Luận văn quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã hương thủy, tỉnh thừa thiên huế

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CSHT : Cơ sở hạ tầng ĐGQSDĐ : Đấu giá quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân QLNN : Quản lý nhà nước QSD : Quyền sử dụng UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất thị xã Hương Thủy năm 2016 48 Bảng 2.2: Biến động đất đai thị xã Hương Thủy giai đoạn 2005-2016 50 Bảng 2.3: Dự án đầu tư có sử dụng đất đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Hương Thủy từ năm 2012 đến 52 Bảng 2.4: Hệ thống văn đấu giá quyền sử dụng đất Địa phương áp dụng thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế 60 Bảng 2.5: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Hương Thủy từ năm 2012-2017 63 DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1: Hệ thống quan QLNN đấu giá quyền sử dụng đất 27 Biểu đồ 2.1: Thu tiền đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Hương Thủy từ năm 2012-2017 54 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiến pháp năm 2013 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khẳng định: “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật” (khoản 1, Điều 54)[17] Theo đó, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, loại tài sản hàng hóa đặc biệt khơng người tạo ra, tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá quốc gia người sử dụng đất Thực tế chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất mang lại lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp cho toàn xã hội Trong đó, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất có vai trị vơ quan trọng cho ổn định, phát triển bền vững thịnh vượng kinh tế quốc dân Bên cạnh đó, đấu giá quyền sử dụng đất phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng phát triển kinh tế tạo sở cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản Từ năm 2003 đến nay, bên cạnh việc hoàn thiện chế định quản lý sử dụng đất, Nhà nước thực hình thức giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, điều mở kênh quan trọng để Nhà nước thực phân phối lại quỹ đất cách hợp lý nhằm phục vụ tốt cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội nước Quá trình quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế năm qua đạt nhiều kết định, góp phần tăng thu ngân sách, phát triển sở hạ tầng, đưa thị xã Hương Thủy ngày phát triển, tạo động lực cho tỉnh nhà trình phấn đấu trở thành Thành phố trực thuộc trung ương Hiện nay, trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất quy định cụ thể, chặt chẽ, rõ ràng nên hạn chế phần tình trạng cị giá, ép giá, thơng đồng dìm giá Đồng thời, phối hợp quan, ban, ngành quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất ngày nhịp nhàng đồng Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương qua năm góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, giữ vững an ninh trị - xã hội thị xã Hương Thủy suốt thời gian qua Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế bộc lộ nhiều hạn chế yếu như: Một số đấu giá xảy tình trạng thơng đồng, dìm giá; phối hợp quan chức phịng Tài - Kế hoạch, phịng Quản lý thị, phịng Tài ngun - Mơi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất Ủy ban nhân dân xã, phường chưa thực nhịp nhàng đồng bộ; văn quy phạm pháp luật chưa thật thống công tác xác định giá gây khó khăn q trình xác định giá đất thủ tục xác định giá đất qua nhiều bước gây trở ngại mặt thời gian, ảnh hưởng đến kế hoạch sử dụng đất thị xã Do ảnh hưởng phần đến quản lý nhà nước công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế Từ phân tích trên, tác giả lựa chọn đề tài: "Quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế” để nghiên cứu chương trình Cao học Quản lý cơng Tình hình nghiên cứu Có thể khái qt cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài hai nhóm vấn đề sau: Nhóm thứ gồm cơng trình sau: Nguyễn Cảnh Q (2012):“Hồn thiện chế điều chỉnh pháp luật đất đai Việt Nam”, NXB Tư pháp, Hà Nội; Nguyễn Văn Sửu (2010):“Đổi sách đất đai Việt Nam từ lý thuyết đến thực tiễn”, NXB Chính trị Quốc gia; Nguyễn Tân Thịnh:“Công cụ giải xúc đất đai”, Tạp chí Tài số 10/2012 Và số cơng trình khác có liên quan Nhóm thứ hai gồm có: - Trần Tiến Hải (2015): Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam nay, Luận án Tiến sĩ Luật học, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh - Võ Đình Tồn (2011): Hồn thiện Pháp luật bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Đề tài khoa học cấp bộ, Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp - Nguyễn Vĩnh Diện (2006): Bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ Luật học, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh Tóm lại, đề tài nghiên cứu nêu giải tương đối vấn đề giá đấu giá quyền sử dụng đất nói chung, số địa phương khác nói riêng như: sở lý luận, pháp luật thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất…; đề số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả, chất lượng quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên, đến chưa có đề tài lựa chọn nghiên cứu thực tiễn quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế Chính vậy, sở kế thừa kết nghiên cứu tác giả trước, tác giả luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế nay, để từ đề xuất giải pháp phù hợp với thực tiễn địa phương, nhằm góp phần hồn thiện quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn địa phương Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích tổng quát đề tài xây dựng hệ thống giải pháp góp phần nâng cao hiệu quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế nói riêng nước nói chung 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục đích nghiên cứu trên, đề tài có nhiệm vụ nghiên cứu sau: - Làm rõ sở lý luận quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất tập trung vào: Khái niệm, đặc điểm, chủ thể, nội dung; đồng thời phân tích vai trị yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Khái quát trạng Quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất nói chung thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế nói riêng Trên sở đó, kết đạt được, hạn chế, yếu xác định nguyên nhân chúng - Đề xuất giải pháp khoa học để nâng cao hiệu quản lý nhà nước công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế nói riêng nước nói chung Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài toàn nội dung hoạt động quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Nghiên cứu hoạt động quản lý nhà nước việc đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế - Phạm vi thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu hoạt động quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2012 đến Phương pháp nghiên cứu Đề tài luận văn sử dụng phương pháp luận chủ nghĩa Duy vật lịch sử, chủ nghĩa vật biện chứng đồng thời kết hợp chặt chẽ với phương pháp luận, quan điểm Đảng pháp luật Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, luận văn cịn sử dụng phương pháp truyền thống nghiên cứu khoa học là: phương pháp thu thập tài liệu, khái quát, phân tích tổng hợp để thực nhiệm vụ luận văn Ý nghĩa luận thực tiễn Đề tài tổng kết phương diện lý luận, sở khoa học việc quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, quy trình tổ chức, thực đấu giá quyền sử dụng đất hoạt động quản lý quan nhà nước có thẩm quyền đấu giá quyền sử dụng đất Các kết nghiên cứu đề tài sở để nâng cao hiệu quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế nói riêng nước nói chung Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, luận văn chia làm chương Chương 1: Cơ sở lý luận quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề chung đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Đất đai thị trường bất động sản 1.1.1.1.Nhận thức chung bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản chia thành loại bất động sản (BĐS) động sản, tiêu chí phân loại BĐS nước có khác nhau, thống BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Đất đai BĐS pháp luật nước có quy định khác phạm vi giao dịch đất đai thị trường BĐS Các nước theo kinh tế thị trường Mỹ, nước EU, Nhật, Australia, số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) BĐS (Đất đai tài sản đất) hàng hoá giao dịch thị trường BĐS, Trung Quốc BĐS (Đất đai tài sản đất) phép giao dịch thị trường BĐS, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không mua bán mà chuyển quyền sử dụng đất Ở nước ta vậy, nhiên tất loại BĐS tham gia vào thị trường BĐS, nhiều BĐS BĐS hàng hố, ví dụ, cơng trình hạ tầng mang tính chất cơng cộng sử dụng chung Đất đai BĐS khơng phải hàng hố, mà có quyền sử dụng đất, cụ thể quyền sử dụng (QSD) số loại đất số đối tượng cụ thể điều kiện cụ thể hàng hoá thị trường BĐS Thực chất, hàng hóa trao đổi thị trường BĐS Việt Nam trao đổi giá trị QSD đất có điều kiện quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Trong đó, QSD đất thị trường giao dịch QSD đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, bảo lãnh, góp vốn 1.1.1.2 Thị trường bất động sản Thị trường nơi trao đổi hàng hoá sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường BĐS phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường Thị trường BĐS hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS tổng hòa mối quan hệ giao dịch BĐS diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định, không bao gồm hoạt động giao dịch mà kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển BĐS Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, ) BĐS Thị trường BĐS chịu chi phối quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu theo mơ hình chung thị trường hàng hoá với yếu tố xác định sản phẩm, số lượng giá Phạm vi hoạt động Thị trường BĐS pháp luật nước quy định nên khơng đồng Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn chế quyền mua, bán, chấp, thuê BĐS tất loại đất, BĐS mua, bán, cho thuê, chấp Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, chấp BĐS cho thuê nhà Chức thị trường BĐS đưa người mua người bán BĐS đến với nhau, xác định giá cho BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS sở tính cạnh tranh thị trường 1.1.2 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.1.2.1 Về giá đất Theo Luật đất đai năm 2013 khoản 19, Điều quy định: “Giá đất chun nghiệp có tác động tích cực đến nhiều mặt đời sống kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng - an ninh 3.2.5 Về chế quản lý nhà nước tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Kiểm tra lực tài tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá: để hạn chế tình trạng cị giá, đấu giá ảo, cần phải kiểm tra lực tài tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá cách nâng số tiền đặc cọc lô đất tham gia đấu giá, theo Luật đấu giá tài sản mức tiền đặt cọc 20% (tăng 5% so với trước đây), nhiên với mức đặc cọc cịn tình trạng tham gia đấu giá để cị giá, để đảm bảo đấu giá với mục đích đáng, đảm bảo cơng cá nhân, tổ chức có nhu cầu đấu giá thật sự, cần nâng mức đặt cọc lên từ 20% - 30% tổng giá trị lô đất tham gia đấu giá Đối với cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá từ lơ đất trở lên mức đặt cọc tăng 5% tổng giá trị lô đất lô đất đăng ký đấu giá thêm Như vậy, vừa hạn chế tình trạng cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá nhiều lơ đất với mục đích giàn xếp, dìm giá lấy tiền người có nhu cầu mua đất thật vừa gây khó khăn việc huy động vốn thành phần tham gia đấu giá nhiều lơ đất với mục đích thơng thầu, dìm giá - Nhà nước có chế phân bổ nguồn thu từ ĐGQSDĐ công khai, minh bạch: theo Luật ngân sách nhà nước năm 2015, nguồn thu tiền sử dụng đất (bao gồm thu từ ĐGQSDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất giao đất tái định cư) sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng 3.2.6 Nâng cao trình độ, lực chun mơn nghiệp vụ phẩm chất đội ngũ đấu giá viên Để QLNN ĐGQSDĐ đạt hiệu điều kiện 94 tiên phải xây dựng đội ngũ đấu giá viên giỏi trình độ chuyên môn, kỹ nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, trình độ tin học, ngoại ngữ để đáp ứng yêu cầu phát triển nghề đấu giá dịch vụ đấu giá tài sản nói chung, QSD đất nói riêng trình hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần quan trọng việc tạo ổn định phát triển kinh tế - xã hội Để nâng cao trình độ, lực chun mơn nghiệp vụ phẩm chất đội ngũ đấu giá viên, cấp quyền cần nắm vững bám sát Đề án phát triển tăng cường lực đội ngũ đấu giá viên giai đoạn 20132015, định hướng đến năm 2020 để xây dựng đề án địa phương cho phù hợp, cần triển khai số cơng việc sau đây: Tiến hành thống kê, rà soát, đánh giá lại đội ngũ đấu giá viên nhằm xác định xác số lượng, chất lượng đội ngũ đấu giá viên có, sở xây dựng kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng có sách sử dụng hợp lý Cần có sách phù hợp thu hút người có lực, trình độ tham gia hoạt động bán đấu giá địa phương Trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế Theo số liệu trích xuất từ Phòng đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch Đầu tư, địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế có 17 doanh nghiệp (15 cơng ty 02 chi nhánh) có đăng ký ngành nghề bán đấu giá tài sản Hầu hết doanh nghiệp bán đấu giá tài sản doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản (15/17 doanh nghiệp) Tuy nhiên, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp tỉnh Thừa Thiên Huế, có 03 Trung tâm đấu giá đủ điều kiện hoạt động Chi nhánh Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản - bất động sản DATC Huế, Công ty TNHH MTV dịch vụ đấu giá Chuỗi Giá Trị Công ty TNHH đấu giá Khang Việt Bên cạnh trình độ lực đấu giá viên có phần cịn hạn chế, cần có sách hợp lý tạo điều kiện để cán 95 có trình độ pháp luật đào tạo thêm nghiệp vụ đấu giá; khuyến khích đấu giá viên có kinh nghiệm đấu giá vùng nơng thơn, vùng núi sách cụ thể chế độ thu nộp phí, lệ phí, thuế; quy định cụ thể tỷ lệ phần trăm trích lại cho tổ chức đấu giá; khơng có phân biệt đấu giá viên làm việc Trung tâm dịch vụ bán đấu giá doanh nghiệp bán đấu giá, tạo điều kiện thuận lợi để đấu giá viên bình đẳng trước pháp luật tham gia quan hệ ĐGQSDĐ Đối với đấu giá viên làm việc Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản, bên cạnh quy định chung cần có quy định phù hợp, họ viên chức nhà nước làm việc đơn vị nghiệp nhà nước Do vậy, cần tăng cường biện pháp giáo dục tinh thần trách nhiệm, ý thức tận tâm, tận tuỵ với công việc QLNN ĐGQSDĐ Hàng năm, cần tiến hành tra, kiểm tra tổ chức hoạt động tổ chức bán đấu giá, kiểm tra việc hành nghề kỹ nghiệp vụ đội ngũ đấu giá viên Qua công tác tra, kiểm tra để kịp thời phát tồn tại, thiếu sót, vi phạm pháp luật QLNN ĐGQSDĐ tuỳ theo mức độ để có hình thức xử lý phù hợp, đồng thời để phát đấu giá viên có trách nhiệm, nhiệt tình nhằm khuyến khích, tun dương, khen thưởng nhân rộng điển hình 3.2.7 Xây dựng mối quan hệ chặt chẽ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, Nhà nước giao QSD đất, không giao quyền định đoạt cho chủ thể Do đó, quan hệ liên quan đến đất đai ln có diện Nhà nước với tư cách chủ sở hữu ĐGQSDĐ hình thức đặc biệt so với hình thức đấu giá tài sản, tài sản đưa đấu giá thuộc sở hữu nhà nước Để QLNN 96 ĐGQSDĐ đưa lại hiệu cần có phối hợp chặt chẽ quan nhà nước có thẩm quyền như: Sở Tư pháp, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài ngun Mơi trường, UBND địa phương nơi có đất đấu giá quan, ban, ngành có liên quan khác Điều thể quy chế phối hợp ngành cần nêu lên nội dung, cách thức phối hợp trách nhiệm chủ trì ngành Từ có phối hợp nhịp nhàng ngành tạo nên thống khắc phục tồn thời gian qua như: trình khảo sát xây dựng giá cụ thể để đấu giá; tình trạng thơng đồng dìm giá q trình đấu giá…Sự phối hợp ngành thể cụ thể như: Giữa Sở Tư pháp với Sở Kế hoạch Đầu tư cần ban hành quy chế phối hợp nhằm để quản lý tốt hoạt động doanh nghiệp bán đấu giá Theo quy định pháp luật, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thành lập, hoạt động theo quy định pháp luật doanh nghiệp quy định pháp luật bán đấu giá tài sản Quá trình thành lập phải tuân theo quy định pháp luật doanh nghiệp điều kiện chủ thể, vốn điều kiện khác Trong trình hoạt động, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thực chế độ báo cáo tổ chức hoạt động bán đấu giá tài sản cho Sở tư pháp nơi đặt trụ sở tổ chức bán đấu giá tài sản Sở Tư pháp có thẩm quyền kiểm tra, tra tố chức, hoạt động bán đấu giá tài sản tập huấn, hướng dẫn nghiệp vụ trình hoạt động tổ chức bán đấu giá Do vậy, để quản lý việc thành lập hoạt động doanh nghiệp bán đấu giá cần có phối hợp chặt chẽ Sở Tư pháp - Sở Kế hoạch Đầu tư có quy định cụ thể trách nhiệm quan chủ trì quan phối hợp công việc Đối với mối quan hệ Sở Tư pháp Sở Tài chính, theo quy định, Sở Tư pháp quan giao nhiệm vụ tra, kiểm tra, hướng dẫn 97 chuyên môn nghiệp vụ tổ chức bán đấu giá chun nghiệp Trong đó, Sở Tài quan chủ trì việc định giá QSD đất đưa đấu thẩm định kết đấu giá trước UBND tỉnh phê duyệt kết ĐGQSDĐ trường hợp ĐGQSDĐ để giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng sử dụng đất Để đưa giá phù hợp, phương án đấu giá có tính khả thi, đảm bảo tốt cho việc QLNN ĐGQSDĐ cần có phối hợp chặt chẽ Sở Tài Sở Tư pháp Các họp Sở Tài chủ trì cần có tham gia Sở Tư pháp, từ thực tiễn đạo trình tổ chức QLNN ĐGQSDĐ, Sở Tư pháp có ý kiến quan trọng góp phần đưa mức giá khởi điểm sát với giá thị trường Ngồi ra, q trình QLNN ĐGQSDĐ cần có phối hợp nhịp nhàng Sở Tư pháp ngành Công an việc tra, kiểm tra, giám sát ĐGQSDĐ, hạn chế tình trạng thơng đồng, dìm giá, cị mồi ĐGQSDĐ Trong phối hợp, cần nêu lên công việc cụ thể mà Sở Tư pháp thực công việc quan Công an thực Định kỳ hàng tháng hai quan cần giao ban để phản ánh công việc phối hợp thực thời gian qua Đặc biệt, Sở Tư pháp cung cấp cho Công an trường hợp cá biệt, dấu hiệu thông đồng, dàn xếp q trình đấu giá, từ quan Cơng an có phương án giải phù hợp 3.2.8 Đơn giản hoá thủ tục đấu giá nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Quản lý nhà nước ĐGQSDĐ quy trình phức tạp, với nhiều trình tự, thủ tục Mỗi cơng đoạn lại có nhiều thủ tục khác như: Thủ tục xác định giá khởi điểm QSD đất; thủ tục hợp đồng ĐGQSDĐ; thủ tục niêm yết, thông báo công khai QSD đất đưa vào đấu giá… Hiện nay, thủ tục thường bị kéo dài, qua nhiều quan gây khó khăn cho tổ chức QLNN ĐGQSDĐ, hạn chế hiệu ĐGQSDĐ địa phương 98 Việc đơn giản hoá thủ tục, trình ĐGQSDĐ yêu cầu khách quan Thủ tướng Chính phủ xác định Quyết định số 896/QĐ-TTg ngày 08/6/2013 giai đoạn 2013-2020 nhằm tạo điều kiện cho việc tiếp cận, tham gia ĐGQSDĐ tổ chức, cá nhân thuận lợi, tăng tính hấp dẫn hiệu ĐGQSDĐ Theo đó, thủ tục xác định giá khởi điểm trường hợp ĐGQSDĐ để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất quy định nhiều văn như: Thông tư 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 quan xác định giá khởi điểm “Cơ quan giao nhiệm vụ chủ trì ĐGQSDĐ có trách nhiệm gửi hồ sơ đề nghị xác định giá khởi điểm tới Sở Tài (trong trường hợp giá khởi điểm Chủ tịch UBND cấp tỉnh Giám đốc Sở Tài định) Phịng Tài - Kế hoạch (trong trường hợp giá khởi điểm Chủ tịch UBND huyện định”[1]; Thông tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 quy định thực xác định giá khởi điểm Sở Tài nguyên Môi trường thực hiện; Thông tư 332/2016/TT-BTC quy định thẩm quyền xác định giá khởi điểm chia 02 trường hợp: quan tài Sở Tài nguyên Môi trường xác định Riêng tỉnh Thừa thiên Huế, quan xác định giá đất cụ thể Sở Tài ngun mơi trường có trách nhiệm trình Hội đồng thẩm định giá (do Sở Tài làm thường trực hội đồng) thẩm định trình Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành định giá cụ thể Trên sở Quyết định giá cụ thể UBND tỉnh, UBND ban hành định giá khởi điểm đấu giá QSD đất Quá trình thực gây khó khăn định cho huyện xa trung tâm tỉnh lỵ, phải qua nhiều thủ tục không cần thiết như: Sau UBND cấp huyện xác định số quỹ đất đưa đấu giá, gửi hồ sơ đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường xác định giá cụ thể trình Hội đồng thẩm định giá tỉnh (do Sở Tài làm thường trực hội đồng) để xác định giá cụ thêt trình Chủ tịch 99 UBND tỉnh định Việc làm vừa thời gian, vừa qua nhiều thủ tục Do vậy, theo ý kiến nhiều chuyên gia qua thực tiễn ĐGQSDĐ việc xác định giá khởi điểm, UBND cấp tỉnh nên uỷ quyền cho UBND cấp huyện Như vừa rút ngắn thời gian rút ngắn thủ tục tạo điệu kiện thuận lợi việc định giá Đối với thủ tục thông báo, niêm yết công khai QSDĐ đưa vào đấu giá Theo quy định QSDĐ đưa vào đấu giá lần đầu thời gian niêm yết 30 ngày “Trong trường hợp tổ chức bán đấu giá lại trình tự, thủ tục bán đấu giá tiến hành việc bán đấu giá lần đầu”[10] Thực tiễn trình ĐGQSDĐ địa phương cho thấy, quy định thời gian dài, ảnh hưởng đến hiệu công tác ĐGQSDĐ Hiện theo Luật đấu giá tài sản, thời gian rút ngắn lại 15 ngày 100 Tiểu kết chương Từ kết nghiên cứu chương 3, tác giả rút kết luận sau: Quản lý nhà nước ĐGQSDĐ yêu cầu tất yếu khách quan Để thực tốt yêu cầu cần quán triệt mục tiêu, phương hướng giải pháp trình ĐGQSDĐ Quán triệt mục tiêu, phương hướng nêu Mục 3.1, tác giải luận văn đưa loạt giải pháp cần tiến hành với nhiều giải pháp đồng hoàn thiện quy định pháp luật ĐGQSDĐ; nâng cao trình độ, lực chun mơn nghiệp vụ phẩm chất đội ngũ đấu giá viên, xây dựng mối quan hệ chặt chẽ quan nhà nước có thẩm quyền, đơn giản hố thủ tục ĐGQSDĐ, tăng cường lãnh đạo Đảng quản lý Nhà nước tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật ĐGQSDĐ cho nhân dân… Các giải pháp có mối liên hệ mật thiết với nhau, tạo thành thể thống nhất, việc xây dựng, hồn thiện quy định pháp luật ĐGQSDĐ có ý nghĩa tạo tiền đề cho QLNN ĐGQSDĐ, giải pháp khác góp phần hồn thiện thúc đẩy cơng tác ĐGQSDĐ thị xã Hương Thủy ngày có hiệu 101 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Nghiên cứu đề tài QLNN ĐGQSDĐ thị xã Hương Thủy tỉnh Thừa Thiên Huế nay, luận văn trình bày số vấn đề lý luận khái niệm, BĐS, giá BĐS, sở xác định giá vấn đề QLNN đấu giá QSD đất - BĐS theo quy định Luật kinh doanh BĐS Luật có liên quan; hình thức ĐGQSDĐ; vai trị, nội dung QLNN ĐGQSDĐ yếu tố tác động liên quan tới đấu giá QSD đất việc phát triển thị trường bất động sản Trên sở đó, luận văn phân tích thực trạng cơng tác đấu giá ĐGQSDĐ địa bàn thị xã Hương Thủy rút thành công hạn chế việc QLNN ĐGQSD việc xác định giá khởi điểm, điều hành đấu giá, phê duyệt kết đấu giá, việc phối kết hợp quan hữu quan Tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức tham gia ĐGQSDĐ Luận văn sâu phân tích nguyên nhân kết hạn chế công tác QLNN ĐGQSDĐ thị xã Hương Thủy thời gian qua Trên sở lý luận thực tiễn, luận văn đưa phương hướng giải pháp cho việc tiếp tục hoàn thiện QLNN đấu giá QSD đất địa bàn thị xã Hương Thủy Các giải pháp mang tính đồng có mối quan hệ chặt chẽ với như: hoàn thiện quy định pháp luật ĐGQSDĐ, tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật ĐGQSDĐ cho nhân dân, nâng cao trình độ, lực chuyên môn nghiệp vụ phẩm chất đội ngũ đấu giá viên, xây dựng mối quan hệ chặt chẽ quan nhà nước có thẩm quyền, đơn giản hoá thủ tục ĐGQSDĐ, tăng cường công tác tra, kiểm tra, sơ kết, tổng kết xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật ĐGQSDĐ, tăng cường lãnh đạo Đảng quản lý Nhà nước 102 Để thực tốt giải pháp, chúng tơi đề xuất số kiến nghị với quyền tỉnh Thừa Thiên Huế sau: - Kịp thời sửa đổi, bổ sung ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất sở văn (Luật, Nghị định, Thông tư) bổ sung, thay đổi Chính phủ Bộ - Phân cấp cho UBND huyện, thị xã thẩm quyền xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất đất khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất Bảng giá đất) 20 tỷ đồng Đối với thị xã Hương Thủy cần đẩy mạnh công tác ĐGQSDĐ địa bàn biện pháp cụ thể sau: - Củng cố tăng cường lực quản lý đất đai phịng Tài ngun - Mơi trường, cán địa xã, phường; Thường xuyên cập nhập ứng dụng công nghệ tiên tiến lĩnh vực quản lý đất đai; Tăng cường phối hợp hoạt động ngành với ngành công tác quản lý đất đai, đấu giá quyền sử dụng đất; Thực dự án phát triễn quỹ đất phù hợp với mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội cá ngành địa phương - Thực đầu tư đồng tạo sở hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị, trụ sở làm việc, nơi tổ chức đấu giá cho Trung tâm phát triễn quỹ đất; tạo chế ứng vốn đầu tư thực dự án phát triễn quỹ đất thị xã đảm bảo cho Trung tâm phát triễn quỹ đất hoạt động có hiệu Hồn thiện nội dung, phương pháp, quy trình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lồng ghép với cá nhiệm vụ phòng chống, giảm nhẹ thiên tai, ứng phó biến đổi khí hậu, bảo vệ mơi trường đảm bảo quốc phịng - an ninh; phương pháp dự báo xác định nhu cầu sử dụng đất, làm sở xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất công tác đầu tư phát triển quỹ đất 103 - Kiểm tra, giám sát đánh giá tình hình thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hiệu dự án phát triển quỹ đất theo năm theo giai đoạn Đánh giá tác động kinh tế, xã hội, môi trường việc thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phát triển quỹ đất Kiểm tra, rà sốt tình hình sử dụng đất tổ chức, cá nhân, kiên thu hồi diện tích sử dụng không pháp luật để tạo quỹ đất đấu giá - Tăng cường công tác quy hoạch, cấp phép xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm, xây dựng không quy hoạch khu vực đấu giá đất, khu vực khác; thực nghiêm việc công bố, công khai đồ án quy hoạch xây dựng cấp có thẩm quyền phê duyệt, đặc biệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; đồng thời tổ chức cắm mốc giới thực địa theo quy định để người dân, tổ chức doạn nghiệp biết, thực giám sát quy hoạch Tổ chức rà soát, sử đổi, bổ sung quy định địa phương công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch, đồng thời cơng khai thủ tục hành sở thực việc cấp giấy phép xây dựng cho tổ chức, cá nhân đảm bảo thời gian, quy định - Tăng cường đôn đốc, đạo Chủ tịch UBND xã, phường thường xuyên kiểm tra cơng tác quản lý đất đai, hồn tất thủ tục tục đất đai (như: giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, cắm mốc phân lô ) kịp tiến độ theo kế hoạch thu tiền sử dụng đất đề trình UBND thị xã để tiến hành bước để đưa đấu giá khu đất xã phường quản lý - Thường xuyên tuyên truyền phổ biến sách pháp luật đất đai đến người dân nhằm nâng cao nhận thức ý thức người có đất bị thu hồi để thực dự án nói chung dự án phát triển quỹ đất nói riêng - Quy định trách nhiệm cụ thể cho tổ chức, cá nhân việc quản lý, xây dựng địa bàn; kiên thực kiểm điểm, kỷ luật tổ chức, cá nhân có liên quan việc thơng đồng giá, dìm giá trình 104 tổ chức đấu giá cấp giấy phép xây dựng sai với quy định, để xảy vi phạm trật tự xây dựng mà không xử lý xử lý không kịp thời 105 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài Chính (2015), Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05 tháng 01 năm 2015 việc sửa đổi, bổ sung thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2012 Bộ Tài Chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài Chính (2016), Thông tư số 332/2016/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2016 việc sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2014 Bộ Tài Chính hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TTBTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tư pháp (2015), Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04 tháng năm 2015 Quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tư pháp (2010), Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm 2010 Quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 việc hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 bán đấu giá tài sản Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 việc Quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2017), Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16 tháng năm 2017 Quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản 10 Nguyễn Vĩnh Diện (2006), Bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ Luật học, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh 11 Nguyễn Cảnh Quý (2012), Hoàn thiện chế điều chỉnh pháp luật đất đai Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội 12 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 13 Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Khóa XI (2003), Luật đất đai 2003 14 Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Khóa XIII (2013), Luật đất đai 2013 15 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Khóa XIV (2016), Luật đấu giá tài sản 16 Nguyễn Văn Sửu (2010), Đổi sách đất đai Việt Nam từ lý thuyết đến thực tiễn, NXB Chính trị Quốc gia 17 Nguyễn Tân Thịnh, Công cụ giải xúc đất đai, Tạp chí Tài số 10/2012 18 Trần Tiến Hải (2015), Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam nay, Luận án Tiến sĩ Luật học, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh 19 Võ Đình Tồn (2011), Hồn thiện Pháp luật bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Đề tài khoa học cấp bộ, Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp 20 Thủ tướng phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 08 năm 2005 ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất ... giá quyền sử dụng đất thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế Chương... chức đấu giá vùng 2.2 Thực trạng quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế 2.2.1 Thực trạng sử dụng đất dự án đầu tư có sử dụng đất đưa vào đấu giá quyền sử. .. kết phương diện lý luận, sở khoa học việc quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, quy trình tổ chức, thực đấu giá quyền sử dụng đất hoạt động quản lý quan nhà nước có thẩm quyền đấu giá quyền