ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở - BẤT ĐỘNG SẢN CĂN BẢN

1 BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Đề Tài: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở Ngành : Quản Trị Kinh Doanh Môn :BẤT ĐỘNG SẢN CĂN BẢN GVHD : NGUYỄN VĂN CƯƠNG Lớp : 07-CĐQTKDBĐS NĂM HỌC 2015 – 2016 2 DANH SÁCH NHÓM 10  1/NGUYỄN THỊ THÚY KIỀU 0710090173 2/NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THANH 0710090038 3/ĐỖ NGỌC DIỆU THANH 0710090039 4/PHẠM TẤN PHÁT 5/TRỊNH VĂN KHOA 6/NGUYỄN ĐÌNH KHOA BẢNG PHÂN CÔNG CÔNG VIỆC 3 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN  DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BĐS TĐG: Bất động sản thẩm định giá - TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng môn “Định giá tài sản ‘’.PGS.TS.Lê Thị Kim Nhung http://www.slideshare.net/ngochoangminh735/nh-gi-bt-ng-sn-bng-phngphp-so-snh-trc-tip - http://www.thuvienluanvan.org/download/tailieu/153.pdf - - 4 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1.Lý do chọn đề tài Hoạt động định giá bất động sản (BĐS) là một trong những hoạt động quan trọng nhất của thị trường bất động sản , đó là việc đưa ra một thước đo giá trị cho mỗi loại hàng hóa BĐS trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mục tiêu cụ thể Trong bối cảnh nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh của nước ta , hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng trở nên sôi động Các quan hệ cung cầu diễn ra nhiều hơn , sự biến động bất thường về giá cả bất động sản và những cơn sốt đất đai đang diễn ra Cụ thể thị trường nhà ở hiện nay đang diễn ra sôi động , với mục đích định cư hoặc dùng tiền nhàn rỗi để sở hữu bất động sản và đầu tư dại hạn cho tương lai là lựa chọn của nhiều người , nhất là thời điểm bất động sản dễ mua và dễ sử dụng như hiện nay, điều này khiến cho giá của loại hình BĐS này khó nắm bắt vì tùy vào mỗi khu vực và giá trị BĐS mang lại Xuất phát từ thực tế trên , nhóm em chọn đề tài thẩm định giá cho nhà ở , cụ thể là nhà ở số nhà 77 , Hoàng Minh Đạo , q8 để người sở hữu có thể biết được giá trị căn nhà mình sở hữu và cũng là đáp ứng nhu cầu thiết thực cho người muốn sở hữu BĐS này 5 2.Mục tiêu nghiên cứu Phân tích , thẩm định giá BĐS bao gồm những mục tiêu sau:    Hệ thống những vấn đề lý luận , cơ sở khoa học về BĐS và thẩm định giá Tìm hiểu thực trạng căn nhà và những vấn đề liên quan đến việc thẩm định giá , ứng dụng phương pháp định giá vào định giá BĐS nhà ở số 77 , Hoàng Minh Đạo , Q8 Xác định giá mua bán trên thị trường đối với BĐS TĐG 3.Phạm vi nghiên cứu Ngiên cứu BĐS là nhà ở nằm trên khu vực Q8 và BĐS Thẩm định giá 4.Nội dung và phương pháp nghiên cứu Nội dung của đề tài bao gồm:     Một số khái niệm chung , cơ sở lý thuyết về thẩm định giá Giới thiệu , phân tích địa bàn nghiên cứu, BĐS TĐG , Thu thập dữ liệu , sử dụng phương pháp so sánh đề thẩm định giá BĐS TĐG Định giá quyền sở hữu BĐS TĐG Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng phương pháp so sánh:     Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những bất động sản tương tự giao dịch với giá trị của bất động sản cần định giá có mối liên hệ với nhau Dựa trên chủ yếu nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp Điều kiện áp dụng: Định giá tài sản có tính đồng nhất như:các căn hộ , các chung cư , các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu , các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt,các phân xưởng và nhà kho trên một mặt bằng , các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu , các mảnh đất trống Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung trong định giá cho mục đích mua bán , định giá thế chấp , định giá để đánh thuế , định giá để mua hoặc chuyển quyền sở hữu 6 PHẦN 1.TỔNG QUAN 1.1.Các khái niệm cơ bản 1.1.1.Tổng quan về Thẩm định giá 1.1.1.1.Khái niệm thẩm định giá - Theo từ điển Oxford:”Thẩm định giá (valuation) là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật , của một tài sản’’ , “ là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh” - Theo giáo sư W.Seabooke – Viện Đại học Portsmouth Vương Quốc Anh:” Thẩm định giá sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ” - Theo Fred Petter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO ( Hiệp hội thẩm định giá Australia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành Phố Hồ Chí Minh ngày 25/5/1999 :” thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm , có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích thẩm định giá Do vậy thẩm định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu nhập được và phân tích , sau đó so sánh với tài sản được thẩm định để hình thành giá trị của chúng” Fred Peter Marrone cũng cho rằng :Thẩm định giá thường được mô tả như một “Khoa học không chính xác” Nó được xác định là một khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích , nó “không chính xác” vì nó chỉ xem như một ý kiến cho đến khi giao dịch xảy ra , không phải là một thực tế được chứng minh - Pháp lệnh của Việt Nam công bố ngày 08/05/2002 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2002 định nghĩa” Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm , một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế” Mặc dù còn có nhiều định nghĩa khác nhau , song thẩm định giá có những nét đặc trưng cơ bản cần thừa nhận: - Thẩm định giá là công việc ước tính Thẩm định giá là công việc đòi hỏi tính chuyên môn Giá trị của tài sản được tính bằng tiền 7 - Tài sản được định giá có thể là bất kì tài sản nào , song chủ yếu là bất động sản Xác định tại một thời điểm cụ thể Xác định một mục đích nhất định Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên , cần phải có một khái niệm mang tính tổng quát sau: “ thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định” 1.1.1.2 Đối tượng của thẩm định giá Theo tiêu chuẩn 12 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì đối tượng thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường tài sản theo quy định hiện hành của Pháp luật Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản căn cứ vào quy định của bộ luật dân sự , Luật đất đai , Luật kinh doanh bất động sản , Luật nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan thẩm quyền ban hành , phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá khu vực và quốc tế.Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm 04 loại sau đây: - Bất động sản Động sản Doanh nghiệp Các quyền tài sản 1.1.1.3.Mục đích của thẩm định giá  Đối với doanh nghiệp: Dịch vụ thẩm định giá được coi là công cụ đặc biệt giúp doanh nghiệp làm giảm thiểu rủi ro, lành mạnh tài chính Bên cạnh các mục đích cơ bản: phục vụ cho hoạt động vay ngân hàng, góp vốn liên doanh, thành lập, giải thể doanh nghiệp; cổ phần hóa doanh nghiệp; quyết toán vốn đầu tư; mua bán, chuyển nhượng, hạch toán kế toán, tính thuế; bảo hiểm và bồi thường tài sản; xử lý nợ, xác định giá trị đầu tư thẩm định giá còn hỗ trợ trong các lĩnh vực: - Tư vấn giá cả mua sắm và tư vấn đấu thầu 8 - Báo cáo tin tức về thị trường trong một lĩnh vực nhất định để lập dự án, đưa ra các quyết định đầu tư phù hợp - Tư vấn xây dựng chiến lược về giá cho doanh nghiệp - Tư vấn lựa chọn các đối tác trong lĩnh vực đầu tư tài chính - Cung cấp những kiến thức chuyên môn sâu để phân tích đánh giá về năng lực tài chính doanh nghiệp, tư vấn cho các doanh nghiệp tái cấu trúc trong hoạt động kinh doanh và những vấn đề liên quan khác  Đối với cá nhân: - Bán hoặc cho thuê bất động sản hoặc một tài sản có giá trị nào đó - Xác định giá trị tổn thất làm cơ sở cho cơ quan có thẩm quyền ra quyết định đền bù thích hợp - Góp vốn đầu tư hoặc chứng minh năng lực tài chính 1.1.1.4.Cơ sở giá trị và nguyên tắc áp dụng cho thẩm định giá bất động sản  Cơ sở giá trị khi tiến hành thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản được tiến hành dựa trên hai cơ sở giá trị :cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường  Cơ sở giá trị thị trường Theo tiêu chuẩn số 1 của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” Như vậy những điều kiện cần thiết để thi ết l ập cơ sở giá trị thị trường là: khách quan, độc lập, thông tin minh bạch và thị trường ổn định Nếu như một trong những điều kiện này bị vi phạm thì cơ sở giá trị thị trường bị phá vỡ  Cơ sở giá trị phi thị trường 9 Giá trị phi thị trường là giá trị khi được thực hiện trong một giao dịch mà không thuần túy tuân theo các điều kiện của giá trị thị trường Giá trị phi thị trường gồm một số giá trị trong các trường hợp sau đây: - Giá trị bảo hiểm - Giá trị tính thuế - Giá trị đầu tư - Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng - Giá trị tài sản có thị trường hạn chế - Giá trị doanh nghiệp - Giá trị tài sản chuyên dùng - Giá trị thanh lý - Giá trị tài sản bắt buộc phải bán - Giá trị đặc biệt 1.1.1.5.Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường - Nghề thẩm định giá ra đời có ảnh hưởng lớn, thay đổi về bản chất khi nó đưa giá trị của các tài sản được thẩm định gần sát hơn với thực tế và đảm bảo phục vụ các nhu cầu khác nhau về giá mà trước đây phải phụ thuộc nặng nề vào Nhà nước dưới hình thức áp đặt đối tượng, trường hợp, khoảng thời gian áp dụng bằng các quyết định hành chính như khung giá hoặc kết quả định giá của Hội đồng định giá được hình thành theo từng mục đích cụ thể, còn nặng thủ tục hành chính, mất thời gian và chưa đảm bảo được các yếu tố khoa học phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm định giá mới ban hành khi không đủ nhân lực, thời gian đầu tư, nghiên cứu chi tiết thị trường của từng tài sản, địa điểm, thời gian cần xác định giá cụ thể theo đúng yêu cầu về tính chất, mục đích yêu cầu thẩm định của các giao dịch trong xã hội - Việc ra đời nghề thẩm định giá tách nghiệp vụ thẩm định giá ra khỏi các hoạt động quản lý nhà nước về giá, giảm áp lực về tài chính, nhân sự cho bộ máy quản lý nhà nước, đảm bảo đáp ứng được các yêu cầu về giá của mọi thành phần kinh tế Nhà nước chỉ còn quản lý về giá dưới các hình thức như bình ổn giá, quản lý giá 10 đối với những mặt hàng chiến lược có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế như xăng, dầu; xi măng; thép xây dựng; khí hóa lỏng; phân bón hóa học; thuốc; muối do diêm dân sản xuất; thóc, gạo …; Chức năng quản lý nhà nước về giá chủ yếu dưới các hình thức gián tiếp như xây dựng hành lang pháp lý về giá; thanh, kiểm tra, xử lý các vi phạm về giá đảm bảo cho các hoạt động về giá trong xã hội theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam và Quốc tế - Hiện nay, nghề Thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ thẩm định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng … nó đã và đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế 1.1.2 Tổng quan về bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “ Bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã Bất động sản không chỉ là đất đai , bao gồm của cải tự nhiên ở trong lòng đất , tài sản do sức lao động của con người tạo ra trên mảnh đất; bất động sản bao gồm các công trình xây dựng , mùa màng , cây trồng …và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai , những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ Theo tiêu chuẩn thẩm định giá 2005 “BĐS bao gồm khoáng sản và những vật tự nhiên gắn liền với đất đai như cây cối , khoáng sản cũng như các công trình trên đất như các tòa nhà , công trình xây dựng Tất cả những vật gắn kết lâu dài như hệ thống cấp , thoát nước , hệ thống sưởi ấm và làm lạnh , mạng lưới điện và những vật xây dựng xung quanh như thang máy hay thang nâng , cũng là những bộ phận của bất động sản.Bất động sản cũng gắn liền với những vật ở trên không và dưới mặt đất” - Khoản 1 điều 181 Bộ luật dân sự Việt Nam 1995: Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: 11 a/ Đất đai; b/Nhà ở , công trình xây dựng gắn liền với đất đai , kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở , công trình xây dựng đó; c/ Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d/Các tài sản khác do pháp luật quy định - Khoản 1 điều 174 Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005 Bất động sản là tài sản bao gồm: a/ Đất đai; b/Nhà , công trình xây dựng gắn liền với đất đai , kể cả các tài sản gắn liền với nhà , công trình xây dựng đó; c/Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d/Các tài sản khác do pháp luật quy định 1.1.2.2 Đặc điểm bất động sản - Tính cá biệt và khan hiếm: đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ - Tính bền lâu: do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, có thể xem như không thể hủy hoại Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình trên đất sau khi xây dựng và sử dụng một thời gian thì sẽ được cải tạo, nâng cấp và có thể tồn tại khá lâu - Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó - Đất chỉ có quyền sử dụng: do pháp luật của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt nam quy định đất là thuộc sở hữu chung toàn dân, do nhà nước quản lý và người dân chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền chiếm hữu Do đó các giao dịch bất động sản chỉ là những giao dịch quyền lợi 12 - Bất động sản có tính chất khá đặc biệt đó là khả năng chuyển hóa thánh tiền kém: do bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, các giao dịch bất động sản thường cần nhiều thời gian nên cho dù có nắm giữ bất động sản trong tay thì khả năng chuyển nó thành tiền cũng cần nhiều thời gian và phụ thuộc nhiều vào thị trường - Các tính chất khác: + Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác + Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng + Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản 1.1.3.Tổng quan về thẩm định giá bất động sản 1.1.3.1 khái niệm thẩm định giá bất động sản Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (2005), định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định (Mục 9, Điều 4).Các tác giả Nguyễn Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung và Trần Công Luận (2008) định nghĩa: “Thẩm định giá bất động sản là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp” Theo Nguyễn Thế Phượng (2010), thẩm định giá không chỉ là ước tính giá trị của tài sản, giá trị đó có thể là giá trị thị trường hoặc không phải là giá trị thị trường tùy theo mục đích của thẩm định giá hoặc điều kiện cụ thể của thị 13 trường Như vậy, có thể hiểu một cách tổng quát, thẩm định giá bất động sản là một khoa học ước tính giá trị bất động sản theo thị trường tại một thời điểm xác định phục vụ cho một mục đích đã được xác định trước 1.1.3.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho 3 nhóm mục đích sau: - Mục đích thị trường: mua bán, chuyển nhượng (quyền sử dụng đất) - Mục đích mang tính kinh tế, tài chính, tín dụng: thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại, sáp nhập đầu tư, giải thể, thanh lý, tư vấn, bảo hiểm, đấu giá, hiện thực giá trị trong bảng cân đối kế toán, chứng minh tài sản - Mục đích quản lý nhà nước: thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng, xử án, đánh thuế, giải phóng mặt bằng, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước 1.2 Cơ sở lý thuyết về vấn đề thẩm định giá 14 PHẦN 2: NỘI DUNG 2.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu (Q8) 2.1.1.Vị trí địa lý Quận 8 là một quận nằm phía Tây Nam TP Hồ Chí Minh.Quận 8 trên bản đồ TP Hồ Chí Minh, như một phòng tuyến hình thon dài chạy theo hướng Đông –Tây Các phường: Quận 8 có 16 phường mang số từ 1 đến 16 Diện tích: 19,8 km2 Dân số: 373.086 người (Năm 2006) Mật độ dân số:21.978 người/km² Quận 8 là một quận ven của nội thành, phía Bắc quận 8 giáp Quận 5, có kênh ruột Ngựa và kênh Tàu Hũ làm ranh giới tự nhiên, phía Đông quận 8 giáp với rạch Ông Lớn làm ranh giới Quận 4 và quận 7 có rạch Ông Lớn làm ranh giới, phía Tây và Nam quận 8 giáp huyện Bình Chánh Quận 8 rộng gấp 4 lần các Quận 4, Quận 5, Quận 3, tương đương với Quận Gò Vấp, quận 8 có chu vi 30km, diện tích tự nhiên 1.880 ha của Quận 8 bị chia cắt bởi nhiều sông rạch, Dòng Kênh Đôi chạy dọc Quận và chia Quận thành hai mảnh dài và hẹp Các kênh Tàu Hũ Bến Nghé, rạch Ông Nhỏ, Ông Lớn, Ông Nhã, Rạch Cát, Xóm Củi, Ruột Ngựa, Lòng Đèn, Bà Tàng, Lò Gốm, Rạch Cùng, rồi Kênh Ngang số 3, Kênh Ngang số 2, Kênh Ngang số 1, lại chia nhỏ Quận 8 thành những mảnh vụn Với chiều dài gần 32km , Q8 rộng gấp 4 lần so với chiều dài các quận 3 , quận 4 và quận 5, tương đương quận Gò Vấp nhưng diện tích quận 8 bị chia bởi nhiều sông rạch Dòng kênh Đôi như cái xương sống chạy dọc theo chiều dài Đường Hoàng Minh Đạo nằm trên trục đường chính Phạm Thế Hiển Quận 8,con đường này không dài , chỉ là một đoạn đường rẽ nhánh từ Phạm Thế Hiển , nằm ngay tại khu chợ Nhị Thiên Đường , Q8.Đây là con đường nằm ngay khu dân cư quận 8 , từ đường Hoàng Minh Đạo rẽ ra Phạm Thế Hiển đi về hướng Đông Bắc có thể đến Quận 1 khoảng 9km , đi về hướng Bắc đến Q5 cách khoảng 7km , đi về hướng Nam sẽ ra đại lộ Nguyễn Văn Linh cách khoảng 6km và đi thẳng về miền Tây.Với độ dài đường Hoàng Minh Đạo khoảng 500m , có thể ra đến đường Phạm 15 Thế Hiển rất gần và sau đó có thể đi đến các quận trung tâm một cách dễ dàng Khu dân cư trên đoạn đường có đầy đủ trường học , chợ , trạm y tế… 2.1.2.Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản 2.1.2.1.Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS TĐG Khảo sát khu vực đường Hoàng Minh Đạo thì chúng tôi rút ra được một số kết luận như sau: Vị trí bất động sản Bất động sản mục tiêu nằm ngay khu vực chợ , nơi tập trung buôn bán đông đúc , vì vậy việc kinh doanh là  - + Dữ liệu tổng quát: kinh tế, chính trị của khu vực, địa bàn, tỉnh thành + Dữ liệu đặc biệt: chi phí, thu nhập, giá thị trường, giá cho thuê, lãi suất, lợi nhuận 2.1.2.2.các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS ………………… 2.1.2.3 Các yếu tố bên ngoài …………………………… 2.2.Khảo sát , thu nhập thông có liên quan đển BĐS TĐG và BĐS so sánh 2.2.1 Thông tin về BĐS so sánh với BĐS TĐG Để kết quả so sánh được chính xác hơn , chúng tôi khảo sát trên 3 căn nhà tương tự với bất động sản thẩm định giá là nhà ở số 77 Hoàng Minh Đạo , p5 , Q8 , TP.HCM.Xét 3 căn nhà đã được bán ở thời điểm nhà đang giao dịch - - Đặc tính vật lý của BĐS: kích thước : cả 3 căn có kích thước xấp xỉ nhau từ 64m2 đến 66m2 , Thuộc nhà 2 lầu 3 trệt , dạng nhà hình chữ nhật với diện tích mặt tiền là 4m Cả 3 căn nhà xây đã khá lâu nhưng đã được tu sửa cách đây 4-5 năm.Kết cấu nhà khá đẹp , với trệt rộng rãi thoáng mát Tình trạng pháp lý bất động sản: cả 3 căn nhà đều có sổ hồng chính chủ và đang nằm trên khu đất không thuộc diện quy hoạch của Q8 16 - - - - - Bề mặt đặc điểm: Nằm trên khu đất bằng phẳng , không ghập ghềnh , kích thước mặt tiền….chiều rộng mặt tiền … , cả 3 ngôi nhà đều có dạng hình chữ nhật , không bị gấp Địa điểm: Tọa lạc ngay giữa lòng chợ Nhị Thiên Đường , trước đây còn gọi là cư xá Nhị Thiên Đường vì vậy việc đáp ứng nhu cầu sinh hoạt khá tốt Ngoài ra , điều kiện giao thông ở đây không quá khó khăn , chỉ cần di chuyển 500m có thể ra trục đường chính Phạm Thế Hiển Q8 và từ đó di chuyển về các quận trung tâm như q1 , q5 khá gần , về bến xe Q8 hay các tỉnh miền tây dọc theo đường liên tỉnh của khá thuận lợi Ngoài ra xung quanh khu vực của 3 căn nhà đang xét , ngoài cầu đường phẳng ở đây có thêm 2 cây cầu vượt hướng về phía trung tâm ,1 cây cầu vượt bắt ngang qua quận 5, đường rộng và khá đẹp nên giao thông ở đây khá thuận tiện cho người dân đi lại Về mặt môi trường : vì các căn nhà bao bọc xung quanh chợ nên vấn đề rác thải khá nghiêm trọng , chất thải từ chợ khá nhiều và chỉ được dọn khi tối chợ tan nhưng nguồn nước không bị ô nhiểm , toàn bộ các căn nhà đều sử dụng nước máy hợp vệ sinh.Có nhiều cống ngầm để thoát nước thải từ chợ cũng như nước sinh hoạt dân cư nên môi trường không bị ô nhiễm bởi những chất thải gần chợ , ngoài ra vị thế cao ráo nên không tạo nên úng đọng nước vào mùa mưa Các công trình xây dựng có liên quan: Các công trình cầu cống , cầu đường được xây dựng khá nhiều.Ngoài ra , không chỉ phục vụ cho chất lượng môi trường ở khu vực 3 căn nhà đang xét , tại đây trường học , bệnh viện , chợ được xây dựng đầy đủ tạo nên khu dân cư tiện lợi Phía sau dãy nhà đang xét có trường cấp 1 , cấp 2 , …………………chính nhờ sự xuất hiện của các trường học gần nhà sẽ đáp ứng được nhu cầu giáo dục cho trẻ em và là sự thuận lợi cho bố mẹ Ngoài ra , chợ mọc ngay trước nhà sẽ tiện về nhu cầu sinh hoạt Bệnh viện , ………………………………… Giờ giao dịch: Theo như điều tra khảo sát , cả 3 căn nhà đều giao dịch ở thời điểm…………….theo giá thị trường ở thời điểm đó Các điều khoản và điều kiện giao dịch: Theo phương thức người bán tự quyền và người mua tự ngyện , Tất cả đều thanh toán một lần và giao sổ hồng đầy đủ cho bên mua khi đã thanh toán tiền đẩy đủ  Qua những thông tin khảo sát sơ lược về ba căn nhà t 2.3.Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp định giá BĐS TĐG – Nhà ở 2.3.1.Mô tả đặc điểm về bất động sản mục tiêu:  BĐS mục tiêu là số nhà 77 Hoàng Minh Đạo , p5 , Q8 ,Tp.Hồ Chí Minh 17 Đặc điểm: - - - - Diện tích: 64m2 (4m*16m) , có một mặt tiền rộng 4m và vỉa hè nhỏ Nằm ngay trung tâm chợ , khu buôn bán sầm uất nhất nên rất thuận lợi cho việc kinh doanh …… Giá cho thuê mặt bằng (4m*4m): Khoảng từ 7tr-10tr/tháng Cấu trúc ngôi nhà: nhà được thiết kế 1 trệt 2 lầu và 1 sân thượng , với 1 phòng khách , 1 phòng bếp , 5 tolet và 3 phòng ngủ, xây dựng bằng bê tông cốt thép chắc chắn Nhà lô , được xây dựng vào năm 1992 nhưng đã được tu sửa lại theo lối nhà hiện đại cách đây 3 năm trở lại.Trang trí nhà sắc xảo với nhiều đèn lớn nhỏ đủ màu và những khối hoa văn trên trần nhà khá cầu kì.Mặt tiền được ốp đá hoa cương , cầu thang dạng hình chữ L , cũng được ốp đá hoa cương , tay vịn sử dụng chất liệu gỗ.Trong nhà có đầy đủ hệ thống nước máy nóng lạnh , vân tay tự động đặt nhiều vị trí trong ngôi nhà Khu vực sân thượng rộng , thoáng mát , rộng rãi và phơi đồ thoải mái Sàn được lót gạch men hiện đại bóng đẹp và sạch sẽ Phòng bếp được thiết kế thoáng với việc chừa lỗ hổng lớn có thể đón được ánh sáng tự nhiên làm phòng bếp sáng sủa Tương ứng với mỗi phòng ngủ và phòng bếp phòng khách đều có tolet riêng , bên cạnh đó phòng khách có thêm 1 quầy bar mini, mỗi phòng ngủ đều có một tủ quần áo được đóng cố định cho từng phòng Tình trạng pháp lý: Có sổ hồng – nhà chính chủ Hướng nhà: Tây Nam sáng mát mẻ , trưa hơi nóng bởi ánh mặt trời chiếu vào Loại hình BĐS: Nhà ở Đặc điểm xung quanh:Hàng xóm đa phần là tiểu thương buôn bán tại chợ , công nhân viên chức giảng dạy tại các trường xung quanh Nhà ngay chợ , gần trường tiểu học khoảng 30m , trung học và trung học phổ thông cách nhà khoảng 2km-3km Đường trước nhà:Đường rộng 15m nhưng sáng trở thành chợ , tụ tập khá đông nên các loại xe oto , xe lớn không di chuyển được , đường chỉ đi hướng mặt trước còn bên cạnh nhà và đằng sau đều là nhà san sát không di chuyển được nhiều hướng  BĐS chứng cứ 1.Số nhà 75 Hoàng Minh Đạo , phường 5 , quận 8 ,Tp.Hồ Chí Minh Giá đã bán: 71tr/m2 - Đặc điểm: Diện tích: 64m2 (4m*16m) , có một mặt tiền rộng 4m , nằm ngay trung tâm chợ , thuận lợi cho việc buôn bán kinh doanh… - Giá cho thuê mặt bằng để kinh doanh: (4m*4m): Khoảng từ 7tr10tr/tháng ( vì cũng nằm ngay trung tâm chợ như BĐS TĐG) 18 Cấu trúc ngôi nhà: nhà 1 lầu , 1 trệt và có sân thượng.Được xây dựng năm 1992.Nhà lô kiểu cũ , kiến trúc có ban công úp đá mài theo kiểu pháp cũ và có bồn hoa hướng phía mặt tiền ở tầng 1 Nhà có 2 tolet 2 phòng ngủ ở tầng 1 ,1 phòng bếp 1 phòng khách ở tầng trệt Có buồn chứa nước , sử dụng nước máy , sàn nhà thấp hơn mặt đường 3m Hệ thống điện nước đầy đủ nhưng đã cũ , không được bảo trì , lối hoa văn trong ngôi nhà bình thường , không có trang trí , đèn sử dụng chủ yếu là để phát sáng không nhiều màu và trang trí sắc xảo.Ngoài ra điện không âm tường , sàn lót gạch đỏ kiểu cũ và bị bể nhiều viên nhưng chưa được thay thế.Trên sân thượng là nên xi măng lâu năm có quét chống thấm.Cầu thang hình chữ L - Tình trạng pháp lý: Sổ hồng –chính chủ - Hướng nhà :Tây Nam - Loại nhà BĐS: Nhà ở - Đặc điểm xung quanh: nằm ngay vị trí cạnh BĐS TĐG nên có chung đặc điểm xung quanh với BĐS TĐG - Đường trước nhà: đường rộng 15m , là nơi tụ tập đông đúc vì ngay tại chợ Chỉ vắng vào tối và rộng rãi cho xe oto di chuyển  BĐS chứng cứ 2: Số nhà 11B Hoàng Minh Đạo , phường 5 , Quận 8 , Tp.Hồ Chí Minh - Giá đã bán: 57tr/m2 - Đặc điểm: diện tích 64m2 (4m*16m) , mặt tiền rộng 4m , nằm đầu chợ nên việc kinh doanh không được thuận lợi như ở vị trí trung tâm chợ - Cấu trúc ngôi nhà: nhà có 1 trệt , 1 gác lửng Tầng trệt có 1 phòng khách , 1 phòng bếp , 1 tolet và 1 phòng ngủ là tầng lửng Sàn nhà làm bằng chất liệu xi măng Điện nước máy đầy đủ nhưng đã cũ ,sử dụng mái tôn cách nhiệt Nhà nhìn khá cũ , lớp sơn đã cũ vì đã được xây dựng khá lâu năm 1991 - Tình trạng pháp lý: sổ hồng- chính chủ - Hướng nhà :Tây Nam - Loại BĐS :Nhà ở - Đặc điểm xung quanh : nằm gần trục đường chính Phạm Thế Hiển nên di chuyển về trường Trung học khoảng 1km , trường Tiểu học khoảng 1km , dân cư đa phần là tiểu thương - Đường trước nhà: rộng 15m , đường không đông như phía trung tâm chợ nên di chuyển dễ dàng hơn - 19  BĐS chứng cứ 3:Số nhà 5B Bùi Trung Trực , phường 5 , Quận 8 , Tp.Hồ Chí Minh Giá đã bán: 83tr/m2 - Đặc điểm: Diện tích 68m2 (4,2m*16m) 1 mặt tiền , nằm kề góc ngã 4 , vỉa hè rộng 6m , thích hợp cho việc kinh doanh , ở , cho thuê và oto có thể di chuyển được , để xe thoải mái vì đường thoáng , không quá đông người đi - Giá cho thuê mặt tiền: 4tr5/tháng - Cấu trúc ngôi nhà:Nhà mới xây năm 2009 , nhà có 1 trệt , 3 tầng, 1 sân thượng Nhà có 4 phòng ngủ , 2 phòng khách (1 phòng khách tầng trệt và 1 phòng khách trên tầng 1)., 5 tolet.Nhà được xây dựng bằng bê tông cốt thép , được lót gạch men sáng.Ngoài mặt tiền có ốp đá , tường quét vôi , trần nhà cao thoáng rộng rãi - Tình trạng pháp lý : sổ hồng - chính chủ - Hướng nhà: Đông Bắc , mát mẻ - Loại BĐS: Nhà ở - Đặc điểm xung quanh: Hàng xóm là tiểu thương , dân sống từ trước , công nhân viên chức , nhà nằm góc đầu chợ cách trường tiểu học 30m Buổi sáng chợ khá ồn nhưng buổi tối rất yên tĩnh - Đường trước nhà: đường rộng 8m , thuận tiện cho các loại phương tiện giao thông di chuyển , đường không có đông dân cư đi lại , trung bình nên dễ dàng đậu xe 2.3.1.2.Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cứ BĐS chứng cứ có các đặc điểm khác với BĐS mục tiêu ở chỗ: - - - BĐS chứng cứ 1: Diện tích sử dụng thấp hơn BĐS mục tiêu vì số tầng ít hơn BĐS mục tiêu 1 tầng Trần nhà thấp , nhìn không cao thoáng , thiết kế cũ , đơn giản , cấu trúc bên trong như hệ thống nước tuy đầy đủ nhưng cũ và sơ sài , chất liệu gạch lót cũ và hư=>Nội thất , kiến trúc còn xưa và ẩm thấp BĐS chứng cứ 2: Nhà thấp , thiết kế cũ , đơn giản Chỉ có gác lửng , diện tích sử dụng ít hơn nhiều so với BĐS mục tiêu.Hệ thống điện nước , sàn gạch , vôi tường hoàn toàn chưa tu sửa , vẫn còn cũ tuy đầy đủ nhưng không được tiện lợi so với nội thất của BĐS mục tiêu BĐS chứng cứ 3: Mặt đường trước rộng hơn so với đường trước nhà mặt tiền.Vì là ở khúc đầu chợ nên người dân di chuyển không đông 20 - - - đúc như trung tâm chợ nên việc cho oto di chuyển , hay đậu xe cũng dễ dàng Diện tích sử dụng rộng hơn BĐS mục tiêu 1 tầng Chợ: BĐS chứng cứ 1: nhà 1 trệt 1 tầng hướng Tây Nam , ngay trung tâm chợ , xây dựng năm 1992 nhưng vẫn chưa tu sửa lại cho tới thời điểm bán đi BĐS TĐG có 1 trệt 2 tầng và thêm 1 sân thượng , là nhà lô cũ xây năm 1992 nhưng đã được tu sửa trang hoàng lại vào năm 2012 BĐS chứng cứ 2: Nhà 1 trệt 1 lửng , nằm ở đầu chợ gần trục đường chính Phạm Thế Hiển , dân cư không tập trung tấp nập như trung tâm chợ , nhà được xây năm 1992 và vẫn giữa nguyên mọi thứ đến lúc bán.Xe oto có thể di chuyển được , đậu xe vẫn được dân cư đông vì là trung tâm chợ , không đậu xe được lâu.Gần trường trung học hơn so với BĐS TĐG BĐS chứng cứ 3: Nhà 1 trệt 3 lầu , nằm trên đường Bùi Trung Trực cũng là khúc đầu chợ Hoàng Minh Đạo , đường trước rộng và dân không đi lại đông đúc nên thuận tiện cho oto di chuyển , đậu xe máy thoải mái Hướng Đông Bắc mát mẻ nhưng không đẹp bằng hướng Tây , gần trường tiểu học 2.3.1.3.Điều chỉnh giá của các BĐS chứng cứ  Điều chỉnh giá BĐS chứng cứ 1 BĐS chứng cứ 1 có diện tích sàn và vị trí tương tự như BĐS TĐG nhưng tổng diện tích sử dụng thua BĐS mục tiêu ước tính giá trị giảm 400tr.Cấu trúc ngôi nhà gần giống với BĐS TĐG nhưng thiết kế cũ , thấp , điện nước lâu không tu sửa , theo kiểu cũ kém so với BĐS TĐG ước tính có giá trị giảm 500tr Do BĐS chứng cứ 1 đã bán với giá 71tr/m2.Vậy giá trị của BĐS chứng cứ 1 là 71 * 64 = 4544 trđ Giá của BĐS chứng cứ 1 được điều chỉnh lại theo những yếu tố khác biệt với BĐS mục tiêu là: 4544 + 400+ 500 = 5444 trđ Vậy tính ra đơn giá 1m2 là: 5444/64=85,1 trđ/m2  Điều chỉnh BĐS chứng cứ 2 BĐS chứng cứ 2 có diện tích sàn tương tự như BĐS mục tiêu nhưng tổng diện tích sử dụng của BĐS mục tiêu bao gồm thêm 1,5 tầng trong khi đó BĐS chứng cứ 2 chỉ có 1 trệt và 1 lửng Điều này cho thấy BĐS chứng cứ 2 ước tính giá trị giảm 600trđ.Vị trí của BĐS chứng cứ nằm ngoài đầu chợ , ít thuận lợi cho việc buôn bán hơn BĐS mục tiêu nằm ngay trung tâm , nơi buôn bán sầm uất của chợ , đi về trường học cách 1,5km xa hơn so với BĐS mục tiêu chỉ 21 1km Những đặc điểm trên ước tính giảm 200trđ.Ngoài ra , nhà xây dựng lâu và chưa tu sửa lại nên nhà thấp , ẩm , nội thất bên trong cũ , thiết kế giản dị và hơi xuống cấp nên ước tính giá trị của BĐS chứng cứ sẽ giảm 400tr.Giá cho thuê mặt tiền của BDDS chứng cứ thấp hơn giá cho thuê của BĐS mục tiêu ước tính giảm 100tr Vậy giá trị của BĐS chứng cứ 2 là 57*64=3648trđ Giá của BĐS chứng cứ 2 được điều chỉnh lại theo những yếu tố khác biệt so với BĐS mục tiêu là 3648+600+200+400+100=4948trđ Vậy tính ra đơn vị 1m2 là: 4948/64=77,3trđ/m2  Điều chỉnh BĐS chứng cứ 3: BĐS chứng cứ 3 có thêm 1 tầng so với BĐS mục tiêu và cách trường học khoảng 400m , ước tính giá trị tăng 300tr Nhà được xây năm 2009 , so với BĐS mục tiêu mới tu sửa lại hoàn toàn năm 2012 nên thiết kế nội thất bên trong kém hơn BĐS mục tiêu ước tính giá trị giảm 200tr.Ngoài ra đường trước nhà rộng hơn phía đường bên BĐS mục tiêu , có thể cho 2 xe ô tô đi kề nhau , hướng nhà Đông Bắc thoáng mát , đường rộng nên việc đậu xe dễ dàng hơn so với BĐS mục tiêu, ước tính giá trị tăng thêm 100trđ Nhưng BĐS chứng cứ 3 nằm tại vị trí đầu chợ nên buôn bán không bằng khu nhà BĐS mục tiêu ngay lòng chợ vì vậy ước tính giá trị giảm 200tr.Giá cho thuê mặt tiền thấp hơn so với BĐS mục tiêu , ước tính giảm 100tr Vậy giá trị của BĐS chứng cứ 3 là 83*64=5312trđ Giá của BĐS chứng cứ 3 được điều chỉnh lại theo những yếu tố khác biệt so với BĐS mục tiêu là: 5312+200+100+200-300-100=5412trđ Vậy tính ra đơn giá 1m2 là 4932/64=84,6trđ/m2 2.3.1.4.Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở các BĐS chứng cứ đã được điều chỉnh Đơn giá của BĐS mục tiêu được xác định là: (85,1+77,3+84,6)/3=82,3trđ/m2 Vậy giá của BĐS mục tiêu là 75*64=5267trđ 2.4.Kết luận Thị trường Bất động sản nước đã hình thành khá lâu và đang trong giai đoạn phát triển sau một thời gian đóng băng Nó còn tồn tại nhiều vấn đề bất cập : điều kiện thị trường không ổn định , thông tin thiếu chính xác khiến người định giá gặp khó khăn trong quá trình thu thập thông tin…đòi hỏi Nhà nước ta phải nhanh chóng đưa ra các biện pháp nhằm đưa thị trường đi vào ổn định và phát triển Trong đó hoạt động định giá là một hoạt động quan trọng trong thị trường 22 bất động sản Và có nhiều phương pháp khác nhau để định giá bất động sản , tuy nhiên phương pháp so sánh trực tiếp được đánh giá là phương pháp phổ biến và dễ sử dụng nhất  ... 1.1.1.4.Cơ sở giá trị nguyên tắc áp dụng cho thẩm định giá bất động sản  Cơ sở giá trị tiến hành thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản tiến hành dựa hai sở giá trị :cơ sở giá trị... thức bất động sản 1.1.3.Tổng quan thẩm định giá bất động sản 1.1.3.1 khái niệm thẩm định giá bất động sản Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (2005), định giá bất động sản hoạt động tư vấn, xác định. .. Bất động sản BĐS TĐG: Bất động sản thẩm định giá - TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng môn ? ?Định giá tài sản ‘’.PGS.TS.Lê Thị Kim Nhung http://www.slideshare.net/ngochoangminh735/nh-gi-bt-ng-sn-bng-phngphp-so-snh-trc-tip