Hợp đồng đặt cọc theo quy định của pháp luật dân sự việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM Người hướng dẫn khoa học: Ths Nguyễn Trƣơng Tín Học viên: Huỳnh Lê Uyên Thƣ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, 2014 LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cảm ơn thầy trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh trang bị kiến thức cho em suốt năm học, niên khóa 2010-2014 Em đặc biệt cảm ơn hướng dẫn nhiệt tình thầy Nguyễn Trương Tín - Ths Giảng viên Khoa Luật dân sự, Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh - giảng viên hướng dẫn đề tài giúp em hồn thành khóa luận MỤC LỤC Trang Lời nói đầu Chương Lý luận chung quy định pháp luật hợp đồng đặt cọc 1.1 Khái quát hợp đồng đặt cọc 1.1.1 Khái niệm đặt cọc hợp đồng đặt cọc 1.1.1.1 Khái niệm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân 1.1.1.2 Khái niệm đặt cọc 1.1.1.3 Khái niệm hợp đồng đặt cọc 1.1.2 Bản chất, chức hợp đồng đặt cọc 1.1.2.1 Bản chất hợp đồng đặt cọc 1.1.2.2 Chức hợp đồng đặt cọc 1.1.3 Đối tượng hợp đồng đặt cọc 10 1.2 Giao kết hợp đồng đặt cọc 14 1.2.1 Mục đích giao kết hợp đồng đặt cọc 14 1.2.2 Thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc 15 1.2.3 Hình thức hợp đồng đặt cọc 15 1.2.4 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng đặt cọc 19 1.2.5 Các trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu 20 1.2.6 Mối quan hệ hợp đồng đặt cọc hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm 22 1.3 Thực hợp đồng đặt cọc 26 1.3.1 Nguyên tắc thực hợp đồng đặt cọc 26 1.3.2 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng đặt cọc 26 1.4 Phân biệt đặt cọc với số biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ khác 27 1.4.1 Đặt cọc cầm cố 27 1.4.2 Đặt cọc chấp 28 1.4.3 Đặt cọc ký cược 28 1.4.4 Đặt cọc phạt vi phạm 29 1.5 Xử lí hợp đồng đặt cọc 29 Chương Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật đặt cọc số kiến nghị hoàn thiện pháp luật 34 2.1 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hợp đồng đặt cọc 34 2.1.1 Vấn đề sử dụng ngoại tệ hợp đồng đặt cọc 34 2.1.2 Hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm thực nghĩa vụ có điều kiện 37 2.1.3 Vấn đề xử lí hậu hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm đặt cọc vô hiệu 39 2.1.4 Vấn đề liên đới chịu trách nhiệm bên vợ chồng giao kết hợp đồng đặt cọc 45 2.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật liên quan đến hợp đồng đặt cọc 47 2.2.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng đặt cọc 47 2.2.2 Nâng cao trình độ cán 50 2.2.3 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho người dân 51 Kết luận 52 Danh mục tài liệu tham khảo Phụ lục LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài Thời xưa, tiền đúc đồng có hình trịn, mỏng Trong quan hệ mua bán, người mua trả trước tiền cho chủ hàng số tiền xếp thành cọc Có sách lại giải thích ngày trước xài tiền đồng, xâu lại thành cọc, dùng để đặt trước nên gọi đặt cọc Vì vậy, tiếng Việt có từ “đặt cọc" để việc gởi tiền trước làm tin Hành động đặt cọc ngày phát triển thành biện pháp bảo đảm quy định Bộ Luật dân Cùng với phát triển kinh tế xã hội, quan hệ dân ngày phát triển mà giao dịch dân xem phương tiện pháp lí quan trọng để giao lưu dân Với chất giao dịch dân sự, hợp đồng đặt cọc ngày sử dụng đa dạng kéo theo tranh chấp liên quan đến hợp đồng Bộ Luật dân 2005 đời có nhiều thay đổi quan trọng, song quy định đặt cọc khơng thay đổi, có mười sáu điều luật quy định cầm cố, mười sáu điều luật quy định chấp có điều luật quy định đặt cọc Số lượng trước đa dạng, phong phú ngày phức tạp đời sống thực tiễn liên quan đến vấn đề Các quy định pháp luật liên quan đến đặt cọc trình áp dụng cịn bộc lộ khuyết điểm, hạn chế cần khắc phục Có quy định đặt cọc, giải tranh chấp đặt cọc quy định văn luật mà thiết nghĩ nên luật hóa Với mong muốn tìm hiểu kĩ quy định pháp luật có liên quan đến đặt cọc hình thức hợp đồng dân thơng qua đánh giá việc áp dụng quy định thực tế đưa số kiến nghị hoàn thiện chế định Tác giả chọn đề tài: “HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM” để trình bày khóa luận tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài Trong biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân khác cầm cố, chấp,…đã nhiều cơng trình nghiên cứu mức độ khác đặt cọc chưa nghiên cứu cách toàn diện mà dừng lại viết đánh giá Về khóa luận tốt nghiệp, tính đến có tác giả Nguyễn Thị Thanh Thảo nghiên cứu đặt cọc khóa luận tốt nghiệp với đề tài: “Đặt cọc – Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự” Tuy nhiên tác giả Nguyễn Thị Thanh Thảo không đề cập đánh giá nhiều biện pháp đặt cọc phương diện hợp đồng dân Trên sở nghiên cứu tác giả khác liên quan đến đặt cọc hợp đồng đặt cọc, tác giả tiếp tục tìm hiểu nghiên cứu chế định đặt cọc thơng qua hình thức tồn chế định hợp đồng đặt cọc Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu khóa luận hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật dân Việt Nam Phạm vi nghiên cứu đề tài đưa nhìn tổng quát lý luận quy định pháp luật thực tiễn áp dụng quy định pháp luật thực tế Thực tiễn áp dụng pháp luật phân tích thơng qua án Tòa án liên quan đến hợp đồng đặt cọc Từ đưa số kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng đặt cọc Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Để thực khóa luận, tác giả sử dụng phối hợp phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, chứng minh, đánh giá quy định pháp luật đồng thời phân tích, bình luận án Tịa án để nghiên cứu việc áp dụng quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng đặt cọc thực tế Kết cấu đề tài Nội dung khóa luận trình bày qua hai chương: Chương 1: Lý luận chung quy định pháp luật hợp đồng đặt cọc Chương 2: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật hợp đồng đặt cọc số kiến nghị hoàn thiện pháp luật CHƢƠNG LÝ LUẬN CHUNG VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC Khái quát hợp đồng đặt cọc Khái niệm đặt cọc hợp đồng đặt cọc Khái niệm biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân quy định mục chương XVII phần thứ ba Bộ luật dân (từ gọi tắt BLDS) với tựa đề “Bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự” bao gồm 56 điều luật (từ Điều 318 đến Điều 373) BLDS thường sử dụng thuật ngữ “bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự”, “biện pháp bảo đảm” hay “biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự”, nhiên lại không đưa định nghĩa cho thuật ngữ này, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 giao dịch bảo đảm không đưa định nghĩa cho thuật ngữ Để hiểu khái niệm thuật ngữ cần bắt đầu lại từ khái niệm nghĩa vụ dân Điều 280 BLDS 2005 định nghĩa nghĩa vụ dân sau: Nghĩa vụ dân việc mà theo đó, nhiều chủ thể (sau gọi chung bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền giấy tờ có giá, thực công việc khác không thực công việc định lợi ích nhiều chủ thể khác (sau gọi chung bên có quyền) Như vậy, nghĩa vụ dân nghĩa vụ cụ thể hai bên chủ thể theo đó, hành vi bên có nghĩa vụ phải thực lợi ích bên có quyền Nghĩa vụ phát sinh kiện pháp lý đảm bảo thực pháp luật Vì vậy, nghĩa vụ dân quan hệ pháp luật dân mà hai bên chủ thể xác định quyền nghĩa vụ Việc xác lập thực nghĩa vụ dân phụ thuộc vào tự giác bên pháp luật quy định, nhiên, thực tế bên lúc thực nghĩa vụ cách đầy đủ nghĩa vụ ln có chế tài dân kèm theo Do đó, cần thiết có quy định biện pháp bảo đảm Hiện nay, biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân quy định BLDS 2005 áp dụng nghĩa vụ không thực thực không đúng, biện pháp mang chức dự phòng nghĩa vụ dân bảo đảm chấm dứt biện pháp bảo đảm khơng cịn cần thiết Vậy, hiểu bảo đảm thực nghĩa vụ dân việc bên bảo đảm (là bên có nghĩa vụ người thứ ba) dùng tài sản thuộc sở hữu phép giao dịch uy tín để cam kết bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm (là bên có quyền quan hệ dân sự) Căn phát sinh biện pháp bảo đảm thỏa thuận bên thông qua giao dịch dân Nghị định số 163/2006/NĐ-CP theo hướng quy định giao dịch dân sự, cụ thể Điều 1: “Nghị định quy định chi tiết thi hành số điều Bộ luật Dân việc xác lập, thực giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự” hay Điều 2: “Việc xác lập, thực giao dịch bảo đảm xử lí tài sản bảo đảm thực theo quy định Bộ luật Dân sự, Nghị định văn quy phạm pháp luật có liên quan” Do đó, biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân việc tuân thủ quy định giao dịch bảo đảm phải tuân theo quy định chung pháp luật giao dịch dân BLDS 1995 liệt kê biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bao gồm cầm cố, chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm Tuy nhiên, đến BLDS 2005, phạt vi phạm có chức để bảo đảm không coi biện pháp bảo đảm Cụ thể khoản Điều 318 BLDS 2005 liệt kê biện pháp bảo đảm cầm cố, chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh tín chấp Như vậy, đặt cọc theo quy định BLDS 2005 biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân Khái niệm đặt cọc Thời xưa, tiền đúc đồng có hình trịn, mỏng Trong quan hệ mua bán, người mua trả trước tiền cho chủ hàng số tiền xếp thành cọc Có sách lại giải thích ngày trước dùng tiền đồng, xâu lại thành cọc, dùng để đặt trước nên gọi đặt cọc Vì vậy, tiếng Việt có từ “đặt cọc” để việc gởi tiền trước làm tin Pháp lệnh hợp đồng dân 1991 định nghĩa đặt cọc việc bên giao cho bên số tiền định để bảo đảm việc giao kết thực hợp đồng Bộ luật dân 1995 Bộ luật dân 2005 có quy định đặt cọc mở rộng tài sản đặt cọc không số tiền Pháp lệnh hợp đồng dân 1991 Đặt cọc biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, quy định cụ thể Điều 358 BLDS 2005 sau: Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân Khái niệm hợp đồng đặt cọc Bên đặt cọc bên nhận đặt cọc thực việc đặt cọc thông qua văn gọi hợp đồng đặt cọc Hợp đồng đặt cọc thể đầy đủ thống ý chí hai bên Hợp đồng đặt cọc có đầy đủ tính chất giao dịch dân mà cụ thể hợp đồng dân Hợp đồng đặt cọc liên quan đến việc chuyển giao tài sản đặt cọc từ bên đặt cọc sang bên nhận đặt cọc, thông qua xác lập tồn biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đặt cọc, nhằm mục đích bảo đảm giao kết thực hợp đồng Như vậy, hợp đồng đặt cọc thỏa thuận văn bên đặt cọc bên nhận đặt cọc, theo bên đặt cọc có nghĩa vụ giao cho bên nhận đặt cọc khoản tiền kim khí quí, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân Bản chất, chức hợp đồng đặt cọc Bản chất hợp đồng đặt cọc Hợp đồng đặt cọc loại giao dịch dân Cụ thể hợp đồng đặt cọc loại hợp đồng dân Theo định nghĩa giao dịch dân giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự1 Như vậy, giao dịch dân sự kiện pháp lý dự kiến quy phạm pháp luật làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ dân thực tế Khi tham gia giao dịch dân cụ thể ý chí chủ thể lúc phải thể hình thức định để chủ thể cịn lại hiểu nhằm đạt đến thống ý chí, tạo tiền đề xác lập quan hệ dân Như vậy, tính thống ý chí bày tỏ ý chí bên tham gia quan hệ dân tạo thành chất giao dịch dân Dựa vào đó, giao dịch dân phân thành hành vi pháp lý đơn phương hợp đồng dân Hành vi pháp lý đơn phương thể ý chí bên chủ thể với chất giao dịch dân sự, hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ dân Ví dụ: cá nhân lập di chúc để lại di sản cho người khác sau chết hành vi pháp lý đơn phương, việc cá nhân lập văn từ chối nhận di sản hành vi pháp lý đơn phương Để hành vi trở Điều 121 BLDS 2005 thành hành vi pháp lý đơn phương cần thỏa mãn điều kiện mà xét tới điều kiện này, hợp đồng đặt cọc coi hành vi pháp lý đơn phương: - Thứ nhất, thể ý chí bên chủ thể mà khơng cần đồng ý bên cịn lại Điều khơng với hợp đồng đặt cọc, với mục đích nhằm hướng đến giao kết thực hợp đồng, bên có nghĩa vụ phải đồng ý đưa tài sản đặt cọc, bên có quyền phải chấp nhận đặt cọc đặt cọc tồn - Thứ hai, “sự thể ý chí bên đủ giá trị pháp lý làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự” Bên đặt cọc hành vi pháp lý đơn phương giao tài sản mà làm phát sinh nghĩa vụ giao kết, thực hợp đồng cho bên lại, khơng bên cịn lại chấp nhận Hợp đồng dân sự thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự2 Như thể phần khái niệm, chất hợp đồng thỏa thuận ràng buộc pháp lý bên Thỏa thuận đặt cọc đáp ứng hai điều kiện này: - Bản chất thỏa thuận kết thống ý chí bên nhằm đạt mục đích chung Thỏa thuận đặt cọc thống đặt cọc nhận đặt cọc hai bên chủ thể nhằm bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ giao kết hay thực hợp đồng - Hợp đồng thỏa thuận bên thỏa thuận hợp đồng Một thỏa thuận không tạo nên ràng buộc pháp lý bên khơng thể coi hợp đồng Thỏa thuận đặt cọc làm phát sinh quyền nghĩa vụ cho bên đặt cọc bên nhận cọc họ chấp nhận đề nghị Đó nghĩa vụ giao kết hay nghĩa vụ thực hợp đồng, không thực bị cọc phạt cọc Như vậy, đặt cọc “là loại giao dịch đặc biệt”, “một dạng hợp đồng dân sự”3 Để có đặt cọc khoản tiền kim khí quý đá quý phải giao cho bên nhận đặt cọc Đây khác biệt cách thức sử dụng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân đặt cọc so với chấp Việc giao tài sản có ưu điểm làm cho bên có quyền cảm thấy chắn, yên tâm việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm họ nắm giữ tài sản, đồng thời bên có quyền Điều 388 BLDS 2005 Tưởng Duy Lượng, Xử lí tranh chấp số án dân sự, Nxb Chính Trị Quốc Gia, Hà Nội, 2008, tr.164 Về án phí: Vợ chồng ông Lê Trung Tâm bà Lê Thị Quế phải nộp 11.388.000đ án phí dân sơ thẩm Hoàn trả cho chị Lê Thủy Lan số tiền 1.400.000đ tạm ứng án phí sơ thẩm nộp theo biên lai số 06214 ngày 14/01/2005 chi cục thi hành án dân huyện Xuân Lộc Ngoài án sơ thẩm tuyên biện pháp bảo đảm thi hành án dành quyền kháng cáo cho đương theo luật định Ngày 06/6/2011 ơng Lê Trung Tâm có đơn kháng cáo toàn án sơ thẩm với lý cấp sơ thẩm tuyên buộc ông trả tiền cho bà Lan chịu án phí trái pháp luật, không thực tế gây thiệt hại quyền lợi ích hợp pháp ông vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng Đề nghị cấp phúc thẩm xem xét hủy án sơ thẩm XÉT THẤY Qua nghiên cứu tài liệu có hồ sơ vụ án thẩm tra kết tranh luận phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: Về tố tụng: Ơng Tâm có đơn kháng cáo nộp tiền tạm ứng án phí thời hạn luật định nên xem xét theo thủ tục chung Bà Lê Thị Quế đồng bị đơn vụ kiện cấp sơ thẩm thực thủ tục tìm kiếm người vắng mặt nơi cư trú, niêm yết văn tố tụng theo quy định xét xử vắng mặt bà Quế Cấp phúc thẩm tiến hành niêm yết định đưa vụ án xét xử bà Quế vắng mặt, điều 200, 202 Bộ luật tố tụng dân xét xử vắng mặt bà Quế Ông Lê Văn Trung, anh Vũ Văn Huỳnh người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vụ án khơng có kháng cáo án sơ thẩm, triệu tập hợp lệ có đơn xin xét xử vắng mặt, điều 201, 202 Bộ luật tố tụng dân xét xử vắng mặt ông Trung, anh Huỳnh Về nội dung: Ông Lê Trung Tâm kháng cáo cho cấp sơ thẩm tuyên buộc ông trả tiền cho bà Lan chịu án phí trái pháp luật, không thực tế gây thiệt hại quyền lợi ích hợp pháp ơng, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng Đề nghị cấp phúc thẩm xem xét hủy án sơ thẩm Xét kháng cáo ông Tâm nhận thấy: Theo hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 25/4/2004 ơng Tâm bà Quế có chuyển nhượng cho bà Lan diện tích 212, tờ đồ số 19, xã Xuân Thành, huyện Xuân Lộc, với giá 58.000.000đ, bà Lan giao đủ tiền cho ông Tâm bà Quế (bút lục 8, 9, 10) Khi thực việc chuyển nhượng, hai bên lập hợp đồng chưa thực việc chứng thực công chứng theo quy định, bà Lan giao tiền chưa nhận đất từ ông Tâm, bà Quế, cấp sơ thẩm hủy hợp đồng có Ơng Tâm bà Quế khai chuyển nhượng 17m ngang, dài hết đất chứng hồ sơ thể chuyển nhượng 905m2 số 212, lập hợp đồng ngày 25/4/2004 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp ngân hàng nên ông Tâm, bà Quế cho bà Lan tự xem sổ để ghi vào khơng có Như vậy, ơng Tâm ký vào hợp đồng khơng chịu hồn tất hợp đồng, lỗi làm cho hợp đồng vơ hiệu thuộc ông Tâm bà Quế Đối với bà Lan, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại tài sản buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt mặt hình thức hợp đồng khơng chấp hành, lập hợp đồng đất chấp ngân hàng bà Lan biết đồng ý giao dịch, hợp đồng không quy định rõ nghĩa vụ phải người hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nên có lỗi việc làm hợp đồng vơ hiệu Ơng Tâm bà Quế người có lỗi làm hợp đồng vô hiệu nên phải chịu 4/5 thiệt hại xảy ra, bà Lan phải chịu 1/5 thiệt hại Cấp sơ thẩm nhận định lỗi làm hợp đồng vô hiệu hồn tồn ơng Tâm, bà Quế gây buộc chịu tồn thiệt hại chưa có cứ, gây thiệt hại cho ông Tâm, bà Quế Về thiệt hại hợp đồng vô hiệu: Cấp sơ thẩm tiến hành định giá lại giá trị đất mà hai bên chuyển nhượng để tính thiệt hại xác Theo kết định giá tài sản thiệt hại hợp đông vô hiệu 279.600.000đ, ông Tâm bà Quế có 4/5 lỗi nên phải có trách nhiệm bồi thường cho bà Lan số tiền thiệt hại 223.680.000đ [279.600.000đ-(279.600.000:5=55.920.000)] Như vậy, khoản ông Tâm, bà Quế phải toán cho bà Lan gồm: Tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 58.000.000đ, tiền bồi thường thiệt hại hợp đồng vô hiệu 223.680.000đ Tổng cộng 281.680.000đ Tuy nhiên, ngày 26/9/2006 ông Tâm bà Quế nộp 64.330.000đ để thi hành án số 222/2006/DSPT ngày 27/7/2006 Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai Ngày 14/3/2007 bà Lan nhận số tiền từ chi cục thi hành án dân huyện Xuân Lộc (bút lục 140) Xét thấy, số tiền bà Lan nhận sử dụng từ năm 2007 phát sinh lợi nhuận cấp sơ thẩm tính trừ số tiền mà bà Lan nhận mà không tính lợi nhuận bà Lan thu từ việc sử dụng số tiền để bù vào phần thiệt hại chênh lệch giá đất chưa xác Song, khơng thể tính cụ thể số lợi nhuận từ việc bà Lan sử dụng số tiền nhận nên tính theo mức lãi suất nhà nước quy định từ ngày bà Lan nhận số tiền đến ngày xét xử sơ thẩm Vì vậy, cần phải tính tốn lại trừ vào khoản ơng Tâm, bà Quế phải toán đảm bảo quyền lợi ơng Tâm Tính tốn cụ thể sau: Thời gian bà Lan nhận sử dụng số tiền này: Từ 14/3/2007 đến ngày 22/4/2011 (ngày xét xử sơ thẩm) 49 tháng 08 ngày (1.478 ngày) Lãi suất theo quy định Ngân hàng nhà nước thời điểm xét xử sơ thẩm áp dụng theo Quyết định số 2868/QĐ-NHNN ngày 29/11/2010 9%/năm (0.025%/ngày) Số tiền lãi bà Lan phải chịu 64.330.000đ x 1.478 ngày x 0.025%/ngày =23.770.000đ Như vậy, tổng số tiền bà Lan nhận (cả gốc lãi) 64.330.000đ + 23.770.000đ=88.100.000đ Tính trừ vào số tiền bà Lan nhận 88.100.000đ ơng Tâm, bà Quế cịn phải tiếp cho bà Lan số tiền 281.680.000 – 88.100.000đ= 193.580.000đ Qua phân tích trên, kháng cáo ơng Tâm có phần phù hợp với chứng có hồ sơ vụ án, nên chấp nhận phần phù hợp Vì vậy, phải sửa phần án sơ thẩm theo hướng phân tích Về án phí: Ông Tâm bà Quế phải chịu 8.743.000đ [5.000.000đ + (93.580.000đ x 4%)] tiền án phí dân sơ thẩm Ơng Tâm khơng phải chịu án phí dân phúc thẩm Đối với số tiền án phí đương nộp theo án phúc thẩm số 222/2006/DSPT ngày 27/7/2006 Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai: Do án bị hủy nên khơng có hiệu lực pháp luật, số tiền án phí từ đương nộp Chi cục thi hành án có thẩm quyền tính tốn cấn trừ theo quy định pháp luật, thiếu nộp bổ sung, dư hồn trả lại cho đương Chi phí định giá, đo đạc: Tổng cộng 1.386.000đ, đương phải chịu phần lỗi Ơng Tâm bà Quế phải chịu 1.108.800đ, bà Lan phải chịu 277.200đ Bà Lan nộp số tiền này, nên ông Tâm bà Quế phải toán cho bà Lan 1.108.000đ Quan điểm luật sư bảo vệ quyền nghĩa vụ ông Tâm cho rằng: Cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng giải vụ án không đúng, lẽ: Cấp sơ thẩm xác định hợp đồng vơ hiệu lỗi hồn tồn ông Tâm, bà Quế gây buộc chịu tồn thiệt hại khơng có cứ, người làm chứng ơng Hồng Thanh xác định ông Tâm, bà Quế chuyển nhượng có 17m ngang không chuyển nhượng 905m2, hợp đồng ghi 905m2 bà Lan tự ghi diện tích vào hợp đồng sau lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngân hàng về, hợp đồng bị tẩy xóa, nên bà Lan có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu Bản án sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng ơng Tâm, bà Quế tự nguyện thi hành xong án số 222/2006/DSPT ngày 27/7/2006 Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai kể án phí, án sơ thẩm tiếp tục tuyên ông Tâm, bà Quế phải trả tiền nộp tiền án phí, tức ơng Tâm, bà Quế phải thực nghĩa vụ hai lần cho giao dịch Biên định giá khơng có ơng Vũ Văn Huỳnh tham gia Hồ sơ khơng có đơn khởi kiện theo Điều 164 Bộ luật tố tụng dân mà có đơn yêu cầu giải gửi Ủy ban nhân dân Trong trường hợp đơn có yêu cầu giải bà Lan chấp nhận cấp sơ thẩm giải vượt yêu cầu nguyên đơn, theo đơn yêu cầu bà Lan yêu cầu giải tiền đặt cọc Đề nghị Hội đồng xét xử khoản Điều 275 Bộ luật tố tụng dân hủy án sơ thẩm, đình giải vụ án Quan điểm luật sư có phần phù hợp với chứng có hồ sơ vụ án nhận định hội đồng xét xử nên chấp nhận phần phù hợp Vì lẽ trên, Căn khoản Điều 275 Bộ luật tố tụng dân QUYẾT ĐỊNH Chấp nhận phần yêu cầu kháng cáo Ông Lê Trung Tâm Sửa án dân sơ thẩm Áp dụng điều 133, 139, 146, 707 Bộ luật dân 1995; khoản Điều 305 Bộ luật dân năm 2005; Điều 31 Luật đất đai năm 1993; Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Nghị định 70/CP ngày 12/6/1997 Chính phủ án phí lệ phí Tịa án Tun xử: Hủy hợp đồng nên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Lê Thủy Lan vợ chồng ông Lê Trung Tâm, bà Lê Thị Quế ký ngày 25/4/2004 diện tích đất 905m2 thuộc 212 tờ đồ số 19 xã Xuân Thành, huyện Xuân Lộc Buộc vợ chông ông Lê Trung Tâm, bà Lê Thị Quế phải toán cho bà Lê Thủy Lan số tiền 193.580.000đ Về tiền định giá, đo đạc: Ông Tâm bà Quế phải toán cho bà Lan 1.108.800đ tiền định giá, đo đạc Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền bên phải trả lãi số tiền chậm trả theo lãi suất ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả thời điểm toán Về án phí: Ơng Lê Trung Tâm, bà Lê Thị Quế phải nộp 8.743.200đ án phí dân sơ thẩm Ơng Lê Trung Tâm khơng phải chịu án phí dân phúc thẩm Hồn trả lại cho ơng Tâm 200.000đ tiền tạm ứng án phí dân phúc thẩm theo biên lai thu số 007009 ngày 07/6/2011 Chi cục thi hành án dân huyện Xuân Lộc Hoàn trả cho bà Lê Thủy Lan số tiền 1.400.000đ tạm ứng án phí sơ thẩm nộp theo biên lai số 06214 ngày 14/02/2005 Chi cục thi hành án dân huyện Xuân Lộc Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án Trường hợp án, định thi hành theo quy định Điều luật thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải trả thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án cưỡng chế thi hành án theo Điều 6, 7, 9, luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật thi hành án dân Nơi nhận:TM HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÖC THẨM -VKSND tỉnh Đồng Nai; -Chi cục THA DS H Xuân Lộc; -TAND H Xuân Lộc; - Đương sự; -Lưu.Phan Thanh Hà THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÕA TÒA ÁN NHÂN DÂN CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM HUYỆN CẨM MỸ Độc lập – Tự – Hạnh phúc TỈNH ĐỒNG NAI Bản án số: 02/2012/DSST NHÂN DANH Ngày: 05/4/2012NƢỚC CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM V/v: “Tranh chấp hợp đồng CNQSD đất đặt cọc” TÕA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CẨM MỸ Với thành phần Hội đồng xét xử gồm: - Thẩm phán – Chủ tọa phiên tịa:Ơng Nguyễn Văn Lễ - Thẩm phán - Hội thẩm nhân dân: Ông Lê Đức Dũng Bà Phạm Thị Nhung Thƣ kí ghi biên phiên tòa: bà Hồ Thị Huyền – Thư kí Tịa án Đại diện VKSND huyện Cẩm Mỹ: Hồng Thị Thùy Giang – kiểm sát viên Hôm nay, ngày 05/4/2012 trụ sở Tòa án nhân dân huyện Cẩm Mỹ tiến hành xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 01/2012/DSST ngày 06 tháng 01 năm 2012 việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đặt cọc” theo định đưa vụ án xét xử số: 05/2012/QĐXX ngày 05/3//2012, định hỗn phiên tịa số: 36/2012/QĐHPT – ST ngày 21/3/2012 đương sự: - Nguyên đơn: Anh Trần Thái Bình – Sinh năm: 1975 Địa chỉ: 1/2/40 – Đường số – Phường – Q.Gò Vấp – TP.HCM (có mặt) - Bị đơn: Chị Lê Thị Thu Luyến – sinh năm: 1977 Địa chỉ: 12/2B – Đường 47 – Phường Thảo Điền – Quận – TP.HCM (có mặt) - Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Anh Nguyễn Hoài Sơn – 1971 HKTT: ấp Hương Phước – xã Phước Tân – Tp Biên Hòa – Đồng Nai (có mặt) Chỗ nay: Phịng 804 – Lầu – Chung cư Bình Khánh – Đường Lương Đình Của – P Bình An – Quận – TP.HCM NHẬN THẤY: *Theo đơn khởi kiện, tường trình phiên tịa sơ thẩm ngun đơn anh Trần Thái Bình trình bày: Vào ngày 10/6/2011 anh chị Luyến có ký với hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSD đất đất xã Xuân Đông, huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai gồm đất sau: -Thửa đất số 78, tờ đồ số 41, diện tích 11643m2 Giấy chứng nhận QSD đất H000979/QD 61 ngày 20/01/2006 đứng tên anh Nguyễn Hoài Sơn chị Lê Thị Thu Luyến -Thửa đất số 79, tờ đồ số 41, diện tích 3091m2 Giấy chứng nhận QSD đất H000978/QD 61 ngày 20/01/2006 đứng tên anh Nguyễn Hoài Sơn chị Lê Thị Thu Luyến -Thửa đất số 80, tờ đồ số 41, diện tích 3800m2.Giấy chứng nhận QSD đất H000976/QD 61 ngày 20/01/2006 đứng tên anh Nguyễn Hoài Sơn chị Lê Thị Thu Luyến -Thửa đất số 77, tờ đồ số 41, diện tích 18465m2 Giấy chứng nhận QSD đất H000161/QD 61 số 177/UBH ngày 14/02/2005 đứng tên anh Nguyễn Hoài Sơn chị Lê Thị Thu Luyến -Thửa đất số 273, tờ đồ số 41, diện tích 13530m2 Giấy chứng nhận QSD đất H000978/QD 61 ngày 20/01/2006 đứng tên anh Nguyễn Hoài Sơn chị Lê Thị Thu Luyến Hai bên thỏa thuận giá trị đất 2000.000.000(Hai tỷ) đồng Anh Bình đặt cọc trước cho chị Luyến1.500.000.000 (Một tỷ năm trăm triệu) đồng Nhưng từ ký kết hợp đồng đến phía chị Luyến chưa chưa làm thủ tục chuyển nhượng diện tích đất cho anh Bình Nay anh Bình yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất anh chị Luyến, yêu cầu chị Luyến anh Sơn trả lại cho anh số tiền cọc 1.500.000.000 đồng cho anh *Tại tự khai, lời khai bổ sung phiên tòa sơ thẩm bị đơn chị Lê Thị Thu Luyến trình bày: Chị thống với lời trình bày anh Bình thời gian ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giá trị hợp đồng số tiền anh Bình đặt cọc trước cho chị Nay anh Bình khởi kiện yêu cầu chị anh Sơn (chồng chị) trả lại anh Bình số tiền cọc 1.500.000.000 đồng chị đồng ý *Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Hồi Sơn trình bày: Việc ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSD đất đất anh Bình vợ anh (chị Luyến) anh hồn tồn khơng biết, chị Luyến chưa hỏi ý kiến anh, anh khơng nhận số tiền đặt cọc từ anh Bình vợ anh Nay anh Bình yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất anh Bình vợ anh anh đồng ý, anh khơng đồng ý vợ anh chịu trách nhiệm toán số tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng cho anh Bình XÉT THẤY: Căn tài liệu chứng có hồ sơ thẩm tra phiên tòa vào kết tranh luận phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: -Về quan hệ pháp luật: Vào ngày 10/6/2011 anh Trần Thị Bình chị Lê Thị Thu Luyến thỏa thuận với việc sang nhượng diện tích đất Xn Đơng – Cẩm Mỹ Đồng Nai tiến hành làm thành hợp đồng chuyển nhượng QSD đất với tổng số tiền 2000.000.000 đồng có thỏa thn anh Bình đặt cọc cho chị Lê Thị Thu Luyến số tiền 1.500.000.000 đồng tốn hết số tiền cịn lại chị Luyến hoàn tất thủ tục sang tên giấy CNQSD đất cho anh Tuy nhiên, sau chị Luyến khơng làm thủ tục sang tên diện tích đất cho anh Bình nên anh Bình yêu cầu hủy hợp đồng CNQSD đất anh chị Luyến yêu cầu chị Luyến, anh Sơn trả lại tiền cọc cho anh Đây vụ kiện “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đặt cọc” theo Điều 25 BLTTDS, thuộc thẩm quyền giải Tòa án nhân dân huyện Cẩm Mỹ -Về tư cách tố tụng: anh Bình có đơn khởi kiện chị Luyến nên anh Bình nguyên đơn; chị Luyến bị đơn, anh Nguyễn Hoài Sơn – chồng chị Luyến xác định người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan -Về thủ tục tố tụng: Trong buổi làm việc Tịa án anh Nguyễn Hồi Sơn chị Luyến có mặt; đến ngày xét xử 21/3/2012 anh Sơn chị Luyển vắng mặt nên Tòa án tiến hành hỗn phiên tịa buổi xét xừ hơm anh Sơn, chị Luyến có mặt Nên HĐXX tiến hành xét xử bình thường Xét yêu cầu khởi kiện xin hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đặt cọc nguyên đơn nhận thấy: Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSD đất lập ngày 10/6/2011giữa anh Bình chị Luyến thể hình thức hợp đồng Cả anh Bình chị Luyến xác định việc không tiếp tục thực hợp đồng lỗi chị Luyến chị khơng làm thủ tục sang tên diện tích cho anh Bình chị Luyến đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất chị anh Bình chị giao trả cho anh Bình số tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng Trước xét xử đơn khởi kiện việc hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSD đất đề ngày 22/12/2011, anh Bình có u cầu chị Luyến phải trả lãnhi suất theo Ngân hàng từ thời điểm đặt cọc đến thời điểm nộp đơn khởi kiện 122.500.000 đồng Tuy nhiên trình làm việc phiên tịa hơm anh Bình rút yêu cầu khởi kiện phần lãi suất Anh yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đặt cọc anh chị Luyến Và buộc chị Luyến anh Sơn chồng chị Luyến hoàn trả lại số tiền nhận cọc 1.500.000.000 đồng Xét yêu cầu anh Bình phù hợp với điều 121, 122, 358, 425, Bộ luật TTDS nên chấp nhận Về phần anh Nguyễn Hoài Sơn đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất anh Bình với chị Luyến không đồng ý chị Luyến trả số tiền đặt cọc cho anh Bình anh khơng biết việc anh việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất chị Luyến với anh Bình nào, số tiền anh Bình đặt cọ cho chị Luyến anh khơng nhận Lời trình anh Sơn khơng có sở lẽ theo chị Luyến vợ anh trình bày việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSD đất chị anh Bình anh Sơn biết đồng ý cho chị chuyển nhượng diện tích đất trên, sau anh Sơn thay đổi không đồng ý cho cho chị Luyến chuyển nhượng diện tích Vì theo quy định Điều 25 Luật HNGĐ năm 2000, cần buộc anh Sơn có trách nhiệm liên đới với chị Luyến tốn lại cho anh Bình 1.500.000.000 đồng tiền đặt cọc có - Về án phí: u cầu anh Bình chấp nhận tồn nên buộc chị Luyến anh Sơn phải nộp án phí DSST Hồn trả lại số tiền tạm ứng án phí lại cho anh Trần Thái Bình Vì lẽ trên; QUYẾT ĐỊNH: Căn Điều 25, 33, 131 Bộ luật TTDS Căn Điều 121, 122, 358và Điều 425của Bộ luật dân sự; Căn khoản Điều 106, khoản Điều 127, khoản Điều 146 Luật đất đai năm 2003 Điểm a, d mục phần I Nghị 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/042003 Pháp lệnh số 10 án phí lệ phí Tịa án Tun xử: 1/ chấp nhận toàn yêu cầu khởi kiện anh Trần Thái Bình - Tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt cọc anh Trần Thái Bình chị Lê Thị Thu Luyến lập ngày 10/6/2011 đất sau: - Thửa đất số 78, tờ đồ số 41, diện tích 11643m2 Giấy chứng nhận QSD đất H000979/QD 61 ngày 20/01/2006, - Thửa đất số 79, tờ đồ số 41, diện tích 3091m2 Giấy chứng H000978/QD 61 ngày 20/01/2006, - Thửa đất số 80, tờ đồ số 41, diện tích 3800m2 Giấy chứng H000976/QD 61 ngày 20/01/2006, - Thửa đất số 77, tờ đồ số 41, diện tích 18465m2 Giấy chứng H000161/QD 61 số 177/UBH ngày 14/02/2005, - Thửa đất số 273, tờ đồ số 41, diện tích 13530m2 Giấy chứng H000978/QD 61 ngày 20/01/2006, nhận QSD đất nhận QSD đất nhận QSD đất nhận QSD đất - Chị Lê Thị Thu Luyến anh Nguyễn Hoài Sơn liên đới chịu trách nhiệm trả cho anh Trần Thái Bình số tiền 1.500.00.000 (Một tỷ năm trăm triệu) đồngdo anh Bình đặt cọc ký kết hợp đồng 2/ Về án phí: Buộc chị Lê Thị Thu Luyến anh Nguyễn Hoài Sơn nộp 28.500.000 (Hai mươi tám triệu năm trăm ngàn) đồng án phí DSST Hồn trả lại cho anh Trần Thái Bình số tiền tạm ứng án phí 30.330.000 (Ba mươi triệu ba trăm ba mươi ngàn) đồng mà anh Bình nộp Biên lai thu tiền số 0005970 ngày 06/01/2012 Chi cục thi hành án dân huyện Cẩm Mỹ Kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật có đơn yêu cầu thi hành án anh Bình, hàng tháng chị Luyến anh Sơn phải chịulãi suất chậm trả theo mức lãi suất Ngân hàng Nhà nước qui định tương ứng với thời gian số tiền chưa thi hành án Trong trường hợp án thi hành theo quy định điều Luật Thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án tự nguyện thi hành cưỡng chế thi hành án theo quy định điều 6, Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án thực theo quy định điều 30 Luật thi hành án dân Anh Bình, chị Luyến, anh Sơn quyền kháng cáo án thời hạn 15 ngày tròn kể từ ngày tuyên án Nơi nhận: TM HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM - TAND tỉnh Đồng Nai Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa - VKSND tỉnh Đồng Nai - VKSND H.Cẩm Mỹ - Thi hành án dân H.Cẩm Mỹ - Những người tham gia tố tụng - Lưu án văn - Hồ sơ vụ án Nguyễn Văn Lễ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI Án số: 08/2013/DSPT Ngày: 15/01/2013 V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc CNQSD đất” CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc NHÂN DANH NƢỚC CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÕA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI Với thành phần hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: - Thẩm phán – Chủ tọa phiên tịa:Bà Trần Thị Thanh Hà - Các Thẩm phán: ƠngPhạm Cơng Mƣời Ơng Nguyễn Bá Nhu - Thư kí ghi biên phiên tòa:Bà Trần Thị Thanh Nga – CBTA - Đại diện VKSND tỉnh Đồng Nai:Bà Đỗ Thị Yến – KSV Ngày 15/01/2013, trụ sở TAND tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 73/2011/TLPT-DS ngày 28/5/2011 việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.Do án dân sơ thẩm số 02/2012/DSST ngày 05/4/2012 TAND huyện Cẩm Mỹ bị kháng cáo kháng nghị Theo định đưa vụ án xét xử số 330/2012/QĐXX-PTngày 21/12/20120 đương sự: - Nguyên đơn: Anh Trần Thái Bình, sinh năm 1975 Địa chỉ: 1/2/40, đường số 1, phường 7, quận Gị Vấp, TP Hồ Chí Minh - Bị đơn: Chị Lê Thị Thu Luyến, sinh năm: 1977 Địa chỉ: 12/2B, đường 47, phường Thảo Điền, Quận 2, TP Hồ Chí Minh - Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Anh Nguyễn Hoài Sơn, sinh năm 1971 Địa thường trú: ấp Hương Phước, xã Phước Tân, Tp Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai Chỗ nay: Phịng 804, lầu 8, chung cư Bình Khánh, đường Lương Đình Của, phường Bình An, Quận 2, TP Hồ Chí Minh Luật sư Vũ Văn Tăng – luật sư đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn anh Trần Thái Bình - Nhân chứng: Chị Đặng Thị Ngọc Dung, sinh năm 1974 Trú tại: 233/D5, khu phố 3, phường Thành Lộc, Quận 12, Tp HCM (Các đương nguyên đơn, bị đơn ngườicó quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Sơn có mặt, nhân chứng chị Dung có mặt phiên tịa) NHẬN THẤY: Theo án sơ thẩm: Theo đơn khởi kiện, tường trình phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn anh Trần Thái Bình trình bày: Vào ngày 10/6/2011 anh chị Luyến có ký với hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất xã Xuân Đông, huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai gồm đất sau: -Thửa đất số 78, tờ đồ số 41, diện tích 11643m2 Giấy chứng nhận QSD đất H000979/QD 61 ngày 20/01/2006 đứng tên anh Nguyễn Hoài Sơn chị Lê Thị Thu Luyến -Thửa đất số 79, tờ đồ số 41, diện tích 3091m2 Giấy chứng nhận QSD đất H000978/QD 61 ngày 20/01/2006 đứng tên anh Nguyễn Hoài Sơn chị Lê Thị Thu Luyến -Thửa đất số 80, tờ đồ số 41, diện tích 3800m2 Giấy chứng nhận QSD đất H000976/QD 61 ngày 20/01/2006 đứng tên anh Nguyễn Hoài Sơn chị Lê Thị Thu Luyến -Thửa đất số 77, tờ đồ số 41, diện tích 18465m2 Giấy chứng nhận QSD đất H000161/QD 61 số 177/UBH ngày 14/02/2005 đứng tên anh Nguyễn Hoài Sơn chị Lê Thị Thu Luyến -Thửa đất số 273, tờ đồ số 41, diện tích 13530m2 Giấy chứng nhận QSD đất H000978/QD 61 ngày 20/01/2006 đứng tên anh Nguyễn Hoài Sơn chị Lê Thị Thu Luyến Hai bên thỏa thuận giá trị đất 2.000.000.000 (hai tỷ đồng) Anh Bình đặt cọc trước cho chị Luyến1.500.000.000 (Một tỷ năm trăm triệuđồng) Nhưng từ ký kết hợp đồng đến phía chị Luyến chưa chưa làm thủ tục chuyển nhượng diện tích đất cho anh Bình Nay anh Bình yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất anh chị Luyến, yêu cầu chị Luyến anh Sơn trả lại cho anh số tiền cọc 1.500.000.000 (Một tỷ năm trăm triệuđồng) cho anh anh mua đất có đồng ý anh Sơn *Tại tự khai, lời khai bổ sung phiên tòabị đơn chị Lê Thị Thu Luyến trình bày: Chị thống với lời trình bày anh Bình thời gian ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giá trị hợp đồng số tiền anh Bình đặt cọc trước cho chị Khi anh Bình mua đất, chị anh Sơn đồng ý bán đất để chị trả nợ Do chị nhận tiền cọc anh Bình 1.500.000.000 (Một tỷ năm trăm triệuđồng) Sau ánh Sơn đổi ý khơng bán đất Nay anh Bình khởi kiện yêu cầu chị anh Sơn (chồng chị) trả lại anh Bình số tiền cọc 1.500.000.000 (Một tỷ năm trăm triệuđồng) chị đồng ý *Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Hồi Sơn trình bày: Việc ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSD đất đất anh Bình vợ anh (chị Luyến) anh hồn tồn khơng biết, chị Luyến chưa hỏi ý kiến anh, anh không nhận số tiền đặt cọc từ anh Bình vợ anh Nay anh Bình yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất anh Bình vợ anh anh đồng ý, anh khơng đồng ý vợ anh chịu trách nhiệm toán số tiền đặt cọc 1.500.000.000 (Một tỷ năm trăm triệuđồng) cho anh Bình Tại án dân sơ thẩm số 02/2012/DSST ngày 05/4/2012 Tòa án nhân dân huyện Cẩm Mỹ áp dụng Điều 121, 122, 358 Đièu 425 Bộ luật dân sự, áp dụng Điều 25, 33, 131 Bộ luật tố tụng dân sự, áp dụng khoản Điều 106, khoản Điều 127, khoản 1, Điều 146 Luật Đất đai 2003; pháp lệnh án phí, lệ phí Tịa án Tun xử: Chấp nhận toàn yêu cầu khởi kiện anh Trần Thái Bình Tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt cọc anh Trần Thái Bình chị Lê Thị Thu Luyến lập ngày 10/6/2011 đất sau: - Thửa đất số 78, tờ đồ số 41, diện tích 11643m2 Giấy chứng H000979/QD 61 ngày 20/01/2006 - Thửa đất số 79, tờ đồ số 41, diện tích 3091m2 Giấy chứng H000978/QD 61 ngày 20/01/2006 - Thửa đất số 80, tờ đồ số 41, diện tích 3800m2 Giấy chứng H000976/QD 61 ngày 20/01/2006 - Thửa đất số 77, tờ đồ số 41, diện tích 18465m2 Giấy chứng H000161/QD 61 số 177/UBH ngày 14/02/2005 - Thửa đất số 273, tờ đồ số 41, diện tích 13530m2 Giấy chứng H000978/QD 61 ngày 20/01/2006 nhận QSD đất nhận QSD đất nhận QSD đất nhận QSD đất nhận QSD đất Chị Lê Thị Thu Luyến anh Nguyễn Hoài Sơn liên đới chịu trách nhiệm trả cho anh Trần Thái Bình số 1.500.000.000 (Một tỷ năm trăm triệuđồng)do anh Bình đặt cọc ký kết hợp đồng Về án phí: Chị Lê Thị Thu Luyến anh Nguyễn Hoài Sơn nộp 28.500.000 (Hai mươi tám triệu năm trăm ngàn đồng)án phí DSST Hồn trả lại cho anh Trần Thái Bình số tiền tạm ứng án phí 30.330.000 (Ba mươi triệu ba trăm ba mươi ngànđồng) mà anh Bình nộp Biên lai thu tiền số 0005970 ngày 06/01/2012 cục thi hành án dân huyện Cẩm Mỹ XÉT THẤY Sau nghiêm cứu tài liệu có hồ sơ vụ án, thẩm tra phiên tòa vào kết tranh luận phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: Về quan hệ pháp luật: Nguyên đơn anh Bình khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt cọc”là chưa xác, nên cần sửa lại “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Về nội dung: Xét kháng cáo anh Nguyễn Hồi Sơn khơng đồng ý với án sơ thẩm án sơ thẩm buộc anh liên đới với chị Luyến trả nợ cho anh Bình Nhận thấy: Tại chứng có hồ sơ Hợp đồng đặt cọc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/6/2011 anh Bình chị Luyến (vợ anh Sơn) khơng có chữ ký anh Sơn Đồng thời, người nhận số tiền chuyển nhượng 1.500.000.000đ có chữ ký chị Luyến, khơng có chữ ký anh Sơn Nhưng, theo lời trình bày chị Luyến án tự khai, biên đối chất, biên hịa giải cấp sơ thẩm chị Luyến trình bày việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau: Thửa đất số 78, tờ đồ số 41 với diện tích 11643m2, đất số 79, tờ đồ số 41 với diện tích 3091m2, đất số 80, tờ đồ số 41 với diện tích 3800m2, đất số 77, tờ đồ số 41 với diện tích 18465m2, đất số 273, tờ đồ số 41 với diện tích 13530m2 xã Xn Đơng, huyện Cẩm Mỹ có đồng ý anh Sơn chị ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với anh Bình Nhưng sau anh Bình trả số tiền 1.500.000.000đ anh Sơn lại thay đổi ý kiến không đồng ý bán (BL 31, 32, 33, 35, 36) Tại cấp phúc thẩm anh Sơn xuất trình đơn xin thay đổi lời khai chị Luyến với nội dung chị Luyến kinh doanh vàng sàn chơi chứng khoán bị thua lỗ nên chị Luyến giấu anh Sơn tự ý bán đất, việc chị khai cấp sơ thẩm chị bán đất có đồng ý anh Sơn sai thật, chị Luyến đề nghị chị tự chịu trách nhiệm khoản nợ 1.500.000.000đ với anh Bình Xét kháng cáo anh Sơn khơng đồng ý chị Luyến trả nợ lời trình bày việc thay đổi lời khai chị Luyến sở : Lời khai cấp sơ thẩm chị Luyến tự trình bày chị khơng bị ép buộc, chị Luyến tự viết tự khai trình bày việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã Xn Đơng, huyện Cẩm Mỹ có đồng ý anh Sơn Bên cạnh đó, cấp phúc thẩm anh Bình xuất trình đoạn băng ghi âm có giọng nói chị Luyến với nội dung 03 lần chị Luyến chủ động gọi điện thoại cho anh Bình thơng báo với anh Bình việc chị Luyến thay đổi lời khai với nội dung chị tự ý bán đất khơng có đồng ý anh Sơn chị bị anh Sơn dọa giết chết nên chị phải thay đổi lời khai (BL 106, 107) Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 14/9/2012 chị Luyến thừa nhận giọng nói băng ghi âm chị Như vậy, thể việc thay đổi lời khai chị Luyến với nội dung chị Luyến tự ý bán đất mà khơng có đồng ý anh Sơn chị Luyến đề nghị chị tự chịu trách nhiệm khoản nợ 1.500.000.000đ với anh Bình khơng có sở chấp nhận việc thay đổi lời khai chị Luyến anh Sơn ép buộc Đồng thời, chị Luyến trình bày số tiền chị Luyến nhận từ anh Bình chị Luyến đem trả nợ ngân hàng để giải chấp việc chấp nhà đất tài sản chung vợ chồng chị Luyến, anh Sơn Và theo lời trình bày anh Bình anh nhận chuyển nhượng đất thơng qua chị Dung bạn chị Luyến anh Sơn nên anh quen biết chị Luyến Chị Dung giới thiệu cho anh Bình mua đất chị Luyến anh Sơn Theo tự khai chị Đặng Thị Ngọc Dung cấp phúc thẩm phiên tòa phúc thẩm hơm chị Dung trình bày: Chính chị Dung gọi điện thoại cho anh Sơn việc bán đất xã Xuân Đông, huyện Cẩm Mỹ anh Sơn đồng ý bán đất cho anh Bình với giá 2000.000.000đ Như vậy, xét thấy án sơ thẩm xét xử buộc anh Sơn liên đới chị Luyến phải có trách nhiệm trả cho anh Bình 1.500.000.000đ có cứ, pháp luật nên khơng có sở chấp nhận kháng cáo anh Sơn Xét kháng nghị Viện kiểm sát nhân dân huyện Cẩm Mỹ án phí, nhận thấy: Bản án sơ thẩm buộc anh Sơn chị Luyến phải có trách nhiệm trả cho anh Bình số tiền 1.500.00.000đnhưng buộc anh Sơn chị Luyên chịu án phí 28.500.000đ trái với qui định điểm d mục12 Pháp lệnh án phí, tịa án án phí 57.000.000đ Do đó, chấp nhận kháng nghị số 01/QD-KNPT-DS ngày 10/4/2012 VKSND huyện Cẩm Mỹ , sửa 01 phần án sơ thẩm án phí Về án phí: sửa 01 phần án sơ thẩm án phí nên anh Sơn chịu án phị dân phúc thẩm Quan điểm Luật sư bảo vệ quyền lợi cho nguyên đơn: Anh Bình đặt cọc tiền để chuyển nhượng đất từ chị Luyến có đồng ý anh Sơn Việc chị Luyến chị Dung khẳng định Việc chị Luyến thay đổi lời khai chị Luyến bị anh Sơn đe dọa giất chết thể 03 điện thoại mà chị Luyến gọi cho anh Bình Do đó, tơi đề nghị giữ nguyên án sơ thẩm Quan điểm Luật sư bảo vệ quyền lợi cho nguyên đơn phù hợp với nhận định Hội đồng xét xử nên chấp nhận Quan điểm đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai: Về việc tuân theo pháp luật Thẩm phán Hội đồng xét xử, đương với quy định pháp luật Các đương thực quyền nghĩa vụ theo luật định Việc kí kết hợp đồng đặt cọc anh Bình tốn tiền cho chị Luyến để thực hợp đồng Việc chuyển nhượng đất anh Bình với chị Luyến anh Sơn có biết chị Luyến khẳng định tịa án sơ thẩm, trùng khớp với lời khai nhân chứng chị Dung Nên đề nghị bác kháng cáo anh Sơn Về án phí: Tịa án sơ thẩm buộc anh Sơn, chị Luyến phải có trách nhiệm trả cho anh Bình1.500.00.000đnhưng buộc anh Sơn, chị Luyến chịu án phí 28.500.000đ trái với qui định điểm D mục 12 Pháp lệnh án phí, tịa án án phí 57.000.000đ Do đó, chấp nhận kháng nghị số 01/QD-KNPT-DS ngày 10/4/2012 VKSND huyện Cẩm Mỹ , sửa 01 phần án sơ thẩm án phí Quan điểm đại diện VKSND tỉnh Đồng Nai phù hợp với nhận định Hội đồng xét xử nên chấp nhận Từ phân tích trên; Căn khoản Điều 275 Bộ luật Tố tụng dân Không chấp nhận kháng cáo anh Nguyễn Hoài Sơn, chấp nhận kháng nghị VKSND huyện Cẩm Mỹ án phí Sửa 01 phần án sơ thẩm án phí QUYẾT ĐỊNH: Áp dụng Điều 121, 122, 358 Điều 425của Bộ luật dân sự;Áp dụng Điều 25, 33,131 Bộ luật tố tụng dân sự; Áp dụng khoản Điều 106, khoản Điều 127, khoản Điều 146 Luật đất đai năm 2003; Điểm d mục Pháp lệnh án phí, lệ phí Tịa án Tun xử: Chấp nhận tồn u cầu khởi kiện anh Trần Thái Bình Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh Trần Thái Bình chị Lê Thị Thu Luyến lập ngày 10/6/2011 đất sau: - Thửa đất số 78, tờ đồ số 41, diện tích 11643m2 Giấy chứng nhận QSD đất H000979/QD 61 ngày 20/01/2006 xã Xuân Đông huyện Cẩm Mỹ tỉnh Đồng Nai - Thửa đất số 79, tờ đồ số 41, diện tích 3091m2 Giấy chứng nhận QSD đất H000978/QD 61 ngày 20/01/2006 xã Xuân Đông huyện Cẩm Mỹ tỉnh Đồng Nai - Thửa đất số 80, tờ đồ số 41, diện tích 3800m2 Giấy chứng nhận QSD đất H000976/QD 61 ngày 20/01/2006 xã Xuân Đông huyện Cẩm Mỹ tỉnh Đồng Nai - Thửa đất số 77, tờ đồ số 41, diện tích 18465m2 Giấy chứng nhận QSD đất H000161/QD 61 số 177/UBH ngày 14/02/2005 xã Xuân Đông huyện Cẩm Mỹ tỉnh Đồng Nai - Thửa đất số 273, tờ đồ số 41, diện tích 13530m2 Giấy chứng nhận QSD đất H000978/QD 61 ngày 20/01/2006 xã Xuân Đông huyện Cẩm Mỹ tỉnh Đồng Nai Chị Lê Thị Thu Luyến anh Nguyễn Hoài Sơn phải liên đới chịu trách nhiệm trả cho anh Trần Thái Bình số tiền 1.500.00.000 (Một tỷ năm trăm triệuđồng)do anh Bình đặt cọc ký kết hợp đồng Về án phí: Chị Lê Thị Thu Luyến anh Nguyễn Hoài Sơn phải nộp 57.000.000 đồng (năm mươi bảy triệu đồng)án phí DSST Hồn trả cho anh Trần Thái Bình số tiền tạm ứng án phí 30.330.000 đồng (Ba mươi triệu ba trăm ba mươi ngàn đồng) mà anh Bình nộp Biên lai thu tiền số 0005970 ngày 06/01/2012 cục thi hành án dân huyện Cẩm Mỹ Kể từ ngày người thi hành có đơn yêu cầu thi hành án, bên phải thi hành án không nộp số tiền trênthìhàng tháng cịn phải chịulãi suất theo mức lãi suất Ngân hàng Nhà nước công tương ứng với số tiền chưa thi hành án Trường hợp án, định thi hành theo quy định Điều Luật Thi hành án dân người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành cưỡng chế thi hành án theo quy định điều 6, Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án thực theo quy định điều 30 Luật thi hành án dân Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án Nơi nhận: - VKSND tỉnh Đồng Nai; TM HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa - TAND H.Cẩm Mỹ; - THA H.Cẩm Mỹ; - Đương sự; - Lưu Trần Thị Thanh Hà ... sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân Bản chất, chức hợp đồng đặt cọc Bản chất hợp đồng đặt cọc Hợp đồng đặt cọc loại giao dịch dân Cụ thể hợp đồng đặt cọc loại hợp đồng dân. .. thực hợp đồng dân Khái niệm hợp đồng đặt cọc Bên đặt cọc bên nhận đặt cọc thực việc đặt cọc thông qua văn gọi hợp đồng đặt cọc Hợp đồng đặt cọc thể đầy đủ thống ý chí hai bên Hợp đồng đặt cọc có... luật hợp đồng đặt cọc số kiến nghị hoàn thiện pháp luật CHƢƠNG LÝ LUẬN CHUNG VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC Khái quát hợp đồng đặt cọc Khái niệm đặt cọc hợp đồng đặt cọc Khái niệm