Bài viết tổng hợp các nhóm nhân tố ảnh hưởng chất lượng định giá bất động sản thông qua các bài báo nghiên cứu trong nước và nước ngoài như : tác động của khách hàng tới kết quả định giá bất động sản như thế nào, hay yếu tâm lý ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.....
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI THAM GIA GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN TRONG CƠ SỞ GIÁO DỤC ĐẠI HỌC NĂM 2022 TÊN ĐỀ TÀI CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHẤT LƯỢNG BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Lĩnh vực khoa học công nghệ: Khoa học xã hội Chuyên ngành thuộc lĩnh vực khoa học công nghệ: Địa lý kinh tế xã hội Hà Nội, Tháng 4/2022 MỤC LỤC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Từ viết tắt BDS Bất động sản CBDG Cán định giá DANH MỤC BẢNG BIỂU STT TÊN Hình 1.1.3 Sự ảnh hưởng khách hàng tới chất lượng báo cáo định giá bất động sảntrong nghiên cứu Kamalahasan Achu Bảng 1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản nghiên cứu Nur Ezra Mohammad, Hishamuddin Mohd Ali & Tuti Haryati Jasimin Bảng 1.2.2.2 Thang đo lực hành vi đạo đức cán định giá Bảng 1.2.2.3 Thang đo ảnh hưởng khách hàng Bảng 1.2.2.4 Thang đo ảnh hưởng doanh nghiệp Bảng 1.2.2.4 Thang đo yếu tố thông tin sách thị trường Bảng 1.2.2.6.a Tổng hợp biến quan sát Bảng 2.1 Kế hoạch thực nghiên cứu Bảng 2.3.1 Thông tin đối tượng mời vấn 10 11 12 13 14 15 Bảng 2.3.4.1 Thang đo ảnh hưởng cán định giá sau điều chỉnh sau tiến hành vấn sâu Bảng 2.3.4.2 Thang đo ảnh hưởng khách sau tiến hành vấn sâu Bảng 2.3.4.3 Thang đo ảnh hưởng yếu tố thuộc doanh nghiệp sau tiến hành vấn sâu Bảng 2.3.4.4 Thang đo ảnh hưởng thơng tin sách thị trường sau vấn sâu Bảng 2.4.2.1 Các biến độc lập thang đo chất lượng báo cáo định giá bất động sản Bảng 2.4.2.4 Mẫu bảng thu thập liệu 17 Bảng 3.1.1 Kết hoạt động kinh doanh hai năm gần đầy năm 20192020 Bảng 3.1 Thống kê mẫu khảo sát 18 Bảng 3.2.2.1 Thống kê mô tả lực hành vi CBDG 16 19 20 21 22 Bảng 3.2.2.2 Bảng thống kê mơ tả nhóm nhân tố ảnh hưởng khác hàng Bảng 4.2.2.3 Bảng thống kê mơ tả nhóm yếu tố thuộc doanh nghiệp Bảng 3.2.2.4 Thống kê mơ tả nhóm nhân tố thơng tin sách thị trường Bảng 3.2.3 Kiểm định độ tin cậy hệ số Cronbach’s Alpha nhân tố 23 Bảng 3.2.4.a Kiểm định KMO Barlett’s 24 Bảng 3.2.4.b Phân tích trị số Eigenvalue 25 Bảng 3.2.4.c kết bảng ma trận xoay nhân tố 26 Bảng 3.2.5.1.a Kết kiểm định T-test với biến giới tính 28 Bảng 3.2.5.1.b Bảng đánh giá chất lượng báo cáo định giá bất động sản hai nhóm giới tính Bảng 3.2.5.2.a Bảng kết kiểm định ANOVA với biến độ tuổi 29 Bảng 3.2.5.2.b Bảng kết kiểm định ANOVA với biến chức vụ 30 Bảng 3.2.5.2.a Bảng kết kiểm định ANOVA với trình độ học vấn 31 Bảng 3.2.3.6 Tồng hợp mơ hình hồi quy nhân tố 32 Bảng 3.2.6.b Bảng phân tích ANOVA 33 Bảng 3.2.6.c bảng hệ số hồi quy nhân tố 34 Bảng 3.2.6 Bảng tổng kết nghiên cứu 35 Bảng 3.2.1.2.a Thống kê mẫu khảo sát theo giới tính 36 Bảng 3.2.1.2.b Thống kê mẫu khảo sát theo tuổi 37 Bảng 3.2.1.2.c Thống kê mẫu khảo sát theo trình độ học vấn 38 Bảng 3.2.1.2.d Thống kê mẫu khảo sát theo chức vụ 27 39 40 41 42 Bảng 3.2.1.a Hệ số Cronbach’s Alpha “năng lực hành vi chuyên Bảng 3.2.1.b Hệ số Cronbach’s Alpha nhân tố “sự ảnh hưởng khác hàng” Bảng 3.2.1.c Hệ số Cronbach’s Alpha “các yếu tố thuộc doanh nghiệp” Bảng 3.2.1.d Hệ số Cronbach’s Alpha nhân tố “thông tin sách thị trường” DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ BIỂU ĐỒ STT TÊN Hình 2.2 Quy trình nghiên cứu Hình 2.3.4.5 Mơ hình nghiên cứu điều chỉnh sau nghiên cứu định tính Hình 3.1.1 sơ đồ cấu tổ chức công ty Biểu đồ 3.2.6.d Biểu đồ tần số phần dư chuẩn hóa Histogram Biểu đồ 3.2.6.e Biểu đồ Scatter Plot LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài 1.1 Về mặt thực tiễn Định giá bất động sản ngày đóng vai trị quan trọng nhiều khía cạnh hoạt động mua bán trao đổi định công ty Trước hết, định giá bất động sản thể vai trò với lĩnh vực cho vay thương mại cho vay dân cư Định giá bất động sản hoạt động biện pháp kiểm sốt rủi ro hệ thống an tồn vốn tổ chức tài trì Basel (1988) sách EU nhấn mạnh đóng góp định giá lĩnh vực cho vay có bảo đảm Việc định giá giúp cung cấp thơng tin, liệu q trình đưa định cho vay tổ chức tín dụng, tạo điều kiện đầu tư, mua bán người chấp Bên cạnh đó, định giá thể vai trị q trình đầu tư BDS Cán định giá thẩm định dự án giúp nhà đầu tư có để đưa định đầu tư Vai trị định giá vơ quan trọng định người sử dụng dịch vụ định giá, định giá sai dẫn đấn định sai khoản cho vay, khoản đầu tư, lớn khủng hoảng kinh tế tương lai Hoạt động định giá bất động sản hoạt động giúp thực hoạt động quản lý rủi ro tài chính, hoạt động giúp cho vay đầu tư hiệu từ thúc đẩy ổn định kinh tế tài tồn cầu (ngân hàng tốn quốc tế, 2006) Điều nghĩa muốn chất lượng báo cáo định giá bất động sản tốt kết định giá bất động sản xác, sát với giá thị trường Từ đó, khách hàng có sở định xác, định đầu tư, định cho vay Qua trên, xác định nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản cần thiết ý nghĩa, giúp cho cán định giá, doanh nghiệp, quan nhà nước có sở đưa biện pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản Hiện nay, nước ta số lượng doanh nghiệp định cán định giá có thẻ ngày gia tăng Theo thống kê “Cục quản lý giá – Bộ Tài Hội Định giá Việt Nam, đến năm 2021 nước có 411 doanh nghiệp cấp Giấy chứng nhận; đó, có 346 doanh nghiệp đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá Bộ Tài cấp 2.352 thẻ cán định giá giá, có 1.723 cán định giá đăng ký hành nghề doanh nghiệp định giá.” Tuy nhiên Bộ Tài cho doanh nghiệp định giá nước ta phát triển mặt số lượng, mặt chất lượng cịn hạn chế, gây khó khăn quản lý nhà nước “Xuất tình trạng cạnh tranh không lành mạnh giá dịch vụ, nhiều vụ việc định giá chất lượng báo cáo định giá bất động sảnthấp ảnh hưởng đến lợi ích khách hàng người sử dụng kết định giá, gây xúc dư luận xã hội”, Bộ Tài quan ngại Điểu này, cho thấy chất lượng báo cáo định giá bất động sản nước ta chưa đáp ứng nhu cầu khách hàng, cần cải thiện nâng cao Qua trên, vai trò dịch vụ định giá bất động sản quan trọng, ứng dụng nhiều ngành nghề, nhiên chất lượng báo cáo định giá bất động sảnđịnh giá chưa đảm bảo, nhiều khách hàng quan ngại sử dụng dịch vụ Trên cở sở đó, tác giả nhận thấy nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản công ty định giá khu vực Hà Nội cần thiết, qua đề xuất giải pháp giúp nâng cao chất lượng báo cáo định giá bất động sảntrong tương lai 1.2 Về mặt lý luận Trong khứ, có nhiều nhà nghiên cứu nghiên cứu liên quan đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản Có thể kể đến nghiên cứu tính nhạy cảm người định giá ảnh hưởng hành vi suy đoán thành kiến, điều tác động đến kết việc định giá (Diaz, 1990a, 1990b; Diaz cộng sự, 2002; Gallimore, 1996; Gallimore, Wolverton, 1997) Nghiên cứu Agnieszka Małkowska, Małgorzata Uhruska and Mateusz Tomal, năm 2019 tuổi tác kinh nghiệm cán định giá ảnh hưởng chất lượng báo cáo định giá bất động sản Người có kinh nghiệm, trình độ chun mơn cao có nhiều thơng tin thị trường, làm việc độc lập, định giá bất động sản đáng tin cậy Theo nghiên cứu Mark T Spence James A Thorson đồng ý kinh nghiệm có ảnh hường đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản Hay nghiên cứu gần đưa vấn đề liên quan đến vấn đề khách hàng, đặc biệt tiềm động ảnh hưởng khách hàng q trình định giá ảnh hưởng đến chất lượng kết định giá Trên thực tế, chứng cho thấy có nhiều khả khác biệt kết luận giá trị ảnh hưởng khách hàng (Roberts Roberts, 1991) Cùng quan điểm Levy & Schuck (1999) cho điều phải xem xét bối cảnh mối quan hệ khách hàng - người định giá, nơi mà tính cạnh tranh ngành chất dịch vụ chuyên nghiệp thường tạo tương tác chặt chẽ người định giá khách hàng họ Mặc dù tương tác chặt chẽ người định giá khách hàng họ phần trình định giá cần thiết để cải thiện độ xác kết định giá, có lý để tin gặp gỡ khách hàng hình thức giao tiếp khác tạo hội cho khách hàng tác động đến giá trị Do đó, q trình định giá bị ảnh hưởng khách hàng cán định giá cần phải nhận thức vấn đề rủi ro đạo đức phát sinh nỗ lực liên tục phục vụ khách hàng có giá trị họ Hơn nữa, mối quan hệ khách hàng người định giá phức tạp tinh tế nhiều so với mối quan hệ đề xuất tiêu chuẩn quy tắc đạo đức nghề nghiệp Tình nhiều mặt giống với vấn đề độc lập kiểm toán viên vốn tạo lượng lớn chứng thực nghiệm tài liệu kế toán (Beattie cộng sự, 1999; Lee Gu, 1998; Iyer Rama, 2004; Lu, 2006; Simunic, 1984; Ashbaugh cộng sự, 2003) Qua trên, cho thấy có nhiều nhà nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản giới Tuy nhiên, có nhiều quan điểm khác nhau, số nghiên cứu nghiên cứu mặt cụ thể ảnh hưởng khách hàng tới chất lượng báo cáo định giá bất động sảnđịnh giá, hay kinh nghiệm tuổi tác cán định giá tới chất lượng báo cáo định giá bất động sản Trên sở đó, tác giả thực nghiên cứu công ty định giá khu vực Hà Nội để phù hợp với bối cảnh nước ta Thông qua khảo sát cán định giá hoạt động khu vực Hà Nội, tác giả phân tích tìm nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sảnđịnh giá Qua tác giả đánh giá mức độ ảnh hưởng nhân tố đề xuất số khuyến nghị giúp nâng cao chất lượng báo cáo định giá bất động sản Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản Để đạt mục tiêu chính, tác giả đề xuất mục tiêu cụ thể sau: Thứ nhất: xác định nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng báo cáo định giá bất động sản mặt lý thuyết Thứ hai: đánh giá mức độ ảnh hưởng nhân tố đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản công ty định giá khu vực Hà Nội Thứ ba: đề xuất số khuyến nghị nhằm nâng cao chất lượng báo cáo định giá bất động sản công ty định giá khu vực Hà Nội Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sảncác công ty định giá khu vực Hà Nội 10 3.2 Phạm vi nghiên cứu Về không gian Nghiên cứu công ty định giá khu vực Hà Nội Về thời gian Đối với liệu sơ cấp, tổng hợp nghiên cứu nghiên cứu trước từ tháng 11/2021 đến tháng 12/2021 Đối với liệu thứ cấp thu thập công ty định giá khu vực Hà Nội từ tháng 1/2022 đến tháng 2/2022 Phương pháp nghiên cứu Để đạt ba mục tiêu kể trên, viết sử dụng hai phương pháp nghiên cứu nghiên cứu định tính nghiên cứu định lượng, cụ thể: - Nghiên cứu định tính: thực vấn sâu với cán định giá có kinh ;nghiệm trình độ cao công ty định giá bất động sản Các cán định giá có chức vụ từ cấp quản lý trở lên có năm kinh nghiệm Nội dung vấn xoay quanh yếu tố mà cán định giá cho tác động đến chất lượng báo cáo định giá bất động sảndựa mơ hình đề xuất từ trước Trên sở đó, chốt lại mơ hình đo chất lượng báo cáo định giá bất động sản thức để tiến hành nghiên cứu định lượng - Nghiên cứu định lượng: qua mơ hình thức, viết lập bảng câu hỏi tiến hành khảo sát qua phiếu, biểu mẫu online với 300 cán định giá hành nghề công ty định giá khu vực Hà Nội Nội dung bảng khảo sát đánh giá báo cáo định giá thực ảnh hưởng nhân tố có mơ hình tới q trình định giá Sau đó, tác giả tổng hợp liệu thu thập thành file excel, để chuẩn bị cho q trình phân tích Tiếp theo, tác giả sử dụng phần mền SPSS20 để phân tích thơng tin thu thập được, từ đưa nhân tố ảnh hưởng mức độ ảnh hưởng nhân tố tới chất lượng báo cáo định giá bất động sản Cụ thể hai phương pháp tác giả trình bày chi tiết chương Kết cấu nghiên cứu khoa học Kết cấu nghiên cứu khoa học gồm chương: Chương 1: sở lý thuyết nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản 106 DN1 2.49 656 485 DN2 3.35 513 485 Nguồn: phân tích từ số liệu thu thập Bảng 3.2.1.d Hệ số Cronbach’s Alpha nhân tố thơng tin sách thị trường Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 765 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Deleted Scale Variance if Item Deleted Corrected Item-Total Correlation Cronbach's Alpha if Item Deleted MT1 2.69 499 620 MT2 3.31 499 620 Nguồn: phân tích từ số liệu thu thập 107 PHỤC LỤC BẢNG CÂU HỎI Mẫu khảo sát số: Ngày khảo sát: / /2022 Kính chào Anh (Chị), Tơi tên: , sinh viên trường đạ học Kinh Tế Quốc Dân Tôi tiến hành đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản Hà Nội” Như anh/chị biết, có nhiều nghiên cứu tập trung vào phương pháp định giá, công cụ kỹ thuật mà nhà định giá sử dụng để tạo ước tính giá trị? Mục tiêu nghiên cứu tơi khám phá yếu tố hành vi thị trường ảnh hưởng đến giá trị báo cáo Bước trình xác định hiểu yếu tố cách chúng ảnh hưởng đến giá trị báo cáo Dựa nghiên cứu với nghiên cứu trước, biên soạn danh sách yếu tố mà tin ảnh hưởng đến giá trị báo cáo Điều muốn biết anh/chị tự đánh giá thân với yếu tố Xin anh/chị vui lịng dành cho tơi khoảng 15 phút để trả lời số câu hỏi bảng khảo sát Khảo sát sử dụng cho mục đích nghiên cứu khoa học tơi cam kết bảo mật thông tin mà anh/chị cung cấp Xin vui lòng trả lời câu hỏi cách đánh dấu vào ô □ mà anh/chị chọn điền thông tin vào khoảng trống Xin chân thành cảm ơn hợp tác Anh (Chị)! Phần 1: thông tin chung Họ tên người trả lời khảo sát (không bắt buộc): Địa cư trú (không bắt buộc): Điện thoại (không bắt buộc): Giới tính người trả lời: □ Nam □ Nữ Tuổi: 18-24 25-34 35-50 > 50 6.Trình độ học vấn 108 Trung cấp trở xuống Cao đẳng, Đại học Trên đại học 7.Chức vụ Nhân viên Lãnh đạo, nhà quản lý Hưu trí Phần 2: Khảo sát chất lượng báo cáo định giá yếu tố ảnh hưởng tới kết định giá Anh chị đánh báo cáo định giá thân theo tiêu chí Kí hiệu Nhân tố Q1 Báo cáo định giá đề cập tới bối cảnh thị trường báo cáo định giá Q2 Độ xác thơng tin cung cấp Q3 Trình bày ngắn gọn, rõ ràng, logic Q4 Báo cáo định giá tuân thủ sách tiêu chuẩn pháp luật (1) Rất Không đồng ý (2) Không Đồng ý (3) Bình thườn g (4) Đồng ý (5) Rất đồng ý Anh chị đánh giá yếu tố thân trình định giá bất động sản STT Kí hiệu Nhân tố CVD G Chuyên viên định giá (1) Rất không đồng ý (2) Khơn g đồng ý (3) Bình thườn g (4) Đồng ý (5) Rất đồng ý 109 CVDG Tơi có kinh nghiệm định giá bất động sản CVDG Tơi có quy trình làm việc rõ ràng CVDG Tôi khiêm tốn q trình làm việc CVDG Tơi khách quan q trình định giá CVDG Tơi làm việc thận trọng, cẩn thận CVDG Tôi trung thực q trình định giá CVDG Tơi tôn trọng khách hàng KH Các yếu tố thuộc khách hàng KH1 Tơi có mối quan hệ tốt với khách hàng KH2 Khách hàng không gây ảnh q trình làm việc 10 KH3 Thơng tin khách hàng cung cấp mang lại nhiều lợi ích trình định giá 11 KH4 Hiểu biết thị trường khách hàng ảnh hưởng 110 trình định giá DN Các yếu tố thuộc doanh nghiệp 12 DN1 Các quy trình, thủ tục, doanh nghiệp rõ ràng, dễ tiếp cận 13 DN2 Không gian làm việc anh chị thoải mái, trang thiết bị công nghệ doanh nghiệp đại MT Thông tin sách thị trường 14 MT1 Tơi dễ dàng thu thập thông tin thị trường 15 MT2 Cơ chế pháp luật, sách nhà nước rõ ràng, chặt chẽ Xin chân thành cảm ơn quý khách hàng! Chúc quý khách có ngày vui vẻ! 111 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Irene Cheloti and Manya Mooya (2021) Valuation Problems in Developing Countries: A New Perspective Nguyễn Đình Thọ, Nguyễn Thị Mai Trang (2011) Abdul-Rasheed Amidu, Deborah Levy & Muhammed Bolomope (2021) Conceptualising valuation quality in practice: a valuer perspective Achu, K (2013) Client Influence on Property Valuation Alexandru Tugui , Daniela Tatiana Agheorghiesei, and Laura Asandului (2020) An Informal Ethics Auditing in Authorized Valuation Chính, B T (2020) Được truy lục từ https://thamdinhgiathanhdo.com/wpcontent/uploads/2021/01/danh-sach-doanh-nghiep-hanh-nghe-tham-dinh-gia2021.pdf Cục Quản lý giá – Bộ Tài Hội Thẩm định giá Việt Nam tập hợp (không ngày tháng) Số lượng tăng trưởng số doanh nghiệp thẩm định giá cán định giá ĐÔ, C T (2020, 20) Được truy lục từ Thẩm định giá Thành Đô: https://thamdinhgiathanhdo.com/lich-su-hinh-thanh-va-phat-trien-nghe-tham-dinhgia Hồng, T N (2021, 9) Được truy lục từ http://consosukien.vn/tham-dinh-gia-cohoi-phat-trien-o-vie-t-nam.htm 10 Mark T.Spence, James A Thorson (1998) The effect of expertise on the quality of appraisal service 11 Nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định dự án đầu tư ngân hàng (2007) Báo công nghệ ngân hàng số 16 tháng 5-6 năm 2007 12 Nunnally (1978) 13 Nur Ezra Mohammad, Hishamuddin Mohd Ali & Tuti Haryati Jasimin (2018) Valuer's Behavioural Uncertainties In Property Valuation Decision Making 14 Peter Elliot, Clive M J Warren (2011) The Valuation Profession in Australia: Profile, Analysis and Future Directions 15 PGS TS Hoàng Văn Cường (2017) Thị trường bất động sản 16 QH (2015) Luật dân 2015 17 Slater (1995) 18 Theo Nunnally, J (1978) Psychometric Theory, New York, McGraw-Hill 19 TPV (2018) Tài liệu công ty CP TDG GD Tiên Phong 112 20 TS Nguyễn Ngọc Vinh, TS Nguyễn Quỳnh Hoa (không ngày tháng) Thẩm Định Giá Bất Động Sản ... đánh giá chất lượng báo cáo định giá bất động sản sản dựa tính xác độ tin cậy kết định giá bất động sản 1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản 1.2.2.1 Thang đo chất. .. hình nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản Năng lực hành vi cán định giá bất động sản Sự ảnh hưởng khách hàng Chất lượng báo cáo định giá bất động sản 35 Các yếu tố thuộc... nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản 11 Chương 2: phương pháp nghiên cứu Chương 3: kết phân tích nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng báo cáo định giá bất động sản? ?ịnh giá