Bài giảng định giá bất động sản

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS Vương Thị Ánh Ngọc MỤC LỤC MỤC LỤC CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1 1 Khái niệm cơ bản về bất động sản 1 1 1 Khái niệmm batt độ̣mn[.]

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc MỤC LỤC MỤC LỤC CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1 Khái niệmm batt độ̣mns sảaan 1.1.2 Những đặc điểm chủ yếu bất động sản 1.2 Phạn lộami batt độ̣mns sảaan 1.3 Pháp luật kinh doanh bất động sản 1.3.1 Luật kinh doanh bất động sản 1.3.2 Đăng kí bất động sản 1.4 Định giá Bất động sản 1.4.1 Khái niệm định giá bất động sản 1.4.2 Mục đích định giá bất động sản 1.4.3 Nguyên tắc định giá bất động sản CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Quy trình định giá bất động sản 2.1.1 Xác định đối tượng mục đích định giá bất động sản 2.1.2 Điều tra thị trường thu thập thông tin bất động sản 2.1.3 Phân tích thơng tin bất động sản 2.1.4 Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản 2.1.5 Xác định giá trị bất động sản 2.1.6 Lập báo cáo định giá bất động sản 2.2 Các phương pháp định giá bất động sản Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc 2.2.1 Phương pháp so sánh 2.2.2 Phương pháp thu nhập 2.2.3 Phương pháp chi phí 2.2.4 Phương pháp thặng dư 2.2.5 Phương pháp lợi nhuận 2.3 Hồ sơ, chứng thư, báo cáo định giá bất động sản 2.3.1 Hồ sơ định giá bất động sản 2.3.2 Chứng thư định giá bất động sản 2.3.3 Báo cáo định giá bất động sản 2.4 Tổ chức cá nhân định giá bất động sản 2.4.1 Điều kiện hành nghề, quyền nghĩa vụ định giá bất động sản 2.4.2 Yêu cầu chuyên môn đạo đức nghề nghiệp định giá bất động sản Quyền bất động sản liền kề: 2.4.3 Các hành vi bị cấm định giá bất động sản 2.5 Định giá bất động sản đất đai, nhà công trình 2.6 Thẩm định giá bất động sản 2.6.1 Định nghĩa thẩm định giá bất động sản 2.6.2 Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá bất động sản 2.6.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc CHƯƠNG 3: ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NĂM 3.1 Những vấn đề đầu tư kinh doanh bất động sản 3.1.1 Khái niệm chung đầu tư kinh doanh bất động sản 3.1.2 Vai trò đầu tư kinh doanh bất động sản 3.1.3 Phân loại hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 3.2 Trình tự, thủ tục thực nội dung loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 3.3 Hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản 3.3.1 Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản 3.3.2 Nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản 3.4 Thông tin thị trường bất động sản hồ sơ bất động sản 3.4.1 Thông tin thị trường bất động sản 3.4.2 Hồ sơ bất động sản 3.5 Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản 3.6 Hiệu đầu tư kinh doanh bất động sản Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc GIỚI THIỆU TỔNG QUAN MƠN HỌC Mục đích mơn học - Kiến thức: Cung cấp cho sinh viên kiến thức định giá bất động sản Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Kỹ năng: Kỹ định giá bất động sản có khả áp dụng kiến thức mơn học để giải vấn đề thực tiễn Yêu cầu mơn học - Vị trí học phần:Giang day cho sinh viên năm thứ 3, học kỳ 5, chuyên ngành Kinh tế Xây dựng (Mã ngành: 301) - Trước học mơn sinh viên phải hồn thành mơn học sau: Kinh tế học Tổ chức lớp tiêu chuẩn đánh giá sv - Yêu cầu sinh viên phải học đầy đủ; phải ghi chép đầy đủ - Kết thúc mơn học có thảo luận nhóm, sv thuyết trình, nộp thu hoạch phải thi hết mơn ( Hình thức: thi tự luận) - Tiêu chuẩn đánh giá: - Điểm trình: + Điểm chuyên cần: 1/10 + Các nội dung kiểm tra trình thực tập: 1/10 (Kiểm tra kỳ, Bài tập lớn, Tiểu luận) - Điểm thi kết thúc học phần: 8/10 Tài liệu học tập – tham khảo - Giáo trình chính: Bài giảng Định giá bất động sản (dành cho sinh viên ngành quản lý đô thị) Bộ môn soạn thảo - Tài liệu tham khảo: BùiMạnhHùng, NguyễnHuyDần (2013), Định giá bất động sản, Trường đại học kiến trúc HN NguyễnMinhHoàng (2011), Đinh giá tài sản, Học Viện tài NguyễnNgọcTuấn (2011), Thẩm định giá bất động sản, Nhà xuất tài NguyễnThếPhượng (2011), Thẩm định giá bất động sản, Nhà xuất Phương Đông Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc ĐỗHậu (2012), Quản lý đất đai bất động sản, Nhà xuất Xây dựng Cac văn ban quy pham phap luât liên quan  Hiến pháp 2013;  Bộ Luật Dân 33/2005/QH11  Luật kinh doanh BĐS 66/2014/QH13; Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh Bất động sản 2014  Luật nhà 65/2014/QH13; NĐ, TT hướng dẫn  Luật giá 11/2012/QH13; NĐ, TT hướng dẫn  Luật xây dựng 50/2014/QH13 văn hướng dẫn thi hành  Luật đất đai 45/2013/QH13 văn hướng dẫn thi hành  Luật đấu thầu 43/2013/QH13 văn hướng dẫn thi hành  Nghị định 11/2013/NĐ-CP quản lý đầu tư phát triển đô  Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất  Nghị 02/NQ-CP giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản thị xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu  Thơng tư 20/2013/TT-BXD hướng dẫn thí điểm xác định công bố số đánh giá TTBĐS  TT 23/2014/TT-BTNMT Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất  Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất  Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc  Quyết định 378/QĐ-BXD việc công nhận sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản  Nghị định 121/2013/NĐ-CP: quy định xử phạt hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng  Thông tư 02/2014/TT-BXD:quy định chi tiết hưỡng dẫn thi hành Nghị định 121/2013/NĐ-CP Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1 Khai niêm bât đông san a) Tài sản Luật cổ La Mã: “ Tài sản gồm BĐS động sản BĐS đất đai cải lòng đất tất tạo sức lao động người mảnh đất (các cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng )” Luật dân 2015, Điều 105 quy định: “1 Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản.2 Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai.” b) Bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ c) Quy định bất động sản pháp luật đất đai, bất động sản số nước Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hiện nay, Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới quy định cụ thể pháp luật quốc gia Ví dụ:  Cộng hịa Pháp: Điều 520 Luật Dân Pháp:“mùa màng chưa gặt hái, trái chưa bứt khỏi BĐS; bứt khỏi coi động sản”  Vương quốc Thái lan: Điều 100 Luật Dân Thái Lan:“BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành hệ thống với đất đai bao gồm quyền gắn với việc sở hữu…”  Cộng hòa Liên bang Nga, Luật Dân Nga:“ BĐS mảnh đất BĐS đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng Những tài sản tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ….cũng BĐS”  CHXHCN Việt Nam, Điều 107- Bộ Luật dân 2015 Việt Nam quy định: “1 Bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định pháp luật d) Động sản - Động sản tài sản bất động sản Để tránh sai lầm đánh giá bất động sản, người ta phải nghiên cứu để tìm đặc trưng chung bất động sản, nhằm phân biệt Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc động sản bất động sản Cụ thể, bất động sản bao gồm đất đai tất thứ gắn vững chắn lâu dài với Như vậy, tài sản coi bất động sản có điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho người - Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người - Có thể đo lường giá trị định - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi - Tồn lâu dài 1.1.2 Những đặc điểm chủ yếu bất động sản - Bất động sản có vị trí cố định vể mặt địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm có bất động sản ln gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm vị trí cố định, giới hạn diện tích khơng gian Yếu tố vị trí bất động sản không xác định tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà đánh giá chủ yếu khoảng cách đến trung tâm, địa điểm dịch vụ cơng cộng, thương mại, văn hóa, giáo dục…những yếu tố thay đổi tính vị trí bất động sản thay đổi Do mà giá trị bất động sản bị ảnh hưởng nhiều vị trí cụ thể Cũng bất động sản có tính chất cố đinh vị trí gắn liền với vị trí định nên giá trị lợi ích mang lại bất động sản chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt Đó yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môi trường - Bất động sản loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai (loại tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia, môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, tư lieu sản xuất đặc biệt thay sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp….) Ngồi ra, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc, vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăn năm 10 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc nông nghiệp, bất động sản vườn lâu năm có thời gian tồn lâu dài Tính lâu bền bất động sản thể hai góc độ: tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý; tuổi thọ ngắn định tồn bất động sản Ví dụ, giai đoạn kinh tế phát triển, khu chung cư tốt, kết cầu bền thiết kế kiểu cũ thi tuổi thọ kinh tế nhỏ tuổi thọ vật lý Khi đầu tư xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thông 45 năm v.v - Bất động sản mang tính khan Ngun nhân đất đai có diện tích giới hạn, đất đai cho đầu tư phát triển cơng trình giới hạn Cũng yếu tố vị trí mà khơng thể mở rộng khơng gian bề rộng cơng trình bất động sản - Tính dị biệt bất động sản Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tơ riêng biệt không giống bất động sản Sự khác biêt bất động sản khác về: vị trí lơ đất; kết cấu kiến trúc; hướng, cảnh quan ngoại cảnh Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo 11 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc thiết kế Ngay cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v - Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Mọi hàng hóa đếu có đặc điểm này, hàng hóa bất động sản đặc điểm trội Nguyên nhân nhu cấu bất động sản khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội chí cịn có yếu tố tín ngưỡng , tơn giáo, tâm linh - Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Giữa tài sản bất động sản có tác động ảnh hưởng đến mạnh mẽ Sự đời hay hoàn thiện bất động sản điều kiện để đời, đi, gia tăng giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hóa bất động sản Ví dụ, đời đường dẫn đến đời khu dân cư, khu công nghiệp, dịch vụ…bám dọc theo đường đó.Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến Cac yêu tố môi trương, đương xa, công viên, trương học… Có thể làm thay đôi giá trị cua Bât đông san; - Bất động sản hàng hóa có giá trị cao, vốn đầu tư dài hạn Do giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả sinh lợi cao đồng thời tạo vốn Do vậy, hoạt động kinh doanh bất động sản cần có tham gia ngân hàng tổ chức tín dụng - Hàng hóa bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước 12 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc nên Nhà nước quan tâm đến BĐS hay thị trường bất động sản nhằm đưa văn luật, sách đắn để quản lý BĐS ổn định Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai, mà đất đai lại chịu chi phối pháp luật nên BĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật 1.2 Phân loai bât đông san a Dựa vào đặc tính vật chất - Đất đai: Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia, tổ chức, cá nhân; đất xác định bất động sản phải đất đai xác định chủ quyền; đo lường giá trị ( số lượng chất lượng đất đai) - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; kể tài sản gắn liền với cơng trình xây dựng đó: + Nhà xây dựng cố định di dời, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phịng… + Các cơng trình xây dựng giao thông, công nghiệp đường xá, bến cảng, sân bay…được xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền với cơng trình máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình ( tài sản tháo dời mà giá trị cơng dụng khơng thay đổi khơng coi bất động sản máy điều hòa di dộng, tranh ảnh, cảnh vường treo ); - Các tài sản khác gắn liền với đất đai:  Vườn lâu năm bao gồm trồng đất trồng  Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối  Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao  Một số cơng trình khai thác tài ngun lịng đất • Các tài sản khác pháp luật quy định: tàu hỏa, tàu thủy, máy bay 13 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc b Tính chất đầu tư - BĐS có đầu tư xây dựng:  BĐS nhà  BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại- dịch vụ  BĐS hạ tầng ( HTKT HTXH)  BĐS trụ sở làm việc v.v - BĐS (không đầu tư xây dựng) tư liệu sản xuất -  Đất nông nghiệp  Đất lâm nghiệp  Đất nuôi trồng thủy sản  Đất làm muối BĐS đặc biệt  Cơng trình bảo tồn quốc gia  Di sản văn hóa vật thể  Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang c Mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất - Đất đai -  Nhóm đất nơng nghiệp  Nhóm đất phi nơng nghiệp  Nhóm đất chưa sử dụng Cơng trình kiến trúc  Nhà dùng th, bán  Cơng trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tàng, khu công nghiệp  Cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng cho thuể, chợ, trung tâm thương mại  Khách sạn văn phịng cho th  Cơng trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học 14 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc 1.3 Pháp luật kinh doanh bất động sản 1.3.1 Luật kinh doanh bất động sản a Thị trường Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường nơi diễn hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá Khái niệm đại thị trườngrất nhiều Theo tương tác chủ thể thị trường người ta cho rằng: thị trường trình người mua người bán tác động qua lại lẫn để giải giá số lượng hàng hoá mua bán Thị trường nơi người bán ngườimua tác động qua lại lẫn để giải vấn đề giá số lượng hàng hóa mua bán Thị trường nơi trao đổi hàng hóa bao gồm hàng hóa “hữu hình” “vơ hình” Vậy cách tổng quát: thị trường tổng thể quan hệ lưu thơng hàng hố lưu thơng tiền tệ, tổng thể giao dịch mua bán dịch vụ - Chủ thể thị trường (thành phần tham gia hoạt động trao đổi hàng hóa): Người SX hàng hóa, Người tiêu dùng, Người mơi giới - Khách thể thị trường (là số hàng hóa đưa trao đổi, bn bán, bao gồm yếu tố): hàng hóa, vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, sở vật chất, bất động sản Đây sở tồn cho thị trường - Các biểu thị trường:  Chợ: Nơi người mua người bán trực tiếp thỏa thuận (mặc cả) giá hàng hóa  Sàn giao dịch Chứng khoán: Người mua người bán phải thông qua môi giới trung gian  Siêu thị: Nơi người bán định giá cả, người mua quyền chọn lựa  Đấu giá: Nơi người mua quyền định giá - Chức TT: 15 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc  Trao đổi: Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu hàng hóa, thơng qua thực chuyển dịch giá trị hàng hóa, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hóa theo chiều hướng yêu cầu tiêu dùng  Điều tiết: Thị trường hoạt động sở quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Do thị trường có khả tự động điều tiết Quá trình vận hành kinh tế: Phân phối nguồn lực xã hội cho ngành kinh tế, vùng doanh nghiệp Điều tiết kết cấu số lượng hàng hóa Điều tiết lợi ích kinh tế hai bên mua bán Đây chức quan trọng thị trường  Thông tin: Thị trương phat cac loai thông tin đên san xuât, kinh doanh, môi giơi tiêu dung thông tin về:  Cung – cầu  Chât lương  Gia ca  Thị hiêu  Nguôn vốn Chức phụ thuôc vào trinh đô công nghệ thông tin cua xã hôi * Liên hệ kinh tê: Thị trương pha vỡ sự ngăn cach cua bât linh vực kinh tê, cac ngành, địa phương, doanh nghiệp đều trở thành môt bô phân hưu cua nền kinh tê cua môt quốc gia, tiên tơi hôi nhâp vơi nền kinh tê toàn cầu b Thị trường bất động sản Dựa phân tích lí luận nêu trên, chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu BĐStrong nước quốc tế đưa số khái niệm sau thị trường BĐS: Khái niệm 1: Thị trường BĐS thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng sử dụng BĐS theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước 16 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Khái niệm 2: Thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch dân BĐS địa bàn định, thời gian định Khái niệm 3: Thị trường BĐS tổ chức quyền có liên quan đến đất cho chúng trao đổi giá trị cá nhân thực thể Các quyền độc lập với đặc tính vật chất mà thường gọi đất Khái niệm tổng quát thị trường BĐS sau:  Thị trường bất động sản hiểu theo nghĩa hẹp: bao gồm hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua bán, cho thuê, thừa kế, chấp  Thị trường bất động sản hiểu theo nghĩa rộng: không bao gốm hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản 1.3.2 Đăng kí bất động sản Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung mang tính chất tương đối, tóm tắt sau: a Căn vào hình thái vật chất đối tượng trao đổi Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu cơng trình gắn với đất quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường lại chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng - TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường BĐS mặt nhà xưởng công nghiệp, - Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, cửa hàng bán lẻ v.v - Vừa TTBĐS TLSX vừa TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v b Căn vào khu vực có BĐS 17 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Khu vực đô thị: thị trường đất đô thị, thị trường nhà đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v - Khu vực nông thôn: thị trường đất nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà nông thôn, thị trường đất phi nơng nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phịng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v - Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v c Căn vào mục đích sử dụng BĐS - Thị trường Đất đai (nơng nghiệp phi nơng nghiệp) - Thị trường cơng trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) cơng trình cơng cộng (giao thơng, thuỷ lợi, y tế, văn hố ) - Thị trường cơng trình cơng nghiệp (nhà xưởng, mặt sản xuất, KCN, KCX ) - Thị trường Nhà (đơ thị nơng thơn) - Thị trường cơng trình đặc biệt có hàng hố BĐS BĐS phi vật thể coi tài nguyên khai thác (kinh doanh du lịch, v.v ) di sản văn hố, di tích lịch sử, v.v đ Căn theo hoạt động thị trường BĐS (tính chất kinh doanh) - Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS - Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất - Thị trường cho thuê BĐS - Thị trường chấp bảo hiểm BĐS - Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thơng tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v 18 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc e Căn theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường - Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi thị trường BĐS sơ cấp) - Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th - Thị trường cấp 3: Thị trường bán cho th lại cơng trình mua th (Nguồn: tham khảo thêm tư liệu Bộ Tài chính, Tổng hội XD Việt Nam, CIEM) f Theo mức độ kiểm sốt nhà nước - Thị trường thức: bao gồm giao dịch mà Nhà nước kiểm soát được, giao dịch trung tâm đấu giá, ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, khách sạn, cơng ty kinh doanh địa ốc,… Thị trường phi thức: giao dịch BĐS khơng tiến hành thủ tục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết giấy tờ nhận nợ Tổng hợp kết nghiên cứu nhận định nhà khoa học, cho thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp thị trường BĐS thứ cấp 1.4 Định giá Bất động sản 1.4.1 Khái niệm định giá bất động sản Định giá tài sản có lịch sử hình thành phát triển lâu nhiều nước giới Định giá hoạt động khách quan tồn đời sống kinh tế xã hội kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt kinh tế phát triển theo chế thị trường Ở nước ta, năm gần đây, nghề định giá tài sản phát triển nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường, đội ngũ cán định giá chuyên nghiệp Định nghĩa định giá, nay, có nhiều định nghĩa khác nhau, tuynhiên, định nghĩa coi định giá việc ước tính giá tài sản thời điểm định Theo từ điển Oxford, định gía tài sản hiểu sau : “Định giá tài sản ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản 19 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc hình thái tiền tệ phùhợp với thị trường, thời điểm, theo tiêu chuẩn cho mục đích nhấtđịnh”  Định giá số tác giả giới nghiên cứu định nghĩa sau: Theo nghiên cứu GS W Seabrooke – Viện ĐH Portsmouth, Vương quốc Anh: “Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định.” - Theo GS Lim Tan Yuan – Trường Xây dựng bất động sản- ĐH Quốc gia Singapore: “Định giá nghệ thuật hay khoa hoc ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn”  Ở Việt Nam: Luật Giá số 11/2012/QH13 quy định:  Định giá việc quan nhà nước có thâm quyền tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh quy định giá cho hàng hóa dịch vụ  Tóm lại: Định giá tài sản việc tư vấn, xác định mức giá cụ thể cho loại tài sản làm cho hoạt động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ thị trường Đối với loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ nhà nước định giá (các quan có thẩm quyền quy định) mức giá cụ thể loại tài sản, hàng hóa mang tính bắt buộc đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán phải thực Đối với tài sản, hàng hóa, dịch vụ khơng thuộc danh mục Nhà nước định giá tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy luật thị trường làm sở cho hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi - Đặc trưng: + ĐG công việc ước tính giá trị BĐS ( ước tính giá trị BĐS, ước tính giá trị quyền sở hữu BĐS cụ thể….) + ĐG BĐS địi hỏi tính chun mơn cao + Giá trị BĐS tính tiền 20 ... chứng thư, báo cáo định giá bất động sản 2.3.1 Hồ sơ định giá bất động sản 2.3.2 Chứng thư định giá bất động sản 2.3.3 Báo cáo định giá bất động sản ... Quyền bất động sản liền kề: 2.4.3 Các hành vi bị cấm định giá bất động sản 2.5 Định giá bất động sản đất đai, nhà cơng trình 2.6 Thẩm định giá bất động. .. 2.6.1 Định nghĩa thẩm định giá bất động sản 2.6.2 Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá bất động sản 2.6.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản