LUẬN văn THẠC sỹ QUẢN lý NHÀ nước đối với THỊ TRƯỜNG NHÀ ở THƯƠNG mại tại THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO …………/………… BỘ NỘI VỤ HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA TRƯƠNG THỊ DIỆU HIỀN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản lý cơng Mã số: 34 04 03 TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ TP HỒ CHÍ MINH Cơng trình hồn thành tại: HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA Người hướng dẫn khoa học: TS Trương Thị Minh Sâm Phản biện1:………………………………………………… Phản biện 2:………………………………………………… Luận văn bảo vệ Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ, Học viện Hành Quốc gia Địa điểm: Phịng họp … , Nhà - Hội trường bảo vệ luận văn thạc sĩ, Học viện Hành Quốc gia Số:… - Đường…………… - Quận……………… TP……………… Thời gian: vào hồi …… …… tháng …… năm 2019 Có thể tìm hiểu luận văn Thư viện Học viện Hành Quốc gia trang Web Khoa Sau đại học, Học viện Hành Quốc gia PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Từ kinh tế nước ta bước vào công đổi mới, nhiều loại thị trường hình thành phát triển, chúng góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có tiến rõ rệt mặt chất lượng Thị trường bất động sản (TTBĐS) nói chung thị trường nhà thương mại (TTNOTM) nói riêng loại thị trường Tuy hình thành TTNOTM bước góp phần tăng cường hiệu đầu tư kinh doanh sử dụng nhà cải thiện điều kiện sống nhân dân, Chính thị trường bước đầu biến nhà trở thành nguồn lực quan trọng trình đổi phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) thành phố có quy mơ lớn nước với tổng diện tích 2095,01 km2, có 24 quận, huyện dân số trung bình 7.521.138 người TP.HCM ln giữ vai trị quan trọng trình phát triển kinh tế khu vực Nam Bộ nước xem "hạt nhân" kinh tế vùng kinh tế động lực, trọng điểm Đông Nam Bộ, lớn nước Hiện nay, TP.HCM, trước sức ép phát triển kinh tế, mở cửa hội nhập, xuất nhiều vấn đề gia tăng dân số học, việc làm, nhà ở, "tác nhân" làm cho TTNOTM bước hình thành phát triển Thật vậy, dân cư thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà tất yếu tăng tạo điều kiện cho TTNOTM phát triển Tuy nhiên, công tác quản lý nhà hoạt động TTNOTM thức cịn nhiều yếu Các văn pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng Hệ thống quan QLNN lĩnh vực nhiều bất cập Khi thực giao dịch nhà thức cịn gặp nhiều khó khăn thủ tục rườm rà chi phí cao Thông tin thị trường bất đối xứng nên thường gây "cơn sốt" nhà Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà thương mại TP.HCM cịn yếu Tất tồn cho thấy cần có bàn tay "hữu hình" Nhà nước để "nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế", "Hình thành phát triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật" Văn kiện Đại hội Đảng Toàn quốc lần thứ IX rõ, từ tạo điều kiện cho TTNOTM kinh tế thị trường TP.HCM phát triển bền vững Với lý đó, tác giả chọn đề tài: "Quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh" để làm luận văn Thạc sĩ quản lý cơng Tình hình nghiên cứu đề tài Từ kinh tế thị trường hình thành phát triển nước ta, Đảng Nhà nước có nhiều chủ trương, sách vấn đề đất đai, BĐS, đồng thời có nhiều nhà khoa học QLNN nghiên cứu TTBĐS nói chung Trong đó, số cơng trình tiêu biểu liên quan tới đề tài như: - Sách chuyên khảo: "Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam" PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội, năm 2003 - Đề án: "Hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam" Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2001 - Đề tài cấp bộ: "Cơ sở khoa học giải pháp hình thành thị trường bất động sản Việt Nam", Cục Công sản, Bộ Tài chính, năm 2000 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu: luận văn từ việc nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn TTNOTM công tác QLNN TTNOTM để từ tìm số giải pháp đổi mới, hồn thiện cơng tác QLNN thị trường này, nhằm thúc đẩy TTNOTM phát triển lành mạnh, ổn định góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội TP.HCM Ngoài ra, luận văn góp phần làm rõ sở lý luận thực tiễn TTNOTM mối quan hệ cơng tác QLNN với hình thành, phát triển TTNOTM kinh tế thị trường 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu: Để thực mục đích nghiên cứu nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu luận văn là: - Luận giải, làm rõ sở khoa học TTNOTM QLNN TTNOTM kinh tế thị trường Phân tích vai trị, chức nội dung QLNN TTNOTM - Đánh giá thực trạng QLNN TTNOTM TP.HCM - Đề xuất số phương hướng, giải pháp phù hợp nhằm đổi mới, hồn thiện cơng tác QLNN TTNOTM TP.HCM thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu đề tài công tác QLNN TTNOTM, bao gồm từ thể chế, sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động Nhà nước TTNOTM Đề tài luận văn vấn đề mới, rộng phức tạp; khn khổ có hạn nên luận văn tập trung làm rõ nội dung TTNOTM thức, QLNN TTNOTM TP.HCM số phương hướng, giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện cơng tác Trong đó, luận văn chủ yếu nghiên cứu nhà thương mại dự án 4.2 Phạm vi nghiên cứu: - Về không gian: nghiên cứu thành phố Hồ Chí Minh - Về thời gian: chủ yếu tập trung vào giai đoạn sau thực Luật Nhà 2005 đến nay; từ đề xuất số giải pháp đổi lĩnh vực thời gian tới TP.HCM Phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận: Luận văn sử dụng phương pháp luận vật biện chứng, vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, chủ trương, đường lối Đảng Cộng sản Việt Nam vấn đề nhà ở, TTNOTM 5.2 Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp thu thập tài liệu: phương pháp nghiên cứu Văn kiện Đảng, sách, pháp luật nhà nước, sách chun khảo, giáo trình, cơng trình khoa học, tạp chí, báo liên quan đến sách cơng nói chung mà cụ thể công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà thương mại nói riêng nước; số liệu báo cáo, thống kê tình hình quản lý nhà nước TTNOTM địa phương nước thành phố Hồ Chí Minh (các số liệu sử dụng số liệu thu thập, công bố quan Nhà nước có thẩm quyền, tạp chí, trang website chuyên ngành) nhằm mục đích xây dựng tảng lý thuyết vấn đề nghiên cứu, tham khảo các tiếp cận vấn đề, lịch sử nghiên cứu, kinh nghiệm nước địa phương khác; thu thập số liệu nghiên cứu - Phương pháp chuyên gia: tiến hành giảng viên, nhà khoa học, nhà quản lý … có nhiều kiến thức, kinh nghiệm cơng tác quản lý nhà nước nói chung - Phương pháp điều tra xã hội học: Trong phương pháp này, tác giả tập trung vào phương pháp vấn sâu: tiến hành với đối tượng hoạt động kinh doanh mua, bán TTNOTM; cơng chức Phịng Phát triển nhà Thị trường bất động sản lãnh đạo Sở Xây dựng Tp Hồ Chí Minh trực tiếp phụ trách quản lý nhà nước thị trường bất động sản thành phố đối tượng khác có liên quan - Phương pháp phân tích, tổng hợp: phương pháp sử dụng nhằm tổng hợp, phân tích tất tài liệu, số liệu, kiện thu thập trình nghiên cứu, điều tra để xây dựng luận khoa học cho đề tài luận văn Đóng góp luận văn - Hệ thống hóa vấn đề lý luận liên quan tới nhà thương, TTNOTM QLNN thị trường - Đánh giá thực trạng TTNOTM QLNN TTNOTM TP.HCM - Trên sở kết quả, hạn chế nguyên nhân, để từ đề xuất số giải pháp phù hợp nhằm tiếp tục hồn thiện cơng tác QLNN TTNOTM TP.HCM năm tới - Kết nghiên cứu luận văn làm tài liệu tham khảo cho nhà hoạch định, quản lý điều hành sách thành phố, nhà nghiên cứu người quan tâm tới TTNOTM công tác QLNN thị trường Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương sau: Chương 1: Cơ sở khoa học quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan nhà thương mại thị trường nhà thương mại 1.1.1 Khái niệm, cấu đặc điểm nhà thương mại 1.1.1.1 Khái niệm nhà thương mại a Khái niệm nhà Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu mà nhà có khái niệm khác nhau: - Trên góc độ xây dựng: Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên có tổ chức ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để - Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống người, phận quan trọng bảo vệ người trước tượng tự nhiên b Khái niệm nhà thương mại Theo khoản Điều 3, Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 quy định “Nhà thương mại nhà đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường” Như vậy, nhà thương mại thực theo nhu cầu chế thị trường, pháp luật khơng có quy định việc ưu đãi, miễn, giảm tiền sử dụng đất đất xây dựng nhà thương mại chế độ giảm giá thuê, giá mua nhà thương mại Còn trường hợp có khó khăn nhà hỗ trợ theo hình thức khác thuê, thuê mua nhà xã hội, hỗ trợ kinh phí xây dựng nhà cho người nghèo… 1.1.1.2 Cơ cấu đặc điểm nhà thương mại Nhà thương mại chủ yếu phát triển theo dự án Các dự án phát triển nhà thương mại phải đầu tư xây dựng đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, để đáp ứng yêu cầu cải thiện đời sống dân cư theo tiêu chuẩn đô thị 1.1.2 Đối tượng mua bán, cho thuê nhà thương mại 1.1.2.1 Đối tượng bán, cho thuê nhà thương mại (cung nhà thương mại) Tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế nước nước quyền tham gia đầu tư phát triển nhà thương mại Đối với tổ chức, cá nhân nước đầu tư phát triển nhà thương mại phải có đăng ký kinh doanh nhà Đối với tổ chức, cá nhân nước ngồi phải có Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư 1.1.2.2 Đối tượng mua thuê nhà thương mại (cầu nhà thương mại) Đối với nước có tỷ lệ thị hóa cao Việt Nam, nhu cầu nhà ngày lớn, đặc biệt thị thành phố Hồ Chí Minh nhu cầu nhà bao gồm: Nhà cho số dân tăng tự nhiên tăng học; nhà cho hộ chưa có nhà, phải chung, nhờ, phải sống tạm bợ khu ổ chuột; nhà nới thêm diện tích cho hộ chật; nhà phục vụ cho điểm chung nhìn nhận thị trường lĩnh vực trao đổi, mua bán hàng hóa thơng qua vai trò trung gian tiền tệ Kế thừa điểm hợp lý quan niệm đây, để phù hợp với góc độ tiếp cận, luận văn TTNOTM hiểu hệ thống giao dịch theo nguyên tắc trao đổi hàng hóa NOTM dịch vụ có liên quan mợt địa bàn xác định, khoảng thời gian xác định 1.2 Quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại 1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Để làm rõ khái niệm QLNN TTNOTM, trước hết cần làm rõ khái niệm quản lý Hiện có nhiều cách hiểu khác quản lý Theo Đại Từ điển Tiếng Việt, “Quản lý việc tổ chức, điều khiển hoạt động một số đơn vị, một số quan; việc trơng coi, giữ gìn theo dõi việc đó” [24, tr.263] Áp dụng vào QLNN TTNOTM, hiểu hoạt đợng quan nhà nước giao quyền quản lý hành vi chủ thể TTNOTM nhằm sửa chữa, bổ sung khiếm khuyết thị trường hướng thị trường vận hành hiệu theo mục tiêu mà Nhà nước mong muốn 1.2.2 Sự cần thiết quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại 1.2.2.1 Tính chất khơng hồn hảo thị trường nhà thương mại đòi hỏi can thiệp Nhà nước 10 1.2.2.2 Nhà nước chủ động điều tiết thị trường nhà thương mại phù hợp với mục tiêu kinh tế xã hội mà Nhà nước theo đuổi 1.2.3 Mục tiêu, nguyên tắc quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại 1.2.3.1 Mục tiêu quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại 1.2.3.2 Nguyên tắc quản lý nhà nước thị trường bất động sản 1.2.4 Nội dung quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại 1.2.4.1 Tạo dựng môi trường pháp lý thích hợp cho thị trường nhà thương mại vận hành hiệu 1.2.4.2 Xây dựng hệ thống công cụ quy hoạch, kế hoạch, sách hướng dẫn điều tiết thị trường nhà thương mại - Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hệ thống liệu thống kê đất đai - Xây dựng quy hoạch thị - Ban hành sách tài điều tiết TTNOTM 1.2.4.3 Tổ chức thực thi luật pháp sách thị trường nhà thương mại - Thiết lập bộ máy quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại 11 - Nguồn nhân lực làm nhiệm vụ quản lý nhà nước TTNOTM 1.2.4.4 Cung cấp dịch vụ công thị trường nhà thương mại - Cung cấp thông tin thị trường - Cung cấp dịch vụ cơng quản lý địa chính, đất đai - Cung cấp dịch vụ đăng ký nhà thương mại - Cung cấp hỗ trợ khác cho TTNOTM 1.2.4.5 Kiểm tra, kiểm soát giải quyết tranh chấp, khiếu kiện thị trường nhà thương mại Kiểm tra, kiểm sốt tn thủ pháp luật sách nhà nước đối tượng liên quan TTNOTM việc làm tối cần thiết nhà nước Bởi vì, khơng có kiểm tra, giám sát chặt chẽ, luật pháp sách bị lịng tham ý đồ xấu vơ hiệu hóa 1.3 Kinh nghiệm quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại số thành phố học rút 1.3.1 Kinh nghiệm quản lý nhà nước thị trường bất động sản số thành phố 2.3.1.2 Kinh nghiệm Thành phố Thẩm Quyến, Trung Quốc Cũng giống nước ta, Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống quản lý Cơ 12 chế quản lý đất đai nên ảnh hưởng nhiều tới TTNOTM công tác QLNN lĩnh vực 2.3.1.3 Kinh nghiệm Chính phủ Singapore Kinh nghiệm lớn quản lý thị trường nhà thương mại Chính phủ Singapore việc xây dựng thực quy hoạch đô thị 2.3.1.4 Kinh nghiệm quyền Thành phố Đà Nẵng a) Về quy hoạch triển khai thực quy hoạch b) Kinh nghiệm thu hồi, giải tỏa, đền bù giải phóng mặt c) Kinh nghiệm khác 2.3.2 Bài học rút quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại 13 Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNGNHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Đặc điểm thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Hồ Chí Minh ảnh hưởng đến thị trường nhà thương mại TP.HCM hai đô thị đặc biệt nước, có quy mơ lớn diện tích dân số Diện tích tự nhiên TP.HCM 2.095,55497 km2 (209.554,97 ha, chiếm 0,6% diện tích nước), đó: diện tích đất nơng nghiệp: 118.171,67 ha; chiếm 56,39 % tổng diện tích tự nhiên tồn thành phố; đất phi nông nghiệp: 90.747,80ha; chiếm 43,3% diện tích tự nhiên đất chưa sử dụng: 635,50ha; chiếm 0,31% diện tích tự nhiên (theo kết kiểm kê đất đai năm 2017) Dân số trung bình TP.HCM tính đến thời điểm 23/1/2019 8.859.688 người [90], [18, tr.17] TP.HCM trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng nước; hạt nhân vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, nằm vùng chuyển tiếp miền Đông Nam đồng sơng Cửu Long Về mặt hành Thành phố chia thành 19 quận huyện với tổng cộng 322 đơn vị hành cấp xã - phường (bao gồm 259 phường, thị trấn 58 xã) Thành phố trung tâm lớn kinh tế, trị, văn hóa, xã hội, trung tâm khoa học kỹ thuật, đầu mối giao thơng liên lạc nước khu vực Đông Nam Á 14 * Thuận lợi: * Khó khăn: 2.1.2 Đặc điểm thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh thời kỳ từ năm 2000 đến Biến động cung cầu tác động vào giá TTNOTM tượng bình thường kinh tế vận hành theo chế thị trường Tuy nhiên, biến đổi đột ngột tạo nên “sốt giá” thị trường TP.HCM khơng bình thường tính chất đầu cao, thay đổi sách Nhà nước 2.2 Thực trạng quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 2.2.1 Thực trạng tạo lập khung khổ pháp lý phù hợp với thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh Để tạo lập kích thích phát triển TTBĐS nói chung TTNOTM nói riêng, thời gian qua Nhà nước ta tích cực xây dựng hệ thống pháp luật điều chỉnh hành vi chủ thể tham gia thị trường Hàng loạt văn quy phạm pháp luật quan trọng như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp ban hành chỉnh sửa cho phù hợp với thông lệ thị trường Về hệ thống pháp luật có phù hợp với TTNOTM, tạo mơi trường đầu tư thơng thống thuận lợi cho nhà đầu tư nước nước kinh doanh NOTM, tạo thuận lợi cho dân cư tiếp cận dễ dàng với loại hàng hoá đặc biệt 15 2.2.2 Thực trạng xây dựng quy hoạch, kế hoạch thông tin nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh TP.HCM triển khai xây dựng quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2025 (trên sở kế thừa, bổ sung quy hoạch duyệt từ năm 1997) Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố, quy hoạch chung xây dựng 24/24 quận huyện thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh, triển khai lập thiết kế đô thị khu trung tâm hữu, nghiên cứu đề án quy hoạch ngầm hóa hệ thống hạ tầng kỹ thuật Thành phố đến năm 2010, tầm nhìn đến năm 2020, hồn chỉnh hồ sơ đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố đến năm 2025 Thành phố tham gia xây dựng Quy hoạch xây dựng TP.HCM đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2050 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tháng năm 2016 [47, tr 43,44] 2.2.3 Thực trạng ban hành sách tài sách khác để điều tiết thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh Cơng tác QLNN lĩnh vực tài BĐS nói chung NOTM nói riêng bước điều chỉnh hợp lý, sát với thị trường, nên góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước qua hệ thống thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ… 2.2.4 Thực trạng tổ chức hoạt động máy quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh a Thực trạng máy quản lý nhà nước TTNOTM 16 Thực tế cho thấy, TP.HCM thiếu quan QLNN TTNOTM mang tính chất đầu mối tổng hợp Đây ngun nhân khiến cơng tác trienr khai thực luật pháp sách liên quan đến TTBĐS quan QLNN quyền cấp cịn phân tán, thiếu hiệu lực Tình trạng nhiều đơn vị thực dự án nhà kéo dài, chiếm đất đồng thời vi phạm Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS tồn tại, khơng có quan nhà nước đứng chịu trách nhiệm xử lý b Đội ngũ cán quản lý TTNOTM Với đội ngũ nhân trên, góp phần làm cho hiệu cơng tác QLNN TTBĐS nói chung TTNOTM nói riêng TP.HCM cịn thấp Nhìn chung hoạt động quan QLNN TTBĐS nhân quan địa bàn TP.HCM chưa thể vai trò điều tiết TTBĐS theo quy luật cung - cầu Khi thiếu hàng, giá tăng, quyền thành phố không chủ động quỹ đất, quỹ nhà để điều tiết thị trường Ngược lại, thị trường trầm lắng, Thành phố chưa chủ động kích cầu Kinh nghiệm nhiều nước cho thấy, chủ động điều tiết, ổn định TTBĐS, ngồi mục tiêu đạt ổn định kinh tế vĩ mơ, phía nhà nước thường có lãi bán hàng lúc giá cao mua hàng giá thấp Vấn đề UBND Thành phố chuẩn bị nguồn vốn dạng tiền mặt hay tài sản BĐS Có thể thấy, nhân lực đủ & cấu tổ chức máy quản lý đủ sức thực tốt văn pháp luật có, có khiếm khuyết, TTBĐS địa bàn TP.HCM không vận hành thiếu minh bạch hiệu (Theo Trần Thị Thu Lương - 2018) 17 2.2.5 Thực trạng cung cấp dịch vụ công thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh Việc cấp phép, đăng ký BĐS nhiều quan Nhà nước khác quản lý theo loại - quan quản lý đất, chủ đất theo khu vực hành chính; quan quản lý nhà… Tình trạng phân tán gây khó khăn cho việc đăng ký thống BĐS cung cấp thông tin BĐS 2.2.6 Thực trạng kiểm tra, giám sát xử lý tranh chấp thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh Lý giải số lượng đơn thư thuộc thẩm quyền chưa giải rốt kéo dài, Chủ tịch TP.HCM Lê Hoàng Quân cho rằng, phần lớn đơn thư có nội dung phức tạp, liên quan đến sách đền bù, giải tỏa, thu hồi đất, tái định cư… đòi hỏi phải có thời gian thẩm tra, xác minh từ nhiều quan chức khác nên thường bị kéo dài thời gian Khối lượng đơn thư lớn cán thiếu kinh nghiệm, trình độ nên gặp nhiều khó khăn Ngồi ra, theo Sở Xây dựng, văn quy phạm pháp luật lĩnh vực nhà đất cịn thiếu, đơi nội dung mâu thuẫn nghiệm giải khiếu nại người dân có liên quan 2.3 Đánh giá chung quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 2.3.1 Những kết đạt quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 2.3.2 Những hạn chế, bất cập quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 18 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế, bấp cập quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh Có nhiều ngun nhân dẫn đến yếu QLNN TTNOTM Có thể nêu số nguyên nhân sau: - Nguyên nhân từ chế độ quản lý chung nhà nước - Nguyên nhân từ phía quan quyền TP.HCM 19 Chương 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1 Định hướng chung đổi quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh 3.1.1 Dự báo xu hướng phát triển ảnh hưởng đến quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 3.1.1.1 Những nhân tố chiến lược phát triển kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến TTBĐS TP.HCM 3.1.1.2 Dự báo thay đổi cung TTNOTM Nghị Đại hội Đảng TP.HCM lần thứ X (nhiệm kỳ 2016 2020) đề mục tiêu xây dựng 39 triệu m nhà giai đoạn từ 2016- 2020, năm 2020 tồn Thành phố đạt diện tích nhà bình quân đầu người 22 m (dân có hộ thường trú) Nghị nhấn mạnh Thành phố cần có chế, sách khuyến khích mạnh mẽ thành phần kinh tế tham gia đầu tư đẩy nhanh tiến độ xây dựng khu đô thị (Thủ Thiêm, Tây Bắc, Cảng Hiệp Phước) có chương trình quy hoạch đột phá để giải vấn đề bố trí dân cư nhà cho nhân dân 3.1.1.3 Dự báo thay đổi cầu TTNOTM 3.1.1.4 Dự báo quan hệ cung - cầu TTNOTM TP.HCM 20 3.1.1.5.Dự báo xu hướng phát triển TTNOTM địa bàn TP.HCM 3.1.2 Định hướng đổi mới, tăng cường quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 3.2 Các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện công tác quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh 3.2.1 Sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hệ thống văn pháp luật tạo điều kiện vận hành hiệu khuyến khích phát triển thị trường nhà thương mại 3.2.1.1 Rà soát hệ thống luật khung có liên quan đến hình thành, vận đợng, phát triển TTBĐS nói chung TTNOTM nói riêng, Quốc hội, Chính phủ Bộ ngành cần chủ động rà soát bất cập, chồng chéo luật khung có TTBĐS như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Đấu thầu 3.2.2 Chính quyền thành phố Hồ Chí Minh rà sốt văn có nhằm phát bất hợp lý, chồng chéo để tạo cho sửa đổi, bổ sung Đây nhóm giải pháp cần làm Do văn pháp lý liên quan đến TTBĐS nói chung TTNOTM nói riêng nhiều ban hành thời kỳ khác nên mức độ chồng chéo, mâu thuẫn với lớn Chính quyền TP.HCM cần tiên phong xây dựng triển khai thực khẩn trương Đề án rà soát văn pháp lý có liên quan đến TTNOTM Cần thu hút 21 người trực tiếp tác nghiệp với văn pháp lý để họ cung cấp thông tin vướng mắc thực tế áp dụng chúng Chú ý lấy ý kiến doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nhân viên môi giới, nhân viên ngân hàng cho vay chấp BĐS để phát bất hợp lý thực tế hệ thống văn pháp lý Ngoài ra, cần thu hút chuyên gia, nhà khoa học tham gia thảo luận để phân tích hệ thống văn pháp lý có, từ rút điểm hợp lý, chưa hợp lý, nội dung mâu thuẫn, chồng chéo 3.2.3 Nâng cao chất lượng đề cao trách nhiệm tn thủ cơng cụ, sách quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 3.2.3.1 Nâng cao chất lượng đề cao trách nhiệm tuân thủ quy hoạch, kế hoạch 3.2.3.2 Sửa đổi, hồn thiện sách tài điều tiết thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh 3.2.4 Nâng cao lực máy quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 3.2.4.1 Kiện tồn mơ hình tổ chức bợ máy quản lý nhà nước TTNOTM 3.2.4.2 Tích cực đào tạo, sử dụng cán bộ quản lý TTNOTM chuyên nghiệp 3.2.4.3 Cải cách thủ tục hành quản lý nhà nước TTNOTM TP.HCM 3.2.5 Nhóm giải pháp cung ứng dịch vụ cơng thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 22 3.2.5.1 Xây dựng tổ chức hỡ trợ cung ứng thông tin cho TTNOTM 3.2.5.2 Cung ứng một số dịch vụ công cho TTNOTM 3.2.6 Kiểm tra, kiểm soát giải quyết tranh chấp thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh TP.HCM cần đầu thành lập quan (hoặc phận) tra TTNOTM nhằm kiểm soát hoạt động thị trường, hoạt động sàn giao dịch NOTM Đồng thời, Thành phố cần kiện toàn máy, cán quan tra, giám sát hoạt động sàn TTNOTM để phát xử lý kịp thời hành vi vi phạm, lách luật chủ thể tham gia 23 KẾT LUẬN Nhiệm vụ Nhà nước quản lý TTNOTM tạo dựng khung khổ pháp lý phù hợp để thị trường vận hành phát triển hiệu Trên sở khung pháp lý Nhà nước sử dụng cơng cụ riêng có quy hoạch, kế hoạch, sách tài chính, dịch vụ cơng để điều tiết, định hướng chế định phương thức giao dịch thị trường Để làm điều Nhà nước cần máy cơng chức có lực quản lý TTNOTM cần tiến hành công việc kiểm tra, đánh giá cách thích đáng Để TTNOTM hoạt động có hiệu quả, quản lý nhà nước, mặt, phải tạo điều kiện cần thiết để thị trường phát huy vai trị việc phân bổ sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất đai đáp ứng nhu cầu hàng hóa NOTM với giá hợp lý, chi phí giao dịch thấp Mặt khác, Nhà nước phải dùng công cụ, biện pháp can thiệp vào TTNOTM cách phù hợp nhằm đảm bảo mục tiêu công xã hội dùng vai trị, chức thị trường để giải sách xã hội, kích thích thị trường khác phát triển lành mạnh theo định hướng XHCN Tuy nhiên, khơng phải Nhà nước làm tất muốn QLNN TTNOTM chịu ảnh hưởng thể chế trị, cấu quyền lực Nhà nước, thực trạng phát triển kinh tế xã hội, tập quán dân cư nhiều yếu tố khác Nếu định hướng giải pháp nêu thực hiện, tin tưởng TTNOTM địa bàn TP.HCM vận hành hiệu phát triển theo mục tiêu mà Thành phố mong muốn 24 ... trạng quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh Chương 1: CƠ SỞ KHOA... mại Thành phố Hồ Chí Minh 2.3.1 Những kết đạt quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 2.3.2 Những hạn chế, bất cập quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Thành phố. .. chung đổi quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh 3.1.1 Dự báo xu hướng phát triển ảnh hưởng đến quản lý nhà nước thị trường nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 3.1.1.1