Đang tải... (xem toàn văn)
Luận văn “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam” đã nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn vận hành của pháp luật Việt Nam, trong đó chủ yếu là các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra, tác giả còn dựa vào thực tế là những bản án tranh chấp tại Tòa án có liên quan đến điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó luận giải những bất cập của pháp luật và đưa ra một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
LUẬN VĂN THẠC SĨ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM Ngành: Luật dân tố tụng dân NĂM 2021 MỤC LỤC Danh mục từ viết tắt i Tóm tắt ii Lời nói đầu 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI .2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU PHẠM VI GIỚI HẠN ĐỀ TÀI 6 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT 7 KẾT CẤU LUẬN VĂN CHƯƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HIỆU LỰC VÀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .8 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.2 KHÁI QUÁT VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 12 1.2.1 Khái niệm hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.2.2 Khái niệm điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .14 1.2.3 Ý nghĩa việc xác định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.2.4 Nguyên tắc xác định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .20 1.3 ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 21 1.3.1 Điều kiện chủ thể 21 1.3.2 Điều kiện ý chí 27 1.3.3 Điều kiện nội dung mục đích 33 1.3.4 Điều kiện hình thức 36 Kết luận chương .40 CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP 42 2.1 THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN ĐIỀU KIỆN VỀ CHỦ THỂ - KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP 42 2.2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN ĐIỀU KIỆN VỀ Ý CHÍ – KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP 58 2.3 THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN ĐIỀU KIỆN VỀ NỘI DUNG VÀ MỤC ĐÍCH CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP 67 2.4 THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN ĐIỀU KIỆN VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP 76 Kết luận chương .87 KẾT LUẬN 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản BLDS: Bộ luật Dân CHXHCN: Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa HĐCNQSDĐ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐTPTANDTC: Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao LĐĐ: Luật Đất đai LKDBĐS: Luật Kinh doanh Bất động sản QSDĐ: Quyền sử dụng đất TAND: Toà án nhân dân UBND: Uỷ ban nhân dân VKSND: Viện Kiểm sát nhân dân TÓM TẮT Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ngày trở nên sôi động, đặc biệt khu vực tiến trình thị hoá Điều làm cho quan hệ pháp luật phát sinh trở nên phức tạp, đặc biệt quan hệ HĐCNQSDĐ Trong đó, vấn đề điều kiện hiệu lực HĐCNQSDĐ nhận quan tâm lớn từ giới nghiên cứu lẫn cá nhân, tổ chức Luận văn khái quát luận giải vấn đề lý luận, quy định pháp luật thực định thực tiễn vận hành pháp luật hành Việt Nam, chủ yếu quy định BLDS năm 2015 để từ đưa nhìn mang tính tổng qt hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ Cụ thể việc xác định nội dung khái niệm đặc điểm HĐCNQSDĐ, vấn đề hiệu lực điều kiện hiệu lực HĐCNQSDĐ, bao gồm điều kiện liên quan đến chủ thể, ý chí thể chủ thể, nội dung mục đích HĐ, vấn đề liên quan đến điều kiện hình thức HĐCNQSDĐ Từ việc nhận diện phân tích bất cập, vướng mắc trình vận hành pháp luật điều chỉnh vấn đề này, tác giả đưa kiến nghị định cho việc điều chỉnh, bổ sung quy định có liên quan đưa giải pháp cụ thể để thực thi quy định liên quan đến đối tượng nghiên cứu Cụ thể, kiến nghị giải pháp liên quan đến việc thực thi quy định điều chỉnh chủ thể, ý chí chủ thể tham gia quan hệ HĐCNQSDĐ; điều kiện nội dung, mục đích HĐCNQSDĐ; điều kiện liên quan đến hình thức HĐCNQSDĐ Các nội dung nghiên cứu thể kết cấu luận văn Theo đó, ngồi phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm có 02 chương: Chương 1: Khái quát chung hiệu lực điều kiện có hiệu lực HĐ chuyển nhượng QSDĐ Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam điều kiện có hiệu lực HĐ chuyển nhượng QSDĐ – Kiến nghị giải pháp LỜI NĨI ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong giai đoạn nay, q trình thị hoá ngày cao, điều dẫn đến nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng công trình nhà ngày tăng nhanh, thị trường BĐS ngày sôi động Để thoả mãn nhu cầu này, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ngày gia tăng để chuyển nhượng từ bên khơng có nhu cầu sang bên có nhu cầu dựa sở HĐCNQSDĐ BLDS năm 2015 lần đưa khái niệm “HĐ QSDĐ” Điều 500 bổ sung loại HĐ vào nhóm loại HĐ thơng dụng quy định BLDS, có HĐ chuyển QSDĐ nói chung Với định nghĩa này, BLDS năm 2015 bao quát HĐ QSDĐ, khắc phục nhược điểm BLDS năm 2005 quy định theo kiểu liệt kê loại HĐ chuyển QSDĐ với nội dung trùng lặp, dài dịng khơng hiệu thực tiễn áp dụng1 Mặc dù LĐĐ sửa đổi, bổ sung qua nhiều thời kỳ, hành LĐĐ năm 2013 BLDS năm 2015, LKDBĐS năm 2014 có nhiều quy định tiến nhằm đảm bảo cho việc thực quyền chuyển nhượng QSDĐ, nhiên quy định BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013, LKDBĐS năm 2014 lại thiếu vắng quy định cụ thể “HĐCNQSDĐ” Trên thực tế, việc thiếu vắng nội dung pháp luật điều chỉnh vấn đề dẫn đến q trình thực cịn nhiều bất cập làm cho người áp dụng luật bị nhầm lẫn HĐ chuyển nhượng với HĐ chuyển QSDĐ khác, chưa làm rõ đặc thù HĐ chuyển nhượng với HĐ chuyển đổi QSDĐ, việc ký kết thực HĐCNQSDĐ cịn nhiều sai sót rủi ro,… Cụ thể, theo báo cáo công tác TAND tối cao công tác giải vụ việc dân năm 2019, TAND xét xử sơ thẩm 141850 vụ việc (tăng 1742 vụ việc so với năm 2018), TAND tối cao cho “trong vụ việc dân xét xử theo thủ tục sơ thẩm chiếm tỷ lệ cao tranh chấp QSDĐ, tranh chấp HĐCNQSDĐ chấp chấp đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học Những điểm BLDS năm 2015, Nhà xuất Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, TP Hồ Chí Minh, tr.435 chiếm”2 Có thể thấy thực trạng tranh HĐCNQSDĐ Việt Nam không ngừng gia tăng số lượng lẫn tính chất phức tạp vụ việc, cụ thể số lượng vụ tranh chấp HĐCNQSDĐ tranh chấp chiếm tỷ lệ cao (10235 vụ) tăng nhiều qua năm (tăng 766 vụ so với năm 20183) Do đó, để hạn chế tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho việc giải tranh chấp liên quan đến đất đai mà chủ yếu tranh chấp HĐCNQSDĐ, tác giả lựa chọn đề tài “Điều kiện có hiệu lực HĐ chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam” để làm Luận văn tốt nghiệp chương trình cao học Luật MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Mục tiêu chung: Thông qua việc nghiên cứu đề tài, tác giả vào nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn vận hành pháp luật Việt Nam, chủ yếu quy định BLDS năm 2015 Ngồi ra, tác giả cịn dựa vào thực tế án tranh chấp TA có liên quan đến điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ, từ luận giải bất cập pháp luật đưa số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ - Mục tiêu cụ thể: (i) Hệ thống hoá vấn đề lý luận liên quan đến điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ; (ii) Phân tích luận giải nội dung pháp luật điều chỉnh vấn đề điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ; bất cập xác định nguyên nhân bất cập vấn đề này; (iii) Trên sở tảng lý luận thực tiễn vận hành quy định có liên quan, tác giải đưa số kiến nghị giải pháp để hoàn thiện khung pháp luật điều chỉnh điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI Qua trình nghiên cứu, tác giả nhận thấy nhiều cơng trình nghiên cứu, luận án TAND tối cao (2020), “Báo cáo Tổng kết công tác năm 2019 nhiệm vụ trọng tâm cơng tác năm 2020 Tồ án”, tr.4 TAND tối cao (2019), “Báo cáo Tổng kết công tác năm 2018 nhiệm vụ trọng tâm công tác năm 2019 Toà án”, tr.4 Tiến sĩ, luận văn Thạc sĩ, sách, tạp chí, báo in,… có nghiên cứu nội dung liên quan đến đề tài, cụ thể như: “Giáo trình Luật Đất đai” trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân (2013) Tài liệu phân tích, luận giải các vấn đề góc độ lý luận pháp luật đất đai, có đề cập đến nội dung điều chỉnh QSDĐ, HĐCNQSDĐ … Đây nội dung có ý nghĩa mặt lý luận lớn để tác giả đưa vào luận văn Sách chuyên khảo có tựa đề: “Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án bình luận án”, NXB Chính trị quốc gia, năm 2010 tác giả Đỗ Văn Đại đưa ý kiến quan điểm góc nhìn pháp lý để bình luận án liên quan đến vấn đề hợp đồng pháp luật Việt Nam Từ đó, tác giả đưa hướng xử lý giải pháp để tháo gỡ vướng mắc liên quan đến vấn đề triển khai thực thi pháp luật HĐ, có HĐCNQSDĐ Các kết nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng cho việc gợi mở để tác giả phát triển luận văn Sách chuyên khảo có tên gọi: “Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu – Pháp luật thực tiễn xét xử” NXB Thông tin & truyền thông, năm 2011 hai tác giả Nguyễn Văn Cường Nguyễn Minh Hằng Tài liệu tổng hợp vấn đề lý luận, nội dung pháp luật thưc định thực tiễn vận hành quy định có liên quan đến giao dịch QSDĐ vô hiệu, có vấn đề vơ hiệu giao dịch QSDĐ gắn với điều kiện có hiệu lực HĐ nói chung HĐCNQSDĐ nói riêng Kết nghiên cứu kế thừa phát triển luận văn Cuốn sách “Bình luận hợp đồng thơng dụng luật dân Việt Nam” NXB Trẻ Tp Hồ Chí Minh năm 2001 tác giả Nguyễn Ngọc Điện Tác giả đưa ý kiến bình luận HĐ thông dụng luật dân Việt Nam có HĐCNQSDĐ Nhiều nội dung nghiên cứu bình luận có ý nghĩa lớn cho tác giả sử dụng để phát triển luận văn vấn đề xác định thời điểm giao kết HĐ, thời điểm HĐ có hiệu lực… Luận án với nhan đề: “HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành Việt Nam” tác giả Nguyễn Thuỳ Trang, bảo vệ Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2017 Tài liệu phân tích luận giải vấn đề lý luận HĐCNQSDĐ ở, nghiên cứu thực trạng pháp luật Việt Nam điều chỉnh hoạt động giải tranh chấp HĐCNQSDĐ ở, từ đưa kiến nghị giải pháp nhằm hồn thiện quy định có liên quan pháp luật Việt Nam Những thông tin kết từ cơng trình nghiên cứu tác giả kế thừa phát triển luận văn Luận án tiến sĩ có tên gọi: “Hiệu lực Hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam” bảo vệ Trường Đại học Luật TP HCM năm 2011 tác giả Lê Minh Hùng Cơng trình đề cập đến nội dung chuyên sâu vấn đề lý luận liên quan đến hiệu lực, HĐ, điều kiện có hiệu lực HĐ, bao gồm điều kiện mang tính bắt buộc điều kiện khác theo quy định pháp luật Trên sở phân tích luận giải bất cập pháp luật điều chỉnh vấn đề này, tác giả đưa kiến nghị giải pháp cụ thể cho việc sửa đổi, bổ sung thực thi quy định thời điểm phát sinh hiệu lực HĐ, hiệu lực mang tính ràng buộc HĐ, hiệu lực HĐ hồn cảnh có thay đổi, Mặc dù nội dung nghiên cứu luận án tập trung vào vấn đề chung hiệu lực điều kiện có hiệu lực HĐ nói chung, nhiên, kết nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng, tác giả kế thừa phát triển cho nội dung nghiên cứu chuyên sâu điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ luận văn Luận văn thạc sĩ có tên gọi: “HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Những vấn đề lý luận thực tiễn” tác giả Nguyễn Hoài Nam, bảo vệ khoa Luật - ĐHQG Hà Nội năm 2013 Luận văn phân tích, luận giải vấn đề lý luận thực trạng pháp luật HĐCNQSDĐ theo pháp luật dân Việt Nam, sở đó, tác giả đưa đề xuất liên quan đến phương hướng, giải pháp cụ thể cho việc hoàn thiện pháp luật, chế thực thi hiệu pháp luật điều chỉnh vấn đề Các nội dung tác giả vận dụng triển khai chi tiết, gắn với vấn đề thực tiễn TA mà tác giả tập hợp nghiên cứu Luận văn Thạc sĩ luật học “Điều kiện có hiệu lực HĐ chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Hạnh bảo vệ trường Đại học Luật TP HCM năm 2014 Tác giả luận văn phân tích sở lý luận nội dung pháp luật thực định Việt Nam điều chỉnh điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ, thực tiễn giải tranh chấp HĐCNQSDĐ có vi phạm điều kiện phát sinh hiệu lực HĐ này, từ tác giả đưa giải pháp hoàn thiện điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ Bài viết “HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bất cập kiến nghị” tác giả Tạ Thị Thuỳ Trang đăng tải Tạp chí Dân chủ & Pháp luật năm 2020 Tác giả đưa khái niệm HĐCNQSDĐ, bất cập, vướng mắc pháp luật Việt Nam điều chỉnh loại HĐ này, từ đưa số kiến nghị giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật HĐCNQSDĐ theo hướng gợi mở bao quát Bài viết “HĐ quyền sử dụng đất Bộ luật Dân năm 2015” Tạp chí Luật học năm 2016 Tác giả phân tích luận giải quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến khái niệm HĐ QSDĐ, nội dung hình thức HĐ này,… Từ luận giải này, tác giả đưa số kiến nghị giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật điều chỉnh chế định HĐ QSDĐ Một số nội dụng đề xuất viết có tính gợi mở cho tác giả để phát triển luận văn Có thể thấy, có nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan đến HĐ QSDĐ nói chung HĐCNQSDĐ nói riêng, vấn đề nghiên cứu từ bao quát đến chi tiết, cụ thể, dạng đề cập đến hết khía cạnh xoay quanh vấn đề này, mặt lý luận, thực trạng pháp luật thực định, thực tiễn thi hành vướng mắc gặp phải thực tế Tuy nhiên, để tìm thấy cơng trình nghiên cứu riêng biệt cụ thể vấn đề điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ theo pháp luật hành nước ta cịn hạn chế, góc độ khoa học pháp lý, cơng trình nghiên cứu, viết với góc độ cách tiếp cận tác giả nêu khác nên làm rõ tất vấn đề điều kiện có hiệu lực HĐ, tác giả nhà bình luận, nghiên cứu sinh sâu vào vấn đề mà họ cần làm rõ mà khơng nghiên cứu tồn diện vấn đề Nói khơng có nghĩa họ khơng có khả làm rõ vấn đề mà họ vào nghiên cứu vấn đề khác nên cách tiếp cận vấn đề không giống nguồn luật họ tiếp cận thời kỳ khác nhau, thời kỳ tiếp cận sau quy định pháp luật có điều chỉnh, bổ sung so với thời kỳ tiếp cận trước, nguyên nhân dẫn đến cơng trình nghiên cứu có nhiều phương diện tiếp cận vấn đề khác không bao quát tất Do đó, phân tích nghiên cứu, ý kiến đánh giá cá nhân tranh chấp HĐCNQSDĐ nguyên đơn bà Trần Thị Y bị đơn Võ Văn L Nguyễn Thị T giải vụ việc liên quan đến vấn đề Vụ việc có nội dung sau: Thời điểm tháng năm 2005, bà Nguyễn Thị Y với ơng L có xác lập HĐCNQSDĐ với giá trị HĐ chuyển nhượng 45.000.000 đồng, bà H (con bà Y) ký tên vào HĐ Do hai bên khơng thống với diện tích đất chuyển nhượng, đồng thời đại diện bà Y cho HĐ chuyển nhượng không công chứng nên bà Y yêu cầu hủy HĐCNQSDĐ ký kết với ông L HĐXX sơ thẩm TAND huyện M định: “Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà Y yêu cầu khởi kiện phản tố bà T; Chấp nhận yêu cầu khởi kiện phản tố ông L đình yêu cầu khởi kiện phản tố bổ sung ông L, bà T Tuyên bố công nhận hiệu lực giao dịch HĐCNQSDĐ “Tờ sang đất ngày 16 tháng năm 2005” Buộc bà Y chặt (đốn) 07 bạch đàn (đã đốn 03 cây), 01 gáo; tiến hành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ giao diện tích đất 182,5m2 Ơng L sử dụng diện tích đất này” Ngày 06/11/2018, bà Y có đơn kháng cáo với nội dung: Yêu cầu TA cấp phúc thẩm hủy án sơ thẩm hủy HĐCNQSDĐ ngày 16/9/2005 TAND tỉnh An Giang định không chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà Y; Chấp nhận yêu cầu khởi kiện phản tố ông L, bà T đình yêu cầu khởi kiện phản tố bổ sung ông L, bà T Tuyên bố công nhận hiệu lực giao dịch HĐCNQSDĐ “Tờ sang đất ngày 16 tháng năm 2005” giao kết bên bán Nguyễn Thị Y Lê Thị H, bên mua Võ Văn L Buộc bà Nguyễn Thị Y chặt (đốn) 07 bạch đàn (đã đốn 03 cây), 01 gáo; tiến hành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ giao diện tích đất 182,5m2 cho ơng L, bà T Ơng L, bà T sử dụng diện tích đất 182,5m2 Trong vụ việc nhận thấy rằng, HĐCNQSDĐ ngày 16/9/2005, chưa thực công chứng chứng thực bên ký kết sở tự nguyện Quá trình thực HĐ thể hiện, phía ơng L nhận đất, đắp bờ, bơm cát trồng đất, phía bà Y nhận đủ tiền chuyển nhượng Theo quy định khoản Điều 129 BLDS: “Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, TA định cơng nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, 82 bên thực việc công chứng, chứng thực” Căn theo điều khoản đề cập ơng L giao tiền xong, nhận đất sử dụng (bơm cát, làm sân phơi lúa trồng đất) từ lúc ký HĐCNQSDĐ đến Điều đồng nghĩa với việc xác nhận ông L thực xong hai phần ba nghĩa vụ Cho nên, Hội đồng xét xử cho HĐ phải công nhận giá trị hiệu lực phán án sơ thẩm Yêu cầu huỷ HĐ huỷ án sơ thẩm Bà Y khơng có Tuy nhiên, q trình xét xử sơ thẩm ơng L vợ bà T có yêu cầu phản tố bổ sung yêu cầu tiếp tục thực HĐCNQSDĐ Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm lại cho bà T không ký tên vào tờ sang nhượng đất nên không làm phát sinh quyền khởi kiện để từ chối yêu cầu khởi kiện bà T chưa xác, bà T với ơng L vợ chồng, số tiền sử dụng vào việc thực HĐ chuyển nhượng tài sản chung hai vợ chồng, đồng thời hai người người nhận QSDĐ từ phía bà Y Do cần sửa cách tun án Mục đích việc cơng chứng, chứng thực nhằm bảo đảm tính hợp pháp, xác thực số vấn đề HĐ lực hành vi dân chủ thể ký kết, quyền sử dụng đối tượng chuyển nhượng, ý chí tự nguyện chủ thể, nội dung HĐ (có vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng HĐ, giao dịch có phù hợp với quy định pháp luật), đối tượng giao kết, tự ý chí bên… điều nhằm hạn chế xung đột bất đồng xảy Tuy nhiên, từ nguyên nhân chủ quan nguyên nhân khách quan, lúc bên thực cơng chứng chứng thực HĐCNQSDĐ xác lập Theo quy định BLDS năm 2015 HĐ xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng chứng thực mà bên thực từ hai phần ba nghĩa vụ HĐ trở lên TA định cơng nhận hiệu lực HĐ theo yêu cầu bên Tuy nhiên, để cơng nhận giá trị hiệu lực HĐCNQSDĐ cần phải có thêm điều kiện thơng qua đường TA khơng phải cần có việc thực từ hai phần ba nghĩa vụ HĐ trở lên bên HĐCNQSDĐ ký kết sở tự nguyện thực hai phần ba nghĩa vụ HĐ không công chứng, chứng thực, theo yêu cầu bên, TA sau cân nhắc đến nhiều yếu tố khác HĐ định cơng nhận hiệu lực HĐCNQSDĐ Đường lối giải TA hợp tình, hợp lý, bảo vệ quyền, lợi hợp pháp bên có liên quan, hướng xử lý 83 mang tính linh hoạt việc giải vấn đề nêu v Trường hợp HĐCNQSDĐ không tuân thủ điều kiện hình thức có hiệu lực sau 02 năm kể từ ngày HĐ xác lập Thời hiệu để yêu cầu TA tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức theo BLDS năm 2015 quy định 02 năm kể thời điểm HĐ giao kết Theo đó, sau 02 năm kể từ ngày HĐCNQSDĐ giao kết mà bên khơng có u cầu tun bố HĐ vơ hiệu HĐ có hiệu lực79 Cần phải hiểu rõ thời điểm yêu cầu tuyên bố HĐ vô hiệu 02 năm kể từ thời điểm HĐ giao kết thời điểm bên nhận biết quyền, lợi ích bị ảnh hưởng Căn theo quy định Điều 137 BLDS năm 2005 TA thường yêu cầu bên HĐCNQSDĐ thực nội dung liên quan đến điều kiện hình thức HĐ, khơng thực TA không công nhận hiệu lực HĐ Đến nay, BLDS năm 2015 điều chỉnh quy định theo hướng thuận lợi hơn, phù hợp với điều kiện thực tế TA tun bố HĐ vơ hiệu mặt hình thức sau thời hạn 02 năm kể từ giao kết HĐ có yêu cầu bên Trong tình hết thời hạn nêu bên có u cầu áp dụng thời hiệu HĐCNQSDĐ có hiệu lực, bên phải thực HĐ thỏa thuận Như vậy, trước hết phải xem xét đến thời hiệu yêu cầu để tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu HĐ khơng đảm bảo điều kiện hình thức theo quy định; hết thời hiệu có yêu cầu bên việc áp dụng thời hiệu phải xác định HĐCNQSDĐ có hiệu lực, bên nhận chuyển nhượng quyền thực thủ tục hoàn tất thủ tục đăng ký QSDĐ; trường hợp thời hiệu cịn tùy tình xác định HĐ vô hiệu HĐ không vô hiệu theo hướng dẫn Điều 129 BLDS năm 2015 Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP Tuy nhiên, thực tế, cịn có nhiều cách hiểu khác xác định thời điểm HĐCNQSDĐ có hiệu lực Đây vấn đề pháp lý quan trọng cần phải giải để từ khẳng định việc HĐ có có hiệu lực hay khơng có hiệu lực, đặc biệt HĐ giao kết trước thời điểm trước có hiệu lực BLDS năm 2015 Cách hiểu thứ cho rằng, trường hợp trước BLDS năm 2015 có hiệu lực 79 Điểm đ khoản 1, Khoản Điều 132 BLDS năm 2015 84 khơng có quy định HĐ vơ hiệu vi phạm hình thức có hiệu lực hết thời hiệu u cầu Do đó, HĐCNQSDĐ vơ hiệu vi phạm điều kiện hình thức Cách hiểu thứ hai cho rằng, thời điểm phát sinh hiệu lực HĐCNQSDĐ thời điểm đăng ký vào sổ địa theo quy định Điều 188 LĐĐ năm 2013 Cách hiểu thứ ba, HĐCNQSDĐ không tuân thủ quy định hình thức có hiệu lực hết thời hiệu để yêu cầu tuyên bố HĐ vô hiệu Theo Điều 129 BLDS năm 2015 HĐCNQSDĐ vơ hiệu khơng đảm bảo điều kiện hình thức hai phần ba nghĩa vụ HĐ thực bên TA định công nhận hiệu lực HĐ theo yêu cầu bên Nhưng lại khơng có quy định liên quan đến cách thức để công nhận hiệu lực HĐ không tn thủ điều kiện hình thức khơng có yêu cầu tuyên bố vô hiệu sau hết thời hạn 02 năm (là thời hạn để tuyên HĐ vô hiệu) Dựa vào thời điểm HĐCNQSDĐ có hiệu lực nêu trên, theo tác giả, cần xem xét hai trường hợp: Trong trường hợp, HĐCNQSDĐ không tuân thủ quy định hình thức mà hết thời hiệu yêu cầu tun bố HĐ vơ hiệu bên có tranh chấp, yêu cầu TA giải TA định công nhận hiệu lực HĐ Ngược lại, sau thời hạn nêu mà bên khơng có u cầu HĐ có hiệu lực, HĐ phải đăng ký quan quản lý nhà nước đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính; trường hợp này, gây bất cập cho quan đăng ký đất đai việc công nhận hiệu lực HĐ khơng tn thủ quy định hình thức Do đó, cần có quy định để quan đăng ký đất đai áp dụng việc công nhận hiệu lực HĐ trường hợp đề cập Từ thực tiễn này, quy định pháp luật hướng dẫn văn hành đảm bảo mức độ định tính hiệu việc xử lý tranh chấp về HĐCNQSDĐ Tuy vậy, số bất cập quy định điều kiện có hiệu lực pháp luật HĐCNQSDĐ hình thức xác lập HĐ Thứ nhất, vụ tranh chấp HĐCNQSDĐ TA ngày gia tăng số lượng phức tạp nội dung, đặc biệt trường hợp QSDĐ chuyển nhượng cho nhiều người giấy viết tay qua nhiều thời kỳ mà không thực hình thức có cơng chứng chứng thực Tuy nhiên, thời điểm chưa có quy định hướng dẫn góc độ văn quy phạm pháp luật vấn đề 85 Do vậy, theo tác giả, Nhà nước cần sớm ban hành văn quy định cụ thể nội dung nhằm bảo vệ quyền lợi ích đáng bên lẫn lợi ích cộng đồng Thứ hai, khoản điều Nghị định số 23/2015/NĐ-CP quy định rõ vấn đề chứng thực HĐ nói chung, có HĐCNQSDĐ Theo đó, trách nhiệm người thực chứng thực HĐ bao gồm vấn đề liên quan đến thời gian giao kết HĐ, địa điểm giao kết HĐ; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký điểm bên tham gia xác lập HĐ; không chịu trách nhiệm vấn đề liên quan đến nội dung HĐ chứng thực trừ trường hợp người thực chứng thực biết rõ ràng HĐ trái pháp luật Trong đó, Cơng chứng viên phải chịu trách nhiệm tính xác thực tính hợp pháp HĐ cơng chứng tồn HĐ (tức bao gồm chịu trách nhiệm mặt nội dung) họ phải chịu trách nhiệm cá nhân việc công chứng mà họ thực Việc quy định chứng thật chưa đủ tính an tồn mặt pháp lý cho bên HĐ so với quy định công chứng HĐ theo quy định Luật công chứng năm 2014 Vì vậy, theo tác giả, cần nghiên cứu điều chỉnh quy định chứng thực theo hướng tương đồng quy định cơng chứng nêu để hồn thiện quy định chứng thực HĐ nhằm đảm bảo độ an toàn pháp lý HĐCNQSDĐ thực chứng thực Thứ ba, điều kiện hình thức ảnh hưởng không nhỏ tới giá trị pháp lý HĐCNQSDĐ, hình thức HĐ khơng đáp ứng u cầu theo quy định pháp luật bị tuyên vơ hiệu Do đó, cần phải thực cách nghiêm túc, cần tăng cường tinh thần trách nhiệm cơng chứng viên, lẫn người có thẩm quyền chứng thực, khơng để xảy tình trạng ký thay văn giao dịch Nếu để xảy tình trạng này, biện pháp chế tài bao gồm chế tài dân sự, hành lẫn hình cần phải quy định cách chặt chẽ đủ sức răn đe Thứ tư, khoản Điều 129 BLDS năm 2015 quy định nội dung HĐ vi phạm quy định bắt buộc công chứng chứng thực xác lập văn mà bên thực hai phần ba nghĩa vụ HĐ TA định công nhận hiệu lực HĐ theo yêu cầu bên bên khơng phải thực việc công chứng chứng thực Tuy nhiên, việc nhận diện nội hàm cụm từ: “đã thực hai phần ba nghĩa vụ” HĐ việc tính tổng số nghĩa vụ HĐ sau xem xét số lượng nghĩa vụ thực bao 86 nhiêu hay định lượng phần nghĩa vụ HĐ thực vấn đề cịn gặp nhiều khó khăn thực tiễn xét xử nhiều TA nước Do đó, tác giả kiến nghị Nhà nước cần có hướng dẫn chi tiết cụ thể nội dung khoản Điều 129 BLDS năm 2015 nhằm hướng dẫn rõ ràng cách xác định việc thực từ hai phần ba nghĩa vụ trở lên HĐCNQSDĐ Thứ năm, nhận thức pháp luật ý thức bên tham gia HĐCNQSDĐ nguyên nhân dẫn đến phát sinh tranh chấp Biểu nguyên nhân hiểu biết pháp luật hạn chế, ý thức không tuân thủ pháp luật tham gia HĐCNQSDĐ Có thể nói nguyên nhân ảnh hưởng lớn tới nội dung HĐ, dẫn đến tranh chấp liên quan đến HĐCNQSDĐ diễn thường xuyên Như vậy, theo tác giả cần thực biện pháp khác nhằm nâng cao hiệu áp dụng điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ, tránh xảy tranh chấp dẫn đến HĐCNQSDĐ xác lập vô hiệu đẩy mạnh công tác giáo dục, tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai Việc nhận thức quy định pháp luật HĐCNQSDĐ, đặc biệt hình thức xác lập HĐCNQSDĐ để HĐ có hiệu lực cần thiết Kết luận chương Chương tập trung đánh giá, phân tích luận giải khó khăn lẫn vướng mắc q trình triển khai thực thi quy định pháp luật Việt Nam hành điều chỉnh HĐCNQSDĐ, cụ thể quy định điều chỉnh điều kiện có hiệu lực loại HĐ Ngoài ra, nội dung nghiên cứu đặt thực tiễn thực thi thơng qua việc phân tích số vụ án điển hình giải TA thời gian vừa qua Cụ thể, qua việc phân tích thực tiễn vận hành quy định pháp luật điều chỉnh HĐCNQSDĐ liên quan đến điều kiện có hiệu lực, luận văn khái quát lên khó khăn, vướng mắc thường gặp triển khai thực thi quy định trình giải tranh chấp HĐCNQSDĐ liên quan đến quy định điều chỉnh điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ, bao gồm quy định chủ thể HĐ, nội dung mục đích HĐ, ý chí bên hình thức HĐ Từ đó, tác giả đề xuất kiến nghị giải pháp cụ thể cho việc hoàn thiện quy định có liên quan Các kiến nghị đưa sở kết nội dung phân tích 87 luận văn, từ vấn đề lý luận, thực trạng quy định pháp luật thực tiễn giải tranh chấp, hạn chế quy định khung pháp luật hành điều chỉnh vấn đề 88 KẾT LUẬN Nội dung nghiên cứu pháp luật điều chỉnh điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ vấn đề không Việt Nam, đặt vào thực tiễn phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, vướng mắc khác đa dạng quan hệ xã hội lẫn phức tạp Do đó, chọn đề tài để làm luận văn nghiên cứu vừa có thuận lợi, vừa gặp nhiều khó khăn tác giả q trình nghiên cứu Trên sở tiếp thu kết nghiên cứu từ cơng trình nghiên cứu trước đó, làm sở xây dựng định hướng nghiên cứu tổng quan, toàn diện cho luận văn tác giả, cụ thể nghiên cứu điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ Những vấn đề lý luận liên quan đến vấn đề hiệu lực điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ tổng hợp, phân tích, luận giải Chương luận văn nghiên cứu cụ thể vấn đề lý luận pháp luật hành Việt Nam điều chỉnh khái niệm đặc điểm HĐCNQSDĐ; khái quát hiệu lực HĐ, điều kiện có lực HĐ ý nghĩa nguyên tắc xác định điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ; phân tích điều kiện cụ thể chủ thể, nội dung mục đích, ý chí hình thức để HĐCNQSDĐ có hiệu lực Những vấn đề lý luận nghiên cứu cụ thể, rõ ràng làm bật lên vấn đề mà tác giả hướng đến nội dung liên quan đến điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ Kết nghiên cứu làm tiền đề để xây dựng quy định pháp luật HĐCNQSDĐ Thực tiễn pháp luật Việt Nam điều chỉnh HĐCNQSDĐ, mà cụ thể nội dung điều kiện có hiệu lực phân tích, đánh giá bình luận Chương luận văn tập trung nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật điều kiện chủ thể, điều kiện nội dung mục đích, điều kiện ý chí, điều kiện hình thức HĐCNQSDĐ Cụ thể nghiên cứu thực tiễn xét xử TA giải tranh chấp liên quan đến HĐCNQSDĐ rõ vướng mắc trình giải tranh chấp hạn chế quy định pháp luật vấn đề nêu Từ đó, Chương luận văn tác giả kiến nghị giải pháp để hoàn thiện pháp luật điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường QSDĐ BĐS thời gian tới Trong kinh tế thị trường định hướng XHCN nay, xã hội vận động không 89 ngừng, điều đặt yêu cầu pháp luật nói chung, có pháp luật điều chỉnh HĐCNQSDĐ phải thường xuyên điều chỉnh, bổ sung để không ngừng đáp ứng yêu cầu nhu cầu xã hội Với thành nghiên cứu luận văn, tác giả mong muốn góp phần hồn thiện pháp luật HĐCNQSDĐ nói chung pháp luật điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ nói riêng, góp phần hồn thiện phận quan trọng HTPL dân Việt Nam 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn quy phạm pháp luật [1] Hiến pháp năm 2013 [2] Bộ luật Dân năm 1995 (Luật số: 44-L/CTN) ngày 28/10/1995 [3] Bộ luật Dân năm 2005 (Luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005 [4] Bộ luật Dân năm 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 [5] Luật Đất đai năm 1987 (Luật số: 3-LCT/HĐNN8) ngày 29/12/1987 [6] Luật Đất đai năm 1993 (Luật số: 24-L/CTN) ngày 14/7/1993 [7] Luật đất đai năm 2003 (Luật số: 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003 [8] Luật Đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 [9] Luật HN&GĐ năm 2014 (Luật số: 52/2014/QH13) ngày 19/6/2014 [10] Luật Công chứng năm 2014 (Luật số: 53/2014/QH13) ngày 20/6/2014 [11] Luật Quốc tịch Việt Nam 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 (Luật số: 56/2014/QH13) ngày 24/6/2014 [12] Luật Thi hành án dân năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014 (Luật số: 64/2014/QH13) ngày 25/11/2014 [13] Luật Nhà năm 2014 (Luật số: 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 [14] Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 (Luật số: 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 [15] Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai [16] Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực HĐ, giao dịch [17] Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai [18] Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ [19] Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà 91 tài sản khác gắn liền với đất [20] Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2013 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung Thơng tư 92/2015/TT-BTC giá tính thuế thu nhập cá nhân [21] Nghị số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn thi hành số quy định Phần thứ hai “Thủ tục giải vụ án TA cấp sơ thẩm” BLTTDS sửa đổi, bổ sung theo Luật Sửa đổi, bổ sung số điều BLTTDS Sách, giáo trình, viết [22] Vương Văn Bép, Nguyễn Thị Hồng Yến (2021), “Những lưu ý kiểm sát việc giải vụ án dân có yếu tố nước liên quan đến tranh chấp HĐCNQSDĐ, tranh chấp thừa kế”, Tạp chí Kiểm sát, (03), tr.37-45 [23] Bộ Tư pháp (2007), Từ điển Luật học, NXB Thành Phố - NXB Bách khoa, Hà Nội [24] Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch QSDĐ vô hiệu – Pháp luật thực tiễn xét xử, NXB Thông tin truyền thông [25] Đỗ Văn Đại (2010), Luật HĐ Việt Nam – Bản án bình luận án, NXB Chính trị quốc gia [26] Đỗ Văn Đại (2013), “Hình thức bắt buộc HĐ pháp luật dân Việt Nam”, Tạp chí Luật học, (2), tr.3-14 [27] Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận HĐ thông dụng luật dân Việt Nam, NXB Trẻ - TP Hồ Chí Minh [28] Nguyễn Ngọc Điện (2012), “Đăng ký BĐS Việt Nam – Những vấn đề lý luận thực tiễn”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (6), tr.48-53 [29] Nguyễn Ngọc Điện (chủ biên) (2017), Giáo trình luật dân sự, (tập 1), Trường Đại học Luật Hà Nội [30] Phạm Hoàng Giang (2007), “Ảnh hưởng điều kiện hình thức hợp đ ng đến 92 hiệu lực HĐ”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, Viện Nhà nước, (03), [31] Nguyễn Thị Hạnh (2014), Điều kiện có hiệu lực HĐCNQSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Tp Hồ Chí Minh [32] Nguyễn Văn Hiến (2016), “Bản chất HĐCNQSDĐ theo pháp luật hành”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (294), tr.25-28 [33] Nguyễn Thị Thu Hòa (2016), “Kinh nghiệm kiểm sát việc giải vụ án tranh chấp HĐCNQSDĐ”, Tạp chí Kiểm sát, (20), tr.53-56 [34] Võ Văn Hịa, Lê Minh Hiển (2017), “Hồn thiện quy định chủ thể HĐCNQSDĐ kinh doanh BĐS”, Tạp chí TA nhân dân, (7), tr 36-39 [35] Võ Văn Hịa, Trần Văn Đức (2018), “Hồn thiện quy định hình thức HĐCNQSDĐ kinh doanh BĐS”, Tạp chí TA nhân dân, (4), tr.40-42 [36] Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực HĐ theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ luật học, Trường ĐH Luật TP Hồ Chí Minh [37] Trần Thị Lịch (2013), “Một số vấn đề cần lưu ý cơng chứng HĐCNQSDĐ”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, (5), tr.39-41 [38] Trần Thăng Long, Nguyễn Văn Nhân (2021), “Công nhận HĐCNQSDĐ vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực hình thức – bất cập hướng giải quyết”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, 06 (430), tr.27-34 [39] Nguyễn Hoài Nam (2013), Hợp HĐCNQSDĐ – Những vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa luật Đại học Quốc gia Hà Nội [40] Đặng Thuý Quỳnh (2019), “Thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp HĐCNQSDĐ hướng hồn thiện pháp luật”, Tạp chí Kiểm sát, (15), tr.4653 [41] Nguyễn Trọng Thạch (2014), Pháp luật quyền chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế nước, Luận văn Thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh [42] Trần Hồi Thanh (2014), Ý chí chủ thể giao dịch dân theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn Thạc sỹ luật học, Khoa luật Trường Đại học quốc gia Hà Nội [43] Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn, Phạm Công (chủ biên) (2018), Giáo trình 93 luật Dân Việt Nam, Trường Đại học Luật Hà Nội [44] Trần Thị Thùy (2013), Hợp HĐCNQSDĐ vi phạm hình thức luật định xử lý hậu pháp lý HĐCNQSDĐ vi phạm hình thức luật định, Khóa luận tốt nghiệp, ĐH Luật TP Hồ Chí Minh [45] Nguyễn Thùy Trang (2016), “Quyền sử dụng đất – Một số quan điểm tiếp cận đề xuất hướng giải khoa học pháp lý Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (4), tr.57-64 [46] Nguyễn Thùy Trang (2016), “HĐ QSDĐ Bộ luật Dân năm 2015”, Tạp chí Luật học, (7), tr.53-59 [47] Nguyễn Thuỳ Trang (2017), Hợp HĐCNQSDĐ theo pháp luật hành Việt Nam, Luận án Tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội [48] Tạ Thị Thùy Trang (2020), “Hợp HĐCNQSDĐ”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, (21), tr.27-30 [49] Tạ Thị Thuỳ Trang (2020), “Hợp HĐCNQSDĐ theo luật đất đai năm 2013 - bất cập kiến nghị”, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, (335), tr.20-26 [50] Hoàng Tuấn Trọng (2015), “Một số ý kiến trao đổi việc khởi kiện u cầu tịa án hủy HĐCNQSDĐ”, Tạp chí TA nhân dân, (6), tr.32-36 [51] Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Cơng an nhân dân [52] Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2018), Pháp luật HĐ bồi thường thiệt hại HĐ, NXB Hồng Đức [53] Nguyễn Viết Tuấn (2006), HĐCNQSDĐ theo quy định pháp luật dân Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh [54] Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, Luận án tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội [55] Hoàng Thị Hải Yến, Hồ Thị Hải (2020), “Điều kiện công nhận hiệu lực HĐCNQSDĐ vi phạm hình thức”, Tạp chí TA nhân dân, (9), tr.1-9 Tài liệu điện tử [56] Thu Hà, “Những quy định pháp luật giải tranh chấp HĐCNQSDĐ giai đoạn nay”, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng, [https://lamdong.gov.vn/sites/vks/nghiepvukiemsat/SitePages/NHUNG-QUY94 DINH-CUA-PHAP-LUAT-VE-GIAI-QUYET-TRANH-CHAP-HOP-DONGCHUYEN-NHUONG-QUYEN-SU-DUNG-DAT-TRONG-GIAI-DOANHIEN-NAY.aspx], (truy cập ngày 20/8/2021) [57] Võ Văn Hoà, Lê Minh Hiên (2018), “Hoàn thiện quy định chủ thể HĐCNQSDĐ kinh doanh BĐS”, Toà án nhân dân tối cao, [https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/hoan-thien-quy-dinh-ve-chu-thecua-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-trong-kinh-doanh-bat-dongsan], (truy cập ngày 20/8/2021) [58] Nguyễn Văn Huy (2020), “Hợp HĐCNQSDĐ khơng tn thủ quy định hình thức”, Tạp chí Tồ án nhân dân điện tử, [https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghiencuu/hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-khong-tuan-thu-quy-dinh-vehinh-thuc], (truy cập ngày 20/8/2021) [59] Nguyễn Đình Kháng (2014), “Cơ sở lý luận thực tiễn chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam”, [http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/Nghiencuu-Traodoi/2014/25954/Coso-ly-luan-va-thuc-tien-cua-che-do-so-huu.aspx], (truy cập ngày 20/8/2021) [60] Nguyễn Thành Luân, “Bản chất pháp lý QSDĐ Việt Nam”, Tạp chí Tồ án nhân dân điện tử, [https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xay-dung-phat-luat/ban-chatphap-ly-cua-quyen-su-dung-dat-o-viet-nam], (truy cập vào ngày 14/6/2021) [61] Chu Xuân Minh (2020), Phân biệt thời điểm có hiệu lực HĐ thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, Tạp chí TA nhân dân điện tử [https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/phan-biet-hop-dong-co-hieu-luc-voihop-dong-da-hoan-thanh], (truy cập ngày 25/9/2021) [62] Lê Văn Quang, “Bàn giải tranh chấp HĐCNQSDĐ khơng có cơng chứng, chứng thực”, Tạp chí Kiểm sát online, [https://kiemsat.vn/ban-ve-giaiquyet-tranh-chap-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-khong-co-congchung-chung-thuc-56996.html], (truy cập ngày 20/8/2021) [63] Đỗ Thị Thuý, “Thực tiễn công tác kiểm sát giải tranh chấp HĐCNQSDĐ Viện kiểm sát hai cấp Lâm Đồng số giải pháp”, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng, [https://lamdong.gov.vn/sites/vks/nghiepvukiemsat/SitePages/Thuc-tien-cong95 tac-kiem-sat-giai-quyet-tranh-chap-hop-dong-chuyen-nhuong-QSD-dat-taiVKS-hai-cap-tinh-Lam-Dong-va-mot-so-giai-phap.aspx], (truy cập ngày 20/8/2021) [64] Nguyễn Thùy Trang (2015), “Cần làm rõ số vấn đề lý luận liên quan đến quyền sở hữu QSDĐ”, Tạp chí Dân chủ pháp luật điện tử, [http://moj.gov.vn/tcdcpl/tintuc/LisTS/NghienCuuTraDoi/View_detail.aspx?Ite mID=538], (truy cập ngày 20/8/2021) [65] Nguyễn Thùy Trang (2016), “Hoàn thiện số khái niệm liên quan đến hợp đồng chuyển QSDĐ ở”, Tạp chí Dân chủ pháp luật điện tử, [http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/phap-luat-kinh-te.aspx?ItemID=102], (truy cập ngày 20/8/2021) 96 ... VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Khái niệm hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất. .. CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT 12 1.2.1 Khái niệm hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất 12 1.2.2 Khái niệm điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng. .. chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất .8 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất 11 1.2 KHÁI QUÁT VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA