Phân tích xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở việt nam hiện nay

Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở Việt Nam LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản Việt Nam thức hình thành từ năm 1993, sau Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996 lần khái niệm “Thị trường bất động sản” thức đề cập đến Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII Sau 10 năm phát triển, thị trường bất động sản nước ta trải qua số biến cố khủng hoảng thiếu chuyên nghiệp chủ thể tham gia thị trường Sự thiếu thông tin, không minh bạch đặc tính cố hữu vốn có thị trường bất động sản Quá trình phát triển kinh tế thị trường nước ta cho thấy vai trị đóng góp thị trường bất động sản kinh tế quốc dân, đời sống xã hội gia đình cần thiết phải tăng cường công tác quản lý Nhà nước Trong năm gần đây, kinh tế nước ta đà phát triển mạnh Chính Việt Nam nơi thu hút vốn đầu tư nước lớn,cộng với thực tế nước nhiều doanh nghiệp thành lập Thêm vào có khơng cơng ty muốn mở rộng quy mơ kinh doanh muốn tìm diện tích lớn để đặt văn phịng Đó lí làm cho thị trường cho th văn phịng cơng sở phát triển không ngừng, đặc biệt thành phố, nơi tập trung hoạt động trao đổi, buôn bán Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phịng… Vậy trường bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam sao? Xu hướng biến động dự báo cầu bất động sản văn phòng , công sở thời gian tới nào? Làm để tăng cầu bất động sản văn phịng, cơng sở… Chúng ta nghiên cứu đề tài: “ Phân tích xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam nay” Để thực đề tài này, chúng em xin cảm ơn giúp đỡ cô giáo Ths Ngơ Phương Thảo giúp đỡ chúng em hồn thành tốt đề tài Mặc dù có nhiều cố gắng khơng tránh khỏi thiếu sót chúng em mong góp ý bạn Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHỊNG, CƠNG SỞ I LÝ LUẬN CHUNG VÊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản 1.1 Khái niệm Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản (BĐS) khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nước quy định khái niệm BĐS khác hầu hết coi BĐS đất đai tài sản gắn liền với đất đai Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất… Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở Việt Nam 1.2 Đặc điểm bất động sản - BĐS gắn liền với vị trí định, giá trị bất động sản yếu tố vị trí định Vị trí BĐS xác định khoảng cách từ BĐS tới trung tâm khả tiếp cận với BĐS Yếu tố vị trí gắn liền với điều kiện tự nhiên, xã hội, mơi trường… - Tính lâu bền Tính lâu bền BĐS bao gồm tuổi thọ vật lí tuổi thọ kinh tế., tuổi thọ kinh tế định tuổi thọ vật lí Vì đánh giá BĐS phải xem xét tới hai yếu tố Lợi ích kinh tế BĐS cuối chu kình kinh tế giảm dần - Tính dị biệt Đặc điểm xuất phát từ tính dị biệt đất đai Tính dị biệt khơng gian khác thiết kế BĐS Ngay hai hộ trung cư giống hệt có hướng khác Tính dị biệt tạo nên giá trị so sánh BĐS - Tính khan Xuất phát từ tính khan đất đai bề mặt trái đất Nhu cầu người ngày tăng diện tích trái đất khơng tăng Mặt khác thời gian xây dựng BĐS dài, nên thường khơng sẵn có thị trường - Tính ảnh hưởng BĐS chịu tác động BĐS liền kề, tác động yếu tố kinh tế, xã hôi, môi trường xung quanh Ngoài ra, BĐS ảnh hưởng tới lĩnh vực hoạt động khác - Nhu cầu vốn đầu tư lớn Chi phí cho thiết kế, xây dựng, trang trí nội thất… lớn Vì địi hỏi nhà đầu tư phải có vốn lớn trường vốn Thị trường bất động sản 2.1 Khái niệm Thị trường BĐS tổng thể hoạt động giao dịch BĐS thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ Các hàng hóa mua bán, trao đổi thị trường BĐS nhà ở, đất đai, văn phịng… Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam Thị trường BĐS hình thành hàng hóa có khan tương đối cho phép Nhà nước Trước đây, BĐS không Nhà nước cho phép mua bán, trao đổi loại hành hóa Nhưng nay, việc mua bán BĐS quy định cụ thể luât pháp Việt Nam 2.2 Phân loại Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, sau số cách phân loại điển hình nhất: • Theo hàng hóa BĐS + Thì trường đất đai + Thị trường nhà + Thị trường BĐS dịch vụ + Thị trường BĐS văn phịng, cơng sở + Thị trường BĐS công nghiệp + Thị trường BĐS nông nghiệp • Dựa vào tính chất quan hệ trao đổi + Thị trường mua, bán + Thị trường thuê cho thuê + Thị trường chấp bảo hiểm • Dựa vào trình tự tham gia thị trường + Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Thị trường xây dựng BĐS với mục đích bán cho thuê + Thị trường bán cho thuê BĐS Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam • Dựa vào kiểm sốt Nhà nước + Trị trường thức + Thị trường khơng thức Ta thấy thị trường BĐS văn phịng, cơng sở hình thức thị trường BĐS nói chung, loại hàng hóa phân chia theo mục đích sử dụng người tiêu dung Từ khái niệm BĐS, hiểu BĐS văn phịng, cơng sở BĐS loại hình BĐS xây dựng, trao đổi, mua bán… với mục đích sử dụng làm văn phịng, cơng sở cho cơng ty, doan nghiệp Vì loại BĐS sản nên BĐS văn phòng mang đầy đủ đặc điểm BĐS nói chung Tuy nhiên, ta có nhìn chi tiết loại hình BĐS này: - BĐS văn phịng, cơng sở (VP- CS) gắn với vị trí định Do mục đích phục vụ loại hình nên hầu hết BĐS VP-CS xây dựng vị trí trung tâm, địa đẹp, nơi có điều kiện kinh tế phát triển, tạo thuận lợi cho hoạt động giao dịch, làm việc cơng ty - Vì xây dựng vói mục đích nơi làm việc nên BDS trang bị nội thất đai nên giá xây dựng cao.Mặt khác phcj vụ mục đích kinh doanh, có địa đẹp nên giá thành bán bán cho thuê lớn, giao động tùy vào vị trí cụ thể BĐS - Hầu hết công ty muốn cạnh tranh với đối thủ nên việc thiết kế, trang trí nội thất,mỗi BĐS lại mang nét riêng,phụ thuộc vào chủ nhân BĐS Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam II CẦU HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHỊNG, CƠNG SỞ Bất động sản văn phịng cơng sở 1.1 Khái niệm Trước đề cập đến khái niệm cầu hàng hóa bất động sản văn phịng, cơng sở đề làm rõ khái niệm bất động sản văn phịng, cơng sở: Bất động sản văn phịng, cơng sở loại hình BĐS xây dựng, trao đổi, mua bán…với mục đích sử dụng làm văn phịng, cơng sở, địa điểm giao dịch cho công ty, doanh nghiêp 1.2 Đặc điểm Bất động sản văn phịng cơng sở mang đầy đủ đặc điểm BĐS nói chung đề cập phần I, ngồi cịn có đặc điểm riêng sau đây: - Được xây dựng vị trí trung tâm, địa hình đẹp, tao thuận lợi cho hoạt động giao dịch kinh doanh, giao dịch Việc đặt địa điểm cho trụ sở giao dịch doanh nghiêp, công ty khâu quan trọng trình vận hành kết đầu tư doanh nghiệp, công ty Địa điểm trụ sở giao dịch hay văn phòng giới thiệu sản phẩm đặt vị trí trung tâm, địa hình đẹp tạo điều kiện thuận lợi cho thông tin sản phẩm, dịch vụ doanh nghiệp người tiêu dùng biết đến tư hoạt động kinh doanh có hiệu - Khá sang trọng, đại Thông thường, văn phịng, cơng sở đặt làm trụ sở giao dịch cơng ty sang trọng, đại Ngồi việc đặt trụ sở vị trí trung tâm, chủ đầu tư phải ý tới nội thất văn phòng, nơi giao dịch với khách hàng, văn phịng có đẹp, có sang trọng có phù hợp với loại hình sản phẩm doanh nghiệp kinh doanh hay không điểm làm doanh nghiệp có nét bật so với doanh nghiệp khác - Giá thành cao so với loại hình BĐS khác Bất động sản văn phịng, cơng sở thường đặt vị trí trung tâm, địa hình đẹp nội thất sang trọng nên giá thành loại hình bất động sản thường cao so với Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam loại hình bất động sản khác, điểm mà chủ doanh nghiệp cần cân nhắc trước lựa chọn trụ sở văn phịng, cơng sở cho doanh nghiệp - Tuổi thọ vật lí kinh tế cao Trước vào đầu tư sản xuất, chủ đầu tư phải tính tốn kĩ lưỡng cho sản phẩm tiêu thụ thị trường, nghĩa phải làm để kéo dài chu kỳ sản phẩm Vì vậy, văn phịng cơng sở gắn liền với chu kỳ sản phẩm nên tuổi thọ vật lý kinh tế loại hình bất động sản thường cao Cầu hàng hóa bất động sản văn phịng, cơng sở 2.1 Khái niệm Cầu bất động sản văn phịng, cơng sở khối lượng hàng hóa bất động sản văn phịng, cơng sở mà người tiêu dùng sẵn sang chấp nhận có khả toán với mức giá đinh để nhận bất động sản thị trường thời điểm 2.2 Điều kiện hình thành cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Hiện nay, việc mở văn phịng cơng ty vị trí đắc địa yêu cầu quan trọng để dẫn đến phát triển cơng ty Lấy ví dụ chủ đầu tư định mở văn phịng mơi giới nhà đất chẳng hạn, thật sai lầm ơng ta đặt trụ sở văn phịng ơng ta vùng quê hẻo lánh, thật vậy, vùng nông thôn nhu cầu môi giới nhà đất khơng có thật sáng suốt chủ đầu tư đặt văn phịng mơi giới nhà đất trung tâm thành phố lớn Đây là ví dụ nhiều điều mà chủ đầu tư cần xem xét định thực hoạt động đầu tư Vậy điều kiện hình thành nên cầu hàng hóa bất động sản? Từ phân tích cầu hàng hóa bất động sản nói chung mà ta suy cầu hàng hóa bất động sản văn phịng công sở sau: - Xuất phát từ đặc điểm sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, tùy thuộc vào sản phẩm, dịch vụ khách hàng tiềm doanh nghiệp dẫn đến cầu hàng hóa bất động sản văn phịng tương ứng Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở Việt Nam - Nhu cầu bất động sản văn phịng, cơng sở chủ đầu tư phải phù hợp với tiềm lực tài cơng ty Khi cơng ty bn bán sản phẩm nhỏ, lẻ chủ đầu tư phải xem xét phải thuê mặt văn phòng cho phù hợp với tình hình tài cơng ty - Cuối cùng, phải có hoạt động thị trường để nhu cầu bất động sản văn phịng, cơng sở có khă tốn có khả gặp cung lúc cầu thực xuất 2.3 Những nhân tố ảnh hưởng tới cầu bất động sản văn phịng Có nhiều nhân tố biến số tác động đến thay đổi cấu bất động sản văn phịng, cơng sở Sau số nhân tố tác động tới cầu bất động sản văn phịng, cơng sở: - Q trình gia tăng thành lập doanh nghiệp, cơng ty làm nhu cầu bất động sản văn phòng, công sở tăng lên, số lượng doanh nghiệp tăng lên kéo theo quy mơ diện tích sử dụng văn phịng, cơng sở tăng - Cùng với q trình phát triển kinh tế - xã hội, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang phục vụ cho việc phát triển kết cấu bất động sản văn phịng, cơng sở, trung tâm dịch vụ thương mại tăng lên nhiều - Mục đích kinh doanh doanh nghiệp, cơng ty Tùy thuộc vào loại sản phẩm, đối tượng khách hàng tiềm mà doanh nghiệp lựa chọn hướng tới - Tiềm lực tài doanh nghiệp, cơng ty Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG, XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG VÀ DỰ BÁO CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHỊNG, CƠNG SỞ TẠI VIỆT NAM I THỰC TRẠNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHỊNG, CƠNG SỞ HIỆN NAY Sau năm 90 kỷ trước,nền kinh tế nước ta đạt thành tựu đáng kể Các ngành dịch vụ phát triển Đồng thời tập đoàn nước định gia nhập thị trường Việt Nam; cộng với thực tế Việt Nam, nhiều doanh nghiệp nước mở Thêm vào đó, có khơng cơng ty có nhu cầu mở rộng cần tìm diện tích lớn để đặt văn phịng Chính nguồn cầu phong phú thúc đẩy thị trường văn phịng cho th phát triển khơng ngừng vài năm trở lại đây.Đặc biệt thành phố, nơi tập trung hoạt động trao đổi, buôn bán Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng… Trong suốt thời gian dài từ năm 1998 dến năm 2004 khơng có cơng trình thương mại xây,trong kinh tế nước ta tăng trưởng đặn Mà dự án phát triển bất động sản cần tới – năm, dần khan dẫn tới đột biến giá thuê văn phòng ,khách sạn trung tâm thương mại năm tới 1) Các giai đoạn phát triển thị trường văn phịng cơng sở nước ta năm gần 1.1 Giai đoạn 2005-2006 Kể từ năm 2005, cầu BĐS văn phịng cơng sở bắt đầu tăng mạnh Tốc độ tăng trưởng dòng chảy FDI vào vùng kinh tế trọng điểm phía Nam TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương việc mở rộng hoạt động tập đồn Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam đa quốc gia, văn phòng đại diện thành lập cơng ty nước ngồi nhu cầu công ty nước nhân tố khiến mảng thị trường liên tục lên sốt Đến năm 2006, chưa lúc thị trường văn phòng, hộ cho thuê TP.HCM Hà Nội lại sôi động đến Mặc dù giá cho thuê liên tục tăng giá thuê văn phòng Hà Nội giá cao thành phố lớn Châu Á cao ốc đạt tỷ lệ cho thuê từ 90 - 100% 1.2 Giai đoạn 2006-2007 Theo đà phát triển, kinh tế VN tăng trưởng tốt, với kiện VN gia nhập WTO cuối năm 2006, số công ty nước ngồi vào nước ta tìm kiếm hội đầu tư, kinh doanh ngày nhiều, cần thêm nhiều văn phịng tiện nghi, cao cấp để giao dịch Đó lí làm cho cầu BĐS văn phịng công sở tiếp tục tăng cao Cuối năm 2006, 3.500m2 văn phòng hạng A vào hoạt động; 18.500m2 vào hoạt động đầu năm 2007 Trong có số tịa nhà điển hình: Opera Business; VIT Tower; North Asia Tower; Hoa Binh Int"l Tower; Pacific Place Khoảng 11.000m2 văn phòng hạng B C vào hoạt động năm 2006 Ơng Francey, Phó giám đốc khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp Công ty CBRE nói: “Các cao ốc hạng A cháy hàng khiến cao ốc văn phòng cho thuê hạng B, C tăng giá mạnh giai đoạn 2006-2007 Cụ thể, giá cao ốc hạng B từ năm 2006 đến 2007 tăng 26%, tính riêng quý đến quý 2/2007 tăng thêm 6% Tương tự, cao ốc hạng C năm qua giá thuê tăng 43% cuối quý 2/2007 tăng thêm 6% Tuy nhiên, chưa phải mức giá cuối cùng” Giá thuê cao ốc văn phịng chuẩn bị hồn thành khiến khơng người giật Cịn thị trường th văn phòng Hà Nội tiếp tục tăng cao Hội nhập kinh tế Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam có xu hướng thu hẹp việc sang nhượng tìm cách cho thuê lại nhằm giảm chi phí Tại HN doanh nghiệp có nhu cầu th từ 100200m2/cơng ty 1.4 Giai đoạn 2009-2010 Năm 2009, khủng hoảng kinh tế giới bắt đầu ảnh hưởng đến VN trầm trọng hơn, làm cho thị trường BĐS văn phòng trở nên ảm đạm Các nhà đầu tư nước ngồi hỗn dự án đầu tư VN, khả chi trả nhiều doanh nghiệp bị thu hẹp Điều làm giảm nhu cầu thuê văn phòng thị trường Theo nhận định Công ty quản lý, tư vấn bất động sản CB Richard Ellis Vietnam, tất tịa nhà văn phịng xây dựng hồn thành, tỷ lệ chỗ trống tăng lên 30% Hà Nội Nhiều đơn vị cạnh tranh liệt để thu hút khách thuê tháng cuối năm Thay chạy theo mức giá cho thuê cao, mục tiêu chủ yếu chủ đầu tư lấp đầy diện tích Do nhiều lợi ích cho bên thuê cung cấp chủ đầu tư văn phịng hồn thành vào năm 2009 Trong quý 3năm 2009, tỷ lệ trống văn phòng hạng A B giảm so với quý trước Nếu quý 2, tỷ lệ mặt trống cho văn phịng hạng B 22,1% đạt mức 13%, văn phòng hạng A giảm từ 2,84% xuống 2% Tuy nhiên, xét tổng thể, thị trường văn phòng tất phân khúc, mức thuê thực tế giảm mạnh Ví tịa nhà Pacific Place, Sun City, Vietconbank Tower,quý 1/2009 giá chào thuê khoảng 48-60USD/m2/tháng quý chào giá 46-55 USD/m2/tháng, đến tháng năm có giá chào thuê 42-52 USD/m2/tháng; dự án Resco, CDC quý chào giá khoảng 35 USD/m2/tháng, quý chào khoảng 30 USDm2/tháng đến 30 USD/m2/tháng Song phần lớn hợp đồng ký thị trường rơi vào khoảng 20-30USD/m2/tháng Các giao dịch thuê chủ yếu 250m2 Trong quý 4/2009, công suất thuê tiếp tục suy yếu giảm khoảng 2% so với q 3/2009, cơng suất th văn phịng hạng A giảm 18% có khối lượng cung thị trường từ hai dự án thuộc quận Hồn Kiếm Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam Công suất thuê văn phòng hạng B giảm nhẹ mức 1% cơng suất th văn phịng hạng C giảm 10% so với quý 3/2009 Giá thuê trung bình tất hạng quận ghi nhận mức 29USD/m2/tháng quý 4/2009, tăng khoảng 4.5% so với quý 3/2009 Triển vọng thị trường năm 2010 lạc quan Theo cơng ty nghiên cứu thị trường bất động sản Savills Việt Nam,quý 1/2010 có khoảng 610.000 m2 diện tích văn phịng, tăng nhẹ 3,5% so với quý 4/2009, bao gồm 86 văn phòng hạng A, B, C phân bố 10 quận thành phố Hai tòa nhà văn phòng Hà Nội Tourism Tower (Quận Hoàn Kiếm) Sky City Tower (Quận Đống Đa) bổ sung thêm khoảng 17.600m2 diện tích văn phịng vào tổng cung Cơng suất th trung bình thị trường văn phịng q đạt mức 85%, tăng nhẹ khoảng 2% so với quý trước Cơng suất th văn phịng hạng B C quý lạc quan so với quý 4/2009 Trong đó, giá th văn phịng tất hạng tiếp tục xu hướng giảm, thấp 3,6% so với quý 4/2009, đạt khoảng 27 USD/m2/tháng.Quy mô văn phòng hạng A thuê quý tăng khơng đáng kể Văn phịng hạng C tiếp tục đạt kết tốt Trước tác động ban đầu quy định cấm sử dụng chung cư vào mục đích cho th văn phịng kinh doanh thương mại, văn phịng hạng C dự đốn có nhiều chuyển biến tích cực quý Thực trạng BĐS Việt Nam theo đánh giá chuyên gia 2.1 Theo đánh giá “Công ty bất động sản CBRE Việt Nam” Trong năm 2010, tăng trưởng GDP Hà Nội kỳ vọng quay trở lại mức hai số, khoảng 10% Hà Nội với vai trò trung tâm thương mại khu vực miền Bắc góp phần đặc biệt quan trọng việc thúc đẩy phát triển tỉnh thành lân cận Với tăng trưởng liên tục nguồn cầu nhà ở, mở rộng nhanh chóng lĩnh vực bán lẻ nhiều nguồn cung diện Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, cơng sở Việt Nam tích văn phịng với giá thuê hợp lý dành cho doanh nghiệp mới, Hà Nội hồn tồn đạt mức tăng trưởng cao năm 2010 Đồng ý với nhận định “các doanh nghiệp nước tăng trưởng mạnh mẽ bắt đầu tìm kiếm diện tích văn phịng lớn” song CBRE nhấn mạnh “mức giá thuê dễ chấp nhận xấp xỉ 20 USD/m2/tháng nhu cầu diện tích văn phịng có giá th 40 USD/m2/tháng” Cũng theo CBRE, năm 2010, dự kiến có thêm 150.000 m2 diện tích văn phịng đưa vào tổng nguồn cung Thế nên, có bùng nổ nhu cầu, tỷ lệ trống số tịa nhà có xu hướng tăng giá thuê tiếp tục giảm Tương tự, phân khúc bất động sản khách sạn phục hồi nhẹ năm 2010 sau gần 12 tháng trì trệ năm 2009 Tăng trưởng kinh tế quay trở lại Đại lễ 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội “kéo” du khách tới Hà Nội nhiều năm 2010, lượng cung phòng khách sạn Thủ đô tăng mạnh với “nhập cuộc” tổ hợp khách sạn hạng “khủng” bám dọc theo trục giao thông lớn vành đai 3, Láng - Hòa Lạc, trần Duy Hưng (Khách sạn Hanoi plaza 600 phòng; Tổ hợp khách sạn Dầu khí Việt Nam 350 phịng, Tổ hợp khách sạn Keang Nam 500 phòng; Khách sạn Crowne plaza Hà Nội 393 phịng) Khơng lạc quan với phân khúc khách sạn mốc 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội, CBRE Việt Nam tiên liệu: “Các khách sạn dọc tuyến vành đai phải đương đầu với khó khăn - năm tới, đến khu vực có phát triển ổn định” 2.2 Theo đánh giá “Công ty Savills Việt Nam” Công ty TNHH Savills Vietnam vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý I/2010 Thành phố Hà Nội Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Chi nhánh Hà Nội nhận định: "Kinh tế Việt Nam có dấu hiệu phục hồi dự báo hồi phục giai đoạn 2010 - 2011, điều thúc đẩy nhu cầu hộ tương lai gần Thị trường BĐS Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam thu hút thêm lượng nhà đầu tư, người phải tìm kênh đầu tư sau sàn vàng đóng cửa" Theo Savills, quý I/2010, Hà Nội có khoảng 610.000 m2 diện tích văn phịng, tăng nhẹ 3,5% so với quý IV/2009, bao gồm 86 văn phòng hạng A, B, C, phân bố 10 quận Hai tòa nhà văn phòng Hà Nội Tourism Tower (Quận Hoàn Kiếm) Sky City Tower (Quận Đống Đa) bổ sung khoảng 17.600 m2 diện tích văn phịng vào tổng nguồn cung Cơng suất th trung bình thị trường văn phòng quý đạt mức 85%, tăng nhẹ khoảng 2% so với quý trước tương đương với mức tăng quý III/2009 Công suất thuê văn phòng hạng B C quý thu dấu hiệu lạc quan so với quý IV/2009 Trong đó, giá th văn phịng tất hạng thấp 3,6% so với quý IV/2009, xuống khoảng 27 USD/m2/tháng "Giá thuê văn phòng dự báo tiếp tục xu hướng giảm, nhiên, phục hồi vòng 12 - 16 tháng Vào thời điểm này, dự tính nhiều khách th linh hoạt tìm địa điểm thuê khu vực trung tâm, nguồn cung khu vực trung tâm Thành phố phủ kín Do vậy, thị trường văn phịng kỳ vọng hồi phục đạt mức tăng trưởng ổn định khoảng từ cuối năm 2010 nửa đầu năm 2011", ông Matthew Powell nhận định.(Nguồn: ĐTCK, 10/4) II XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG VÀ DỰ BÁO CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHỊNG CƠNG SỞ TRONG NHỮNG NĂM TỚI Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam năm tới Với khó khăn kinh tế, cơng ty nước nước ngồi có xu hướng cân nhắc kỹ lưỡng việc thành lập văn phòng hay kế hoạch mở rộng sở hạ tầng Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam Với nguồn cung năm nay, giá thuê văn phịng có xu hướng giảm thêm chủ đầu tư cạnh tranh để thu hút khách thuê lớn, gi thu ê v ăn ph òng h ạng B tiếp tục giảm, tỷ lệ trống có xu hướng tăng nhanh Xét tổng thể, thị trường văn phòng tất phân khúc, mức thuê thực tế giảm mạnh nhiều nơi áp dụng phương thức khuyến tăng thời gian miễn giá thuê giữ mức giá chào công bố Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản Savills Việt Nam nhận định thị trường bắt đầu có thay đổi, tương lai hút thêm lượng nhà đầu tư, người phải tìm kiếm kênh đầu tư sau sàn vàng đóng cửa trước thời hạn 31/3/2010 theo định Thủ tướng Chính phủ Trước tác động ban đầu quy định cấm sử dụng chung cư vào mục đích cho thuê văn phòng kinh doanh thương mại, văn phòng hạng C dự đốn có nhiều chuyển biến tích cực quý Hiện nay, nhiều cơng ty có vốn đầu tư nước ngồi dần quay trở lại Việt Nam giá cho thuê văn phòng điều chỉnh giảm nhu cầu thấp Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội thời gian có nhiều dấu hiệu khả quan hẳn nửa đầu năm Tuy nhiên, có lượng lớn khách thuê văn phòng chuyển dịch từ trung tâm Hà Nội quận Hồn Kiếm, Ba Đình tới Cầu Giấy, Từ Liêm - nơi có sở hạ tầng tốt hơn, giá thuê lại mềm Tại Hà Nội, nhu cầu văn phịng cơng ty nước nước ngồi có xu hướng tăng lên nhờ thị trường đạt mức giá dễ chấp nhận Giá thuê giảm với sách khuyến khích khác chủ đầu tư giúp giảm tỷ lệ trống Tỷ lệ cho thuê tăng lên thị trường hạng A B Công ty Tư vấn quản lý bất động sản CBRE nhận thấy có nhiều khách thuê quan tâm tới dự án văn phòng hạng B xa trung tâm Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam Dự báo cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam tương lai Theo tính tốn Savill, năm tới, thị trường bổ sung khoảng 1,9 triệu m2 văn phòng từ 120 dự án dẫn đến nguy thừa nguồn cung Ước tính khu vực quận trung tâm thành phố chiếm khoảng 5% lượng cung Tuy nhiên, với tình trạng chậm tiến độ trì hỗn vốn phổ biến Việt Nam, nhiều khả dự án vào thị trường muộn dự kiến Giá thuê dự báo tiếp tục xu hướng giảm, song phục hồi vịng 12 – 16 tháng tới Vào thời điểm này, nhiều khách thuê linh hoạt tìm địa điểm thuê khu vực trung tâm nguồn cung trung tâm thành phố phủ kín Do vậy, thị trường văn phòng kỳ vọng hồi phục đạt mức tăng trưởng ổn định khoảng từ cuối năm 2010 đến nửa đầu năm 2011 Theo CBRE, khách thuê văn phòng quan tâm tới dự án xa trung tâm tín hiệu tốt nhu cầu, nguồn cung dự kiến tăng mạnh với 60.000m2 diện tích văn phịng cho th q tới Khách th nước nguồn khách thị trường với diện tích thuê lớn dự án hoàn thành Nhiều doanh nghiệp tận dụng hội để tập trung hệ thống văn phòng chi nhánh đồng thời cố định chi phí th văn phòng thời gian dài Theo CBRE, xu hướng thuê văn phòng chuyển dịch dần sang vùng phía Tây thành phố khu vực Cầu Giấy, Nguyễn Phong Sắc, Từ Liêm Mỹ Đình xem lựa chọn văn phòng lý tưởng cho cơng ty Hà Nội muốn nâng cấp văn phịng Nằm khu vực Mỹ Đình, Từ Liêm, khu vực mệnh danh Trung tâm hành Hà Nội bên cạnh Dự án cao cấp khác Keangnam Hanoi Landmark Tower, Grand Plaza Tower, hay Sơng Đà Twin Towers Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở Việt Nam Sự cho thuê nhanh chóng CEO Tower thể mạnh mẽ xu hướng chuyển dịch văn phịng cơng ty, tập đồn sang phía Tây Thành phố thời gian gần đây, đòn bẩy cho loạt dự án văn phòng khác khu vực Theo đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050, khu vực Mỹ Đình trung tâm hành của Hà Nội tương lai Theo ông Richard Leech- Giám đốc điều hành CB Richard Ellis Việt Nam, đại lý tiếp thị độc quyền CEO Tower cho biết: “Đã qua thời kì mà khách thuê lựa chọn địa điểm thuê văn phòng quận trung tâm cũ quận Hoàn Kiếm, quận Hai Bà Trưng Giờ đây, xu hướng chuyển dịch dần sang vùng phía Tây thành phố khu vực Cầu Giấy, Nguyễn Phong Sắc, Từ Liêm, ” Kinh tế có biểu phục hồi đáng mừng Giới chuyên gia cho thị trường văn phòng lạc quan thời gian tới mức độ phục hồi đồng tất nơi, với tất văn phịng Song điều hầu xẩy thị trường điều chỉnh mức độ hợp lí, thực tế Giá cao khơng đồng nghĩa với thị trường “khỏe mạnh” việc điều chỉnh thật lại đóng góp phần lớn cho việc trì “sức khỏe lành mạnh” cho thị trường Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP LÀM TĂNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHỊNG, CƠNG SỞ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Trong thời gian qua, thị trường văn phòng cho thuê trở nên ảm đạm khủng hoảng kinh tế tồn cầu buộc nhiều tập đồn quốc tế hỗn kế hoạch thâm nhập mở rộng thị trường Việt Nam, khả chi trả nhiều doanh nghiệp bị thu hẹp Hơn nữa, số công ty lớn nước tự xây trụ sở cho với diện tích cho thuê lớn Điều ảnh hưởng đến nhu cầu mặt giá thuê thị trường Ngoài , Bộ xây dựng lại vừa có cơng văn số 2544/BXD-QLN hướng dẫn địa phương khẳng định hộ chung cư dùng sai mục đích chuyển đổi văn phịng , sở sản xuất kinh doanh vi phạm quy định Pháp luật Vậy doanh nghiệp đặc biệt doanh nghiệp thuê nhà tai nhiều chung cư lại thêm nhiều nỗi lo Từ nhiều yếu tố , ta thấy tình hình nhu cầu th văn phịng doanh nghiệp lớn Khi chưa có giải pháp khắc phục từ quan quản lý nhà nước doanh nghiệp phải tự tìm giải pháp riêng cho : I Giải pháp doanh nghiệp nhà đầu tư: Trong chờ đợi điều chỉnh để cân cung cầu thị trường, doanh nghiệp tự tìm thấy giải pháp trước mắt, phù hợp với quy mô hoạt động nhu cầu sử dụng thời điểm doanh nghiệp mình: chủ động tạo mặt văn phịng riêng tìm kiếm giải pháp văn phịng tiện ích hợp lý hơn: Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam - Trong bối cảnh khan mặt giá leo thang nay, công ty mở rộng quy mô hoạt động, cần hàng ngàn mét vuông văn phịng khơng thể chờ dự án đầu tư triển khai, chủ động tìm đất xây trụ sở Ví dụ, Cơng ty Bảo hiểm Manulife ký hợp đồng thuê đất dài hạn để xây tịa nhà 7.000 mét vng sàn khu thị Phú Mỹ Hưng Cịn cơng ty thành lập chọn quận ven, khu thị tìm văn phịng cho th tịa nhà hạng thấp hơn, có chi phí rẻ để đáp ứng nhu cầu cấp bách doanh nghiệp - Đối với cơng ty nhỏ, thành lập, văn phịng đại diện cần có địa điểm đẹp diện tích sử dụng lại khơng thiết q lớn, mơ hình văn phịng mi-ni hay văn phịng trọn gói giải pháp nhà đầu tư lựa chọn Nắm nhu cầu này, Công ty Kỹ thuật Công nghệ Sáng tạo Inovatech hướng đến việc kinh doanh văn phịng cho th diện tích nhỏ từ 5-7m2 trở lên (dịch vụ văn phòng mi-ni) dành cho đối tượng cơng ty nước ngồi muốn tới để tìm hiểu Việt Nam, nhóm dự án, văn phịng đại diện có từ 12 nhân viên Ngồi diện tích riêng văn phịng, “khu liên hiệp” cịn có phịng họp, nơi uống cà phê đầy đủ thiết bị văn phòng khác Nhân viên lễ tân chung có nhiệm vụ hướng dẫn khách, nghe trả lời điện thoại, nhận chuyển thư, công văn, fax Hiện văn phịng mini có giá trọn gói từ 27-30 USD/m2/tháng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng dịch vụ điện thắp sáng, điều hòa nhiệt độ, nước…) - Các nhà đầu tư nên ưu tiên lựa chọn chiến lược trì cơng suất cho th tối đa thay trì giá thuê cao xem xét nâng giá thuê khach gia hạn hợp đồng thời điểm kinh tế phục hồi II Giải pháp quan quản lý nhà nước: - Khắc phục tồn hành sách gây tác động hạn chế tác động đến việc đầu tư tạo lập hàng hoá bất động sản giao dịch bất Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam động sản thị trường.Vd cần nới lỏng sách tín dụng ngân hàng - Khuyến khích tổ chức, cá nhân nâng cao hiệu suất sử dụng đất để đầu tư xây dựng bất động sản phục vụ phát triển kinh tế xây dựng nhà ở, cơng trình phục vụ đời sống văn hoá xã hội - Hạn chế đầu bất động sản gây biến động giá ảo, tạo lũng loạn thị trưòng bất động sản, dể bảo đảm thị trưởng phát triển lành mạnh ổn định Ngoài giải pháp bất động sản văn phịng nói riêng ta cịn có số giải pháp bất động sản nói chung như: Một là, nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký BĐS Cho dù thời điểm co thể nhanh, chậm tùy điều kiện tình hình Lý luận, kinh nghiệm quốc tế thực tiễn Việt Nam rằng, BĐS cần phải đăng ký Chỉ đăng ký, BĐS có giá trị phải sinh Một gia trị phải sinh việc tạo nguồn vốn Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành luật Đồng thời cần sớm hoàn thiện khung pháp lý BĐS đảm bảo đồng bộ, thống Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất; cơng khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS Hai là, nghiên cứu, ban hành Luật thị trường chấp thứ cấp Đây văn pháp luật quan trọng cần thiết để từ làm sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng tạo nguồn vốn trung dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn chấp BĐS tạo Để TTBĐS phát triển bền vững hệ thống ngân hàng tai trợ cách lành mạnh cho thị trường cần phải có hệ thống chấp thứ cấp mạnh quản lý tốt Ba là, nghiên cứu, ban hành Luật quỹ tiết kiệm BĐS Về bản, đối tượng tham gia vào TTBĐS thiếu vốn Vi vậy, quỹ tiết kiệm BĐS cầu Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam nối trung gian ngân hàng, công ty kinh doanh BĐS nhóm người cụ thể Điều quan trọng để mơ hình thành cơng hệ thống ngân hang lành mạnh, hệ thống công ty kinh doanh BĐS lành mạnh nhóm chủ thể kinh tế có tiết kiệm kinh tế Bốn là, nghiên cứu, ban hành Luật loại hình quỹ đầu tư BĐS Đặc biệt cần nghiên cứu, ban hành Luật quỹ đầu tư tín thác BĐS Đây loại hình quỹ thành cơng nhiều quốc gia, đặc biệt từ năm đầu kỷ XX trở lại Hiện tại, Việt Nam cần có thời gian để hình thành phát triển quỹ đầu tư tín thác BĐS Tuy nhiên, có quỹ tín thác hình thành Vi vậy, năm tới, với việc trưởng thành kinh tế, việc đời văn pháp luật cần thiết để quỹ đầu tư tín thác BĐS hoạt động Năm là, nghiên cứu, ban hành văn pháp l trái phiếu BĐS Việc phát hành trái phiếu BĐS manh nha hình thành Việt Nam Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện đối tượng chưa thể triển khai Vì vậy, việc nghiên cứu, ban hành văn pháp quy vấn đề sớm hay muộn cần thiết để mở luồng tài cho thị trường Hướng triển khai Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Tài Thơng tư liên cho thi điểm, nhân lên diện rộng ban hanh sách Sáu là, nghiên cứu ban hành Luật Quy hoạch Hiện có nhiều quy hoạch: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành Luật Quy hoạch phát triển đô thị ban hanh; Luật Quy hoạch sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường đề xuất nghiên cứu Bộ Luật Đất đai; Nghị định quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội ban hành Vì vậy, cần thống quy hoạch vào mối Mà điều thống trước hết thực thống mặt luật pháp Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam Bảy là, nghiên cứu ban hành Luật thông tin BĐS để xây dựng số liên quan đến thị trường Triển khai tinh thử số giá nhà Bước đầu la tính thử, chỉnh sửa theo điều kiện Việt Nam, sau mở rộng, tinh cho nước, vùng, tỉnh, chí huyện quận, phường xã Căn vào kinh nghiệm thị trường hàng hóa dịch vụ, vào đặc điểm hàng hóa BĐS, thị trường BĐS đặc điểm thông tin giao dịch BĐS thời gian tới, cần xây dựng việc tính tốn tiêu đánh giá thị trường BĐS Trong bối cảnh thị trường nay, việc xây dựng số thị trường BĐS mức độ hẹp thực Tám là, hình thành quan đủ tầm quản lý thị trường BĐS Lĩnh vực không đơn ngành kinh tế kỹ thuật nên cần số quan nhà nước đồng thời theo dõi quản lý Tuy vậy, cần có quan đầu mối quản lý cấp nhà nước Hiện Bộ Xây dựng quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước Tuy nhiên, quan quản lý thực tế đặt đơn vị cấp cục Điều gây nên bất cập phạm vi tầm quản lý Bên cạnh đó, Việt Nam có Ủy ban Chứng khốn Nhà nước để quản lý thị trường chứng khốn; có Tổng cục Quản lý Đất đai Vi vậy, cần quan đủ tầm để quản lý thị trường BĐS Chín là, tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường BĐS Thị trường BĐS có yêu cầu đa dạng nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, người môi giới, nhà tư vấn, nhà hoạch định sách, ) Vi vậy, cần có nhiều khoa trường đại học, mà trước hết đặt trường kinh tế có chức chun mơn đạo tạo cử nhân, sau đại học chuyên ngành BĐS Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân Giáo trình Kinh tế trị - 2007, NXB Chính trị quốc gia Văn kiện đại hội Đảng lần thứ VIII Website Tổng cục thống kê: http://www.gso.gov.vn Báo bất động sản Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHỊNG, CƠNG SỞ I LÝ LUẬN CHUNG VÊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản 1.1 Khái niệm 1.2 Đặc điểm bất động sản Thị trường bất động sản 2.1 Khái niệm 2.2 Phân loại II CẦU HÀNG HĨA BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHỊNG, CƠNG SỞ Bất động sản văn phịng cơng sở 1.1 Khái niệm 1.2 Đặc điểm Cầu hàng hóa bất động sản văn phịng, cơng sở 2.1 Khái niệm 2.2 Điều kiện hình thành cầu bất động sản văn phịng, cơng sở 2.3 Những nhân tố ảnh hưởng tới cầu bất động sản văn phòng CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG, XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG VÀ DỰ BÁO CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHỊNG, CƠNG SỞ TẠI VIỆT NAM I THỰC TRẠNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHỊNG, CƠNG SỞ HIỆN NAY 1) Các giai đoạn phát triển thị trường văn phòng công sở nước ta năm gần 1.1 Giai đoạn 2005-2006 1.2 Giai đoạn 2006-2007 10 1.3 Giai đoạn 2007-2008 11 Bất động sản_5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam 1.4 Giai đoạn 2009-2010 14 Thực trạng BĐS Việt Nam theo đánh giá chuyên gia 15 2.1 Theo đánh giá “Công ty bất động sản CBRE Việt Nam” 15 2.2 Theo đánh giá “Công ty Savills Việt Nam” 16 II XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG VÀ DỰ BÁO CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHỊNG CƠNG SỞ TRONG NHỮNG NĂM TỚI 17 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam năm tới 17 Dự báo cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam tương lai 19 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP LÀM TĂNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHỊNG, CƠNG SỞ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 21 I Giải pháp doanh nghiệp nhà đầu tư: 21 II Giải pháp quan quản lý nhà nước: 22 TÀI LIỆU THAM KHẢO 26 Bất động sản_5 Nhóm 08 .. .Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở Việt Nam CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHỊNG, CƠNG SỞ I LÝ LUẬN CHUNG VÊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN... trường Bất động sản_ 5 Nhóm 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP LÀM TĂNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHỊNG, CƠNG SỞ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Trong... 08 Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phịng, cơng sở Việt Nam II CẦU HÀNG HĨA BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHỊNG, CƠNG SỞ Bất động sản văn phịng cơng sở 1.1 Khái niệm Trước đề cập đến khái niệm cầu