Đang tải... (xem toàn văn)
Hoạt động liên quan đến đầu tư và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án đầu tư Hoạt động liên quan đến đầu tư và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án đầu tư Nhóm 13 Luật đất đai Nội dung chín.
Hoạt động liên quan đến đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư Nhóm 13 - Luật đất đai Nội dung Khái niệm dự án đầu tư có sử dụng đất Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư Cơ quan có thẩm quyền giải thời hạn giải Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư Những bất cập quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng Khái niệm THEO ĐIỀU 11 NGHỊ ĐỊNH 25/2020/NĐ-CP SỬA ĐỔI TẠI NGHỊ ĐỊNH 31/2021/NĐ-CP QUY ĐỊNH ĐIỀU KIỆN XÁC ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT Các dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu thị; xây dựng cơng trình dân dụng có nhiều công gồm: nhà thương mại; trụ sở, văn phịng làm việc; cơng trình thương mại, dịch vụ mà không sử dụng vốn đầu tư công để xây dựng cơng trình Danh mục dự án cần thu hồi đất duyệt theo quy định pháp luật đất đai, thuộc khu đất Nhà nước quản lý, sử dụng mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Ban quản lý khu kinh tế giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư chấp thuận Chương trình, kế hoạch phát triển nhà theo quy định pháp luật nhà ở; chương trình phát triển thị (nếu có) theo quy định pháp luật phát triển đô thị Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 tỷ lệ 1/500 (nếu có) quy hoạch phân khu thị có tỷ lệ 1/2.000 tỷ lệ 1/5.000 theo quy định pháp luật Không đủ điều kiện để tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Khái niệm THEO ĐIỀU 11 NGHỊ ĐỊNH 25/2020/NĐ-CP SỬA ĐỔI TẠI NGHỊ ĐỊNH 31/2021/NĐ-CP QUY ĐỊNH ĐIỀU KIỆN XÁC ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT Khơng thuộc trường hợp: Chỉ có nhà đầu tư có khả thực liên quan đến sở hữu trí tuệ, bí mật thương mại, cơng nghệ thu xếp vốn; Gói thầu, dự án xuất điều kiện đặc thù, riêng biệt mà áp dụng hình thức lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư khác mà phải áp dụng hình thức lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư trường hợp đặc biệt =>Dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện nêu tổng hợp vào danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư Đảm bảo điều kiện chung để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 Chủ đầu tư (người Nhà nước giao đất, cho thuê đất… để thực dự án xây dựng kinh doanh nhà ở) phải hồn thành nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai dự án Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà (bên mua) phải đảm bảo điều kiện sau: Có ngành nghề kinh doanh phù hợp Đáp ứng điều kiện theo quy định Điều 58 Luật Đất đai 2013, Điều 13 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư Lưu ý trường hợp chuyển nhượng dự án có sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm: Luật Đất đai khơng có quy định cụ thể việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất hình thức thuê đất trả tiền năm, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ lại có hướng dẫn chi tiết nội dung Trong đó, Sở Tài ngun Mơi trường quan đầu mối thẩm định việc chuyển nhượng dự án tham mưu UBND tỉnh việc thu hồi đất bên chuyển nhượng, giao đất cho bên nhận chuyển nhượng (Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Cơ quan có thẩm quyền giải thời hạn giải Cơ quan có thẩm quyền giải Dự án Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu tư Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xem xét, giải Căn theo quy định khoản Điều 32 Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH2014 → Đối với dự án Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu tư Khoản Điều 32 Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH2014, dự án UBND cấp tỉnh có thẩm quyền chấp thuận chủ trường đầu tư bao gồm: a) Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khơng thuộc diện phải có văn chấp thuận Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định pháp luật đất đai; b) Dự án đầu tư xây dựng nhà (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trường hợp: dự án đầu tư có quy mơ sử dụng đất 50 có quy mơ dân số 15.000 người khu vực thị; dự án đầu tư có quy mơ sử dụng đất 100 có quy mô dân số 10.000 người khu vực đô thị; dự án đầu tư không phân biệt quy mơ diện tích đất, dân số thuộc khu vực hạn chế phát triển nội đô lịch sử (được xác định đồ án quy hoạch đô thị) đô thị loại đặc biệt; c) Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh sân gôn (golf); d) Dự án đầu tư nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi thực đảo xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phịng, an ninh Cơ quan có thẩm quyền giải Dự án Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến quan liên quan để báo cáo Thủ tướng Chính phủ định Căn theo quy định Điều 31 Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH2014 → Điều 31 Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH2014, dự án UBND cấp tỉnh có thẩm quyền chấp thuận chủ trường đầu tư bao gồm: Dự án đầu tư không phân biệt nguồn vốn thuộc trường hợp sau đây: a) Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên miền núi, từ 20.000 người trở lên vùng khác; b) Dự án đầu tư xây dựng mới: cảng hàng không, sân bay; đường cất hạ cánh cảng hàng không, sân bay; nhà ga hành khách cảng hàng không quốc tế; nhà ga hàng hóa cảng hàng khơng, sân bay có cơng suất từ 01 triệu tấn/năm trở lên; c) Dự án đầu tư kinh doanh vận chuyển hành khách đường hàng không; d) Dự án đầu tư xây dựng mới: bến cảng, khu bến cảng thuộc cảng biển đặc biệt; bến cảng, khu bến cảng có quy mô vốn đầu tư từ 2.300 tỷ đồng trở lên thuộc cảng biển loại I; đ) Dự án đầu tư chế biến dầu khí; e) Dự án đầu tư có kinh doanh đặt cược, ca-si-nơ (casino), trừ kinh doanh trị chơi điện tử có thưởng dành cho người nước ngồi; g) Dự án đầu tư xây dựng nhà (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trường hợp: dự án đầu tư có quy mơ sử dụng đất từ 50 trở lên có quy mô 50 quy mô dân số từ 15.000 người trở lên khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mơ sử dụng đất từ 100 trở lên có quy mơ 100 quy mô dân số từ 10.000 người trở lên khu vực đô thị; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi bảo vệ di tích cấp có thẩm quyền cơng nhận di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt; h) Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất; Dự án đầu tư nhà đầu tư nước ngồi lĩnh vực kinh doanh dịch vụ viễn thơng có hạ tầng mạng, trồng rừng, xuất bản, báo chí; Dự án đầu tư đồng thời thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư từ 02 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trở lên; Dự án đầu tư khác thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư định đầu tư Thủ tướng Chính phủ theo quy định pháp luật Thời hạn giải Đối với dự án Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu tư Đối với dự án Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư Căn theo quy định Điều 36 Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH2014 trình tự, thủ tục chấp thuận đầu tư UBND cấp tỉnh Căn theo quy định Điều 35 Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH2014 trình tự, thủ tục chấp thuận đầu tư Thủ tướng Chính phủ Thủ tục chuyển nhượng đất dự án đầu tư 4.1 Các phương thức chuyển nhượng dự án gắn liền với quyền sử dụng đất Phương thức 1: Chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng toàn phần lớn số cổ phần/phần vốn góp Cơng ty sở hữu dự án Phương thức 2: Thực chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản không gắn với việc chuyển nhượng cổ phần/phần vốn góp/chuyển nhượng công ty Phương thức 3: Chuyển nhượng tài sản đất Phương thức 4: Sáp nhập doanh nghiệp sở hữu dự án vào doanh nghiệp nhận sáp nhập (doanh nghiệp mua) Phương án 5: Chia, tách doanh nghiệp sở hữu dự án, sau chuyển nhượng cổ phần/phần vốn góp doanh nghiệp tách đủ điều kiện thực dự án Quy định khoản Điều 83 Nghị định 43/2014 4.2 Thủ tục chuyển nhượng đất dự án đầu tư Đối với thủ tục chuyển nhượng đất, tài sản đất thuộc dự án đầu tư trường hợp bên chuyển nhượng Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mà số tiền trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước bên liên quan ( bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng) phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Điều 79 Nghị định Các bước thực BƯỚC BƯỚC Các bên thực việc chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư BƯỚC Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ Bên nhận chuyển nhượng dự án nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án cho Văn phòng đăng ký đất đai BƯỚC Nhận Giấy chứng nhận nơi nộp hồ sơ 4.2 Thủ tục chuyển nhượng đất dự án đầu tư Đối với thủ tục chuyển nhượng đất, tài sản đất thuộc dự án đầu tư trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm giao đất có thu tiền sử dụng mà số tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước: bên liên quan ( bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng) nộp hợp đồng chuyển nhượng dự án Giấy chứng nhận cấp để làm thủ tục trường hợp bán tài sản gắn liền với đất Các bước thực Các bên thực mua bán, góp vốn tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật dân Bước Bước Văn phịng đăng ký sau nhận hồ sơ, góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê tiến hành lập hồ sơ Bước Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án có hợp đồng chuyển nhượng dự án Giấy chứng nhận cấp Bước Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất Bước Cơ quan tài ngun mơi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Những bất cập quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng Bất cập Pháp luật đất đai hạn chế quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi so với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước Điều kiện chuyển nhượng chung QSDĐ chưa chặt chẽ đầy đủ Chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng QSDĐ chưa thống Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật đầu tư; nhiều vướng mắc, bất cập không phù hợp với thực tiễn Thủ tục hành cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ để đầu tư kinh doanh mâu thuẫn Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa rõ ràng thống Kiến nghị hoàn thiện Pháp luật quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải bao quát quy định chi tiết trường hợp cụ thể Đẩy mạnh cải cách hành nhằm nâng cao hiệu cơng tác quản lý đất đai Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đổi hệ thống tài đất đai Đẩy mạnh cơng tác tuyên truyền phổ biến pháp luật, tăng cường quan tâm đến vấn đề tiếp cận thông tin tham gia giám sát nhân dân Tiếp tục củng cố kiện toàn máy quan quản lý Nhà nước cấp Tăng cường công tác tra, kiểm tra, kiểm soát quan quản lý Nhà nước Tăng cường áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin công tác đăng ký nhà, đất Cảm ơn cô bạn lắng nghe! Thành viên nhóm 13 Đinh Thuỳ Linh - 21063079 Trịnh Thị Thủy - 19063158 Sử Ngọc Phương Uyên - 19063178 Bùi Thanh Thảo - 18050573 Trương Minh Hải Trương Khánh Linh - 21063089 Nguyễn Mai Linh - 20063098 ... thị; xây dựng cơng trình dân dụng có nhiều cơng gồm: nhà thương mại; trụ sở, văn phịng làm việc; cơng trình thương mại, dịch vụ mà không sử dụng vốn đầu tư cơng để xây dựng cơng trình Danh mục dự... có ảnh hưởng đến quốc phịng, an ninh Cơ quan có thẩm quyền giải Dự án Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến quan liên quan để báo cáo Thủ tướng Chính phủ định... luật, tăng cường quan tâm đến vấn đề tiếp cận thông tin tham gia giám sát nhân dân Tiếp tục củng cố kiện toàn máy quan quản lý Nhà nước cấp Tăng cường cơng tác tra, kiểm tra, kiểm sốt quan quản lý