BÀI hợp ĐỒNG đặt cọc

TRƯỜNG………………… KHOA…… BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VÀ THỤC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY CP BĐS GM HOLDINGS Giảng viên hướng dẫn : Sinh viên thực : MSSV: Lớp: TP Hồ Chí Minh, 2020 LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn thầy Cô trường Đại học ……………… truyền đạt cho em nhiều kiến thức quý báu Đặc biệt em cảm ơn thầy cô người hướng dẫn góp ý để em hồn thành báo cáo thực tập Đồng thời em xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc toàn thể cán công nhân viên công ty giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành tốt báo cáo Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn anh chị phòng pháp lý tận tình dạy giúp em tìm hiểu thực tế công tác hỗ trợ pháp lý cơng ty hồn thành tốt nhiệm vụ giao Qua thời gian học tập trường với thời gian tìm hiểu thực tế cơng ty em bước trang bị kiến thức học hỏi kinh nghiệm cho thân để làm việc vững vàng chuyên môn nghề nghiệp sau Cuối cùng, với lòng quý trọng biết ơn sâu sắc em xin kính chúc thầy (cơ) dồi sức khỏe thành đạt nghiệp, chúc quý công ty ngày phát triển lớn mạnh lĩnh vực kinh doanh MỤC LỤC MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu chuyên đề CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÀ PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC 1.1 Cơ sở lý luận hợp đồng đặt cọc 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm 1.2 Vai trò hợp đồng đặt cọc 1.3 Quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng đặt cọc .11 1.3.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng đặt cọc 11 1.3.2.Điều kiện giao kết hợp đồng đặt cọc 13 1.3.3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng đặt cọc .17 1.3.4 Chấm dứt hợp đồng 18 Tiểu kết chương 22 CHƯƠNG 23 THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GM HOLDINGS VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 23 2.1 Lịch sửa phát triển công ty 23 2.2 Tổ chức hoạt động công ty 23 2.3 Quy trình tư vấn pháp lý liên quan đến hợp đồng đặt cọc 24 * Chuẩn bị hồ sơ 24 * Thực thủ tục 25 2.4 Thực tiễn áp dụng hợp đồng đặt cọc công ty cổ phần bất động sản GM Holding 26 2.4.1 Kết đạt 26 2.5 Một số kiến nghị góp phần nâng cao hiệu áp dụng hợp đồng đặt cọc thực tiễn 31 2.5.1 Kiến nghị pháp luật 31 2.5.2.Kiến nghị công ty GM HOLDINGS 33 KẾT LUẬN 35 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 36 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT TỪ VIẾT TẮT HĐĐC CP BĐS BLDS NXB Ý NGHĨA Hợp đồng đặt cọc Cổ phần Bất động sản Bộ luật dân Nhà xuất PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Khi giao lưu dân trở nên đa dạng, phong phú, sôi động; việc tham gia giao dịch dân trở thành nhu cầu tất yếu, tự nhiên chủ thể; giao dịch dân không ngừng mở rộng quy mô, số lượng với chủ thể khác nhau, địa điểm khác pháp luật cần hồn thiện khơng ngừng để tạo hành lang pháp lý định hướng xử chủ thể, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên giao dịch dân sự, hướng tới việc khơng ổn định mà cịn khuyến khích giao dịch dân ngày phát triển Việc hồn thiện pháp luật nói chung pháp luật giao dịch dân nói chung cần thiết nói trên, giao dịch dân không ngừng gia tăng số lượng, quy mô, không ngừng mở rộng địa điểm Đặc biệt giao dịch dân có số lượng lớn, đóng vai trị quan trọng nhằm bảo đảm quyền lợi ích thơng qua giao dịch dân thực tế Đặc biệt, vai trò hợp đồng đặt cọc giao dịch dân phải hướng đến hoàn thiện cần thiết phải thi hành nhằm góp phần đạt kết cao thực tế Trong năm gần đây, địa bàn nước nói chung số lượng án tranh chấp HĐĐC có xu hướng gia tăng, lĩnh vực tranh chấp phức tạp tranh chấp đất đai Do đó, để nhận diện xác định tính chất, dạng tranh chấp nhằm giải có cứ, pháp luật thấu tình đạt lý vụ án tranh chấp HĐĐC cần thiết phải nghiên cứu tìm hiểu rõ tính chất, đặc điểm, pháp lý HĐĐC, chế, trình tự, nội dung HĐĐC thực tế Sự nhận thức đầy đủ, đắn chất quy định pháp luật HĐĐC cấp thiết có ý nghĩa quan trọng thực tiễn hoạt động xét xử quan tiến hành tố tụng q trình áp dụng Cơng ty cổ phần bất động sản gmholdings Trên sở đó, đánh giá kết đạt được, đồng thời hạn chế, bất cập quy định pháp luật hành HĐĐC; khó khăn, vướng mắc thực tiễn tổ chức thực pháp luật HĐĐC công ty GM Holdings; đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật áp dụng HĐĐC cơng ty nói riêng Với mong muốn mức độ định góp phần giúp quan lập pháp có sở cho việc điều chỉnh, bổ sung quy định pháp luật phù hợp, góp phần hồn thiện pháp luật giao dịch dân nói chung áp dụng pháp luật HĐĐC GM Holdings nói riêng giai đoạn Đảm bảo phù hợp quy định pháp luật với phát triển kinh tế - xã hội hội nhập đất nước, bảo vệ quyền lợi hợp pháp bên trình thực hợp đồng đặt cọc, lợi ích chung xã hội; đề xuất giải pháp để việc thực pháp luật có hiệu nhằm tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, đảm bảo pháp luật thực thi đời sống xã hội, hạn chế tranh chấp xảy tranh chấp xảy giải kịp thời đảm bảo công quyền lợi ích chủ thể quan hệ tranh chấp HĐĐC Chính vậy, việc nghiên cứu đề tài “Thực hợp đồng đặt cọc theo pháp luật Việt Nam hành thục tiễn áp dụng công ty CP BĐS GM Holdings” quan trọng cần thiết, có ý nghĩa lý luận thực tiễn pháp lý tình hình Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Chuyên đề tốt nghiệp làm rõ quy định pháp luật dân hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật hành thực tiễn áp dụng công ty BĐS GM Holdings Trên sở áp dụng thực tiễn rõ khó khăn, vướng mắc trình thực thi đề xuất giải pháp nhằm tăng cường áp dụng có hiệu thực tiễn nước ta Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nội dung:Chuyên đề tốt nghiệp tập trung vào việc nghiên cứu hợp đồng đặt cọc theo quy định BLDS 2015 Phạm vi không gian: công ty cổ phần BĐS GM Holdings Phạm vi thời gian: Từ 2015-2019 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp sử dụng cho toàn nội dung chuyên đề tốt nghiệp phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử Mác – Lênin kết hợp với tư tưởng Hồ Chí Minh Phương pháp nghiên cứu cụ thể bao gồm: - Kết hợp phân tích với tổng hợp, diễn dịch với quy nạp làm rõ nội dung cần nghiên cứu vấn đề nghiên cứu vị trí, vai trò pháp luật hợp đồng đặt cọc chương thực tiễn áp dụng công ty cổ phần GM Holdings chương đề tài - So sánh, đối chiếu, thống kê, phân tích số liệu, kết tổng kết quan điểm khác để rút kết luận, tìm hiểu nguyên nhân vấn đề giải pháp hữu hiệu khắc phục hạn chế Các phương pháp áp dụng chương chuyên đề tốt nghiệp tốt nghiêp Thơng qua đó, tác giả muốn đưa tranh tồn cảnh vị trí pháp luật hợp đồng đặt cọc nước ta số biện pháp nhằm hoàn thiện yêu cầu đề công tác này, đáp ứng với yêu cầu hội nhập phát triển đất nước Phù hợp với chiến lược xây dựng phát triển kinh tế nước ta Kết cấu chuyên đề Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề tốt nghiệp gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận hợp đồng đặt cọc pháp luật Việt Nam hợp đồng đặt cọc Chương 2: Thực tiễn áp dụng hợp đồng đặt cọc công ty cổ phần GM Holdings số kiến nghị CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÀ PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC 1.1 Cơ sở lý luận hợp đồng đặt cọc 1.1.1 Khái niệm Hợp đồng hiểu thỏa thuận chủ thể nhằm xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ quan hệ xã hội cụ thể Yếu tố hợp đồng quan trọng thỏa hiệp ý chí, tức có ưng thuận bên với Người ta thường gọi nguyên tắc nguyên tắc hiệp ý Nguyên tắc hiệp ý kết tất yếu tự hợp đồng: giao kết hợp đồng bên tự quy định nội dung hợp đồng, tự xác định phạm vi quyền nghĩa vụ bên Đương nhiên tự hợp đồng tự tuyệt đối Nhà nước buộc bên giao kết hợp đồng phải tôn trọng đạo đức, trật tự xã hội, trật tự công cộng Trong trường hợp thật cần thiết, nhân danh tổ chức quyền lực cơng, nhà nước can thiệp vào việc ký kết hợp đồng giới hạn quyền tự giao kết hợp đồng Tuy nhiên can thiệp phải can thiệp hợp lý pháp luật quy định chặt chẽ để tránh lạm dụng, vi phạm quyền tự hợp đồng Từ điển luật học đưa khái niệm hợp đồng1 sau: Hợp đồng thỏa thuận bên có tư cách pháp nhân người có đầy đủ lực hành vi nhằm xác lập, thay đổi, phát triển hay chấm dứt quyền, quyền lợi nghĩa vụ bên Theo quy định có nhiều loại hợp đồng Hợp đồng phải thể văn bản,hợp đồng phải có chữ ký đầy đủ người có thẩm quyền bên Nhưng mặt pháp lý khái niệm chưa đầy đủ, vậy, Điều 388 BLDS 2005 quy định vấn đề cách rõ ràng hơn2 Tuy nhiên, nhằm đáp ứng với thay đổi hợp Nhà xuất từ điển bách khoa (2010), Từ điển luật học BLDS 2005, điều 388 quy định: Hợp đồng dân sự thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi đồng tình mới, Quốc Hội ban hành BLDS 2015, khái niệm “hợp đồng dân sự” mà thay khái niệm “hợp đồng” nhằm mở rộng phạm vi đối tượng áp dụng, thể Điều 3853 Trong kinh tế thị trường yếu tố thỏa thuận giao kết hợp đồng đề cao Tất hợp đồng thỏa thuận Tuy nhiên suy luận ngược lại: Mọi thỏa thuận bên hợp đồng Chỉ coi hợp đồng thỏa thuận thực phù hợp với ý chí bên, tức có ưng thuận đích thực bên Hợp đồng phải giao dịch hợp pháp ưng thuận phải ưng thuận hợp lẽ công bằng, hợp pháp luật, hợp đạo đức Các hợp đồng giao kết tác động lừa dối, cưỡng mua chuộc khơng có ưng thuận đích thực Những trường hợp có lừa dối, đe dọa, cưỡng dù có ưng thuận khơng coi hợp đồng, tức có vơ hiệu hợp đồng Như vậy, thỏa thuận ý chí thực bên khơng phát sinh quyền nghĩa vụ pháp lý bên Theo quy định Bộ luật dân năm 2015 hợp đồng đặt cọc Cụ thể: Điều 328 Đặt cọc Đặt cọc việc bên (sau gọi bên đặt cọc) giao cho bên (sau gọi bên nhận đặt cọc) khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng Trường hợp hợp đồng giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân BLDS 2015, điều 385 quy định: Hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân nước quy định Tiểu kết chương Thơng qua đó, quy định HĐĐC chế định quan trọng góp phần thiết lập chế quản lý có hiệu Nhà nước vấn đề đất đai nói chung Việc xác định đặc điểm, nội dung có liên quan đến hợp đồng đặt cọc hỗ trợ phần lớn việc thiết lập quy phạm pháp luật chặt chẽ nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật dân Việt Nam Ngày nay, chế kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, toàn quy định đất đai nói chung đặt cọc nói riêng phát huy vai trị quan trọng nhằm tạo tảng cho hoạt động phát triển kinh tế - xã hội đất nước tiến trình hội nhập kinh tế tình hình 22 CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN GM HOLDINGS VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN 2.1 Lịch sửa phát triển cơng ty Công ty cổ phần Bất Động Sản Gm Holdings thành lập phát triển dựa tảng kinh doanh vững tiềm lực vững mạnh, với định hướng trở thành đơn vị uy tín chuyên cung cấp sản phẩm bất động sản toàn quốc Đội ngũ chuyên viên tư vấn GM Holdings có chun mơn cao lĩnh vực bất động sản với phong thái tự tin, chuyên nghiệp góp phần xây dựng nâng tầm hình ảnh đơn vị chủủ̉ đầu tư dự án phân khúc “khó tính” hấp dẫn Để trở thành đơn vị đầu lĩnh vực tư vấn, môi giới, quản lý bất động sản, GM Holdings khơng ngừng đẩy mạnh đầu tư cách tồn diện từ máy quản lý vận hành đội ngũ nhân chất lượng nhằm xây dựng hình ảủ̉nh đơn vị tư vấn, phân phối bất động sản cao cấp uy tín mang đến giá trị tốt cho khách hàng với mục tiêu: “Khơi Nguồn Hạnh Phúc” 2.2 Tổ chức hoạt động công ty 23 Tổng giám đốc Trợ lý GĐ điều hành (Trụ sở TP HCM) Phó TGĐ (VP Hà Nội) Trợ lý Trưởng phịng kiểm tốn Trưởng phịng đào tạo phát triển Chánh văn phòng Trưởng phòng TCDN Giám đốc kiểm tốn Trưởng phịng kiểm tốn Giám đốc tư vấn TCDN Giám đốc Thuế Trưởng phịng TCDN Trưởng phịng hành nhân Trợ lý Trưởnng phòng marketing Trưởng phòng thuế Mục tiêu GM Holdings “khơi nguồn hạnh phúc” Hiện công ty GM Holdings hoạt động dịch vụ: kinh doanh bất động sản, dự án Mục tiêu hàng đầu GM Holdings đáp ứng hồi bão mục tiêu khách hàng thơng qua việc cung cấp giải pháp thực tế dựa giá trị trung thực, độ tin cậy quan tâm chu đáo đến khách hàng 2.3 Quy trình tư vấn pháp lý liên quan đến hợp đồng đặt cọc * Chuẩn bị hồ sơ Thu thập thông tin, yêu cầu bất động sản khách hàng tư vấn sơ bộ: 24 a) Tiếp nhận thông tin ban đầu khách hàng cung cấp b) Xử lý thông tin, tư vấn sơ điều kiện u cầu sửa đổi (nếu có): Cơng ty CPBĐS GM Holdings vào thông tin khách hàng cung cấp quy định pháp luật liên quan (nhằm phân tích định hướng khách hàng lựa chọn cho phù hợp với yêu cầu đặt tuân thủ quy định pháp luật, cụ thể sau: + Dựa quy định pháp luật Công ty CP BĐS GM Holdings phân tích, đánh giá quy định điều kiện khách hàngvà vào điều kiện khách hàng nhằm tư vấn cho khách hàng lựa chọn loại hình bất động sản phù hợp + Tư vấn cho khách hàng dự án bất động sản * Thực thủ tục Soạn thảo xây dựng hồ sơ đặt cọc BĐS khách hàng khách hàng Sau thu thập thông tin tư vấn cho khách hàng để làm rõ lựa chọn cho phù hợp với mục tiêu khách hàng phù hợp với quy định pháp luật hành, Công ty tiến hành soạn thảo xây dựng hồ sơ pháp lý, cụ thể sau: + Hoàn thiện sơ lược hợp đồng thỏa thuận điều khoản với khách hàng + Soạn thảo hoàn thành nội dung hợp đồng + Các loại giấy tờ khác liên quan theo quy định Tiến hành liên hệ tới quan chức có thẩm quyền nhằm thực thủ tục theo ủy quyền: Sau hồn thiện cơng việc tổng hợp đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu, Công ty CPBĐS GM Holdings tiến hành: + Đại diện cho khách hàng công chứng hợp đồng 25 + Theo dõi tiến trình xử lý thơng báo kết qủa hồ sơ đăng ký nộp quan có thẩm quyền; Doanh thu Cơng ty khơng ngừng gia tăng năm qua, điều minh chứng qua số liệu đây: Năm Doanh thu (USD) Tỷ lệ tăng trưởng 2016 2017 2018 2019 1.056.234 1.255.433 1.473.839 1.562.513 27,27% 29% 25,83% 10,9% 2.4 Thực tiễn áp dụng hợp đồng đặt cọc công ty cổ phần bất động sản GM Holding 2.4.1 Kết đạt Hoạt động cung cấp dịch vụ tư vấn BĐS CPBĐS GM Holdings thực cách dễ dàng Các nhân viên tư vấn thẩm quyền cho phép tiến hành hoạt động tư vấn cho khách hàng tích cực đánh giá mang lại nhiều hiệu cao Các công cụ hỗ trợ trình tư vấn cho khách hàng trang thiết bị làm việc, tài liệu thực tế giúp giảm bớt khối lượng tư vấn viê, góp phần cho tư vấn viên hồn thành tốt nhiệm vụ mà giao phó Đối với quy trình tiếp nhận hồ sơ làm thủ tục cho khách hàng CPBĐS GM Holdings thực theo trình tự định, đảm bảo cho khách hàng đưa CPBĐS GM Holdings thực yêu cầu khách hàng cách hiệu Thủ tục chấp nhận khách hàng thực kỹ lưỡng Các khách hàng phải tìm hiểu qua nhiều kênh thơng tin khác bảo đảm cho hoạt động tư vấn khách hàng thực cách cẩn thận, tỉ mỉ chi 26 tiết, mang lại kết cho khách mang Ưu tiên, hài lòng khách hàng đặt lên hàng đầu Việc thiết kế chương trình thực đạt hiệu dựa quy định pháp luật để đưa hoạt động tư vấn cho khách hàng nhằm nâng cao kết thực Hoàn thành thủ tục cho khách hàng thời gian theo quy định Những hoạt động tư vấn thiết kế chi tiết đảm bảo với yêu cầu khách hàng hoạt động tư vấn thành lập cho khách hàng Ngồi ra, phân cơng cơng việc cách hợp lý, có kết hợp khoa học hoạt động tư vấ lý luận thực tiễn với Đối với khâu thực hoạt động tư vấn khách hàng: Thời gian làm việc khách hàng: xếp vừa đủ đưa phương án bất động sản làm hài lịng khách hàng Thực thủ tục bất động sản Kế hoạch xây dựng phần lập kế hoạch đề Bảo đảm thủ tục thực đầy đủ bao quát hết sở dẫn liệu khoản mục mà khơng bị sót hay bị thừa Lưu trữ hồ sơ bất động sản cho khách hàng Các tài liệu cần thiết phô tô lại lưu giữ vào tủ tài liệu theo năm Một số tài liệu cần thiết để làm tham chiếu cho giấy tờ làm việc scan đính kèm vào hồ sơ bất động sản lưu trữ lại công ty Kết thúc hoạt động tư vấn khách hàng Kiểm soát chất lượng tư vấn viên thông qua hoạt động tư vấn cho khách hàng hoạt động bất động sản Lập báo cáo cho lãnh đạo thành hai tiếng anh tiếng việt Một thủ tục bắt buộc trình lập báo cáo CPBĐS GM Holdings “casting” báo cáo, hay kiểm tra soát xét lại báo cáo Nội dung công việc phải xem xét hoạt động tư vấn viên trình tư vấn cho khách hàng diễn Đảm bảo báo cáo thực cách nghiêm túc, chặt chẽ Chính thủ tục thể chuyên nghiệp chất lượng dịch vụ tư 27 vấn CPBĐS GM Holdings Lưu trữ hồ sơ: Việc quản lý lưu trữ hồ sơ BĐS công ty CPBĐS GM Holdings khoa học Các tài liệu cứng lưu vào cặp hồ sơ cho công ty có đánh mã năm ngăn đựng tài liệu Danh sách hồ sơ in theo ngăn tủ dán ngồi cánh tủ giúp cho việc tìm kiếm dễ dàng 2.4.2 Hạn chế Các tranh chấp phát sinh từ đặt cọc trình giải TAND cho thấy thực tế đặt cọc đời sống giao lưu dân Các tranh chấp phát sinh chủ thể khơng tn thủ quy định hình thức, khơng tn thủ quy định đối tượng đặt cọc…Tranh chấp kéo dài bên phát sinh từ việc pháp luật chưa có quy định cụ thể, chưa có quy định cách thống dẫn đến quan điểm bên khác Trong nhiều trường hợp, chủ thể tham gia giao dịch dân có thiết lập đặt cọc biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, ý chí bên hướng tới việc đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết thực hợp đồng dân bên lại không tuân thủ quy định hình thức đặt cọc, khơng lập thành văn thể việc đặt cọc, dẫn đến tranh chấp hai bên việc xác định tiền đặt cọc hay tiền trả trước (hậu pháp lý việc xác định tiền đặt cọc hay tiền trả trước khác nhau) Có trường hợp tranh chấp liên quan đến đặt cọc xảy bên khơng hiểu rõ tình trạng pháp lý tài sản, dẫn đến đặt cọc để mua bán tài sản sau hai bên khơng thực hợp đồng xảy tranh chấp Tranh chấp đặt cọc phát sinh yếu tố khách quan, kiện bất khả kháng mà bên không dự liệu thời điểm giao kết thực hợp đồng, đến thời điểm xảy yếu tố bên khơng thể thực thỏa thuận dẫn đến tranh chấp… Một là, đặt cọc biện pháp đảm bảo theo quy định 28 BLDS quy định 01 điều luật Từ quy định trên, thấy đặt cọc quy định khiêm tốn tổng thể quy định biện pháp bảo đảm Cụ thể có điều luật quy định đặt cọc Trong đó, đặt cọc với tính chất giao dịch dân bảo đảm có nhiều vấn đề pháp lý cần đặt với quy định không đủ để đảm bảo an toàn pháp lý cho bên tham gia Không phản ảnh đầy đủ chất pháp lý, tính phức tạp đặt cọc Do đó, xác lập giao dịch có nhiều tiềm ẩn bất trắc, rủi ro pháp lý, tranh chấp trực chờ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi bên tham gia, gây bất ổn xã hội Bên cạnh đó, việc đặt cọc lại quy định rải rác văn luật khơng qn, khơng rõ ràng, khó áp dụng thực tiễn có nhiều nguy cơ, rủi ro pháp lý tiềm ẩn chủ thể tham gia giao dịch đặt cọc Ví dụ: Trong hợp đồng đặt cọc mua hộ chung cư, để huy động vốn từ khách hàng trước xây dựng xong phần móng chủ dự án chọn giải pháp giao kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà Chiếu theo quy định luật Dân trường hợp chủ đầu tư dự án khu nhà khách hàng ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà biện pháp bảo đảm giao kết hợp đồng Đối với chủ đầu tư, cịn hình thức huy động vốn trá hình Có nhiều dự án, số tiền đặt cọc lên đến hàng tỉ đồng, chí 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên, rủi ro nằm chỗ: Hai là, văn quy định HĐĐC chưa thống cũ, chưa có văn hướng dẫn Điều ảnh hưởng đến trình áp dụng thực tiễn Ba là, dạng tranh chấp liên quan đến đặt cọc, nói đến trường hợp hợp đồng có đặt cọc không thực lỗi hai bên Tuy nhiên, xác định vấn đề lỗi, TAND lại xác định lỗi thuộc 29 hai bên, dẫn đến kết giải vụ án khác Vấn đề xác định lỗi hai bên đặt cọc có ý nghĩa quan trọng việc giải tranh chấp có liên quan đến đặt cọc Bốn là, pháp luật đặt cọc quy định đặt cọc phải lập thành văn không quy định văn thể đặt cọc phải công chứng, chứng thực Như vậy, bên có thỏa thuận đặt cọc, thỏa thuận lập thành văn không vi phạm điều kiện có hiệu lực giao dịch dân đặt cọc có giá trị pháp lý Việc cơng chứng, chứng thực khơng phải điều kiện có hiệu lực đặt cọc Tuy nhiên, thực tế, có trường hợp Tịa án xác định khơng vấn đề đưa phán chưa hợp lý trình áp dụng Năm là, hạn chế nhận thức nên chủ thể tham gia giao dịch đất đai không thực trọn vẹn nghĩa vụ với Các chủ thể tham gia thực hợp đồng viết tay, khơng có cơng chứng, chứng thực Do họ vi phạm hình thức hợp đồng Ngồi ra, xuất phát từ thái độ trình độ hiểu biết pháp luật hạn chế bên chủ thể tham gia chuyển nhượng nên để lại nhiều sơ suất thực chuyển nhượng Sáu ,hoạt động văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phận phụ trách đặt cọc huyện, quận chủ yếu tập trung vào việc đăng ký biến động hoàn tất thủ tục mà chưa chủ ý đến việc cung cấp thông tin Rất nhiều giao dịch dân địi hỏi phải có thơng tin xác bất động sản để làm quan trọng cho điều khoản hợp đồng đặt cọc Chính dẫn đến việc người dân tiếp cận, tìm hiểu thơng tin đất hay bất động sản gặp khó khăn Đồng thời Nhà nước triển khai đẩy nhanh tiến độ thực phải tiến hành nhiều thủ tục kiểm tra, rà soát, tra giải bước hạn chế sai lầm ảnh hưởng đến quyền lợi ích bên đặt cọc 30 2.5 Một số kiến nghị góp phần nâng cao hiệu áp dụng hợp đồng đặt cọc thực tiễn 2.5.1 Kiến nghị pháp luật Để khắc phục tình trạng vi phạm quy định hình thức hợp đồng đặt cọc, để BLDS 2015 thực thi nghiêm chỉnh, Nhà nước cần có biện pháp sau: Thứ nhất, giải pháp hoạt động xây dựng pháp luật, cần hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai thống nhất, minh bạch công khai, thuận tiện cung cấp dịch vụ với chi phí thấp cho người dân dễ dàng tiếp cận vấn đề đặt cọc có văn hướng dẫn thi hành cụ thể Để giải vấn đề có liên quan đển HĐĐC có hiệu hướng đến việc cần sửa nội dung luật có liên quan mật thiết tới hợp động đặt cọc như: Bộ luật dân năm 2015, Luật đất đai năm 2013, Luật Công chứng 2014… cho phù hợp với thực tiễn đời sống Đồng thời, ban hành Luật giao dịch bảo đảm văn hướng dẫn thi hành nhằm bảo đảm thống Tạo điều kiện cho hoạt động giải tranh chấp tồ án có hiệu cao Hai là, nâng cao hiệu giải tranh chấp HĐĐC i, có tranh chấp tồ án thụ lý hồ sơ trình giải cần phải nắm lịch sử, nguồn gốc đất tranh chấp với thực tế sử dụng Ba là, quy định cách rõ ràng đất có tranh chấp số thuật ngữ có liên quan nhằm góp phần quan trọng việc áp dụng cách có hiệu áp dụng pháp luật HĐĐC nước ta Bốn là, quy định thuận tiện thủ tục, trình tự giảm tối đa thời gian cho người dân thực việc đặt cọc, thực thủ tục hành cửa giảm khoản thuế, lệ phí chuyển nhượng đất cho người dân Năm là, Nếu thời điểm có hiệu lực đặt cọc xác định theo nguyên tắc chung, việc đặt cọc có hiệu lực trước thời điểm chuyển giao tài sản đặt cọc 31 cần xác định nghĩa vụ bên đặt cọc việc chuyển giao tài sản đặt cọc cho bên theo thỏa thuận hình thức đặt cọc: Hiện tại, quy định hình thức đặt cọc quy định với nội dung việc đặt cọc Việc quy định hình thức đặt cọc với nội dung không hợp lý không phản ánh vai trị quan trọng hình thức giao dịch Cần quy định riêng điều luật hình thức đặt cọc theo hướng: giao dịch đặt cọc phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp đồng Trong trường hợp pháp luật có quy định việc đặt cọc phải công chứng, chứng thực, phải đăng ký xin phép quan có thẩm quyền bên phải tn thủ hình thức Sáu là, tài sản đặt cọc: Cần phải đa dạng hóa loại tài sản đặt cọc, trừ tài sản pháp luật cấm đem giao dịch Theo BLDS 2005 quy định BLDS 2015, tài sản đặt cọc bị giới hạn bao gồm: tiền vật có giá trị; chủ thể khơng dùng tài sản tồn dạng quyền tài sản quyền địi nợ, quyền sở hữu cơng nghiệp để đặt cọc, đó, cầm cố, chấp, bảo lãnh cịn có đối tượng bảo đảm quyền tài sản, giấy tờ trị giá tiền Như vậy, so với biện pháp khác tài sản đặt cọc cịn bị giới hạn Quy định chưa bao quát đầy đủ, hạn chế quyền sở hữu chủ sở hữu tài sản họ, đặc biệt trường hợp họ khơng có tài sản khác để đặt cọc cho việc giao kết hợp đồng có giá trị lớn Bảy là, nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải tiến hành số biện pháp cụ thể như: Đơn giản thủ tục hành Từng bước kiện tồn hoạt động, đồng thời cần có phối hợp hoạt động với cán địa nhiều địa phương Tám là, giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai thủ tục hành lĩnh vực đặt cọc Từ đó, người dân có nhận thức đắn 32 quy định đất đai nói chung Từ quy định người dân đóng góp ý kiến nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng đặt cọc nói riêng quy định giao dịch dân nói chung 2.5.2.Kiến nghị công ty GM HOLDINGS Hiện nay, hoạt động tư vấn HĐĐC giữ vai trò quan trọng việc hình thành phát triển doanh nghiệp nói chung Ý kiến TVV sở ý kiến khách hàng HĐĐC phản ánh đánh giá khách quan hợp lý phát triển doanh nghiệp nước ta Do vậy, để tạo dựng niềm tin cho khách hàng lựa chọn doanh nghiệp tư vấn cơng ty tốn BĐS GM Holdings nói riêng phải khơng ngừng nâng cao chất lượng hoạt động tư vấn Mặt khác, hoạt động tư vấn HĐĐC phát triển phải nói hoạt động sơ với giới cịn mẻ Do đó, quy trình tư vấn HĐĐC cịn thiếu sót Khơng ngừng hồn thiện quy trình tư vấn pháp lý HĐĐC BĐS GM Holdings tất yếu công ty tư vấn pháp luật doanh nghiệp nói chung cơng ty BĐS GM Holdings nói riêng Một là, giai đoạn lập kế hoạch để tư vấn pháp lý HĐĐC: - Thủ tục đồng ý tư vấn cho khách hàng: Với đội ngũ tư vấn viên nhiệt tình, hồn thiện có lối làm việc cởi mở với khách hàng, BĐS GM Holdings hình ảnh công ty trẻ trung khách hàng tin cậy, với số lượng khách hàng cũ trì khách hành gia tăng nhiều năm qua Tuy nhiên, để tạo đực tin cậy nơi khách hàng, Công ty cần trọng công tác tiếp cận thu thập thông tin khách hàng - Vấn đề nhân phân công công việc: Vấn đề nhân lực công ty Việt Nam vấn đề nhức nhối hoạt động tư vấn HĐĐC Hiện nay, số lượng nhân lực tư vấn HĐĐC đào tạo khơng phải số lượng tư vấn viên có kinh nghiệm chưa phải nhiều Do đó, cơng ty BĐS GM Holdings cần phải có biện pháp để tuyển dụng đủ 33 nhân lực phục vụ cho việc cung cấp dịch vụ tư vấn HĐĐC nhằm đảm bảo chất lượng cơng việc Bên cạnh đó, cơng ty cần có nhiều sách hỗ trợ nhân viên việc học tập, trau dồi kiến thức, tạo điều kiện cho nhân viên tham gia khóa học nâng cao nghiệp vụ, chứng nghề nghiệp quốc gia quốc tế Điều không đảm bảo chất lượng cơng việc mà cịn hình thức thu hút nhân tài đặc thù nghề tư vấn viên Khi có đủ nhân việc phân cơng cơng việc trở nên dễ dàng Công ty cần lên kế hoạch bố trí nhân cho hoạt động tư vấn HĐĐC để tránh chồng chéo khách hàng với khách hàng khác - Chất lượng nguồn nhân lực công ty tư vấn HĐĐC yếu tố định chất lượng cho khách hàng thành lập khách hàng Vì vậy, để thực giải pháp hồn thiện quy trình tư vấn HĐĐC liên quan đến vấn đề nhân sự, phân công công việc, thời gian tư vấn Cơng ty cần xây dựng sách nhân hợp lý, khoa học Hiệu sách nhân phụ thuộc vào quy trình tuyển dụng, sách đãi ngộ sách đào tạo nhân viên Công ty - Các công ty tư vấn dịch vụ doanh nghiệp cần phối hợp với Nhà Nước Hiệp hội doanh nghiệp để xây dựng chương trình đổi nâng cao chất lượng hoạt động tư vấn, việc xây dựng chương trình tư vấn HĐĐC áp dụng thống tiêu chuẩn đánh giá chất lượng chung cho doanh nghiệp Như vậy, để chất lượng tư vấn HĐĐC Việt Nam nâng cao phát triển thị trường BĐS nước ta 34 KẾT LUẬN Hợp đồng đặt cọc có vị trí, vai trị vơ quan trọng phát triển kinh tế - xã hội Đặt cọc hình thức giao dịch hình thành từ sớm Cùng với phát triển kinh tế xã hội, hình thức giao dịch có nhiều thay đổi Hiện nay, đặt cọc trở thành hình thức giao dịch sơi động phổ biến giao lưu dân thương mại hầu hết quốc gia giới Ở Việt Nam, Nhà nước xây dựng khung khổ pháp lý cho đời vận hành thị trường nên xây dựng sở pháp lý quy định đặt cọc theo xu hướng công khai, minh bạch Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy, quy định đặt cọc tồn mâu thuẫn, bất cập Với đặc trưng thị trường bất động sản Việt Nam nay, muốn thúc đẩy phát triển hoạt động đặt cọc cần phải hồn thiện khung pháp lý đặt cọc theo hướng công minh bạch Trong khuôn khổ chuyên đề tốt nghiệp, người viết tham vọng trình bày đầy đủ tất vấn đề liên quan đến HĐĐC mà tâp trung giải vấn đề bật Mục đích cuối nhằm góp phần tạo môi trường pháp lý thuận lợi, bảo đảm lợi ích thiết thực chủ thể trình giao kết thực hợp đồng đặt cọc nước ta giai đoạn 35 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I VĂN BẢN PHÁP LUẬT Quốc Hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội Quốc Hội (2015), luật dân 2015 Quốc Hội (2005), luật dân 2005 II TÀI LIỆU CHUYÊN MÔN Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật kinh tế, tr 250-270, NXB Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội Trường Đại học Luật Hà Nội (2014), Giáo trình Luật thương mại, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội Viện nghiên cứu phát triển doanh nghiệp (2012), Báo cáo thường niên doanh nghiệp Việt Nam năm 2011, NXB Thông tin truyền thông, Hà Nội Viện nghiên cứu phát triển doanh nghiệp (2013), Báo cáo thường niên doanh nghiệp Việt Nam năm 2012, NXB Thông tin truyền thông, Hà Nội Viện Ngôn Ngữ (2007), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tập Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Cơng an nhân dân, 2012 Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tập Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, 2012 III.Website tham khảo https://www.gmholdings.com.vn/gioi-thieu/ 36 ... lý luận hợp đồng đặt cọc pháp luật Việt Nam hợp đồng đặt cọc Chương 2: Thực tiễn áp dụng hợp đồng đặt cọc công ty cổ phần GM Holdings số kiến nghị CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÀ... hay khơng phụ thuộc vào mục đích giao kết hợp đồng đặt cọc Nếu hợp đồng đặt cọc giao kết nhằm mục đích ký kết hợp đồng khác hợp đồng đặt cọc không coi hợp đồng phụ, phát sinh hiệu lực (nếu đáp ứng... trở thành bên nhận đặt cọc – Đặt cọc hợp đồng thực tế Hay nói cách khác, hợp đồng đặt cọc phát sinh hiệu lực bên chuyển giao cho tài sản đặt cọc – Đối tượng đặt cọc: Tài sản đặt cọc mang tính tốn