khó khăn cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất Kể tất đất Việt Nam cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện gây khó khăn định Đó trường hợp chuyển nhượng phần đất, trình chờ lấy giấy chứng nhận lại có nhu cầu chuyển nhượng ngay, bên khơng thể công chứng để thực giao dịch Do đó, điều kiện chuyển nhượng Luật Đất đai cần tính đến tiến tương lai ngành địa chính, việc số hóa việc quản lý thơng tin địa có việc đăng ký quyền sử dụng đất Khi đó, người sử dụng đất khơng cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cơ quan đăng ký cần đối chiếu thông tin hợp đồng đăng ký hệ thống điện tử Do đó, theo tác giả, Luật Đất đai nên sửa đổi điều kiện chuyển nhượng thành “có quyền sử dụng đất hợp pháp” 14 KẾT LUẬN Đất đai đóng vai trị quan trọng Nếu khơng có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, khơng thể có tồn lồi người Đất đai tài ngun vơ quý giá người Đất đai tham gia vào tất hoạt động đời sống kinh tế, xã hội Nhu cầu nhà ngày tăng, đất đai có hạn, cần có định hướng, giải pháp để sử dụng tốt tài nguyên đất đai vào công phát triển kinh tế Chúng ta phải giải tranh chấp phát sinh đất đai đặc biệt tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn kinh tế thị trường thời gian vừa qua, thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, tác giả nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng đồng thời tìm hiểu thực trạng vận dụng tỉnh Thừa Thiên Huế để đưa số giải pháp hiệu 15 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Điều Luật Đất đai năm 2013 [2] TS Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb Tư Pháp, Hà Nội (2006), tr 86 [3] Điều 202, Luật Đất đai năm 2013 [4] Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), tr 455 [5] Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2012), tr 357 - 358 [6] Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 [7] Chính phủ (2017), Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013 [8] Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án bình luận án, Nxb Chính trị quốc gia 16 ... vốn Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất nói chung Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể sang chủ thể khác Chuyển quyền sử dụng đất. .. loại hợp đồng quyền sử dụng đất, có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời, để phù hợp với quy định pháp luật loại hợp đồng chuyên ngành, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên... đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn kinh tế thị trường thời gian vừa qua,