Đề án chuyên ngành Nhà LỜI NÓI ĐẦU Nhà nhu cầu thiết yếu người dân xã hội, vấn đề quốc kế dân sinh Việc giải chỗ nhân dân coi điều kiện tiên cho việc thành công đường đời, nghiệp cá nhân việc lớn đời người.Vì nước giới có sách phát triển nhà Đối với nước ta Đảng Nhà nước quan tâm đến nhà cho người dân Điều 62 Hiến pháp năm 1992 có ghi :”Cơng dân có quyền có nhà ở, Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể, công dân xây dựng nhà theo quy hoạch chung nhằm thực quyền “ Khi đất nước chuyển sang chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước kết hoạt động kinh tế, tốc độ thị hố ngày nhanh, việc di dân tự vào đô thị lớn làm cho vấn đề kinh tế xã hội trở lên xúc , bộc lộ nhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt vấn đề nhà đô thị kỷ XXI Bài viết có sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, tổng hợp đánh giá số liệu Với phương pháp việc nghiên cứu “Thực trạng giải pháp phát triển nhà đô thị nước ta” xem xét mối quan hệ tác động qua lại lý luận thực tiễn, từ đề giải pháp khắc phục tồn Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành Trong điều kiện viết này, với vốn kiến thức thời gian có hạn khó có cách nhìn tổng quát đầy đủ nhà đô thị nước ta Bài viết hoàn thành với hướng dẫn TS.Hồng Cường thầy giáo giảng dạy Trung tâm đào tạo địa kinh doanh bất động sản Em xin chân thành cảm ơn mong đóng góp ý kiến thầy cô bạn I Cơ sở lý luận đề tài: Khái niệm đặc điểm nhà ở: 1.1.Khái niệm: Hiện có nhiều khái niệm nhà tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu *Trên góc độ xây dựng : Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên có tổ chức ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để *Trên góc độ quản lý kinh tế : Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống người, phận quan trọng bảo vệ người trước tượng tự nhiên 1.2.Đặc điểm nhà ở: *Nhà tài sản khơng thể di dời được, gắn liền vưới đất, xây dựng đất Sự gắn liền với đất vị trí phân bố đâu Mà giao dịch thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều đến vị trí nhà đất vị trí nhà đất có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản nhà đất *Nhà bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mịn chậm Đặc điểm có thuận lợi cho người sử dụng người có thu nhập thấp , họ có khả nâng cấp, xây dựng nhà Họ xây dựng ngơi nhà có chất lượng trung bình sử dụng khoảng thời gian gần 20 năm mà Kinh tế quản lý địa Đề án chun ngành khơng phải sửa chữa lớn, trừ tu bảo dưỡng nhỏ sơn qt vơi tường, cửa *Nhà tài sản có giá trị lớn So với hàng hoá khác mua sắm việc xây dựng nhà địi hỏi khoản vốn đầu tư lớn giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng đô thị cao *Nhà đa dạng, phong phú số lượng chất lượng Đặc điểm mặt đa dạng tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác thu nhập dân cư đô thị tăng lên, phong tục tập quán truyền thống nơi khác 2.Ý nghĩa nhà : *Nhà đô thị điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị: Môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt nơi ở, nơi làm việc, môi trường văn hố khu vực, mơi trường tự nhiên khu vực ảnh hưởng lớn tới tái sản xuất sức lao động tác động tới tâm sinh lý người lao động, ảnh hưởng tới trình sản xuất, tới hiệu kinh tế Chẳng hạn khoảng cách nơi nơi làm việc có tác động lớn tới lao động, thể lực trí lực, làm hao phí thời gian, mà thời đại ngày môi trường cạnh tranh khốc liệt thời gian làm việc sử dụng triệt để, hiệu Sự phát triển nhà trực tiếp tác động đến ngành có liên quan đến xây dựng ngành công nghiệp vật liêụ xây dựng, ngành cung cấp thiết bị, máy móc xây dựng Chất lượng quy mô nhà đô thị góp phần kích thích hay hạn chế nhu cầu dân cư thị với loại hàng hố như: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất Cùng với sách Nhà nước chất lượng quy mơ nhà ảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ sản phẩm, hệ thống Ngân hàng, phân bố dân cư nguồn lao động Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành Nền kinh tế thị trường phát triển phát triển đồng thị trường, thị trường bất động sản phận Trong thị trường bất động sản hoạt động mạnh mẽ diễn sôi đô thị thị lớn Cung- cầu chất lượng nhà ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, điều thể sốt nhà đất *Nhà đô thị điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đô thị: Lao động điều kiện để tiến hành sản xuất, lao động đầu vào trình sản xuất Chất lượng lao động bao gồm thể lực trí lực ảnh hưởng trực tiếp tới trình sản xuất Để nâng cao chất lượng lao động đảm bảo điều kiện ăn, ở, mặc tư liệu sinh hoạt khác Như Ph-Ăngghen nói: “Con người trước hết phải ăn uống, chỗ mặc đến làm trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo ”(1) Nhà phương tiện quan trọng để bảo vệ người trước tượng tự nhiên nắng, mưa, gió, bão, giá rét mà cịn nơi ni dưỡng , giáo dục đào tạo người từ sinh lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động người *Nhà đô thị điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội điều chỉnh quan hệ xã hội Nhà tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt gia đình, mà cịn tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế – xã hội quốc gia, mức sống dân cư dân tộc Một thực tế nhìn vào ngơi nhà ta biết phong tục tập quán, đời sống vật chất tinh thần người sống ngơi nhà đó.Đối tượng xã hội ngày phát triển, tỷ lệ người già, người độc thân, cặp vợ chồng ngày tăng dẫn tới phải xây dựng mẫu nhà, mẫu hộ thích hợp Xã hội phát triển, hộ đông người giảm, lối sống, tập quán Kinh tế quản lý địa Đề án chun ngành C.Mác- Ăngghen: Tồn tập, NXB Chính trị quốc gia, trang500 người dân thị thay đổi Sự hình thành phát triển khu dân cư q trình phát triển thị ln gắn liền với phát triển nhà Đi kèm đa dạng kiến trúc nhà , thể phong cách xây dựng, vật liệu xây dựng , thiết kế bộc lộ quan điểm tôn giáo , nhân sinh , thẩm mỹ Cung- Cầu nhà ở: *Cung nhà ở: Theo nhà kinh tế học lĩnh vực sản xuất nhà phân chia thành ba khu vực: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân khu vực khơng thức Ba khu vực xem chuyển hoá liên tục từ kiểm sốt tồn Nhà nước xây dựng nhà ở khu vực Nhà nước đến việc xây dựng nhà tư nhân doanh nghiệp xây dựng điều tiết Nhà nước đến nhà bất quy tắc xây dựng gia đình nhà thầu nhỏ -Khu vực Nhà nước: khu vực xem tiêu điểm sách nhà ở, khu vực mà Chính phủ kiểm sốt trực tiếp Nhà khu vực chiếm tỷ lệ không lớn phân bố không đồng đô thị có quy mơ vị trí khác Khu vực Nhà nước đề án nhà Chính phủ xí nghiệp, quan Nhà nước trực tiếp xây dựng nguồn vốn ngân sách nhà có nguồn gốc sở hữu khác chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật Nhà Nhà nước cung cấp thường loại nhà bao cấp, với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầu lại lớn, nên khó tránh khỏi bất cơng sách phân phối nhà -Khu vực tư nhân: Nhà xây dựng cá nhân doanh nghiệp từ nguồn vốn Nhà nước, hoạt động hệ thống quy tắc thức Nhà nước.Khu vực Chính phủ kiểm sốt Nhà nước điều tiết Các quy tắc mà Nhà nước điều tiết cần thiết lý an ninh công cộng bảo Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành đảm tiêu chuẩn người tiêu dùng thiếu thông tin thị trường nhà Những người cần nhà người nghèo thành thị, thị trường nhà tư nhân không đáp ứng càn nhà mà đáp ứng nhu cầu có khả tốn.Trong thực tế, xây dựng nhà khu vực tư nhân có hiệu khu vực Nhà nước Nhưng buông lỏng , không điều tiết khu vực dẫn đến khoảng cách người giàu người nghèo tăng lên dẫn đến bất bình đẳng xã hội nhà -Khu vực nhà khơng thức: Đây khu vực xây dựng nhà tư nhân không theo quy tắc, nhà xây dựng giá trị cộng đồng tự giúp đỡ lẫn Nhà khu vực khơng thức có vơ số hình thức, tuỳ thuộc vào bối cảnh kinh tế – xã hội thiết chế đăc thù dân cư đô thị Khu vực này, thực tế đóng góp vào gia tăng quỹ nhà , đặc biệt tầng lớp dân cư có thu nhập thấp *Cầu nhà đô thị : Tại đô thị đối tượng có nhu cầu nhà bao gồm : -Nhà cho số dân tăng tự nhiên tăng học -Nhà cho hộ chưa có nhà, phải chung, nhờ, phải sống tạm bợ khu ổ chuột -Nhà cho công chức lực lượng vũ trang -Nhà nới thêm diện tích cho hộ chật -Nhà phục vụ đối tượng tái định cư để chỉnh trang xây dựng cơng trình hạ tầng thị -Nhà cho viên chức người lao động khu công nghiệp tập trung -Nhà cho học sinh, sinh viên -Nhà cho người nước đến làm việc kinh doanh Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành -Nhà phục vụ nhu cầu khác Nhu cầu nhà đô thị đa dạng dân cư thị làm nhiều nghề khác thu nhập tầng lớp dân cư thị có chênh lệch lớn 4.Quản lý Nhà nước nhà ở: Trong pháp lệnh ngày 26-3-1991 quy định rõ nội dung quản lý Nhà nước nhà Nội dung quản lý Nhà nước nhà bao gồm: *Ban hành quy chế, tiêu chuẩn quy phạm quy hoạch, thiết kế xây dựng, quản lý sử dụng nhà ở: Đây nội dung quan trọng quản lý Nhà nước nhà Nhà nước thống quản lý nhà pháp luật nhằm đảm bảo việc trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm khơng ngừng phát triển quỹ nhà Trong công tác quản lý Nhà nước nhà ở, Nhà nước qy định cụ thể quy chế, thủ tục, tiêu chuẩn bán nhà, khung giá cho loại Nghị định 61/CP ngày 5-5 –1994 Chính phủ Đối với nhà chung cư cao tầng nhà nhiều chủ quản lý, Bộ Xây Dựngđã ban hành quy chế quản lý sử dụng riêng kèm theo Quyết định 1127/BXD-QLN ngày 16-8-1994 Bộ trưởng Bộ Xây Dựng Bên cạnh quy định quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nước cần xây dựng sách thoả đáng nhằm mặt khuyến khích tổ chức kinh doanh tập thể tư nhân tham gia vào trình xây dựng nhà ở, nâng cao giá trị quỹ nhà ; mặt khác có khả khắc phục sốt giả tạo giá nhà , tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thoả mãn nhu cầu *Lập kế hoạch xây dựng nhà theo đồ án quy hoạch duyệt Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành Lập kế hoạch xây dựng phát triển nhà công tác tổng hợp, phức tạp liên quan đến nhiều ngành giao thông, thương mại, dịch vụ đồng thời gắn liền với nghiệp phát triển kinh tế –xã hội địa phương Đây cơng tác quan trọng cấp bách địi hỏi người dân phải quan tâm nhận thức điều Lập kế hoạch xây dựng phát triển nhà tốt làm tiền đề quan trọng thúc đẩy phát triển sản xuất, tăng suất lao động, nâng cao đời sống nhân dân, tạo nên bọ mặt cho phát triển văn minh đất nước *Cho phép đình việc xây dựng, cải tạo nhà Để bảo đảm nhà xây dựng theo quy hoạch duyệt, bảo đảm tính đồng bộ, thống quy hoạch tổng thể địa phương xây dựng nhà cần có đạo, cho phép cấp có thẩm quyền *Đăng ký, điều tra, thống kê nhà Đây nôi dung công tác quản lý Nhà nước nhà Nó bảo đảm quyền lợi người chủ sở hữu nhà trước pháp luật bảo đảm cho quan quản lý nắm tình hình nhà địa phương lập kế hoạch phát triển nhà *Thanh tra Nhà nước, giải tranh chấp xử lý vi phạm pháp luật nhà Công tác tra kiểm tra chức cấp quản lý Nó có nhiệm vụ tra, kiểm tra việc thực quy định pháp luật quản lý sử dụng nhà Với nội dung trên, Nhà nước thông qua công cụ quản lý, quy định mang tính pháp lý để hoạch định đạo thực sách phát triển nhà phù hợp giai đoạn phát triển kinh tế đất nước II.Thực trạng phát triển nhà đô thị vấn đề đặt ra: 1.Thực trạng phát triển nhà thị : Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành 1.1.Trước thời kỳ đổi mới: Trong giai đoạn thiết kế xây dựng số nhược điểm nguồn vốn tập trung Nhà nước, nên giải chỗ cho đơng đảo CBCNVtrên số thị lớn Tính bao cấp tuyệt đối lĩnh vực nhà đô thị thể việc cấp nhà cho thuê với khoản tiền thuê thấp (1% tiền lương).Do dẫn đến khơng đủ kinh phí để tu bảo dưỡng nâng cấp nhà ở, khiến cho quỹ nhà xuống cấp nhanh chóng gây thiệt hại kinh tế Thời kỳ bao cấp, Nhà nước ban hành nhiều sách nhà Chương trình Quốc gia nhà thực nhằm cung cấp nhà cho người lao động khu vực kinh tế Nhà nước đô thị lớn Hà Nội, Hải Phịng, Thành phố Hồ Chí Minh Các sách như: sách vốn đầu tư vào sở vật chất kỹ thuật, sở hạ tầng góp phần giải nhu cầu nhà ở.Song, với cách sản xuất phân phối nhà thời kỳ bao cấp tạo nhiều bất công ngành, quan xí nghiệp Cùng với thiếu kinh nghiệm quy hoạch, quản lý đô thị dẫn đến hệ thống đường xá, điện nước, vệ sinh môi trường thấp Theo số liệu điều tra nhà năm 1989 cho thấy: vào thời điểm năm 1989 tỷ lệ dân số số đô thị sống nhà Nhà nước xây dựng giai đoạn 1961- 1975 sau: Thành phố Hà Nội: 23,6% dân cư thành phố Thành phố Hải Phòng: 19,8% Thành phố Đà Nẵng: 37% Thành phố Hồ Chí Minh:42% Từ năm1975 đến 1985, tỷ lệ quỹ nhà xây dựng cao tổng quỹ nhà nhiều đô thị lớn Hà Nội 37,1%; Hải Phòng 43,3%; Đà Nẵng 31,8%; Thành phố Hồ Chí Minh lại lâm vào tình trạng khó khăn, đình trệ lĩnh vực này.(2) Kinh tế quản lý địa Đề án chuyên ngành Tóm lại, đến cuối năm 80 kỷ XX có khoảng 30% CBCNV Nhà nước cấp nhà, 70% lại phải tự lo lấy nhà nhiều cách khác phải sống điều kiện nhà chật hẹp, thiếu không gian 1.2.Từ 1986 đến nay: Từ năm 1986 đến nay, chế độ bao cấp nhà không cịn Nhà thị dân tự lo, Nhà nước nhân dân làm, mặt khu nhà thay đổi rõ rệt.Theo phát triển kinh tế thị trường, lĩnh vực nhà bắt đầu chuyển biến Đến cuối 1990 diện tích nhà nước ta có khoảng 500 triệu m2, thị 81 triệu m2, nhà thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 26 triệu m2(chủ yếu thi) Diện tích bình qn đầu người nước khoảng 7m2, thị 5,8m2/ người Trong năm từ 1991-1995, đô thị nước xây dựng 26 triệum2nhà Đến cuối 1995 diện tích nhà thị nước ta có khoảng 107 triệu m2, bình qn 7,2 m2/người Ước tính từ 1996-2000, thị nước xây dựng 40 triệu m2nhà Thực tế đến cuối 2000 nước có diện tích nhà 147 triệu m2, bình quân 7,7 m2/ người; Hà Nội có triệu m2nhà , bình quân 6,8 m2/người , Thành phố Hồ Chí Minh có 33 triệu m2 nhà ở, bình qn 7,8 m2/người Trong giai đoạn Nhà nước có nhiều văn xố bỏ bao cấp, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà Chính sách đầu tư nhà chuyển từ đầu tư có tính chất bao cấp sang sách tạo điều kiện khơi dậy tiềm nhân dân xây dựng nhà ở.Việc đổi sản xuất nhà đô thị ởViệt Nam thể hai mặt: khối lượng sản xuất cấu đa dạng chủ thể tham gia vào trình sản xuất nhà Vì vậy, năm 1990 thị có 1/3 khối lượng nhà xây dựng tiền người dân Năm 1992 vốn đầu tư xây dựng nhà quan xí nghiệp nhân dân gấp lần vốn Nhà Kinh tế quản lý địa