Luận văn “Pháp luật về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” đã tìm hiểu những vấn đề lý luận, thực trạng các quy định pháp luật về Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Qua đó làm rõ những bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật vào việc giải quyết về lĩnh vực cho thuê quyền sử dụng đất, đồng thời đưa ra những đề xuất giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp luật có liên quan.
LUẬN VĂN THẠC SĨ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ngành: NGÀNH LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ NĂM 2022 MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .i TÓM TẮT ii PHẦN MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI .3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 5 PHẠM VI GIỚI HẠN ĐỀ TÀI 6 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU KẾT CẤU LUẬN VĂN CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm cho thuê quyền sử dụng đất 1.1.2 Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất 11 1.1.3 Vai trò hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất .18 1.2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .20 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm đối tượng hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất 20 1.2.2 Nội dung hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất .28 1.2.3 Hình thức hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất 34 KẾT LUẬN CHƯƠNG 39 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP .40 2.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP 40 2.2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ CHỦ THỂ TRONG HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP 53 2.3 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ NỘI DUNG CỦA HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP 69 2.4 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP 82 KẾT LUẬN CHƯƠNG 92 KẾT LUẬN 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản BLDS: Bộ luật Dân HĐCTQSDĐ: Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất LĐĐ: Luật Đất đai LKDBĐS: Luật Kinh doanh bất động sản NSDĐ: Người sử dụng đất QSDĐ: Quyền sử dụng đất TAND: Toà án nhân dân UBND: Ủy ban nhân dân VKSND: Viện Kiểm sát nhân dân TÓM TẮT Cho thuê QSDĐ loại quan hệ pháp luật phổ biến giao dịch th QSDĐ có tính chất linh hoạt, đơn giản phù hợp với điều kiện kinh tế, theo đó, việc giao kết thực HĐCTQSDĐ quan tâm trọng mặt pháp lý thực tiễn Nhận thấy tính cấp thiết việc nghiên cứu HĐCTQSDĐ, tác giả thực cơng trình nghiên cứu pháp luật HĐCTQSDĐ thơng qua Luận văn này, thực nghiên cứu qua hai nội dung vấn đề lý luận HĐCTQSDĐ thực trạng pháp luật HĐCTQSDĐ – Kiến nghị giải pháp Luận văn giải làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận nói chung việc cho thuê QSDĐ, HĐCTQSDĐ theo pháp luật dân Việt Nam nói chung LĐĐ nói riêng Chương Cụ thể, vấn đề lý luận làm rõ trình bày khái quát chung QSDĐ cho thuê QSDĐ bao gồm khái niệm đặc điểm QSDĐ, khái niệm đặc điểm hoạt động cho thuê QSDĐ, điều kiện cho thuê QSDĐ vai trò hoạt động cho thuê QSDĐ Bên cạnh trình bày khái qt chung HĐCTQSDĐ bao gồm khái niệm, đặc điểm đối tượng HĐCTQSDĐ, điều kiện giao kết HĐCTQSDĐ, nội dung hình thức HĐCTQSDĐ, thời điểm phát sinh hiệu lực việc chấm dứt hiệu lực HĐCTQSDDĐ Trên sở lý luận phân tích, đánh giá Chương 1, Luận văn tập trung phân tích, đánh giá bình luận thực trạng pháp luật điều chỉnh đối tượng, chủ thể, nội dung, hình thức, vấn đề có hiệu lực chấm dứt hiệu lực HĐCTQSDĐ Chương 2, cụ thể nghiên cứu thực tiễn xét xử Toà án cấp nước giải tranh chấp liên quan đến HĐCTQSDĐ rõ vướng mắc trình giải tranh chấp hạn chế quy định pháp luật vấn đề nêu Từ việc nhận diện phân tích bất cập, vướng mắc trình vận hành pháp luật điều chỉnh HĐCTQSDĐ, Luận văn đưa kiến nghị định cho việc điều chỉnh, bổ sung quy định có liên quan đưa giải pháp cụ thể để thực thi quy định liên quan đến HĐCTQSDĐ, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS thời gian tới PHẦN MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Từ xưa đến nay, đất đai xem nguồn tài nguyên thiên nhiên, nguồn vốn quý giá quốc gia người sử dụng đất, thuộc loại tài sản - hàng hóa đặc biệt Thực tế chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất mang lại lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp cho tồn xã hội Đất đai có vai trị quan trọng định môi trường sống, định đến tồn xã hội Nó nơi sinh sống, phát triển chứa đựng nhiều giá trị lịch sử văn hóa tinh thần Do đó, quy định pháp luật đất đai mà cụ thể chuyển quyền sử dụng đất, vô cần thiết quan trọng Ở quốc gia theo truyền thống Civil law Việt Nam, Bộ luật Dân đạo luật quan trọng, có phạm vi điều chỉnh tương đối rộng bao quát hết lĩnh vực luật tư, có giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Tại Việt Nam, Bộ luật Dân năm 2015 đời với nhiều định chế tiến việc điều chỉnh vấn đề Trong có chế định so với Bộ luật Dân năm 2005 chế định hợp đồng quyền sử dụng đất quy định Mục Chương XVI Theo đó, hợp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thực quyền khác theo quy định Luật đất đai cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất Nội dung hợp đồng quyền sử dụng đất việc thực hợp đồng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan Luật đất đai năm 2013 đời trước vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa quy định phù hợp vào sống Luật đất đai năm 2003, đồng thời sửa đổi, bổ sung số quy định định nhằm tháo gỡ hạn chế, bất cập Luật đất đai năm 2003 Theo đó, Luật đất đai năm 2013 có số đổi sau: “quy định rõ ràng đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất điều kiện để triển khai thực dự án đầu tư để Nhà nước giao đất, cho thuê đất, qua khắc phục cách có hiệu việc giao đất, cho thuê đất cách tràn lan, chưa tính đến lực chủ đầu tư việc triển khai dự án gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, hiệu thời gian vừa qua Luật đất đai năm 2013 hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể quyền, nghĩa vụ cá nhân, hộ gia đình tổ chức sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất quy định điều kiện người sử dụng đất thực quyền Bên cạnh đó, cịn quy định bình đẳng quyền nghĩa vụ đất nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngoài, tạo chế thu hút cho đầu tư phát triển kinh tế tổ chức nước ngoài”1 Trong năm gần đây, bên cạnh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất ngày phổ biến tính chất linh hoạt, đơn giản phù hợp với điều kiện kinh tế, nhiều giao dịch phát sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp vi phạm pháp luật hoạt động Đây lý để tác giả nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, thực trạng quy định pháp luật thực tiễn áp dụng quy định Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, từ đề xuất ý kiến góp phần hồn thiện pháp luật dân nói chung pháp luật đất đai nói riêng, cụ thể quy định Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất Từ nguyên nhân đây, tác giả định chọn đề tài “Pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” làm đề tài nghiên cứu cho Luận văn Thạc sĩ Luật học MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU * Mục tiêu chung: Luận văn xác định mục đích nghiên cứu tổng quát tìm hiểu vấn đề lý luận, thực trạng quy định pháp luật Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất Qua làm rõ bất cập trình áp dụng pháp luật vào việc giải lĩnh vực cho thuê quyền sử dụng đất, đồng thời đưa đề xuất giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp luật có liên quan * Mục tiêu cụ thể: Đề tài nghiên cứu có nhiệm vụ làm sáng tỏ vấn đề sau: - Giải làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận khái niệm, đặc điểm điều kiện vai trò cho thuê quyền sử dụng đất; khái niệm, đặc điểm, đối Trần Thị An (2014), Một số điểm Luật đất đai năm 2013, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp, [https://tgpl.moj.gov.vn/Pages/hoi-nhap-phat-trien.aspx?ItemID=56&l=Diemtingioithieuvan], (truy cập ngày 19/12/2021) tượng Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất nội dung hình thức Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất - Nghiên cứu, phân tích đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam hành thực tiễn áp dụng quy định để điều chỉnh đối tượng, chủ thể giao kết hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất Đồng thời, hạn chế quy định pháp luật hành, khó khăn, vướng mắc q trình áp dụng pháp luật Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất; từ đó, đề xuất số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật chuyên ngành điều chỉnh vấn đề nêu TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN VỀ ĐỀ TÀI Qua tìm hiểu sưu tầm tài liệu, tác giả nhận thấy liên quan đến hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất có cơng trình kể đến sau: v Nhóm cơng trình nghiên cứu chung vấn đề thuê quyền sử dụng đất: Luận án Tiến sĩ tác giả Nguyễn Khánh Ly bảo vệ năm 2016 Viện Khoa học Xã hội Việt Nam với đề tài: “Pháp luật thuê đất Việt Nam nay” Cơng trình hệ thống hố sở lý luận lẫn thực trạng thực tiễn vận hành pháp luật cho thuê đất Việt Nam Từ kết nghiên cứu, tác giả xác định u cầu cho q trình hồn thiện khung pháp luật điều chỉnh vấn đề cho thuê đất Cụ thể: “(i) Pháp luật thuê đất phải đảm bảo tính cơng khai, minh bạch trong q trình thuê đất; (ii) Pháp luật thuê đất phải đảm bảo đồng bộ, toàn diện, cụ thể, chặt chẽ, khả thi thủ tục cho thuê đất; (iii) Pháp luật thuê đất phải đảm bảo công chủ thể quan hệ thuê đất (kể quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất); (iv) Pháp luật thuê đất phải đảm bảo hài hòa với quốc gia khu vực giới” Các nội dung tác giả kế thừa phát triển vào luận văn Luận văn Thạc sĩ Luật học với tên gọi: “Pháp luật thuê đất Nhà nước người sử dụng đất” năm 2006 tác giả Trần Trọng Bình Luận văn tìm hiểu sở lý luận thực tiễn pháp luật thuê đất Nhà nước người sử dụng đất; đánh giá thực trạng lĩnh vực pháp luật đề xuất số giải pháp hoàn thiện Mặc dù Luận văn tác giả nghiên cứu hoàn thành vào thời điểm Luật đất đai năm 2003 Bộ luật Dân năm 2005, nhiên, số giải pháp kiến nghị cịn có tính thời tác giả kế thừa, phát triển Luận văn luật học Luận văn Thạc sĩ Luật học “Pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam”, tác giả Nguyễn Thị Thu Hiền bảo vệ Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012 Tác giả Luận văn hệ thống hoá nội dung thuộc lý luận lẫn thực trạng pháp luật điều chỉnh hoạt động giao đất, cho thuê đất vấn đề thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam từ đưa số kiến nghị giải pháp hồn thiện Trong đó, cơng trình nghiên cứu cơng bố năm 2012, song kiến nghị giải pháp cho thuê đất có ý nghĩa quan trọng để tác giả tiếp thu vào luận văn v Nhóm cơng trình nghiên cứu hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất: Tác giả Phạm Quỳnh Lan với đề tài Luận văn Thạc sĩ Luật học “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” bảo vệ khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội năm 2015 Cơng trình làm rõ vấn đề pháp lý hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, luận để tác giả tiếp tục triển khai hoàn thiện đề tài theo quy định pháp luật hành Tác giả Trịnh Đức Thiện thực Luận văn Thạc sĩ có tên gọi “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam” bảo vệ Trường Đại học Luật Đại học Huế năm 2018 Luận văn làm rõ vấn đề lý luận hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản, nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản, yếu tố ảnh hưởng nguyên nhân bất cập việc áp dụng pháp luật lĩnh vực Những nội dung nghiên cứu tác giả kế thừa mở rộng phạm vi nghiên cứu Tác giả Hoàng Thế Cường công bố nội dung nghiên cứu “Một số vấn đề pháp lý hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”, Tài liệu hội thảo “Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất” từ trang số 117 đến trang số 124 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Cơng trình nêu số khía cạnh pháp lý hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất làm luận để tác giả tiếp tục triển khai vấn đề liên quan Đề tài cấp sở Viện Nghiên cứu Lập pháp thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội với tên gọi: “Pháp luật giao đất, cho thuê đất nước ta - thực trạng giải pháp hoàn thiện” tác giả Nguyễn Thị Dung nghiên cứu Tác giả cơng trình luận giải nội dung lý luận lẫn thực tiễn hoạt động giao đất cho thuê đất nước ta Từ đưa số kiến nghị giải pháp hoàn thiện khung pháp lý nhằm hoàn thiện quy định pháp luật đất đai hành thời điểm nghiên cứu Dù cơng trình cơng bố trước thời điểm Luật đất đai 2013 đời, sonh nhiều vấn đề lý luận lẫn số kiến nghị cịn có tính thời gợi mở cho tác giả để phát triển luận văn thạc sĩ Luận văn Thạc sĩ tác giả Nguyễn Thị Huyên với tên gọi “Giải tranh chấp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Tòa án, qua thực tiễn tỉnh Quảng Trị” bảo vệ năm 2020 Trường Đại học Luật, Đại học Huế Trên sở làm rõ số vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản, Luận văn đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng Tòa án nhân dân cấp tỉnh Quảng Trị; đồng thời đề xuất, luận giải số giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Nhiều cơng trình nghiên cứu loại hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất làm rõ khái niệm, đặc điểm hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, giải số vấn đề lý luận thực tiễn…Tuy nhiên số cơng trình khoa học nghiên cứu cách đầy đủ toàn diện hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật dân Việt Nam hành hạn chế Trên sở thừa kế đánh giá nghiên cứu hệ trước, tác giả tiếp tục nghiên cứu cách có hệ thống quy định hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, từ phân tích đưa đánh giá cá nhân quy định pháp luật vấn đề thời điểm PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Để thực đề tài, tác giả sử dụng phương pháp sau: - Phương pháp phân tích: Phương pháp sử dụng để phân tích lý luận, thực trạng áp dụng pháp luật việc ký kết thực hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, sử dụng chương chương Luận văn ... quyền sử dụng đất Chương Thực trạng pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất – Kiến nghị giải pháp CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ... quyền sử dụng đất, nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất người sử dụng đất: đối tượng, nội dung hình thức hợp đồng cho thuê quyền. .. CỨU Những vấn đề lý luận cho thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất quy định hành pháp luật Việt Nam để điều chỉnh hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất khía cạnh đối tượng,