CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN BÁO CÁO CHẤT LƯỢNG BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN: tổng hợp các nghiên cứu trong nước và nước ngoài sau đó kết luận các nhóm nhận tố chính và vận dụng tại các doanh nghiệp Việt Nam.
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN BÁO CÁO CHẤT LƯỢNG BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Tóm tắt: Nghiên cứu bao gồm vấn sâu khảo sát cán định giá bất động sản làm việc khu vực Hà Nội Kết tổng hợp, phân tích cho thấy có bốn yếu tố tác động tới chất lượng báo cáo định giá, đó, lực hành vi cán có ảnh hưởng nhiều nhất, tiếp đến yếu tố doanh nghiệp định giá, ảnh hưởng khách hàng, cuối nhân tố thơng tin sách thị trường có tác động Từ khóa: Chất lượng báo cáo định giá bất động sản, lực hành vi cán định giá, doanh nghiệp định giá, khách hàng, thơng tin sách thị trường Giới thiệu Thông tin giá trị thị trường bất động sản cần thiết cho định tài đầu tư đo lường hiệu hoạt động đầu tư khứ Tuy nhiên, giá trị thị trường tài sản bất động sản khó xác định, tính chất khơng đồng bất động sản, giao dịch diễn không thường xuyên khó khăn việc quan sát giá giao dịch Điều cho thấy, vai trò cán định giá quan trọng trình đầu tư Hiện nay, nước ta số lượng doanh nghiệp định cán định giá có thẻ ngày gia tăng Đến năm 2021 nước có 411 doanh nghiệp cấp Giấy chứng nhận, ngồi ra, Bộ Tài cấp 2.352 thẻ cán định giá giá (Theo thống kê “Cục quản lý giá – Bộ Tài Hội Định giá Việt Nam) Tuy nhiên Bộ Tài cho doanh nghiệp định giá nước ta phát triển mặt số lượng, mặt chất lượng cịn hạn chế, gây khó khăn quản lý nhà nước Qua trên, vai trò dịch vụ định giá bất động sản ý nghĩa, nhiên chất lượng báo cáo định giá chưa đảm bảo, nhiều khách hàng quan ngại sử dụng dịch vụ Trên cở sở đó, nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản vấn đề cần thiết Trong khứ, có nhiều nhà nghiên cứu nghiên cứu liên quan đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản Nghiên cứu Agnieszka Małkowska, Małgorzata Uhruska and Mateusz Tomal, năm 2019 tuổi tác kinh nghiệm cán định giá ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo Người có kinh nghiệm, trình độ chun mơn cao có nhiều thơng tin thị trường, làm việc độc lập, định giá bất động sản đáng tin cậy Theo nghiên cứu Mark T Spence James A Thorson đồng ý kinh nghiệm có ảnh hường đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản Hay nghiên cứu liên quan đến vấn đề khách hàng, đặc biệt động gây ảnh hưởng khách hàng trình định giá Levy & Schuck (1999) cho tương tác chặt chẽ người định giá khách hàng họ phần trình định giá cần thiết để cải thiện độ xác kết định giá, gặp gỡ khách hàng hình thức giao tiếp khác tạo hội cho khách hàng tác động đến giá trị Do đó, q trình định giá, cán định giá cần phải nhận thức vấn đề rủi ro đạo đức phát sinh nghe theo ý kiến khách hàng Qua trên, cho thấy có nhiều nhà nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản giới Tuy nhiên, có nhiều quan điểm khác nhau, số nghiên cứu nghiên cứu mặt cụ thể ảnh hưởng khách hàng tới chất lượng báo cáo định giá, hay kinh nghiệm tuổi tác cán định giá tới chất lượng báo cáo Từ đó, tác giả thực nghiên cứu công ty định giá khu vực Hà Nội phù hợp với bối cảnh nước ta Thông qua khảo sát cán định giá hoạt động khu vực Hà Nội, tác giả phân tích tìm nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá Qua tác giả đánh giá mức độ ảnh hưởng nhân tố đề xuất số khuyến nghị giúp nâng cao chất lượng báo cáo định giá bất động sản Tổng quan nghiên cứu trước Đã có nhiều nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng dịch định giá, nghiên cứu thảo luận yếu tố khác Cụ thể yếu tố thảo luận theo danh sách 2.1 Các yếu tố đánh giá chất lượng báo cáo định giá bất động sản Báo cáo định giá định cung cấp hiểu biết thị trường, giá trị tài sản định giá Đánh giá chất lượng báo cáo, Abdul-Rasheed Amidu, Deborah Levy & Muhammed Bolomope (2019) đề xuất bốn số chất lượng quan trọng: tính chuyên nghiệp; giao tiếp hiệu linh hoạt; độ xác báo cáo; tuân thủ hành lang pháp lý chất lượng định giá Người định giá chuyên nghiệp có khả năng làm việc độc lập, có nhiều kiến thức thị trường làm việc thận trọng định xác Bên cạnh đó, báo cáo trình bày rõ ràng, logic giúp khách hàng tiếp nhận thơng tin hiệu Cịn nhắc đến độ xác báo cáo định giá nhóm tác giả đánh giá dựa cung cấp đầy đủ thông tin, áp dụng phương pháp định giá phù hợp nêu rõ hạn chế, phạm vi sai số báo cáo định giá Cuối tuân thủ tiêu chuẩn, hành lang pháp lý sở để tạo báo cáo chất lượng cao 2.2 Ảnh hưởng lực hành vi cán định giá tới chất lượng báo cáo định giá bất động sản Nhắc đến ảnh hưởng lực hành vi cán định giá, thấy nhiều nhà nghiên cứu quan tâm Nghiên cứu Mark T.Spence James A Thorson (1998), cho cán định giá có nhiều kinh nghiệm có khả định giá sát với giá thị trường hơn, nhiên cán định giá có nhiều kinh nghiệm có xu hướng định giá giá trị tài sản thấp giá trị bất so với cán định giá vào nghề Và nữa, cán định giá có nhiều kinh nghiệm thường tỏ tự tin vào khả định, nên họ khó tiếp nhận mới, nên trình định phạm vi định lẽ nên có Bên cạnh đó, Agnieszka Małkowska, Małgorzata Uhruska and Mateusz Tomal (2019) cho phụ nữ dễ bị áp lực hơn, xác suất cảm thấy áp lực giảm theo tuổi tác thời gian làm nghề Theo Deborah Levy and Edward Schuck (1999), cán định giá có tuổi kinh nghiệm cao trực q trình làm việc tạo báo cáo định giá bất động sản đáng tin cậy Cùng quan điểm, Mohammad cộng (2018) cho thân trọng cán định giá giúp thu thập thơng tin xác, tính tốn tiêu đánh giá giá trị cẩn thận, hạn chế sai sót q trình làm việc Ngồi ra, nhóm tác giả nhắc đến hạn chế định kiến ban đầu cán định giá dẫn đến khơng khách quan kết ước tính giá trị Thêm vào đó, cán định có quy trình làm việc rõ ràng, khiêm tốn giúp tiếp nhận thông tin thị trường tốt Một yếu tố nhắc đến thái độ tơn trọng khách hàng, thể làm việc chuyên nghiệp cá nhân doanh nghiệp doanh nghiệp định giá bất động sản 2.3 Ảnh hưởng yếu tố thuộc doanh nghiệp tới chất lượng báo cáo định giá bất động sản Một số nghiên cứu nhắc đến ảnh hưởng yếu tố thuộc doanh nghiệp nghiên cứu Levy&Shuck (1999), nghiên cứu Amidu, Levy & Bolomope (2021) Các nghiên cứu đề cập quy trình thủ tục doanh nghiệp, quy mô doanh nghiệp hay trang thiết bị doanh nghiệp gây ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá q trình định giá Doanh nghiệp có quy trình làm việc rõ ràng, giúp cho nhân viên khách hàng dễ theo dõi, nâng cao hiệu uy tín doanh nghiệp Bên cạnh đó, thiết bị đại giúp cho cán định giá dễ dàng truy cập vào thông tin thị trường, lưu trữ thông tin tốt 2.4 Ảnh hưởng yếu tố thuộc khách hàng tới chất lượng báo cáo định giá bất động sản Có nhiều nghiên cứu tác động khách hàng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản Theo Deborah Levy & Edward Schuck (1999) khách hàng gây sức ép lên cán định giá, cung cấp sai thông tin hiểu biết sai họ bất động sản định giá ba phương tiện khách hàng gây ảnh hưởng tới cán định giá Một ảnh hưởng từ khách hàng tác giả Kamalahasan Achu (2013) đề cập đến quy mô khách hàng, theo khách hàng có quy mơ lớn gây sức ép lớn đến khách hàng, cán định giá, doanh nghiệp thấy bị áp lực Tác giả nêu mục đích định giá ảnh hưởng đến kết định giá, thông thường, định giá cho ngân hàng cho vay chấp, ngân hàng ln muốn định giá thấp gây sức ép ảnh hưởng tới cán định giá 2.5 Ảnh hưởng thơng tin sách thị trường tới chất lượng báo cáo định giá bất động sản Nghiên cứu Irene Cheloti and Manya Mooya (2021) cho thấy vấn đề định giá tài sản khơng xác khơng hành vi sai trái định giá viên mà vấn đề liên quan đến thị trường định giá nước phát triến Sự sai lệch định giá tồn nước phát triển chủ yếu chất môi trường định giá nước này, đặc trưng thông tin hạn chế không đáng tin cậy Cán định giá điều chỉnh giá bán trước dựa vào thơng tin khách hàng Điều cho thấy đoán ảnh hưởng khách hàng tồn nước phát triển Theo đó, tác giả cho nguyên nhân sâu xa vấn đề định giá nước phát triển vấn đề liên quan đến thị trường thể thông tin hạn chế Ngoài ra, tác giả đề cập thêm, tham nhũng hành lang pháp lý quản lý đất đai nguyên nhân dẫn đến chất lượng báo cáo định giá Mơ hình giả thiết nghiên cứu 3.1 Mơ hình nghiên cứu Trên sở tổng quan nghiên cứu, mơ hình nghiên cứu đề xuất hình Trong đó: Biến phụ thuộc: Chất lượng báo cáo định giá bất động sản Theo Abdul-Rasheed Amidu, Levy&Muhammed Bolomope (2021) chất lượng định giá dựa góc nhìn từ nhà định giá cấp cao Theo đó, Chất lượng báo cáo định giá bất động sản đo bằng: Sự chuyên nghiệp cán định giá doanh nghiệp định giá; Sự trình bày logic, dễ hiểu báo cáo định giá; Tuân thủ quy định pháp luật; Tính xác báo cáo định giá Biến độc lập: biến, bao gồm Năng lực hành vi cán định giá, Các yếu tố thuộc khách hàng, Các yếu tố thuộc doanh nghiệp, Thơng tin sách thị trường Năng lực hành vi cán định giá gồm biến quan sát: Tuổi cán định giá, Sự linh hoạt, khiêm tốn, dễ dàng tiếp thu kiến thức, thông tin thị trường cán định giá; Sự khách quan bất động sản; Tính trực, trung thực cán định giá; Sự tôn trọng khách hàng, có tinh thần trách nhiệm cao cán định giá; Kinh nghiệm cán định giá; Trình độ học vấn Sự thận trọng, cẩn thận tỉ mỉ cán định giá; Sự làm việc chuyên nghiệp có tiêu chuẩn, quy tắc riêng Các yếu tố thuộc khách hàng gồm biến quan sát: Mối quan hệ doanh nghiệp khách hàng; Loại khách hàng; Thông tin khách hàng cung cấp; Sự giảm tác động kiến thức thị trường khách hàng Các biến thuộc doanh nghiệp gồm biến quan sát: Các quy trình thủ tục doanh nghiệp; trang thiết thị doanh nghiệp Thơng tin sách thị trường gồm biến quan sát: Độ sẵn có thơng tin thị trường; Hành lang pháp lý Nguồn: Tổng hợp đề xuất tác giả Trong đó: 3.2 Các giả thiết nghiên cứu Dựa kết nghiên cứu trước, kết hợp với kết vấn sâu, tác giả đề xuất giả thuyết nghiên cứu sau: Nguồn: tác giả nghiên cứu, xây dựng từ nghiên cứu trước Các giả thiết H1: Năng lực hành vi cán định giá có tác động thuận chiều đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản H2: Các yếu tố thuộc khách hàng có tác động thuận chiều đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản H3: Các yếu tố thuộc doanh nghiệp có tác động thuận chiều đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản H4: Thơng tin sách thị trường có tác động thuận chiều đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản Phương pháp nghiên cứu 3.1 Thiết kế nghiên cứu Để đạt mục tiêu nghiên cứu viết sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính nghiên cứu định lượng theo quy trình đây: Hình Quy trình nghiên cứu Nguồn: Thiết kế lại từ Nguyễn Đình Thọ, Nguyễn Thị Mai Trang (2011) Quy trình nghiên cứu gồm bước: Thứ nhất, xây dựng thang đo nghiên cứu (tổng hợp nghiên cứu trước, vấn sâu) Thứ hai, Nghiên cứu định lượng (thu thập liệu từ khảo sát, phân tích) - Xây dựng bảng câu hỏi - Kiểm định hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha, sau phân tích nhân tố khám phá EFA, cuối phân tích mơ hình hồi quy 3.2 Thu thập liệu Dựa kết nghiên cứu trước, tác giả thực vấn sâu với cán định giá cấp cao để đánh giá mơ hình đề xuất Với câu hỏi mở sau: Anh chị đánh giá chất lượng báo cáo định giá bất động sản này? Nguyên nhân dẫn đến thiếu tin cậy khách hàng sử dụng dịch vụ cơng ty? Trong q trình làm việc, anh chị có bị ảnh hưởng nhiều khách hàng không? Anh chị nghĩ hành lang npháp lý quản lý đất đai nay? Có ảnh hưởng nhiều đến định giá bất động sản không? Theo anh chị doanh nghiệp định giá chuyên nghiệp nào? Theo anh chị, khác biệt cán định giá cao cấp cán định giá vào nghề nào? Sau vấn nhà định giá cấp cao, tác giả xây dựng thang đo chất lượng định giá thứ Từ tác xây dựng bảng câu hỏi, tiến hành điều tra khảo sát thức cán định giá làm việc công ty định giá Hà Nội ảnh hưởng yếu tố đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản Kết nghiên cứu 4.1 Kết nghiên cứu định tính Sau tổng quan nghiên cứu, tác giả đưa mơ hình nghiên cứu lần thứ Để tăng độ tin cậy mơ hình tác giả tiếp tục tiến hành vấn cán định giá với câu hỏi xoay quanh yếu tố gây tác động trình định giá Một số kết tóm tắt sau: “Cán định giá cao cấp có nhiều kinh nghiệm, nhanh nhạy với thơng tin thị trường, giả vấn đề tốt Theo quan sát, sinh viên trường làm báo cáo định giá hoàn chỉnh phải tốn thời ngày, đó, cán giá lâu năm cần 1-2 tiếng xử lý xong.” (Cán định giá 1) “Hiện nước ta có web đăng bn bán nhà, nhiên thơng tin cịn hạn chế Hầu giá đăng bán điều chỉnh tùy thuộc vào người mua người bán Do đó, cải thiện chất lượng thơng tin thị trường q trình định giá nhanh chóng đơn giản nhiều Đây nhân tố quan trọng” (Cán định giá 2) “Bản thân doanh nghiệp có vai trị quan trọng q trình định giá, doanh nghiệp có phần mền doanh nghiệp hữu ích, đặc biệt định giá hàng loạt giúp định giá nhanh chóng.” (Cán định giá 3) “Một báo cáo kết định giá đáng tin cậy, trước hết thông tin báo cáo phải xác, thứ hai mặt hình thức phải trình bày logic, mạch lac, tất nhiên phải tuân thủ hành lang pháp lý nay.” (Cán định giá 4) “Hiện nay, thực phải nói doanh nghiệp định nhiều, chất lượng chưa đảm bảo Một phần thông tin thị trường chưa đáng tin cậy, phần lực cán định giá hạn chế Tuy nhiên, phải khẳng định khách hàng đôi lúc muốn định giá theo yêu cầu họ đưa ra, thấy thực tế nhiều nhà định giá tù làm khống giá q, định giá khơng xác bị pháp luật xử lý.” (Cán định giá 2) “Doanh nghiệp định giá chuyên nghiệp trước hết phải có quy trình thủ tục ràng, hợp lý, làm cho máy doanh nghiệp diễn trơn tru Bên cạnh đó, để làm cần có nhà lãnh đạo có tầm nhìn xa, có hiểu biết thị trường, định nhanh chóng xác Thêm vào đó, hệ thống thơng tin, liệu doanh nghiệp tốt, tạo điều kiện cho nhân viên trình làm việc.” (Cán định giá 4) “Quản lý hệ thống thông tin giá bất động sản ngày quan tâm Trên thực tế, dù có tới phương pháp xác định giá đất, lại khơng có quy định bắt buộc áp dụng phương pháp Do đó, phương pháp định giá đất phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan cán định giá Để cải thiện hạn chế này, Bộ TN&MT xây dựng phương pháp, mơ hình định giá đất quy trình định giá đất hàng loạt phù hợp với Việt Nam Theo Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân, mơ hình định giá đất hàng loạt áp dụng cho Việt Nam thời gian tới với phần mềm hệ thống thông tin giá đất quản lý, cập nhật cung cấp thông tin đất đai, đáp ứng tốt yêu cầu quản lý đất đai nhu cầu người dân, doanh nghiệp.” (Cán định giá 1) Đối chiếu với mơ hình ban đầu, tác giả đề xuất biến lực hành vi cán định giá gồm biến quan sát, yếu tố thuộc khách hàng gồm biến quan sát, yếu tố thuộc doanh nghiệp gồm biến quan sát, thông tin sách thị trường gồm biến quan sát biến phụ thuộc gồm biến quan sát Hình: Mơ hình nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá Nguồn: tác giả tổng hợp 4.2 Phân tích độ tin cậy thang đo Bảng 4.2 Độ tin cậy thang đo Biến KH Năng lực hành vi cán định giá Các yếu tố thuộc hách hàng Các yếu tố thuộc doanh nghiệp Thơng tin sách thị trường Tương quan biến tổng Cronbach’s Alpha loại biến CBDG4 624 919 CBDG6 740 909 CBDG2 796 903 CBDG1 872 894 CBDG5 820 899 CBDG3 772 909 CBDG7 720 911 KH1 739 830 KH2 697 847 KH3 749 836 KH4 774 818 DN1 485 485 620 620 Cronbach’s Alpha nhóm 919 869 650 DN2 MT1 765 MT2 Nguồn: tác giả phân tích dựa liệu thu thập Đầu tiên, hệ số Cronbach’s Alpha với nhóm lớn 0.6 Như vậy, nhân tố sử dụng thang đo giữ lại, không loại bỏ Tiếp theo, hệ số tương quan biến tổng Corrected Item-total Correlation nhân lớn 0.3 nên khơng có biến bị loại 4.3 Phân tích nhân tố khám phá Bảng 4.3 Rotated Component Matrixa Kí hiệu biến QS Nhân tố CBDG1 867 CBDG2 833 CBDG5 826 CBDG6 798 CBDG7 782 CBDG3 723 CBDG4 682 KH4 888 KH3 841 KH2 748 KH1 725 DN1 830 DN2 804 MT1 839 MT2 809 Nguồn: tác giả phân tích dựa liệu thu thập Qua bảng trên, tác giả thấy biến quan sát tải nhân tố gốc với hệ số tải thấp 0.682 cao 0.888 đảm bảo yêu cầu phân tích nhân tố Như sau phân tích ma trận xoay, tác giả thu gọn 15 nhân tố thàng nhân tố gốc là: lực hành cán định giá, ảnh hưởng khách hàng, yếu tố thuộc doanh nghiệp Thơng tin sách thị trường 4.4 Phân tích hồi quy Bảng 4.4 Kết hồi quy nhân tố Coefficientsa Model Hệ số chưa chuẩn Hệ số hóa chuẩn hóa t Sig Thống kê cộng tuyến B (Constant) Độ lệch chuẩn Beta Độ chấp nhận VIF 148 1.458 -.227 156 Năng lực hành vi huyên viên định giá 334 048 374 6.929 000 674 1.484 Các yếu tố thuộc hách hàng 265 049 295 5.411 000 659 1.518 Các yếu tố thuộc doanh nghiệp 287 041 349 6.981 000 786 1.272 Thơng tin sách thị trường 152 046 179 3.329 001 681 1.469 a Dependent Variable: chất lượng báo cáo Nguồn: tác giả phân tích từ liệu thu thập Ta có phương trình hồi quy sau: CLDV= - 0.227 + 0.334CBDG + 0.265KH + 0.287DN + 0.152MT +e Theo đó, biến độc lập có quan hệ chiều với biến phụ thuộc Nghĩa lực hành vi cán định giá, ảnh hưởng hưởng khách hàng, yếu tố thuộc doanh nghiệp, sách thơng tin thị trường tốt chất lượng báo cáo định giá bất động sản tăng, điều phù hợp với tình hình thực dịch vụ định giá bất động sản Có thể thấy tác động cán định giá tới chất lượng báo cáo lớn nhất, tiếp đến yếu tố thuộc yếu tố thuộc doanh nghiệp, thấp thông tin sách thị trường Như vậy, nâng cao chất lượng báo cáo định giá bất động sản doanh nghiệp trước hết cần tập trung nâng cao chất lượng cán định quy trình, thiết bị doanh nghiệp hay gọi yếu tố bên doanh nghiệp Bình luận khuyến nghị 5.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản Xác định yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản mục tiêu nghiên cứu Qua tổng quan nghiên cứu, tác giả xác định bốn nhóm nhân tố ảnh hưởng bao gồm lực hành vi cán định giá, yếu tố thuộc khách hàng, yếu tố thuộc doanh nghiệp thông tin sách thị trường ứng với tổng cộng 17 biến quan sát Tuy nhiên qua thực vấn sâu bốn nhóm nhân tố giữ nguyên có biến quan sát loại bỏ, rút gọn nhóm nhân tố “năng lực hành vi cán định giá”, 15 biến quan sát Sau nghiên cứu định lượng 15 biến quan sát thuộc nhóm nhân tố đưa nghiên cứu định tính có ý nghĩa thống kê Từ đó, nghiên cứu đạt mục tiêu nghiên cứu thứ xác định nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản Mục tiêu thứ hai nghiên cứu tác giả đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản Thơng qua phân tích hồi quy, nhóm yếu tố tác động thuận chiều tới chất lượng báo cáo định giá bất động sản Trong đó, yếu tố “năng lực hành vi cán định giá” tác động mạnh đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản Tiếp “các yếu tố thuộc doanh nghiêp”, “sự yếu tố thuộc khách hàng” “thơng tin sách thị trường” Về lực hành vi cán định giá: Yếu tố “Năng lực hành vi cán định giá” tác động nhiều đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản Theo đó, kinh nghiệm cán định giá, linh hoạt, khiêm tốn, dễ dàng tiếp thu kiến thức, thông tin thị trường cán định giá, khách quan bất động sản cần định giá, tính trực, trung thực cán định giá, tơn trọng khách hàng, có tinh thần trách nhiệm cao cán định giá, thận trọng, cẩn thận tỉ mỉ, làm việc chuyên nghiệp cán định giá, trình độ cán định giá có ảnh hưởng mạnh đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản Đây yêu tố đến từ thân cán định giá từ kiến thức tính cách cán định giá, yếu tố bên doang nghiệp Có thể thấy lực đạo đức cán định giá vô quan trọng, thực tế, tiêu cực xuất phát từ nhà định giá xảy nhiều, định giá sai gây thiệt hại nặng nề kinh tế Như sai phạm Đông Anh, Tháng 8/2020, Ban quản lý dự án huyện Đông Anh tổ chức đấu giá khu đất rộng 5ha thôn Cổ Dương, xã Tiên Dương, huyện Đông Anh Công ty Thẩm định giá đầu tư Hà Nội xác định khu đất có giá trị bán đấu giá khoảng 500 tỉ đồng Tuy nhiên bị can Nguyễn Thị Loan, chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Y dược Vimedimex thông đồng với cán Ban quản lý với bị can thuộc công ty thẩm định giá can thiệp để điều chỉnh trị giá khu đất xuống thấp giá trị thực Hành vi bị can gây thiệt hại tài sản nhà nước khoảng 200 tỉ đồng Đây vấn đề cần quan tâm loại bỏ Các yếu tố thuộc doanh nghiệp: Các yếu tố thuộc doanh nghiệp yếu tố có ảnh hưởng mạnh thứ hai đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản Một doanh nghiệp định giá làm việc chuyên nghiệp doanh nghiệp có thủ tục, tiểu chuẩn làm việc rõ ràng, dễ hiểu phổ biến cho nhân viên giúp nhân viên định hướng trình làm việc thống quy trình làm việc từ xuống Điều không giúp doanh nghiệp thực q trình định giá bất động sản nhanh chóng mà giúp giải vấn đề dễ dàng Tại công ty, mẫu báo cáo định giá bất động sản ứng với loại bất động sản cụ thể khơng giúp nhân viên có tài liệu làm việc mà báo cáo định giá công ty thống mẫu cụ thể Khách hàng sử dụng dịch vụ định giá công ty dễ hài lịng hình thành uy tín thương hiệu cho khách hàng Các yếu tố thuộc khách hàng: Kết nghiên cứu yếu tố thuộc khách hàng có ảnh hưởng mạnh thứ ba chất lượng báo cáo định giá bất động sản Đã có nhiều nghiên cứu cho khách hàng ảnh hưởng tới kết báo cáo định chất lượng báo cáo định giá bất động sản KucharskaStasiak (2013) cho không chắn báo cáo định giá tăng lên ảnh hưởng khách hàng Khách hàng thường mong muốn có kết báo cáo định giá bất động sản khác nhau, tùy thuộc vào mục đích sử dụng dịch vụ định giá bất động sản khác mà khách hàng kỳ vọng vào kết định giá bất động sản khách nhau, điều ảnh hưởng tới cán định giá qua trình định giá Giả sử khách hàng ngân hàng, muốn định giá bất động sản để có sở cho người dân vay vốn, ngân hàng ln muốn định giá thấp, nên q trình thẩm định ngân hàng gây áp lực, ép cán định giá định giá thấp, hai bên có mối quan hệ tốt cán định giá dễ làm theo yêu cầu Điều ảnh hưởng tới kết định chất lượng báo cáo định giá bất động sản Thơng tin sách thị trường: Ảnh hưởng cuối tới chất lượng báo cáo định giá bất động sản yếu tố thơng tin sách thị trường Đây yếu tố tác động nhất, theo kết vấn sâu Việt Nam, sách chưa hoàn thiện nên chưa ảnh hưởng nhiều tới chất lượng báo cáo định giá bất động sản 5.2 Một số khuyến nghị giải pháp nâng cao chất lượng báo cáo định giá bất động sản Thứ nhất, nâng cao lực hành vi cán định giá: Sự ảnh hưởng lực hành vi cán định giá lớn nhất, nên người định giá cần nhận thức vai trị ý thức việc quan trọng nâng cao kiến thức thường xuyên Thực trạng cho thấy số lượng cán định giá ngày tăng nhiên chất lượng cịn thấp Do thân người cán định giá cần ln ln nỗ lực nâng cao trình độ, chun mơn Ln khơng ngừng học hỏi, cập nhật phương pháp định giá, thị trường định giá thông tin thị trường bất động sản để nâng cao kiến thức, cải thiện trình độ Cán định giá học từ nhiều nguồn khác nhau, đơn giản sách vở, thông tin internet Ngồi ra, cán định giá có kinh nghiệm, kiến thức học hỏi, tham khảo ý kiến từ người có chun mơn cao Bên cạnh đó, cán định giá cần ý thức hành vi đạo đức Mỗi cán định giá cần có ngun tắc hành vi đạo đức, giới hạn đạo đức hành nghề, điều giúp cán định giá tránh khỏi hành vi vi phạm pháp luật mà giúp cán định giá nâng cao chất lượng báo cáo định giá Cán định giá cần nâng cao độc lập, không bị chi phối lợi ích vật chất trình định giá, mà dẫn đến hành vi trái đạo đức pháp luật Nếu trình làm việc mà gặp phải vấn đề trái đạo đức cán định giá phải loại bỏ, giữ vững ý kiến, quan điểm Bên cạnh đó, cán định giá phải có nhìn khách quan thị trường bất động sản cần định giá, không bảo thủ tiếp Cuối cùng, khả chống lại áp lực vấn đề cá nhân, xuất phát từ thuộc tính cá nhân, đốn khả đối phó với tình căng thẳng người khác Thứ hai, nâng cao yếu tố thuộc doanh nghiệp: Doanh nghiệp cần tập trung nguồn lực để phát triển yếu tố thuộc cán định giá qua phân tích, lực hành vi cán định giá có ảnh hưởng nhiều tới chất lượng báo cáo định giá bất động sản Cần xem xét trình tuyển dụng để nâng cao lực nhân viên trước hết giám đốc, phó giám đốc người có trình độ chun mơn cao, từ có cở sở, biện pháp thúc đẩy nhân viên Ngoài doanh nghiệp cần nâng cao chất lượng đầu vào để nâng cao lực cán định giá công ty Doanh nghiệp cần trọng đến công tác đào tạo cán định giá Ngoài tập trung nguồn lực phát triển lực hành vi cán định giá, doanh nghiệp cần xem xét chi chi phí cho trang thiết bị công ty Cần thiết đưa quy tắc tiêu chuẩn, phương pháp định giá bất động sản, quy trình, thủ tục định giá phải rõ ràng, thống phổ biến rộng rãi tới cán định giá công ty Thứ ba, xây dựng mối quan hệ với khách hàng: Mỗi cán bộ, doanh nghiệp định giá cần xây dựng mối quan hệ tốt với khách hàng, khai thác thông tin từ khách hàng cách linh hoạt, hiệu Thứ tư, phân bổ nguồn vốn thích hợp việc nâng cao chất lượng thông tin thị trường: Các quan quản lý nhà nước xem xét xây dựng hành lang pháp lý chặt chẽ linh hoạt, doanh nghiệp dễ dàng theo dõi làm theo TÀI LIỆU THAM KHẢO Irene Cheloti and Manya Mooya (2021) Valuation Problems in Developing Countries: A New Perspective Nguyễn Đình Thọ, Nguyễn Thị Mai Trang (2011) Abdul-Rasheed Amidu, Deborah Levy & Muhammed Bolomope (2021) Conceptualising valuation quality in practice: a valuer perspective Achu, K (2013) Client Influence on Property Valuation Alexandru Tugui , Daniela Tatiana Agheorghiesei, and Laura Asandului (2020) An Informal Ethics Auditing in Authorized Valuation Chính, B T (2020) Được truy lục từ https://thamdinhgiathanhdo.com/wpcontent/uploads/2021/01/danh-sach-doanh-nghiep-hanh-nghe-tham-dinh-gia2021.pdf Cục Quản lý giá – Bộ Tài Hội Thẩm định giá Việt Nam tập hợp (không ngày tháng) Số lượng tăng trưởng số doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên ĐÔ, C T (2020, 20) Được truy lục từ Thẩm định giá Thành Đô: https://thamdinhgiathanhdo.com/lich-su-hinh-thanh-va-phat-trien-nghe-tham-dinhgia Hồng, T N (2021, 9) Được truy lục từ http://consosukien.vn/tham-dinh-gia-cohoi-phat-trien-o-vie-t-nam.htm 10 Mark T.Spence, James A Thorson (1998) The effect of expertise on the quality of appraisal service 11 Nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định dự án đầu tư ngân hàng (2007) Báo công nghệ ngân hàng số 16 tháng 5-6 năm 2007 12 Nunnally (1978) 13 Nur Ezra Mohammad, Hishamuddin Mohd Ali & Tuti Haryati Jasimin (2018) Valuer's Behavioural Uncertainties In Property Valuation Decision Making 14 Peter Elliot, Clive M J Warren (2011) The Valuation Profession in Australia: Profile, Analysis and Future Directions 15 PGS TS Hoàng Văn Cường (2017) Thị trường bất động sản 16 QH (2015) Luật dân 2015 17 Slater (1995) 18 Theo Nunnally, J (1978) Psychometric Theory, New York, McGraw-Hill 19 TPV (2018) Tài liệu công ty CP TDG GD Tiên Phong 20 TS Nguyễn Ngọc Vinh, TS Nguyễn Quỳnh Hoa (không ngày tháng) Thẩm Định Giá Bất Động Sản ... cán định giá có tác động thuận chiều đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản H2: Các yếu tố thuộc khách hàng có tác động thuận chiều đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản H3: Các. .. yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng dịch định giá, nghiên cứu thảo luận yếu tố khác Cụ thể yếu tố thảo luận theo danh sách 2.1 Các yếu tố đánh giá chất lượng báo cáo định giá bất động sản Báo cáo định. .. tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản Xác định yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản mục tiêu nghiên cứu Qua tổng quan nghiên cứu, tác giả xác định bốn