PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN, QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HOÀNG THỊ DUYÊN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN, QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC ĐÀ NẴNG, NĂM 2020 Cơng trình hồn thành tại: Trường Đại học Luật, Đại học Huế Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Quang Tuyến Phản biện 1: : Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc .giờ ngày tháng năm MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Những đóng góp luận văn Kết cấu luận văn Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 1.1.2 Khái niệm đặc điểm giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 1.1.3 Mục đích giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 1.1.4 Yêu cầu giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 1.1.5 Các phương thức giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 1.2 Khái quát pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 1.2.1 Khái niệm pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 1.2.2 Vai trò pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 1.3 Nội dung pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 10 1.4 Các yếu tố đảm bảo thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 10 Kết luận Chương 11 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 13 2.1 Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 13 2.1.1 Nội dung pháp luật tố tụng giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 13 2.1.3 Các nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Tòa án nhân dân 13 Thứ sáu, Nội dung pháp luật nội dung giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 14 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản thành phố Đà Nẵng 14 2.2.1 Tình hình giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 14 2.2.2 Đánh giá thực tiễn thi pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản thành phố Đà Nẵng 15 2.2.3 Nguyên nhân khó khăn, vướng mắc 16 Kết luận Chương 17 Chương ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 19 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản nâng cao hiệu thi hành thành phố Đà Nẵng 19 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản nâng cao hiệu thi hành thành phố Đà Nẵng 19 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 19 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản thành phố Đà Nẵng 20 Kết luận Chương 21 KẾT LUẬN 22 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đặt cọc giao dịch dân mua bán bất động sản (BĐS) chế định pháp luật dân Mục đích đặt cọc thể cam kết, tạo dựng niềm tin người mua, người có nhu cầu nhận chuyển nhượng BĐS việc xác lập giao dịch người bán, người chuyển nhượng Cho dù đặt cọc hành vi tiền hợp đồng mua bán BĐS song ràng buộc trách nhiệm pháp lý bên: Bên đặt cọc bên nhận đặt cọc Trách nhiệm pháp lý quy định rõ Bộ luật dân năm 2015 (BLDS năm 2015) Kinh doanh BĐS bao gồm giao dịch chủ yếu mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS nhằm mục đích kiếm lời mang chất giao dịch dân Vì vậy, tiến hành đàm phán, xác lập, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS, bên phải thực việc đặt cọc mà hình thức pháp lý hợp đồng dân có tên gọi “hợp đồng đặt cọc” Hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS phải tuân thủ quy định chung đặt cọc BLDS năm 2015 quy định Thực tiễn xảy khơng tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS mà việc giải phức tạp liên quan đến BĐS có giá trị lớn Kinh doanh BĐS trở thành lĩnh vực hấp dẫn, sôi động khiến giá nhà đất thành phố Đà Nẵng liên tục bị đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực Năm 2017 năm 2018, nhiều người dân địa phương khác đổ để mua bán, kinh doanh nhà đất kiếm lời Có khơng giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà đất thực “trên giấy” nhằm mục đích kiếm lời Điều khiến việc giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS Đà Nẵng thêm phức tạp Với số lý nêu trên, học viên lựa chọn đề tài “Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản, qua thực tiễn thành phố Đà Nẵng” làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc nói chung pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản nói riêng lĩnh vực thu hút quan tâm, nghiên cứu giới luật học nước ta Thời gian qua có nhiều cơng trình liên quan đến đề tài cơng bố mà tiêu biểu phải kể đến số cơng trình cụ thể sau: i) Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật Dân sự, tập & 2, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội; ii) Đắc Xuyên (2017), TAND huyện Nhà Bè: Những câu hỏi vụ kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc, Báo Thanh tra Việt Nam điện tử, ngày 19/12; iii) Trần Văn Trung (2009), Xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vơ hiệu, Tạp chí Tịa án nhân dân kỳ tháng 3; iv) Tưởng Bằng Lượng (2002), Khi giao dịch đặt cọc có hiệu lực pháp luật vơ hiệu, Tạp chí Tịa án nhân dân số 12; v) Trần Thị Ngân (2009), Xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vơ hiệu?, Tạp chí Tịa án nhân dân kỳ tháng 7; vi) Trần Thị Huê & Nguyễn Văn Cừ (chủ biên) (2018), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2015, Nxb Tư pháp, Hà Nội v.v số công trình nghiên cứu báo tạp chí khác,… Các cơng trình nghiên cứu giải số vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc nói chung Phần nội dung nghiên cứu pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS đề cập vơi, chưa bao quát đầy đủ, tồn diện có tính hệ thống đặt tham chiếu với thực tiễn thành phố Đà Nẵng Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Luận văn nghiên cứu với mục đích tổng quát đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS nâng cao hiệu thực thành phố Đà Nẵng thời gian tới 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ cụ thể sau đây: - Phân tích số vấn đề lý luận hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS; giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS khía cạnh khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc, ý nghĩa; phương thức giải v.v - Phân tích số vấn đề lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS sở; khái niệm đặc điểm; mục đích; cấu trúc pháp luật đất khu công nghiệp; điều kiện đảm bảo thực lĩnh vực pháp luật v.v - Phân tích nội dung pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS đánh giá thực tiễn thi hành Đà Nẵng khía cạnh kết đạt được, hạn chế, tồn nguyên nhân hạn chế, tồn - Đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS nâng cao hiệu thi hành Đà Nẵng thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề cụ thể sau đây: - Quan điểm, đường lối Đảng phát triển giao dịch dân tài sản; quản lý thị trường BĐS kinh tế thị trường hội nhập quốc tế - Nội dung BLDS năm 2015 văn hướng dẫn thi hành đặt cọc hợp đồng đặt cọc - Nội dung Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành đặt cọc kinh doanh BĐS - Nội dung quy định Bộ luật tố tụng dân năm 2015 (BLTTDS năm 2015) văn hướng dẫn thi hành giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc (trong có giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS) - Thực tiễn thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng - Các quan điểm, trường phái lý thuyết đặt cọc, giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc nói chung tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS v.v 4.2 Phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu vào vấn đề cụ thể sau: Một là, giới hạn nội dung Luận văn nghiên cứu pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS với ngữ cảnh cụ thể sau: - Kinh doanh BĐS đề cập luận văn giới hạn loại hình mua bán, chuyển nhượng BĐS - Giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS thực nhiều phương thức trọng tài, thương lượng, hịa giải, tịa án v.v Tuy nhiên, khn khổ luận văn này, tìm hiểu giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS thông qua đường tố tụng Tòa án Hai là, giới hạn thời gian Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu đề tài lấy mốc thời gian từ năm 2014 (năm ban hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2014) đến Ba là, giới hạn không gian Luận văn nghiên cứu đề tài với giới hạn không gian thực tiễn thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS địa bàn thành phố Đà Nẵng Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Đề tài thực dựa phương pháp nghiên cứu: -Phương pháp luận luận văn phương pháp khoa học chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử Học thuyết Mác - Lê nin Ngoài ra, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu … sử dụng Chương nghiên cứu số vấn đề lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS Việt Nam ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp sử dụng Chương nghiên cứu thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS thực tiễn thực Đà Nẵng iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải … sử dụng Chương nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS nâng cao hiệu thực Đà Nẵng thời gian tới Những đóng góp luận văn Luận văn có đóng góp cụ thể sau: Thứ nhất, lý luận Luận văn hệ thống hóa, bổ sung, phát triển sở lý luận thực tiễn pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS dựa lý thuyết độc lập tư pháp tố tụng; lý thuyết đặt cọc … Thứ hai, thực tiễn Luận văn đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS tham chiếu với thực tiễn Đà Nẵng với thông tin, ví dụ thực tiễn minh họa Trên sở đó, luận văn đưa giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS nâng cao hiệu thi hành Đà Nẵng thời gian tới Luận văn tài liệu tham khảo bổ ích khơng cho cán làm nhiệm vụ quản lý nhà nước thị trường BĐS; đội ngũ thẩm phán cấp thành phố Đà Nẵng; phục vụ cho công tác giảng dạy, học tập, nghiên cứu khoa học pháp lý sở đào tạo luật mà cho quan tâm đến vấn đề Việt Nam Kết cấu luận văn Ngoài lời cam đoan, danh mục từ viết tắt, mục lục, mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn bố cục với 03 chương cụ thể sau: - Chương Một số vấn đề lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS Việt Nam - Chương Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS thực tiễn thi hành Đà Nẵng - Chương Giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS nâng cao hiệu qủa thi hành Đà Nẵng Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Dựa khái niệm chung tranh chấp hợp đồng tìm hiểu nội dung quy định tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS giải mã thuật ngữ tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS sau: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản bất đồng phát sinh bên giao kết trình thực hợp đồng Tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản phát sinh việc không thực thực không nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng Khi có bất đồng phát sinh, bên quan hệ hợp đồng tự thương lượng giải để đạt thỏa thuận có quyền yêu cầu quan tài phán có thẩm quyền loại hợp đồng cụ thể để giải tranh chấp cho Tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản hệ hành vi vi phạm hợp đồng dẫn đến việc hợp đồng bị hủy bỏ bị đình thực Bên xác định có hành vi vi phạm hợp đồng dẫn tới tranh chấp phải gánh chịu chế tài định pháp luật quy định theo thỏa thuận bên (trừ trường hợp bên vi phạm chứng minh hành vi vi phạm thuộc trường hợp miễn trách nhiệm pháp luật quy định bên có thỏa thuận hợp đồng)” Bên cạnh đặc điểm tranh chấp hợp đồng nói chung tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS cịn có số đặc điểm riêng sau đây: Một là, xét chất, tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS tranh chấp thương mại 1.1.5 Các phương thức giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản i) Phương thức thương lượng ii) Phương thức hòa giải iii) Phương thức giải Trọng tài iv) Phương thức giải tranh chấp hợp đồng theo thủ tục tố tụng tư pháp 1.2 Khái quát pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 1.2.1 Khái niệm pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Dựa khái niệm chung pháp luật nghiên cứu nội dung quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản hiểu khái niệm sau: Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản bao gồm tổng hợp quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành bảo đảm thực sức mạnh cưỡng chế Nhà nước điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên trì vận hành thống suốt, an toàn giao dịch dân (trong có giao dịch kinh doanh bất động sản) 1.2.2 Vai trò pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản i) Đối với Nhà nước Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS đời khơng góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS nói riêng mà cịn thúc đẩy phát triển thị trường BĐS vận hành theo hướng cơng khai minh bạch, có tổ chức ii) Đối với bên tranh chấp Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên giao dịch kinh doanh BĐS iii) Đối với xã hội Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS góp phần trì quan hệ xã hội kinh doanh BĐS vận hành khuôn khổ trật tự, kỷ cương 1.3 Nội dung pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS bao gồm nhóm quy định chủ yếu sau đây: Một là, nhóm quy định đối tượng, phạm vi; quy định thẩm quyền, cứ, nguyên tắc điều kiện giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS Hai là, nhóm quy định quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS, bao gồm quy định quyền nghĩa vụ bên đương sự/ bên tranh chấp; quy định quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải tranh chấp; quy định quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân có liên quan Ba là, nhóm quy định trình tự, thủ tục giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS bao gồm quy định giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS TAND, quan Trọng tài; quy định giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS hòa giải, thương lượng Bốn là, nhóm quy định xử lý vi phạm pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS; khiếu nại, tố cáo giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS Năm là, nhóm quy định bảo đảm thi hành án có hiệu lực pháp luật TAND, định có hiệu lực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS quan nhà nước có thẩm quyền v.v 1.4 Các yếu tố đảm bảo thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 1.4.1 Yếu tố pháp luật 10 Thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS đạt hiệu phụ thuộc lớn vào mức độ hoàn thiện hệ thống văn pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS 1.4.2 Yếu tố trình độ, lực, phẩm chất trị đạo đức đội ngũ cán bộ, thẩm phán Trình độ, lực, phẩm chất trị đạo đức đội ngũ cán bộ, thẩm phán yếu tố định bảo đảm thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS đạt hiệu cao 1.4.3 Yếu tố ý thức pháp luật chủ thể thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Ý thức pháp luật thể nhận thức chủ thể thái độ họ quy định pháp luật Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS thực tốt hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, ý thức pháp luật chủ thể yếu tố chủ quan có ý nghĩa quan trọng 1.4.4 Yếu tố nguồn vốn Thực pháp luật nói chung thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS nói riêng địi hỏi phải có chi phí định Kết luận Chương Chương nghiên cứu số vấn đề lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS Việt Nam Các kết nghiên cứu rút bao gồm: Đặt cọc biện pháp bảo đảm thực hợp đồng quy định BLDS năm 2015 Trên thực tế, việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc nói chung tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS nói riêng điều khó tránh khỏi Giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS việc làm mang tính khách quan nhằm bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp bên quan hệ đặt cọc đảm bảo vận hành thông suốt giao dịch dân (bao gồm giao dịch dân kinh doanh BĐS) 11 Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS bao gồm quy định số đạo luật có liên quan BLDS năm 2015, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Tổ chức TAND năm 2014 BLTTDS năm 2015 … Lĩnh vực pháp luật có quy định mang tính nội dung bao gồm quy định nguyên tắc, thẩm quyền, quyền nghĩa vụ bên giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS quy định mang tính hình thức bao gồm quy định trình tự, thủ tục giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS v.v Để việc thực thi pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS có hiệu khơng thể tách dời yếu tố đảm bảo Các yếu tố bảo đảm thực thi lĩnh vực pháp luật bao gồm: i) Yếu tố pháp luật; ii) Yếu tố trình độ, lực, phẩm chất trị đạo đức đội ngũ cán bộ, thẩm phán; iii) Yếu tố ý thức pháp luật chủ thể thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản; iv) Yếu tố nguồn vốn v.v 12 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 2.1 Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 2.1.1 Nội dung pháp luật tố tụng giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Việc giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS quy định cụ thể BLTTDS năm 2015 với nội dung thẩm quyền; trình tự, thủ tục xét xử; cụ thể: Thứ nhất, thẩm quyền giải tranh chấp Khoản Điều 26 BLTTDS năm 2015 nêu rõ tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS tranh chấp dân thuộc thẩm quyền giải Toà án Thứ hai, quy trình thủ tục nộp đơn khởi kiện thủ tục giải tranh chấp dân sự, cụ thể: thủ tục nhận đơn khởi kiện, thụ lý vụ án, hòa giải Nếu bên khơng thỏa thuận với Tịa án đưa vụ án xét xử theo thủ tục chung 2.1.3 Các nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Tòa án nhân dân Nguyên tắc giải tranh chấp quan điểm, tư tưởng đạo có tác dụng định hướng suốt trình giải tranh chấp Việc giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS TAND phải tuân theo số nguyên tắc sau: Thứ nhất, quan tài phán nhân danh Nhà nước để giải tranh chấp Do đó, phán Tịa án đảm bảo thi hành sức mạnh cưỡng chế Thứ hai, việc giải tranh chấp tòa án phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định mang tính hình thức quy định thẩm quyền, thủ tục, nguyên 13 tắc giải tranh chấp dân BLTTDS năm 2015 văn hướng dẫn thi hành Thứ ba, tòa án giải tranh chấp theo nguyên tắc xét xử công khai, trừ vụ án liên quan đến bí mật an ninh, quốc gia; phong, đạo đức xã hội Thứ tư, việc giải tranh chấp tòa án thực qua hai cấp xét xử: sơ thẩm phúc thẩm, án có hiệu lực pháp luật cịn xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm tái thẩm Thứ năm, tòa án giải theo nguyên tắc xét xử tập thể định theo đa số; xét xử Thẩm phán Hội thẩm nhân dân độc lập, tuân theo pháp luật Thứ sáu, Nội dung pháp luật nội dung giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản i) Chủ thể hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Như phân tích trên, xét chất, giao dịch đặt cọc kinh doanh BĐS giao dịch dân Do vậy, giao kết hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS phải đáp ứng điều kiện lực chủ thể; bao gồm có lực pháp luật lực hành vi dân đầy đủ Chủ thể hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS cá nhân, tổ chức có đầy đủ lực tham gia giao kết, xác lập hợp đồng theo quy định pháp luật ii) Nội dung hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS dạng cụ thể hợp đồng dân Vì vậy, hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS có nội dung hợp đồng dân Theo Điều 398 BLDS năm 2015: “Hợp đồng có nội dung sau đây: a) Đối tượng hợp đồng; b) Số lượng, chất lượng; c) Giá, phương thức toán; d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hợp đồng; đ) Quyền, nghĩa vụ bên; e) Trách nhiệm vi phạm hợp đồng; g) Phương thức giải tranh chấp” 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản thành phố Đà Nẵng 2.2.1 Tình hình giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 14 ii) Tình hình giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản thành phố Đà Nẵng từ năm 2017 - năm 2019 Theo số liệu tổng hợp TAND thành phố Đà Nẵng, 03 năm từ năm 2017 - năm 2019, quan tòa án thụ lý giải số lượng đáng kể tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS; cụ thể: Số vụ giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc Số TT Năm 2014 12 vụ 2015 15 vụ 2016 11 vụ 2017 17 vụ 2018 23 vụ 2019 27 vụ kinh doanh BĐS thành phố Đà Nẵng (Nguồn: số liệu Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng cung cấp) 2.2.2 Đánh giá thực tiễn thi pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản thành phố Đà Nẵng i) Kết đạt Một là, tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS xảy mà bên đương không giải thơng qua thương lượng, hịa giải có đơn khởi kiện gửi cho TAND Hai là, công tác tập huấn, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ, kỹ xét xử, kỹ tranh tụng, kỹ nghiên cứu hồ sơ, kỹ viết án kỹ giao tiếp v.v lãnh đạo ngành tòa án Đá Nẵng quan tâm thực hàng năm thông qua việc mời Thẩm phán TAND tối cáo, Tòa cấp cao Đà Nẵng trực tiếp trao đổi, truyền đạt Ba là, việc tuyên truyền, phổ biến, tập huấn nội dung pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật tố tụng dân pháp 15 luật kinh doanh BĐS v.v lãnh đạo tòa án Đà Nẵng trọng thực thường xuyên Bốn là, thông qua công tác xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS, Tòa án nhân dân cấp Đà Nẵng rút học kinh nghiệm trực tiếp tham gia buổi đối thoại với người dân, doanh nghiệp, chủ đầu tư để giải đáp vướng mắc ký kết hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS, ngăn ngừa tranh chấp, rủi ro phát sinh Năm là, việc giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS TAND áp dụng quy định thẩm quyền, nguyên tắc, điều kiện quy định trình tự, thủ tục … pháp luật quy định i) Khó khăn, vướng mắc Một là, cịn tồn số lượng đáng kể hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS lập theo hình thức “viết tay” Trong số trường hợp, bên đặt cọc phải gánh chịu thiệt hại giá BĐS tăng cao bên nhân đặt cọc bội ước, phá cọc Hai là, vi phạm bên hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS phát sinh tranh chấp vơ hình chung gây thiệt hại cho khách hàng có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu đô thị để giải chỗ Ba là, hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS vô hiệu đối tượng thực rào cản lớn trình giải tranh chấp 2.2.3 Nguyên nhân khó khăn, vướng mắc Những vướng mắc nêu chủ yếu xuất phát từ nguyên nhân sau đây: Một là, hệ thống pháp luật dân nói chung giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc nói riêng (trong có hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS) bao gồm nhiều văn quan nhà nước có thẩm quyền khác ban hành Hai là, phận người dân mà trình độ hiểu biết pháp luật, ý thức tuân thủ pháp luật hạn chế Ba là, chịu ảnh hưởng nông nghiệp trồng lúa nước nên truyền thống văn hóa nước ta coi trọng đoàn kết nội nhân dân người Việt thường lựa chọn phương thức tự thương lượng, hòa giải bất đồng, mâu thuẫn nảy sinh đời sống xã hội sử dụng pháp luật để giải 16 Bốn là, lực, trình độ chuyên môn, kỹ xét xử v.v phận cán bộ, Thẩm phán tòa án chưa đồng dường hạn chế trước thay đổi nhanh chóng theo chiều hướng ngày phức tạp hệ thống pháp luật giao dịch BĐS diễn thị trường Vì vậy, chất lượng xét xử số vụ việc chưa cao, tình trạng án hủy xảy v.v Kết luận Chương Tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS loại tranh chấp diễn phổ biến Trong điều kiện kinh tế thị trường, kinh doanh BĐS loại hình kinh doanh mang lại tỷ suất lợi nhuận cao cho tổ chức, cá nhân loại tranh chấp ngày phức tạp, phong phú đa dạng Do tính ưu việt việc giải tranh chấp đường tố tụng tòa án; nên số lượng tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS TAND giải ngày tăng Điều tạo áp lực lớn ngành TAND nói chung TAND cấp thành phố Đà Nẵng nói riêng Để đảm bảo việc giải công bằng, khách quan, vô tư xác; pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS ban hành Lĩnh vực pháp luật liên quan đến nhiều đạo luật BLDS năm 2015, Luật Tổ chức TAND năm 2014, BLTTDS năm 2015, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành v.v Các đạo Luật điều chỉnh quan hệ giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS hai khía cạnh nội dung trình tự, thủ tục giải Việc thực thi pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS TAND thành phố Đà Nẵng đạt kết tích cực mà bật áp dụng quy định pháp luật hành xét xử vụ án liên quan đến hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS Thông qua hoạt động áp dụng pháp luật giải loại tranh chấp mà ý thức pháp luật không bên đương sự, Thẩm phán, cán tịa án nói riêng mà người dân nói chung nâng cao Tuy nhiên, trình áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS TAND thành phố Đà Nẵng gặp khơng trở ngại, vướng mắc Điều bắt nguồn từ nguyên nhân khách quan nguyên nhân chủ 17 quan lực trình độ chun mơn, am hiểu pháp luật tố tụng dân sự, pháp luật dân sự, pháp luật kinh doanh BĐS v.v phận Thẩm phán chưa đáp ứng yêu cầu; trình độ hiểu biết pháp luật người dân cịn hạn chế; sách, pháp luật dân nói chung quy định hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS tồn chồng chéo, mâu thuẫn hay lạc hậu, chưa phù hợp với yêu cầu phát triển KTXH đất nước ta 18 Chương ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản nâng cao hiệu thi hành thành phố Đà Nẵng Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS nâng cao hiệu thi hành thành phố Đà Nẵng phải phù hợp với quan điểm định hướng Đảng ta đảm bảo vận hành thơng suốt giao dịch dân nói chung giao dịch kinh doanh BĐSS nói riêng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) hội nhập quốc tế Thứ hai, hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS nâng cao hiệu thi hành thành phố Đà Nẵng phải dựa sở tổng kết việc thi hành lĩnh vực pháp luật thực tế Thứ ba, hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS phải đặt mối quan hệ tổng thể hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung; hệ thống pháp luật dân pháp luật kinh doanh BĐS nói riêng Thứ tư, hồn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS nâng cao hiệu thi hành thành phố Đà Nẵng dựa sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch; thúc đẩy tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý chặt chẽ, vận hành thông suốt giao dịch dân phát triển hoạt động kinh doanh BĐS 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản nâng cao hiệu thi hành thành phố Đà Nẵng 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 19 Trên sở phân tích thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS tham chiếu từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng, tác giả đưa số giải pháp góp phần hoàn thiện lĩnh vực pháp luật Các giải pháp bao gồm: Thứ nhất, Nhà nước cần nghiên cứu, bổ sung quy định “Mơ hình hịa giải kết nối Tòa án” (Court - annexed Mediation) giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS Thứ hai, điều kiện Cách mạng Công nghiệp 4.0, Nhà nước cần nghiên cứu, xây dựng chế pháp lý vận hành “Mơ hình Tịa án trực tuyến” để giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS Thứ ba, hoàn thiện quy định hình thức hợp đồng Thứ tư, bổ sung quy định cụ thể đặt cọc quy định chung phần giao dịch dân BLDS năm 2015 Thứ năm, bổ sung quy định xác định thời điểm có hiệu lực giao dịch đặt cọc thời điểm bên đặt cọc giao tài sản cho bên nhận đặt cọc Thứ sáu, cần bổ sung quy định phân biệt rõ tiền trả trước với tiền đặt cọc 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản thành phố Đà Nẵng Thứ nhất, tiếp tục nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ; kiến thức pháp luật kỹ xét xử cán tòa án, Thẩm phán Thứ hai, thực tốt công tác tổng kết thực tiễn hướng dẫn áp dụng thống pháp luật Thứ ba, phối hợp chặt chẽ với quan hữu quan giải hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS vô hiệu Thứ tư, thực tốt công tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS vô hiệu Thứ năm, áp dụng án lệ giao dịch đặt cọc kinh doanh BĐS vô hiệu vào thực tiễn xét xử 20 Kết luận Chương Trên sở phân tích vấn đề lý luận pháp luật chương I chương II, luận văn đưa định hướng hoàn thiện lĩnh vực pháp luật nâng cao hiệu thi hành thành phố Đà Nẵng Một số định hướng hoàn pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS bao gồm: i) Hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS phải phù hợp với quan điểm Đảng ta đảm bảo vận hành thông suốt giao dịch dân nói chung giao dịch kinh doanh BĐSS nói riêng kinh tế thị trường định hướng XHCN hội nhập quốc tế; ii) Hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS phải dựa sở tổng kết việc thi hành lĩnh vực pháp luật thực tế; iii) Hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS phải đặt mối quan hệ tổng thể hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung; hệ thống pháp luật dân pháp luật kinh doanh BĐS nói riêng; vi) Hồn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS phải dựa sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch; thúc đẩy tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý chặt chẽ, vận hành thông suốt giao dịch dân phát triển hoạt động kinh doanh BĐS Trên sở định hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS nâng cao hiệu thi hành địa bàn thành phố Đà Nẵng; luận văn đưa giải pháp nâng cao hiệu địa bàn thành phố Đà Nẵng Các giải pháp bao gồm : i) Tiếp tục nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ; kiến thức pháp luật kỹ xét xử cán tòa án, Thẩm phán; ii) Thực tốt công tác tổng kết thực tiễn hướng dẫn áp dụng thống pháp luật; iii) Phối hợp chặt chẽ với quan hữu quan giải hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS vô hiệu Khi giải loại tranh chấp này, thực tiễn cho thấy để áp dụng pháp luật xử lý vụ án xác, tịa án phải thực tốt mối quan hệ phối hợp với nhiều quan hữu quan khác; iv) Thực tốt công tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS vô hiệu; v) Áp dụng án lệ giao dịch đặt cọc kinh doanh BĐS vô hiệu vào thực tiễn xét xử v.v 21 KẾT LUẬN Đặt cọc biện pháp bảo đảm hợp đồng dân quy định BLDS năm 2015 Xét chất, giao dịch kinh doanh BĐS giao dịch dân Vì vậy, đặt cọc kinh doanh BĐS tuân theo quy định chung đặt cọc BLDS năm 2015 Tuy nhiên, giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS phương thức cách thức thực lại vấn đề cần phải bàn luận Do tính ưu việt pháp luật mà cách thức ứng xử văn minh trường hợp giải pháp luật Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS bao gồm tổng hợp quy phạm pháp luật số đạo luật có liên quan BLDS năm 2015, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, BLTTDS năm 2015 Luật Tổ chức TAND năm 2014 v.v Những quy phạm pháp luật bao gồm quy phạm nội dung quy phạm nguyên tắc, thẩm quyền giải quyết, quyền nghĩa vụ bên … quy phạm hình thức trình tự, thủ tục tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS … Việc xây dựng ban hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS công việc không đơn giản Bởi lẽ, quy phạm pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS phải đảm bảo tính khoa học, tính thống nhất, đồng tính khả thi Dẫu cho dù pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS có ban hành hồn thiện, đồng đến đâu khơng thể vào sống phát huy tác dụng tích cực việc thi hành hiệu Đà Nẵng có vị trí quan trọng khu vực miền Trung Tây Nguyên Kể từ thực công đổi đất nước, Đảng bộ, quyền Nhân dân thành phố Đà Nẵng sáng tạo, chủ động vượt khó; khai thác phát huy tiềm năng, mạnh địa phương biến Đà Nẵng trở thành trung tâm thương mại, du lịch, dịch vụ lớn khu vực miền Trung Đặt bối cảnh đó, thị trường BĐS Đà Nẵng 22 phát triển sôi động Các tranh chấp BĐS nói chung tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS chiếm số lượng đáng kể vụ án dân Một biện pháp giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS bên đương tìm đến phương thức hịa giải, thương lượng khơng đêm lại hiệu khởi kiện TAND Về bản, công tác giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS TAND địa bàn thành phố Đà Nẵng đạt kết tích cực việc áp dụng quy định pháp luật; số lượng án bị tòa án cấp bị hủy, cải án chiếm tỷ lệ thấp v.v Dẫu vậy, việc áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS TAND địa bàn thành phố Đà Nẵng gặp khơng trở ngại, vướng mắc Những trở ngại, vướng mắc nguyên nhân nhận diện cụ thể Tiểu mục 2.2.2 Tiểu mục 2.2.3 Chương Để khắc phục trở ngại, vướng mắc này, luận văn đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS nâng cao hiệu thi hành thành phố Đà Nẵng thời gian tới Các định hướng giải pháp trình bày cụ thể Chương luận văn 23 ... tài ? ?Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản, qua thực tiễn thành phố Đà Nẵng? ?? làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt. .. đồng đặt cọc (trong có giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS) - Thực tiễn thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh BĐS từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng - Các quan điểm,... Đà Nẵng Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động