Thị trường bất động sản: Chính sách phát triển ở Việt Nam - Phần 1

Thị trường bất động sản: Chính sách phát triển ở Việt Nam - Phần 1 cung cấp kiến thức cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và kinh nghiệm quốc tế về chính sách phát triển thị trường bất động sản. Các tác giả đã đi sâu nghiên cứu chỉ ra đặc điểm, vai trò của thị trường bất động sản trong phát triển kinh tế và vai trò Nhà nước trong chính sách phát triển thị trường bất động sản ở nước ta; Nghiên cứu kinh nghiệm chính sách phát triển thị trường bất động sản ở các nước phát triển và kinh nghiệm từ một số nước, vùng lãnh thổ công nghiệp mới và đang phát triển như: Đức, Nhật Bản, Séc, Hàn Quốc, Trung Quốc, v.v... Mời các bạn cùng tham khảo.

\ X \1 lĩST % \ Ị V ^Ế Ể k \ ị \\ Ị I^^Íì Sl X JỂÊK \ # CHÍNH SÁCH PHÁT TRlỂN THỊ TRVỞNG BẤT BỘNG SẢN ■ " ■ Ở VIỆT NAM ■ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊm TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN m Ở VIỆT NAM Mã số: 333.1 CTQG-2011 TS ĐINH VẦN ÂN (Chủ biên) CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRUdNG BẤT DỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ■ TRƯỜNG ĐAI HOC VINH ^TRUNG 54 - THĨNG TIN THƯ VIỄN NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUÓC GIA - s ự THẬT Hà Nội - 2011 TẬP THỂ TÁC GIẢ TS Đinh Vãn Ân (Chủ biên) TS Trần Kim Chung ThS Hoàng Văn Cương PGS.TS Lê Xuân Bá PGS.TS Nguyễn Đình Tài PGS.TS Võ Văn Đức PGS.TS Hoàng Văn Cường TS Nguyền Ngọc Bảo ThS Nguyễn Trọng Ninh CN Lê Thanh Khuyến TS VO Đình Ánh ThS Đỗ Trọng Khanh ThS Lưu Đức Khải ThS Đinh Trọng Thắng TS Nguyẻn Vãn Minh ThS Nguyễn Vãn Quang ThS Đao Trung Chinh TS Đinh Đức Sinh TS Đặng Đức Đạm TS Nguyễn Đình Bồng TS Lê Mạnh Hùng ThS Nguyền Thị Luyến ThS Nguyễn Thị Kim Anh ThS Phạm Thiên Hoàng ThS Nguyễn Thị Huy ThS Tạ Minh Thảo ThS Lé Anh Tuấn KS Lê Cao Tuấn ThS Nguyễn Thị Lan Oanh ThS Đo Thị Hồng Mai LỜI NHÀ XUẨT BẢN Thị trường bất động sản thị trưòng quan trọng kinh tế thị trưòng Lượng tài sản thị trường bất động sản chiếm từ 50*70% tổng tài sản quốc gia Thị trường bất động sản có tính liên thơng cao với thị trương: tài chính, lao động, khoa học cơng nghệ, hàng hố dịch vụ; đồng thời có mơì liên hệ mật thiết với nhau, đặc biệt với thị trường tài Qua gần 25 nàm đổi thị trường bất động sản Việt Nam qua hai chu kỳ tăng trương nóng nhừng nàm 19931996, 1999-2003 đóng bàng năm 1996-1999 từ năm 2004 đến cuối nàm 2006 Từ đầu năm 2008, thị trường lại có nhừng diễn biến khó quan sát Về triển vọng dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển hoàn thiện với hoàn thiện thể chế thị trường Tiêm nàng phát triển thị trường bất động sản gắn liền với dồi nguồn quỹ đất cơng chưa giao, khó giao, xen kẽ cần thu hồi đưa vào thị trường bất động sản Tiềm phát triển thị trường bất động sản liên quan đến việc nâng cao hệ số sử dụng đất sở táng suất, tận dụng không gian, phát triển sở hạ tầng đẩy nhanh q trình thị hố; đến việc hồn thiện sách khuyến khích đóng góp quyền sử dụng đất đê phát triển quỹ bất động sản cho thuê trực tiếp phục vụ phát triển sản xuất - kinh doanh người sỏ hữu sử dụng đất; đến sách mỏ thu hút nhà đẳu tư nước vào thị trường bất động sản nưổc Qua nghiên cứu sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, thấy đả có phát triển vượt bậc vể lượng chất, đả cung cấp nhiều luận khoa học, đáng tin cậy cho quan hoạch định sách Tuy nhiên, nghiên cứu vể sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam cịn nhiều khiếm khuyết, lên là: (i) Một sô" vấn đề lý thuyết quan trọng chưa làm rõ chưa có đồng thuận như: vấn đề chế độ sở hữu đất đai; vấn đề liên quan tới thị hóa; vấn để bất bình đảng liên quan đến đất đai nhiều khía cạnh xả hội mơi trường sách đất đai V V ; (ii) Thiếu nghiên cứu định lượng để đánh giá kết sách có liên quan tới phát triển thị trưịng bất động sản Việt Nam; (iii) Cách tiếp cận hệ thống đa ngành chưa sử dụng đầy đủ, mối quan hệ thị trường bất động sản thị trưòng khác kinh tế quốc dân, đặc biệt vói thị trường tài chưa nghiên cứu đồng bộ; (iv) Chưa có phương pháp luận quán hệ thống tiêu chung để đánh giá tính khả thi tác động sách phát triển thị trương bất động sản; (v) Việc tổ chức phơi hdp nghiên cứu sách phát triển thị trưòng bất động sản chưa đồng bộ, chưa thu hút đầy đủ nhà khoa học, nhà quản lý có liên quan nghiên cứu tổng thể Mặc dù nhiều quan điểm chưa đến thống nhất, vấn đê đặt ỏ đòi hỏi phải nghiên cứu cách có hệ thống đầy đủ tầm quổc gia để cung cấp tài liệu tham khảo, nghiên cứu cho quan quản lý, quan hoạch định sách, tổ chức cá nhân quan tâm đến phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Nhà xuất Chính trị quổc gia xuất cn sách Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Tiến si Đinh Vản Ân, Phó Chánh Văn phịng Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương chủ biên Nhà xuất Chính tri quốc gia - Sự thật tác giá mong nhận nhiều ý kiến đóng góp bạn đọc để tổng hợp, nghiên cứu* sửa đổi, bổ sung cho lần xuát sau, Xin giới thiệu sách với bạn đọc Tháng năm 2011 NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA - s ự THẬT MỤC LỤC m m Trang Phần tiĩứnhầt c s LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ• TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ♦ * 19 CHƯƠNG I CO SỎ LÝ LUẬN VỂ THÍ TRNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH I II PHÁT TRIỂN thị TRƯÒNG bất đ ộ n g sản Thị trường bâ't dộng sản kinh tế thị trường Một số khái niệm bất động sản thị trưòng bất động sản Các phân mảng thị trưòng bất động sản Các yếu tơ" thị trưịng bất động sản Đặc điểm, vai trò thị trường bất dộng sản phát triển kinh tế Đặc điểm thị trường bất động sản Vai trò thị trưòng bất động sản kinh tế Các sơ" đo lưịng thị trường bâ't động sản Quan hệ tương tác thị trưòng bất động sản thị trường nhân tồ#sản xuất nên kinh tế 21 21 21 28 31 38 38 44 48 55 n7 III IV Chính sách phát triển thị trường bât động sản Các sách tạo lập, sở hữu, cung - cầu bất động sản Chính sách doanh nghiệp, đầu tư kinh doanh bất động sản Chính sách đất đai Chính sách xây dựng Chính sách tiển tệ - tín dụng phát triển thị trường bất động sản Chính sách tài phát triển thị trường bất động sản Vai trò Nhà nước sách phát triển thị trường bất động sản Các quan trung ương Chính quyền địa phương 60 60 63 64 65 66 68 76 76 77 CHƯƠNG II I KINH NGHIỆM QUỐC TỂ VÀ BÀI HỌC CHO VIỆTNAM VỀ CHÍNH SÁCH • PHÁTTRIỂNTH| TRƯỊNG bất đ ộ n g sản Kinh nghiệm vể sách phát triển thị trường bất dộng sản nước phát triển Khung pháp luật cho thị trường bất động sản Kinh nghiệm Cộng hồ Liên bang Đức Chính sách bất động sản nhà ỏ • Kinh nghiệm Phần Lan Chính sách phát triển bất động sản khu cơng nghiệp - Kinh nghiệm Nhột Bản Chính sách tài • tiền tệ đổi vơi bất động sản Cho vay dưối chuẩn - Kinh nghiệm Hoa Kỳ 81 81 81 86 91 93 102 II Kinh nghiệm chỉnh sách đổi hệ thống địa kinh tế chuyển đổi * Kinh nghiêm Cộng hồ Séc Pháp luật địa Cộng hoà Séc Những sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dản sô" luât khác III Kinh nghiệm sách phát triển thị trường bất dộng sản nước, vùng lãnh thổ công nghiệp phát triển Phát triển khu đô thị • Kinh nghiệm Hồng Kông (Trung Quốc) Phát triển bất động sản nhà ỏ nhà ỏ đối tượng xã hội Vai trò Nhà nước kinh doanh bất động sản nhà - Kinh nghiệm Philippines Chính sách kiểm soát đầu cơ, kiêm chế giá bất động sản - Kinh nghiệm Hàn Quôc TV Kinh nghiệm xây dựng sách phốt triển thị trường bất động sản Trung Quốc Hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản Một sô vấn đê liên quan đến thị trường bất động sản sách phát triển thị trường bất động sản Trung Quốc V Một sô' học từ kinh nghiệm quốc tế vể phát triển thị trường bất động sản sách phát triển thị trường bất động sản Những học chung khung sách phát triển thị trưòng bất động sản Những học cụ thể 109 109 109 116 116 117 125 126 129 129 131 145 145 146 mua nhà ỏ khu chung cư Hiện nay, đô thị lớn Việt Nam, nhà chung cư chiếm tỷ trọng thấp (khoảng 15-25% tổng điện tích nhà địa bàn thành phơ) Trong thịi gian tối, q trình thị hóa Việt Nam bước vào giai đoạn tăng tốc, vấn đề nhà chung cư khơng thể tiếp tục trì vói tỷ trọng thấp nay, mà phải tăng lên nhanh chóng, áp dụng kinh nghiệm Singapore sô" mặt: Một là, giao nhiệm vụ phát triển nhà cho quan đầu mối ỏ Trung ương Hai là, Nhà nưốc cung cấp đất cho phát triển nhà chung cư Ba là, tạo điều kiện để người dân vay tiền để mua nhà chung cư theo chế trả dần trích từ thu nhập hàng tháng họ (không 20% tổng thu nhập/tháng) + Phát triển nhà theo kinh nghiệm cải tạo đô thị Việt Nam cần xem xét để vận dụng kinh nghiệm cải tạo đô thị Hồng Kông Đây kinh nghiệm việc cải tạo thị theo sách phát triển thị trưịng bất động sản có tham gia tích cực quản lý hữu hiệu nhà nước Những sách bao gồm hệ thống quán với số nội dung chủ yếu: Một là, sách tái phát triển Theo sách này, Nhà nước thu lại diện tích đất cơng sử dụng hiệu để xây dựng cơng trình đại theo nhu cầu ưu tiên đồ thị (trước hết nhà diện tích cho hoạt động dịch vụ xã hội) Hai là, sách tái định cư Chính sách chĩ đạo việc xây dựng khu nhà mói 148 cáo khu nhà cũ Sự thành cơng sách lậ chỗ chủ nhân khu nhà cũ hưỏng lợi với nhà đầu tư phá cũ, xây Ba là, sách cải tạo bảo tồn Đây sách dành cho khu nhà có giá trị văn hóa nhà cổ, di tích lịch sử, biểu trưng đặc sắc văn hóa thị + Phát triển nhà theo kinh nghiệm hệ thống bảo đảm nhà Phần Lan trải qua giai đoạn thiếu nhà nghiêm trọng Việt Nam Thành công qua nước đến giá trị hữu, giúp Việt Nam tham khảo hoạch định sách phát triển nhà ở, đặc biệt sách hệ thống bảo đảm nhà với sô nội dung chủ yếu: Một việc bảo đảm nhà cho dân cư ghi thành điều luật (trong Luật Nhà ở) Hai /à, công cụ chủ yếu để Nhà nước tổ chức thực việc bảo đảm nhà cho ■ • • nhân dân Quỹ Nhà ở, quan Chính phủ (cơ quan Phần Lan đặt Bộ Môi trường) Ba là, Quỹ Nhà nhận hỗ trợ từ nhiều nguồn vốn khác nhau, có: vốn ngân sách nhà nước, vốn phát hành trái phiếu’ vốn tài sản th ế chấp Nhà nước, vốn khơng hồn trả (viện trợ quốc tế, đóng góp tự nguyện tổ chức cá nhân )- Bôh là, kênh nhận phân phối vơYi từ Quỹ Nhà là: Các chương trình xây dựng nhà ỏ Nhà nước; cho vay hỗ trợ lãi suất việc xây nhà ở, càn hộ cho thuê; cho vay thông thường đối vổi tổ chức xây dựng nhà ỏ theo đơn đặt 149 hàng quyền địa phương, khơng mục đích thương mại; cho vay vối lãi suất thấp để người dân mua nhà từ hiệp hội xây dựng cung cấp nhà (một hình thức hợp tác xã lĩnh vực xây dựng nhà ỏ) Năm là, tổ chức kiểm soát chặt chẽ chất lượng giá bán nhà ỏ thị trường Những năm qua, Việt Nam xuất nhiều ý tưỏng thực thi số điểm đây, đến chưa xây dựng thành đê án sách đồng bộ, hồn chỉnh, có sức thuỳết phục để trình quan có thẩm quyền xem xét, ban hành Hy vọng ràng, kinh nghiệm Phần Lan trở thành phận hệ thống sách phát triển thị trường nhà Việt Nam thịi gian tới 2.2 Bài hoc sách nhà người có thu nhập thấp Nhiều kinh nghiệm quốc tế rấ t hữu ích cho việc giải vấn để Việt Nam, có kinh nghiệm Malaysia Chính sách quốc gia vể sách nhà ỏ cho người có thu nhập thấp có sơ nội dung đáng ý sau đây: + Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà Mỗi dự án phát triển nhà ỏ phải dành n h ất 30% diện tích sàn cho nhu cầu người có thu nhập thấp Để giảm chi phí tổng thể cho người mua loại 150 nhà (kể chi phí trực tiếp giá đất, chi phí gián tiếp giao thơng ), sách quy định loại nhà phải xây dựng từ 10 đến 20 tầng, hộ không thấp hớn diện tích tối thiểu (với Malaysia, mức 60 rrr) Những doanh nghiệp nhà nước ưu đãi việc sử dụng vốn Quỹ Tiết kiệm Trung ương + Đơi với người có thu nhập thấp mua nhà Chính sách quy định chặt chẽ vê đối tượng để đảm bảo công xã hội tránh bị lợi dụng Cụ thể, đối tượng người thỏa mãn sô điều kiện: Một là, công dân Malaysia tuổi từ 21 trỏ lên chủ gia đình, chưa nhà chưa mua nhà đành cho người thu nhập thấp lần Hai là, có thu nhập thấp (theo chuẩn cụ thê thịi kỳ) Ba là, có tham gia Quỹ Tiết kiệm Trung ương + Đôi với Quỹ Tiết kiệm Trung ương Chính sách Malaysia (tương tự sách Singapore không chặt cao bằng) quy định số nội dung Quỹ Tiết kiệm Trung ương nhu: Một là, bắt buộc ngưòi lao động đơn vị sử dụng lao động phải đóng góp phần thu nhập vào Quỹ để tạo nguồn vốn cho việc phát triển nhà ỏ cụ thể: người lao động góp 11% thu nhập; chủ sử dụng lao dộng phải góp 12% thu nhập Hai là, tổng vơn huy động (theo tỷ lệ 23% đây) Quỹ sử dụng 15% vào mục tiêu phát triển nhà ở, 151 theo đó, ưu tiên cho vay đầu tư đối vổi doanh nghiệp xây dựng nhà ỏ, cho vay đối vối ngưòi mua nhà ỏ với lãi suất thấp trả dần thời hạn 25 năm Số ìại (8%) dùng vào mục tiêu khác (như kinh doanh để phát triển Quỹ )- Ba là, bắt đầu nghỉ hưu mà chưa mua nhà ỏ, người lao động trả lại tồn khoản tiền đóng góp (cộng lãi suất ngân hàng) Bốn là, người mua nhà lần đầu theo tiêu chuẩn người thu nhập thấp, 10 năm sau mua nhà lần thứ hai Việc kết hợp nhà nươc vói thị trưịng giải nhà ỏ cho người có thu nhập thấp áp dụng vào Việt Nam bối cảnh cần vượt qua hai rào cản: Một là, quy định mức lương tối thiểu chung xã hội phải cộng thêm chi phí ngưịi lao động cho nhu cầu nhà họ H là, Nhà nước cần có cơng cụ để quản lý liên tục q trìn h thay đổi việc làm độ tuổi lao động người lao động 2,3 B ài học sách tà i - tiền tệ cho 8ự p h t triển thị trường bất động sản + Xây dựng hệ thống tín dụng nhà ở, hệ thông tiết kiệm bắt buộc thị trường bất động sản nhà Một hệ thơng tằi nhà có hiệu ỉà huy động tiền tiết kiệm nhân dân cung cấp khoản vốn vay 152 nhà phù hợp cho người có nhu cầu Hệ thống tài thay đổi nước phụ thuộc vào nhiều yếu tố kinh tế, hệ thổng tiển tệ, thị trường nhà ỏ quy định hay luật quản lý sỏ tài Singapore có hệ thống tiết kiệm nhà ỏ bắt buộc Theo hệ thống người mua nhà ô tương lai tiết kiệm khoản tiền định phép vay tiền vốn, lãi suất thấp lãi suất thị trưịng Chính nhờ nguồn tiết kiệm vào Quỹ mà HDB có nguồn vốn lốn xây dựng nhà ỏ nhờ tiết kiệm mà người dân dễ dàng mua nhà ỏ quan để trở thành chủ sở hữu hộ mình, Nhật Bản có hệ thống cơng ty cho vay tài nhà Hệ thống tài nhà Nhật Bản chủ yếu tổ chức cho vay nhà nước Không giống quốc gia cơng nghiệp khác, Nhật Bản khơng có tổ chức tư nhân lớn chuyên tài nhà Chính phủ có biện pháp nhằm tạo điều kiện cho người dân cải thiện điều kiện sống có nhà ỏ riêng Cơng ty cho vay nhà Chính phủ (GHLC) thành lập năm 1950 với mục đích tạo khoản cho vay dài hạn lãi suất thấp cho xây dựng mua nhà ỏ đảm bảo cho ngưịi có nhà phạm vi Phần lớn số vốn GHLC huy động từ hệ thống trái phiếu tiết kiệm, “ngân quỹ đầu tư chương trình cho vay” gồm tiết kiệm bưu điện tiền trợ cấp 153 bảo hiểm hưu trí Một phần khác từ tiền đền bù khê ước nhà, sở hữu tích luỹ khê ước nhà khoản cho vay tư nhân trợ cấp từ tổng tài khoản ngân sách quốc gia Trong suốt 45 năm kể từ thành lập, GHLC xây đựng 14,8 triệu đơn vị ỏ (nhà, hộ), chiếm 30% lượng nhà xây dựng từ kết thúc chiến tranh ỏ Nhât Bản Sô vav GHLC chiếm 60% giá nhà GHLC có sơ người vay thê chấp lớn thê giới tính vào khoảng 30-40% khoản cho vay nhà Nhật Bản Thêm vào đó, đặc biệt từ sau khủng hoảng dầu khí lần thứ (1973), GHLC thực vai trị thay quan trọng nhằm ổn định kinh tê Nhật Bản việc xây dựng nhà ỏ có ảnh hưởng rộng khắp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tê vật liệu xây dựng, sắt thép, cơng nghiệp hố chất máy móc, đồ điện tiêu dùng, đồ gỗ, công nghiệp dịch vụ trang trí nội thất Như vậy, GHLC khơng phần sách nhà mà cịn đóng vai trò chủ đạo việc ổn định thúc đẩy tăng trưởng kinh tế quốc dân + Tổ chức đưa vào hoạt động Quỹ đầu tư tín thác bất động sản Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) thúc đẩy phát triển đầu tư hướng đến lợi nhuận Lợi nhuận từ đầu tư vào REIT cổ tức REIT phải chia hầu hết thu nhập hàng năm cho nhà đầu tư Do đó, hình thức đầu tư hướng đến lợi nhuận có khả hấp dẫn cỏc nh u I 154 ô * ã ã t REIT tạo cổ tức ổn định thời gian dài Hơn nữa, người ta đầu tư vào hàng hóa tài khác, họ muốn mang lại lợi nhuận ổn định cho cơng ty Có thể nói, REIT cú hích thúc đẩy phát triển đầu tư hướng đến lợi nhuận Có nhiều khả xảy điều xem xét khía cạnh tầng lóp thượng lưu mong muốn có thu nhập thường xuyên gia tăng Cơ quan quản lý nhà nước nên dùng REIT hội phát triển thị trường bất động sản Những quan hỗ trợ phát triển vững thị trường REIT, giám sát lành mạnh quản lý tài sản REIT + Chính sách lãi suất thấp cho vay chuẩn Nên kinh tế Hoa Kỳ phát triển mạnh, thu nhập công chúng mức cao, tạo nên lượng cầu lỏn bất động sản kích thích phát triển hoạt động kinh doanh Nền kinh tế thị trường phát triển môi trường tốt cho hoạt động phát triển thơng qua vận hành thị trường, nguồn lực xã hội huy động mạnh mẽ cho phát triển hoạt động kinh doanh có hiệu Với việc khơng hạn chế hoạt động kinh doanh bất động sản doanh nghiệp, cá nhân nưóc ngồi nên lĩnh vực thu hút nhiều nguồn vốn từ nước khác giói điều tạo động lực tốt cho phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Hoa Kỳ 155 Khả hạ thấp lãi suất tín dụng bất động sản cơng cụ phịng ngừa rủi ro thị trường bất động sản cân nhắc Giảm lãi suất mang lại tác động kép Với nhà đầu tư bất động sản, mức lãi suất thấp làm giảm chi phí đầu tư, nhờ vậy, giá bán tài sản điểu chỉnh xuống Với người có nhu cầu, chi phí huy động vốn thấp tạo hội lón để sử dụng hay sỏ hữu bất động sản Kết hợp hai tác động kỳ vọng tạo tính khoản cao cho giao dịch bất động sản Các nghiên cứu thực nghiệm thống kê kinh tê cần thiết để xác định mức lãi suất thấp hợp lý, bảo đảm hoạt động hiệu thị trường bất động sản tồn kinh tế Các dịng tiền đổ vào thị trường bất động sản cần nhiều năm để chuyển hóa thành tài sản thực Trong khoảng thời gian đó, lượng tiền quay vịng nhiều lần khiến tổng cung tiền nển kinh tê tãng lên mạnh mẽ Từ đó, nguồn áp lực với lạm phát hình thành dần lớn lên Ngồi ra, tác động đôminô từ thị trường bất động sản sang tín dụng ngân hàng thị trường khác kinh tế bỏ qua Giám sát chặt chẽ biến động, xây dựng chế phòng ngừa rủi ro dựa nguyên lý vận động thị trường đẩy mạnh công tác nghiên cứu, phân tích chun gia cần thiết để trì ổn định thị trường bất động sản phát triển bền vững kinh tê Việt Nam 156 2.4 Bài học sách p h t triển bền vững th ị trường bất động sản Cuộc khủng hoảng tài Hoa Kỳ bắt nguồn từ gia tảng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà ỏ thông qua kỹ th u ật “chứng khoán hoá bất động sản th ế chấp” hệ thống kiểm soát không theo kịp việc cho vay mua nhà dễ dãi “dưới chuẩn” lôi kéo nhà đầu tư người dân đổ xô vào kinh doanh bất động sản đẩy “bong bóng” thị trưịng bất động sản Hoa Kỳ bùng nổ Thị trưdng bất động sản Hoa Kỳ tăng liên tục vòng năm kể từ năm 1997 đến cuối năm 2006 Tính vòng 10 năm qua, giá nhà Hoa Kỳ tăng liên tục khoảng 20% năm có nơi tăng gấp lần Nghĩa ngưòi dân vay ngân hàng mua bất động sản năm sang năm bán có lãi Điểu thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán bất động sản kiếm lời, thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng chóng mặt Theo thống kê từ năm 1997 đến năm 2007, bình quân năm Hoa Kỳ xây đựng gần 200 triệu m2 nhà ỏ Đến thời điểm trước khủng hoảng (năm 2007), Hoa Kỳ có tới 17.958.000 ngơi nhà bỏ khơng, có đến 13.276.000 ngơi nhà bỏ không suốt năm Do tiển đầu tư bất động sản Hoa Kỳ dường châu Âu nhiêu nước thê giới đóng góp thơng qua kỹ thuật “chứng khoán hoá” bất động sản thê chấp Vì vậy, người dân Hoa Kỳ xây nhà để kinh doanh gần không xét đến nhu cầu 157 Bài học khủng hoảng kinh tế x uất p h át từ thị trường bất động sản suy thoái Hoa Kỳ cho thây: chê thị trường, lợi ích điều chỉnh hành vi nhà đầu tư, không hoạch định chiến lược buông lỏng kiểm soát hoạt động thị trường b ất động sản dẫn đến hậu nghiêm trọng kinh tế 2.5 Bài hoc sách p h t triển thị trường bất dộng sản trình chuyển đổi từ kỉnh t ế kếhoach hóa tập trung sang kinh t ế thị trường Những học chung Qua 30 năm cải cách, Trung Quốc thực phân phối nhà 15 năm đầu Đầu năm 1990, Trung Quốc xây dựng thể chế kinh tế thị trường, đẩy mạnh xuất Vấn đề đặt làm thê để kích cầu Trung Quốíc có 60% dần số nơng dân nên mức tiêu thụ thấp việc làm đô thị thấp Nếu người dân vào đô thị, thu nhập họ thấp, khó lơi kéo để kích cầu Quan niệm người Trung Quốc đề cao dự trữ nên không đầu tư nhiều Số liệu thống kê cho thấy 70% thu nhập gia đình đưa vào dự trữ Dự trữ nhiều đầu tư khơng thích đáng Nâm 1992, giới nghiên cứu khuyên nghị kích cầu phát triển bất động sản Chuyển đổi chê độ nhà ỏ dẫn đến nhu cầu bung ra, hệ rấ t nhiều nguồn tiền đổ vào bất động sản Thể chế định hướng thị trường 158 nhiều giúp giải nhu cầu người dân mua nhà Hơn nữa, ngành bất động sản lôi kéo ngành khác dẫn đến tiêu dùng bắt đầu cao Những điểm thành công là: (1) Ngành bất động sản phát triển phát huy tác dụng thu hút dự trữ vào tiêu dùng; (2) Nâng cao cải thiện đời sống người dân; (3) Thúc đẩy cải tiến mặt đô thị; (4) Phát huy quan điểm cải cách quan niệm truyền thống tích lũy khơng đầu tư; (5) Thúc đẩy tăng trương kinh tế: (6) Thúc đẩy phát triển kinh tê thơng qua xuất lẫn kích cầu nội địa Trung Quốc dã có kinh nghiệm vê giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Giai đoạn cung cấp, phân phối nhà ỏ Giai đoạn làm thê người dân có nhà mua mức hợp lý Đó lằ q trình cải cách chê độ nhà từ phúc lợi sang thị trường Giai đoạn ngành bất động sản kéo ngành khác phát triển Trên sở học chung, rút sô' học cụ thể Một là, trình phát triển thị trường bất động sản vai trò nhà nước quan trọng cân đối, t ♦ chống đầu cơ: Hai điểu tiết vĩ mô cần hướng tới phát triển cân dối Muốn điểu tiết tốt thị trường bất động sản phải sử dụng tốt công cụ cho vay, đặc biệt thuế bất động sản; Ba là, trọng điểu tiết tỷ lệ lợi nhuận nhà đầu tư thu lại phải cân đối nguồn cần phải nhận thức 159 vai trò ngành kinh doanh bất động sản kinh tế xem nhẹ ngành khác; Bốn là, bảo đảm nhu cầu cho người dân, có vấn đề nhà ở, không dẫn đến bất ổn xả hội Bảo đảm tốt lợi ích tồng lốp có thu nhập trung bình Giá nhà thích hợp giá nhà đa phần cư dân trả được; • T Năm là, phải lợi dụng hợp lý nguồn đất đai Chê độ đất đai thúc đẩy q trình thị hóa Chê độ cải cách ruộng đất thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, cải thiện hạ tầng; Sáu là, cải cách đất đai yếu tố tốt phát triển thị trường bất động sản Nếu khơng dẫn đến tình trạng nước giàu dân nghèo; Bảy là, cần phải quy hoạch đất đai tốt Dự định, quy hoạch tốt, nông thôn, nông nghiệp; Tám là, nhà ỏ, cần điều tiết bất cập quan hệ cung cầu, chẳng hạn chế độ xây nhà cho đổi tượng thu nhập thấp Trung Quốc; Chín là, xây nhà thương mại hóa phải thực ngun tắc có tiền mua nhà, đồng thời xây nhà cho đối tượng có thu nhập thấp việc cần thiết; Mười là, điều tiết vĩ mô thị trường bâ't động sản không lạc quan Trong thị trường bất động sản, cầu yếu tố định Do điều tiết vĩ mô không tốt diễn biến không lành mạnh cộng thêm tình hình th ế 160 giới tác động dẫn đến thị trường bất động sản không lạc quan; Mười là, Trung Quốc mỏ cửa, Chính phủ Trung Quốc cho phép nhà đầu tư nước tham gia thực đầu tư kinh doanh nhà Trung Quốc Nhà đầu tư mua đất có thịi hạn (tối đa 99 năm) để đầu tư kinh doanh nhà Tuy nhiên, đầu tư nước vào thị trường bất động sản nóng dẫn đến thiếu hụt việc cung đất, đẩy giá đất giá nhà ngày cao Sau năm 1993, Chính phủ Trung Quốc phải nắm việc kiểm sốt nhằm giảm bớt nóng bỏng thị trường bất động sản Tóm lại, thị trường bất động sản có năm cấp độ phát triển, sách phát triển thị trưịng bất động sản phải đồng hành thị trường Các nưóc, dù nước phát triển, phát triển hay có kinh tê chuyển đổi, đểu phải hưóng tới khung khổ sách cho thị trường bất động sản phát triển Việc nâng cấp phát triển thị trường bất động sản lên cấp độ phát triển tài hóa để từ thành thị trường tất yếu yêu cầu phải có sách cơng cụ tài để hỗ trợ cho thị trường bất động sản Việc lạm dụng cơng cụ tài gây hệ khủng hoảng cho thị trường bất động sản nói riêng kinh tế nói chung khơng loại trừ việc tất yếu phải có cơng cụ tài cho thị trường bất động sản sách để cơng cụ hoạt động Bên 161 cạnh vấn đề sách phát triển thị trường hất động sản ln sách vể nhà ỏ cho dối tượng xã hội Bất nên kinh tê nào, hệ thống sách ln coi vân đề nhà cho đối tượng xã hội trọng tâm Vì nhóm đối tượng dược ý mức kinh tê nói chung thị trường bất động sản nói riêng phát triển hệ thống sách mối coi thành công 162 ... động sản sách phát triển thị trường bất động sản Những học chung khung sách phát triển thị trưòng bất động sản Những học cụ thể 10 9 10 9 10 9 11 6 11 6 11 7 12 5 12 6 12 9 12 9 13 1 14 5 14 5 14 6 Phần thứ... trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Thành tựu trình phát triển thị trường bất động sản Tồn tại, yếu trình phát triển thị trường bất động sản ỉ 65 16 5 16 5 16 6 16 9 18 4 19 8 212 212 230...CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊm TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN m Ở VIỆT NAM Mã số: 333 .1 CTQG-2 011 TS ĐINH VẦN ÂN (Chủ biên) CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRUdNG BẤT DỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ■ TRƯỜNG ĐAI HOC