Tác động của chính sách thuế đối với thị trường bất động sản

Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, hệ thống chính sách thuế còn bộc lộ những hạn chế cần phải tiếp tục bổ sung, hoàn thiện để giảm thất thu cho ngân sách nhà nước, góp phần thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, đặc biệt là chính sách thuế liên quan đến bất động sản.

TẠP CHÍ KHOA HỌC - ĐẠI HỌC ĐỒNG NAI, SỐ 18 - 2020 ISSN 2354-1482 TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Nguyễn Thị Lý1 Nguyễn Đức Hậu1 TĨM TẮT Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, hệ thống sách thuế bộc lộ hạn chế cần phải tiếp tục bổ sung, hoàn thiện để giảm thất thu cho ngân sách nhà nước, góp phần thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, đặc biệt sách thuế liên quan đến bất động sản Hiện nay, “hàng hóa bất động sản” tùy thuộc vào đối tượng nộp thuế, mục đích sử dụng… mà áp dụng luật thuế khác như: thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng… Hơn nữa, thuế công cụ điều tiết vĩ mô kinh tế nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh, bền vững, thu hút đầu tư để phát triển kinh tế đất nước Từ khóa: Bất động sản, thuế, sách thuế, thị trường bất động sản, thuế nhà đất Chính sách thuế thị nhắm vào đối tượng chịu thuế khác trường bất động sản tùy vào quan điểm nhà quản Thị trường bất động sản (BĐS) lý Hiện nay, “hàng hóa bất nước ta thời gian qua đóng góp động sản” tùy thuộc vào đối tượng nộp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế thuế, mục đích sử dụng… mà áp dụng xã hội đất nước Tuy nhiên, thị luật thuế khác như: thuế sử trường BĐS phát triển mang tính tự dụng đất nơng nghiệp, thuế nhà đất, phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu thức cịn chiếm tỷ trọng cao nhập cá nhân,… Các sắc thuế chưa Cung - cầu BĐS bị cân đối, đặc bao quát hết nguồn thu từ BĐS; biệt nhu cầu nhà nhân dân bộc lộ hạn chế cần phải tiếp tục Tình trạng đầu nhà đất, kích cầu bổ sung, hồn thiện, đặc biệt “ảo” để nâng giá BĐS làm cho thị sách thuế liên quan đến BĐS Có nhiều trường diễn biến thất thường, nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, sốt giá nhà đất xảy phức tạp, sách thuế liên quan đến BĐS áp dẫn đến hệ nhu cầu nhà cho đại dụng nước ta nhiều bất phận dân cư gặp khó khăn, ảnh cập, chưa thể vai trò điều tiết hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội thuế kinh tế thị trường Vì đất nước vậy, để khắc phục vấn đề nêu Đối với thị trường BĐS, sách nhằm phát triển thị trường BĐS, phải thuế ngồi mục tiêu thu ngân sách cịn hồn thiện sách tài mà nhằm mục tiêu quản lý phát triển thị cụ thể sách thuế Bài báo “Tác trường BĐS thông qua sắc thuế động sách thuế thị Trường Đại học Đồng Nai Email: lynt2005@gmail.com 15 TẠP CHÍ KHOA HỌC - ĐẠI HỌC ĐỒNG NAI, SỐ 18 - 2020 trường bất động sản” nghiên cứu quan hệ sách thuế phát triển thị trường BĐS để hình thành hệ thống thuế BĐS hoàn thiện, phát huy hiệu sử dụng đất, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu tăng thu ngân sách 1.1 Đặc điểm thuế bất động sản Đất đai tài sản quý giá quốc gia mà thiên nhiên ban tặng, đặc điểm tài sản mà giá có khuynh hướng ngày tăng nên việc đảm bảo công việc nắm giữ, sử dụng có hiệu quả, chuyển nhượng đất đai, BĐS có ý nghĩa quan trọng Việc tăng giá đất phụ thuộc nhiều vào phát triển kinh tế đầu tư xã hội, vấn đề quy hoạch xây dựng, sở hạ tầng,… Do phần giá trị tăng thêm đất đai, BĐS phải điều tiết cách công thông qua cơng cụ thuế Do đặc điểm riêng có BĐS mà sắc thuế BĐS có đặc điểm riêng, cụ thể: Một là, BĐS có đặc điểm bất động, mang tính ổn định, khơng thể di dời nên thuế BĐS nguồn thu mang tính ổn định bền vững ngân sách Nhà nước (NSNN) Hai là, sở tính thuế BĐS tổng giá trị BĐS giá trị tăng thêm nó, việc định giá BĐS đất đai thực lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế, xác định cho lần chuyển nhượng để tiến hành thu thuế, tùy thuộc vào loại thuế nước Độ xác ISSN 2354-1482 việc định giá BĐS ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp đối tượng nộp thuế [1] 1.2 Các sắc thuế lĩnh vực bất động sản 1.2.1 Thuế sử dụng đất đai, bất động sản Chính phủ kỳ vọng việc thu thuế việc sở hữu đất đai, lúc đạt hai mục tiêu: tăng nguồn tài quốc gia tối đa hóa suất hoạt động nguồn tài nguyên quý giá này, đồng thời ngăn chặn đầu đất đai Xác định sở thuế: Giá trị đất tăng lên trình phát triển chung toàn xã hội, sở hạ tầng dịch vụ công Nhà nước đầu tư, nên Chính phủ có quyền sử dụng loại thuế đặc biệt đất đai để điều tiết phần giá trị tạo Về sở tính thuế: phổ biến dựa diện tích giá trị BĐS Dựa diện tích dựa vào kích thước BĐS đất, khu vực xây dựng diện tích nhà sử dụng, số thuế phải nộp tính sở diện tích (m2) nhân với mức thuế đơn vị tùy vào mục đích sử dụng BĐS [2] Dựa giá trị BĐS thực theo hai cách xác định giá trị thị trường giá trị cho thuê BĐS Trong đó, giá trị tiền thuê phản ánh giá trị tài sản sử dụng nó, cịn giá trị thị trường bao gồm mong đợi thị trường vào thu nhập tương lai BĐS đó, biến động thị trường mua bán khó dự đốn hệ thống giá trị cho thuê BĐS Bảng thể xu hướng xác định sở thuế BĐS số khu vực 16 TẠP CHÍ KHOA HỌC - ĐẠI HỌC ĐỒNG NAI, SỐ 18 - 2020 ISSN 2354-1482 giới, quốc gia lựa số 52/122 quốc gia chọn sở thuế giá trị BĐS chiếm đa Bảng 1: Cở sở tính thuế 122 quốc gia Khu vực Đất công Số Giá Giá trình quốc trị tri tài đất gia đất sản Chỉ thu thuế cơng trình đất Giá trị tiền thuê hàng năm Diện tích Africa 25 11 Caribbean 13 4 Asia 25 11 12 Oceania 0 Western 13 0 Eastern 20 0 15 Central and South America 16 14 1 North 3 0 0 122 16 52 37 44 Tổng cộng (Nguồn: [3]) Nhiều mức thuế suất: Ở Việt Nam, Chính phủ quy định nhiều mức thuế suất khác cho loại BĐS như: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, nhà ở, khu thương mại, khu công nghiệp… Mục tiêu sử dụng thuế suất chênh lệch nhằm quản lý sử dụng đất, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội theo định hướng nhà nước [3] 1.2.2 Thuế đăng ký bất động sản Thuế đăng ký BĐS khoản thu mà tổ chức, cá nhân sở hữu sử dụng BĐS phải nộp cho quan Nhà nước nhằm thực xác nhận mặt pháp lý quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS Thuế thu lần vào thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng mua nhận chuyển nhượng BĐS 1.2.3 Thuế thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản Thuế thu vào hoạt động chuyển nhượng BĐS thực chất thuế chuyển quyền sử dụng quyền sở hữu BĐS, loại thuế thu lần tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng quyền sở hữu BĐS thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng quyền sở hữu cho đối tượng khác Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS thu phần thu nhập (giá trị gia tăng) chuyển nhượng BĐS Giá trị gia tăng BĐS gồm hai phần: giá trị gia tăng “tự nhiên” biến đổi nhân tố xã hội, đầu tư sở hạ tầng giao thông, kinh tế phát triển, gia tăng dân số, tạo nên giá trị gia tăng “nhân tạo” tiến hành cải tạo đất đai, BĐS làm cho 17 TẠP CHÍ KHOA HỌC - ĐẠI HỌC ĐỒNG NAI, SỐ 18 - 2020 giá trị BĐS tăng lên Đây loại thuế trực thu thu trực tiếp vào người có thu nhập chuyển nhượng BĐS, thường thông qua hệ thống thuế thu nhập doanh nghiệp thuế thu nhập cá nhân Thuế nhằm điều tiết phần từ khoản thu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có chuyển nhượng BĐS nộp vào NSNN, đồng thời góp phần quản lý hạn chế chuyển nhượng BĐS 1.2.4 Thuế thu vào hoạt động thừa kế, biếu, tặng, cho bất động sản Thuế thu lần có phát sinh hành vi thừa kế, biếu, tặng, cho BĐS người có quyền sử dụng quyền sở hữu BĐS người khác Người nộp thuế người nhận thừa kế, biếu, tặng, cho BĐS Căn để tính thuế giá trị BĐS thừa kế, biếu, tặng, cho thuế suất Đây loại thuế chịu ảnh hưởng nhiều phong tục, tập quán nước, mức thuế suất cao thấp tùy thuộc vào yêu cầu quản lý, mục đích điều tiết nhà nước Nhìn chung, nước tiên tiến có mức thu thuế cao nước phát triển thuế thừa kế Nhật 70%, Hàn Quốc 50%, Mỹ 46%, Pháp 40% 1.2.5 Thuế giá trị gia tăng bất động sản Thuế giá trị giá tăng (GTGT) thuế gián thu, thuộc loại thuế tiêu dùng, gánh nặng thuế chuyển hết cho người tiêu dùng cuối cùng, gánh nặng thuế sang chủ thể khác thông qua chế giá kinh tế, phụ thuộc vào độ co giãn cung cầu giá BĐS thị trường ISSN 2354-1482 1.2.6 Các sách thu khác Nhà nước đất đai Chính sách thu Nhà nước giao đất thuộc sở hữu nhà nước; chuyển mục đích sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất thuộc sở hữu nhà nước Mức độ tác động sách thuế đến thị trường bất động sản Việt Nam Mức độ ảnh hưởng cụ thể sắc thuế khoản thu đến thị trường BĐS nào, kể mặt tích cực lẫn tiêu cực Như vậy, để đánh giá tổng thể nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS mức độ tác động yếu tố thuế đến đâu, tác giả tiến hành phân tích tác động sách thuế đến thị trường BĐS Việt Nam sau: 2.1 Mơ hình nghiên cứu Tác giả dựa vào mơ hình lý thuyết PEST (Political; Economics; Sociocultural; Technological) với 04 yếu tố môi trường vĩ mơ có ảnh hưởng trực tiếp đến ngành kinh tế, chủ thể kinh doanh phải chịu tác động yếu tố khách quan, là: (i) Thể chế - Luật pháp; (ii) Kinh tế; (iii) Văn hóa - Xã hội; (iv) Cơng nghệ Mặt khác, thị trường BĐS chịu tác động nhiều yếu tố như: phát triển kinh tế quốc gia; yếu tố pháp luật; sách quy họach kế hoạch sử dụng đất Chính Phủ quyền cấp; gia tăng dân số; truyền thống, tập quán thị hiếu,… Các yếu tố ảnh hưởng đến định đầu tư tiêu dùng BĐS, tức ảnh hưởng đến cung, cầu đất đai Trên sở đó, thơng qua phương pháp chun gia, khảo sát, nhằm đánh giá 18 TẠP CHÍ KHOA HỌC - ĐẠI HỌC ĐỒNG NAI, SỐ 18 - 2020 mức độ tác động yếu tố đến phát triển thị trường BĐS Việt Nam, ISSN 2354-1482 có sách thuế, tác giả đưa mơ hình nghiên cứu hình Nhóm A: Chính sách thuế khoản thu đất đai, BĐS Nhóm B: Chính sách Nhà nước liên quan đến đất đai, BĐS Nhóm C: Các yếu tố kinh tế pháp lý liên quan Nhóm F: Tác động đến đầu tư, tiêu dùng đất đai, BĐS Nhóm D: Các yếu tố liên quan đến văn hóa, xã hội, dân số, phong tục tập qn Nhóm E: Tác động cơng nghệ thị trường có liên quan Hình 1: Mơ hình nghiên cứu đánh giá mức độ tác động yếu tố, đến đầu tư/tiêu dùng bất động sản 2.2 phương pháp nghiên cứu (i) Dữ liệu sơ cấp thu thập trình điều tra, vấn trực tiếp, thông tin điều tra, vấn theo mẫu phiếu thiết kế, với thang đo sử dụng thang đo (thang đo Likert) để đánh giá mức độ quan trọng yếu tố tác động đến định đầu tư /tiêu dùng BĐS Số mẫu điều tra ban đầu 250 mẫu (ii) Phương pháp khảo sát thực tế: Đối tượng điều tra chuyên gia doanh nghiệp kinh doanh BĐS cá nhân có nhu cầu đầu tư, kinh doanh tiêu dùng BĐS Thời gian điều tra từ 05/08/2019 đến 05/09/2019 khu vực TP Hồ Chí Minh (Quận 3, Quận 4, Quận Tân Bình Quận Bình Tân) theo mẫu phiếu thiết kế sẵn Phiếu điều tra điều tra viên phát từ sàn giao dịch BĐS, trung tâm môi giới BĐS, văn phòng tư vấn BĐS, doanh nghiệp kinh doanh BĐS… Tác giả sử dụng phần mềm phân tích thống kê chuyên dụng Excel, SPSS 20.0, để phân tích mối tương quan biến chạy hàm hồi quy bội để đánh giá tác động nhân tố ảnh hưởng đến đ� ,5482 1,000 ,6665 1,000 21 TẠP CHÍ KHOA HỌC - ĐẠI HỌC ĐỒNG NAI, SỐ 18 - 2020 ISSN 2354-1482 Xác định hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha Bảng 3: Xác định hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha Reliability Statistics Cronbach’s Alpha Cronbach’s Based on N of Các yếu tố Standardized Items Alpha Items Nhóm A: Chính sách thuế ,6295 ,6334 khoản thu đất đai, BĐS hành Nhóm B: Chính sách nhà ,9365 ,9343 nước liên quan đến thị trường BĐS Nhóm C: Các yếu tố ,9365 ,9343 kinh tế Nhóm D: Các yếu tố dân số, ,9435 ,9473 văn hóa, xã hội Nhóm E: Tác động thị ,9635 ,9640 trường có liên quan Nhóm F: Quyết định đầu tư ,6041 ,6036 BĐS Kết cho thấy, biến chọn nhân tố có ý nghĩa cho phân thành phần có mối tương tích hồi quy Chỉ số dùng để phân tích quan với nhau, hệ số tin cậy thích hợp phân tích nhân tố Cronbach’s Alpha thành phần KMO (Kaiser Meyer-Olkin), trị số đạt mức ý nghĩa Alpha lớn KMO lớn (giữa 0,5 1) điều kiện tương đương 0,59 đủ để phân tích nhân tố thích hợp, trị số nhỏ 0,5 phân tích Phân tích yếu tố khám phá EFA Các biến đạt yêu cầu Cronbach’s nhân tố có khả khơng thích hợp Alpha đưa vào phân tích EFA với liệu nhằm đánh giá mức độ hội tụ + Các nhân tố thuộc biến độc lập biến quan sát thành phần nhằm lựa Bảng 4: Kiểm định KMO Bartlett’s biến độc lập KMO and Bartlett’s Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett’s Test of Sphericity Approx Chi-Square df Sig Kết hệ số KMO 0,731 Sig 0,000 đạt giá trị hội tụ, EFA cho thành phần nhân tố biến độc ,731 0,52 209 ,000 lập đưa vào mơ hình hồi quy bội để kiểm định mơ hình nghiên cứu + Các nhân tố thuộc biến phụ thuộc 22 TẠP CHÍ KHOA HỌC - ĐẠI HỌC ĐỒNG NAI, SỐ 18 - 2020 ISSN 2354-1482 Bảng 5: Kiểm định KMO Bartlett’s biến phụ thuộc KMO and Bartlett’s Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett’s Test of Sphericity Kết hệ số KMO 0,609 Sig 0,000 đạt giá trị hội tụ, EFA cho nhân tố biến phụ thuộc đưa vào mơ hình hồi quy bội để kiểm định mơ hình nghiên cứu Kiểm định mơ hình nghiên cứu Kiểm định mơ hình nghiên cứu phương pháp hồi quy tổng thể biến Kết tính tốn cho thấy, xác suất thống kê t có giá trị bé mức ý nghĩa 5% Điều chứng tỏ biến độc lập đưa vào mơ hình có ý nghĩa Hệ số gần mơ hình xây dựng thích hợp với tập liệu mẫu ngược lại gần mô hình phù hợp Kết mơ cho ta thấy định đầu tư/tiêu dùng BĐS có quan hệ đồng biến với yếu tố Các hệ số Alpha thể phương trình hồi quy cho thấy sách thuế khoản thu đất đai, BĐS ảnh hưởng không nhỏ đến định đầu tư/tiêu dùng BĐS, tất yếu tác động đến cung, cầu BĐS ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS Tóm lại, sách thuế sách tài quan trọng nhằm điều tiết thị trường BĐS, sách thuế chưa hoàn thiện ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS nói riêng phát triển tồn kinh tế nói chung Thực tế Việt Nam thời gian qua cho thấy việc sử dụng đất đai BĐS lãng phí, khơng hiệu quả, tượng đầu ,609 Approx Chi-Square 0,72 df Sig ,000 nhà đất phổ biến, dẫn đến khối lượng BĐS lớn bỏ trống không khai thác mua bán lại với mục đích đầu khơng sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh Các giải pháp hồn thiện sách thuế thị trường bất động sản Việt Nam 3.1 Giải pháp chung hệ thống sách bất động sản Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện làm chủ sở hữu thống quản lý, giao cho tổ chức cá nhân quyền sử dụng đất đai theo quy định pháp luật Nhà nước cần xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường BĐS phải thống nhất, ổn định sách, tránh trường hợp nhiều ban ngành quản lý định, quy định chồng chéo nay, quy hoạch đất đai phải mang tính chiến lược ổn định, thay đổi theo lộ trình, khơng thường xuyên thay đổi, gây khó khăn ảnh hưởng đến chiến lược đầu tư dự án chủ đầu tư, hầu hết dự án BĐS có thời gian thực thu hồi vốn dài Ngược lại, sách đất đai chưa phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội kìm hãm q trình phát triển thị trường BĐS nói riêng, tồn kinh tế nói chung 23 TẠP CHÍ KHOA HỌC - ĐẠI HỌC ĐỒNG NAI, SỐ 18 - 2020 ISSN 2354-1482 3.2 Đổi thuế thu nhập cá Vấn đề miễn thuế nhà ở, đất nhân từ thừa kế bất động sản chưa phù hợp với thực tế, Hiện nay, luật thuế quy định miễn nên quy định hạn mức miễn thuế thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, thời gian nắm giữ tài sản để thu thuế, thừa kế, quà tặng BĐS người có tác giả kiếm nghị: Thuế suất từ 65% quan hệ gia đình, xuất phát từ đến 75% người bán sở hữu nhiều sống thực tiễn, tính chất truyền thống BĐS, BĐS khơng dùng để kinh gia đình Việt Nam Vì vậy, doanh, BĐS chưa đăng ký… Nếu BĐS phần miễn thuế cần phải xác định lộ nắm giữ tháng, mức thuế trình cho miễn thuế, sau thu thuế suất 40%, 18 tháng, thuế suất nước phát triển làm (thường 35%, năm thuế suất 30%, đối nước phát triển mức thu thuế thừa kế với số trường đặc biệt có mức thuế quà tặng cao: Nhật 70%, Hàn Quốc suất đến 76% 80% mà BĐS 50%, Mỹ 46%, Pháp 40% ), phần nằm vị trí khác nhau, vị trí đặc nhằm tăng thu NSNN, phần khác nhằm biệt chiếm ưu thuế Việc quy định hạn khỏa lấp khe hở pháp luật mà mức miễn thuế thời gian nắm giữ ngày đối tượng nộp thuế tài sản để thu thuế cịn có ý nghĩa hạn lợi dụng nhằm trốn thuế, lách thuế [4] chế tình trạng đầu nhà đất Theo đó, thời gian miễn thuế đề xuất phổ biến Việt Nam Để hạn chế tình năm kể từ quy định pháp luật trạng đầu cơ, tích tụ BĐS tác giả đề suất có hiệu lực, thời hạn quy định nêu công cụ thuế suất dựa thời gian trên, khoản thu nhập phát sinh từ nắm giữ tài sản để thu thuế Biểu thuế đối tượng bị thuế điều tiết đề xuất bảng 6: trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng khác Bảng 6: Đề xuất biểu thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản Thời gian nắm giữ BĐS Thuế suất Dưới tháng 40% Từ tháng đến 18 tháng 35% Từ 18 tháng đến năm 30% Từ năm đến năm 20% Từ năm đến 10 năm 12% Từ 10 năm trở lên sau thời điểm ngày 15/10/1993 5% BĐS có nguồn gốc trước thời điểm ngày 15/10/1993 0% Thời gian nắm giữ tài sản tính từ ngày nhận chuyển nhượng (mua) BĐS đến ngày chuyển nhượng (bán) BĐS ghi hợp đồng chuyển nhượng BĐS 3.3 Đổi thuế sở hữu bất động sản Việt Nam chưa có sách thuế tài sản Ở Việt Nam giá mua nhà cao, sau khơng phải nộp thuế nhà (thuế đất lại thấp) nên 24 TẠP CHÍ KHOA HỌC - ĐẠI HỌC ĐỒNG NAI, SỐ 18 - 2020 ISSN 2354-1482 thường dẫn đến tình trạng đầu nhà đó, hướng xây dựng sắc thuế BĐS gây sốt giá thị trường, làm sau: Mức thuế nhà đất thuế đất khó khăn cho Nhà nước giải xác định riêng biệt, sau kết hợp để nhà cho dân nói chung, cho hình thành thuế BĐS người có thu nhập thấp nói riêng Theo Thuế bất động sản = Thuế nhà (cơng trình xây dựng) + Thuế đất Trong đó: Thuế đất = Diện tích đất chịu thuế x Giá tính thuế đất (m2) Thuế Diện tích nhà chịu = x nhà thuế Thuế đất Diện tích đất: Diện tích đất chịu thuế diện tích đất sử dụng hợp pháp, không phân biệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa Giá tính thuế đất: Là giá trị thị trường đất (1 m2), ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh công bố năm tùy theo mục đích sử dụng Giá đồng thời tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ tính giá bồi thường nhà nước thu hồi đất… Quy định nhằm đảm bảo thống sách thu thuế BĐS với sách tài khác Qua phân tích từ liệu BĐS thu thập địa bàn TP Hồ Chí Minh cho thấy giá đất UBND thành phố công bố năm thấp so với giá thị trường Tỷ lệ giá trị đất tính thuế: Giá tính thuế đất thường thấp giá trị thị trường Để cân đối nguồn thu từ giá tính thuế đất thuế suất, tỷ lệ giá trị đất tính thuế tác giả đề xuất 80% giá trị đất tính thuế x Tỷ lệ giá trị đất tính thuế (%) Thuế suất (%) Giá trị nhà xây dụng x Thuế suất (%) (m2) Thuế suất: Về nguyên tắc thu thuế phải dựa khả sinh lợi đất, nên thuế suất thay đổi phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất Đối với đất sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp điều tiết thuế cao đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản Đất vừa khơng có khả sinh lợi, vừa đáp ứng nhu cầu thiết yếu người… nên mức điều tiết thuế đất thấp so với đất sử dụng vào kinh doanh Đặc biệt đất bỏ hoang không sử dụng thuế điều tiết cao so với đất đưa vào sử dụng, nhằm hạn chế đầu đất, tích tụ đất khuyến khích sử dụng đất có hiệu + Căn xác định mức thuế suất tùy theo mục đích sử dụng đất thực phương pháp phân tích tác động biến độc lập lên biến phụ thuộc giá đất, hệ số đối khu vực nhà ở, khu vực có khả bn bán khu vực làm văn phịng, khách sạn có hệ số tương ứng ảnh hưởng đến giá 1; 2,2 4,0 Có nghĩa, đất thuộc khu vực bn bán có giá trung bình cao đất dùng vào 25 TẠP CHÍ KHOA HỌC - ĐẠI HỌC ĐỒNG NAI, SỐ 18 - 2020 ISSN 2354-1482 mục đích 2,2 lần; tương tự đất sạn trung bình có giá cao khu vực thuộc khu vực làm văn phòng, khách đất 3,5 lần Bảng 7: Thuế suất tùy vào mục đích sử dụng đất Mục đích sử dụng đất Thuế suất so với thuế suất đất Đất 100% Đất khu vực kinh doanh buôn bán 220% Đất khu vực làm văn phòng, khách sạn 350% (Nguồn: Tác giả tính tốn.) + Đối với đất bỏ hoang không sử dụng, chủ sở hữu nộp thuế với mức thuế suất cao đất đưa vào sử dụng, nhằm tránh tình trạng sử dụng đất lãng phí, hạn chế đầu cơ, tích tụ đất, đồng thời đất bỏ hoang không đưa vào sử dụng không tạo sản phẩm việc làm, nhà nước thất thu phần thuế (chẳng hạn không thu thuế nhà, thuế thu nhập cho thuê nhà…) Hiện nay, tượng sử dụng sai mục đích sử dụng đất nhiều, cụ thể đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích mục đích kinh doanh Trường hợp không quy định mức thuế suất mà quy định hình thức phạt, mức thu gồm phần thuế theo mục đích sử dụng mức phạt ii) Thuế nhà - Diện tích nhà chịu thuế: Diện tích nhà chịu thuế tồn diện tích sàn xây dựng nhà ở, hộ, công trình xây dựng khác thuộc quyền sở hữu hợp pháp tổ chức cá nhân - Giá tính thuế: Đối với nhà xây dựng đơn giá m2 nhà xây dựng nhà loại Bộ Xây dựng công bố suất vốn đầu tư hàng năm, UBND cấp tỉnh công bố; nhà sử dụng, theo đơn giá nhà xây dựng nhà loại quan nhà nước có thẩm quyền quy định, trừ phần khấu hao theo quy định [5] - Thuế suất: Thuế suất nhà thu mức với thuế suất đất tùy theo mục đích sử dụng 3.4 Đối thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản Nhà nước quản lý doanh nghiệp kinh doanh BĐS thơng qua q trình khai báo thuế, hóa đơn, chứng từ kế toán… nên doanh nghiệp, tượng lách thuế, trốn thuế hạn chế so với thuế TNCN Tuy nhiên, sách thuế thu nhập cần có mức thuế suất ưu đãi với doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà cho người có thu nhập thấp, nhà cho công nhân làm khu công nghiệp tập trung thuê để ở,… Ở Việt Nam, theo quy định hành, giá vốn BĐS xác định dựa vào giá ghi hợp đồng chuyển nhượng BĐS Tuy nhiên, số trường hợp BĐS mua từ lâu nên giá mua tính vàng, USD, trường hợp mua tiền đến thời giá thay đổi, giá vàng, giá USD tăng mạnh thời gian gần đây, tiền đồng Việt Nam bị tác động tỷ lệ lạm phát năm nên không phản 26 TẠP CHÍ KHOA HỌC - ĐẠI HỌC ĐỒNG NAI, SỐ 18 - 2020 ánh giá trị chi phí giá vốn Do đó, khơng trường hợp chuyển nhượng BĐS, giá vốn Thu Giá BĐS thực Giá nhập = tế chuyển vốn chịu nhượng BĐS thuế Chỉ số giá đưa vào điều chỉnh giá vốn BĐS số giá tiêu dùng nhà nước công bố hàng năm Đối với trường hợp giá mua BĐS vàng, USD quy thành tiền đồng Việt Nam theo giá thống kê bình quân hàng tháng thời điểm mua, sau điều chỉnh giá vốn theo số giá Trường hợp không xác định giá vốn BĐS ấn định giá UBND cấp tỉnh ban hành thời điểm mua Tóm lại, với gợi ý sửa đổi sách thu tiền sử dụng đất thu tiền thuê đất trên, góp phần bình đẳng tổ chức, cá nhân nước nước ngồi sách tài đất đai Mặt khác, tăng mức thu tiền thuê đất thúc đẩy đối tượng thuê đất sử dụng đất có hiệu quả, tiết kiệm, đồng thời tăng thu cho NSNN, góp phần phát triển thị trường BĐS Kết luận ISSN 2354-1482 trừ không đáng kể, dẫn đến nghĩa vụ thuế cao x Chỉ số giá Chi phí đầu tư, cải tạo - khoản thuế, phí, lệ phí nộp trọng thời gian tới Do vậy, cần thiết phải sửa đổi quy định bất cập pháp luật thuế BĐS hành để sắc thuế thực thể vai trị quan trọng hệ thống pháp luật thuế Việt Nam Với gợi ý hồn thiện sách thuế thu nhập Việt Nam, tác giả kỳ vọng thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS công cụ tài hữu hiệu huy động phần nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, công đối tượng nộp thuế đặc biệt hạn chế tình trạng đầu cơ, tích tụ BĐS, đẩy giá BĐS tăng cao, ảnh hưởng không tốt đến thị trường BĐS nói riêng, kinh tế nói chung Bên cạnh đó, mức thuế đề nghị tương đối thấp nhằm khuyến khích chủ sở hữu BĐS đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS; góp phần tạo lập “hàng hóa BĐS” có đầy đủ pháp lý thị trường, góp phần minh bạch hóa thị trường BĐS góp phần phát triển thị trường BĐS Trước bối cảnh hội nhập kinh tế Quốc tế khu vực nay, nguồn thu ngân sách bị giảm sút Việt Nam phải đáp ứng cam kết hội nhập, nguồn thu ngân sách từ sách thuế BĐS cần TÀI LIỆU THAM KHẢO Đàm Văn Huệ (2006), Thuế đất đai – công cụ quản lý điều tiết thị trường bất động sản, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội 27 TẠP CHÍ KHOA HỌC - ĐẠI HỌC ĐỒNG NAI, SỐ 18 - 2020 ISSN 2354-1482 Thái Bá Cần (2004), Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản, Nxb Tài chính, Hà Nội Trịnh Hồng Loan (2010), Property Taxation and Land Use Management in Vietnam: the Potential for Reform, Nxb Tài chính, Hà Nội Nguyễn Hồng Thắng (2010), “Thuế nhà, đất: Cải cách nào?”, Tạp chí Tài chính, tháng 5/2010, tr 20-33 Thái Bá Cẩn Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản: vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội THE IMPACT OF TAX POLICY ON REAL ESTATE MARKET ABSTRACT In the process of international economic integration, the tax policy system has still revealed the limitations that need to be supplemented and improved to reduce revenue losses to the state budget, contributing to promoting production and business development, especially tax policies related to real estate Currently, for “real estate goods” depending on the taxpayer, the purpose of use, etc., various tax laws, such as Agricultural Land Use Tax, Housing Tax, Business Income Tax Business, Personal Income Tax, Value Added Tax, and so on are applied Moreover, tax is a tool to regulate the macro economy in order to promote the stable, sound, and sustainable development of the real estate market to attract investments for national economic growth Keywords: Real estate, taxes, policy of tax, real estate market, housing tax (Received: 17/2/2020, Revised: 22/4/2020, Accepted for publication: 6/8/2020) 28 .. .tác động đến cung, cầu BĐS ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS Tóm lại, sách thuế sách tài quan trọng nhằm điều tiết thị trường BĐS, sách thuế chưa hoàn thiện ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường ...bán lại với mục đích đầu khơng sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh Các giải pháp hồn thiện sách thuế thị trường bất động sản Việt Nam 3.1 Giải pháp chung hệ thống sách bất động sản Đất đai ... mức độ tác động yếu tố đến phát triển thị trường BĐS Việt Nam, ISSN 2354-1482 có sách thuế, tác giả đưa mơ hình nghiên cứu hình Nhóm A: Chính sách thuế khoản thu đất đai, BĐS Nhóm B: Chính sách