VI PHẠM HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA NHÀ Hỏi: Tôi có bán nhà với giá 850 triệu đồng Bên mua đặt cọc hẹn tuần sau công chứng, đồng thời đưa hết số tiền cịn lại cho tơi Nhưng tháng mà bên mua chưa đến hẹn Tôi lấy ln số tiền cọc bán nhà cho người khác không? Trả lời: Theo quy định Điều 358 Bộ luật Dân đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền, kim khí q, đá q, vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân Việc đặt cọc phải lập thành văn Trong trường hợp hợp đồng dân giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Theo đó, bà cần liên hệ với bên mua nhà để có xác nhận chắn họ khơng mua nhà Lúc bà bán nhà cho người khác trả lại tiền cọc Có phải bồi thường tiền cọc? * Tơi mua hộ chung cư (chưa có sổ đỏ lúc nhà chưa xây xong) Tên hợp đồng tên chủ cũ, sau chủ cũ có bán lại cho người khác (có làm giấy ủy quyền có cơng chứng) Người có vay tiền để làm ăn đưa giấy tờ nhà để làm tin Tồn giấy tờ gồm: hợp đồng mua bán nhà chủ đầu tư chị A (chủ đứng tên hợp đồng), giấy ủy quyền có cơng chứng chị A cho chị B (người vay tiền tơi) Vì cần tiền gấp nên chị B đồng ý cho tơi bán nhà nói miệng bán hộ cho người khác, lấy tiền đặt cọc có làm giấy nhận đặt cọc Trong điều khoản đặt cọc có ghi không bán phải chịu gấp đôi số tiền đặt cọc Thời điểm làm giấy đặt cọc không liên lạc với chị B, nên sau chị B mang tiền trả không đồng ý bán hộ Chị đến trả lại tiền đặt cọc cho người mua bên mua định khơng đồng ý địi kiện tơi tịa lấy lại số tiền phạt cọc Xin hỏi: Tơi có phải trả tiền phạt cọc hay khơng (trong biên nhận đặt cọc khơng có người làm chứng)? Tôi chủ sở hữu hợp pháp hộ nên khơng thể viết giấy bán nhà hay đặt cọc khơng? Nếu có tịa họ khơng thể bắt tơi trả tiền phạt cọc không? Mong sớm hồi âm Xin cảm ơn Trả lời luật sư Nguyễn Văn Hậu: Theo quy định điều 358 Bộ luật dân đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí q́, đá q vật có giá trị khác thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân việc đặt cọc phải lập thành văn Trong trường hợp hợp đồng dân giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Quy định đặt cọc theo quy định điều 358 Bộ luật dân nêu quy định việc đặt cọc phải lập thành văn mà không bắt buộc việc đặt cọc phải có người làm chứng phải có cơng chứng chứng thực Do đó, bên mua có quyền yêu cầu buộc bạn phải thực nghĩa vụ (trả gấp đôi số tiền đặt cọc) trường hợp bạn không tuân thủ giao kết thỏa thuận giấy đặt cọc với bên mua Hỏi: Tôi có hợp đồng đặt cọc số tiền 150 triệu để mua nhà ơng C Nhưng lý giá trị nhà đất tăng lên nên ông C yêu cầu tơi trả thêm tiền, tơi khơng đồng ý ơng C tự ý hủy hợp đồng đặt cọc nói trả lại tiền cho Vậy xin hỏi việc ơng C trả lại tơi tiền cọc có quy định pháp luật không việc xử lý vi phạm nào? Trả lời: Theo quy định điều 121 Bộ luật Dân (BLDS) thỏa thuận đặt cọc giao dịch dân sự; đó, việc đặt cọc có hiệu lực có đủ điều kiện chủ thể ký kết, nội dung hình thức hợp đồng, hợp đồng phải lập thành văn (có thể lập thành văn riêng ghi hợp đồng chính) Trong trường hợp có tranh chấp đặt cọc mà bên khơng có thỏa thuận khác việc xử lý đặt cọc, việc xử lý thực sau: a Trong trường hợp đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng để bảo đảm cho việc thực hợp đồng vừa để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng vừa để đảm bảo cho việc thực hợp đồng bên có lỗi làm cho hợp đồng không giao kết không thực bị vơ hiệu, phải chịu phạt cọc theo quy định khoản 2, điều 358 - BLDS: “Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” b Trong trường hợp đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng, q trình thực hợp đồng có vi phạm làm cho hợp đồng không thực phát hợp đồng bị vô hiệu khơng phạt cọc Việc giải tranh chấp vi phạm hợp đồng xử lý hợp đồng vô hiệu thực theo thủ tục chung c Trong trường hợp bên có thỏa thuận pháp luật có quy định điều kiện đặt cọc bị vơ hiệu hợp đồng bị vơ hiệu, hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu đặt cọc bị vơ hiệu Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu theo nguyên tắc hai bên trả lại cho nhận bên có lỗi phải bồi thường d Trong trường hợp hướng dẫn điểm a c, hai bên có lỗi trường hợp có kiện bất khả kháng có trở ngại khách quan khơng phạt cọc P Luật sư tư vấn - Công ty Luật Minh Gia Hỏi: Tôi nhận đặt cọc 200 triệu đồng để bán hộ chung cư, không muốn thực chịu tiền phạt theo quy định pháp luật? Tôi nhận đặt cọc 200 triệu đồng người mua để bán hộ chung cư, thỏa thuận tháng sau làm hợp đồng mua bán bàn giao nhà Trong thời gian này, gia đình tơi có vướng mắc nơi giấy tờ chưa chuẩn bị xong nên khơng có ý định bán nữa, muốn trả lại tiền cọc nhận Xin hỏi, tơi có vi phạm khơng? Nếu có, tơi phải chịu khoản phạt nào? Trả lời: Theo quy định khoản Điều 358 Bộ luật dân năm 2005, đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân Việc đặt cọc phải lập thành văn Đặt cọc mua nhà quan hệ dân bên thoả thuận, bạn phải vào thoả thuận hợp đồng đặt cọc Nếu hợp đồng khơng có quy định áp dụng quy định Bộ Luật dân năm 2005 để giải Khoản Điều 302 Bộ luật Dân năm 2005: Bên có nghĩa vụ mà không thực thực không nghĩa vụ phải chịu trách nhiệm dân bên có quyền Trong trường hợp bạn vi phạm thoả thuận giao kết hợp đồng hợp đồng dân sự, phải có trách nhiệm thực nghĩa vụ dân vi phạm Bên cạnh đó, khoản Điều 358 quy định, trường hợp hợp đồng dân khơng giao kết, thực tùy trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc giải sau: - Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trong giao dịch bạn vừa nêu, bạn bên nhận đặt cọc nên bạn có nghĩa vụ thực giao dịch cam kết, vi phạm nghĩa vụ cam kết, bạn bị “phạt cọc” Trách nhiệm bên nhận đặt cọc vi phạm hợp đồng - không thoả thuận hợp đồng đặt cọc - quy định Điều 358 nói Cụ thể, bạn phải trả lại cho bên đặt cọc số tiền 200 triệu đồng nhận; đồng thời phải trả thêm khoản 200 triệu đồng nữa, tổng cộng 400 triệu đồng (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác bên đặt cọc từ chối nhận khoản tiền phạt cọc) Thạc sĩ, luật sư Phạm Thanh Bình Cơng ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội ... trường hợp đặt cọc để đảm bảo cho vi? ??c giao kết hợp đồng, q trình thực hợp đồng có vi phạm làm cho hợp đồng không thực phát hợp đồng bị vô hiệu khơng phạt cọc Vi? ??c giải tranh chấp vi phạm hợp đồng. .. tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân Vi? ??c đặt cọc phải lập thành văn Đặt cọc mua nhà quan hệ dân bên thoả thuận, bạn phải vào thoả thuận hợp đồng đặt cọc Nếu hợp đồng. .. trường hợp hợp đồng dân giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối vi? ??c giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt