TẤT tần tật KIẾN THỨC, KINH NGHIỆM QUAN TRỌNG MUA bán NHÀ đất (bđs)

TẤT TẦN TẬT KIẾN THỨC, KINH NGHIỆM QUAN TRỌNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT (BĐS) Mục lục • • • • KIẾN THỨC QUAN TRỌNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS), NHÀ ĐẤT o 1.1 Bất động sản ngành lớn ảnh hưởng nhiều tới kinh tế o 1.2 Bất động sản gồm nhiều sản phẩm phân khúc o 1.3 Có nhiều thứ bạn kinh doanh từ bất động sản o 1.4 Nghề bất động sản nghề “đặc biệt” o 1.5 Xu hư ớng bất động sản liên quan nhiều tới đồ quy hoạch o 1.6 Môi giới chuyên nghiệp khác so với “cị đất” o 1.7 Nghề môi giới bất động sản o 1.8 Đầu tư bất động sản QUY TRÌNH MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNG CĂN HỘ, NHÀ PHỐ, ĐẤT ĐAI ĐÃ CÓ SỔ HỒNG o 2.1 B1 Nhận/Đặt Cọc o 2.2 B2 Công chứng hợp đồng mua bán BĐS o 2.3 B3 Nộp hồ sơ vào Phòng cửa ( VP Đăng Ký Đất Đai) o 2.4 B4 Lên lại phòng cửa, vào ô đóng thuế đưa biên nhận, sẽ nhận lại kê khai thuế, qua ngân hàng đóng xong, quay tr lại nộp vào, có sổ thì sẽ được nhận luôn, chưa thì sẽ có giấy hẹn o 2.5 B5 Nhận sổ thường thì sau 21 ngày là có sổ LOẠI GIẤY TỜ PHÁP LÝ ĐẶC BIỆT QUAN TRỌNG CẦN KIỂM TRA KHI MUA NHÀ o 3.1 Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 o 3.2 Giấy phép xây dựng o 3.3 Giấy phép kinh doanh dự án sàn giao dịch, đại lý CÁCH ĐỌC CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN TRÊN SỔ HỒNG o 4.1 Kiểm tra thông tin chủ sở hữu đất • • • o 4.2 Xem kỹ thơng tin nhà đất o 4.3 Diện tích mảnh đất o 4.4 Thời hạn sử dụng mảnh đất o 4.5 Mục đích sử dụng mảnh đất o 4.6 Hình thức sử dụng mảnh đất o 4.7 Nguồn gốc khu nhà đất chuẩn bị mua bán KINH NGHIỆM MUA NHÀ ĐẤT (BĐS) TRÁNH LỪA ĐẢO VÀ SINH LỢI CAO o 5.1 Xem xét vấn đề pháp lý o 5.2 Nhất thiết phải kiểm tra quy hoạch không mua nhà khu quy hoạch treo o 5.3 Địa các cơ quan chức năng để bạn hỏi thông tin đất nhà o 5.4 Lưu ý vấn đề tường mua nhà o 5.5 Lưu ý vấn đề hàng xóm o 5.6 Tìm nguồn thơng tin mua bán nhà t người xung quanh o 5.7 Các quan ni ệm nhà đất thay đổi theo thời gian o 5.8 So sánh là cách đ ịnh giá nhà dễ o 5.9 Ở thử trước mua BÍ KÍP MUA NHÀ, Đ ẤT VỚI TỪNG LOẠI HÌNH KHÁC NHAU o 6.1 Đất thổ cư o 6.2 Nhà phố o 6.3 Nhà h ẻm o 6.4 Mua đất để xây o 6.5 Nhà chung cư o 6.6 Mua nhà cũ CÁC KHOẢN THUẾ PHÍ PHẢI ĐĨNG CỦA BÊN MUA VÀ BÊN BÁN KHI GIAO DỊCH MUA BÁN NHÀ ĐẤT o 7.1 Thuế thu nhập cá nhân o 7.2 Lệ phí trước bạ • • • o 7.3 Phí cơng ch ứng mua bán nhà đ ất o 7.4 Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất o 7.5 Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất NHỮNG LO LẮNG THƯỜNG GẶP ĐỐI VỚI NHỮNG NGƯỜI ĐI MUA ĐẤT LẦN ĐẦU TIÊN o 8.1 VỊ TRÍ MƠI GIỚI CHỈ TƠI CĨ ĐÚNG LÀ V Ị TRÍ LƠ ĐẤT TRÊN GIẤY CHỨNG NHẬN KHƠNG? o 8.2 HỢP ĐỒNG CỌC KHƠNG CƠNG CHỨNG THÌ CĨ ĐẢM BẢO TÍNH PHÁP LÝ KHƠNG? LƠ ĐẤT TƠI CẦN MUA ĐANG THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG TÔI SẼ MUA BẰNG CÁCH NÀO? o 9.1 Người mua không vay ngân hàng o 9.2 Trường hợp người mua vay ngân hàng 10 NHỮNG CHIÊU LỪA ĐẢO KHI MUA BÁN NHÀ Đ ẤT (BĐS) o 10.1 Chiêu lừa đảo Đất dự án giá rẻ o 10.2 Sổ hồng riêng (SHR), coi chừng lầm! • 11 TIÊU CHÍ VÀNG ĐỂ MUA NHÀ ĐẤT SINH LỜI • 12 GIẢI NGỐ MỐI QUAN HỆ GIỮA GIÁ BĐS VÀ LẠM PHÁT o 12.1 Có loại lạm phát:Lạm phát số, gọi lạm phát vừa phải o 12.2 Lạm phát số (khoảng 15-20%), gọi lạm phát cao Bài viết cung cấp kiến thức, kinh nghiệm mua bán nhà đất mà bạn phải nắm vững tham gia giao dịch Bất động sản ngành lớn kinh tế quốc dân Sản phẩm đất đai tài sản gắn liền với đất đai (nhà cửa, khu vui chơi, cơng trình khác ) Việc kinh doanh, mua bán b ất động sản pháp luật quy định chặt chẽ Bởi muốn mua bán nhà đất, đầu tư BĐS trước hết bạn phải nắm đặc điểm bất động sản KIẾN THỨC QUAN TRỌNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS), NHÀ ĐẤT Bất động sản ngành lớn ảnh hưởng nhiều tới kinh tế Chúng ta thấy chun trang kinh t ế ln có mục bất động sản đứng cạnh kinh tế vĩ mô, chứng khoán, ngân hàng… Các ngân hàng khá ưa thích th ế chấp bất động sản làm tài sản đảm bảo cho khoản vay khách hàng bởi, bất động sản tài sản có giá trị lớn có tính an toàn mặt pháp lý Khi thị trường phát triển các nhà đầu tư bất động sản nhà môi gi ới bỏ nhiều tỉ vào ngành truyền thông quảng cáo nên ngành truyền thơng thích bất động sản Ăn, mặc, ở, lại, thông tin, giải trí…là nhu cầu cần thiết người nhu cầu “ở” chiếm vị trí thứ 3…ai sinh cần chỗ để nên “bất động sản” luôn tồn xung quanh bạn Nguồn thuế đến từ bất động sản lớn Khi giao dịch bất động sản người bán chịu thuế thu nhập cá nhân 2%/tổng giá trị căn nhà, ví dụ: Căn tỷ người bán nộp thuế 20 triệu Người mua nộp thuế trước bạ 0,5%/ tổng giá trị căn nhà Ví dụ: Căn tỷ nộp thuế sổ triệu Vậy cơ với giao dịch tỷ, nhà nước thu 25 triệu Chưa tính hộ kinh doanh đóng thuế môn bài, đóng thuế sử dụng đất… Nếu hàng trăm nghìn giao dịch sẽ số tiền lớn Bạn sở hữu bất động sản Quy định đất tài sản quốc gia nên bạn sử dụng đất và không được sở hữu đất Có loại sổ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ Đỏ), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất (Sổ Hồng) Có ví dụ sau: Nếu bạn đào được hũ vàng bạn lại khoe bạn đào được vàng hũ vàng đó bạn sẽ không được hưởng 100% vì các cơ quan chức năng sẽ giữ hũ vàng và chia cho b ạn phần Nguyên nhân, đất đai là tài sản nhân dân nhà nư ớc quản lý bạn có cơng phát hịm vàng nên bạn sẽ có phần công đó nên bạn sẽ được chia phần hũ vàng >>>Xem thêm: Những lưu ý quan trọng mua đất Bất động sản gồm nhiều sản phẩm phân khúc Bất động sản không đơn là đất nhà mà bất động sản gồm nhiều sản phẩm khác như: đất nền, nhà phố, căn hộ, biệt thự, biệt thự nghỉ dưỡng, mặt thương mại, nhà xưởng cho thuê, đất nông nghiệp, thủy sản… Bất động sản có nhiều phân khúc khác Ví dụ: Căn hộ Tp Hồ Chí Minh có phân khúc bình dân 10 -15 triệu/m2, phân khúc trung bình 16 -25 triệu/m2, cao cấp 26-45 triệu/m2, phân khúc siêu sang 60 tri ệu trở lên… Hầu các đại gia sở hữu bất động sản giàu lên từ bất động sản Lấy ví dụ cơ bản: chủ đầu tư đầu tư bất động sản khu đất vàng nào đó, chi phí đ ất, chi phí xây dựng…tầm 2000 tỷ, thời gian sau giá tăng lên 3000 t ỷ tức họ lời 1000 tỷ, ngành c họ kinh doanh b ất động sản Ví dụ bánh kẹo, thủy sản… Đây là điều lý giải nhiều doanh nghiệp kinh doanh ngoài ngành đầu tư bất động sản thời kỳ bất động sản sốt lợi nhuận thu từ bất động sản cao Có nhiều thứ bạn kinh doanh từ bất động sản Nếu bạn có mặt kinh doanh vị trí đẹp bạn hồn tồn làm được nhiều thứ bán hàng, cho thuê hay th ậm chí người ta treo bảng quảng cáo bạn có tiền…Chính điều khiến cho khơng ch ỉ bạn mà nhiều giới đầu tư khác thậm chí ông chủ bất động sản lớn và các công ty nư ớc ngoài luôn săn tìm qu ỹ đất vàng để kinh doanh cho thuê Nhiều người không có đất lại giỏi kinh doanh có th ể thuê mướn mặt bằng kinh doanh để làm ăn, có hình thức “sửa nhà nát bán giá chênh”, đó là hình thức kinh doanh và đầu tư bất động sản Nghề bất động sản nghề “đặc biệt” Nhiều người nghĩ nghề bất động sản đơn môi giới cho người mua và người bán nhận tiền hoa hồng Thực tế nghề bất động sản lớn hơn khá nhiều, công ty kinh doanh liên quan t ới nghề bất động sản gồm: dịch vụ môi giới, quảng cáo, đấu giá bất động sản, định giá bất động sản, quản lý bất động sản (quản lý tòa nhà, khu đô th ị…), kinh doanh cho thuê b ất động sản…cao cấp hơn là đầu tư bất động sản, xây dựng khu công nghi ệp cho doanh nghiệp thuê, xây tịa nhà cho cơng ty th, kinh doan h, bán căn hộ, Xu hướng bất động sản liên quan nhiều tới đồ quy hoạch Có giai đoạn, nhiều người quen biết “người ngành” có đư ợc thông tin và mua đón đầu các điểm nóng Xu hướng bị giảm sút nhiều sau các cơ quan quản lý đất đai và quy hoạch công khai quy hoạch tới nhiều người dân Ví dụ: bạn tính đầu tư bất động sản, bạn biết mua miếng đất hẻm giá rẻ và năm sau làm đư ờng trước cửa nhà bạn, bạn thấy đất bạn tăng giá chóng mặt mặt tiền hẻm lớn Đó là góc độ nhà đầu tư nhỏ lẻ cá nhân, đứng góc độ chủ đầu tư Chủ đầu tư nghe ngóng bi ết 5-7 năm tới đường lớn mở quy hoạch khu vực họ mua đất lớn để phát triển dự án Cơ hội thành công sẽ cao hạ tầng phát triển Ví dụ như: Đất Quận hưởng lợi nhiều từ đường cao tốc Tp HCM-Long Thành-Dầu Giây, Metro, đường vành đai 2,3 và các đư ờng khác Thậm chí sân bay Long Thành xa tút Đồng Nai ến nhiều nhà đầu tư rạo rực tính bỏ tiền gom đất Quận 9, Nhơn Trạch Mơi giới chun nghiệp khác so với “cị đất” Mơi giới chun nghiệp nhà mơi giới được đào tạo bản, có chứng hành nghề, được thử lửa thị trường trường bất động sản thơng qua dự án cịn số tố chất, kỹ năng khác Khi th ị trường bất động sản phát triển nóng khiến giao dịch nhiều, người người làm môi giới, nhà nhà làm môi giới hay đơn giản bạn đầu đường khu phố bạn thấy vài chị, các cô sẵn sàng dẫn bạn coi nhà bạn có nhu cầu Điều khiến cho người mua nhà người đầu tư loạn thông tin Mặt khác, có số mơi giới có hành vi khơng tốt tư vấn sai để vụ lợi hay lợi dụng chuộc lợi từ bất động sản khách hàng ến khách hàng thiệt hại gây tiếng xấu cho người làm bất động sản Đây là hành vi đ lên án! Nghề môi giới bất động sản Nghề môi giới bất động sản nghề thú vị thơng qua nghề bạn có cơ hội được giao lưu, tiếp xúc với nhiều người giàu có Bạn có cơ hội tham gia buổi event bán hàng, buổi công bố dự án hay đơn buổi team building gắn kết thành viên công ty Ngh ề bạn sẽ nhiều, biết nhiều bất động sản, giá bán, tâm lý làm vi ệc với nhiều ngành nghề khác như: Ngân hàng, ch ứng khoán, xây dựng hay người làm báo chí truyền thông… Nghề mơi giới hấp dẫn nhiều thử thách, bạn cảm thấy u thì cơ hội thành cơng từ nghề cao hoa hồng từ môi giới hấp dẫn Đầu tư bất động sản Đầu tư bất động sản cụm từ hot th ời điểm Đầu tư bất động sản có nhiều dạng: đầu tư lướt sóng (mua bán lại nhanh chóng ki ếm lời), đầu tư dài hạn (cho thuê, chờ tăng giá lâu dài khu vực…), đầu tư đảm bảo tài sản tránh cơn bão trư ợt giá đồng tiền gửi lãi ngân hàng thấp… Cơ hội đầu tư bất động sản tiềm năng bất động sản có nhiều sản phẩm, nhiều phân khúc thị trường Tùy theo tài c bạn bạn đầu tư cho kiếm được nhiều tiền ok! Tất nhiên, để phân tích được sản phẩm đầu tư bạn cần có thời gian, chút kiến thức kinh nghiệm đầu tư bạn thực yêu thích đầu tư ngành này, cơ hội bạn ln cịn Có thể gợi ý bạn số loại hình đầu tư cơ nhé: Mua đất có sổ chờ giá, mua căn hộ thời mở bán, cải tạo nhà nát bán lại, cho thuê lại khu trọ, xây dựng tòa nhà dịch vụ, tòa nhà cho văn phòng thuê, xây kiot, mua đất xây nhà bán giá chênh, đ ầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, mua đất phân lô bán nền, mua căn hộ cho thuê, Tựu chung lại, muốn dấn thân vào ngành bất động sản, kiến thức bất động sản bạn không nhà cửa, đất đai đơn mà cần nhiều hơn Cụ thể, bạn hiểu rõ kiến thức luật, thuế, thị trường, đầu tư, Có vậy thì làm nhà đ ầu tư hay môi giới, bạn tự tin dễ thành công hơn Hy vọng với kiến thức bất động sản trên, bạn có được kiến thức quan trọng bước chân vào nghề >>> Xem thêm: Mối quan hệ vàng, dầu và đô la QUY TRÌNH MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNG CĂN HỘ, NHÀ PHỐ, ĐẤT ĐAI ĐÃ CÓ SỔ HỒNG B1 Nhận/Đặt Cọc 1.1 Sau Bên bán và Bên mua chốt giá bán/mua bên hẹn thời gian, địa điểm gặp mặt để tiến hành cọc 1.2 Số tiền cọc sẽ được bên thống trước gặp mặt (Lưu ý nên nói rõ nhận tiền mặt hay chuyển khoản) 1.3 Thông thường Môi giới nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ có sẵn mẫu hợp đồng đặt cọc 1.4 Các điều cần lưu ý: * Cần kiểm tra kỹ các thông tin trên hợp đồng cọc có xác không? ( Thông tin người bán/mua, số CMND, thông tin thửa đất…) * Đối với người mua cần yêu cầu được xem gốc Sổ hồng/sổ đỏ Kiểm tra tất các trang trên sổ, đối chiếu thông tin người sở hữu với CMND người bán xem có đúng chủ không * Thỏa thuận thống các chi phí liên quan giao dịch là người chịu: Thuế trước bạ, Thuế TNCN, chi phí dịch vụ sang tên (nếu có)…và là người chịu trách nhiệm sang tên * Thời gian công chứng Hợp đồng mua bán (thông thường là 30 ngày kế từ ngày ký HĐ nhận cọc) Địa điểm Văn phòng Công chứng *Công chứng sẽ nhận tiền mặt hay chuyển khoản B2 Công chứng hợp đồng mua bán BĐS 2.1 Các hồ sơ cần mang theo c ông chứng hợp đồng mua bán • Đối với bên Bán: CMND (Căn cước) vợ và chồng (nếu kết hôn), Bản sổ hồng/sổ đỏ, Giấy chứng nhận độc thân Giấy đăng ký kết hôn, hộ vợ và chồng (nếu kết hôn), rinh theo vợ/chồng (nếu kết hôn) trường hợp vợ/chồng vắng mặt thì phải có giấy ủy quyền mua bán công chứng trước đó… • Đối với bên Mua: CMND (Căn cước), hộ người mua Chỉ cần vợ chồng đứng tên Tiền mặt tiền ngân hàng 2.2 Đưa tất hồ sơ cho nhân viên phòng công chứng để soạn thảo HĐMB (thường là có mẫu sẵn, thay đổi số thông tin) Nhân viên công chứng sẽ đưa dự thảo HĐMB cho Bên bán và Bên mua xem, thống thì sẽ in Mỗi bên sẽ ký nháy vào trang, trang cu ối sẽ ký tên và ghi rõ “Tôi đọc, hiểu rõ và đồng ý) Các bên lăn tay 2.3 Nhân viên công chứng sẽ photo các hồ sơ liên quan và chuyển toàn hồ sơ gốc, hợp đồng mua bán ký qua cho Công chứng viên ký tên Lúc này Công chứng viên sẽ hỏi vài câu hỏi với bên ví dụ “ cho xem mặt”; “ anh/chị công chứng cái gi?”; “ đọc Tên, ngày tháng năm sinh”., “ hai bên hoàn tất giao dịch tiền chưa?” Sau Công chứng viên ký vào trang cuối HĐMB, nhân viên công chứng sẽ trả lại toàn hồ sơ gốc cho bên và chuyển HĐMB ký sang cho phòng đóng dấu phát hành Đóng lệ phí trước đóng dấu * Các điều cần lưu ý bên mua/ bán - Bên mua: cần kiểm tra kỹ thông tin bên bán/bên mua, thông tin bds trên HĐMB có xác ko? Sau toán toàn số tiền cần lấy : HĐMB gốc, y công chứng HĐMB, sổ hồng/sổ đỏ BĐS Tuyệt đối ko giao ko tin tưởng Chỉ chuyển tiền giao dịch mua bán được đảm bảo thực (có thể là bên ký và lăn tay Công chứng viên chưa phát hành HĐMB ) Trong trường hợp giao dịch vụ làm giấy tờ thì cần có biên nhận, giấy ủy quyền cho người làm dịch vụ (trong đó có thông tin họ tên đầy đủ, CMND người đó, dịch vụ yêu cầu, giấy tờ bàn giao) - Bên bán: trường hợp chưa nhận được đầy đủ số tiền lại, yêu cầu Công chứng viên chưa được phát hành HĐMB thông báo thực xong giao dịch chuyển tiền Sau hoàn tất việc công chứng mua bán, làm biên bàn giao các hồ sơ cần thiết cho bên mua để thực thủ tục sang tên (bản sổ hồng/sổ đỏ) Trong trường hợp nhận tiền mặt thì nên nhận ngân hàng liên hệ trước với ngân hàng (nơi có tài khoản) cử nhân viên hỗ trợ việc kiểm đếm, nhận diện tiền thật/giả (để nhận hỗ trợ này bạn phải đồng ý mở sổ tiết kiệm ngân hàng có thời hạn, vài ngày muốn thì tất toán được kệ) - Trong trường hợp bên bán chịu thuế TNCN và phí làm giấy tờ thì bên mua có thể đề xuất giữ lại số tiền ước tính hoàn tất việc đóng thuế (có biên lai) B3 Nộp hồ sơ vào Phòng cửa ( VP Đăng Ký Đất Đai) Chọn ô giải thủ tục sang nhượng, chờ gọi số đưa hợp đồng công chứng và sổ gốc, nhận phiếu biên nhận, có ghi rõ ngày lên nộp thuế B4 Lên lại phòng cửa, vào ô đóng thuế đưa biên nhận, sẽ nhận lại kê khai thuế, qua ngân hàng đóng xong, quay trở lại nộp vào, có sổ thì sẽ được nhận luôn, chưa thì sẽ có giấy hẹn B5 Nhận sổ thường sau 21 ngày có sổ Một số địa phương khác có yêu cầu khác trích lục địa chính, người mua phải vợ và chồng đứng tên LOẠI GIẤY TỜ PHÁP LÝ ĐẶC BIỆT QUAN TRỌNG CẦN KIỂM TRA KHI MUA NHÀ Để nhà có giá trị đầu tư, tránh mua phải dự án ma, dự án chưa hoàn thiện pháp lý, mắc bẫy đầu cơ,…nhà đầu tư cần tĩnh táo kiểm tra loại giấy tờ pháp lý đây Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Đối với dự án mắt, nhà đầu tư có thể yêu cầu được xem quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án được đóng dấu, phê duyệt cơ quan chức năng có thẩm quyền Đây là loại giấy tờ bắt buộc, là cơ sở để lập nên dự án xây dựng, cấp phép xây dựng nhà qu ản lý đầu tư xây dựng theo quy ho ạch Quy hoạch 1/500 thể vẽ mặt bằng, phương án kiến trúc cơng trình, giải pháp hạ tầng kỹ thuật được vẽ theo tỷ lệ 1/500 để nhà đầu tư có thể kiểm tra vị trí các lô đất, giao thông, xanh ti ện ích nội khu Quy hoạch được áp dụng cho dự án có diện tích trên 5ha (trên 2ha đ ối với chung cư) trên cơ sở quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 đư ợc duyệt Giấy phép xây dựng Theo trình tự sau được phê duyệt quy hoạch 1/500, chủ đầu tư dự án (chung cư, nhà ph ố, biệt thự,…) phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng Đây là loại giấy tờ cần thiết để đảm bảo dự án có đầy đủ cơ sở mặt pháp lý Có số trường hợp, dự án không cần giấy phép xây dựng cơng trình bí mật nhà nước, cơng trình xây dựng khẩn cấp Giấy phép kinh doanh dự án sàn giao dịch, đại lý Thông thường dự án thường có cách phân ph ối: chủ đầu tư tự bán sản phẩm phát tri ển ủy quyền cho các đại lý bán hàng, để phủ sóng tối đa tất kênh bán hàng Nếu giao dịch với đại lý, các nhà đầu tư có quyền yêu cầu đại lý cho kiểm tra giấy phép kinh doanh dự án văn chấp thuận từ chủ đầu tư, để tránh tiền oan trường hợp đặt cọc không đư ợc nhận nhà người bán khơng có quyền bán Sổ đỏ sổ hồng Bạn phải xem vẽ nhà đất Nếu xem, bạn hỏi kiến trúc sư chuyên viên lĩnh v ực xây dựng dân dụng, photo giấy tờ nhà Sau đó, bạn đến phòng quản lý đô thị để kiểm tra lại trạng nhà quy hoạch vẽ Các điểm cần lưu ý gồm nhà sửa chữa hay chưa, kiến trúc có thay đ ổi hay khơng, có, phải kèm theo giấy phép xây dựng hợp lệ; nhà có nằm khu quy ho ạch, mốc lộ giới (với thông tin này, bạn nên đến UBND phường để xác minh); tư ờng nhà là tư ờng chung hay tường riêng; hệ thống đồng hồ điện, nước chung hay riêng; ho ặc nhà có nằm khu xây dựng giới hạn chiều cao… Nhà hẻm Đối với loại hình bất động sản này, bạn cần xác định lối vào nhà chung hay riêng (nếu chung, mua nhà ph ải có hợp đồng cụ thể lối chung, tách đất làm lối riêng) Bạn cần xác định cốt san khu đất hẻm, tìm hiểu mức độ ngập, tìm hiểu nguồn gốc tính pháp lý c căn nhà (nhà được xây dựng trước Luật Đất đai 2013 ban hành, gi tờ nhà đất giấy tay hay sổ hồng…) Nếu lộ giới hẻm nhỏ (từ 3,5m trở xuống), có khả năng hẻm phải được chỉnh trang quy hoạch lại Trường hợp hẻm chưa được chỉnh trang mà nằm quy hoạch treo, chủ nhà sẽ không được sửa chữa, cơi nới, thay đổi trạng có nhà Mua đất để xây Bạn cần tìm hiểu đất chuyển mục đích sử dụng chưa, đó là đất thổ cư hay đất nông nghiệp Nếu là đất thừa kế, tài sản chung nhiều người trước đặt cọc, tất người đồng thừa kế phải ký vào biên b ản đồng thuận bán đất Trường hợp người bán có gia đình, t ất thành viên gia đình phải ký tên gồm vợ, chồng 18 tuổi Ngoài ra, bạn cần đến UBND xã (phư ờng) xác minh thông tin lô đ ất nằm diện quy hoạch hay tranh chấp Trước đặt cọc, bạn nên làm hợp đồng đề nghị chủ sở hữu định ranh giới rõ ràng với các khu đất liền kề, tránh tình nảy sinh tranh chấp sau Nếu mua phần đất khu đất lớn mà người đứng tên sở hữu, bạn cần lưu ý quy định giới hạn diện tích tối thiểu tách thửa với đất và đất nông nghiệp trên địa bàn sở tại, đồng thời tìm hiểu chi phí tách thửa, chẳng hạn chi phí này bên mua hay bên bán ch ịu trách nhiệm Nhà chung cư Khi xem nhà mẫu nhận tư vấn từ đơn vị phát triển dự án, bạn nên hỏi rõ mặt tiền nhà (thường là xác định theo hướng ban công) nằm hướng Nếu chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, tìm hiểu mức phạt (bồi thường) chủ đầu tư Ngoài ra, bạn nên tham kh ảo thêm mức phạt cho người mua trường hợp người mua toán ch ậm tiến độ Trước nộp tiền đặt cọc, cần đọc kỹ hiểu rõ toàn các điều khoản chi tiết hợp đồng để tránh trường hợp khiếu kiện hay tranh chấp sau (tiền đặt cọc có ý nghĩa cam kết hứa bán, đến hai bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, lúc tính pháp lý m ới được cơng nhận) Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư bổ sung phụ lục hợp đồng, đó liệt kê chi tiết thiết kế, thi công và các điều khoản cam kết bồi thường xảy thay đổi sau bàn giao nhà hoàn thi ện Những thông tin mà ngư ời mua cần nắm rõ trước thực ký kết hợp đồng mua bán gồm diện tích sở hữu chung riêng (thơng tin s ẽ có hợp đồng mua bán), mức thu phí (phí quản lí, phí bảo trì…), chế độ bảo dưỡng tịa nhà, cơng tác phịng cháy ch ữa cháy, mức thu loại phí sinh hoạt (bảo vệ - an ninh, thang máy, phí đổ rác, điện, nước), thời gian đóng mở cổng vào, hệ thống cửa thoát hiểm… Cuối cùng, bạn cần xác minh vấn đề sổ hồng với chủ đầu tư Hiện nay, có nhiều dự án sau xây dựng xong, bàn giao hoàn thi ện căn hộ đến vài năm sau đó khơng có sổ hồng cho cư dân Mua nhà cũ Tìm hiểu cặn kẽ lịch sử nguồn gốc nhà Nếu chọn mua nhà cũ xa l nào đó, thì dù có phù h ợp với nhu cầu gia đình, bạn đừng hấp tấp mà mua Bởi ngôi nhà này trư ớc đây xảy vấn đề gây bất lợi, ảnh hưởng tới sống lâu dài gia đình bạn sau Khi tìm mua nhà cũ, bư ớc tìm hiểu thông tin ngôi nhà đó từ nhiều nguồn khác Bạn dị hỏi hàng xóm xung quanh, ho ặc từ người môi giới nhà đất hay thậm chí tìm kiếm internet Bạn cần lưu ý thông tin s ổ đỏ nhà Nếu nhà tầng trở lên, sổ đỏ đề cập đến đất, thì có nghĩa đây là nhà xây không phép Nếu bị Nhà nước thu hồi bạn sẽ được đền bù phần đất Trường hợp này, bạn thỏa thuận với người bán giảm giá bán xuống Nếu diện tích thực ngơi nhà là 50m2, sổ đỏ ghi 40m2, tức chủ nhà cũ lấn chiếm 10m2 Hãy thương lư ợng để trả tiền cho 40m2 sổ Đối với mua nhà cũ cấp 4, diện tích nhỏ hơn 30m2, bạn nhớ yêu cầu chủ nhà xin giấy phép xây dựng giao hẹn đặt cọc tiền sau hoàn thành việc này Đây là cách giúp bạn đảm bảo không gặp rủi ro mua đ ất vùng quy hoạch - khu vực cấm xây nhà kiên cố Đánh giá vị trí ngơi nhà Dù mua nhà cũ hay nhà m ới vị trí căn nhà luôn là yếu tố quan trọng hàng đầu Vị trí định đến tính tiện dụng, giá và môi trường sống xung quanh Các tiêu chí để đánh giá căn nhà có vị trí tốt thông thường gồm: giao thơng thuận lợi, gần nhiều tiện ích dịch vụ thiết yếu (chợ, trường học, trung tâm mua sắm, bệnh viện, công viên…) Chú ý hướng nhà Ngồi nguồn gốc vị trí ra, mua nhà cũ, b ạn nên quan tâm đến hướng căn nhà Bởi theo phong thủy quan niệm ông bà xưa, thì hướng nhà tác động trực tiếp đến đường tài lộc sức khỏe gia đình Thông thường, hướng nhà được xác định dựa tuổi gia chủ - người trụ cột gia đình Gia ch ủ tuổi hợp với hướng đó Hoặc bạn xem xét hướng nhà theo cách c chuyên gia phong th ủy: Hướng Tây Nam hướng trời, Tây Bắc là hướng mẹ Theo đó, hướng Tây Nam không nên có y ếu tố lửa (lị sưởi, bếp ga…), dương khí hướng mạnh, cộng thêm lửa sẽ đem đến nhiều bất hạnh cho gia đình Hướng Tây Bắc khơng nên có kho tr ữ hay phòng tắm, hướng biểu trưng cho ngư ời phụ nữ gia đình, khiến nhân tan v ỡ, tình duyên nữ gia chủ lận đận thêm Xem xét môi trường sống, hàng xóm xung quanh Thực tế có nhiều người thấy giá bán quá “hời” nên định mua nhà cũ lần đầu xem chưa quan sát k ỹ xem hàng xóm xung quanh nào, môi trường sống hàng ngày Chỉ dọn vào bắt đầu gặp mn vàn rắc rối, hàng xóm là người nghiện ngập, thích cờ bạc, gia đình cãi vã suốt ngày… Đặc biệt gia đình có nhỏ có dự định sinh con, bạn cần cân nhắc kỹ vấn đề Bởi dù cách giáo dục gia đình có tốt đến đâu, thì môi trường xung quanh ảnh hưởng nhiều đến đứa trẻ Bạn cần dành thời gian hỏi han hàng xóm, cư dân lân c ận xem đường dẫn vào nhà b ạn muốn mua có xảy tranh chấp khơng Vì khu dân cư thành phố lớn đôi lấn chiếm, cơ nới mà xảy nhiều tranh chấp gay gắt Gặp trường hợp vậy, tốt bạn nên tránh để vướng rắc rối sau CÁC KHOẢN THUẾ PHÍ PHẢI ĐĨNG CỦA BÊN MUA VÀ BÊN BÁN KHI GIAO DỊCH MUA BÁN NHÀ Đ ẤT Thuế thu nhập cá nhân Mọi hoạt động từ việc kinh doanh, mua bán giao d ịch bất động sản sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân Theo Lu ật Thuế thu nhập cá nhân 2007, m ột loại thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân (TTCN) thu nhập từ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất Người có thu nhập (tức người bán bất động sản) có nghĩa vụ nộp thuế TNCN Tuy nhiên, pháp lu ật hành không cấm việc bên tự thỏa thuận người nộp thuế, đó có trường hợp người mua bất động sản là người đóng thuế TNCN Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định, thuế TNCN chuyển nhượng nhà, đất được tính sau: Cách tính thuế TNCN: Thuế TNCN phải nộp = 2% x giá chuyển nhượng Ví dụ, bất động sản được bán với giá tỷ đồng thuế thu nhập cá nhân phải nộp là: tỷ đồng x 2% = 40 triệu đồng Trường hợp giá mua bán thấp hơn mức giá đất theo Bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định pháp luật đất đai thời điểm kê khai thuế, cơ quan thuế sẽ tính thuế theo mức giá nhà, đất nhà nước ban hành Ví dụ: Lơ đất 50m2 được thỏa thuận 20 triệu đồng/m2, tổng giá trị chuyển nhượng tỷ đồng Tuy nhiên, bảng giá đất quy định khu vực đó là 30 triệu đồng/m2 Như vậy, mức đóng sẽ là: tỷ 500 triệu đồng x 2% = 30 tri ệu đồng Lệ phí trước bạ Theo Điều Nghị định 140/2016/NĐ -CP, tổ chức, cá nhân có tài s ản thuộc nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ cần phải nộp lệ phí này đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền Như có nghĩa là, chuyển nhượng đất người mua cần phải đăng ký biến động đất đai thời gian 30 ngày và ngư ời mua phải nộp lệ phí trước bạ Cơng thức tính lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất Trong đó, diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ tính theo diện tích sàn nhà bao gồm cơng trình phụ thuộc quyền sở hữu hợp pháp cá nhân đó Giá 1m2 đất giá thực tế xây dựng 1m2 sàn nhà cấp nhà, hạng nhà UBND c ấp tỉnh quy định Phí cơng chứng mua bán nhà đ ất Phí cơng chứng hợp đồng mua bán nhà đất khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà đ ất Hợp đồng công chứng được xem là căn pháp lý cao giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất từ người bán sang ngư ời mua Do đó, mua bán b ất động sản, bên mua bên bán ph ải đến văn phịng cơng chứng tổ chức công chứng để công chứng hợp đồng mua bán nộp phí cơng chứng Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tại thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khoản thu công việc thẩm định hồ sơ, điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tùy thuộc vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp loại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào m ục đích khác (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể địa phương mà áp dụng mức thu khác cho phù h ợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đất sử dụng làm nhà thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh Theo quy định, HĐND cấp tỉnh quy định mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp được cơ quan nhà nư ớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: • Chứng nhận đăng ký biến động đất đai; • Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; • Trích lục đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa (Thông tư 85/2019/TT-BTC) Mức thu cụ thể địa phương xác định theo tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn Hiện nay, mức thu TP Hà Nội theo Nghị 20/2016/NQ-HĐND; TP HCM theo Nghị 124/2016/NQ-HĐND.Các tỉnh thành khác sẽ có quy định khác lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Khoản 5, Điều 3, Thông tư 85/2019/TT -BTC quy định, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền HĐND cấp tỉnh Nguyên tắc thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất: Mức thu cá nhân, hộ gia đình quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu khu vực khác; mức thu tổ chức cao hơn mức thu cá nhân, hộ gia đình Các loại thuế phí phải nộp mua bán bất động sản được quy định rõ ràng Tuy nhiên, nhiều trường hợp bên bán “bao” toàn chi phí sang tên sổ đỏ, tức là người bán trả tồn khoản thuế, phí trên Cũng có trư ờng hợp hai bên thỏa thuận bên trả nửa Tất thỏa thuận cần được làm rõ quá trình mua bán và đư ợc đồng thuận hai bên NHỮNG LO LẮNG THƯỜNG GẶP ĐỐI VỚI NHỮNG NGƯỜI ĐI MUA ĐẤT LẦN ĐẦU TIÊN VỊ TRÍ MƠI GIỚI CHỈ TƠI CĨ ĐÚNG LÀ VỊ TRÍ LƠ ĐẤT TRÊN GIẤY CHỨNG NHẬN KHƠNG? Nếu khách hàng mua nhà vi ệc xác định vị trí nhà khá đơn gi ản vì đa phần giấy chứng nhận sẽ có số nhà Đối với trường hợp khách hàng mua đất thì có cách xác định vị trí lô đất ngồi thực tế: - Cách 1: dựa vào địa vật thực tế (cụ thể là đường giao thơng) hình dáng lô đất để xác định - Cách 2: sử dụng ứng dụng CHUYỂN HỆ VN2000 để xác định Để tải ứng dụng này gõ key words “chuy ển hệ tọa độ VN2000 sang WGS84” CH Play Đây là ứng dụng giúp chuyển hệ tọa độ VN2000 được sử dụng để xây dựng đồ địa Việt Nam sang hệ tọa độ WGS84 Mỹ để xác định được vị trí Google Map Sau cài đặt phần mềm máy nhập thông tin tọa độ giấy chứng nhận vào phần mềm: - Tọa độ Y nhập textbox bên phải đầu tiên; - Tọa độ X nhập textbox bên phải thứ Bấm nút ->WGS84-LL và sau đó bấm tiếp chức năng “Mở Google Map vị trí Lat-Long-…”, Google Map s ẽ cắm ghim xác định vị trí thửa đất Có thể sử dụng chức năng “Lưu địa điểm” Google Map để lưu lại tất vị trí các lô đất cần xác định Khi đến vị trí ngồi thực tế mở lại địa điểm lưu để kiểm tra lại thơng tin HỢP ĐỒNG CỌC KHƠNG CƠNG CHỨNG THÌ CĨ ĐẢM BẢO TÍNH PHÁP LÝ KHƠNG? Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng cọc sẽ tương tự công chứng chuyển nhượng Bên ngư ời bán cần giấy tờ sau: - Giấy chứng nhận gốc y; - CMND hộ gốc; - Giấy xác định tình trạng nhân (giấy xác nhận độc thân giấy chứng nhận kết hôn); - Hợp đồng ủy quyền trường hợp vợ/chồng vắng mặt Ngoài ra, cơng chứng cọc sẽ trả khoản phí Chính phức tạp nên ngồi thực tế khách hàng thư ờng chọn phương án tự hai bên ký hợp đồng cọc kèm theo ngư ời làm chứng Trong luật dân 2005 không bắt buộc hợp đồng cọc phải công chứng chuyển nhượng nên hợp đồng ký tay th ế này “mặc nhiên”sẽ được coi có giá trị pháp lý (phần em thắc mắc làm BĐS và đư ợc khách hàng luật sư giúp em giải đáp Việc lựa chọn công chứng cọc hay không công chứng cọc sẽ tùy thuộc vào số tiền đặt cọc Trong trường hợp số tiền đặt cọc lớn khách hàng nên chọn phương án công chứng đặt cọc LÔ ĐẤT TÔI CẦN MUA ĐANG THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG TƠI SẼ MUA BẰNG CÁCH NÀO? Người mua khơng vay ngân hàng Trường hợp người bán không đủ tài để xóa chấp trước cơng chứng chuyển nhượng người mua sẽ có phương án lựa chọn: PA1: Để người bán thực thủ tục xóa chấp trước ngày công chứng chuyển nhượng Trường hợp này người mua hỗ trợ người bán cách đặt cọc số tiền với số tiền người bán nợ ngân hàng Vì số tiền thường lớn nên sẽ tiến hành đặt cọc ngồi phịng cơng ch ứng Thủ tục xóa chấp thời gian tối đa là ngày làm việc sẽ hoàn tất Sau đó bên sẽ hẹn thời gian công chứng chuyển nhượng PA2: Thực thủ tục xóa thể chấp ngày với ngày công chứng chuyển nhượng Trường hợp này người bán sẽ hẹn trước với ngân hàng thời gian công chứng Đến ngày công chứng hai bên ngân hàng Bê n mua sẽ giao số tiền cho bên bán đủ để giải chấp Hai bên sẽ ký vào biên nhận nhận tiền để xác thực việc giao nhận Khi đó ngân hàng s ẽ trao cho bên bán biên b ản Xác nhận giải chấp giấy chứng nhận gốc Hai bên sẽ lại phịng cơng chứng để thực thủ tục công chứng chuyển nhượng Trường hợp thời gian từ ngày công chứng đến ngày nhận sổ sẽ kéo dài thêm ngày Th ời gian ngày th ời gian thực xóa chấp trước làm thủ tục cập nhật tên người mua lên giấy chứng nhận Trường hợp người mua vay ngân hàng Khi thực đặt cọc người mua thỏa thuận điều khoản xử lý tiền cọc trường hợp không vay đư ợc ngân hàng với người bán Sau đó, người mua sẽ tiến hành gởi hồ sơ để ngân hàng thẩm định Hồ sơ gồm: CMND, Hộ khẩu, Đăng ký kết hôn vợ chồng giấy xác nhận độc thân (sao y) Hợp đồng đặt cọc mua nhà (bản photo) Hợp đồng lao động (photo), kê lương ho ặc xác nhận lương Công ty, phiếu lương 03 tháng gần (bản chính) 02 vợ chồng Các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập khác như: giấy đăng ký kinh doanh, cho thuê nhà, đất, xe, (nếu có) Sổ nhà đất chấp (photo) Khi có thông báo cho vay ngư ời mua sẽ đặt cọc thêm tiền để người bán lấy sổ từ ngân hàng Trình tự tương tự PA1 mục 3.1 TÔI MUA ĐẤT GIÁ TỶ NHƯNG NGƯỜI BÁN CHỈ GHI TRÊN HỢP ĐỒNG 100 TRIỆU TÔI NÊN XỬ LÝ NHƯ THẾ NÀO? Hầu hết thực tế giao dịch ghi theo mức giá nhà nư ớc để giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí cơng chứng Cách xác định thuế thu nhập cá nhân sau: Thuế TNCN = 2% * Giá ghi h ợp đồng chuyển nhượng bán đất Ngoài ra, người mua cần ghi đúng giá trị lô đất để chứng minh tài nước ngồi Thì sẽ xử lý cách lập hợp đồng công chứng ghi đúng giá trị lô đất sau đó hủy hợp đồng công chứng này và lập lại hợp đồng khác ghi theo giá nhà nư ớc Người mua giữ lại được hợp đồng ghi theo giá chuyển nhượng thực tế Giao dịch cần trả lần phí cơng chứng KHI RA CÔNG CHỨNG CHUYỂN NHƯỢNG TÔI ĐÃ GIAO GẦN HẾT TIỀN VẬY TƠI LẤY GÌ ĐỂ ĐẢM BẢO AN TỒN? Rủi ro lớn công chứng chuyển nhượng xong là ngư ời bán báo giấy chứng nhận làm hồ sơ đăng ký cấp lại giấy chứng nhận Thủ tục sẽ khoảng 50 ngày đó th ủ tục đăng ký biến động chuyển nhượng tối đa 25 ngày Do vậy trường hợp sẽ để xảy Tuy nhiên, để n tâm sau hồn t ất thủ tục công chứng người mua sẽ giữ lại hồ sơ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc) Bản vẽ trạng (bản gốc) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho bên bán (b ản gốc) Chuyển bên dịch vụ giấy tờ cần thiết để khai thuế và đóng thuế gồm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho bên mua (b ản gốc) Giấy chứng nhận (photo cơng chứng) Tờ khai lệ phí trước bạ Hợp đồng ủy quyền cho bên dịch vụ làm hồ sơ Trong khoảng thời gian 5-7 ngày làm việc bên dịch vụ sẽ hoàn tất việc đóng thuế Sau đó ngư ời mua sẽ mang giấy chứng nhận lên nộp hồ sơ với bên dịch vụ văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện nhận giấy hẹn nhận sổ TÔI MUỐN TÊN TÔI Ở TRANG GIẤY CHỨNG NHẬN LUÔN THAY VÌ CẬP NHẬT Ở TRANG 3-4 CĨ ĐƯỢC KHƠNG? Trước thành lập văn phòng đăng ký quy ền sử dụng đất cấp TPHCM việc cấp đổi sổ cập nhật lên sổ cũ là tùy thuộc vào nhu cầu người dân Tuy nhiên sau có thay đổi phân quyền quản lý và để tiết kiệm phôi giấy chứng nhận thành phố có chủ trương cập nhật biến động đất đai lên sổ cũ, nào không đ ủ chỗ trống để cập nhật thông tin tiến hành cấp đổi sổ NHỮNG CHIÊU LỪA ĐẢO KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT (BĐS) Chiêu lừa đảo Đất dự án giá rẻ Hiện nay, dạo quanh vòng mạng, face thấy lừa đảo ngang nhiên hàng ngày, thư ờng thì các bư ớc được tổ chức tinh vi sau: B1: Rao bán đất dự án giá rẻ, đưa hình ảnh minh hoạ, thường nói quận vùng ven TP HCM, ví d ụ Q9 B2: Ai thấy rẻ, vào hỏi vị trí họ trả lời, thường nói inbox hay trao đổi qua điện thoại, và nói đại vị trí nào đó, ví d ụ Q9 nói gần khu khu kia, chợ chợ hẹn xem đất B3: Lôi kéo được khách tới địa điểm, thường là quán cà phê nào đó, h ọ thuê quán, tạo khơng khí hỗn độn, nhốn nháo, giành giật để khách hàng mình đ ặt chỗ, thường số tiền tượng trưng: 10tr/ B4: Sau khách đặt tiền, đưa lên xe, thường tách lẻ nhiều xe để khách yếu thế, chở đến địa điểm cách địa điểm giới thiệu dự án vài chục km khách phản ứng thì đổ lỗi nhân viên liên hệ khơng nói rõ v ới khách, thậm chí nói không có nhân viên đó Khách r ất khó để xuống xe đường, đành tặc lưỡi, kệ, xem B5: Lại tạo cho khách lần kiểm sốt chiêu trị nháo nhào, ồn ào, giành giật văn phòng trung tâm c địa phương dự án và đẩy khách vào trạng thái: dự án này xa tốt nên nhiều người giành mua, gặp khách non tay s ẽ vội vàng đặt cọc nhóm khách có c ả cị mồi giả khen dự án giành mua B6: Chở khách lên dự án, thường dự án địa phương ế, giá bèo, giá giới thiệu cho khách được đẩy lên 2-3 lần lại tạo cảnh nháo nhào dự án Và với 10tr giữ chỗ, khách may mắn địi lại được mừng, khách không may mắn thì ngại kiện tụng ồn ngại cơng sức bỏ 10tr Khách lỡ dại đặt cọc hay không định hình kỹ, vội vàng đồng ý mua sẽ CON MỒI BÉO Và vậy, việc lại được tiếp tục diễn hàng ngày hàng tu ần Cuộc sống muôn màu Ps: Thường họ núp bóng cơng ty với tên gọi dễ gây hiểu lầm liên quan đến công ty uy tín bất động sản, họ kiếm dự án nào ế địa phương, ký hợp đồng phân phối và đẩy giá lên cao Sau đó đưa khách hàng vào trạng thái “u mê” đ ể đặt cọc ký hợp đồng Và “bút sa gà ch ết” Sổ hồng riêng (SHR), coi chừng lầm! Những người đời để dành tiền mua nhà, không rành th ủ tục pháp lý, sẽ bị lừa mua nhà giá rẻ mà có SHR Khi mua nhà, đâu muốn "chung chạ" với người khác, nên tìm mua nhà sổ hồng riêng Nhưng lại bị dụ dỗ mua đúng ngôi nhà riêng, có SHR, l ại xây trên đất Sử Dụng Chung Một thửa đất không đủ điều kiện tách thửa, người ta xây nhiều nhà trên đó, chủ đất làm nhiều sổ hồng riêng - thực chất SỔ PHỤ Trên thửa đất làm được nhiều sổ phụ, tất sổ ghi : *** Mục đích sử dụng: SỬ DỤNG CHUNG Nghĩa là thửa đất chung đó thuộc quyền sử dụng chung tất người mua nhà thửa đất đó Ví dụ có 10 người Thì sau m ột người mua muốn tặng lại ngôi nhà đó cho mình, hay mu ốn bán ra, phải được tất người cịn lại đồng ý công chứng ký tên Trường hợp người mua chết, phải tìm cho đủ tất các đứa người đó, để năn nỉ, lạy lục, van xin, thậm chí phải cho tiền, họ chịu cơng chứng ký tên Nếu cần số đó không đồng ý, mãi căn nhà bạn không được chuyển quyền cho ai, kể thừa kế theo di chúc Cò lái đó có chiêu thức khác dụ dỗ người mua công chứng ký tên nhận ủy quyền 50 năm Ngư ời mua phải tỉnh táo biết rằng, người ủy quyền chết, tờ giấy ủy quyền giá trị Khi đó tài sản ủy quyền sẽ trở thành tài sản thừa kế theo luật người chủ đất cũ Nghĩa là người mua trắng tay Còn có chiêu chức nữa, độc địa hơn, dành cho người ngây thơ hơn Đó là làm thủ tục CÔNG CHỨNG VI BẰNG Thực chất khơng có chuyện cơng chứng vi bằng, mà việc hai bên văn phòng th ừa phát lại, ký tên Hợp đồng Mua Bắn HĐ này có tên vi bằng, có giá trị hai bên mua bán mà khơng có giá tr ị pháp lý để đăng sổ bộ, để Nhà Nước chấp thuận cho việc mua bán này, người mua hịan tồn khơng có quy ền sử dụng thửa đất có ngơi nhà c mình mua Người mua bị dụ dỗ, thấy có dấu đỏ, MỘC ĐỎ lòm văn phòng Thừa Phát Lại thì tưởng tốt, ổn, xong Cái nào có cái giá riêng c Ngơi nhà, mảnh đất giá rẻ khơng được sở hữu, khơng có quy ền sử dụng hợp pháp Nếu bách vì nơi phải đành mua Mua phải cố mà để giữ nhà, giữ đất - đề phòng chủ cũ, hay chủ cũ đem bán lần thứ hai, thứ ba Hoặc đôi chủ cũ cầm cố giang hồ bị thu hồi đất để trả nợ, thì lúc đó ngư ời mua nhà cổ hai tròng… Đừng mong phép màu giúp cho mua được nhà đất giá rẻ giá thị trường ! Vì lúc nào luôn có nh ững người am hiểu, đủ kinh nghiệm mà săn lùng hết rồi, làm có chuyện “lọt” rẻ đó lên facebook, lên mạng mà đến tay bạn ? Nếu có, bạn phải xắn tay áo lên, khắp nơi mà tìm, mà dọ hỏi… thì may có chút cơ h ội, vô hoi PHẢI ĐI THỰC TẾ Đừng mong ngồi chỗ mà có đó dâng c rẻ cho Người ta không có ngu mà đem c rẻ dâng cho bạn đâu ! TIÊU CHÍ VÀNG ĐỂ MUA NHÀ ĐẤT SINH LỜI - Tiêu chí 1: Phải đặc biệt lưu tâm đến câu thần chú: "vị trí, vị trí vị trí" Vị trí BĐS là yếu tố hàng đầu quan trọng bậc để tạo nên giá trị là cơ s định giá tài sản Lựa chọn BĐS có vị trí tốt có nghĩa là nhà đất có tiềm năng phát triển cao, tiềm năng “tạo thị” (tốc độ hình thành đô thị, thu hút ngư ời dân ở) Chỉ cư dân sinh sống đông đúc thì giá tr ị BĐS tăng lên - Tiêu chí 2: Khảo sát dự án vào lúc chi ều tối Đa số mọi người có thói quen xem dự án vào ban ngày, nhiên đó là thời điểm người dân phải làm (vắng nhà), khó khơng thể nhìn thấy rõ hoạt động sức sống khu dân cư Vì th ế, khảo sát ban ngày cần thiết nên khảo sát thêm vào lúc chiều tối, thời điểm tan tầm khoảng từ 20 - 21h đêm Khi đó, cao ốc sáng đèn nhà phố mở cửa, lượng người vào dự án được thể rõ - Tiêu chí 3: Lựa chọn BĐS phù hợp túi tiền Trường hợp phải vay không nên vay 50% giá tr ị BĐS nhằm tránh gánh nặng trả lãi đồng thời hạn chế áp lực trả lãi suất thả nổi khả năng chi trả Đồng thời, nên tính toán kỹ dịng tiền các đợt toán ti ếp theo để không bị rơi vào áp lực hụt tiền buộc phải bán tháo BĐS d ẫn đến thua lỗ - Tiêu chí 4: Chỉ nên mua tài sản có tính khoản cao (tức mua bán dễ dàng, nhanh chóng) Nên t ập trung hướng vào BĐS có thể tạo giá trị gia tăng, có thể ở, cho thuê ngay, n ếu không ch ỉ khoảng thời gian ngắn Đầu tư vào BĐS loại khơng có lợi tức tiền th hàng tháng mà cịn có thêm giá tr ị gia tăng theo th ời gian - Tiêu chí 5: Luôn kỹ lưỡng khắt khe việc xem xét pháp lý d ự án, sàng lọc lựa chọn thương hiệu mạnh Nhà đầu tư nên lựa chọn BĐS sản phẩm chủ đầu tư uy tín Đó doanh nghiệp có thiện chí phát triển dự án chất lượng, chứng minh được khả năng tài vững mạnh ln sẵn sàng cung cấp pháp lý rõ ràng, minh b ạch, có chế độ hậu tốt - Tiêu chí 6: Chú trọng vào quy hoạch hạ tầng xã hội kết nối giao thơng Trong đó có tiêu chí: môi trư ờng sống phải lành, thoáng đãng và được quy hoạch Nếu nhà đầu tư có tài tốt, xác định dòng vốn dài hạn thì nên đầu tư đón đầu khu vực có hạ tầng kết nối, tỷ suất sinh lợi sẽ cao Cũng có thể chấp nhận khoảng cách xa khu trung tâm giao thông thu ận tiện và có đầy đủ tiện ích - Tiêu chí 7: Thuộc nằm lịng tốn trắc địa, đó là: luôn ưu tiên b ỏ tiền vào địa điểm, khu vực có giá trị đất cao hơn giá xây dựng Giá tối thiểu m2 đất phải cao hơn gấp đôi giá m2 xây dựng Đây tiêu chí trắc nghiệm tốc độ đô thị hóa tỷ lệ thuận với giá đất Ví dụ cụ thể: đơn giá xây dựng phổ biến khoảng triệu đồng/m2 sàn Nếu giá đất mức giá thì quá trình thu hút dân cư s ẽ chậm Ngược lại, nơi mà có giá đ ất cao hơn giá thành xây d ựng gấp nhiều lần tốc độ đô thị hóa khu vực đó nhanh - Tiêu chí 8: Biết quan tâm đến cộng đồng Hãy khảo sát kỹ láng giềng mình là trư ớc có định mua nhà đất Việc khảo sát thực vào ban ngày và ban đêm, c ả thứ bảy chủ nhật để có nhìn tổng quan cộng đồng khu vực lựa chọn đầu tư Hàng xóm tốt, cộng đồng văn minh là tiêu chí quan tr ọng giúp tăng giá BĐS GIẢI NGỐ MỐI QUAN HỆ GIỮA GIÁ BĐS VÀ LẠM PHÁT Có loại lạm phát: Lạm phát số, gọi lạm phát vừa phải - Lúc tiền in tới đâu thì hàng hóa doanh nghiệp sản xuất tới đó nên trung hòa được lượng tiền in - Bất động sản sẽ tăng giá giai đo ạn này, gọi là giai đoạn kinh tế tăng trưởng bền vững, ví dụ 2013-2018 Lạm phát s ố (khoảng 15-20%), gọi lạm phát cao - Lúc hàng hóa doanh nghiệp sản xuất so với lượng tiền được in và lưu hành, cho nên NHNN c ần phải tăng lãi suất cho vay lên 18-20%/năm để kiểm soát lạm phát - Nếu khơng kiểm sốt dẫn đến siêu lạm phát sẽ có bạo loạn trị nên buộc phải tăng lãi suất Vì thời kỳ lạm phát cao giá b ất động sản giảm? - 99% tiền bđs là tiền vay ngân hàng, nên giá bđs tăng có ngu ồn tiền vay chạy vào - Khi lạm phát cao thì ngân hàng nhà nư ớc tăng lãi suất lên 18-20% nguồn tiền vay khơng chạy vào bđs khơng có lợi nhuận chênh lệch giá, mà tiền bị rút khỏi bđs vì ngân hàng không cho vay, ngư ời vay khơng dám vay lãi suất cao ... viết cung cấp kiến thức, kinh nghiệm mua bán nhà đất mà bạn phải nắm vững tham gia giao dịch Bất động sản ngành lớn kinh tế quốc dân Sản phẩm đất đai tài sản gắn liền với đất đai (nhà cửa, khu... Việc kinh doanh, mua bán b ất động sản pháp luật quy định chặt chẽ Bởi muốn mua bán nhà đất, đầu tư BĐS trước hết bạn phải nắm đặc điểm bất động sản KIẾN THỨC QUAN TRỌNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS), NHÀ... nguồn gốc đất để đảm bảo quyền lợi KINH NGHIỆM MUA NHÀ ĐẤT (BĐS) TRÁNH LỪA ĐẢO VÀ SINH LỢI CAO Xem xét vấn đề pháp lý Mua bán nhà tồn loại giấy tờ: giấy tay, sổ đỏ hay sổ hồng Mua nhà có

TẤT tần tật KIẾN THỨC, KINH NGHIỆM QUAN TRỌNG MUA bán NHÀ đất (bđs)

Thông tin tài liệu

Từ khóa liên quan

Tài liệu cùng người dùng

Tài liệu liên quan