Thị trường bất động sản: Chính sách phát triển ở Việt Nam - Phần 2

Thị trường bất động sản: Chính sách phát triển ở Việt Nam - Phần 2 trình bày thực trạng chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam và tiếp tục hoàn thiện chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Trên cơ sở thực trạng thị trường bất động sản ở nước ta, các tác giả đã đánh giá tổng quát về phát triển thị trường bất động sản và chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam với những đặc trưng cơ bản, sự phát triển và sự trưởng thành cũng như những vấn đề đặt ra cho thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tới. Mời các bạn cùng tham khảo.

PHẢN THỨ H AI THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRỂN THỊ• TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM • • 163 CHƯƠNG III THỰC TRẠNG PHẤT TRIỂN THỊTRUANG BỈTBỘNG s ả n ỞVIỆT ■ • • NAM I Q TRÌNH PHÁT TRIEN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT ♦ NAM TỪ NẢM 1986 ĐẾN NAY Giai đoan trước năm 1986 Sau hịa bình lập lại miền Bắc năm 1954, Nhà nước thực cải cách ruộng đất, giao quyền sở hữu ruộng đất cho nông dân Tuy nhiên, thịi kỳ này, xã hội chưa hình thành thị trường đâ't đai Nhà nước công nhận đất đai mặt vật, chưa cơng nhận mặt giá trị Trong thịi kỳ hợp tác hóa, sở hữu ruộng đất nơng dân bị xóa bỏ để xác lập sở hữu tập thể ruộng đất hợp tác xã Trong thòi kỳ này, nển kinh tế miền Bắc ỉựa chọn phát triển theo mơ hình kê hoạch hóa tập trung với kế hoạch năm lần thứ (1961-1965), kế hoạch chuyển hướng thời chiến (1966-1975) Sau Việt Nam thống nhất, kinh tế nước phát triển theo kế 165 hoạch năm lần thứ hai (1976-1980), lần thứ ba (19811985) Trong kỳ kế hoạch đó, thị trường bất động sản mà loại thị trường khác đểu không pháp luật thừa nhận Giai đoan từ năm 1986 đến năm 1993 Năm 1986, Đại hội đại biểu toàn quốc ỉần thứ VI Đảng định thực công Đổi toàn đời sống kinh tê - xã hội, lên hàng đầu chuyển kinh tế từ chế kê hoạch hóa tập trung quan liêu, bao cấp sang kinh tế hàng hoá nhiều thành phần (sau kinh tế thị trưòng định hướng xã hội chủ nghĩa) Đại hội VI tạo trị cao cho việc xuất yếu tố thị trường, loại thị trường kinh tế, có thị trường bất động sản Tuy nhiên, năm 1986 thấy xuất thực tế xã hội số loại thị trường thị trường hàng tiêu dùng, thị trường thiết bị máy móc Nhiều loại thị trường khác có thị trường bất động sản chưa thể hình thành năm 1986 nhiều năm sau bỏi có chủ trương, đường lối Đảng, thiếu pháp luật bảo đảm Trong năm này, Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực thi hành, quy định: “nền kinh tế quốc dân chủ yếu có hai thành phần: thành phần kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân thành phần kinh tế hợp tác xã thuộc sở hữu tập 166 thê nhân dán lao động” (Điều 18); “đất đai tài sản khác mà pháp luật quy định Nhà nước - đểu thuộc sỏ hữu toàn dân” (Điều 19); “Những tập thể cá nhân sử dụng đất đai tiếp tục sử dụng hưỏng kết lao động theo quy định pháp luật" (Điều 20) Việc Hiến pháp năm 1980 không công nhận mặt pháp lý thành phần kinh tế tư nhân, không thừa nhận có tách biệt quyền sỏ hữu đất đai với quyền sử dụng đất đai làm cho thị trường bất động sản thiếu pháp lý để hình thành cách hợp pháp Thay cho thị trường hợp pháp, thị trường bất động sản phi thức hình thành vổi quy mơ lỏn dần kinh tế đặc biệt lĩnh vực đất nhà Trong lĩnh vực này, nhu cầu xúc cải thiện điều kiện nhà ở, người dân nhiêu vùng, đặc biệt thành phơ thị xã, tìm cách có đất để làm nhà (như: mua đât người có đất thổ cư để làm nhà; tự làm nhà đất nông nghiệp; “nhảy dù” vào làm nhà khu đất công thiếu quản lý ), raua bán nhà vói giấy tị trao tay cho thị trường bất động sản phi thức nàv mặt phản ánh diện cách khách quan quan hệ cung - cầu vê bất động sản địi sơng kinh tế - xã hội, mặt khác phản ánh lạc hậu hệ thống pháp luật so với chủ trương, đưòng lối Đảng lĩnh vực phát triển yếu tô thị trường, loại thị 167 trường nói chung, thị trường bất động sản nói riêng năm từ 1986 Hiến pháp năm 1980 thay thê Hiến pháp năm 1992 Trong khuôn khổ Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai lần ban hành năm 1987 Một nhược điểm lón luật tiếp tục coi đất đai loại vật không mang giá trị Tuy nhiên, tiến triển quan trọng đất đai đường tiếp cận vói thị trường lại bổ khuyết thời gian này, việc ban hành Luật Đầu tư nước Việt Nam năm 1987 với điều khoản cho phép doanh nghiệp nhà nước góp vốn vào xí nghiệp liên doanh vái nưốc ngồi quỹ đất Với quy định pháp luật, đất đai rihiểu doanh nghiệp nhà nước tính thành tiền để góp vốn vói nhà đầu tư nước ngồi Trong năm 19871991, vơn từ quỹ đất chiếm tới 30% tổng vốn doanh nghiệp liên doanh Việt Nam với nhà đầu tư nước Việt Nam Các yếu tố nằm giai đoạn sơ khỏi thị trường bất động sản phải chò Hiến pháp năm 1980 thay mối có điều kiện pháp lý để đời cách hợp hiến Tuy nhiên, ỏ chò đợi này, bên tham gia thị trường bất động sản giữ kiên nhẫn mình, thị trưịng bất động sản khơng Trong thịi gian 1991-1992, thị trường bất động sản giai đoạn hình thành sơ khỏi bị “cơn sốt nóng" sau 168 nhiều năm hoạt động khơng thức, chí hoạt động hợp lý mà chưa pháp luật thừa nhận Đây “cơn sốt nóng” thị trường bất động sản Việt Nam với hệ là: đất từ chỗ khơng có giá trị, giá rẻ mức giá trị, trở thành loại hàng hóa đặc biệt, chí mặt “giá trị sử dụng” loại hàng hóa tỏ rấ t khan hiếm, ln bị săn đuổi thị trưòng, dẫn đến giá bị tăng cao đặc biệt vào năm 1991-1993 Sau đợt sốt nóng này, thị trường bất động sản bị trầm lắng lại vài năm Giai đoan từ năm 1993 đến nảm 2003 Hiến pháp năm 1980 thay Hiến pháp năm 1992 Lần (kể từ Hiến pháp năm 1959), Hiến pháp năm 1992 khẳng định: “Nhà nưổc phát triển nển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo chế thị trường có quản lý Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa” (Điều 15); đồng thời, thừa nhận “chế độ sỏ hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sỏ hữu toàn dân sỏ hữu tập thể nển tảng” (Điều 15) Hơn nữa, chủ trương “Giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”; tổ chức cá nhân “chuyển sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định pháp luật” (Điểu 18) Những đột phá Hiến pháp năm 1992 vể “nền kinh tế hàng hóa”, vể “sở hữu tư nhân”, “chuyển quyền sử dụng đất” tạo pháp lý cao để 169 hình thành cách hợp pháp yếu tô thị trường, loại thị trường thành phần từ thâ'p tới cao thị trường bất động sản, nhát từ sau Luật Đất đai năm 1993 ban hành tổ chức thực phạm vi nước Năm 1992 1993 mốc thịi gian đánh dấu hình thành thị trường bất động sản hệ thơng thị trường thơng (chính thức, hợp pháp) nển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam 3.1 Sự đời thi trường quyền sử dung đ ấ t mà bên cung Nhà nước Sau môc thời gian trên, thị trưịng bất động sản thơng bắt đầu hình thành với loại thị trường thành phần quan trọng hàng đầu, thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung Nhà nưổc (thường gọi thị trường sơ cấp sử dụng đất) Đầy loại thị trường có vai trị mở đường cho việc hình thành loại thị trường thành phần khác thị trường bất động sản Tại thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất Nhà nước giữ vai trò bên cung cho nhu cầu tồn xã hội loại hàng hóa đặc biệt (tức sử dụng đất) Hiến pháp năm 1992 cho phép Nhà nước “giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ôn định lâu dài” Tuy nhiên, Luật Đất đai ban hành năm 1993 khẳng định Nhà nước giao “quyền sử dụng đất” cho tố chức, cá nhân: vê sỏ hữu đất thuộc “sỏ hữu tồn dân” Đặc biệt, Luật Đất đai năm 1993 cố quy 170 định mới, chưa có Hiến pháp năm 1992, quy định việc Nhà nước cho “thuê đất” (được hiểu cho thuê sử đụng đất) Từ sau luật này, việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất tạo loại thị trường mới: thị trường sơ cấp quyền sử dụng đất, Nhà nước đảm nhận vai trị bên cung, bên cầu nhu cầu sử dụng đất toàn xã hội Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai năm 1993 làm bùng nô thị trường sơ cấp vê quyền sử dụng đất liên tục nhiều năm Sự bùng nổ thể số động thái: Một là, Nhà nưốc thực việc giao đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình theo hình thức: khơng thu tiền có thu tiền sử dụng đất Việc giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng chủ yếu giao đất nơng, lâm, ngư nghiệp có hạn mức cho hộ nơng dân, cơng trình xây dựng khơng nhằm mục tiêu kinh doanh; việc giao đất có thu tiên sử dụng đất áp dụng chủ yếu giao đất để xây dựng nhà ở, nhà kinh doanh (bán, cho thuê), đất có hạ tầng thuê Với hình thức này, đến năm 1998, Nhà nước hoàn thành việc giao đất trồng ngắn ngày (nhất đất lúa vùng đồng bằng) cho hộ nông dân Một tỷ lệ cao số cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất (Sổ đỏ) hộ Việc với chê “Khoán 10” theo Nghị số 10-NQ/TW Bộ Chính trị, ngày 5-4-1988 đổi quản lý kinh tê nông nghiệp tạo động lực quan trọng, thúc đẩy mạnh mẽ sản xuất nông nghiệp pói chung, lương thực nói riêng bình diện nưóc; 171 Hai là, Nhà nưốc bắt đầu việc cho thuê đất với quy định tổng quát về: đối tượng thuê đất, thời gian thuê đất, giá thuê đất , có việc cho thuê đất theo sách khu cơng nghiệp, khu chê xuất Chính sách cho th đất khu cơng nghiệp, khu chê xuất nhằm mục tiêu chủ yếu thu hút tổ chức kinh tê nưốc nưốc đầu tư vào địa bàn đó, giá cho th đất khơng thấp mà cịn miễn, giảm hấp dẫn nhà đầu tư; Ba là, đến năm 2000, Nhà nước hoàn thành việc giao đất, cho thuê đất đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất đô thị, đất ỏ nông thôn, đất chuyên dùng Bảng 111.1: Đất Nhà nước giao cho thuê Loai * đắt (1) TỔNG só I Đết chưa s dụng Đát sử dụng Diện tích tự 0i4n tích đỉ So sánh nhiỏn giao, cho thui m ĩ) (ha) (ha) (%) (2) 32.924.060 (3) (4) • 10.021.939 22.902.121 21.132.450 92,3 • Đất nơng nghiệp 9.345.345 9.345.345 100,0 • Đất lâm nghiệp 11.580.755 9.811.084 84,7 72.139 100,0 -Đátởđốthị 72.139 - Đát nông thôn 371.039 371.039 100,0 - Đất chuyẻn dùng 1.532.843 1.532.843 100,0 Nguồn: Tổng kiểm kê dất đai nảm 2000 Tổng cục Địa (tính đến ngày 31-12-2000) 172 Australian Capital Territorv (2005): Civil Law, (Sale of Residential Propertv) Regulation 2004 Australian Capital Territory, 2005 Acts and Regulations for the Real Estate Industry Canberra Australian Capital Territory (2005): Civil Laws, (Sale of Resiđential Property) Australian Capital Act Territory, 2003 Canberra 2005 Acts and Regulations for the Real Estate Industry Canberra (2005): Residential Residential Tenancies Australian Capital Territory Tenancies Act 1997; Regulations 1998, Australian Capital Territory, 2005 Acts and Regulations for the Real Estate Industry Canberra Bagley, Nicholas (2008): Crashing the Subprime Party: How the feds stopped the states from averting the lending mess Slate 10 Bandara, J s (1991): Computable General Equỉlibrium Models for Development Policy Analysis in LDCs Economic Development 11 Bell, c and T N Srinivasan (1984): On the Uses and Abuses of Economyuoide Models in Development Plannỉng Analysis Ecoconomic Development 12 Ben s Bernanke (2007): The Recent Financial Turmoil and its Economic and Policy Consequences, New York (2007-10-17) Retrieveđ on 2008-07-13 451 13 Ben Steverman and David Bogoslaw (2008): The Financial Crisis Blame Game - BusinessWeek Businessweek.com Retrieved on 2008-10-24 14 Brounen, D Eichholtz, p M A and p M Kanters (2000): Ảnh hưởng hoạt động phát triển bất động sản lên tình hình hoạt động REIT, Tài Bất động sản (Real Estate Finance), sô 16 15 Brueggeman w D., Fisher J D (1997): Đầu tư Tài Bất động sản (Real Estate Finance and Investment) lần xuât thứ 10 IRWIN 16 Calem, Paul s.: LaCour-Little Michael (2001): Risk Based Capital Requirements for Mortgage Loans Social Science Research Netvvork Retrieved on 2008-10-26 17 Carmen M Reinhart and Kenneth s Rogoff (2008): Is the 2007 U.S Sub-Prime Financial Crisis So Different? An International Historical Comparison, Harvard ưniversity February 5, 2008 18 Charles A.Calhoun (1996): OFHEO Chỉ sô giá nhà ở: Mô tả kỹ thuật HP1 Cơ quan giám sát doanh nghiệp nhà Liên bang 1700 G Street, N.w Washington, D.c 20552 (202) 414-3800 19 Chengri Ding (2003): Land policy reform in China: assessment and prospects Land Lines: July 2005, Volume 17, Number 20 CUZK (1994): Koncepce digitalixace katastru nemovitostoivs (The Conception of Digitisation of the Cadastre) Zpravodaj CƯZK 1994(2): 2-6 In Czech 452 21 Danielle DiMartino and John V Duca (2007): The Rise and Fall of Subprime Mortgages, Federal Reserve Bank of Dallas "Eoonomic Letter" Vol 2, No 11, November 2007 22 David Geltner & Normal Ci Miller (2001): Commercial real estate analysis and investment, South-Western Thomson Learning 23 David Streitfelđ And Gretchen Morgenson (2008): The Reckoning - Building Flawed American Dreams Series * NYTimes.com Nvtimes.com Retrieved on 2008-10-24 24 David Vanzetti and Pham Lan Huong (2006): Vietnanìs Trade Policy Dilemmas, Ninth Annual Conference on Global Economic Analysis, Addis Ababa, Ethiopia, June 15-17 25 Demyanyk, Yuliya; Understanding the Van Hemert, Subprime Otto (2008): Mortgage Crisis, VVorking Paper Series Social Science Electronic Publishing Retrieved on 2008-09-18 26 Denise DiPasquale William c Wheaton (1996): Urban economic and Real Estate Market, Prentic Hall, Englewood Cliffs, NJ 07362, 1996 27 Dual Kissick, David Leibson, Morey Kogul, John Bachmann, Jerome Anderson, Joseph Eckert (2006): Nhà cho người: Vấn đề cho kinh tế, xã 453 hội phát triển đô thị, Chuẩn bị cho: Hội thảo đô thị thê giới III, Vancouver 28 E Belsky J Prakken (2004): Hiệu ứng nhà giàu nhà Chicago: Trung tâm nghiên cứu bất động sản quốc gia, Hiệp hội kinh doanh bất động sản quốc gia, 2004 29 Fumio Shimizu (2006): Designer's Apartments in Japan - High ■ Rise Condominiums Nxb GraphicSha, 2006 30 Garrigan R T & Parsons J F c eds (1997): Quỹ Tín thác Đầu tư Bất động sản - Cơ cấu, phân tích chiến lược, McGraw-Hill 31 Gendcen (2003): Kỷ yếu hội thảo Land Tenure in Vietnam Upland Area, Hanoi, 2003 32 Gerry Gold & Paul Feldman (2007): A House of Cards from fantasy fínance to global crash, (2007: London, Lupus Books), ISBN 9780952345435 33 Hiệp hội Kinh doanh bất động sản quốc gia Hoa Kỳ (2003): Tác động kinh tế khu vực nhà ở, Chicago, 2003 34 J Davies A Shorrocks (2005): Sở hữu cải quốc gia phát triển thời kỳ chuyển đổi, tài liệu hội thảo vể Nghiên cứu cải tổ chức Luxembourg, 2005 35 Janiene Aron (2000): Growth and Institution * A review o f the evidences, The World Bank Observer, Vol 15 No (February 2000) Pp 99-135 454 36 Joseph K Eckert, Rober I Gloudemans and Richard R Almy (1990): Property Appraisal and Assessment Administration, Intl Assn of Assessing Off 37 Jude Wallace Williamson (2005): "Xây dựng thị trường đất đai", Tạp chí ơournal o f Land Policy 38 K Case, J Quigley, R Schiller (2004): Người mua nhà, nhà ở, kinh tế vĩ mô, tài liệu viết cho Hội thảo giá tài sản sách tiền tệ Ngân hàng dự trữ Australia tổ chức 39 Kim, K H (2004): Nhà kinh tế Hàn Quốc, Nhật báo Housing Economics, 13, 321-341, 2004 40 Klaus Deininger and Gershon Feder (1998): Các thể chế đất đai thị trường đất đai, Báo cáo công tác nghiên cứu sách số 2014, Ngân hàng Thế giới 41 Lee (2002): Developing and Applỵing Regulatory Impact Assessment Methodologies in Low and Middle Income Countries 42 Lizieri c M (2003): Occupier Requirement in Commercial Real Estate Markets, Urban Studies, Volume 40, Numbers 5-6, Numbers 5-6/May 2003, pp 1151-1169(19) 43 Lưu Thủy Hạnh (2006): Nghiên cứu đặc tính liên quan hiệu ứng lôi kéo ngành bất động sản, Nxb Đại học nhân dân Trung Quốc, Bắc Kinh (Tiếng Trung) 44 Mallon, R (2007): Thực hiệu quy trình đánh giá dự báo tác động pháp luật Việt Nam 455 45 M artin Ravalion and Dominique van de Walle (2003): Land Allocation in Vietnam's Agrarian Transition, January 2003 World Bank Policy Research Working Paper No 2951 46 Michael E Porter (1989): Competitive Strategy and Real Estate Development, Trình bày Hội thảo năm “Real Estate Symposium” trường Harvard Business School, năm 1989 47 Min Lin (2006): Real Estate Financing strategy in China: Present and Future, Master Thesis 48 Mueller, Glenn R (2001): "Sở hữu bất động sản điều hành doanh nghiệp: Liệu kết hợp hai điều có tác dụng với REIT?"; Tạp chí Quản lý danh mục đầu tư bất động sản (Journal of Real Estate Portíolio Management), Boston; Jan-Mar; Sơ" 49 Ngân hàng Phát triển châu Á Bộ Xây dựng (1995): Urban Sector Strategy Study Report, Hanoi 50 Ngân hàng Phát triển châu Á Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2002): “Housing Finance Project”, PPTA 3853 -VIE Hanoi 51 Ngân hàng Phát triển châu Á (2005): The Impact of Land Market Processes on the Poor: Implementing de Soto, Dicussion Paper No.03, Market for the Poor Project, 11-2004 52 Ngân hàng Phát triển châu Á (2006): Industrial and Commercial Land Markets and their ỉmpact on the Poor, Dicussion Paper No 14, Market for the Poor Project, 12-2005 456 53 Nicolaus Tideman and Floronz Plassmann (2006): Sources o f Public Revenue that Make Nations Richer, American Journal of Economics and Sociology, Vol 55 No (Jul„ 2006), pp 349-356 This article consists of page(s) 54 OECD (1995): Quy định hướng dẫn cải thiện chất lượng luật lệ quản lý nhà nước 55 OECD (2002): Chính sách pháp luật nước OECD: từ chủ nghĩa can thiệp sang quản lý pháp luật 56 Park Won Seok and Park Yong Gyu (2000): Ảnh hưởng kinh tê vấn đề trị REIT, Viện Nghiên cứu kinh tê Samsung 57 Park Won Seok (2001): Giới thiệu R E IT ảnh hưởng trị nó, Viện Nghiên cứu kinh tê Samsung 58 Pesl, Ivan (2008): Pháp luật địa Cộng hịa Séc, Ban Thanh tra Địa Khảo sát, Praskova 11 746 01 Opava, Czech Republic, Báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường Việt Nam, Hà Nội 59 Pesl, Ivan (2008): Quản lý văn phịng địa tra khu vực tư nhản, Ban Thanh tra Địa Khảo sát, Praskova 11 746 01 Opava, Báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường Việt Nam, Hà Nội 60 Peter Nolan (2004): China at the Crossroads Cambridge, Polity Press 61 Philip Day (2006): Land, Blackwell Publishing 62 R Buckley s Mayo (1988): Chính sách phát triển nhà quốc gia phát triển: đánh giá 457 63 64 65 66 67 68 69 70 458 tác động kinh tế vĩ mô, Washington DC: Ngân hàng Tái thiết Phát triển/Ngân hàng Thế gidi, 1988 Rashid Faruqee and Kevin Carey (1997): Land Market in South Asia: What have we learned, World Bank, WPS 1754 Ravi, J (2005): Cross Boder Economic ĩnUractiữn and Intergration, World Vision REICO (2008): China Real Estate MarketReport, Bắc Kinh, tiếng Trung, Bản dịch tiếng Việt - Ngưịi dịch Nguyễn Xn Cường REICO (2008): Phăn tích tình hình thị trươig bất động sản quý III năm 2008, Bắc Kinh, tiếng Tring, Bản dịch tiếng Việt - Người dịch Nguyễn Xuân Cường Rosen, K T (2001): Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản (REITs): Chốn nương náu an tồn tti trường tài biến động, Lend Lease Rosen Scott Jacobs (2002): Convergence in impcct analysis: toivard an integrated framework for RIA and SIA in European institutions, Paper presentỉd at the Sustainability Impact Appraisaỉ Semirar, British Embassy, Brussels, April 2002 Shigeru Otsubo and Masahiko Tsutsum (1996): Is the "Japan Problem’ằReal? How Problemỉ in Japan's Financial Sector Could Affect Developũg Regions, World Bank Policy Research Working Papỉr No 1682 Slaboch, V (2000): Herstellung der digitalen Katasterkarten XVII Fadứagtmg derKatastraberuxứtungen, -Prag, Aplil 2000 71 Stephen Bell (2002): Economic Governance and Institutional Dynamics, Oxford Press 72 Thomas Hammar, Simon Keith, Ton Gia Huyên, Tran Kim Chung (2001): Feasibility study on the economic potential a development land administration system in Vietnam, Tổng cục Địa chính, Hà Nội 73 u s Comptroller of the Currency Administrator of National Banks (1997): Asset Securitization Comptroller's Handbook 74 Victoria Estate Agents Act (1980): Version No.084 ActNo 9428/1980 75 Victoria Estate Agents (1997): Contracts Regulations 1997 Version No.002 S.R.N0.102/1997 76 Victoria Land Acquisition and Compensation Act (1986): Version No.031 ActNo.121 Ị 1986 77 Victorian Urban Development Authority Act (2003): Version No.002 Act No.59/2003 78 Viện GCC liên bang (2007): Các hội phát triển bất động sản vùng Vịnh, Trình bày cho: Hội nghị công nghiệp GCC - Ấn Độ lần thứ GCC - Các hội đầu tư Ấn Độ Xây dựng tưởng lai 29 - 30-5-2007, Mumbai 79 Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2006): “Revieiving the Poverty Impact o f Regional Economic ỉntegaration in the Greater Mekong Subregion Vietnam case” ADB prọịect 80 Vietnam - Sweden Cooperation Programme on Land Administration Reíorm (2001): Giáo trình định giá đất bất động sản khác, Hà Nội 459 81 w Paul Strassman: Việc làm lĩnh vực xây dựng: Dự tính đa quốc gia chi phí độ co giãn thay thế, Phát triển kinh tê biên đổi văn hóa, tập 33, số 2, 1985 82 Weiner, Eric (2007): Subprime Bailout: Good Idea or 'Moraỉ Hazardt, NPR.org 83 VVikipedia (2008): The free encyclopedia Jump to: navigation, search The TED spread - an indicator o f cred.it risk - increased dramatically during September 2008 84 Won-Seok Park (2007): Các đặc điếm ảnh hưởng kinh tế RE1T Hàn Quốc, Bản tiếng Việt - Người dịch: Hồng Tuyết Thu • Văn phịng Hiệp hội Bất động sản thành phơ Hồ Chí Minh 85 Wood, Christopher (1995): The buble economy: The ơapanese economic collapse, Charles E Tuttle Company, Tokyo, Japan 86 World Bank (1992): Housing Enabling markets to works, With technical supplements, Wahington DC 87 World Bank (1995): 1985-1994 Global Real Estate Cycle: Its causes and consequences, Bertrand Renauđ PEWWR 1452, Washington DC 88 World Bank (1995): The 1985-1994 Global Real Estate Cycle: Its Causes and Consequences Policy Research Working Paper, The World Bank Financial Sector Development Department 460 89 World Bank (1995): Cities vuithout land Market Policy Research Working Paper 1477, The World Bank Financial Sector Development Department 90 Worzala, Elaine, G Stacy Sirmans and Emily N ZÍPtz (2000): “Quan niệm rủi ro lợi nhuận nhà Đầu tư tài chính”, Tạp chí Quản lý danh mục đầu tư bất động sản (Journal of Real Estate Portfolio Management), sô 91 Wylie Greig (2001): “Sở hữu bất động sản công tư nhân”, Fisher Center Program, u c Berkeley 92 Yoshinobu Ashihara (2003): “Hỗn loạn trật tự', Mỹ học Tokyo, Nxb Ichigaya 93 Yuliya Demyanyk (FRB St Louis) and Otto Van Hemert (NYU Stern), (2008): "Understanding the Subprime Mortgage Crisis", VVorking paper published at Social Science Research Netvvork, August 19, 2008 draft III CÁC TRANG VVEBSITES: Chesterton Petty Viet Nam (2006): Office and residential market update chesterton.com.vn Hai xu hướng đầu tư kiều bào nước, cổng thị trường ĐT Ngửời viễn xứ ngày 01-02-2008 Http://articles.latimes.com/- 1999/may/31/news/mn428Ơ7 • Minorìties, Home Ownership Booms Under Clinton but Still Lags Whites’, Los Angeles Times 1999-05-31, The Financial Crisis Blame Game, IìusinessWeek 2008-10-18 461 Http://dallasmorningviewsblog.dallasnews.com/archives/-2008/- 09Athe-root-of-all.htm] - There are as many different views of what went wrong as there are editorial board members The root of all evil, The Dâỉlas Morning News 2008-09-18 Http://diaoconline.vn/web/tintuc/bdsthegioi/2008/09/2 3/055143/10385/23-09-2008, 05:51 Http://urlsnub.com/kbm - Subprime Crisis Research Council, 2008 "Whỉte Paper” September 15, 2008 (Huđson Institute, Washington, DC) Http://www LewRockwell.com, Thomas J DiLorenzo, 2007 The Government - Created Subprime Mortgage Meltdown, September 6, 2007 accessdate=2007-12-07 Http://www Nytimes.com - David Streitfeld And Gretchen Morgenson (Published: October 18, 2008) "The Reckoning - Building Flawed American DreamsSeries - NYTimes.com" Retrieved on 2008-10-24 Http://www.americanprogress.org/issues/2005/05/b68 6053.html - For Middle-Class Families, Dream of Own House Drowns in Sea of Debt, Center for American Progress 2005-05-12 10 Http://www.asset.vn/TinTheGioi/kinhtequocte/kinhte chaua/kinhteNB/7775.asset 11 Http://www.bis.org/publ/work259.pdf?noframes=l - Eỉlis, Luci "The housing meltdown: Why did it happen in the United States?" BIS Working Papers (259): 462 12 Http://www.csmonitor.com/2008/0917/p09s01-coop html/ Skousen, Mark (9/17/2008): "Ride out Wall Street’s hurricane - The real reasons we're in this mess ■and how to cỉean it up" Christian Science Monitor 13 Http://www.gao.gov/archive/2000/gg00067r.pdf Thomas J McCool (2000-02-23) “Responses to Questions Concernỉng Long-Term Capital Management and Related Events" (PDF) General Government Division Government Accountability Office Retrieved on 2008-07-13 14 Http://www.khucongnghiep.com.vn/news_detail.asp?I D=161 &CID= 161 &IDN=869&lang=vn) 15 Http://www.prospect.org/cs/articles?article=diđ_libera ls_cause_the_subprime_crisis - Gordon, Robert: "Did 16 17 18 19 Liberals Cause the Sub-Prime Crisis?" The American Prospect Jones Lang LaSaỉle, 2006 Tương lai bất động sản, http://www.horea.org.vn/tailieu_tk.php?pagenum=2& id=, truy cập ngày 1-7-2007 Ngành ngân hàng uỷ ban người Việt Nam nước Vietnamnet tháng 12-2007 Saigon Times đăng ngày 27-8-2008 Số liệu ủ y ban Người Việt Nam nước ngồi cơng bố báo chí sáng 06-01-2009 463 Chịu trách nhiệm xuất TS NGUYỄN DUY HỪNG Chịu trách nhiệm nội dung: TS LÊ MINH NGHĨA Biên tập nội dung: Trình bày bìa: Chế vi tính: Sửa in: Đoc sách mẫu: TS ĐO QUANG DŨNG ThS PHẠM THỊ KIM HUẾ VÕ VẢN HOA HÀ LAN PHẠM THU HÀ BAN KINH TẾ BAN KINH TẾ In 930 cuốn, khổ 14,0x20,0 cm, Nhà in Sự thật Sô" đăng ký kê hoạch xuất bản: 59-201 l/CXB/28-111/CTQG Quyết định xuất số: 01-QĐ/NXBCTQG, ngày 20-01-201L In xong nộp lưu chiểu tháng năm 2011 NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA ■sự THẬT - 24 Quang Trung - Hà Nội 07:04.9422008 FAX: 84-4-9421881 E-maỉl: nxbctqg@hn.vnn.vn Website: www.nxbctqg.org.vn TIM ĐỌC m - LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 Được SỬA ĐỔI, Bổ SUNG NĂM 2009 - LUẬT SỬA ĐỔI, BÔ SUNG ĐIỂU 126 CỦA LUẬT NHÀ VÀ ĐIỂU 121 CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI - LUẬT XÂY DỰNG NĂM 2003 Được SỬA ĐỔI, Bổ SUNG NĂM 2009 89355211109230 Giá: 65.000 đ ... Quýl- Thing Thảng Thing Thing 2- 20 07 1 2- 2 007 1 -2 008 9 -2 008 20 09 USD/m2 Quần Binh Thạnh TheManor Sài Gòn Peari 1.800 2. 800 3 .20 0 2. 000 1.600 3.500 4.000 3 .20 0 2. 10 02. 500 2. 15 02. 600 Triệu đâng/m2... cầu Nhà nước: thị trường bất động sản đất Các loại thị trường hợp phần hoạt động hợp pháp tác động qua lại với tạo giai đoạn sơ khai thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản giai... (%) (2) 32. 924 .060 (3) (4) • 10. 021 .939 22 .9 02. 121 21 .1 32. 450 92, 3 • Đất nơng nghiệp 9.345.345 9.345.345 100,0 • Đất lâm nghiệp 11.580.755 9.811.084 84,7 72. 139 100,0 -? ?átởđ? ?thị 72. 139 - Đát