LUẬN văn THẠC sĩ HAY đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố điện biên phủ, tỉnh điện biên giai đoạn 2017 2019​

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LƯỜNG CHIẾN PHƯƠNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017 -2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LƯỜNG CHIẾN PHƯƠNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017 -2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Ngọc Anh Thái Nguyên - 2020 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa cơng bố hình thức bậc đào tạo Mọi giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, tháng 10 năm 2020 Tác giả luận văn Lường Chiến Phương LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian nghiên cứu thực luận văn tỏ lòng biết ơn cảm ơn chân thành tới: - Khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, Ban Giám hiệu - Trường Đại học Nông Lâm, thầy cô giáo, người trang bị kiến thức cho tơi suốt q trình học tập nghiên cứu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Với lòng biết ơn chân thành sâu sắc nhất, xin trân trọng cảm ơn thầy giáo - TS Nguyễn Ngọc Anh, người trực tiếp bảo, hướng dẫn khoa học nhiệt tình giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu để hồn thành luận văn Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến đồng chí lãnh đạo cán nơi tơi cơng tác tạo điều kiện cho suốt trình học tập, nghiên cứu; cám ơn Phịng Tài Ngun Môi trường, UBND thành phố Điện Biên Phủ, phòng ban địa bàn thành phố giúp đỡ thu thập thông tin, số liệu suốt trình thực nghiên cứu luận văn Xin chân thành cảm ơn tất bạn bè, đồng nghiệp động viên, giúp đỡ nhiệt tình đóng góp nhiều ý kiến q báu để tơi hồn thành luận văn Do thời gian nghiên cứu có hạn, luận văn chắn tránh khỏi sơ suất, thiếu sót, tơi mong nhận đóng góp thầy, giáo, nhà khoa học tồn thể bạn bè, đồng nghiệp Tơi nin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Lường Chiến Phương LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài .2 Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Đất đai thị trường bất động sản .3 1.1.1 Nhu cầu đất đai cho phát triển thị trường bất động sản .3 1.1.2 Các chế tiếp cận đất đai dự án đầu tư 1.1.3 Phân tích ưu, nhược điểm chế tiếp cận đất đai 1.2 Quá trình hình thành chế đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 1.2.1 Quá trình khai thác quỹ đất chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT Việt Nam .6 1.2.2 Chủ trương đấu giá đất hình thành 10 1.2.3 Quy định đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 theo luật đất đai 2013 .11 1.2.4 Đặc điểm giá đất hình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất 17 1.3 Quá trình chuyển đổi đất đai để thực dự án đầu tư nước ta năm qua 23 1.3.1 Đánh giá chung việc thực chế tiếp cận đất đai nhà đầu tư 23 1.3.2 Cơ chế tiếp cận đất đai chủ yếu áp dụng thực tế 24 1.5 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Thế giới Việt Nam .28 1.5.1 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất số nước 28 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com iv 1.5.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 33 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 40 2.2 Nội dung nghiên cứu 40 2.2.1 Tình hình quản lý sử dụng đất đai địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 40 2.2.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ năm qua .40 2.2.3 Tìm hiểu đấu giá số phường địa bàn thành phố Điện Biên Phủ qua năm 2017 - 2019 41 2.2.4 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 41 2.2.5 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến người tham gia đấu giá cán chuyên môn địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019 .41 2.2.6 Những tồn đề xuất công tác đấu giá quyền sử dụng đất .41 2.3 Phương pháp nghiên cứu 41 2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp .41 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .42 2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .42 2.4.4 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu 43 2.4.5 Phương pháp so sánh .43 2.3.6 Phương pháp chuyên gia 43 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44 3.1 Tình hình quản lý sử dụng đất đai địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 44 3.1.1 Tình hình quản lý nhà nước đất đai .44 3.1.2 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ .50 3.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Điện Biên Phủ qua năm 2017 – 2019 .53 3.2.1 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 53 3.2.2 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 62 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com v 3.3 Tìm hiểu đấu giá quyền sử dụng đất số phường địa thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017-2019 62 3.3.1 Đấu giá quyền sử dụng đất phường Noong Bua từ năm 2017 - 2019 .62 3.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất phường Him Lam từ năm 2017 – 2019 65 3.3.3 Đấu giá quyền sử dụng đất phường Tân Thanh từ năm 2017 – 2019 67 3.4 Những hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 69 3.4.1 Hiệu kinh tế 69 3.4.2 Hiệu xã hội 71 3.4.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai .71 3.5 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến người tham gia đấu giá cán chuyên môn địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019 .72 3.5.1 Đánh giá cán công tác đấu giá quyền sử dụng đất 72 3.5.2 Đánh giá người tham gia đấu giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu .76 3.6 Những tồn đề xuất công tác đấu giá quyền sử dụng đất 80 3.6.1 Những tồn 80 3.6.2 Một số đề xuất công tác đấu giá quyền sử dụng đất 81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83 KẾT LUẬN 83 KIẾN NGHỊ 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BTC Bộ tài CP Chính Phủ CSHT Cơ sở hạ tầng ĐGĐ Đấu giá đất HQ Quốc hội HĐND Hội đồng nhân dân KT – XH Kinh tế xã hội NQ Nghị Quyết QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân XD Xây dựng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất năm 2017-2019 51 Bảng 3.2 Kết đấu giá QSD đất Phường Noong Bua -thành phố Điện Biên Phủ từ 2017-2019 63 Bảng 3.3 Kết đấu giá QSD đất phường Him Lam - thành phố Điện Biên Phủ 66 Bảng 3.4 Kết đấu giá QSD đất phường Tân Thanh – thành phố Điện Biên Phủ 67 Bảng 3.5 Tổng hợp kết đấu giá QSDĐ phường địa bàn thành phố năm 2017-2019 68 Bảng 3.6 Đánh giá cán bộ, viêm chức công tác đấu giá quyền sử dụng đất phường 74 Bảng 3.7 Đánh giá cán bộ, viên chức sau có dự án đấu giá 75 Bảng 3.8 Đánh giá người dân công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 78 Bảng 3.9 Đánh giá người trúng đấu giá sau có dự án đấu giá .80 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô quý báu, nguồn nội lực để dựng phát triển đất nước Trong trình đổi mới, từ năm 1986 đến nay, Đảng Nhà nước đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai, Luật Đất đai 1988 sắc luật ban hành thời kỳ đổi khơng ngừng hồn thiện: Luật Đất đai 1993, 1998, 2001, 2003, 2013 đáp ứng yêu cầu chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Chính sách pháp luật đất đai Đảng Nhà nước ta ln đổi hồn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội đất nước nhằm phát huy tiềm tiềm lực vốn có đất đai phục vụ trình phát triển đất nước nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu loại bất động sản; Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hoá - đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Hình thức thực tế đạt số thành làm thay đổi mặt số địa phương, trình thực bộc lộ số tồn việc định giá khu đất dùng để toán chưa có sở, việc giao đất tốn tiến hành không chặt chẽ Để khắc phục tồn năm gần Nhà nước thay đổi chế việc dùng quỹ đất tạo vốn XD sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá QSDĐ Công tác đấu giá QSDĐ thực hướng cho thị trường BĐS Giá đất quy định giá đất theo thị trường xích lại gần thơng qua việc đấu giá QSDĐ Công tác đấu giá QSDĐ số dự án thành phố Điện Biên Phủ - tỉnh Điện Biên năm qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đem lại hiệu cao mặt kinh tế Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất trạng để đảm bảo hài hồ lợi ích Nhà nước, người dụng đất chủ đầu tư mà tạo động lực LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 73 số cán bộ, viên chức cho thông tin dự án đấu giá thực công khai, minh bạch (bảng 3.6) Tuy nhiên, thông tin công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao - Đánh giá cán bộ, viên chức tính cơng khai minh bạch việc niêm yết đất: Thông tin dự án niêm yết công khai UBND thành phố Điện Biên Phủ, Chi nhánh phát triển quỹ đất Điện Biên, công ty tổ chức bán đấu giá, UBND cấp xã nơi có đất đấu giá, nhà văn hóa thơn, xóm có đất đấu giá Kết điều tra cho thấy 100% cán cho việc niêm yết đất đấu giá thực đầy đủ phù hợp (Bảng 3.6) - Lựa chọn hình thức đấu giá cán bộ, viên chức: Theo kết điều tra có 4/30 cán bộ, viên chức cho hình thức đấu giá lời nói tốn thời gian mang lại hiệu cao lựa chọn nên chuyển đổi sang hình thức bỏ phiếu lời nói Tuy nhiên, đa phần cán cho hình thức bỏ phiếu kín vịng phù hợp, mang lại hiệu cao với 26/30 cán bộ, viên chức (chiếm 86,67%) (Bảng 3.6) Họ cho đấu giá hình thức bỏ phiếu kín thu kết cao, đấu giá lời nói cơng khai lơ đất lơ đất vị trí thuận lợi trả giá cao bán hết, lơ đất cịn lại người trả giá, lơ đất bị trả giá thấp Do đấu giá bỏ phiếu kín thu hiệu cao đấu giá lời nói Khi đấu giá phiếu kín, đặc biệt trường hợp đấu giá theo nhóm đất, người tham gia đấu giá lựa chọn lô trước đấu giá, mà họ trả giá cao họ chọn lơ, thúc đẩy giá lên cao hơn, đồng thời bán hết lơ đất Khơng hình thức bỏ phiếu kín vịng cịn rút ngắn thời gian đấu giá hồn thành ngày ngày mà cơng khai, minh bạch, hiệu cao - Đánh giá cán bộ, viên chức phù hợp phí tham gia đấu giá: Kết điều tra cho thấy có 4/30 cán bộ, viên chức cho phí tham gia đấu giá cao, nên lấy thấp để thu hút nhiều người nộp hồ sơ tham gia đấu giá Có 26/30 cán bộ, viên chức cho phí tham gia đấu phù hợp theo quy định pháp luật (chiếm 86,67%) (Bảng 3.6) - Đánh giá cán bộ, viên chức phù hợp khoản tiền đặt trước: Có 7/30 cán cho tiền đặt trước dự án cao, theo họ cho theo tâm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 74 lý người tham gia đấu giá không muốn phải trả trước lượng tiền lớn, mà sau đấu giá lô đất trả tiền đầy đủ, nên để thu hút nhiều người nộp hồ sơ nên giảm khoản tiền đặt trước xuống Tuy nhiên đa phần cán bộ, viên chức (76,67%) cho khoản tiền đặt trước phù hợp, không cao mà góp phần tránh tượng người trúng đấu giá khơng hồn thành nghĩa vụ tài sau đấu giá, trúng đấu khơng đóng số tiền cịn lại họ số tiền đặt trước (Bảng 3.6) Bảng 3.6 Đánh giá cán bộ, viên chức công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Đơn vị tính: Số phiếu STT 1.1 1.2 2.1 2.1 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 4.3 5.1 5.2 5.3 Nội dung Thông tin dự án Công khai Không công khai Niêm yết đất Phù hợp Chưa phù hợp Lựa chọn hình thức đấu giá Bằng lời nói Bỏ phiếu kín trực tiếp vịng Bỏ phiếu kín nhiều vịng Phí tham gia đấu giá Cao Phù hợp Thấp Khoản tiền đặt trước Cao Phù hợp Thấp Cán Cán Địa 6 6 6 6 Cán Cán Chi Công nhánh ty tổ PT quỹ chức đất đấu giá 19 19 0 19 19 0 19 16 0 19 16 0 19 15 0 Tổng 30 30 30 30 30 26 30 26 30 23 Tỷ lệ (%) 100,00 100,00 0,00 100,00 100,00 0,00 100,00 13,33 86,67 0,00 100,00 13,33 86,67 0,00 100,00 23,33 76,67 0,00 Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra Theo đánh giá bộ, viên chức sau đấu giá CSHT hộ gia đình xây dựng thêm nên tốt so với trước, hoạt động kinh doanh buôn bán dần phát triển nên đời sống hộ gia đình dần nâng lên, kéo theo LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 75 giá đất khu vực tăng lên so với trước Từ đó, cho thấy kết đáng khích lệ sau đấu giá QSDĐ Kết thể cụ thể bảng 3.7 Bảng 3.7 Đánh giá cán bộ, viên chức sau có dự án đấu giá Đơn vị tính: Số phiếu STT Nội dung Chất lượng môi trường Địa Chi nhánh Cơng ty phát triển tổ chức phường quỹ đất đấu giá Tổng Tỷ lệ (%) 19 30 100,00 1.1 Tốt 19 27 90,00 1.2 Không thay đổi 10,00 1.3 Kém 0 0 0,00 19 30 100,00 2.1 Tốt 19 30 100,00 2.2 Không thay đổi 0 0 0,00 2.3 Kém 0 0 0,00 19 30 100,00 3.1 Tốt 19 29 96,67 3.2 Không thay đổi 0 3,33 3.2 Kém 0 0 0,00 Cơ sở hạ tầng Đời sống hộ gia đình Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra Kết bảng 3.7 cho thấy: - Đánh giá cán bộ, viên chức chất lượng môi trường sau đấu giá: Theo đánh giá cán bộ, viên chức, nhìn chung chất lượng mơi trường sau có dự án đấu giá QSDĐ tốt so với trước, 3/30 người cho chất lượng môi trường không thay đổi (chiếm 10%), có 27/30 người cho chất lượng mơi trường tốt so với trước (chiếm 90%) dự án có hệ thống mương nước tốt hơn, có đội dọn dẹp vệ sinh, khu dân cư xây dựng nên tình trạng mơi trường tốt LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 76 - Đánh giá chất lượng sở hạ tầng sau đấu giá: Theo kết điều tra, 100% cán bộ, viên chức cho sở hạ tầng tốt so với trước sau đấu giá hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà để kinh doanh buôn bán - Đánh giá chất lượng đời sống hộ gia đình sau đấu giá: Theo điều tra có người cho đời sống hộ không thay đổi (chiếm 3,33%) Có 29/30 cán bộ, viên chức cho đời sống hộ gia đình, cá nhân tốt so với trước sau đấu giá, hộ xây dựng sở hạ tầng, buôn bán phát triển nên đời sống nâng lên (chiếm 96,67%) 3.5.2 Đánh giá người tham gia đấu giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu Hiện nay, công tác đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Điện Biên Phủ thực tốt, tuân thủ theo quy định pháp luật, mang lại nguồn lợi lớn cho ngân sách Nhà nước Kết điều tra cho thấy phần lớn người trúng đấu giá nắm thông tin đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Điện Biên Phủ hình thức như: qua đài truyền thành phố, loa phóng phường, bảng tin UBND thành phố , UBND phường nơi có khu đất đấu giá, bảng tin Chi nhánh Phát triển Quỹ đất Điện Biên, trang thông tin điện tử sở TN&MT hay thông qua người quen Ngoài hồ sơ mời tham gia đấu giá cung cấp đầy đủ thông tin bao gồm thông báo mời đấu giá; mẫu đơn, phiếu dự đấu giá; quy chế đấu giá; dẫn giới thiệu quy hoạch khu đất, cơng trình hạ tầng kỹ thuật xây dựng sơ đồ vị trí đất, thời gian địa điểm đăng ký, nộp hồ sơ dự đấu giá, điều kiện dự đấu giá, mở, xét giá yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, tiến độ xây dựng 100% số người trúng đấu giá cho thông tin dự án đấu giá được thực công khai, minh bạch theo quy chế đấu giá QSDĐ - Tính cơng khai minh bạch niêm yết đất đấu giá: Thông tin dự án niêm yết công khai UBND thành phố Điện Biên Phủ, Chi nhánh phát triển quỹ đất Điện Biên, công ty tổ chức bán đấu giá, UBND cấp phường xã nơi có đất đấu giá, nhà văn hóa phường, xã có đất đấu giá Kết điều tra cho thấy 100% số người trúng đấu giá cho việc niêm yết đất đấu giá thực đầy đủ phù hợp (Bảng 3.8) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 77 - Đánh giá phù hợp hình thức đấu giá áp dụng: Hiện nay, hình thức đấu giá áp dụng thành phố Điện Biên Phủ bỏ phiếu kín trực tiếp vịng thực theo quy định pháp luật Tổ chức đấu giá rộng rãi cho khu đất công khai xác định người trúng đấu giá Tuy nhiên kết điều tra cho thấy có 63/90 số người hỏi muốn lựa chọn hình thức đấu giá lời nói (chiếm 70,0%), đấu giá họ biết rõ lơ đất đấu giá lơ nào, có phải lơ mà họ muốn khơng từ trả giá cho phù hợp với túi tiền (Bảng 3.8) - Đánh giá người trúng đấu giá phù hợp phí tham gia đấu giá: Theo quy định người tham gia đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Điện Biên Phủ nói riêng tỉnh Điện Biên nói chung phải nộp phí tham gia đấu giá, trường hợp phiên đấu giá khơng tổ chức người tham gia đấu giá hoàn lại toàn tiền phí tham gia đấu giá Tùy vào giá trị QSDĐ theo giá khởi điểm lô đất điều kiện cụ thể địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh định cụ thể mức thu phí tham gia đấu giá QSDĐ cho phù hợp Có 4/90 người trúng đấu giá cho phí tham gia đấu cao (chiếm 4,4%) họ muốn giảm bớt nhiều chi phí tham gia đấu giá, tiết kiệm tiền cho Theo nhận định cá nhân họ chi phí cho đấu giá chia theo đầu người nộp hồ sơ khơng tốn nhiều Có 69/90 người cho phí tham gia theo quy định pháp luật phù hợp (chiếm 76,6%) (Bảng 3.8) - Đánh giá người trúng đấu giá phù hợp khoản tiền đặt trước tham gia đấu giá: Theo quy định người tham gia đấu giá nộp hồ sơ phải nộp khoản tiền đặt trước Người trúng đấu giá trừ tiền đặt trước vào tiền SDĐ phải nộp, người không trúng đấu giá trả lại tiền đặt trước Tại thời điểm thực dự án nghiên cứu, khoản tiền đặt trước tổ chức bán đấu giá tài sản người có tài sản bán đấu giá thỏa thuận quy định tối thiểu 1% tối đa không 15% giá khởi điểm tài sản đấu giá Khoản tiền đặt trước phường Noong Bua, Him Lam Tân Thanh 50 tr.đ/1 đất, không 15% giá khởi điểm đất, khoản tiền đặt trước phường Noong Bua từ 7%, Phường Him Lam từ - 11%, Phường Tân Thanh 13% Do việc thu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 78 phí đấu giá khoản tiền đặt trước theo quy định pháp luật Theo điều tra, có 7/90 người trúng đấu giá cho khoản tiền đặt trước cao (chiếm 7,8%) Có 66/90 người trúng đấu giá cho khoản tiền đặt trước phù hợp (chiếm 73,3%) (Bảng 3.8) Bảng 3.8 Đánh giá người tham gia đấu giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Phường Phường Phường Noong Him Tân Tổng Tỷ lệ Bua Lam Thanh (Phiếu) (%) (Phiếu) (Phiếu) (Phiếu) 30 30 30 90 100,0 30 30 30 90 100,0 1.2 Không công khai 0 0 0,0 Niêm yết đất 30 30 30 90 100,0 30 30 30 90 100,0 0 0 0,0 Nội dung STT Thông tin dự án 1.1 Công khai 2.1 Phù hợp 2.1 Chưa phù hợp 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 4.3 5.1 5.2 5.3 Lựa chọn hình thức đấu giá Bằng lời nói Bỏ phiếu kín trực tiếp vịng Bỏ phiếu kín nhiều vịng Phí tham gia đấu giá Cao Phù hợp Thấp Khoản tiền đặt trước Cao Phù hợp Thấp 30 36 30 22 30 21 30 30 90 100 20 24 80 88,89 3 10 11,11 0 0 30 30 90 100 4,4 21 26 69 76,7 17 18,9 30 30 90 100 7,8 20 25 66 73,3 17 18,9 (Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra) Như vậy, có số ý kiến muốn lựa chọn sang hình thức đấu giá lời nói, phần nhỏ cho phí đấu giá khoản tiền đặt trước cao nhìn chung cơng tác đấu giá QSDĐ thành phố Điện Biên Phủ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 79 người trúng đấu giá đánh giá tốt, thực theo quy định pháp luật, công khai, minh bạch Sau đấu giá, hầu hết lô đất đưa vào sử dụng, chất lượng môi trường, CSHT, giá đất đời sống hộ gia đình có thay đổi so với trước - Đánh giá người trúng đấu giá chất lượng môi trường sau đấu giá: Các dự án đấu giá thực năm gần đây, dân cư đến sinh sống nên chất lượng mơi trường chưa bị nhiễm, có 32/90 người trúng đấu giá (chiếm 35,5%) đánh giá chất lượng mơi trường tốt so với trước, cịn lại 41/90 người trúng đấu giá (chiếm 45,6%) đánh giá chất lượng môi trường không thay đổi so với trước (Bảng 3.9) - Đánh giá tình trạng sở hạ tầng sau đấu giá: Tại phường hầu hết hộ xây dựng nhà nên CSHT tốt nhiều, ngồi cơng trình đường xá, mương thoát nước, bốt điện, nhà cửa xây dựng kiên cố, cao tầng với hệ thống đường, điện, nước đầy đủ Có 24/90 người trúng đấu giá nhận định sở hạ tầng không thay đổi so với trước (chiếm 26,7%) hộ chưa xây dựng hạ tầng khu đất Có 66/90 người trúng đấu giá sở hạ tầng tốt so với trước (chiếm 73,3%) (Bảng 3.9) - Đánh giá chất lượng đời sống hộ gia đình sau đấu giá: Các hộ gia đình sau trúng đấu giá xây dựng nhà để đẩy mạnh kinh doanh bn bán, hình thức bn bán đa dạng buôn bán đồ ăn, quần áo, may mặc, làm tóc, bán hàng tạp hóa, cửa hàng chó mèo đời sống hầu hết hộ tốt với 74/90 hộ (chiếm 82,2%), việc kinh doanh buôn bán phát triển nhất, đời sống hộ nâng lên rõ rệt (Bảng 3.9) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 80 Bảng 3.9 Đánh giá người dân sau có dự án đấu giá Phường STT 1.1 1.2 2.1 2.1 2.3 3.1 3.2 3.3 4.1 4.2 4.3 Nội dung Đưa đất vào sử dụng Đã đưa vào sử dụng Chưa đưa vào sử dụng Chất lượng môi trường Tốt Không thay đổi Kém Cơ sở hạ tầng Tốt Không thay đổi Kém Đời sống hộ gia đình Tốt Khơng thay đổi Kém Phường Phường Noong Him Tân Tổng Tỷ lệ Bua Lam Thanh (Phiếu) (%) (Phiếu) (Phiếu) (Phiếu) 30 23 30 11 12 30 23 30 25 30 30 90 100 18 25 66 73,3 12 24 26,7 30 30 90 100 10 11 32 35,5 13 16 41 45,6 17 18,9 30 30 90 100 18 25 66 73,3 12 24 26,7 0 0 30 30 90 100 27 22 74 82,2 17 17,8 0 0 (Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra) 3.6 Những tồn tại đề xuất công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.6.1 Những tồn tại 3.6.1.1 Cơng tác tổ chức - Hình thức đấu giá tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín kết đấu giá số khu đất không đạt mức giá cao - Việc xác định mức giá sàn cịn số khó khăn đội ngũ cán công chức, viên chức làm công tác định giá đất kiêm nhiệm, chưa đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá, khả hiểu phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ, dẫn đến việc xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường, tạo điều kiện cho số “cò” hoạt động lĩnh vực đấu giá đất tồn - Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định cụ thể để phịng tránh, chưa có chế tài xử phạt LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 81 - Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất thiếu Mặc dù công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao 3.6.1.2 Đối với người tham gia đấu giá - Một số trường hợp người tham gia đấu giá khơng hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường Việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá, giảm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước - Một số người tham gia đấu giá khơng tìm hiểu kỹ quy chế đấu giá nên lúng túng phiên đấu giá - Một số người tham gia đấu giá thực quy chế đấu giá không nghiêm túc, tượng mua hồ sơ người thân nộp hồ sơ để đấu giá đất diễn phổ biến - Bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá 3.6.1.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị Việc bố trí nguồn vốn cho giải phóng mặt đầu tư sở hạ tầng khu đất phục vụ đấu giá cịn khó khăn Ðầu tư hạ tầng chậm dẫn đến bàn giao mặt không đạt tiến độ - Thủ tục để đưa khu đất vào đấu giá nhiều khâu, đoạn, thời gian, liên quan nhiều cấp, ngành -Sự phối hợp quan, đơn vị chuyên môn thành phố công tác giải phóng mặt hạn chế dẫn đến thời gian tổ chức thực chậm so với kế hoạch 3.6.2 Một số đề xuất công tác đấu giá quyền sử dụng đất * Giải pháp kỹ thuật - Khi có kế hoạch đấu giá thức sớm thơng báo rộng rãi thơng tin khu vực đấu giá thông tin lô đất đấu giá, thông báo nhiều lần nhiều phương tiện thông tin, đảm bảo thông tin đến với nhiều người dân LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 82 - Cần phải tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng đấu giá - Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh quản lý có hiệu thị trường bất động sản * Giải pháp chế tài - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ rõ ràng, cụ thể, công khai, minh bạch để có hiệu sử dụng cao - Trước đấu giá nên có sách bảo đảm Ngân hàng quan tài số tiền mà người trúng đấu giá có để đảm bảo việc nộp tiền sử dụng đất người trúng đấu giá, tránh trường hợp người trúng đấu giá bỏ không nộp tiền vào ngân sách nộp chậm hạn chế số lượng cò tham gia LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 83 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Tình hình quản lý đất đai thực tốt, công tác ban hành văn quy phạm pháp luật quan tâm, ban hành kịp thời; việc bồi thường giải phóng mặt cịn gặp số khó khăn, công tác thống kê, kiểm kê đất đai theo quy định pháp luật; việc giải đơn thư khiếu nại, tố cáo thực tốt Trong năm (2017 – 2019), Thành Phố Điện Biên Phủ tổ chức đấu giá 76 lô đất, tổng số lô bán 73lô, đạt 96,0% so với tổng số lô đem đấu giá giai đoạn Tổng số tiền thu qua phiên đấu giá 32.964.493.000 đồng vượt mức giá khởi điểm 4.520.579.000 đồng Qua đấu giá quyền sử dụng đất phường địa bàn thành phố Điện Biên Phủ đạt số kết tốt Phường Noong Bua với MCL giá trúng đấu giá giá khởi điểm 1,17 lần, Phường Him Lam với MCL 1,17 lần Tuy nhiên phường Tân Thanh đạt kết không cao, MCL giá trúng đấu giá giá khởi điểm đạt 1,09 lần Theo đánh giá người trúng đấu giá, 100% người trúng đấu giá cho thông tin dự án công khai minh bạch, niêm yết đất phù hợp; 70,0% lựa chọn hình thức đấu giá lời nói trực tiếp; 76,7% cho phí đấu giá phù hợp; 73,3% cho khoản tiền đặt trước phù hợp; 35,55% cho chất lượng môi trường tốt so với trước, 73,33% cho sở hạ tầng đời sống hộ gia đình tốt so với trước Theo đánh giá cán bộ, viên chức, 100% cho thông tin dự án đấu giá thực hiên công khai minh bạch, niêm yết đất phù hợp; 13,7% lựa chọn hình thức đấu giá bỏ phiếu kín trực tiếp vịng; 76,7% cho phí tham gia đấu giá phù hợp; 73,3% cho khoản tiền đặt trước phù hợp; Để khắc phục hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Điện Biên Phủ cần thực đồng nhóm giải pháp kỹ thuật, giải pháp LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 84 quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giải pháp tổ chức thực đấu giá, giải pháp chế tài giải pháp đội ngũ cán KIẾN NGHỊ - Nghiên cứu sâu sách yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá QSDĐ để đưa nhiều biện pháp thực hiệu công tác đấu giá QSDĐ - Mở rộng phạm vi nghiên cứu tới địa bàn khác thành phố Điện Biên Phủ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài Liệu Tiếng Việt Bộ Tài (2005), Thơng tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chuyển giao tài sản nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, NXB Bản đồ, Hà Nội Sở tài nguyên Môi trường thành phố Đà Nẵng, 2019 Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội Nguyễn Hồ Phi Hà (2012), Huy động nguồn lực tài nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ, Học viện tài chính, Hà Nội Nguyễn Thị Minh (2011), Đấu giá tài sản pháp luật đấu giá tài sản, NXB Văn hóa – Thơng tin Luật Đất đai 1993 (1993); Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998 (1998); Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 2001 (2001), NXB trị quốc gia, Hà Nội Luật Đất đai 2003, NXB trị quốc gia, Hà Nội Luật Đất đai 2013, NXB trị quốc gia, Hà Nội Nguyễn Võ Tiến Sơn (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định, Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nơng Lâm Huế 10 Trần Vang Phủ, 2015 Tạp chí: Nhà nước Pháp luật số12(332)/2015 Trang: 76-8 11 Nguyễn Trung Nhân (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam, Luận văn Thạc sĩ nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế 12 Ngân hàng giới (2005), Báo cáo đề xuất hồn thiện sách Nhà nước thu hồi đất chế chuyển đổi đất đai tự nguyện Việt Nam, Hà Nội LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 86 13 Nguyễn Thanh Trà, Hồ Thị Lam Trà (2004), Bài giảng Định giá đất, Trường Đại học nông nghiệp I, Hà Nội 14 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình "Thị trường Bất động sản", NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 15 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất NXB nơng nghiệp I, Hà Nội 16 Tổng cục quản lý đất đai Hà Nội: “Đấu giá quyền sử dụng đất năm 2019 có nhiều chuyển biến tích cực” 17 Vũ Văn Tuyến (2007), Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hải Phòng, Luận văn thạc sĩ nông nghiệp, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội 18 Ủy ban nhân dân Thành phố Điện Biên Phủ - Tỉnh Điện Biên (2020), Báo cáo quy hoạch sử dụng đất Thành phố Điện Biên Phủ năm 2020 19 UBND thành phố Điện Biên, 2020 Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai năm 2019, Điện Biên 20 Phạm Ngọc Văn (2007), Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, Luận văn thạc sĩ nông nghiệp, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội 21 Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất dành cho cao học, Trường Đại học nông nghiệp I, Hà Nội II Tài liệu internet 22 “Hiện trạng sử dụng đất”, Jan 10th 2020, http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=386&idmid=3&ItemID=15578 22 Phùng Văn Nghệ, “Lịch sử hình thành phát triển ngành Quản lý Đất đai Việt Nam”, Tổng cục Quản lý Đất đai, Feb 10th 2019, http://lrem.hcmuaf.edu.vn/lrem-19967-1/vn/lich-su-hinh-thanh-va-phat-triennganh-quan-ly-dat-dai-viet-nam.html 23 Thông tin giao dịch bất động sản tinh Hà Tĩnh, Feb 15th 2019 http://daugia.hatinh.gov.vn/ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 2.2.5 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến người tham gia đấu giá cán chuyên môn địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai. .. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017 -2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT... tài - Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Điện Biên Phủ tỉnh Điện Biên qua năm 2017 - 2019; Đánh giá hiệu đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Điện Biên Phủ tỉnh Điện Biên qua năm 2017